Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Napoli, seconda sezione civile, riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati: dott.ssa Alessandra Piscitiello Presidente dott.ssa Maria Teresa Onorato Consigliere relatore dott.ssa Paola Martorana Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n.r.g. 5612/2023 assunta in decisione all'udienza celebrata in presenza in data 29 gennaio 2025 e vertente
TRA
, nata a [...] il [...], c.f. rappresentata e Parte_1 CodiceFiscale_1 difesa dall'Avvocato Giovanni Caiazzo nel cui studio in Napoli alla piazzetta G. Rodinò n.
18 elettivamente domicilia giusta procura in atti, indirizzo di posta elettronica certificata
Email_1
APPELLANTE
CONTRO
nata a [...] il [...], c.f. , e Controparte_1 CodiceFiscale_2 CP_2
, nato a [...] il [...], c.f. , entrambi elettivamente
[...] CodiceFiscale_3 domiciliati in Napoli al Vico Belledonne a Chiaia n. 25, presso lo studio dell'Avvocato Carlo
Carbone che li rappresenta e difende giusta procura in atti, indirizzo di posta elettronica certificata Email_2
APPELLATI
OGGETTO: appello all'ordinanza n. cron. 6407/2023 del Tribunale di Napoli, pronunciata in data 5 luglio 2023, in materia di convalida dell'intimata licenza per finita locazione.
CONCLUSIONI: come da verbale d'udienza di discussione che si abbia per integralmente trascritto.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
- 1 -

Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda

1. In data 12 - 18 aprile 2023 e , proprietari di un immobile Controparte_1 Controparte_2
sito in Napoli, alla via G. Fiorelli n. 3, piano terra con ingresso indipendente da via Fiorelli, riportato nel N.C.E.U. alla sezione Napoli CHI foglio 16 particella 384 sub 13 Z.C., cat. A/1 classe 2 cons. 6 mq 170 r.c. 2.125,00, locato per uso “ufficio di rappresentanza” a Pt_1
con contratto scritto e regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate al n.
[...]
9908/3T in data 27 giugno 2017, della durata di sei anni a cominciare dal 1° settembre 2017, hanno intimato alla conduttrice il rilascio dell'immobile per naturale scadenza, prevista in data 30 agosto 2023, provvedendo contestualmente alla citazione di quest'ultima in giudizio al fine di ottenere la convalida dell'intimazione per cessata locazione.
A sostegno della richiesta di rilascio dell'immobile alla scadenza del contratto le parti attrici hanno sostenuto di aver regolarmente manifestato la loro volontà mediante invio, in data
17 febbraio 2023, di lettera di disdetta (intitolata “recesso dal contratto di locazione reg. n.
9908/3T il 27.06.2017 scadenza 30.08.2023”) al fine di evitare il rinnovo tacito della locazione, adducendone a motivo di dover occupare il cespite “ciascuno personalmente nel rispetto dei propri diritti per utilizzo personale”, ricevuta per compiuta giacenza.
Hanno, pertanto, invitato parte convenuta a comparire all'udienza del 25 maggio 2023 con l'avvertimento che, in caso di mancata costituzione o opposizione al rilascio dell'immobile, il giudice avrebbe provveduto alla convalida della licenza.

2. non si è costituita in giudizio né è comparsa all'udienza, differita in Parte_1 attesa del ritorno della cartolina postale, sebbene ad ella la notifica sia stata curata ai sensi dell'art. 140 c.p.c. nel domicilio eletto in via Fiorelli n. 3 con spedizione del duplice avviso anche ai sensi dell'art. 660 c.p.c..

3. Con ordinanza n. 6407/2023 pronunciata in data 5 luglio 2023 il Tribunale di Napoli, accertata la comparizione in udienza dell'Avvocato Carlo Carbone per parte locatrice, ha convalidato la licenza per finita locazione, dichiarando la regolarità della notifica della citazione e rilevando come non sia stata presentata alcuna opposizione dalla parte intimata.
A mente del combinato disposto degli artt. 663 c.p.c. e 56 della legge n. 392/1978 ha così convalidato la intimata licenza per finita locazione alla data del 30 agosto 2023 e ha fissato l'esecuzione alla data del 1° febbraio 2024, compensando le spese tra le parti.

4. Con appello depositato nella Cancelleria della Corte il 22 dicembre 2023, notificato tramite posta elettronica certificata il 29 gennaio 2024 insieme al decreto n. cron. 175/2024 di fissazione dell'udienza datato 24 gennaio 2024, ha impugnato l'ordinanza Parte_1
- 2 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda n. 6407/2023 pubblicata in data 5 luglio 2023 con cui il Tribunale di Napoli ha convalidato l'intimata licenza per finita locazione alla data del 30 agosto 2023, dell'immobile ad uso commerciale situato in Napoli alla via Fiorelli n. 3, fissando l'esecuzione dello sfratto alla data del 1° febbraio 2024, articolando due motivi d'impugnazione e invocando la cautelativa sospensione dell'esecutività della convalida.
Al loro esito ha chiesto la sospensione della provvisoria esecutività della pronuncia di primo grado, per l'insussistenza dei presupposti di legge in ordine al diniego di rinnovo del contratto di locazione e quindi dell'erroneità della convalida della licenza per finita locazione (in grado di integrare il cd. fumus boni iuris) e per il pregiudizio che subirebbe la conduttrice, avendo ella adibito i locali oggetto di contratto di locazione alla promozione e vendita di capi di abbigliamento (cd. periculum in mora).
Ha così concluso perché in via preliminare sia sospesa l'esecutività dell'ordinanza di convalida e, nel merito, sia rigettata la domanda avversaria, con il favore delle spese di lite

5. In data 14 maggio 2024 si sono costituite le parti appellate chiedendo il rigetto sia dell'istanza di sospensiva sia della riforma dell'ordinanza di primo grado con condanna alle spese di lite. Hanno dubitato dell'ammissibilità dell'appello e della stessa possibilità
d'impugnare l'ordinanza di convalida, a loro parere passibile d'essere contestata solo, ricorrendone i presupposti, con l'opposizione tardiva alla convalida ai sensi dell'art. 668
c.p.c..

6. Con ordinanza del 22 – 24 maggio 2024 la Corte, ritenuto valido il contraddittorio istaurato e verificata la costituzione degli appellati, ha sospeso l'efficacia esecutiva del provvedimento impugnato con cui il Tribunale di Napoli, convalidando il 5 luglio 2023 la licenza per finita locazione alla data del 30 agosto 2023, ha fissato il rilascio dell'immobile in Napoli alla via Fiorelli n. 3 condotto dalla con contratto di locazione ad uso Pt_1 diverso dall'abitativo decorrente dal 1° settembre 2017.
Nell'occasione il Collegio ha preso atto delle contestazioni mosse alla decisione gravata che,
a dire dell'appellante, in quanto assunta in difetto dei presupposti legali, essendo stata impiegata la licenza per finita locazione in luogo della disciplina speciale dell'art. 30 della legge 392/1978, avrebbe natura di sentenza per cui non sarebbe opponibile tardivamente ai sensi dell'art. 668 c.p.c., come invece opinato dagli avversari nel dedurre l'inammissibilità dell'impugnazione; ha osservato che le obiezioni contenute nell'appello coinvolgono - oltre la valutazione dell'assenza all'udienza di comparizione dinanzi al giudice di prime cure, in
- 3 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda nulla equivalenti a quelle che inducono, in base all'art. 663 c.p.c., nel solo procedimento per intimazione, alla convalida - anche la tempestività e ritualità della disdetta alla prima scadenza contrattuale, nonché la regolarità della notifica curata nelle forme dell'art. 660 c.c. presso il domicilio eletto nel contratto;
ha osservato che il tenore delle doglianze merita un approfondimento dalla Corte che non le ha ritenute prima facie infondate; ha considerato ulteriormente che l'accoglimento dell'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della decisione è subordinato, in base alla formulazione normativa dell'art. 441 III comma c.p.c. non interessata dalle novità d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, alla sussistenza del timore di un
“gravissimo danno” che possa derivare dall'attuazione del titolo che continua ad accompagnarsi ad una delibazione, ancorché sommaria, della non manifesta infondatezza delle ragioni dell'impugnazione; ha osservato come parte istante abbia motivato la sua richiesta con l'imminenza dell'esecuzione che la priverebbe del locale destinato a shoow- room per la promozione e vendita dei capi di abbigliamento di cui ella gerisce attività di agente di commercio;
ha preso atto che le ragioni dell'istante non siano parse validamente contrastate dalle controparti che sul punto si sono limitate a osservare come la Pt_1
svolga prevalentemente la sua attività fuori sede, senza però negarle la necessità dell'immobile locato;
ha ritenuta la sussistenza dei motivi per la sospensione che nel rito del lavoro postula tuttora una valutazione complessiva di opportunità, concernente sia la fondatezza dell'impugnazione, sia il serio ed apprezzabile pericolo di un danno grave che all'istante, soccombente in primo grado, potrebbe derivare dall'immediata esecuzione della sentenza.

7. Nel seguito del giudizio in appello non è stata svolta attività istruttoria.
Non è stato acquisito il fascicolo del giudizio di primo grado ma si è accertata la consultabilità di quello telematico.
La causa è stata quindi decisa a seguito dell'udienza pubblica celebrata il 29 gennaio 2025 e decisa come da dispositivo.

8. L'appello è ammissibile.
Appare corretta la sua introduzione con ricorso, trattandosi di provvedimento reso in materia di locazione.
La sua tempestività non è stata neanche obiettata e sussiste tenuto conto del ricorso depositato nella Cancelleria della Corte il 22 dicembre 2023, ossia nei sei mesi dalla pronuncia della convalida e della sua pubblicazione, del 5 luglio 2023.
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Il termine sarebbe rispettato anche alla data della notifica del ricorso con il pedissequo decreto, avvenuta il 29 gennaio 2024, ove si voglia considerare l'ultrattività del rito introdotto con la citazione per la convalida e mai mutato nel primo grado del giudizio.
Alla decorrenza di un termine breve per l'impugnazione (ugualmente rispettato al deposito del ricorso nella Cancelleria della Corte), in ogni caso, osta la possibilità di ritenere validamente notificato al contumace nella data del 14 dicembre 2023 il titolo ai fini dell'art. 326 c.p.c.. Esso, infatti, è composto non solo dal provvedimento giudiziale, ma anche dall'intimazione cui accede, laddove al precetto di rilascio indirizzato alla è allegata Pt_1 la sola ordinanza di convalida (la questione è stata prospettata come secondo motivo d'appello, sintetizzato al seguente § 10).
Esso, poi, è strutturato in motivi che soddisfano i criteri 434 c.p.c..
Per i restanti dubbi sulla stessa appellabilità dell'ordinanza si rimanda alla disamina dei motivi d'impugnazione di cui il primo ne implica la soluzione.

9. L'appellante ha – nel suo primo motivo d'appello – dichiarato inammissibile la procedura seguita per la convalida dell'intimazione della finita locazione in quanto, essendo essa impiegata per un immobile ad uso diverso da quello d'abitazione per la prima scadenza contrattuale, sarebbe occorso seguire quella prescritta dall'art. 30 della legge del 27 luglio
1978, n. 392.
Ad ogni modo, ha osservato come tale facoltà di negare la rinnovazione del contratto ad uso diverso alla prima scadenza negoziale (esattamente quella intimata per il 30 agosto 2023) sia consentita solamente per una tra le ragioni dell'art. 29 della prefata legge e con un preavviso indicato, dal successivo art. 29 (norme entrambe richiamate dall'art. 4 del contratto inter partes) in dodici mesi precedenti.
Ha quindi eccepito la tardività della disdetta inviata dai locatori solamente in data 17 febbraio 2023, oltre il termine di 12 mesi prima della scadenza del contratto, prevista appunto per il 30 agosto 2023.
Ha anche opinato la nullità della disdetta ai sensi dell'art. 29 della legge n. 392 /1978 in quanto recante una motivazione generica, ritenendo insufficiente il mero riferimento ad esigenze di utilizzo personale dell'immobile non meglio indicate, non consentendo al conduttore di apprezzare la serietà delle intenzioni della controparte contrattuale.
Ha osservato come, non rilevando la specificità della procedura da seguire, il Tribunale avrebbe malamente inteso la mancata comparizione della conduttrice. Essa, infatti, lungi dal
- 5 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda consentire la convalida, avrebbe avuto il medesimo significato della contestazione al rilascio, come si inferisce dal comma III dell'art. 30 della legge n. 392/1978 laddove stabilisce che solo se il convenuto compare e non si oppone il giudice, ad istanza del locatore, pronuncia l'ordinanza di rilascio che è titolo esecutivo idoneo a definire il giudizio, in caso contrario occorrendo procedere nelle forme dell'art. 420 c.p.c..
Il provvedimento di convalida reso in difetto delle condizioni per pronunciarlo ne consentirebbe l'appellabilità, avendo esso natura di sentenza.
9.1. Il motivo è fondato.
È documentato in atti e neanche contestato dalle parti che la vicenda riguarda un'ipotesi di diniego di rinnovazione di un contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo alla sua prima scadenza contrattuale e che l'intimazione che ha introdotto il giudizio innanzi al
Tribunale segue la lettera intitolata “recesso dal contratto di locazione reg. n. 9908/3T il
27.06.2017 scadenza 30.08.2023” inoltrata al domicilio eletto nel contratto a febbraio 2023 e ricevuta con il sistema della compiuta giacenza.
Il procedimento avrebbe dovuto realmente seguire le indicazioni dell'art. 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392 e, in mancanza della presenza personale della parte convenuta e della sua mancata opposizione, svolgersi nelle forme del giudizio introdotto ai sensi dell'art. 447 bis
c.p.c..
La Corte regolatrice ha infatti ritenuto che “La disdetta per finita locazione alla prima scadenza di un immobile adibito ad uso commerciale, se intimata dal locatore ai sensi dell'art. 657 c.p.c. - anziché con il ricorso previsto dall'art. 30, l. 27 luglio 1978 n. 392 - comporta la necessità di modifica del rito onde accertare l'esistenza del motivo di diniego del rinnovo, con la conseguenza che, se il pretore, senza modificare il rito stesso, emette, in assenza del conduttore, ordinanza di convalida, questa ha natura di sentenza, impugnabile con ordinario atto di citazione (ex art. 342 c.p.c.), per il principio di ultrattività del rito” (Cassazione civile, sez. III, 07.06.2000, n. 7672 nella cui motivazione è chiaramente detto che l'error in procedendo denunciato con l'appello che ha sostanzialmente precluso la valutazione della disamina dell'esistenza o meno del motivo del diniego del rinnovo, ha equiparato l'ordinanza di convalida pronunciata ai sensi dell'art. 663 c.p.c. ad una sentenza appellabile, con richiami al suo precedente del 2 agosto 1997 n.
7173, confermando nel resto la diversa valenza - di semplice contumacia - della mancata comparizione del conduttore convenuto).
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Per l'effetto, l'errore sul procedimento, senza comportare alcuna regressione al primo grado, non ha altra conseguenza che rendere impugnabile con l'appello – e non con l'opposizione tardiva alla convalida, come a torto creduto dalla parte appellata - il provvedimento che ne
è esitato.
Altro rilievo è la conseguenza della mancata opposizione della parte al tempo convenuta in ragione del fatto che simile condotta non potrebbe mai equivalere a mancata opposizione, ma anzi al suo contrario.
Ed infatti la Corte regolatrice ha, in un non recente precedente dal quale però non sembra essersi mai discostata, che “La differenza tra la disciplina ordinaria della convalida della licenza per finita locazione (art. 657 e ss. c.p.c.) e quella speciale (art. 30 della legge n. 392 del 1978) della convalida della licenza data in base a disdetta motivata nei casi previsti dagli art. 29 della citata legge
n. 392 del 1978 e 3 della legge n. 431 del 1998, non risiede tanto nella diversa forma dell'atto introduttivo del rispettivo procedimento, ma, piuttosto, nella diversa rilevanza della mancata comparizione del convenuto, che soltanto nella disciplina ordinaria consente la convalida della licenza
(art. 663 c.p.c.), mentre in quella speciale ha lo stesso valore della comparizione seguita da contestazione, aprendo quindi all'esame del merito della domanda, previo mutamento del rito”
(Cassazione civile, sez. III, 16.01.2009, n. 986).

9.2. Ebbene, va quindi curata la verifica della tempestività e della validità del diniego di rinnovazione alla prima scadenza.
È pacifico che essa non sia pervenuta al conduttore nei dodici mesi antecedenti voluti dagli art. 28 e 29 della legge 392/1978, richiamati testualmente, sia per le forme sia per i tempi ivi previsti, dall'art. 4 del contratto tra le parti, in quanto redatta solo il 17 febbraio 2023 (e recapitata con il sistema della compiuta giacenza anche dopo) per la prima scadenza del 30 agosto dello stesso anno, per cui ne va accertata la tardività.
Si tratta della mancanza di una condizione - in sé esiziale – perché possa maturare l'effetto sostanziale dello scioglimento dal contratto di locazione commerciale dopo il primo sessennio di sua durata.
In ciò si assorbe ogni ulteriore considerazione sulle motivazioni addotte dai locatori di cui - con ragione parte appellante - ha denunciato la assoluta genericità.
La formula adoperata, che non consente di preconizzare quale possa essere l'utilizzo personale cui destinare l'immobile, non soddisfa il requisito legale cui dipende l'effetto impeditivo alla prosecuzione del rapporto, né permette alcuna verifica dal conduttore sulla
- 7 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda serietà e sulla realizzabilità dell'intenzione dedotta (in argomento, Cassazione civile,
09.02.2023, n. 3938).
Se il diniego “motivato” è la condizione fondamentale per consentire al locatore di convenire il conduttore e negare il rinnovo alla prima scadenza negoziale, l'assenza dei motivi, cui è equiparabile l'indicazione di questi in maniera eccentrica da quelli specificamente e tassativamente elencati dal legislatore, lo priva d'effetti e lo vizia di nullità.
10. Nel suo secondo motivo d'appello ha contestato la nullità della notifica Parte_1
dell'ordinanza di convalida della licenza per conclusa locazione, essendo essa priva dell'atto di intimazione di licenza e contestuale citazione per la convalida, in violazione dell'art. 663
c.p.c.. Ha dedotto che, nulla conoscendo delle ragioni avversarie per la carenza dell'atto notificatole, solo in seguito alla consultazione del fascicolo telematico ha potuto constatare che anche la notifica della citazione è stata eseguita ai sensi dell'art. 140 c.p.c., avendo il procuratore di parte intimante attestato, ai sensi dell'art. 137 comma 7 c.p.c., che la notificata non è titolare di posta elettronica certificata, contrariamente al vero essendo ella titolare dell'indirizzo p.e.c. Email_3
A suo avviso, trattandosi di richiesta di notifica a mezzo ufficiale giudiziario eseguita sulla base di una falsa attestazione del notificante, la notifica sarebbe nulla. Di conseguenza, ha dedotto di non essere comparsa all'udienza di convalida non avendo ricevuto lai notifica dell'avviso di deposito dell'intimazione presso il CP_3
10.1. Il motivo è assorbito.
Ad ogni modo, come anticipato al § 8, realmente alla è stato notificato un Pt_1
provvedimento incompleto perché privo dell'intimazione.
11. Va dunque dichiarata la nullità dell'ordinanza di convalida perché pronunciata in difetto dei suoi presupposti e, nel merito della pretesa sostanziale, respinta la domanda proposta da e di diniego di rinnovazione del contratto alla sua Controparte_1 Controparte_2
prima scadenza.
12. Alla riforma della sentenza consegue la nuova regolazione delle spese del giudizio in applicazione del principio della soccombenza. Esse, tuttavia, sono limitate al grado d'appello in quanto è rimasta contumace dinanzi al Tribunale. Parte_1
La liquidazione, in base alla dichiarazione di valore eseguita al momento dell'iscrizione della causa a ruolo e da ritenere esatta ai sensi dell'art. 12 c.p.c., è eseguita applicando il
D.M. 10 marzo 2014, n. 55 e seguenti modifiche, da ultimo con D.M. 13 agosto 2022, n. 147
- 8 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda ed è contenuta nel dispositivo. Non è riconosciuto alcun importo per la fase istruttoria che non si è svolta, mentre nel resto si considera sia l'attività processuale svolta per il subprocedimento di sospensione, sia l'assenza di appendici scritte alla fase decisoria.


P.Q.M.

la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando tra le parti indicate, così provvede:
− in accoglimento dell'appello proposto da , dichiara nulla l'ordinanza di Parte_1
convalida resa dal Tribunale di Napoli in data 5 luglio 2023 n. cron. 6407/2023 e, per l'effetto, rigetta la domanda proposta da e di diniego Controparte_1 Controparte_2
di rinnovazione del contratto alla sua prima scadenza;

− condanna e alle spese del presente grado del giudizio Controparte_1 Controparte_2
che liquida in € 382,50 per esborsi ed € 3.966,00 per compensi professionali, oltre indennizzo forfettario, IVA e CPA come per legge.
Così deciso alla pubblica udienza del 29 gennaio 2025
Il consigliere est. Il presidente dott.ssa Maria Teresa Onorato dott.ssa Alessandra Piscitiello
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