N. R.G. 2022/329
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
Sezione Civile
composta dai magistrati:
MARIA TERESA SPANU Presidente
DONATELLA ARU Consigliere
GRAZIA MARIA BAGELLA Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero 329 del ruolo generale degli affari civili per l'anno 2022 promossa da
, C.F. rappresentato e difeso, in forza di procura speciale Parte_1 C.F._1
a margine dell'atto d'appello, dall'Avv. Alessandro Cao, presso il cui studio in Cagliari, via Solmi
n. 9, ha eletto domicilio
APPELLANTE
contro
in persona dell'Amministratore unico geom. (p.i. ), CP_1 CP_2 P.IVA_1
rappresentata e difesa, in virtù di procura a margine della comparsa di costituzione in appello, dagli
Avv.ti Alberto Miglior e Elisabetta Miglior, presso il cui studio in Cagliari, viale Carbonia n. 22, ha eletto domicilio
APPELLATA e APPELLANTE INCIDENTALE
Pagina 1 CONCLUSIONI
NELL'INTERESSE DELL'APPELLANTE:
“Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione
disattesa:
- accogliere l'appello per i motivi dedotti in narrativa e, per l'effetto, in riforma della sentenza n.
932/2022 emessa il 04.04.2022 e depositata in Cancelleria il 6.04.22 dal Tribunale Civile di
Cagliari, dott.ssa Valentina Frongia, a definizione
del procedimento recante R.G. n. 5643/2012, e notificata in data 04 luglio 2022,
- trasferire l'immobile di cui in atti alla in persona del legale rappresentante pro CP_1
tempore, ai sensi dell'art. 2932 c.c., con sentenza sostitutiva del rogito ed efficacia traslativa;

- condannare la al pagamento della somma ancora dovuta, con gli interessi legali CP_1
dalla scadenza dei singoli importi non corrisposti fino al saldo;

- ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Cagliari di procedere alla relativa
trascrizione, con esonero da ogni responsabilità al riguardo;

– con vittoria di spese e compensi del doppio grado del giudizio”.
NELL'INTERESSE DELL'APPELLATA, APPELLANTE INCIDENTALE:
“… nell'interesse della soc. SUA r.l. i sottoscritti difensori concludono perché la Corte Ill.ma,
respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, voglia:
1°) rigettare l'impugnazione avversa;

2°) in accoglimento dell'appello incidentale come sopra proposto e in parziale riforma della
Pagina 2 sentenza appellata, rideterminare l'ammontare del compenso professionale relativo al primo grado
di giudizio liquidandolo nella misura base di € 21.387,00 oltre spese generali ed altri accessori di
legge ovvero in quella che sarà ritenuta di giustizia;

3°) con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio”.
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione regolarmente notificato convenne in giudizio dinanzi al Parte_1
Tribunale di Cagliari la Sua s.r.l., esponendo quanto segue:
- con contratto preliminare stipulato in data 3 settembre 2010 si era obbligato a vendere alla società
un terreno sito in Pula, Corso Vittorio Emanuele n. 29, al prezzo di € 360.000,00;
- le parti avevano stabilito che il prezzo concordato sarebbe stato corrisposto mediante il pagamento di un primo acconto di € 10.000,00 contestualmente alla stipula del preliminare, ulteriori €
10.000,00 alla data del 1 ottobre 2020, € 50.000,00 al 31.12.2010, € 50.000,00 alla data del 1 marzo
2011 e infine il saldo entro e non oltre il primo giugno 2011 (data, quest'ultima, stabilita per la stipula del contratto definitivo);
- la aveva versato, dunque, in due tranche, la somma di € 20.000,00; CP_1
- in data 14.01.2011 la suddetta società, mediante raccomandata a/r, aveva comunicato all' di Pt_1
ritenere risolto il contratto preliminare poiché sul terreno non si sarebbe potuta avviare un'attività
imprenditoriale, come era risultato dagli accertamenti tecnici effettuati presso il Comune di Pula,
Con che smentivano il certificato di destinazione urbanistica consegnato alla dall' Pt_1
- in ordine alle intenzioni dell'acquirente sull'utilizzo del terreno, tuttavia, l'esponente non aveva mai avuto alcuna notizia;

Pagina 3 - con comunicazione in data 26.01.2011 l'esponente, pur manifestando la propria volontà di trovare un accordo con la controparte, aveva declinato ogni responsabilità, avvertendo quest'ultima del fatto che, in difetto di accordo o stipula del definitivo, avrebbe promosso azione giudiziale nei suoi confronti;

- una volta scaduto il termine per la stipula del definitivo, l'esponente aveva inviato vanamente un nuovo sollecito alla CP_1
Parte attrice concluse, dunque, chiedendo la pronuncia di una sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c. che stabilisse il trasferimento della proprietà dell'immobile in capo alla con CP_1
condanna della stessa al pagamento in favore dell'attore della somma ancora dovuta a titolo di corrispettivo, oltre interessi legali sui singoli importi e maggior danno, e con l'ordine al conservatore dei Registri Immobiliari di Cagliari di procedere alla relativa trascrizione.
Con
Si costituì la S.r.l., non contestando quanto esposto dall'attore in ordine alla stipula del contratto preliminare, al prezzo concordato, ai pagamenti effettuati e alle comunicazioni intercorse fra le parti.
Precisò, invece, che le parti avevano previsto conseguenze specifiche derivanti dall'inosservanza dei termini, ai sensi dell'art. 2 del contratto preliminare e che, contrariamente a quanto sostenuto dall' questi era a conoscenza delle finalità imprenditoriali sottese all'acquisto del terreno. Pt_1
Allegò, infine, che da accertamenti effettuati dopo la stipula del preliminare era emersa la sussistenza sul terreno oggetto del preliminare di un vincolo imposto dal Piano Paesaggistico
Regionale che impediva la realizzazione del programma prefissato, in vista del quale il contratto era stato stipulato. Concluse, pertanto, per il rigetto delle domande attoree, con la propria assoluzione da ogni avversa pretesa;
in via riconvenzionale domandò l'accertamento dell'inadempimento dell'attore e, per l'effetto, la pronuncia della risoluzione del contratto preliminare stipulato il
03.09.2010, con condanna dell' al pagamento in suo favore dell'importo di € 40.000,00, pari Pt_1
Pagina 4 al doppio dell'acconto versato a titolo di caparra confirmatoria, fatto salvo il maggior danno.
***
La causa, istruita con produzioni documentali e prove testimoniali, venne decisa dal Tribunale di
Cagliari con sentenza n. 894/2022, pubblicata in data 30/03/2022, nei seguenti termini: “1) Rigetta
le domande avanzate dall'attore; 2) Accoglie la domanda riconvenzionale proposta dalla CP_1
e, per l'effetto, accertato l'inadempimento di , dichiara risolto il contratto preliminare Parte_1
stipulato fra le parti in data 03.09.2010; 3) Condanna al versamento in favore della Parte_1
della somma di euro 20.000,00, oltre interessi dalla data della domanda e sino al saldo;
CP_1
4) Condanna alla rifusione in favore della delle spese processuali che Parte_1 CP_1
liquida in complessivi € 13.430,00 oltre le spese generali e gli accessori come per legge, e le spese
vive sostenute.”.
Il Tribunale ritenne che le finalità sottese all'acquisto del terreno da parte della – CP_1
rinvenibili nella possibilità di sfruttamento imprenditoriale del medesimo – configurassero un'ipotesi di presupposizione: l'attitudine edificatoria del terreno, infatti, avrebbe rappresentato una caratteristica dell'immobile della quale le parti avevano discusso in sede di trattative, in quanto essenziale al fine di realizzare il progetto imprenditoriale (la costruzione di uno stabilimento per
Con l'imbottigliamento di acqua minerale) da parte della (e tanto sarebbe stato confermato dal teste
Con
il quale, avendo partecipato alla riunione che si era tenuta negli uffici della Tes_1
aveva riferito che in quell'occasione era stato illustrato all' l'intero progetto che l'acquirente Pt_1
intendeva realizzare nel terreno oggetto del preliminare, oltre che dai testi e . Tes_2 Tes_3
Richiamati dunque i principi enunciati in tema di presupposizione, nonché quelli in materia di correttezza e buona fede, il Tribunale ritenne il venditore gravemente inadempiente per non aver messo a conoscenza l'acquirente dell'esistenza del vincolo regionale ostativo alla realizzabilità del progetto in questione. Quanto, invece, alla domanda di restituzione della caparra confirmatoria
Pagina 5 aumentata nella misura del doppio, il Tribunale rilevò che la convenuta aveva agito, in via riconvenzionale, per la risoluzione per inadempimento del promittente venditore e che,
conseguentemente, non potesse trovare applicazione il secondo comma dell'art. 1385 c.c.,
applicabile esclusivamente in caso di esercizio del diritto di recesso. Dispose, dunque, la sola restituzione delle somme ricevute a titolo di acconto sul prezzo, pari ad € 20.000,00, oltre alla rifusione delle spese processuali secondo il criterio della soccombenza.
***
Avverso la sentenza ha proposto appello , fondato su 5 censure, al fine di ottenere, in Parte_1
sua riforma, il trasferimento del terreno alla Sua, ai sensi dell'art. 2932 c.c., con sentenza sostitutiva del rogito ad efficacia traslativa, nonché la condanna della Società al pagamento della somma ancora dovuta, pari a euro 340.000,00 calcolata al netto della caparra ricevuto di euro 20.000,00
complessivi, oltre gli interessi legali dalle singole scadenze contrattuali sino al saldo (sul presupposto che, a suo dire, non si fosse verificato alcun inadempimento a lui imputabile).
Si è costituita in giudizio la Sua s.r.l., domandando il rigetto dell'avverso appello e proponendo appello incidentale esclusivamente sul capo relativo alle spese di lite.
La causa è stata trattenuta a decisione all'udienza dell'8 novembre 2024, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. Decorsi i suddetti termini la causa è stata rimessa in istruttoria,
avendo il Collegio rilevato che con le (sole) memorie di replica il difensore dell'appellante aveva fatto presente alla Corte che: “ … in totale autonomia dai rispettivi legali, il sig. e la Pt_1 CP_1
hanno infatti mantenuto un canale parallelo, proseguendo i contatti fino a stipulare altro accordo,
invero di difficile lettura […] sembrerebbe infatti […] che le parti abbiano inteso perfezionare una
sorta di transazione, stipulando un secondo preliminare che riproduce, in parte, gli accordi di
quello per il quale è causa”. Nell'indicato accordo, depositato quale allegato alle memorie, era previsto, all'art. 8, che: “… al perfezionamento del contratto definitivo di vendita le parti
dichiarano di rinunciare in via definitiva ad ogni pretesa vicendevolmente vantata nella causa
Pagina 6 promossa dal sig. ed attualmente pendente con udienza fissata per l'8 Novembre Parte_1
2024, ivi comprese quelle derivanti dal primo grado di giudizio di cui al procedimento RAC n.
5643/2012” e all'art. 9 che: “in caso di pendenza di giudizio alla stipula del contratto definitivo le
parti si impegnano a non comparire nelle prossime udienze, o a comunicare alla Corte l'avvenuto
accordo, così da determinare la cancellazione e la successiva estinzione del processo, o comunque
la cessata materia del contendere”. La stessa difesa dell'appellante, peraltro, rimarcando la
“superficialità” dell'accordo, nel contestare la richiesta opposta di risoluzione del contratto per inadempimento, aveva richiamato le conclusioni rassegnate (finalizzate, si ricorda, ad ottenere una pronuncia ex art. 2932 c.c.).
E' parso, dunque, necessario alla Corte acquisire chiarimenti dalle parti, sussistendo evidente contrasto e contraddizione fra contenuto dell'accordo e conclusioni rassegnate dalle parti,
segnatamente quelle dell'appellante, miranti ad ottenere, fra l'altro, una pronuncia costitutiva.
All'udienza fissata a tale scopo, parte appellata ha richiamato la propria nota in cui era evidenziata l'assenza di comunicazioni da parte del cliente, rimarcandosi l'irrilevanza degli accordi menzionati ed insistendo nelle proprie conclusioni. Preso atto di ciò, anche la difesa dell'appellante ha confermato le conclusioni rassegnate e la causa è tornata nuovamente a decisione senza l'assegnazione di ulteriori termini.
***
Con primo motivo censura la sentenza nella parte in cui ha ritenuto configurabile, Parte_1
quale finalità sottesa all'acquisto del terreno, un'ipotesi di presupposizione cui ha fatto conseguire la risoluzione contrattuale del preliminare stipulato tra le parti: il Tribunale avrebbe erroneamente applicato l'istituto, non considerando che proprio secondo quanto sancito dalle Sezioni Unite
richiamate dallo stesso Giudice (SS.UU. n. 9909/2018), la presupposizione ricorre quando sussistono alcuni elementi – tra cui la comunanza a tutti i contraenti, che l'evento supposto sia stato assunto come certo nella rappresentazione delle parti, che si tratti di un presupposto obiettivo e che lo stesso non corrisponda, integrandolo, all'oggetto di una specifica obbligazione – assenti nel caso
Pagina 7 di specie. Né il Tribunale avrebbe considerato che all'istituto della presupposizione non possono ricondursi fatti ascrivili alla causa del contratto o i c.d. risultati dovuti, ed in particolare la qualità
del bene: potrebbero essere, pertanto, ricondotte ad essa solo quelle circostanze giuridicamente influenti sul contratto che, pur non attenendo alla causa del contratto o al contenuto della prestazione, assumono, per entrambe le parti ovvero per una sola di esse, un'importanza determinante ai fini della conservazione del vincolo contrattuale (Cass. Civ. n. 12235/2007).
Peraltro, anche a voler ritenere applicabile al caso di specie l'istituto della presupposizione, “il
relativo difetto [avrebbe potuto] legittimare allora le parti non già a domandare una declaratoria
di invalidità o di inefficacia del contratto, né a chiederne la risoluzione per impossibilità
sopravvenuta [...], bensì all'esercizio del potere di recesso […]”.
Con secondo e terzo motivo di gravame censura la sentenza di primo grado nella Parte_1
parte in cui, ritenuti ricorrere i presupposti dell'istituto della presupposizione, ha “abbandonato tale
angolo visuale spostandolo sulla responsabilità precontrattuale”, dichiarando risolto il contratto per inadempimento ai doveri di buona fede e correttezza in fase di trattative, nonostante “la parte
convenuta avesse domandato la risoluzione del preliminare per inadempimento contrattuale” e nel caso di specie non fosse stato affatto rinvenibile alcun inadempimento da parte del promittente venditore.
In particolare, il giudice avrebbe errato nel ritenere che dalle dichiarazioni rilasciate dai testi di parte convenuta sarebbe risultato confermato che le parti avessero discusso in sede di trattative sull'attitudine edificatoria dell'immobile e che quindi la stessa avrebbe costituito una qualità
promessa essenziale del bene oggetto della compravendita: di contro, secondo la tesi dell'appellante, in quella sede si era discusso solamente del prezzo, e solo a tale scopo si era tenuta la riunione citata dai testi.
Il Tribunale avrebbe errato anche nel non considerare che il vincolo regionale di cui si era discusso non fosse mai emerso nel corso del giudizio di primo grado, “tuttora rimanendo ignoto” e che nessuna prova era stata fornita circa la presunta irrealizzabilità del progetto della CP_1
Pagina 8 ***
I motivi possono essere congiuntamente esaminati, in ragione dell'evidente connessione che li accomuna.
Preliminarmente, è utile richiamare i principi espressi dalla giurisprudenza della Suprema Corte in materia di presupposizione e circa le conseguenze che possono derivare al contratto - preliminare o definitivo - di vendita immobiliare, allorché successivamente alla stipula, le competenti autorità
amministrative abbiano modificato la destinazione urbanistica del bene oggetto del contratto, sì da determinare una imprevedibile diminuzione o esclusione delle sue potenzialità edificatorie. In
proposito, è stato costantemente affermato che le eventuali, diverse determinazioni dell'amministrazione in materia urbanistica possono determinare, in applicazione di tale istituto, la risoluzione del contratto, sempre che il vincolo sia sopravvenuto alla sua conclusione e che, inoltre,
l'edificabilità del fondo sia stata tenuta presente da entrambi i contraenti quale presupposto oggettivo per la formazione del consenso (con accertamento condotto alla stregua di una globale ricostruzione della loro volontà e senza che si richieda un espresso riferimento a detto presupposto nelle clausole negoziali – Cass. Sez. 2, Sent. n. 13578 del 17/12/1991, Rv. 475078-01).
Segnatamente, la presupposizione (o condizione non svolta) è configurabile quando dal contenuto del contratto risulti che le parti abbiano inteso concluderlo soltanto subordinatamente all'esistenza di una data situazione di fatto che assurge a presupposto della volontà negoziale, la cui mancanza comporta la caducazione del contratto stesso, ancorché a tale situazione, comune ad entrambi i contraenti, non sia fatto espresso riferimento (nella specie, trattavasi di vendita immobiliare stipulata sul presupposto comune di entrambi i contraenti della edificabilità del terreno compravenduto e destinato invece dal programma di fabbricazione comunale in parte a zona agricola ed in parte a zona di rispetto stradale e di servizi pubblici;
Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza n.
8200 del 11/08/1990, conf. 4487/87; conf. 20/86; conf. 1064/85; conf. 1738/76). Nei casi in cui,
invece, l'inedificabilità del terreno non sia intervenuta successivamente alla stipula, a seguito di un nuovo strumento urbanistico, la Suprema Corte ha avuto modo di stabilire che “in tema di vendita
Pagina 9 immobiliare, la falsa rappresentazione della realtà circa la potenzialità edificatoria di un terreno
può integrare l'ipotesi normativa dell'errore di fatto su una qualità dell'oggetto ove le parti abbiano
concluso il contratto ignorando la vera natura del bene;
nel caso in cui, invece, sia stata garantita
la destinazione edificatoria del suolo, la fattispecie può essere ricondotta nell'ambito della
garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. in materia di cosa gravata da oneri non apparenti” (Cass. Civ.
n. 27916/2017). Da ultimo la Suprema Corte si è espressa nei seguenti termini: “Con riguardo a
preliminare di compravendita di terreno, la circostanza che il terreno medesimo, contrariamente
alle aspettative del promissario acquirente, risulti inedificabile, può abilitare quest'ultimo a
chiedere la risoluzione ex tunc del rapporto, in applicazione dell'istituto della
cosiddetta presupposizione, solo se si tratti di inedificabilità sopravvenuta alla conclusione del
contratto e se inoltre l'edificabilità del fondo sia stata tenuta presente da entrambi i contraenti
quale presupposto oggettivo per la formazione del consenso, alla stregua di una globale
ricostruzione della loro volontà e senza che si richieda un espresso riferimento a detto presupposto
nelle clausole negoziali. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva escluso,
con riferimento all'apposizione di un vincolo preordinato all'esproprio su una parte del terreno
agricolo potenzialmente edificabile promesso in vendita, che il mutamento della destinazione
edificatoria del cespite per effetto del suddetto vincolo, sopravvenuto al preliminare di acquisto,
potesse abilitare la parte acquirente a chiedere la risoluzione del contratto o ad esercitare il
recesso considerato che l'iter amministrativo modificativo della destinazione non si era ancora
stabilizzato e che, per tale motivo, l'inadempimento di parte promittente venditrice non poteva
considerarsi assoluto, né poteva giustificare un'azione di risoluzione per factum principis).” (
Sez. 2, Sent. n. 13435 del 15/05/2024).
Ebbene, nella fattispecie di cui ci si occupa e, in particolare, dall'istruttoria tenutasi nel corso del giudizio di primo grado, sono inequivocabilmente emerse le seguenti circostanze:
- nel mese di settembre 2009 si era tenuta presso gli uffici della una riunione tra i signori CP_1
(legale rappresentante della società), e nel CP_2 Tes_4 Parte_1 CP_3
Pagina 10 Con corso della quale si era parlato, tra l'altro, sebbene non nei dettagli, del progetto della diretto alla realizzazione di uno stabilimento per l'imbottigliamento di acqua minerale, cui era finalizzata l'eventuale acquisizione del terreno (circostanza confermata dal teste - cfr. “E' vero, Tes_1
si tenne la riunione di cui mi si chiede, non ricordo il giorno preciso […] – e dal teste Tes_5
– “Ho assistito all'incontro. Si è parlato del terreno da vendere. Non si parlò delle
[...]
dimensioni dello stabilimento […]” - udienza del 23.01.2014);
- nel mese di febbraio 2010 venne depositata presso l'ufficio Edilizia Privata del Comune di Pula,
da parte del legale rappresentante della la richiesta del parere preventivo di fattibilità della CP_1
realizzazione dello stabilimento industriale in oggetto;
a seguito della richiesta, da parte dell'amministrazione, di documentazione integrativa, la specificò che “la superficie CP_1
dell'area totale disponibile è di ha 11.86.22, non ha 15.54.32 come previsto nella richiesta in
oggetto. Sono comunque in corso trattative tra la nostra società e proprietà private confinanti per
l'acquisto di altre aree” (cfr. comunicazione del 18.2.2010, doc. 4 fascicolo di parte convenuta primo grado);
- nel mese di settembre 2010 venne stipulato tra le parti, con scrittura privata, il preliminare di vendita di un “appezzamento di terreno sito in agro di Pula […]”;
- successivamente alla stipula del preliminare, l' consegnò al legale rappresentante della Pt_1 [...]
CP_ il certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dal Comune di Pula in data 15 dicembre
2008 su richiesta presentata, dallo stesso , in data 26.11.2008 (prot. n. 23224), nel Parte_1
quale era specificato quanto segue: “Certifica che i lotti di terreno siti nel Comune di Pula e distinti
in catasto al Foglio 20 mappali 1-2-3-10-15, dal vigente Programma di Fabbricazione approvato
con D.A. n. 1641/U del 21.12.89, sono stati classificati zona “E” (agricola), con le prescrizioni
dell'allegato “A”; che a seguito dell'approvazione del P.P.R. con deliberazione n. 36/7 del
05.09.06 della Giunta Regionale, i medesimi lotti ricadono nell'Ambito del Paesaggio Costiero n. 2
(Nora) e trovano applicazione le disposizioni contenute nella N.d.A. allegate al suddetto Piano”.
Pagina 11 Ebbene, chiarito quanto sopra e in applicazione dei principi di diritto poc'anzi richiamati, appare di tutta evidenza che nella fattispecie in esame non possa trovare applicazione l'istituto della presupposizione, atteso che non è emersa in alcun modo la sopravvenienza di vincoli sul terreno promesso in vendita [factum principis] dopo la stipula del preliminare: come si è visto, infatti, dal certificato di destinazione urbanistica regionale richiesto dallo stesso sin dal dicembre 2008, Pt_1
emerge che classificazioni e vincoli sull'immobile preesistevano al contratto da alcuni anni.
Deve dunque ritenersi l'erroneità di tale richiamo da parte del primo giudice, cui peraltro sono state fatte derivare conseguenze incoerenti (risoluzione per inadempimento del promittente venditore).
Muovendo, dunque, da un differente angolo visuale che sia in linea con le risultanze processuali,
deve anzitutto darsi atto che l' era stato genericamente messo a conoscenza dell'intendimento Pt_1
della promissaria acquirente di realizzare in loco uno stabilimento per l'imbottigliamento dell'acqua minerale. Lo stesso peraltro in epoca non definita, secondo quanto confermato dal teste Pt_1
, responsabile dell'ufficio Edilizia Privata del Comune di Pula, “Talvolta veniva in Testimone_6
ufficio per altri argomenti e nell'occasione si informava anche del progetto Sua”.
Tali circostanze, tuttavia, non assumono significativa rilevanza ai fini auspicati dalla promissaria acquirente e contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice. Difatti la Società lamenta esserle stato sottaciuto un non meglio specificato vincolo regionale ostativo all'edificazione, della cui esistenza avrebbe appreso solo dopo la stipulazione del preliminare. Ora, a volere ipotizzare che la abbia inteso fare riferimento al vincolo sopra menzionato, indicato nel certificato di CP_1
destinazione urbanistica rilasciato in data 15 dicembre 2008 su richiesta dell' con riguardo ai Pt_1
lotti di terreno siti nel Comune di Pula e distinti in catasto al foglio 20 mappali 1-2-3-10-15 del vigente programma di fabbricazione approvato con D.A. n.1641/U del 21 dicembre 1989,
classificati zona E (agricola) con le prescrizioni dell'allegato A, e, secondo quanto ammesso dal medesimo, consegnato al promissario acquirente dopo la stipula del preliminare, la circostanza non ha alcuna rilevanza in termini di inadempimento o violazione dei doveri di buona fede e correttezza
Pagina 12 nella formazione della volontà contrattuale. Difatti il vincolo di cui trattasi deriva dall'inclusione dei medesimi lotti, a seguito dell'approvazione del P.P.R. con deliberazione numero 36/7 del 5
settembre 2006 della Giunta Regionale, … nell'Ambito del Paesaggio Costiero numero 2 (Nora) e
trovano applicazione le disposizioni contenute nelle N.D.A. allegate al suddetto Piano … (cfr.
certificato dest. urb. cit.) Ebbene, come insegna costante giurisprudenza (da ultimo, cfr. Cass. civ.
Ord. n. 1441 del 15/01/2024): “I vincoli urbanistici inseriti nelle previsioni del piano regolatore
generale, una volta approvati e pubblicati, hanno valore di prescrizione di ordine generale a
contenuto normativo con efficacia "erga omnes", come tale assistita da una presunzione legale di
conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché i vincoli così imposti, a differenza di quelli
introdotti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono
qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile, ai sensi dell'art. 1489 c.c., e non
sono, conseguentemente, invocabili dal compratore quale fonte di responsabilità del venditore che
non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto. (Nella specie, in applicazione di detto
principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata che aveva qualificato come non
apparente un vincolo pubblicistico gravante su di un'area destinata a parcheggio pubblico
limitandosi a desumerne la non conoscenza per effetto della mancata allegazione della concessione
edilizia all'atto di trasferimento, così presupponendo che detto provvedimento costituisse la fonte
primaria del vincolo).”; ancora (sez. 2, Sent. n. 14289 del 04/06/2018): “I vincoli paesaggistici,
inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati, hanno
valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia "erga omnes", come
tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché i
vincoli così imposti, a differenza di quelli introdotti con specifici provvedimenti amministrativi a
carattere particolare, non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile, ai
sensi dell'art. 1489 c.c., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore quale fonte di
responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto.”. Consegue da tale ordine di rilievi (già esclusi i presupposti per ritenere integrata la presupposizione), che neppure
Pagina 13 risultano integrati i presupposti per poter ritenere il promittente venditore inadempiente rispetto alle obbligazioni assunte dal preliminare. Per converso, risulta assai arduo ipotizzare che la società fosse all'oscuro della destinazione urbanistica del bene che si accingeva ad acquistare, avendo nel mese di febbraio 2010, come sopra rilevato, depositato, presso l'ufficio Edilizia Privata del Comune di
Pula, la richiesta del parere preventivo di fattibilità della realizzazione dello stabilimento industriale in programma, rispondendo, oltretutto, alla richiesta, da parte dell'amministrazione, di documentazione integrativa.
Con quarto motivo l'appellante lamenta che il Tribunale avrebbe erroneamente “incentrato
l'attenzione sull'onere probatorio delle parti, dichiarando che avendo parte convenuta eccepito
l'inadempimento dell'attore fosse onere di quest'ultimo dimostrare che sul terreno oggetto del
preliminare fosse realizzabile il progetto descritto dalla Sua”. Sostiene, sul punto, l'appellante che sarebbe stato impossibile dimostrare, da parte sua, che un progetto “tuttora sconosciuto” potesse essere approvato e che, al contrario, la controparte aveva sempre e solo genericamente indicato l'esistenza di un presunto vincolo, impeditivo dell'approvazione del progetto, senza mai individuarlo. In altri termini, la domanda formulata dalla società convenuta parrebbe priva anche di quella specificità che la renderebbe ammissibile (e di tale indeterminatezza il giudice di primo grado non avrebbe mai fatto cenno).
Con quinto e sesto motivo di gravame censura la sentenza di primo grado nella Parte_1
parte in cui il Giudice ha accertato che “l' non ha contestato in maniera specifica, né ha Pt_1
provato, essendo l'onere probatorio a suo carico, a fronte dell'eccezione di inadempimento della
controparte, che sul terreno oggetto del preliminare fosse realizzabile il progetto descritto dalla
Sua”, disattendendo, in questo modo, il principio, applicabile al caso in esame, di riferibilità o vicinanza della prova, secondo cui l'onere della prova grava sulla parte nella cui sfera si è prodotto l'inadempimento ovvero che, per la sua posizione, si trova più vicina alla fonte di prova: se il
Tribunale avesse correttamente applicato detto principio, avrebbe accertato che solo il promissario
Pagina 14 acquirente avrebbe potuto dimostrare che il progetto presentato non era stato approvato a causa del presunto vincolo regionale (rimasto ignoto).
Soggiunge, ancora una volta, parte appellante, che il Tribunale avrebbe erroneamente rinvenuto, a sostegno della decisione assunta, una violazione da parte del promittente venditore dei doveri di buona fede e correttezza, proprio per aver omesso di indicare il vincolo regionale al promissario acquirente. Tale violazione, caso mai, sarebbe imputabile proprio alla che era certamente CP_1
a conoscenza, al momento della stipula del preliminare, della destinazione urbanistica dei terreni per i quali aveva già presentato il progetto, avendo avuto anche tutti i relativi certificati.
***
I motivi sono suscettibili di un esame congiunto in ragione della stretta connessione che presentano, e meritano di essere accolti.
In proposito, richiamato quanto appena rilevato in ordine alla presenza di un vincolo regionale che,
a detta del promissario acquirente, comporterebbe l' inedificabilità del bene (circostanza,
quest'ultima, peraltro, neppure dimostrata), val la pena di ribadire che l' unico vincolo di cui è dato conoscere l'esistenza è quello paesaggistico inserito nelle previsioni del Piano regolatore generale regolarmente approvato e pubblicato, il cui contenuto normativo, come già rilevato, ha efficacia erga omnes e, come tale, non è invocabile dal compratore quale fonte di responsabilità del venditore, tanto meno sulla base di pretesi oneri probatori in suo capo. Solo per completezza va appena soggiunto che non può certo pretendersi in capo al promittente venditore -nell'adempiere a quegli obblighi di correttezza e buona fede cui fa riferimento il primo giudice- di approfondire la realizzabilità, nel terreno oggetto del preliminare, delle opere che il promissario acquirente intende eseguire (di cui non può, peraltro, che avere avuto una conoscenza del tutto generica, quale emersa nel caso di specie.). Era piuttosto onere dello stesso interessato, effettuare un'indagine di fattibilità
del progetto sui lotti di terreno che si accingeva ad acquistare in zona E agricola, vigenti le prescrizioni dell'allegato “A”, circostanza, questa, certamente nota alla società, tanto che, difatti,
come sopra accennato, aveva già presentato un progetto in Comune sulla base di una certa
Pagina 15 superficie totale già disponibile, segnalando l'esistenza di trattative in corso per l'acquisto di terreni limitrofi ai propri al fine di poter avere presumibilmente, l'indice di edificabilità necessario.
La domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore deve,
pertanto, essere rigettata.
***
L'appellante ha insistito per l'accoglimento della propria domanda ex art. 2932 c.c. con condanna della al pagamento della somma ancora dovuta e degli interessi legali dalla scadenza dei CP_1
singoli importi al saldo. In proposito, esaminato il contratto preliminare inter partes, va appena precisato che la mancata indicazione, nel documento, del certificato di destinazione urbanistica del terreno promesso in vendita, ex art. 30 d.P.R. n. 380 del 2001 precluderebbe la pronuncia ex art. 2932 c.c. (arg. ex Cass. Ord. n. 11440 del 30/04/2021), ma, trattandosi di condizione dell'azione, la sua successiva consegna e produzione in giudizio, come avvenuto nella specie, consente di ritenere superato tale ostacolo.
Per quanto esposto, in accoglimento della domanda attrice, deve dichiararsi trasferito in favore di in persona del suo legale rappresentante, il terreno sito in agro di Pula, Corso Vittorio CP_1
Emanuele n. 29 di are 9.50.00 circa, distinto in catasto al foglio 20, mappali 1, 2, 3, 10, confinante con strada, con è più, con società immobiliare Giardinia, con e più, Persona_1 Tes_1
già promesso in vendita con contratto preliminare intercorso fra le parti in causa in data 3 settembre
2010 in Pula, verso il corrispettivo di euro 360.000,00 (di cui pagati, a titolo di caparra confirmatoria, euro 20.000,00). Deve, altresì, condannarsi in persona del legale CP_1
rappresentante pro tempore, al pagamento del residuo prezzo, pari a euro 340.000,00, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze contrattuali sino al saldo come da domanda.
Da ultimo deve disporsi che copia della presente sentenza, una volta passata in giudicato, sia trascritta nei registri immobiliari e sensi dell'articolo 2652 numero 2, codice civile.
Il motivo d'appello incidentale con cui censura il capo della sentenza relativo alla CP_1
liquidazione delle spese processuali, contestando che il Tribunale abbia quantificato i compensi
Pagina 16 sulla base dello scaglione di valore compreso tra € 52.000 e € 260.000, non, invece, sulla base dello scaglione successivo (tra € 260.000 e € 520.000), è superato dalla riforma della pronuncia di risoluzione del contratto assunta in suo favore.
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Deve, in questa sede, provvedersi sulle spese di entrambi i gradi di giudizio in base all'esito globale della lite, che vede la integralmente soccombente. CP_1
Consegue, pertanto, che le spese di entrambi i gradi sono poste a carico della medesima società in base allo scaglione di riferimento tra € 260.000 ed € 520.000 (parametro medio, esclusa la fase istruttoria in appello, non tenutasi).


P.Q.M.


La Corte d'Appello, disattesa ogni contraria domanda, istanza ed eccezione, definitivamente decidendo, accoglie l'appello proposto da avverso la sentenza n. 932/2022 del Parte_1
Tribunale di Cagliari e per l'effetto, in sua totale riforma:
1) dichiara trasferito in favore di in persona del suo legale rappresentante, il terreno CP_1
sito in agro di Pula, Corso Vittorio Emanuele n. 29 di are 9.50.00 circa, distinto in catasto al foglio 20, mappali 1, 2, 3, 10, confinante con strada, con è più, con società Persona_1
immobiliare Giardinia, con e più, già promesso in vendita con contratto Tes_1
preliminare intercorso fra le parti in causa in data 3 settembre 2010 in Pula;

2) condanna in persona del legale rappresentante pro tempore al pagamento del CP_1
residuo corrispettivo in favore di , pari a euro 340.000,00, oltre agli interessi Parte_1
legali dalle singole scadenze contrattuali sino al saldo;

3) dispone che copia della presente sentenza, una volta passata in giudicato, sia trascritta nei registri immobiliari e sensi dell'articolo 2652 numero 2, codice civile.
4) rigetta l'appello incidentale proposto da avverso la sentenza n. 932/2022 del CP_1
Tribunale di Cagliari;

Pagina 17 5) condanna in persona del legale rappresentante pro tempore, alla rifusione, in favore CP_1
di , delle spese processuali di entrambi i gradi del giudizio, che liquida, a titolo Parte_1
di compensi professionali, quanto al primo grado in euro 22.457,00, quanto al secondo in euro 14.239,00, oltre rimborso spese di contributo unificato, spese forfettarie e accessori di legge;

6) dichiara che sussistono i presupposti previsti dall'art. 13 DPR 115/2002, come modificato dall'art. 1, comma 17, L. n 228/2012, per il pagamento, da parte dell'appellante incidentale,
dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Cagliari, nella camera di consiglio del 17 aprile 2025
Il Cons. estensore Il Presidente
Dott.ssa Grazia M. Bagella Dott.ssa Maria Teresa Spanu
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