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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo – Seconda Sezione Civile - composta dai magistrati:
1) Dott. Giuseppe UP Presidente
2) Dott.ssa Rossana Guzzo Consigliere rel. est.
3) Dott. Onofrio Maria Laudadio Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 658 del Registro Generale degli Affari Contenziosi Civili
dell'anno 2021
TRA
, nato a [...] lì 2.1.1964, c.f. Parte_1
, rappresentato e difeso da sé medesimo e dall'Avv. Attilio C.F._1
Gagliano;
attore in riassunzione
, c.f. in persona Controparte_1 P.IVA_1
dell'Amministratore pro-tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Vincenzo
Contino
convenuto in riassunzione

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Conclusioni dell'attore in riassunzione: “1) in parziale riforma della impugnata
sentenza del Tribunale di Agrigento (n. 812/2012 del 24/7/2012), ritenere e
dichiarare il diritto dell'appellante al risarcimento del danno figurativo, connesso
al pregiudizio economico patìto dalla mancata fruizione e godimento
dell'immobile per cui è causa a decorrere dal mese di luglio 2007 al luglio del
2018 (cosi' come riconosciuto dallo stesso ); 2) danno provato anche CP_1
a mezzo testi che ha confermato la volontà di locare l'immobile (e a causa
dell'indifferenza del condominio per ben quasi 12 anni ( malgrado anche la
sentenza e di esecuzione delle opere ) il locale e' rimasto del tutto;
3) che il danno
figurativo come indicato dalla ordinanza di Cassazione (a pag 3 ) e' determinato
al valore del cespite usurpato , desunto in via equitativa e presuntiva dai canoni
di locazione di immobili analoghi nella stessa zona ( cass n 14222 del 7/872012 e
più recente Cass 16600 del 9/8/2016 rv 62351 che recita “ nel caso di
occupazione illegittima di un immobile il danno subito dal proprietario e' - in re
ipsa -discendendo dalla perdita della disponibilita' del bene , la cui natura e'
normalmente fruttifera, e dalla impossibilità di conseguire l'utilità da esso
ricavabile, sicche' costituisce una presunzione “iuris tantum” e la liquidazione
puo' essere operata dal giudice sulla base di semplici presunzioni con riferimento
al danno figurativo quale il valore locativo del bene usurpato”; 4)
conseguentemente, condannare il – Controparte_2
in persona del suo amministratore e legale rapp.te pro- tempore, al pagamento,
in favore dell'odierno appellante, delle somme corrispondenti al perduto valore
locativo dello stesso immobile cosi' come sopra indicato nella misura di almeno 3
€. 1.000,00 mensili per 132 mesi, ossia per la somma complessiva di €.
132.000,000 (si ribadisce all'uopo che trattasi di un magazzino di circa 400 mq (
quattrocentometriquadrati) ed il prezzo minimo di mercato risulterebbe essere
proprio dell'importo indicato cosi' come locato l'immobile esattamente di fronte il
locale dell'appellante ) ;5) subordinatamente condannare il
[...]
– in persona del suo amministratore e legale rapp.te Controparte_3
pro-tempore, al pagamento, in favore dell'odierno appellante, delle somme
corrispondenti al perduto valore locativo dello stesso immobile nella minor
somma determinata dal CTU in €. 465,00 mensili dal luglio 2007 fino quanto al
luglio 2018, ossia per la somma complessiva di €. 61.380,00; 6) in ogni caso,
condannare il – in persona del suo Controparte_3
amministratore e legale rapp.te pro-tempore, al pagamento, in favore dell'odierno
appellante, degli interessi e della rivalutazione monetaria sulle somme liquidande
dal luglio 2007 e fino all'effettivo soddisfo 7) in via più gradata, condannare il
appellato al risarcimento del danno (nel titolo come sopra dedotto CP_3
ovvero nel diverso nomen iuris ritenuto da codesta Corte),mediante il pagamento,
in favore dello stesso appellante, delle somme ritenute e quantificate di giustizia,
anche per effetto di una valutazione equitativa del danno a sensi e per gli effetti
di cui all'art. 1226 c.c.;8) condannare il appellato al pagamento delle CP_3
spese e dei compensi difensivi del presente giudizio di appello in sede di rinvio ,
nonché a quelle dei pregressi definiti giudizi avanti la Corte di Appello di Palermo
(n. 1823/2013 R.G.) ed avanti la Suprema Corte di Cassazione (n. 17924/2019
R.G.).” 4
Conclusioni del convenuto in riassunzione: - “…respinta ogni contraria domanda,
eccezione o difesa, reiterandosi, seppur parzialmente, le conclusioni già
formulate in comparsa di costituzione in appello del 06.03.2014: nel merito
confermare l'impugnata sentenza rigettando l'appello del . Con Parte_1
vittoria di spese. Si rileva ed eccepisce, in via preliminare, l'inammissibilità
dell'appello nella parte in cui sono formulate domande nuove”.”

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con citazione notificata il 21 agosto 2008 , premettendo di Parte_1
essere proprietario di un magazzino seminterrato sito nello stabile ubicato nella via Esseneto n.82 di , conveniva in giudizio innanzi al Tribunale della CP_3
medesima città il del prefato edificio chiedendone la condanna al CP_3
risarcimento dei danni, della diversa tipologia di cui si dirà, conseguenti alle condizioni di fatiscenza e inutilizzabilità dell'immobile dovute a rilevanti infiltrazioni d'acqua che addebitava a condotte commissive ed omissive tenute dell'ente gestorio sulla pavimentazione condominiale sovrastante.
Il Tribunale adito, con sentenza n.812/2012 del 24.7.2012, riconoscendo la responsabilità del , condannava quest'ultimo a eseguire sulle parti CP_3
comuni le opere di impermeabilizzazione indicate dal c.t.u. nominato nel corso del giudizio e a versare all'attore l'importo di euro 3.919,40, corrispondente al costo per il ripristino interno dei locali, nonché a rifondere le spese di lite;

respingeva, tuttavia, la richiesta del Tuttolomondo di risarcimento anche del 5
danno da impossibilità di dare in locazione il bene ritenendo che il richiedente non avesse provato la sussistenza di concrete occasioni di concessione di esso in godimento oneroso.
Con sentenza n.862/2018, pubblicata il 23.4.2018, questa Corte rigettava l'appello proposto avverso tale ultima statuizione dal , adducendo Parte_1
che le prove testimoniali da costui articolate in primo grado al fine di dimostrare la ricezione di due proposte di locazione dell'unità immobiliare (una per la adibizione a sede di una associazione sportiva, l'altra per destinarlo a deposito di veicoli) avrebbero dovuto essere corredate da elementi atti a riscontrarne serietà
e fattibilità, anche sotto il profilo della regolarità amministrativa del cespite rispetto all'uso, tanto più che la possibilità di adibizione a sede di una associazione sportiva si presentava incompatibile con le caratteristiche intrinseche dell'immobile riscontrate dal c.t.u., trattandosi di un seminterrato privo di finestre.
Con ordinanza n.659/2021 la Cassazione, accogliendo il ricorso del
, cassava tale pronuncia rinviando il giudizio a questa Corte, in Parte_1
diversa composizione, anche per provvedere in ordine alle spese della fase di legittimità.
Il riassumeva il giudizio. Resisteva il Condominio. Parte_1
La causa veniva trattenuta in decisione ma poi rimessa sul ruolo per l'espletamento delle prove orali sopra menzionate.
Dopo l'audizione del teste avvenuta alla udienza del 3.5.2024 Testimone_1
con rinuncia dell'attore alla assunzione dell'altro teste, la causa è stata assunta in 6
decisione mediante ordinanza del 26 giugno 2024, con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art.190 c.p.c..
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L'attuale fase del giudizio torna ad avere per oggetto l'originario appello che andrà valutato alla luce dei principi affermati dalla ordinanza remittente la quale ha stigmatizzato la affermazione di esclusione “a priori” della rilevanza della prova testimoniale calendata ritualmente dal nonché la sostanziale Parte_1
negazione del diritto al ristoro del cosiddetto danno “figurativo”, corrispondente al valore locativo del cespite.
Muovendo da tali premesse, tale voce risarcitoria va riconosciuta.
Infatti – formatosi il giudicato interno sulla responsabilità del per lo CP_3
stato di degrado segnalato sin dall'agosto 2007 dal proprietario dell'immobile all'amministratore pro-tempore dell'edificio (allegazione, quest'ultima, dedotta nell'originario atto di citazione e non contestata) – la prova testimoniale assunta,
che si presenta certamente ammissibile e rilevante alla luce del dictum della
Suprema Corte e non in contrasto col divieto posto dall'art.2721 c.c. (che attiene alla prova della esistenza in sé di un contratto), fornisce dimostrazione che fu tale condizione a impedire il perfezionamento di una trattativa, avviata intorno agli anni 2006-2007, per la locazione del locale de quo a deposito di veicoli di una società dedita alla loro commercializzazione.
Il teste ha, infatti, confermato che il magazzino in questione, sia per le sue ampie dimensioni (pari a circa 400 mq., per come anche confermato dalla c.t.u. svolta in primo grado) che per la vicinanza alla sede della filiale agrigentina, si presentava 7
corrispondente alle esigenze della predetta società e che tra le parti era stato concordato un canone di locazione di circa euro 450,00 mensili ma che l'intesa non si era poi conclusa proprio a ragione della inidoneità contingente del locale,
“perché c'erano infiltrazioni cospicue in corso e a causa del dissesto del soffitto”.
Diversamente da quanto sostenuto dalla difesa del , tale apporto CP_3
conoscitivo si presenta adeguato, a nulla rilevando la circostanza che il dichiarante abbia precisato che egli era solo un impiegato della società
interessata alla locazione e che non ne siano stati documentati i poteri negoziali e ciò tenuto conto della conoscenza diretta dei fatti, trattandosi del soggetto incaricato di prendere i contatti col potenziale locatore, e sempre ribandendo che la deposizione rileva esclusivamente ai fini dell'accertamento della ricorrenza del danno “figurativo”.
Dalla deposizione emerge, peraltro, che l'immobile – che, seppur privo di finestre
è dotato di autonoma rampa di accesso dalla via pubblica, come indicato nella c.t.u. - presentava caratteristiche idonee rispetto alla destinazione oggetto delle trattative. Del resto, il non ha contestato neppure l'allegazione CP_3
dell'attore in riassunzione circa il fatto che esso, a seguito dei lavori di ripristino,
sia oggi destinato a sede di una palestra.
Il danno in questione va quindi riconosciuto in relazione al periodo compreso tra l'agosto 2007 e il luglio 2018, epoca in cui, per indicazione di entrambe le parti,
furono infine eseguiti dal i lavori di impermeabilizzazione in CP_3
esecuzione della statuizione di condanna al facere contenuta nella sentenza di primo grado. 8
A tale riguardo, non può condividersi l'argomentazione di parte convenuta secondo cui il protrarsi negli anni dello stato di fatiscenza dell'immobile andrebbe imputato alla inerzia del nel coltivare l'esecuzione forzata di tale Parte_1
condanna, non potendosi il dovere di correttezza del creditore estendersi fino ad implicare lo svolgimento di attività comportanti rischi o costi supplementari a fronte della esistenza di un ben preciso obbligo a carico del debitore (Cass.
5035/91, 19139/2005).
In conclusione, in parziale riforma della sentenza di primo grado, il CP_3
convenuto va condannato a corrispondere al l'importo del canone Parte_1
“figurativo” – che il c.t.u. nominato in primo grado ebbe a quantificare, applicando parametri oggettivi e verificabili, diversamente da quelli oggi invocati in via principale dall'attore in riassunzione, che si presentano affidabili anche ove comparati a quanto emerso nella deposizione testimoniale sopra richiamata, in euro 465,00 mensili - per un importo complessivo pari ad euro 61.380,00 (euro
465,00 x 132 mesi).
Tale somma, che costituisce debito di valore, può considerarsi già attualizzata alla data della cessazione della condotta illecita (luglio 2018), tenuto conto che dal potenziale canone si dovrebbero decurtare voci di costo (in particolare le spese di natura fiscale) tali da neutralizzare gli effetti dell'aggiornamento periodico e delle voci accessorie.
Provvedendo da tale data e sino a quella della presente sentenza al calcolo su tale importo della rivalutazione e dei chiesti interessi al saggio legale, si perviene 9
alla cifra finale di euro 78.624,49, su cui decorreranno ulteriori interessi sino al soddisfo.
L'esito finale della controversia impone la condanna del alla CP_3
refusione alla controparte delle spese di lite anche della fase di appello, di quella di legittimità e del presente giudizio di rinvio.
Le stesse si liquidano per come in dispositivo, applicando i parametri tariffari in base al decisum e tenendo conto delle attività effettivamente svolte e della ridotta complessità della causa.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, nel giudizio di rinvio susseguente alla ordinanza n.ro 659/2021 della Corte di Cassazione,
in parziale riforma della sentenza emessa dal Tribunale di Agrigento n.812/2012
del 24.7.2012 appellata da , Parte_1
- condanna il a corrispondere Controparte_4
all'appellante l'importo di euro 78.624,49, su cui interessi legali dalla presente pronuncia al soddisfo.
Condanna il prefato al pagamento a favore del CP_3 Parte_1
delle spese processuali sostenute sia nella fase di appello - che si
[...]
liquidano in euro 4.217,00 oltre esborsi documentati – sia nella fase di legittimità
– che si liquidano nell'importo di euro 3.900,00 – sia nel presente grado del giudizio - che si liquidano nell'importo di euro 8.000,00 per onorari di difesa ed euro 804,00 per esborsi – oltre spese forfettarie ex D.M. n. 55/2014, c.p.a. ed iva come per legge. 10
Palermo, 14.1.2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott.ssa Rossana Guzzo Dott. Giuseppe UP