REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CALTANISSETTA
Sezione Civile
Il Collegio, riunito in camera di consiglio e composto dai signori dr. Roberto Rezzonico Presidente dr.ssa Maria Lucia Insinga Consigliere dr. Giovanni Battiato Giudice ausiliario relatore ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n.170/2022 R.G. cont., concernente l'impugnazione della sentenza n.702/2021 resa dal Tribunale di Enna in data 1.11.2021 e depositata il 16.11.2021, avente ad oggetto risarcimento danni vertente tra
, nato a [...] il [...] c.f. e Parte_1 C.F._1
, nata a [...] il [...] c.f. Parte_2 C.F._2
rappresentati e difesi per procura in atti dall'avv. Orazio Marazzotta, presso il cui studio in
Enna via Libertà 38 elettivamente domiciliano
- appellanti -
contro
c.f. , in persona del legale rappresentante, Controparte_1 P.IVA_1
difesa per procura in atti dall'avv. Francesco Occhipinti ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Enna corso Sicilia 47
- appellata -
All'udienza del 28.11.2024, disposta la sostituzione della stessa col deposito di note scritte ex art.127 ter c.p.c., attese le disposizioni che in tal modo consentono lo svolgimento delle udienze civili ove non richiesta la presenza di soggetti diversi dai difensori, le parti hanno precisato le conclusioni come dai propri atti introduttivi.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 19.6.2019, e Parte_1 Parte_2
convenivano avanti il Tribunale di Enna, esponendo che: Controparte_1
“- in data 19 gennaio 2017 avevano stipulato con la convenuta un contratto preliminare di
compravendita per l'acquisto del primo piano dell'unità immobiliare sita in Enna via dei
Greci 57A, censita al C.F. al foglio 39 sez.S part.11210 (ex 582), p. T-1 z.c.1^, in corso di
ristrutturazione, che si impegnava a completare a proprie Controparte_1
spese l'immobile;
- il prezzo pattuito per la compravendita veniva stabilito in euro 180.000,00 e che a fronte
di tale promessa di vendita, gli attori versavano una caparra di euro 30.000,00;
- che all'art.4 del citato contratto, richiamato l'art.1477 comma 3 c.c., la parte promittente
venditrice si impegnava a consegnare almeno quindici giorni prima del contratto definitivo
di vendita, la documentazione occorrente per la stipula;

- che ai sensi dell'art.6 della citata scrittura, il termine per l'adempimento a stipulare il
contratto definitivo di compravendita veniva fissato per il 30 aprile 2017, indi per cui il
termine ultimo sancito all'art.4 della medesima scrittura era il 15 aprile 2017;
- che all'art.8 del contratto preliminare, la società dichiarava alla parte CP_1
promittente acquirente che la stessa avrebbe avuto diritto al rimborso del 50% del totale
dell'operazione (dunque il rimborso di euro 90.000,00) ai sensi dell'art.16-bis del TUIR, in
riferimento ai fabbricati oggetto di ristrutturazione edilizia eseguita da impresa di
costruzione e alienati entro 18 mesi dal termine dei lavori, nonché ogni altro acquisto
detraibile ai fini fiscali (pertanto anche mobili e ogni altro bene detraibile di cui all'art.16 del
TUIR); - che alla data del 15 aprile 2017 nessuna documentazione perveniva da parte della
Società e, anzi, in data 26 aprile 2017 la medesima Controparte_1
protocollava al Comune di Enna, una C.I.L.A. pratica n.13478 (044/2017) comunicando
altre modifiche al progetto di ristrutturazione”.
Quindi, esponevano che avevano provveduto alla stipula dell'atto pubblico di compravendita solo in data 17.10.2017 con rogito del notaio di Caltagirone Persona_1
e, che, “a causa di tali ritardi, dovuti alla negligenza della Società Controparte_1
il contratto definitivo di compravendita veniva stipulato oltre i 18 mesi dal termine
[...]
stabilito dall'art.16-bis del TUIR, facendo perdere di fatto il diritto al rimborso della cifra di
oltre euro 90.000,00 agli attori, che non avrebbero mai concluso il contratto di
compravendita per la cifra di euro 180.000,00 se avessero saputo di non poter usufruire
del diritto al rimborso sopra meglio specificato”.
Per l'effetto, chiedevano:
“Accertare la responsabilità in capo alla e dichiararsi Controparte_1
l'inadempimento contrattuale e precontrattuale della stessa e, per l'effetto, dichiarare la
riduzione del prezzo di vendita pari ad euro 100.000,00 (euro 90.000,00 50% acquisto
casa e euro 10.000,00 acquisto arredamento) che sarebbe potuto essere detratto ai sensi
dell'art.16 bis TUIR e successive modificazioni dalle dichiarazioni dei redditi, qualora la
avesse correttamente stipulato e consegnato l'immobile per Controparte_1
come previsto contrattualmente il 30.04.2017. Per l'effetto condannarla al pagamento di
euro 100.000,00 quale riduzione del prezzo del valore d'acquisto;
Accertare e dichiarare la responsabilità contrattuale della e, Controparte_1
per l'effetto, condannarla al pagamento di euro 100.000,00 a titolo di risarcimento del
danno contrattuale ai sensi e per gli effetti degli artt.1218, 1223 e 1337 c.c.;
IN SUBORDINE, accertare e dichiarare la responsabilità extracontrattuale della
[...] ai sensi dell'art.2043 c.c. e, per l'effetto, condannarla al pagamento del Controparte_1
danno subito di euro 100.000,00.
Condannare la alle spese del procedimento, inclusi accessori Controparte_1
come per legge.”
Con comparsa del 5.11.2019 si costituiva la convenuta, preliminarmente chiedendo dichiararsi il difetto di legittimazione attiva in capo a , stante che il Parte_2
preliminare era stato sottoscritto solo da , nel merito rigettandosi la Parte_1
domanda risarcitoria infondata in fatto e in diritto, anche perché il contratto definitivo stipulato con atto pubblico del 17.10.2017 era l'unica fonte delle obbligazioni assunte dalle parti.
Istruita la causa sulla base della sola documentazione allegata, ritenendo che “lo
sforamento della data originariamente prevista del 30.4.17 per la stipula del definitivo è
dovuta alla gestione della pratica di mutuo bancaria, ritenuta dagli attori come
imprescindibile”, con sentenza n.702/2021 il Tribunale di Enna rigettava le domande degli attori, onerandoli alla refusione delle spese di lite in favore della convenuta.
Con atto di citazione ritualmente notificato propongono appello e Parte_1
, deducendo l'erroneità della statuizione del primo Giudice, per i motivi Parte_2
appresso riassunti:
ERRATA INTERPRETAZIONE DEI FATTI DI CAUSA – VIZIO DI ULTRA PETITUM
La motivazione del ritardo nella stipula del definitivo e la conseguente perdita del beneficio fiscale prospettato nel preliminare di compravendita, non può certo essere addebitabile alla scelta della o del tipo di mutuo. CP_2
In palese violazione dell'art.112 c.p.c., il Tribunale di Enna non si pronuncia sul richiesto inadempimento contrattuale acclarato dalla produzione documentale (preliminare con termine di adempimento, richiesta beneficio fiscale, perizia Banca che evidenzia il ritardo nel compimento delle opere e stipula oltre termine) ma focalizza ed individua il ritardo in un soggetto terzo ed indipendente dal ritardo della ditta appaltatrice/venditrice. Il Giudice ha inteso stravolgere la richiesta e le domande avanzate, individuando un soggetto totalmente avulso dalla vicenda,
nemmeno citato da controparte.
Gli attori avrebbero acquistato l'immobile subordinatamente alla concessione del mutuo, la cui sola condizione era la regolarità
urbanistica, richiesta dalla Società venditrice solo in data 24 maggio 2017.
Nessuna Banca avrebbe concesso il mutuo per immobile non conforme alle norme urbanistiche.
OMESSA PRONUNCIA CIRCA L'INADEMPIMENTO CONTRATTUALE E LA PERDITA DEI BENEFICI FISCALI
Ai sensi dell'art.2 del contratto preliminare si concordava: “…- la restante somma di Euro 150.000,00 (Euro centocinquantamila\00) verrà pagata dalla parte promissaria acquirente alla parte promittente venditrice al momento della stipula del contratto definitivo con modalità conformi a legge. Si precisa che la parte acquirente andrà a stipulare un mutuo presso istituto bancario e che la stipula dell'atto di acquisto è subordinata all'accettazione di tale mutuo e alla regolarità urbanistica dell'immobile…”.
Al fine di una esatta ricostruzione dei fatti occorre evidenziare la seguente cronologia:
- 19 gennaio 2017 stipula preliminare di compravendita (cfr all. 1);
- 13 febbraio 2017 richiesta mutuo parti appellanti (all. 7);
- 23 marzo 2017 stipula di tutte le polizze richiesta dalla banca (all. 8);
- 26 aprile 2017 C.I.L.A. protocollata da per completamento lavori (all. 2); Controparte_1
- 25 maggio 2017 prima perizia bancaria, ove si evince che l'immobile non è ancora completo (mancanza pavimenti e serramenti) (all. 3);
- 28 luglio 2017 seconda perizia bancaria dopo il completamento dei lavori (all. 4);
- 11 settembre 2017 accettazione mutuo da parte (all. 9); Controparte_3
- 17 ottobre 2017 stipula compravendita (all. 10).
In caso di inesatto adempimento agli obblighi assunti in seno al contratto preliminare, gli attori hanno pieno diritto al ristoro anche successivamente alla stipula del contratto definitivo.
L'inadempimento del preliminare non viene sanato con la decisione di concludere il contratto definitivo!
Il contratto preliminare è il mezzo attraverso cui le parti modulano il rapporto contrattuale, stabilendo un equilibrio fra le reciproche prestazioni dovute, mentre l'azione di riduzione del prezzo assurge a rimedio diretto a salvaguardare l'equilibrio del sinallagma a vantaggio dell'acquirente.
La è incorsa in palesi inadempimenti da ritardo, impedendo l'esercizio del diritto ai benefici fiscali del Controparte_1
credito di imposta del 50%; l'atto definitivo doveva essere concluso entro il 30 aprile 2017, mentre è stato redatto quasi 6
mesi dopo, nonostante fosse stato possibile accedere ai benefici fino al 29 settembre 2017!
Per l'effetto, gli attori hanno diritto alla riduzione del prezzo, pari al mancato esercizio del beneficio di cui all'art.8 del preliminare (euro 90.000,00, cioè il 50% del valore di acquisto, a titolo di rimborso IRPEF, oltre al valore di ogni altro acquisto,
quali i mobili e l'arredamento.
OMESSA PRONUNCIA SULLA DOMANDA DI RISARCIMENTO EXTRACONTRATTUALE EX ART. 2043 C.C.
In subordine, gli attori hanno diritto al risarcimento per avere inutilmente confidato nella conclusione del contratto, che non avrebbero stipulato o avrebbe stipulato a condizioni diverse.
Infatti, ai fini della formazione del consenso sia del contratto preliminare che del contratto definitivo, gli attori avevano inteso concluderlo poiché convinti che l'operazione avesse un valore pari a euro 90.000,00, in quanto la restante parte sarebbe stata rimborsata mediante i benefici della detrazione fiscale.
Solo dopo essersi recati dal commercialista di fiducia, apprendevano che tale beneficio era negato in quanto la compravendita era stata effettuata oltre il termine perentorio di mesi 18 dalla chiusura del cantiere.
INGIUSTO CONDANNATORIO ALLE SPESE
La fondate ragione degli attori evidenziano l'ingiustizia del condannatorio alle spese, che correttamente deve essere posto a carico della convenuta soccombente.
Con comparsa di risposta si costituisce chiedendo il rigetto del Controparte_1
gravame per i motivi già espressi dal Tribunale, con vittoria di spese e compensi.
Disposta la trattazione scritta ex art.127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 28.11.2024, le parti depositano proprie note concludendo come dai rispettivi atti introduttivi, quindi la causa viene trattenuta in decisione, concessi i termini per le difese finali. MOTIVI DELLA DECISIONE
Il gravame è infondato.
Deve premettersi che, nel rigettare l'impugnazione, il Giudice di appello può sostituire o rafforzare in tutto o in parte la motivazione della sentenza gravata, purché la diversa motivazione sia radicata nelle risultanze acquisite al processo (in questo senso, ex multis,
Cass. sent. n.4889/2016 e sent. n.19068/2023) mentre, peraltro, sempre in coerenza alla giurisprudenza di legittimità (così, Cass. sent. n.24542/2009) “Il Giudice non è tenuto ad
occuparsi espressamente e singolarmente di ogni allegazione, prospettazione ed
argomentazione delle parti, essendo necessario e sufficiente ex art.132 co.2 n.4 c.p.c.,
che esponga in maniera concisa gli elementi in fatto e in diritto posti a fondamento della
sua decisione, dovendo ritenersi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi
che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata
e con il percorso argomentativo seguito.”
Con riferimento alla causa petendi azionata dagli attori, sono agli atti:
- il “contratto preliminare di compravendita” dell'immobile per cui è causa (all.1 del fascicolo di parte attrice, depositato all'atto della iscrizione della causa), nel quale, per quanto qui rileva, veniva riportato:
“Art.6 Termine per l'adempimento
Le parti reciprocamente si obbligano a stipulare il contratto definitivo di vendita entro e non
oltre il 30 aprile 2017, previa consegna della documentazione necessaria (…)
Art.8 Agevolazioni
La società [n.d.r. dichiara che la parte promittente acquirente, Controparte_1
acquistando detta unità immobiliare sopra meglio descritta, avrà diritto al rimborso del 50%
del totale dell'operazione ai sensi dell'art.16 bis del TUIR, trattasi di fabbricati oggetto di
intervento di ristrutturazione edilizia eseguito da impresa di costruzione e alienati entro 18 mesi dal termine dei lavori”.
- l'atto pubblico di compravendita ai rogiti del notaio del 17.10.2017 rep. Persona_1
n.50.243 – racc. n.19.464 (all.10 del fascicolo di parte attrice, depositato all'atto della iscrizione della causa), avente ad oggetto il trasferimento della proprietà del compendio promesso in vendita, ove tra l'altro viene riportato:
“Art.10 Trattamento tributario e detrazioni fiscali
(…) La parte acquirente chiede l'applicazione della detrazione IRPEF prevista dall'art.16
bis comma 3 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n.917 e sue successive modifiche ed
integrazioni.
A tal fine le parti dichiarano:
Che l'intero fabbricato, di cui fanno parte le unità immobiliari oggetto del presente atto, è
stato oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia e risanamento conservativo …
Che la fine dei lavori è stata comunicata al Comune di Enna, che ha protocollato la relativa
comunicazione in data 29 marzo 2016 al numero 13579-2016-E”.
Quanto premesso, con riferimento alla possibilità della stipula dell'atto definitivo entro i 18
mesi dalla C.I.L.A. del 29 marzo 2016 (quindi entro il 29.9.2017) sono gli stessi attori ad allegare la seconda perizia istruttoria di del 28.7.2017 (all.4 del fascicolo di Controparte_3
parte attrice, depositato all'atto della iscrizione della causa) con la quale la Banca viene a constatare la regolarità urbanistica dell'immobile e la conseguita abitabilità, così come la comunicazione della delibera di accettazione mutuo dell'11.9.2017 (doc.9), nel cui ultimo documento si “conferma la fattibilità dell'operazione di finanziamento, a cui potrà darsi
corso in qualsiasi momento nell'arco dei prossimi 180 giorni”, dalle cui date i promissari acquirenti trascurano di allegare prova di un inadempimento riconducibile alla appaltatrice-
venditrice, che li abbia costretto a procedere alla stipula solo il 17.10.2017, anziché nel termine ultimo del 29.9.2017 per usufruire della invocate agevolazioni fiscali. A parte il superiore assorbente rilievo, è a dirsi che gli attori non allegano di aver rivolto prima della stipula neppure una sola diffida ad adempiere ex art.1454 c.c. nei confronti della Impresa promittente venditrice, evincendosi piuttosto un loro comportamento concludente coerente con la volontà di conservare l'interesse all'adempimento dell'obbligazione di vendita della convenuta, il cui termine non è stato definito nel contratto preliminare come “essenziale” ai sensi dell'art.1457 c.c.
Infine, ma non ultimo, gli attori non allegano prova della concreta mancata usufruizione della agevolazione fiscale, che avrebbe dato luogo al beneficio del rimborso IRPEF del
50% della spesa ai sensi dell'art.16 bis del TUIR, quantificata tout court in € 100.00/00 ma trascurando di offrire il suo effettivo criterio di calcolo sulla base delle personali dichiarazioni dei redditi, producendo solo una attestazione del commercialista fiduciario dr.
di RA (doc.14 prodotto dagli attori con la memoria ex art.183 Persona_2
co.6 n.2 c.p.c. del 6.3.2020), che si limita a dichiarare la maturata decadenza dei termini per usufruire delle detrazioni.
Di qui il rigetto dell'appello, risultando assorbiti gli altri motivi di gravame.
Quale logico corollario, ai sensi dell'art.91 c.p.c. vanno poste a carico degli appellanti le spese e gli onorari del grado nei confronti dell'appellata che Controparte_1
vanno liquidate secondo il vigente D.M. n.147/2022 avuto riguardo allo scaglione di valore della causa da € 52.001,00 ad €260.000/00, sulla base dei parametri minimi, considerata l'importanza delle questioni giuridiche e fattuali trattate, la difficoltà e il pregio dell'attività
svolta.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Caltanissetta, sezione Civile, definitivamente pronunciando nella causa civile in grado di appello iscritta al r.g. n.170/2022, ogni diversa istanza disattesa e/o assorbita, conferma la sentenza n.702/2021 resa dal Tribunale di Enna in data 1.11.2021 e depositata il 16.11.2021 appellata da e . Parte_1 Parte_2
Condanna e al pagamento in solido delle spese di lite Parte_1 Parte_2
nei confronti di in persona del legale rappresentante, che liquida Controparte_1
in € 4.217/00 oltre 15% per rimborso forfetario spese, C.P.A. e I.V.A. se dovute.
Ai sensi dell'art.13 co.1 quater D.P.R. n.115/02, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento di un ulteriore importo pari a quello dovuto a titolo di contributo unificato per la stessa impugnazione, in capo alla parte appellante.
Così deciso in Caltanissetta, nella camera di consiglio del 27 marzo 2025.
Il Giudice ausiliario relatore Il Presidente
(dr. Giovanni Battiato) (dr. Roberto Rezzonico)