REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di L'Aquila
La Corte, riunita in camera di consiglio e composta dai seguenti Magistrati:
Dr. SC VA AM Presidente
Dr. Silvia Rita Fabrizio Consigliere
Dr. TO IN EL Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello n. 782/2024 R.G., trattenuta in decisione con ordinanza del 08.10.2025, vertente tra e , rappresentati e difesi dall'Avv. Ubaldo Lopardi del Foro Parte_1 Parte_2 di L'Aquila ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in L'Aquila, Via Garibaldi n. 67, giusta procura alle liti allegata all'atto di citazione in appello;
appellanti e
in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante Controparte_1 pro tempore , rappresentata e difesa dall'Avv. Pietropaolo Controparte_2
IL EL del Foro di Roma, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, Via Luigi Calamatta n. 16, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione in appello;
appellata nonchè
in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_3
appellata non costituita, già contumace in primo grado;
avverso la sentenza n. 330/2024 del Tribunale di L'Aquila, pubblicata il 23.05.2024 all'esito del procedimento n. 669/2020 R.G., non notificata, avente ad oggetto: usucapione. CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per l'appellante:
“Voglia la Corte di Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, eccezione, deduzione e produzione, per tutti i motivi sopra riportati:
- accogliere il presente appello e i motivi sopra formulati e, conseguentemente, in riforma della sentenza n. 330/2024, repertorio n. 684/2024, emessa dal Tribunale Civile di L'Aquila, in persona del GI, Dott. Christian Corbi, nell'ambito del procedimento n. 669/2020 R.G., in data 23.05.2024 e depositata in cancelleria in data 23.05.2024, non notificata – doc. n. 1 -, anche dichiarando la nullità di questa, previa revoca e/o modifica dell'ordinanza del 05.12.2022 del Tribunale di L'Aquila, si opus sit, - dichiarando ammissibili e rilevanti, con i testimoni, Sig.ri residente Testimone_1 in Montereale, Via Emanuele Filiberto n. 217, residente in [...]
Picente n. 2, , Via Luzzatti n. 18, Roma, Via Arrigo Davila n. 89, Testimone_3 Testimone_4
Roma, i seguenti capitoli di prova:

1. Vero che i Sig.ri fin dal 1969, possiedono, in modo esclusivo, Parte_2 Parte_1 pacifico ed indisturbato, il fabbricato, sito in Montereale (AQ), costruito su due livelli identificato in catasto a: • foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 2, categoria A/6, classe 4, consistenza 6 vani, superficie catastale mq 149, rendita Euro 96,06; • foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 3, categoria A/6, classe 3, consistenza 5 vani, superficie catastale mq 116, rendita Euro 67,14; – immobile raffigurato nelle foto allegate al presente atto sub n. 1 -;

2. Vero che i Sig.ri e fin dal 1969, utilizzano ed effettuano la Parte_2 Parte_1 manutenzione ordinaria e straordinaria del fabbricato, sito in Montereale (AQ), costruito su due livelli identificato in catasto a: • foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 2, categoria A/6, classe 4, consistenza 6 vani, superficie catastale mq 149, rendita Euro 96,06; • foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 3, categoria A/6, classe 3, consistenza 5 vani, superficie catastale mq 116, rendita Euro 67,14; – immobile raffigurato nelle foto allegate al presente atto sub n. 1 -;

3. Vero che, nel settembre 1969, i Sig.ri e provvedevano Parte_2 Parte_1 all'effettuazione di una ristrutturazione delle murature, in economia, e a sostituire le porte di accesso del fabbricato, sito in Montereale (AQ), costruito su due livelli identificato in catasto a:
• foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 2, categoria A/6, classe 4, consistenza 6 vani, superficie catastale mq 149, rendita Euro 96,06; • foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 3, categoria A/6, classe 3, consistenza 5 vani, superficie catastale mq 116, rendita Euro 67,14; – immobile raffigurato nelle foto allegate al presente atto sub n. 1-;

4. Vero che il locale sito al piano terra è identificato in catasto al foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 3;

5. Vero che il locale sito al piano primo è identificato in catasto al foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 2;

6. Vero che i Sig.ri e fin dal 1969, utilizzavano il fabbricato, sito Parte_2 Parte_1 in Montereale (AQ), costruito su due livelli identificato in catasto a: • foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 2, categoria A/6, classe 4, consistenza 6 vani, superficie catastale mq 149, rendita Euro 96,06; • foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 3, categoria A/6, classe 3, consistenza 5 vani, superficie catastale mq 116, rendita Euro 67,14; – immobile raffigurato nelle foto allegate al presente atto sub n. 1 -; come deposito materiali e rimessa attrezzi;

7. Vero che i Sig.ri dal 1969 e ancora oggi, detengono le chiavi Parte_2 Parte_1 delle porte di accesso del fabbricato, sito in Montereale (AQ), costruito su due livelli identificato in catasto a: • foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 2, categoria A/6, classe 4, consistenza 6 vani, superficie catastale mq 149, rendita Euro 96,06; • foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 3, categoria A/6, classe 3, consistenza 5 vani, superficie catastale mq 116, rendita Euro 67,14; – immobile raffigurato nelle foto allegate al presente atto sub n.

1 -8. Vero che i Sig.ri e Parte_2
utilizzavano il fabbricato, sito in Montereale (AQ), costruito su due livelli Parte_1 identificato in catasto a: • foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 2, categoria A/6, classe 4, consistenza 6 vani, superficie catastale mq 149, rendita Euro 96,06; • foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 3, categoria A/6, classe 3, consistenza 5 vani, superficie catastale mq 116, rendita Euro 67,14; – immobile raffigurato nelle foto allegate al presente atto sub n. 1 -; fino al 06.04.2009, data nella quale detto immobile veniva reso inagibile dal noto sisma che ha colpito la città di L'Aquila;

9. Vero che il Sig. la la “SAMONT IMMOBILIARE SRL”, la CO RL, Tes_5 Controparte_3 la IN TI AR RL e il Sig. nonché la Testimone_6 Controparte_1 dal 1969 ad oggi hanno utilizzato il fabbricato, sito in Montereale (AQ), costruito su due livelli identificato in catasto a: • foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 2, categoria A/6, classe 4, consistenza 6 vani, superficie catastale mq 149, rendita Euro 96,06; • foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 3, categoria A/6, classe 3, consistenza 5 vani, superficie catastale mq 116, rendita Euro 67,14; – immobile raffigurato nelle foto allegate al presente atto sub n. 1 -; e detengono le chiavi delle porte di accesso al suddetto. - fissando apposita udienza per l'escussione degli indicati testi sui capitoli sopra formulati;

- all'esito, accogliendo le seguenti conclusioni di merito:
“Voglia l'On. Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, per i motivi, tutti, indicati in narrativa:
IN VIA PRINCIPALE
- accertare e dichiarare che il Sig. il Sig. ono titolari del diritto Parte_2 Parte_1 di proprietà avente ad oggetto l'immobile, fabbricato, sito in Montereale (AQ), ed identificato in catasto a: • foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 2, categoria A/6, classe 4, consistenza 6 vani, superficie catastale mq 149, rendita Euro 96,06; • foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 3, categoria A/6, classe 3, consistenza 5 vani, superficie catastale mq 116, rendita Euro 67,14; ciò avendo i suddetti acquistato il citato, ex art. 1158 c.c., in virtù di usucapione ventennale per averlo posseduto ut supra specificato a decorrere dal settembre 1969; e
- accertare e dichiarare l'invalidità, l'inefficacia e la nullità del contratto di compravendita stipulato dal Notaio, Dott. , in data 17.02.2016, registrato in data 08.02.2016 con Persona_1 il n. 3122 serie 1T, repertorio n. 81.795 e raccolta n. 35.659, per le ragioni sopra esplicate;
e - accertare e dichiarare che la e la on sono e Controparte_3 Controparte_1 non sono mai state titolari dell'immobile identificato in catasto a: • foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 2, categoria A/6, classe 4, consistenza 6 vani, superficie catastale mq 149, rendita Euro 96,06; • foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 3, categoria A/6, classe 3, consistenza 5 vani, superficie catastale mq 116, rendita Euro 67,14;
IN VIA SUBORDINATA
- accertare e dichiarare l'invalidità, l'inefficacia e la nullità del contratto di compravendita stipulato dal Notaio, Dott. , in data 17.02.2016, registrato in data 08.02.2016 con Persona_1 il n. 3122 serie 1T, repertorio n. 81.795 e raccolta n. 35.659, nella parte nella quale questo ha comportato la cessione della quota del 100% degli immobili identificati in catasto a: • foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 2, categoria A/6, classe 4, consistenza 6 vani, superficie catastale mq 149, rendita Euro 96,06; • foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 3, categoria A/6, classe 3, consistenza 5 vani, superficie catastale mq 116, rendita Euro 67,14;
- accertare e dichiarare che la non era titolare degli immobili identificati Controparte_3 in catasto a: • foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 2, categoria A/6, classe 4, consistenza 6 vani, superficie catastale mq 149, rendita Euro 96,06; • foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 3, categoria A/6, classe 3, consistenza 5 vani, superficie catastale mq 116, rendita Euro 67,14; nella misura del 100% ed accertare e dichiarare che, invece, la stessa era titolare unicamente dei diritti di comproprietà nella misura nella quale questi venivano ceduti dal Sig. Testimone_6
- accertare e dichiarare che il contratto di compravendita stipulato dal Notaio, Dott. Per_1
in data 17.02.2016, registrato in data 08.02.2016 con il n. 3122 serie 1T, repertorio n.
[...]
81.795 e raccolta n. 35.659, ha efficacia unicamente nella parte nella quale questo comportava la cessione dei diritti di comproprietà originariamente in capo al Sig. Tes_6
36/120 così come, solo in catasto, indicati, doc. nn. 3 e 4.
[...]
Con vittoria di spese e competenze professionali.”.
Con vittoria di spese e competenze professionali del doppio grado di giudizio da distrarsi in favore dell'Avv. Ubaldo Lopardi, procuratore antistatario”.
Per l'appellata:
“Voglia l'Ecc.ma Corte D'Appello dell'Aquila, reietta e disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
In via preliminare: Accertare e dichiarare che l'impugnazione interposta dai signori Pt_1
e è inammissibile e/o manifestamente infondata e pronunciarne
[...] Parte_2 pertanto il completo rigetto di tutte le domande in essa azionate con conseguente condanna degli appellanti al pagamento delle spese ed onorari di giudizio. Nel merito: Accertare e dichiarare come del tutto infondate in fatto, in diritto, e non provate, le domande tutte azionata dai signori e nei confronti della e Parte_1 Parte_2 Controparte_1 pronunciarne quindi il completo rigetto con conseguente condanna degli appellanti al pagamento delle spese ed onorari di giudizio”. SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO

1. Con la sentenza oggi impugnata, il Tribunale di L'Aquila così ebbe a decidere:
“

P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di L'Aquila, Sezione unica, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa civile iscritta al R.G. n. 669/2020 e vertente tra le parti emarginate in epigrafe, così provvede:
▪ rigetta tutte le domande attoree aventi a oggetto l'accertamento dell'intervenuta usucapione, in favore di parte attrice, dei beni immobili per cui è causa;

▪ dichiara l'inammissibilità di tutte le altre domande attoree;

▪ compensa integralmente, tra parte attrice e le spese di Controparte_4 lite del presente giudizio;

▪ condanna le parti attrici, in solido tra loro, alla rifusione in favore di Controparte_1 delle spese di lite del presente giudizio, che liquida in € 3.809,00 per compensi, oltre
[...]
R.S.G. (15%), C.P.A. (4%) e I.V.A. (22%)”.

2. Questi i fatti e lo svolgimento del processo in primo grado come sintetizzati dal Primo Giudice.
“Con atto di citazione ritualmente notificato, e convenivano in Parte_2 Parte_1 giudizio, dinanzi all'intestato Tribunale, (di seguito, breviter, anche Controparte_3
”), (di seguito, breviter, anche “ ”) e CP_3 Controparte_1 CP_1 [...]
(di seguito, breviter, anche “ ) al fine di sentir accertare e Controparte_4 CP_4 dichiarare l'intervenuta usucapione in favore delle parti attrici dei beni immobili meglio descritti nell'atto introduttivo del presente giudizio.
e instavano inoltre, da un lato, per la declaratoria di nullità del Parte_2 Parte_1 contratto di compravendita del 17.2.2016, redatto a rogito (Rep. n. 81.795; Racc. n. 35659) del notar e, dall'altro, per la condanna della Banca alla cancellazione dell'iscrizione Persona_1 ipotecaria e dell'atto di pignoramento meglio descritti nell'atto introduttivo del presente giudizio.
Si costituiva in giudizio , contestando la ricostruzione avversaria e insistendo nel CP_1 rigetto delle domande attoree.
Si costituiva in giudizio la contestando la ricostruzione avversaria, insistendo nel rigetto CP_4 delle domande attoree e allegando di aver attivato le procedure per la cancellazione dei pregiudizievoli sopraindicati.
Benché ritualmente resa edotta della pendenza del presente giudizio, decideva di CP_3 rimanervi estranea e, infatti, veniva dichiarata contumace all'udienza del 9.11.2021”.

2.1 Il giudizio veniva istruito mediante il deposito e lo scambio delle memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c. e, all'esito, il Tribunale provvedeva con ordinanza del 5.12.2022 a rigettare tutte le istanze istruttorie articolate dalle parti;
nelle more, la Banca provvedeva spontaneamente alla cancellazione dell'ipoteca e dell'atto di pignoramento, per cui gli originari attori invocano la cessazione della materia del contendere su tale punto;
quindi, la causa veniva decisa come sopra, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.

3. Hanno proposto tempestivo appello e i quali, nel chiedere Parte_1 Parte_2
l'integrale riforma del provvedimento impugnato, hanno affidato il proprio gravame ai motivi di appello che si vanno ad esaminare, senza peraltro riconvenire in giudizio la Controparte_4
.
[...]

3.1 Ha resistito la insistendo per il rigetto del gravame e per la Controparte_1 conferma della sentenza impugnata.

3.2 Non si è invece costituita, seppur ritualmente citata, la che va Controparte_3 pertanto dichiarata contumace.

3.3 All'esito dello scambio tra le parti degli scritti conclusivi, il procedimento è stato rimesso in decisione ai sensi dell'art. 352 c.p.c. all'udienza dell'08.10.2025, sostituita ex art. 127 ter c.p.c. dal deposito di note di trattazione scritta.
MOTIVI DELLA DECISIONE
PRIMO MOTIVO DI APPELLO: Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115, 176, 177, 178, 183 c. nn. 6 e 7, 244 e 245 c.p.c., in combinato disposto con gli artt. 1158 e 2697 c.c.:
SECONDO MOTIVO DI APPELLO: Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c.

4. I primi due motivi di appello possono essere delibati congiuntamente, poiché strettamente correlati tra loro ed inerenti alla parte della sentenza in cui il Tribunale ha rigettato le domande aventi ad oggetto l'accertamento della intervenuta usucapione dei beni immobili per cui è causa.
Tanto sulla scorta delle seguenti motivazioni:
“La domanda attorea, avente a oggetto l'accertamento dell'intervenuta usucapione in favore delle parti attrici dei beni immobili meglio descritti nell'atto introduttivo del presente giudizio, è infondata e, come tale, deve essere respinta.
Al riguardo, giova, in primo luogo, osservare come ai fini della prova - gravante su parte attrice
- degli elementi costitutivi dell'usucapione, occorra “il riscontro di un comportamento continuo e non interrotto, inteso inequivocabilmente a esercitare sulla cosa, per tutto il tempo prescritto dalla legge, l'esercizio di un potere corrispondente a quello del proprietario;
la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell'interessato deve attuarsi attraverso una attività apertamente contrastante e inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene” (cfr. Cass. civ., nn. 4863/2010, 17462/2009).
In secondo luogo, in tema di usucapione, l'esigenza di un attento bilanciamento dei valori in conflitto, tutelati dall'art. 1 del Protocollo Addizionale n. 1 alla CEDU, come interpretato dalla Corte Europea dei diritti dell'uomo, impone al giudice nazionale l'impiego di un particolare rigore nell'apprezzamento - anche sul piano probatorio - della sussistenza dei presupposti per l'acquisto a titolo originario della proprietà, in quanto prevalente sul precedente titolo dominicale (Cass. civ., nn. 6688/2019, 20539/2017, 874/2014).
In altre parole, la rigorosità nella valutazione della prova dell'usucapione si rende necessaria, in quanto il comportamento dell'usucapente, benché ove fondato legittimo, priva il legittimo proprietario di un bene che gli appartiene, di modo che le prove dovranno essere tali da giustificare la perdita della proprietà altrui.
Consegue che, ai fini dell'accertamento giudiziale dell'usucapione, “è necessaria la manifestazione del dominio esclusivo sulla cosa da parte dell'usucapente, non essendo sufficienti atti soltanto di gestione consentiti o tollerati dal proprietario […] deve quindi essere fornita la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e, dunque, non soltanto del corpus, ma anche dell'animus” (Cass. civ., n. 6688/2019). Applicando tali principi al caso di specie, si ricava che parte attrice, anche a fronte delle specifiche e puntuali contestazioni di , non ha fornito la prova del possesso ad usucapionem, né in punto CP_1 di potere di fatto sulla cosa, né di animus possidendi.
Essa si è infatti limitata ad allegare, senza però svolgere la relativa attività di asseverazione, di possedere in modo continuo, pacifico, pubblico e non interrotto dei beni per cui è causa, dal 1969 sino al 2009, di essere in possesso delle chiavi e aver provveduto a effettuare la loro ristrutturazione in economia.
Sennonché, difetta in atti qualsivoglia prova in tal senso. Lo stesso dicasi in relazione all'animus possidendi.
Né, parte attrice, ha articolato una prova per testi ammissibile, vista l'ordinanza del 5.12.2022 con cui il Tribunale ha disposto il rigetto delle istanze istruttorie.
Il difetto di prova degli elementi costitutivi dell'usucapione importa il rigetto sia della domanda principale, sia della domanda subordinata, quest'ultima avente a oggetto l'accertamento della minor quota del diritto di proprietà per cui è causa in favore di parte attrice”.

4.1 Con il primo motivo di doglianza gli appellanti sostengono che il primo giudice, confermando di fatto l'ordinanza del 05.12.2022 con la quale erano state rigettate tutte le istanze istruttorie, avrebbe errato nel ritenere inammissibili ed irrilevanti i capitoli di prova articolati dagli originari attori, impedendo loro in tal modo di provare i fatti di causa e giungendo quindi ad affermare che gli stessi non avevano dato prova di quanto dedotto. Di contro, tutti i capitoli di prova testimoniale articolati tempestivamente nella memoria ex art. 183, VI° comma, n. 2, c.p.c. dovevano reputarsi ammissibili – poiché formulati in maniera specifica circa le condotte tenute nel cinquantennio 1969-2009 dai circostanziati sotto il profilo Pt_2 spazio/temporale – e rilevanti ai fini del decidere, attesa l'impossibilità di provare documentalmente le circostanze ivi dedotte. Il Tribunale, pertanto, avrebbe dovuto revocare o modificare l'ordinanza del 05.12.2022, ammettere le istanze istruttorie formulate da parte attrice e disporre l'assunzione delle prove orali, accogliendo in conclusione le domande attoree.

4.2 Con il secondo motivo, gli appellanti sostengono che il primo giudice avrebbe omesso di pronunciarsi sull'istanza contenuta nelle note di trattazione scritta depositate in data 22.05.2024 e riproposta con le conclusioni, con la quale i chiedevano la revoca e/o Pt_2 modifica dell'ordinanza del 05.12.2022, insistendo per l'ammissione delle istanze istruttorie. Non avendo rigettato motivatamente detta richiesta, ma limitandosi a prendere atto di quanto effettuato nel corso del giudizio, il giudicante sarebbe così incorso nella violazione dell'art. 112 c.p.c.

4.3 Entrambi i motivi sono infondati, non tanto perché le appellanti non abbiano reiterato la richiesta istruttoria in sede di PC, come infondatamente eccepito dall'appellata costituita, né perché in linea di principio le prove richieste fossero inammissibili, ma perché esse erano palesemente irrilevanti.
4.4 È noto che l'acquisto di un bene per usucapione (non derivativo e retroattivo) presuppone la sussistenza di un corpus, accompagnata dall'animus possidendi, corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà - pacifico, non violento, ininterrotto e continuato - che si protragga per il tempo previsto per il maturarsi dell'usucapione.
Come correttamente evidenziato dal primo giudice, secondo il consolidato indirizzo della giurisprudenza di merito e di legittimità, chi agisce in giudizio per sentir dichiarare l'intervenuta usucapione in suo favore, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva a titolo originario e, in particolare, ha l'onere di provare sia il momento iniziale del possesso ad usucapionem, sia la decorrenza del ventennio nonché di aver acquistato il possesso di cosa altrui in modo pacifico, pubblico, inequivoco e di averlo esercitato in continuità per almeno venti anni, senza interruzione, ponendo in essere tutte quelle attività corrispondenti al diritto di proprietà o di altro diritto reale, tramite il compimento di atti conformi alla qualità ed alla destinazione del bene, tali da rivelare sullo stesso, anche esternamente, un'indiscussa e piena signoria.
Non solo. L'attore deve anche necessariamente fornire una prova certa e rigorosa del diritto affermato, che non può lasciare spazio a perplessità sulla veridicità e attendibilità delle circostanze asserite, sulla concludenza e sufficienza delle medesime a dimostrare un costante comportamento corrispondente all'esercizio del diritto reale affermato, occorrendo, altresì, che gli atti compiuti, in relazione alle concrete particolarità, inequivocabilmente rivelino l'intenzionalità del possesso e che i fatti siano tali da apparire per il titolare della cosa come inequivocabilmente diretti a far sorgere, a favore di chi li compie, un diritto reale sulla cosa stessa.
Ne consegue che l'attore, per vedere accolta la domanda proposta, ha l'onere di provare tanto il "corpus" quanto l'"animus": solo la sussistenza di un corpus, accompagnata dall'animus possidendi, corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà, che si protrae per il tempo previsto per il maturarsi dell'usucapione, raffigura il fatto cui la legge riconduce l'acquisto del diritto di proprietà.
Conformemente, "per la sussistenza del possesso utile per usucapire occorre il riscontro di un comportamento continuo e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo prescritto dalla legge, l'esercizio di un potere corrispondente a quello del proprietario;
la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell'interessato deve attuarsi attraverso una attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene" (cfr. ex multis Cass. 1367/1999; Cass. 8152/2001; Cass. 19478/2007; Cass. 17462/2009; Cass. 4863/2010).
Ed invero, in tema di usucapione, l'esigenza di un attento bilanciamento dei valori in conflitto, tutelati dall'art. 1 del Protocollo Addizionale n. 1 alla CEDU, come interpretato dalla Corte Europea dei diritti dell'uomo, impone al giudice nazionale (come ha giustamente ricordato il Tribunale) l'impiego di un particolare rigore nell'apprezzamento - anche sul piano probatorio - della sussistenza dei presupposti per l'acquisto a titolo originario della proprietà, prevalente sul precedente titolo dominicale (Cass. 20539/2017). Non a caso, le recenti tendenze giurisprudenziali tendono a punire chi abusivamente sfrutta le cose comuni, o ne rivendica la proprietà anche attraverso l'usucapione per la cui prova, in generale, possono essere utilizzati tutti i mezzi messi a disposizione dall'ordinamento e, nella maggioranza dei casi, la prova di cui trattasi viene fornita mediante testimonianza (cfr. Cass. 874/2014). In altri termini, il particolare rigore della prova dell'usucapione non può non tener conto del fatto che, nella fattispecie, si tratta pur sempre di un comportamento (quello dell'usucapente) che priva il legittimo proprietario di un bene che gli appartiene, talché le prove dovranno essere tali da giustificare la perdita della proprietà altrui. I giudici di legittimità e di merito - pur a fronte della certezza del diritto che ne deriva dall'usucapione - per sacrificare le ragioni del diritto di proprietà richiedono, dunque, una prova certa e rigorosa ed a ciò consegue "la non sufficienza dell'inerzia del proprietario", in quanto anche il non uso è una modalità di godimento del bene, essendo piuttosto necessario che, parallelamente ad esso, si affermi un utilizzo uti dominus di un terzo, con rilievo esterno e tale da dimostrare un'indiscussa e piena signoria di fatto contrapposta all'inerzia del titolare.

4.5 Ora, premesso quanto sopra, va evidenziato che, nella fattispecie, gli odierni appellanti/originari attori hanno dedotto di aver posseduto i cespiti per cui è causa, affermando in atto di citazione quanto segue:
“gli Attori, fin dal 1969, possiedono, in modo esclusivo, pacifico ed indisturbato, animo et corpore, con l'animus rem sibi habendi, il fabbricato, sito in Montereale (AQ) […]; infatti a settembre 1969, relativamente al detto immobile, i Sig.ri e Parte_2 Parte_1 provvedevano all'effettuazione di una ristrutturazione delle murature, in economia, e a sostituire le porte di accesso del suddetto;
gli Attori utilizzavano detto fabbricato come deposito materiali e rimessa attrezzi;
gli stessi, tuttora, ne detengono le chiavi delle inservibili porte di accesso;
- infatti, detto potere di fatto si esplicava fino al 06.04.2009, data nella quale l'immobile veniva reso inagibile dal noto sisma che ha colpito la città di L'Aquila ; - di conseguenza, gli Esponenti sono gli unici proprietari del citato stabile a titolo originario per intervenuta usucapione per possesso ultraventennale”.
Con la prima memoria ex art. 183, comma VI°, c.p.c., hanno poi aggiunto, attese le contestazioni sul punto avanzate da , che “i Sig.ri ancora Controparte_1 Pt_2 agiscono quali possessori e proprietari curando la pulizia degli arbusti limitrofi e controllando che estranei non entrino all'interno”. Come evidente, i anno dedotto in maniera alquanto generica gli elementi della richiesta Pt_2 usucapione, indicando, sì, l'epoca iniziale dell'asserito possesso dell'immobile oggetto della domanda (settembre 1969), ma limitandosi poi a riferire un unico episodio circoscritto temporalmente (ristrutturazione delle murature e sostituzione delle porte di accesso, che sarebbe avvenuta a settembre 1969) ed un generico ed indefinito utilizzo dello stesso come
“deposito materiali e rimessa attrezzi”, del tutto inidoneo a concretizzare il dominio esclusivo sulla res da parte degli interessati e, nel contempo, ad escludere la mera tolleranza da parte dell'originario proprietario, al pari delle circostanze dedotte solo successivamente, potendo ciò dipendere anche da un obbligo volontariamente assunto.
Ciò, in particolare, perché esse, nel ricostruire le vicende occorse all'immobile, attualmente intestato alla hanno documentato che, prima di pervenire alla Controparte_1 società appellata, esso è stato interessato da vari passaggi, testualmente allegando quanto segue.
“1-una quota indeterminata e indeterminabile di comproprietà del fabbricato identificato in catasto al foglio n. 53, part. n. 995, sub nn. 2 e 3, NON L'INTERA PROPRIETA', veniva ceduta dal Sig. alla IN TI AR RL giusta compravendita a rogito del Testimone_6
Notaio, Dott. del 03.07.1991, repertorio n. 131773/28290, registrato il Persona_2
08.07.1991 e trascritto il 22.07.1991 al n. 9036 – doc. n. 6 depositato nel giudizio di I grado contenuto nel doc. n. 4 -;

2.la IN TI AR, a Sua volta, cedeva NON I DIRITTI DICOMPROPRIETA', MA TUTTE LE DETTE PARTICELLE alla CO RL, giusta compravendita a rogito del Notaio, Dott.
del 01.02.1993, repertorio n. 89212/10404, registrato in Roma il 16.02.1993, Persona_3 trascritto in L'Aquila il 03.02.1993 al n. 1869 – doc. n. 7 depositato nel giudizio di I grado contenuto nel doc. n. 4 -;

3.la CO RL, a Sua volta, cedeva NON I DIRITTI DI COMPROPRIETA', MA TUTTE LE DETTE PARTICELLE alla “SAMONT IMMOBILIARE SRL”, giusta compravendita a rogito del Notaio, Dott.
del 03.05.1993, repertorio n. 90551/10592, registrato in Roma il 24.05.1993 Persona_3 al n. 20132, serie 1 V, trascritto in L'Aquila il 04.05.1993 al n. 8020 – doc. n. 8 depositato nel giudizio di I grado contenuto nel doc. n. 4 -;

4.la “SAMONT IMMOBILIARE SRL”, a Sua volta, cedeva NON I DIRITTI DI COMPROPRIETA', MA TUTTE LE DETTE PARTICELLE al Sig. , giusta compravendita a rogito del Notaio, Controparte_5
Dott. del 20.04.1994, repertorio n. 97616/11425, registrato in Roma il Persona_3
02.05.1994 al n. 16825, serie 1 V, trascritto in L'Aquila il 21.04.1994 al n. 5338 R.P. – doc. n. 9 depositato nel giudizio di I grado contenuto nel doc. n. 4 -;

5.il Sig. , a Sua volta, cedeva NON I DIRITTI DI COMPROPRIETA', MA TUTTE LE Controparte_5
DETTE PARTICELLE alla giusta scrittura privata di compravendita Controparte_3 autenticata dal Notaio, Dott. in data 15.10.2004, raccolta n. 8170, Persona_4 registrato presso l'Ufficio delle Entrate di Roma 2 in data 26.10.2004, al n. 21847, serie 1T – doc. n. 10 depositato nel giudizio di I grado contenuto nel doc. n. 4 -;

6.la a Sua volta, cedeva NON I DIRITTI DI COMPROPRIETA', MA TUTTE LE Controparte_3
DETTE PARTICELLE alla giusta contratto di compravendita stipulato Controparte_1 dal Notaio, Dott. , in data 17.02.2016, registrato in data 08.02.2016 con il n. 3122 Persona_1 serie 1T, repertorio n. 81.795 e raccolta n. 35.659 – doc. n. 11 depositato nel giudizio di I grado contenuto nel doc. n. 4 -. “
Tanto per assumere che la la “SAMONT IMMOBILIARE SRL”, Tes_5 Controparte_3
CO RL, IN TI AR RL e il Sig. nonché Testimone_6 [...]
non sono mai entrati, per qualsiasi titolo e/o ragione, nei citati immobili e che Controparte_1 gli stessi non hanno mai posseduto e/o detenuto e/o visitato i suddetti.
Già quanto dedotto rende poco credibile che sin dal 1969, allorchè mero comproprietario era tale (che, stante l'identità di cognome, deve presumersi fosse parente degli Testimone_6 appellanti), la detenzione delle chiavi e l'utilizzo dei locali fosse iniziato invito domino o contra dominus, piuttosto che con la tolleranza del comproprietario, in disparte che non è dato sapere a chi appartenesse il resto della proprietà.
Si aggiunga che con detto atto aveva ceduto i diritti di comproprietà Testimone_6 spettantigli su vari immobili alla AR, di cui risultava legale rappresentante tale Per_5
che gli immobili dall'atto risultavano confinare con “proprietà Eredi di e
[...] Persona_6
e proprietà di eredi di , , d ”. CP_6 Persona_7 Per_8 Per_9 Per_10
Ve n'è quanto basta, quindi, per presumere come la pretesa usucapione riguardi beni che appartenevano alla cerchia allargata della famiglia per cui il possesso deve presumersi Pt_2 iniziato nella tolleranza dei suoi vari ed imprecisati membri, parenti degli appellanti.
Ma quel che più rileva è che nessuna circostanza idonea a dimostrare il contrario, ossia che il possesso sia iniziato contra dominus, da provare per testi, è stata dedotta al riguardo, in quanto l'articolato istruttorio è stato così strutturato:
“1. Vero che i Sig.ri e fin dal 1969, possiedono, in modo Parte_2 Parte_1 esclusivo, pacifico ed indisturbato, il fabbricato, sito in Montereale (AQ), costruito su due livelli identificato in catasto a […] immobile raffigurato nelle foto allegate al presente atto sub n. 1;

2. Vero che i Sig.ri e fin dal 1969, utilizzano ed effettuano la Parte_2 Parte_1 manutenzione ordinaria e straordinaria del fabbricato, sito in Montereale (AQ) […] immobile raffigurato nelle foto allegate al presente atto sub n. 1;

3. Vero che, nel settembre 1969, i Sig.ri e provvedevano Parte_2 Parte_1 all'effettuazione di una ristrutturazione delle murature, in economia, e a sostituire le porte di accesso del fabbricato, sito in Montereale (AQ) […] immobile raffigurato nelle foto allegate al presente atto sub n. 1;

4. Vero che il locale sito al piano terra è identificato in catasto al foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 3;

5. Vero che il locale sito al piano primo è identificato in catasto al foglio n. 53, part. n. 995, sub n. 2;

6. Vero che i Sig.ri fin dal 1969, utilizzavano i l fabbricato, sito Parte_2 Parte_1 in Montereale (AQ) […] immobile raffigurato nelle foto allegate al presente atto sub n. 1, come deposito materiali e rimessa attrezzi;

7. Vero che i Sig.ri dal 1969 e ancora oggi, detengono le chiavi Parte_2 Parte_1 delle porte di accesso del fabbricato, sito in Montereale (AQ) […] immobile raffigurato nelle foto allegate al presente atto sub n. 1;

8. Vero che i Sig.ri utilizzavano il fabbricato, sito in Montereale Parte_2 Parte_1
(AQ) […] immobile raffigurato nelle foto allegate al presente atto sub n. 1 fino al 06.04.2009, data nella quale detto immobile veniva reso inagibile dal noto sisma che ha colpito la città di L'Aquila;

9. Vero che il Sig. la la “SAMONT IMMOBILIARE SRL”, la CO RL, Tes_5 Controparte_3 la IN TI AR RL e il Sig. nonché la Testimone_6 Controparte_1 dal 1969 ad oggi hanno utilizzato il fabbricato, sito in Montereale (AQ) […] immobile raffigurato nelle foto allegate al presente atto sub n. 1 -; e detengono le chiavi delle porte di accesso al suddetto”.
Il Tribunale, con ordinanza del 05.12.2022, ha rigettato la richiesta prova orale con la seguente motivazione: “considerata, quanto alle richieste istruttorie di PARTE ATTRICE l'inammissibilità delle prove orali articolate nella memoria ex art. 183, comma VI, n. 2 c.p.c. del 21.02.2022 con riferimento alla prova per testi in quanto i cap. n. 1, 2, 6 e 8 vertono su circostanze generiche, i cap. n. 4 e 5 vertono su circostanze da provare documentalmente, il cap. n. 3 oltre ad essere genericamente formulato, verte altresì su circostanze da provare documentalmente, mentre i cap. n. 7 e 9 oltre ad essere genericamente formulati, vertono altresì su circostanze irrilevanti ai fini del decidere;
[…]

PQM

[…] RIGETTA infine le prove come in parte motiva”.

4.7 Dette motivazioni – già condivise dal primo giudice in sentenza, il quale, implicitamente, ha rigettato l'istanza di modifica e/o revoca ordinanza avanzata dai n sede di precisazione Pt_2 delle conclusioni, non incorrendo in alcun vizio di omessa pronuncia – meritano di essere condivise anche in questa sede.
Ed invero: i si sono limitati ad indicare genericamente una situazione possessoria Pt_2 quarantennale, senza specificare in quali atti materialmente il possesso si sia estrinsecato per un periodo così lungo nel disinteresse di ben 7 proprietari diversi succedutisi nel tempo (cap. 1 e cap. 8); non hanno specificato in cosa consistesse la “manutenzione ordinaria e straordinaria” effettuata sul fabbricato, né con quale cadenza la stessa veniva operata, considerato che la vicenda per cui è causa occupa un periodo temporale di ben 40 anni che va dal 1969 al 2009 (cap. 2); parimenti, non hanno chiarito in cosa fossero consistiti i (peraltro, unici) lavori di ristrutturazione compiuti nel lontano settembre 1969, allorchè comproprietario era che lo sarebbe rimasto sino al 1991, né per quale motivo i Testimone_6 Pt_2 provvidero a farli;
peraltro, detti lavori ben potevano essere dimostrati documentalmente, attraverso ad esempio foto ritraenti l'immobile prima e dopo i lavori, a nulla valendo che gli stessi furono effettuati in economia (cap. 3); analogamente, si sono limitati ad affermare di utilizzare l'immobile come deposito materiali e rimessa attrezzi e di possederne le chiavi, senza ulteriormente specificare alcunché (cap. 6 e 7); le circostanze articolate nei capitoli 4 e 5 andavano provate documentalmente, vieppiù se l'esatta indicazione dei piani non è evincibile dalle visure catastali, come gli stessi appellanti affermano;
da ultimo, hanno indicato nel capitolo 9 circostanze generiche (“hanno utilizzato” e “detengono le chiavi”) che non riguardano gli usucapenti, ma i vari soggetti proprietari, pertanto irrilevanti ai fini dell'accertamento dell'usucapione.
L'irrilevanza, più che l'inammissibilità di detti capitoli di prova – da valutarsi globalmente ed in correlazione con il contesto fattuale e le argomentazioni difensive della parte richiedente, in ossequio ai principi chiariti da Cass. 2149/2021 e Cass. 12959/2025 – risulta ulteriormente avvalorata se si considera che, secondo la definizione dell'art. 1140 c.c., il possesso è il “potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà o di altro diritto reale”, tale per cui la nozione stessa identifica una categoria giuridica e non un fatto sul quale un teste può essere chiamato a deporre;
ne deriva che “la prova per testimoni del possesso, consistendo questo in una relazione materiale tra chi se ne assuma titolare e la cosa, può riguardare solo l'attività attraverso la quale il possesso si manifesta, non già il risultato del suo esercizio nel quale il possesso stesso si identifica, e ciò in applicazione della regola fondamentale secondo la quale la prova testimoniale deve avere ad oggetto non apprezzamenti o giudizi, ma fatti obiettivi” (Cass. 1824/2000; conf. Cass. 22720/2014).
È evidente, in definitiva, che i testimoni di cui si invoca la prova orale sarebbero inutilmente chiamati a pronunciarsi su un “risultato” (il preteso possesso ultraventennale) e non su un'attività specifica, senza considerare che, in assenza di ulteriori specificazioni da parte degli originari attori (non ovviabile dalla facoltà del giudice di chiedere chiarimenti e precisazioni ex art. 253 cpc, cfr. Cass. 14364/2014), la stessa non sarebbe stata idonea a comprovare l'esistenza di un potere, perdurante nel tempo, apertamente in contrasto ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, svolto uti dominus, peraltro asseritamente manifestatosi con attività indicata come “deposito materiali e rimessa attrezzi”, che, oltre che apparire attività modesta e tipicamente tollerata da parenti, verosimilmente può essere esercitata solo se i beni in questione siano limitrofi ad altri fondi di proprietà degli appellanti, dei quali non si ha notizia e andava svolta in contrasto con la proprietà di ben 7 soggetti succedutisi nel tempo, dato che i beni sono stato oggetto di ben sei atti notarili di compravendita, stipulati tra il 1991 ed il 2016, tutti trascritti, con i quali essi, unitamente ad altri cespiti immobiliari, erano stati trasferiti tra diversi proprietari, apparendo del tutto inverosimile che essi abbiano compravenduto beni immobili mai nemmeno visionati.
Il motivo, e con esso la domanda di acquisto per usucapione, va rigettato.
TERZO MOTIVO DI APPELLO

5. Con il terzo motivo di appello, i impugnano la sentenza nella parte in cui ha statuito Pt_2 che “Deve inoltre essere dichiarata l'inammissibilità della domanda relativa alla declaratoria di nullità del contratto di compravendita del 17.2.2016, redatto a rogito (Rep. n. 81.795; racc. 35659) del notar, , in quanto il rigetto della domanda afferente all'usucapione Persona_1 priva parte attrice dell'interesse ad agire ex art. 100 c.p.c. rispetto alla prima. Del resto, e non trarrebbero alcun vantaggio dalla pronuncia di tal fatta Parte_2 Parte_1
(nullità contrattuale) da essi sollecitata, non conseguendo essi, in ogni caso, alcun accertamento dell'usucapione giudizialmente richiesta”. QUARTO MOTIVO DI APPELLO: Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 161 c.p.c. in combinato disposto con gli artt. 101 c. 2 c.p.c. e 183 c. 4 c.p.c:
QUINTO MOTIVO DI APPELLO: Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c.:
SESTO MOTIVO DI APPELLO: Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2651 e 2652 c. 1 n. 6 c.c. in combinato disposto con l'art. 1158 c.c. e con l'art. 115 c. 1 c.p.c. e con l'art. 132 c. 2 n. 4 c.p.c.

6. Con gli ulteriori motivi di appello, gli appellanti impugnano la sentenza nella parte in cui ha statuito che “In ogni caso, tale domanda non potrebbe comunque essere accolta, stante l'istituto dell'efficacia sanante di cui all'art. 2652 n. 6 c.p.c.: del resto la domanda di nullità in questa sede spiegata (nell'anno 2019) è successiva di oltre 5 anni rispetto alla trascrizione del contratto di cui invoca la nullità (1991)”.
Sul punto, i amentano, complessivamente e in tutti i motivi, che il primo giudice: Pt_2
- avrebbe posto alla base della decisione una questione rilevata d'ufficio (ovvero l'efficacia sanante dell'art. 2652 n. 6 c.c.), senza rispettare il contraddittorio sul punto, non concedendo alle parti il termine di cui all'art. 101 c.p.c. né adottando i provvedimenti previsti dall'art. 183, comma 4, c.p.c.: a detto riguardo si rileva che la questione non era di fatto e il Tribunale ha solo applicato la norma sulle trascrizioni di cui al numero 6 dell'art. 2652 c.c., precisandosi che l'eventuale nullità della vendita del 2016 potrebbe giovare solo a terzi acquirenti in base a titolo trascritto nel quinquennio tra l'atto nullo e la trascrizione della domanda di nullità;
- sarebbe incorso nella violazione dell'art. 112 c.p.c., pronunciando d'ufficio su un'eccezione proponibile solo dalle parti;

- avrebbe erroneamente omesso di considerare provate, poiché non contestate, determinate circostanze (ovvero, che i proprietari degli immobili per cui è causa, succedutisi nel tempo a partire dal 1991 in poi, non hanno mai detenuto o posseduto gli stessi;
che i ne Pt_2 detengono le chiavi sin dal 1969 e che nei diversi trasferimenti di proprietà erano stati ceduti diritti di cui l'originario dante causa non era titolare), applicando erroneamente l'art. 2652 comma 1 n. 6 c.c., tuttavia non operante nel caso di specie attesa la finalità di pubblicità notizia della sentenza di usucapione, la nullità di tutti gli atti di compravendita successivi all'acquisto per usucapione concretizzatosi nel 1989 poiché effettuati da soggetti che non erano titolari dei diritti ceduti e, infine, la mancanza della buona fede in capo agli odierni appellati.

7. Su tali aspetti è sufficiente rilevare che l'inammissibilità della prova testimoniale ed il conseguente difetto di prova del possesso ad usucapionem impediscono di ravvisare l'interesse dei a sentir dichiarare la nullità dell'atto di compravendita risalente al 2016 Pt_2 degli immobili oggetto di causa, con l'ulteriore e dirimente rilievo per cui alla dichiarazione di nullità di detto atto gli appellanti non hanno alcun interesse anche perché non hanno impugnato di nullità quelli precedenti, sicchè, ove anche dichiarata nulla la vendita del 2016, unico effetto sarebbe quello per il quale, nella perdurante vigenza del precedente rogito con cui aveva ceduto la proprietà alla (giusta scrittura Controparte_5 Controparte_3 privata di compravendita autenticata dal Notaio, Dott. in data Persona_4 15.10.2004, raccolta n. 8170, registrato presso l'Ufficio delle Entrate di Roma 2 in data 26.10.2004, al n. 21847, serie 1T), proprietaria sarebbe ancora la , giammai gli appellanti. CP_3
Il motivo, quindi, per ciò solo va respinto, a prescindere dalla motivazione assunta in primo grado.

8. In conclusione, l'appello è infondato e va rigettato, con conseguente conferma della sentenza impugnata.

9. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, atteso il valore indeterminabile della controversia.
10. Il rigetto del gravame comporta l'applicazione della sanzione di cui all'art. 13, comma 1 quater del d.p.r. 115/2002 (comma introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge n. 228/2012).

P.Q.M.

La Corte d'Appello dell'Aquila, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa e reietta, così provvede: rigetta l'appello e conferma la gravata sentenza;
condanna gli appellanti a rifondere a in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, le spese del grado, che liquida in € 9.991,00, oltre rimborso spese generali ed accessori di legge;
dichiara che gli appellanti sono tenuti, in solido, al pagamento di un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello già dovuto per l'impugnazione.
Così deciso in camera di consiglio il 21.10.2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
TO IN EL SC VA AM