REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA SEZIONE QUARTA CIVILE
così composta: dott.ssa Antonella Izzo, presidente dott.ssa Claudia De Martin, consigliere dott. Marco Emilio Luigi Cirillo, consigliere all'udienza del 7 marzo 2025 ha pronunciato all'esito della discussione orale della causa ex art.281 sexies c.p.c. la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 3623/2024 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, vertente tra
Parte_1 rappresentata e difesa dagli avv.ti Gennaro Fredella e avv. Marco Marchegiani per procura in calce all'atto di citazione in appello appellante e
, Controparte_1 CP_2 rappresentati e difesi dagli avv.ti Luca Perone e Aurora Vatta per procura in calce alla comparsa di risposta appellati

oggetto: appello avverso l'ordinanza emessa nel procedimento ex art. 702 bis c.p.c. n. R.G. 3103/2021 dal Tribunale ordinario di Roma, decima sezione civile, pubblicata il 22.05.2024.
IN FATTO E IN DIRITTO
§ 1 – La vicenda che ha dato origine alla controversia è stata narrata come di seguito nella sentenza impugnata.
“ 1) Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato il 17/12/2020, i signori Controparte_1
e , hanno adito questo Tribunale per sentire accogliere, nei confronti CP_2 della le seguenti conclusioni: - accertare il grave inadempimento Parte_1 contrattuale in capo alla società nei confronti di Parte_1 CP_2
e in relazione al contratto di compravendita con riserva di proprietà Controparte_1

stipulato in data 05.02.2020 per atti Notaio di Crotone Rep. 87870 Persona_1
Racc. 59475, per non aver mai corrisposto nemmeno una rata nei termini previsti dal citato contratto;
- dichiarare la risoluzione per inadempimento del contratto sottoscritto in data 05.02.2020 per atti Notaio di Crotone Rep. Persona_1
87870 Racc. 59475 da , e la società CP_2 Controparte_1 Parte_1
- Conseguentemente, ordinare alla società la riconsegna Parte_1 dell'immobile in favore dei legittimi proprietari e . - CP_2 Controparte_1
Condannare la società a pagare a titolo di risarcimento in favore di Parte_1
e la somma pari ad € 6.087,32 oltre ad € 338,00 per CP_2 Controparte_1 ogni mese fino all'effettivo rilascio, o quella somma ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese, diritti e onorari, da distrarsi in favore del procuratore antistatario” 2) A fondamento delle proprie domande i ricorrenti hanno dedotto:
- di aver concluso, in qualità di parte venditrice, in data 5/2/2020, con la società
[...]
quale parte acquirente, un contratto di compravendita con riserva di Parte_1 proprietà ai sensi dell'art. 1523 c.c.., avente ad oggetto l'immobile identificato al N.C.E.U. di Roma al foglio 210, particella 164, subalterno 514, zona censuaria 5, categoria A/10, classe 1, vani 1,5, mq 23, rendita € 774,69, piano terra, interno F, edificio A;

- di aver concordato il prezzo a corpo in € 34.500,00 di cui € 3.000,00 corrisposti alla sottoscrizione del contratto, ed € 31.500,00 da corrispondersi in 9 rate mensili da € 3.500,00 cadauna a decorrere dal 10.03.2020
- che ai sensi dell'art. 1 del contratto inter partes, la compravendita era fatta e accettata con la riserva della proprietà di quanto in oggetto in capo alla parte venditrice fino al pagamento dell'ultima rata di prezzo di cui al successivo art.

4. La parte acquirente acquisterà pertanto la proprietà della porzione immobiliare in oggetto solo con il pagamento integrale del prezzo e contestualmente al pagamento dell'ultima rata di esso (…)
- che, in adempimento di quanto previsto dall'art. 5 del contratto, alla data della sottoscrizione la società convenuta veniva immessa nel possesso dell'immobile di cui conseguiva pertanto la piena disponibilità;
- che, di contro, la ometteva il pagamento di tutte le 9 rate di prezzo Parte_1 concordate, rendendosi così inadempiente per la complessiva somma di € 31.500,00;
- che nonostante i numerosi solleciti la resistente, pur non avendo versato le rate di prezzo, continuava ad usufruire illegittimamente dell'immobile avendone omesso il rilascio;

- che l'inadempimento della convenuta è da ritenersi grave e tale da determinare la risoluzione del contratto ai sensi degli articoli 1525 e 1453 c.c.;
- che il complessivo comportamento della società convenuta ha determinato e continua a provocare un danno ai ricorrenti non avendo più essi il possesso dell'immobile di loro proprietà, né la possibilità di trarne frutti concedendolo in locazione;

- che l'ammontare provvisorio del danno è da quantificarsi in € 6.087,32, salvo incremento del danno per il protrarsi del ritardo nel rilascio dell'immobile, somma così composta: a) € 338,00 – pari al canone mensile stimato di locazione – moltiplicato per i mesi di mancato possesso dell'immobile a decorrere dal 5/2/2020 sino alla domanda;
b) € 1.768,00 quale imposta sulla plusvalenza versata dai ricorrenti all'Agenzia delle Entrate relativa alla vendita dell'immobile e non dovuta a causa dell'inadempimento della convenuta;
c) € 263,32 per fornitura di energia elettrica non pagata relativa all'immobile de quo. 3) Il ricorso ed il decreto di fissazione d'udienza venivano ritualmente notificati alla società convenuta che si è costituita in giudizio eccependo preliminarmente l'improcedibilità della domanda giudiziale per non essere stata previamente esperita la procedura di mediazione, da ritenersi obbligatoria nel caso di specie, vertendo la causa in materia di diritti reali. Nel merito la ha chiesto il rigetto delle Parte_1 domande attoree perché infondate in fatto ed in diritto e, in ogni caso, la condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese di lite. In particolare, la società convenuta ha dedotto:
- che il contratto inter partes era stato stipulato pochi giorni prima dell'esplodere della ben nota pandemia da Covid 19 e che “…le conseguenze economiche della stessa non possono non essere considerate, come un evento imprevisto ed imprevedibile che ha generato uno stato di impossibilità oggettiva per una corretta esecuzione delle obbligazioni assunte contrattualmente…”
- che, stante la successiva ripresa dell'economia, la società convenuta ha solo bisogno di tempo per poter porre rimedio ad una situazione non certo prevedibile al momento dell'acquisto;
- che, in relazione ai danni lamentati, il calcolo effettuato dai ricorrenti deve ritenersi errato in quanto non ha tenuto conto del completo blocco delle locazioni nel periodo di lockdown e nel periodo successivo della pandemia e che, pertanto, anche se restituito, l'immobile sarebbe rimasto sfitto;

- che, infine, quanto al danno dovuto all'indebito versamento dell'imposta sulla plusvalenza, l'importo richiesto dai ricorrenti non sarebbe dovuto perché deriverebbe dalla scelta degli stessi di agire per la risoluzione del contatto di compravendita anziché insistere per l'adempimento”.
§ 2. – All'esito del giudizio, istruito in via meramente documentale, il Tribunale ha accolto la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della società acquirente e condannato quest'ultima a restituire l'immobile ai proprietari e a risarcire loro il danno da mancato godimento del bene, liquidato in misura del valore locativo così come dedotto dai ricorrenti, ossia € 16.224,00 calcolato sino al 31/3/2024 oltre eventuali € 338,00 mensili dal successivo mese di aprile 2024 sino al dì dell'effettivo rilascio dell'immobile, respingendo l'ulteriore domanda risarcitoria. A motivo della decisione, per quanto ancora interessa, il primo giudice ha accertato l'esistenza del contratto dedotto in giudizio e l'inadempimento di non scarsa importanza della società, essendo pacifico che essa non avesse mai pagato nemmeno una delle rate del prezzo, pur avendo ricevuto la consegna dell'immobile contestualmente al perfezionamento del contratto. Ha escluso che il richiamo fatto dalla società convenuta alla pandemia da Covid 19 ed alle, nemmeno precisate, conseguenze economiche della stessa, fosse sufficiente ad escluderne la responsabilità, osservando che l'inadempimento si era protratto ben oltre ogni limite temporale giustificabile con gli effetti della pandemia. Ha quindi dato applicazione analogica ai principi elaborati dalla giurisprudenza in materia di risoluzione del c.d. contratto preliminare “a effetti anticipati” e così ha accertato che la risoluzione de contratto, privando retroattivamente l'acquirente del titolo legittimante il possesso del bene, la obbligava non solo a restituirlo ai proprietari, ma anche a corrispondere loro l'equivalente pecuniario dell'uso e dell'anticipato godimento del bene nell'intervallo di tempo compreso tra la consegna e il rilascio del medesimo, in misura corrispondente all'utilità che essi avrebbero potuto trarre dall'uso diligente della cosa, determinabile in misura pari al valore locatizio. Pertanto, accertato il valore locatizio di mercato in € 338,00 mensili, in quanto così indicato dai ricorrenti e non contestato dalla convenuta, ha liquidato il danno nell'importo di € 16.224,00, calcolato sino al 31/3/2024 oltre eventuali € 338,00 mensili dal successivo mese di aprile 2024 sino al dì dell'effettivo rilascio dell'immobile.
§ 3. – La sentenza è stata impugnata da con un atto articolato in due Parte_1 motivi e volto all'accoglimento delle seguenti conclusioni, confermate nelle note conclusive autorizzate: “Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello, in accoglimento dei suesposti motivi di gravame, riformare dell'ordinanza ex art. 702 ter n. 4757/2024 resa inter partes il 21/05/2024, dal Tribunale Ordinario di Roma, Sezione 10^ Civile, in persona del G.o.p. Dott.ssa Silvia Vescovi, nella causa R.G. n. 3103/2021, notificata tramite PEC, in data 28/05/2024, al precedente difensore della e Parte_1 per l'effetto, contrariis rejectis: nel merito, rigettare le domande dei ricorrenti , CP_1 in quanto infondate in fatto ed in diritto per le ragioni esposte;
il tutto con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio”. Resistono all'appello e , che hanno sollevato eccezioni CP_1 CP_2 pregiudiziali ex art.75 e 348 bis c.p.c., successivamente abbandonate all'esito dello scrutinio preliminare del collegio. Gli appellati hanno contestato il merito dell'impugnazione, riferendo, tra l'altro, di avere appreso che l'immobile è stato dato in locazione dall'appellante a una società denominata Idee Riunite Immobiliare che si definisce “legittima detentrice” e ne rifiuta il rilascio e hanno chiesto di valutare la trasmissione dei presenti atti alla Procura della Repubblica, affinché verifichi la eventuale sussistenza di fatti penalmente rilevanti nelle condotte descritte e documentate, e così concluso: “Piaccia alla Corte adita rigettare l'appello proposto da per i motivi esposti;
per l'effetto, confermare Parte_1
l'impugnata ordinanza-sentenza n° 4757/2024 del 21/5/2024; ritenuti sussistere i requisiti di legge di cui all'art. 97 c.p.c., condannare parte appellante al risarcimento del danno per lite temeraria, da quantificarsi nel triplo delle spese di lite o altra misura ritenuta più di giustizia;
condannare l'appellante alle spese di lite, da distrarsi in favore dei procuratori antistatari”. La causa è stata discussa oralmente all'udienza odierna sulle conclusioni sopra trascritte. § 4. – Con il primo motivo, intitolato “Violazione e/o falsa applicazione degli artt.
1256 e/o 1467 c.c. - Omessa valutazione di fatti decisivi della controversia - Vizio di motivazione”, l'appellante censura la sentenza per avere accertato il grave inadempimento della società acquirente all'obbligo di pagamento delle rate e conseguentemente accolto la domanda di risoluzione del contratto, senza valutare adeguatamente le deduzioni della società circa gli effetti economici della pandemia. L'appellante sostiene che la crisi globale causata dal Covid-19 abbia avuto un impatto senza precedenti su imprenditori, fornitori e soggetti coinvolti in rapporti contrattuali, generando uno scenario di straordinaria difficoltà economica e sociale. Secondo l'appellante, questa crisi avrebbe dovuto essere considerata una causa di impossibilità oggettiva, seppur temporanea, nell'adempimento delle obbligazioni contrattuali. In subordine, l'appellante invoca “l'applicazione alla fattispecie dell'ipotesi della forza maggiore così come prevista e disciplinata dall'art. 1467 c.c. in tema di contratti con prestazioni corrispettive, atteso, da un lato, un intervenuto squilibrio tra le prestazioni, non previsto al momento della conclusione del contratto e, dall'altro, la riconducibilità della eccessiva onerosità sopravvenuta ad eventi straordinari ed imprevedibili, che non rientrano nell'ambito della normale alea contrattuale”.
Il motivo è in parte inammissibile e in parte infondato. L'appellante, che invoca un'impossibilità temporanea che potrebbe giustificare solo il ritardo nell'adempimento, ha perseverato nell'inadempimento ben oltre i limiti temporali della crisi pandemica, come puntualmente evidenziato dal giudice di prime cure con passo motivazionale rimasto esente da critiche, per cui sotto tale profilo il motivo è inammissibile per difetto di specificità. Peraltro, in materia di obbligazioni pecuniarie, l'impossibilità della prestazione deve consistere, ai fini dell'esonero da responsabilità del debitore, non in una mera difficoltà, ma in un impedimento obiettivo ed assoluto che non possa essere rimosso. Tale impedimento non può derivare dalla mera impotenza economica derivante da una sfavorevole situazione di mercato, ancorché generalizzata, eccezionale e imprevedibile. L'eccessiva onerosità sopravvenuta del contratto è stata dedotta in via di mera eccezione per la prima volta in questo grado, per cui è inammissibile, sia perché può essere invocata solo a fondamento di una domanda di risoluzione e non quale mera eccezione per contrastare l'altrui richiesta di adempimento, sia perché formulata in violazione del divieto di cui all'art.345 c.p.c..
§ 5. – Con il secondo motivo di appello (“Violazione o falsa applicazione degli artt. 1218, 1223 e 2697 c.c. in ordine alla quantificazione del danno risarcibile - Omessa valutazione di fatti decisivi della controversia - Vizio di motivazione”) l'appellante si duole della liquidazione del danno risarcibile compiuta al tribunale sulla base del canone locatizio di mercato indicato dai proprietari. Osserva che, contrariamente a quanto si legge nella motivazione dell'ordinanza impugnata, essa avrebbe contestato le deduzioni avversarie a riguardo a pag. 2, rigo 1 e ss. e a pag. 4, rigo 20 e ss. della comparsa di costituzione di primo grado e avrebbe anche contestato la perizia di stima prodotta dagli appellati deducendo che vi era stato un blocco delle locazioni nel periodo di lockdown e nel periodo successivo della pandemia.
Il motivo è infondato. Le contestazioni che l'appellante afferma di aver sollevato nel giudizio di primo grado sono del tutto genericamente riferite alla domanda dei ricorrenti e non riguardano, specificamente, quanto da essi dedotto circa il valore locativo dell'immobile desunto dalla perizia allegata al ricorso. Quanto all'affermazione che il mercato delle locazioni fosse sostanzialmente bloccato durante la pandemia, essa era infondata, nella sua assolutezza e genericità, e comunque ininfluente, perché il valore locativo dell'immobile ha unicamente la funzione di tradurre in valori pecuniari l'utilità ritraibile dal godimento dello stesso, ma non ne presuppone necessariamente la cessione in locazione, potendo il bene essere utilizzato anche direttamente dai proprietari. Infine, gli appellati hanno provato che nelle more del giudizio di primo grado
[...] ha dapprima ha dato in locazione l'immobile a tale Parte_1 Controparte_3 per un non consentito uso abitativo, poi lo ha locato a Controparte_4 che a sua volta lo ha sublocato alla suddetta per il medesimo uso, Controparte_3 ricavandone un'utilità superiore al valore locativo accertato in giudizio.
§ 6. – L'appello deve essere respinto e le spese processuali si liquidano per compensi secondo i valori medi di cui al D.M.n.55/14 - salvo il minimo per la fase di trattazione che ha avuto minimo svolgimento - per le cause di valore indeterminabile di complessità bassa, quindi in € 8469,00 oltre oneri di legge. Il comportamento dell'appellante, che ha proposto un'impugnazione palesemente dilatoria utilizzando al contempo l'immobile in spregio al diritto dei proprietari, ne giustifica la condanna al risarcimento del danno da lite temeraria, liquidato in via equitativa in misura pari all'importo dei compensi.


PQM

La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello avverso l'ordinanza emessa nel procedimento ex art. 702 bis c.p.c. n. R.G. 3103/2021 dal Tribunale ordinario di Roma, pubblicata il 22.05.2024, così decide:
- rigetta l'appello;
- condanna a rifondere a e Parte_1 Controparte_1
le spese processuali del giudizio di appello, che liquida in € CP_2
8469,00 per compensi, oltre a spese generali ex art. 2 D.M.n.55/14, c.a.p. e i.v.a. come per legge eseguendo il pagamento a mani degli avv.ti Luca Perone e Aurora Vatta, antistatari;

- condanna a rifondere a e Parte_1 Controparte_1
il danno dal lite temeraria liquidato in € 8469,00; CP_2
- dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1quater, D.P.R. n. 115/2002.
Roma, 7 marzo 2025 Il presidente est.
Antonella Izzo