N. 26654/2021 R.Gen.Aff.Cont.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli 11 SEZIONE CIVILE

Il Giudice, dott.ssa A. Maria Cappiello, ha pronunziato la seguente

SENTENZA nella causa iscritta al n. 26654 del ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2021, avente ad oggetto: vendita di cose immobili;
vertente
TRA
, C.F: , nata a [...] il [...] Parte_1 C.F._1
ed ivi residente alla P.tta S. Trinchese n. 7, elettivamente domiciliata in
Napoli, alla via Santa Lucia n.15 presso lo studio dell'Avv. Luciano Tomo che la rappresenta e difende in virtù di procura apposta in calce all'atto introduttivo;

ATTRICE
E
, C.F.: , nata a [...] il 25-09- CP_1 C.F._2
1979 ed ivi residente alla Traversa 2 Privata Fumaroli n. 12, elettivamente domiciliata in Giugliano in Campania (NA) – Località Lago Patria – Parco
Palumbo al Viale degli Oleandri n. 40, presso lo studio dell'avv. Daniela
Tuccillo che la rappresenta e difende giusta procura rilasciata su supporto cartaceo, versata in atti in copia informatica, allegata alla “Comparsa di costituzione in sostituzione del precedente difensore”;
CONVENUTA

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbali di causa
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 09-11-2021 Parte_1
conveniva in giudizio, dinanzi a questo Tribunale, la sig.ra per CP_1
sentire accogliere le seguenti conclusioni:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, ragione ed eccezione disattesa così disporre:
1) “accertare e dichiarare fondata in fatto e diritto la domanda attrice;

2) accertare l'esistenza dei vizi contestati e dichiarare la responsabilità della signora venditrice- ex art. 1490 cod. civ. e, Controparte_1 per l'effetto, disporre la riduzione del prezzo di vendita, ex art. 1492 cod. civ;
nella misura evidenziata in premessa sub f) ovvero per
l'importo che sarà quantificato in corso di causa anche a seguito di
CTU ovvero nella misura a determinarsi secondo criteri equitativi e prudente apprezzamento del Giudice con relativa condanna della venditrice al pagamento del suddetto importo con interessi legali e rivalutazione monetaria dalla data del 27-12-2017 (data del rogito) al saldo;

3) accertare e dichiarare la responsabilità della signora e CP_1 per l'effetto condannarla al risarcimento di tutti i danni, nessuno escluso ivi compresi quelli derivanti dalla limitazione del legittimo diritto di pieno godimento dell'immobile di sua proprietà nella misura che sarà accertata in corso di causa a determinarsi anche secondo criteri equitativi e prudente apprezzamento del Giudice.
Con vittoria di spese e competenze di causa con attribuzione al sottoscritto procuratore quale antistatario”.
. A fondamento della domanda esponeva che:
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- l'istante era proprietaria di un appartamento sito in Napoli, alla P.tta
Trinchese n.7, per acquisto fattone dalla signora in data Persona_1
27-12-2017 per atto del notaio dott. n. rep.31199; Persona_2
- il giorno 15-05-2021 si era verificato il crollo del solaio di copertura controsoffittato in cartongesso del vano camera da letto del predetto appartamento e, in pari data, i Vigili del Fuoco- Dipartimento
Sicurezza Servizi Protezione Civile, intervenuti sul luogo, avevano diffidato a non praticare l'unità abitativa in questione nella sua interezza;

- successivamente, con verbale del 26-05-2021, i Vigili del Fuoco del
Comando di Napoli, a seguito dell'intervento del Tecnico della
Protezione Civile del Comune di Napoli avevano riscontrato lesioni all'intradosso del solaio dell'intero appartamento dichiarandone l'inagibilità e ordinando i lavori necessari per la messa in sicurezza;

- la signora avendo avuto contezza dei vizi in precedenza non Pt_1
visibili perché occultati dalla controsoffittatura di recente edificazione aveva provveduto alla denuncia delle problematiche riscontrate con raccomandata A/R del 27-05-2021, ricevuta dalla convenuta in data
31-05-2021;
- a causa degli interventi riparatori onerosi e complessi la stessa aveva versato l'importo di € 10.980,00 come da preventivo e fatture di spesa.
Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva in giudizio la signora la quale eccepiva, in via preliminare, la decadenza dalla CP_1
garanzia ex art 1495 c.c.; nel merito, invece, deduceva l'infondatezza della domanda chiedendone il rigetto.
Precisata la domanda, articolati i mezzi istruttori con memorie ex art.183
c.p.c., ammessa ed espletata la prova orale, sulle conclusioni precisate dai procuratori delle parti, la causa veniva assegnata a sentenza.
In via preliminare va rilevato che l'eccezione di decadenza sollevata dalla convenuta è infondata in quanto tardiva. Invero, l'eccezione di decadenza ha
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natura di eccezione in senso stretto e deve essere formalmente rilevata mediante la costituzione nei termini di cui all'art.166 c.p.c.. Nella specie la convenuta ha sollevato l'eccezione con la comparsa di costituzione depositata il 9 marzo 2022 e , ritenuto che la prima udienza è fissata in citazione per il
16 febbraio 2022, la costituzione non è avvenuta nel termine dei venti giorni prima prescritti dall'art. 166 c.p.c..
Nel merito la domanda è infondata e, per tale motivo, va disattesa.
Richiamato quanto esposto in fatto, si osserva che parte attrice, lamentando vizi occulti nell'immobile acquistato, ha invocato la tutela di cui all'art. 1492
c.c. e precisamente la riduzione del prezzo (c.d. actio quanti minoris o estimatoria) e ha agito anche per il risarcimento del danno ex art. 1494 c.c..
In relazione alle disposizioni sulla vendita in generale (artt. 1490 e ss c.c.), il codice prevede, nel caso di vizi della cosa venduta tali da renderla inidonea all'uso cui è destinata o da diminuirne in modo apprezzabile il valore (art. 1490 c.c.), una tutela esercitabile sia nelle forme della domanda di risoluzione del contratto (azione redibitoria) sia nelle forme della domanda di riduzione del prezzo (azione estimatoria o actio quanti minoris) e sia, per quanto di interesse, con la domanda di risarcimento danni ex art. 1494 c.c., ugualmente soggetta al rispetto dei termini di cui all'art. 1495 c.c. (cfr. Cass. 3527/1993;
Cass. 15481/2001) ed esercitabile anche autonomamente rispetto alle azioni edilizie di cui all'art. 1492 c.c. (cfr. Cass. 6044/2004; Cass. 3425/2001).
Quest'ultima soluzione è condivisibilmente giustificata per il fatto che nella disciplina sulla vendita in generale non è prevista alcuna gerarchia quanto ai rimedi esperibili, per cui il compratore può agire subito per la risoluzione del contratto (azione redibitoria) o per la riduzione del prezzo (azione estimatoria o quanti minoris) oppure per il risarcimento del danno, p.es. in relazione alle spese sostenute o da sostenere per la riparazione e/o la eliminazione dei vizi o per le perdite comunque subite (cfr. Cass. 26852/2013; Cass. 14986/2021).
Come detto, le azioni edilizie e quella risarcitoria possono essere proposte anche congiuntamente e, con riferimento all'azione estimatoria, è stato
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precisato che “… l'azione per la riduzione del prezzo e l'azione per il risarcimento del danno non coperto dalla prima, spettanti al compratore a norma degli artt. 1492 e 1494 cod. civ., sono rivolte a ristabilire il rapporto di corrispettività fra prestazione e controprestazione, nonché a porre il compratore medesimo nella situazione economica in cui si sarebbe trovato se il bene fosse stato immune da vizi. …”, con la conseguenza che “… detta riduzione va apportata con una diminuzione del prezzo pattuito corrispondente alla percentuale di disvalore della cosa derivante dall'esistenza dei vizi, e che il danno va quantificato nella differenza fra gli utili rispettivamente ricavabili dalla concreta utilizzazione della medesima, nelle diverse situazioni, ottimale e deficitaria” (cfr. Cass. 4278/1984).
Dunque, l'azione per la riduzione del prezzo e quella per il risarcimento del danno, non coperto dalla prima, spettanti al compratore a norma degli artt.1492 e 1494 c.c., sono entrambe finalizzate a ristabilire il rapporto di corrispettività tra prestazione e controprestazione nonché a porre il compratore medesimo nella situazione economica in cui si sarebbe trovato se il bene fosse stato immune da vizi (cfr. citata Cass. 3425/2001).
Approfondendo il discorso sulla domanda di riduzione del prezzo, va ribadito che, a differenza della domanda risarcitoria, le azioni di garanzia ex art. 1492
c.c., fra cui appunto l'actio quanti minoris, perseguono lo scopo di tutelare il compratore nella fase dinamica dell'esecuzione del contratto, per avergli la controparte trasmesso una cosa affetta da vizi e prescindono da ogni indagine sulla colpa del venditore, necessaria invece nel caso di domanda risarcitoria, assumendo invero rilievo il mero dato oggettivo della presenza di vizi che incidono sul valore del bene venduto (cfr. citata Cass. 3425/2001).
La prova dell'esistenza dei vizi, posti a fondamento della domanda edilizia, è
a carico di chi agisce (cfr. Cass. SU 11748/2019), con una disciplina speciale e peculiare, che prescinde dai principi generali in tema di inadempimento contrattuale (cfr. Cass. 9960/2022).
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Ai fini della tutela accordata dall'azione estimatoria va accertato in quale misura percentuale il vizio incida sul valore del bene venduto, con conseguente diminuzione del prezzo in misura corrispondente (cfr. Cass.
12852/2008).
Al riguarda va ribadito che non è prevista per legge l'adozione di particolari criteri da osservare per la determinazione della somma dovuta a titolo di riduzione del prezzo in relazione ai vizi della cosa venduta ed è consentito al
Giudice di ricorrere a criteri equitativi, purché ne venga esplicitato l'iter logico e motivazionale (cfr. Cass. 13332/2000).
In tale contesto la quantificazione della somma oggetto di restituzione, nell'ottica della riduzione del prezzo e del riequilibrio delle contrapposte prestazioni, può essere operato anche in relazione ai costi sostenuti o da sostenere per l'eliminazione dei vizi;
infatti in tal modo si procede, avuta a mente la ratio dell'art. 1492 c.c., a ristabilire il rapporto di corrispettività tra prestazione e controprestazione, tenendo conto dell'entità della minore utilità
e del minor valore effettivo del bene, rispetto a quello che appariva al momento della conclusione del contratto, a causa del vizio scoperto dopo la conclusione del contratto.
Se la presenza dei vizi nella cosa venduta incide negativamente sul godimento e sullo sfruttamento del bene stesso, è conseguenziale che sul prezzo di vendita deve venire ad incidere, con conseguente riduzione dello stesso, il costo delle opere necessarie per consentire il pieno godimento del bene stesso;
quindi il costo degli interventi non viene in questi casi a configurare una voce del danno, ma viene a costituire il parametro di riferimento della valutazione, rimessa al prudente apprezzamento del Giudice, dell'entità della riduzione del prezzo.
Nel caso di accoglimento della domanda estimatoria e di già avvenuto integrale pagamento del prezzo, si è in presenza di un mero provvedimento di rimborso, a favore dell'acquirente, di parte del prezzo pagato e non di
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un'obbligazione risarcitoria, con la conseguenza che si è in presenza di un debito di valuta e non di valore (cfr. fin da Cass. 724/1989).
In relazione alla disciplina di cui all'art. 1494 c.c., si ribadisce che la domanda risarcitoria di natura contrattuale proposta dall'acquirente non si identifica né con le azioni di garanzia (art.1492 c.c.) né con quella di esatto adempimento
(cfr. Cass. 26852/2013; Cass. 14986/2021); infatti, mentre queste ultime prescindono dalla colpa e sono volte solo ad eliminare lo squilibrio determinato dall'inadempimento del venditore, l'azione risarcitoria presuppone la colpa del venditore, consistente nell'omissione della diligenza necessaria a scongiurare l'eventuale presenza di vizi della cosa (cfr. citato art. 1494, comma 1, c.c.: “… se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa”) e può riguardare tutti i danni subiti dall'acquirente, con la conseguenza che -come detto- l'azione di risarcimento può essere proposta in via alternativa, oltre che comunque cumulativa, rispetto alle azioni di adempimento, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto.
In particolare, in relazione a quest'ultimo profilo e al perimetro della tutela risarcitoria offerta all'acquirente, va ricordato che “l'azione di risarcimento dei danni proposta dall'acquirente ex art. 1494 c.c., sul presupposto dell'inadempimento dovuto alla colpa del venditore, consistente nell'omissione della diligenza necessaria a scongiurare l'eventuale presenza di vizi nella cosa, può estendersi a tutti i danni subiti dall'acquirente medesimo e, dunque, non solo a quelli relativi alle spese necessarie per
l'eliminazione dei vizi accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione della cosa, o al lucro cessante per la mancata rivendita del bene;
… “ (cfr. citata Cass. 14986/2021).
E' poi consolidato l'orientamento giurisprudenziale, in base al quale è previsto che “in tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, l'onere della prova dei difetti, delle conseguenze dannose e del nesso causale fra gli uni e le altre fa carico al compratore, mentre la prova liberatoria della mancanza di colpa, incombente al venditore, rileva solo quando la controparte abbia
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preventivamente dimostrato la denunciata inadempienza” (cfr. Cass.
18947/2017).
Tanto la garanzia per vizi della cosa venduta (nel caso di specie azione estimatoria ex 1492 c.c.) quanto la domanda risarcitoria ex art. 1494 c.p.c. sono subordinate, come emerge dall'art. 1491 c.c. (“Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa;
parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi”), alla non conoscenza o riconoscibilità dei vizi da parte dell'acquirente (cfr.
Cass. 2756/2020; Cass. 2981/2012; Cass. 3644/2007).
E' stato poi condivisibilmente affermato che, sebbene il grado della diligenza esigibile debba essere valutato in relazione al caso concreto, tenuto conto delle particolari circostanze della vendita, della natura della cosa e della qualità del compratore, è però da escludere che l'onere di diligenza di quest'ultimo imponga la necessità di avvalersi dell'opera di esperti o di effettuare indagini penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio, con la precisazione che si ha “la conoscenza del vizio, che esclude la garanzia ai sensi dell'art. 1491 c.c., … quando il compratore abbia acquisito la certezza obiettiva del vizio nella sua manifestazione esteriore, ancorché egli non ne abbia individuato la causa” (cfr. Cass. 1258/2013).
Il principio della conoscibilità si applica anche nel caso di immobile di risalente costruzione, in quanto detta circostanza non è di per sé automaticamente fonte di tutela ex art. 1490 c.c. (cfr. Cass. 24343/2017).
Invero, in caso di vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale di costruzione molto risalente nel tempo, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero alla risalenza nel tempo delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall'art. 1490 c.c.
La garanzia in esame, infatti, è esclusa tutte le volte in cui, a norma dell'art. 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest'ultimo caso,
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il venditore non abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi.(Cfr. Cass.
Civ. ordinanza n. 17058/2021).
Ciò posto, nel caso di specie dall'atto di compravendita per notar del Per_2
27.12.2017, emerge che “l'appartamento è parte di un edificio per il quale non vi è disciplina né amministrazione condominiale”.
Dalla “Relazione di intervento” dei Vigili del Fuoco intervenuti sui luoghi in data 15-05-2021 emerge che “all'indirizzo in oggetto si interveniva a seguito di pervenuta richiesta da parte del sig. , in qualità di Parte_2
richiedente e conduttore dell'unità abitativa sito al 3° ed ultimo piano di un edificio di civili abitazioni di 4 piani fuori terra di proprietà della sig.ra struttura verticale in muratura portante e quella orizzontale in Parte_1
travi in ferro e pietre tufacee, per parziale crollo del solaio controsoffittato del vano camera da letto come da reperto fotografico allegato alla presente.
(…) si constatava un parziale crollo del solaio strutturato, come sopra detto, in travi in ferro e pietre tufacee, ove ben visibili sul letto sottostante ed altri suppellettili quindi, si richiedeva in posto, tramite la nostra sala operativa, la protezione civile del comune di Napoli tecnico resp. ing. il quale, Per_3
ivi giunto, prendeva visione di quanto accaduto e si adoperava per le proprie competenze.
Visto lo stato di vetustà del solaio era generalizzato in tutto l'appartamento si disponeva lo sgombero immediato di quest'ultimo fino al ripristino delle condizioni di sicurezza, quindi si provvedeva al recupero dei beni primari dal vano camera da letto ed altro, alla chiusura dell'appartamento e al rientro in sede per la trasmissione degli atti dovuti.
(…) Presumibile cause del sinistro: al momento non si evidenziavano danni da infiltrazioni d'acqua presenti ma uno stato vetusto e l'ossidazione delle travi in ferro (…)”. Cfr. all. 2 fascicolo di parte convenuta.
La prova testimoniale espletata nel corso dell'istruttoria, inoltre, ha confermato lo stato di vetustà dell'immobile in questione. Infatti il teste ha riferito quanto segue: “Premetto che sono un agente Testimone_1
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immobiliare (…) Ricordo che quando ho ispezionato l'immobile per
l'incarico, lo stesso si presentava in buono stato di manutenzione ordinaria
(tinteggiato e ammobiliato) e, pertanto, privo di infiltrazioni. Non posso dire lo stesso del contesto in quanto il fabbricato si presentava in pessimo stato di manutenzione e/o fatiscenza, privo, tra l'altro, di un'amministrazione condominiale”.
Dai rilievi che precedono emerge che si tratta di appartamento posto all'ultimo piano di un fabbricato di costruzione risalente, con carenze riconducibili alla vetustà e alla omessa manutenzione delle parti comuni dell'edificio ( dal certificato di eliminato pericolo versato in atti dall'attrice emerge che sono stati eseguiti, tra l'altro, lavori sul lastrico di copertura del fabbricato con riparazione della guaina bituminosa di copertura con relativa verniciatura ). Del resto il prezzo corrisposto dall'attrice per l'acquisto dell'immobile (€ 27.000,00 per una consistenza catastale di due vani e mezzo), sito in un fabbricato ubicato nel centro storico di Napoli, che versa in pessimo stato di conservazione per carenza di manutenzione sulle parti comuni dell'edificio, avrebbe dovuto indurre il compratore ad esaminarlo attentamente, secondo il principio che colui che acquista un immobile di non recente costruzione ha l'onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione, facendo uno sforzo di diligenza, onde riscontrarne, se non i vizi che si sono in seguito manifestati, quanto meno le cause della loro possibile verificazione, le quali, pertanto, sebbene in fatto ignorate, erano dall'acquirente, con un minimo sforzo di diligenza (e, quindi, "facilmente"), conoscibili: l'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1491 c.c., consegue all'inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della
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vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente (richiamata in sentenza Cass. n. 24343 del 2016, ma già in tal senso Cass. n. 2981 del 2012).
In altri termini, la Corte di Cassazione ha chiarito che: “l'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1491 c.c. (che costituisce, come accennato, applicazione del principio di autoresponsabilità, e consegue all'inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione), non consenta di predicare in astratto il grado della diligenza esigibile, dovendo essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente, essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui, a norma dell'art. 1491 c.c. il vizio era facilmente riconoscibile salvo che il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi”. (cfr. Cass. Civ. ordinanza n. 17058/2021).
Per quanto precede la domanda va disattesa.
Le spese di lite seguono la soccombenza di parte attrice e si liquidano come da dispositivo che segue, tenuto conto del valore della causa, alla luce dei parametri introdotti dal DM 10 marzo 2014 n. 55, entrato in vigore il 3 aprile
2014, aggiornato dal D.M. 13 agosto 2022 n. 147 (in Gazz. Uff. 8 ottobre
2022, n. 236).
La distrazione delle spese di lite richiesta dal difensore di parte convenuta non può trovare riconoscimento, in quanto la costituzione è avvenuta nel corso del giudizio in sostituzione di altro difensore.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, definitivamente pronunciando, ogni altra eccezione, conclusione e difesa disattesa, così provvede:
1) rigetta la domanda;

2) condanna parte attrice al pagamento delle spese processuali sostenute dalla convenuta che liquida in € 2.540,00 per compensi
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professionali, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, nonché IVA e CPA nelle aliquote previste.
Così deciso in Napoli, il 4 aprile 2025
Il Giudice
(dott.ssa A. Maria Cappiello)
(Provvedimento reso con la collaborazione della dott.ssa Maria Anastasia
Vitale, quale funzionario addetto all'ufficio per il processo).
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