R.G. n. 1515/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CATANIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Riunita in camera di consiglio, nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Nicolò Crascì Presidente dott.ssa Claudia Cottini Consigliere dott. Giacomo Rota Consigliera rel. est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. R.G. 1515/2023
PROMOSSA DA
(P.I. ), in persona del Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_2
Paolo Starvaggi giusta procura in atti con domicilio digitale
APPELLANTE
CONTRO
(C.F.: e (C.F. CP_1 C.F._1 Parte_3
), rappresentati e difesi dall'Avv. Salvatore Maiolino giusta C.F._2 procura in atti ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo sito in
Siracusa, Viale Santa Panagia n.136/A;
APPELLATI

pagina 1 di 18 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. del 13.4.2022 e hanno Parte_3 CP_1
esposto che il loro defunto padre aveva, con contratto datato primo aprile 2004, Persona_1
concesso in locazione alla conduttrice l'immobile industriale censito al N.C.E.U. Parte_4
del Comune di Priolo Gargallo al foglio n. 7, particella n. 249, subalterno n. 2, e gli stacchi di terreno censiti al N.C.T. del medesimo Comune al foglio n. 7, particelle n. 249 (ex 98/b) e n. 250 (ex 98/c), al foglio n. 7, particelle n. 56 e n. 57 ed al foglio n. 7, particelle n. 241, n.
97, n. 238, n. 247 e n. 236; che la conduttrice aveva a sua volta, con contratto datato Parte_4
settembre 2017 ma avente giuridica decorrenza a far data dal 22 novembre 2017, concesso in sublocazione alla parte degli immobili sopra Parte_1
individuati e, segnatamente, una porzione del capannone lato nord censito al N.C.E.U. del
Comune di Priolo Gargallo al foglio n. 7, particella n. 249 (ex 98), subalterno n. 2 (ex 1), lo stacco di terreno adiacente al capannone nord censito al N.C.T. del medesimo Comune al foglio n. 7, particelle n. 241, n. 238, n. 247 e n. 249, una porzione del capannone lato sud censito al N.C.E.U. del medesimo Comune al foglio n. 7, particella n. 249 (ex 98), subalterno n. 2 (ex 1) e lo stacco di terreno adiacente al capannone lato sud censito al N.C.T. al foglio n.
7, particella n. 97, n. 236, n. 241, n. 238, n. 247 e n. 249; che, a seguito del rilascio del compendio oggetto di sublocazione in data 5 maggio 2020, era emerso che gli immobili locati risultavano in pessimo stato manutentivo, con palese violazione ad opera della società subconduttrice dell'obbligo previsto dall'art. 1590 c.c. che impone la restituzione della cosa nel medesimo stato in cui è stata ricevuta, in conformità alla descrizione che sia stata fatta in seno al contratto ad opera delle parti contraenti;
che lo stato degradato in cui versava il compendio sublocato alla era altresì stato Parte_1
confermato a seguito di accertamento tecnico preventivo n. R.G. 3206/2020 incoato avanti al
Tribunale di Siracusa dall'allora locatore nel contraddittorio con la società Persona_1
subconduttrice; che, intervenuto il decesso del padre era loro interesse Persona_1
azionare, quali chiamati all'eredità di quest'ultimo e quali locatori giusta successione pagina 2 di 18 universale in locum et ius defuncti, domanda di risarcimento dei danni subiti per violazione degli obblighi nascenti dal contratto di sublocazione stipulato nel mese di settembre dell'anno
2017, successivamente scaduto per rilascio consensuale dell'immobile nel mese di maggio
2020; che il menzionato contratto di sublocazione aveva posto a carico della società subconduttrice l'obbligo di consegnare i capannoni, gli impianti elettrici e le relative dichiarazioni di conformità, nonché la gru a ponte Demag n. matricola SR-1-1319, posta nel capannone nord, e la gru a ponte Demag n. matricola SR-1-1493, posta nel capannone sud, perfettamente funzionanti e muniti di tutti gli adempimenti di manutenzione, ispezioni e verifiche di legge previste fino al giorno della consegna;
che il medesimo testo negoziale aveva altresì imposto alla subconduttrice il divieto di alterare o modificare i locali senza autorizzazione della controparte, l'obbligo di mantenere gli impianti nello stato ordinario in cui erano stati ricevuti e di provvedere alla manutenzione ordinaria degli stessi e delle gru a ponte sublocate, anche al fine di assicurare la restituzione di tali elementi in condizioni di perfetta funzionalità al momento della cessazione del rapporto;
che, stante il palese inadempimento serbato dalla subconduttrice alle obbligazioni negoziali, avevano chiesto condannarsi la al risarcimento dei danni da quest'ultima arrecati agli immobili Parte_5
concessi in sublocazione in misura pari ad € 77.251,53 oltre IVA – secondo la stima degli interventi necessari al ripristino effettuata dal consulente tecnico d'ufficio nel procedimento di accertamento tecnico preventivo n. R.G. 3206/2020 – nonché al risarcimento dei danni correlati alla impossibilità di locare le medesime unità immobiliari per tutto il tempo necessario all'esecuzione dei lavori di ripristino, per il complessivo importo di € 122.853,60 pari al coacervo dei canoni di locazione maturati nel periodo compreso tra il mese di maggio
2020 ed il mese di marzo 2022, oltre sul dovuto rivalutazione monetaria ed interessi legali attesa la natura di debito di valore delle pretese invocate.
Si è costituita in giudizio la che, al fine di Parte_1
resistere alle domande avversarie, ha eccepito sia la improcedibilità di esse per mancato esperimento della mediazione di cui all'art. 5 del decreto legislativo n. 28/2010, sia la pagina 3 di 18 improcedibilità del ricorso in epigrafe posto che alle domande risarcitorie prospettate nell'atto introduttivo del procedimento di accertamento tecnico preventivo n. R.G. 3206/2020 era stata aggiunta l'ulteriore pretesa di risarcimento del danno da impossibilità di utilizzo degli immobili oggetto di sublocazione per il tempo occorrente ai ripristini, sia il difetto di legittimazione attiva dei ricorrenti a far valere le pretese risarcitorie scaturenti dal contratto di sublocazione, non avendo essa subconduttrice intrattenuto rapporti contrattuali né con questi ultimi né con il loro dante causa ma unicamente con la sublocatrice Persona_1 [...]
soggetto quest'ultimo da ritenersi unico legittimato ad agire contra se, sia la Pt_4
inutilizzabilità della relazione redatta in sede di accertamento tecnico preventivo vuoi per il fatto che essa si era basata su documenti acquisiti nel corso delle operazioni peritali non prodotti in corso di causa, vuoi per il fatto che il successivo ricorso introduttivo del giudizio di merito era stato depositato oltre il termine funzionale alla preservazione degli effetti sostanziali e processuali della domanda proposta ai sensi dell'art. 696 bis c.p.c., sia l'infondatezza delle pretese risarcitorie azionate da controparte, non avendo quest'ultima fornito adeguata prova dei danni lamentati e della loro correlazione con asserite condotte inadempienti poste in essere da essa subconduttrice, sia infine il mancato assolvimento, ad opera dei ricorrenti e , dell'onere della prova in relazione alla Parte_3 CP_1
domanda di risarcimento del danno da mancato utilizzo del compendio locato.
Espletata con esito negativo la mediazione, il Tribunale ha disatteso la prova testimoniale richiesta dalla società convenuta salvo disporre il richiamo del consulente tecnico d'ufficio nominato nel procedimento n. R.G. 3206/2020 al fine di quantificare l'intervallo temporale necessario per l'esecuzione dei lavori di ripristino prospettati dallo stesso ausiliario del
Tribunale: acquisita la relazione integrativa, la causa è stata rinviata all'udienza del
26.10.2023 per la discussione e decisione ai sensi dell'art. 429 c.p.c., decisione culminata con l'adozione del dispositivo di sentenza n. 1897/2023 con cui il primo Giudice ha condannato la a corrispondere a e Parte_1 Parte_3
in solido la somma di € 77.251,53 oltre IVA a titolo di costo per i ripristini e CP_1
pagina 4 di 18 la somma di € 5.141,00 oltre IVA, pari ad una mensilità di canone, per il tempo necessario al ripristino in cui il cespite oggetto del contratto non poteva essere rimesso nel mercato delle locazioni, oltre rivalutazione ed interessi come da motivazione e spese della precedente fase di accertamento tecnico preventivo oltre che del giudizio di merito.
Avverso la sentenza n. 1897/2023 emessa dal Tribunale di Siracusa la
[...]
ha interposto appello prospettando le doglianze di seguito Parte_1
evidenziate, doglianze ritenute infondate da e i quali, CP_1 Parte_3
regolarmente evocati, si sono del pari costituiti nel presente giudizio: radicatosi il contraddittorio, la causa è giunta al naturale epilogo a seguito della discussione avvenuta il
17 febbraio 2025.
Questi i fatti di causa, la Corte reputa di dovere disattendere l'appello azionato dalla e di confermare la sentenza n. 1897/2023 Parte_1
emessa dal Tribunale di Siracusa per i motivi di seguito evidenziati.
Con il primo motivo di impugnazione la sentenza viene censurata nella parte in cui il
Tribunale ha rigettato l'eccezione preliminare di difetto di legittimazione attiva – rectius di difetto di titolarità attiva nel rapporto dedotto in giudizio - sollevata dalla società appellante con riguardo alle domande risarcitorie azionate nel presente giudizio, e ciò per il fatto che e non avevano, a suo dire, dato prova idonea circa la loro CP_1 Parte_3
qualità di erede dell'originario locatore : tale eccezione si palesa del tutto Persona_1
destituita di fondamento alcuno.
Il Giudice di prime cure ha rigettato la preliminare eccezione di carenza di legittimazione attiva in capo ai ritenendo che i predetti “agiscono nel presente giudizio facendo CP_1
valere la posizione di locatore già rivestita dal defunto padre nel contratto di Persona_1
locazione stipulato da quest'ultimo l'01.04.2004 con e che “(…) siano subentrati Parte_4
in tutti i rapporti già facenti capo all'originario contraente in conseguenza del suo decesso
e dell'applicazione delle norme sulla successione universale” per il fatto di avere espressamente assunto il titolo di eredi in forza della dichiarazione sostitutiva di pagina 5 di 18 certificazione datata 11.04.2022 versata in atti e ritenuta idonea a soddisfare tutti i requisiti necessari dell'accettazione espressa dell'eredità; anche a prescindere dalla predetta dichiarazione, il Giudice di prime cure ha ritenuto provato lo status di eredi dei per il CP_1
fatto che questi ultimi avevano comunque tenuto comportamenti tali da integrare, ai sensi dell'art. 476 c.c., gli estremi dell'accettazione tacita dell'eredità.
La società appellante ha ritenuto che la predetta dichiarazione sostitutiva di certificazione datata 11.04.2022 non fosse tale da poter far incardinare in capo ai la qualità di eredi CP_1
del defunto padre e di successori nel contratto di locazione per cui è causa, e Persona_1
ciò per il fatto che la vis certificativa della predetta dichiarazione poteva ritenersi integrata unicamente nei confronti della pubblica amministrazione ma non riguardo ai rapporti con i terzi privati: tale assunto difensivo però si rivela fallace vuoi per il fatto che tale dichiarazione assurge a dignità di scrittura privata ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 475 c.c., vuoi per il fatto che, a tutto voler concedere, la società appellante non ha impugnato il capo della sentenza che ha comunque riconosciuto lo status di eredi degli appellati avuto CP_1
riguardo al comportamento da questi ultimi tenuto ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 476
c.c., non avendo del pari contestato l'acquisto della qualità di erede degli appellati a seguito di accettazione tacita dell'eredità relitta dal defunto padre.
Con il secondo profilo di doglianza la sentenza è stata impugnata nel capo in cui il Tribunale ha ritenuto i ricorrenti in primo grado legittimati ad agire direttamente ai sensi dell'art. 1595
c.c. nei confronti di essa sublocatrice per fare valere asserite pretese risarcitorie a seguito della violazione dell'art. 1590 c.c., stante, a suo dire, la mancanza nell'ordinamento giuridico di un'azione diretta tra locatore e subconduttore al di fuori delle ipotesi contemplate dal predetto art. 1595 c.c. nonché considerata l'autonomia dei due contratti di locazione e di sublocazione seppur avvinti dall'esistenza di un soggetto del rapporto negoziale comune ad entrambi: anche di tale doglianza risulta agevole la confutazione vuoi se si bada al testo letterale dell'art. 1595, comma primo, c.c., a mente del quale il locatore può agire contro il subconduttore sia per esigere il prezzo della sublocazione sia per costringerlo ad adempiere pagina 6 di 18 tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, vuoi se si pone mente a quanto affermato dalla giurisprudenza del
Supremo Collegio secondo cui “Poiché il locatore ha Azione diretta, ex art 1595 c.c., contro il subconduttore per il risarcimento dei danni da questo arrecati alla cosa locata, a maggior ragione deve ritenersi che di detta azione sia titolare il sublocatore, il quale ne risponde verso il locatore” (si veda la sentenza n. 4322 del 10/10/1977), giurisprudenza che estende l'azione diretta del locatore avverso il subconduttore anche alle azioni di risarcimento del danno equiparando rispetto a quest'ultimo entrambi i soggetti del contratto a monte della vicenda negoziale.
I locatori e , subentrati nella posizione di nel Parte_3 CP_1 Persona_1
contratto datato primo aprile 2004 e stipulato con la hanno chiesto il risarcimento Parte_4
del danno nei confronti della sublocataria lamentando l'inadempimento Parte_5
dell'obbligo di utilizzare la cosa locata con diligenza, di provvedere alla manutenzione non straordinaria e di restituire il bene concesso in godimento nello stato in cui esso era stato ricevuto in conformità alla descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto, obbligazioni gravanti sul conduttore senza che sia necessaria apposita pattuizione, essendo esse previste dagli artt.
1587, 1576 e 1590 c.c.: a seguito dell'orientamento giurisprudenziale sopra richiamato, dell'eventuale inadempimento alle suddette obbligazioni il subconduttore ne deve rispondere anche direttamente nei confronti del locatore.
Con il terzo profilo di doglianza la sentenza è stata impugnata nella parte in cui il Tribunale ha considerato utilizzabile la relazione redatta nel giudizio di accertamento tecnico preventivo recependone acriticamente gli esiti: la società appellante ha ritenuto inutilizzabile la relazione depositata in seno al giudizio di ATP “oltre che per il fatto di essere stata resa nei confronti di soggetto diverso, dai ricorrenti in primo grado, Persona_1 CP_1
e , anche per il mancato rispetto del termine funzionale a preservare gli eventuali Parte_3
effetti sostanziali e processuali della domanda introdotta con il ricorso ex art. 696 bis c.p.c.
pagina 7 di 18 e la conseguente impossibilità per la parte di beneficiare della salvezza degli effetti della sua
domanda. A ciò si aggiunga, inoltre, come assolutamente inammissibile si appalesa
l'acquisizione della relazione resa in sede di ATP avuto riguardo sia alla natura giuridica della consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite introdotta nel nostro ordinamento sia all'importanza primaria della funzione deflattiva e conciliativa del nuovo istituto riconosciuta dalla giurisprudenza e dalla dottrina”.
Tali doglianze si palesano infondate per i motivi di seguito esplicitati.
Non sussiste alcuna diversità di soggetti tra le parti dell'accertamento tecnico preventivo n.
R.G. 3206/2020 ed il successivo giudizio di merito, in quanto nella fase di merito CP_1
e hanno agito in qualità di eredi universali del defunto padre essendo
[...] Parte_3
subentrati in tutti i rapporti attivi e passivi facenti capo a quest'ultimo; quanto al termine entro cui incoare il giudizio di merito dopo la fase cautelare, condivisibili di palesano le considerazioni del giudice di primo grado nella parte in cui ha statuito che “Deve poi evidenziarsi che, una volta espletato il procedimento di cui all'art. 696-bis c.p.c., nessun termine è previsto per la introduzione del giudizio di merito salvo che per la specifica fattispecie di cui all'art. 8 della legge n. 24/2017. In quest'ultima evenienza - non ricorrente nel caso di specie -, il mancato rispetto del termine indicato comporta peraltro – secondo la più condivisibile esegesi della disposizione – esclusivamente la perdita della possibilità di
far retroagire gli effetti della domanda di merito al momento della proposizione del ricorso per accertamento tecnico preventivo, mentre deve escludersi, tenuto conto della ratio dell'istituto volta alla definizione conciliativa della controversia ed avuto riguardo ai principi di economia processuale e del giusto processo, che la relazione peritale perda la
sua portata probatoria sol perché il giudizio di merito sia stato incardinato oltre i novanta giorni (v., per queste conclusioni, App. Firenze Sez. IV 20.5.2022, n. 1008; v. in questo senso già Trib. Siracusa Sez. II Civile ord. ex art. 702-ter c.p.c. del 14.9.2021, n. 2540)…. Avendo lo strumento di cui all'art. 696-bis c.p.c. funzione composita, ove lo scopo conciliativo non si realizzi, la relazione tecnica è ad ogni modo destinata a divenire mezzo istruttorio nel
pagina 8 di 18 giudizio di merito”; tali considerazioni corroborano l'assunto secondo cui la relazione peritale redatta in sede di A.T.P. può essere sempre validamente utilizzata come fonte di prova nel successivo giudizio di merito, sia esso ordinario, sia sommario, come previsto dall'art. 696 bis, comma quinto, c.p.c., a prescindere da quando risulti incoata la successiva azione di merito, con la conseguenza che nel caso in esame la relazione peritale agli atti deve considerarsi pienamente utilizzabile nell'odierno giudizio.
Con il quarto profilo di doglianza la sentenza è stata censurata nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto che “lo stato dell'immobile e delle relative attrezzature fosse, al tempo della restituzione, deteriore rispetto a quello esistente al momento dell'instaurazione del rapporto di sublocazione” non avendo, a dire del decidente, essa società appellante adeguatamente assolto all'onere probatorio di cui era gravata stante l'inammissibilità della prova testimoniale richiesta;
la società appellante ha poi ritenuto che la clausola indicata nel contratto di sublocazione del 2017, secondo la quale l'immobile concesso in godimento era stato consegnato in buono stato di manutenzione, era da ritenere mera clausola di stile non atta ad impedire ad essa subconduttrice di provare il contrario con i testi non ammessi dal
Tribunale e comunque con la corrispondenza versata in atti con la quale era stata contestata la richiesta risarcitoria ex adverso avanzata, ed ha sostenuto come, avuto riguardo al video versato in atti ed al materiale fotografico prodotto, gli asseriti danni derivassero dalla vetustà in cui versava l'immobile in epoca antecedente alla sottoscrizione del contratto e come l'utilizzo della cosa locata fosse stato in concreto effettuato in conformità all'uso convenuto, senza infine sottacere che il degrado accertato dal c.t.u. non poteva essere stato determinato da essa subconduttrice avuto riguardo al breve lasso di tempo in cui si era snodato la sublocazione, durata soltanto due anni e mezzo.
Con il quinto motivo di impugnazione la sentenza è stata esecrata nel capo relativo alla mancata ammissione delle richieste istruttorie e, segnatamente, nella mancata ammissione della prova per testi e nel mancato ingresso di c.t.u. che accertasse “l'asserita responsabilità della e sussistenza del nesso causale tra i danni e la condotta della società Parte_5
pagina 9 di 18 resistente e quantifichi le somme eventualmente dovute ai fini dei lavori ritenuti necessari al
ripristino dei beni, nonché tutti i costi sostenuti dalla società conduttrice per interventi ordinari e straordinari al fine di evitare la sospensione dell'attività d'impresa e rendere parzialmente adoperabili gli immobili per cui è causa, e le perdite subite relativamente alla propria attività per il mancato pieno godimento dei beni per cui è causa, costi e perdite che dovranno pertanto essere scomputati dalla somma eventualmente dovuta”.
I due motivi di doglianza, da esaminare congiuntamente, non sono meritevoli di accoglimento.
Ai sensi dell'art. 1590 c.c., il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità alla descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto:
i commi 2 e 3 della stessa disposizione aggiungono che, in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione e che medesimo non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà; spetta al locatore fornire la prova del titolo negoziale nonché del fatto costitutivo del proprio diritto risarcitorio,
integrato dal deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre è onere del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, vale a dire che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile, secondo il criterio di responsabilità di cui all'art. 1588 c.c.: ad avviso della Corte, a fronte dell'allegazione della parte attrice del fatto costitutivo del proprio diritto risarcitorio, la società appellata non è riuscita a dare nel corso del giudizio di primo grado la prova del fatto impeditivo della propria responsabilità ai sensi dell'art. 1590 c.c., avuto riguardo alle risultanze della c.t.u. in atti ed corredo fotografico ivi allegato che, piuttosto, hanno evidenziato il pessimo stato manutentivo del cespite sublocato al momento del definitivo rilascio prospettando, quanto allo stato dell'impianto elettrico dei capannoni oggetto di locazione, addirittura veri e propri comportamenti dolosi di danneggiamento a carico della parte detentrice.
pagina 10 di 18 Occorre partire dal dato letterale del contratto di sublocazione nel quale è stato espressamente previsto, all'art. II, che la sublocataria “riconosce che l'immobile si trova in ordinario e normale stato locativo e ne riceve la consegna unitamente agli impianti fissi ivi esistenti e si obbliga a mantenerli in tale stato”: a fronte di tale incontrovertibile dato non si può sminuire il suddetto precetto contrattuale quale una mera clausola di stile, dovendosi al contrario presumere che il pregresso stato dell'immobile al momento della sottoscrizione della sublocazione nel settembre del 2017, in uno agli impianti di pertinenza, non fosse di cattiva manutenzione ma di normale stato locativo.
Ciò posto, la c.t.u. espletata nel corso dell'A.T.P. più volte menzionato ha acclarato che il deterioramento del cespite sublocato, lungi dal derivare dal carattere obsoleto dei beni condotti in godimento, deve essere imputato esclusivamente allo scorretto uso di questi ad opera della società appellante ed alla inosservanza degli elementari obblighi di conservazione;
si legge infatti nella consulenza tecnica d'ufficio che “i danni lamentati agli impianti elettrici dei due capannoni non sono ascrivibili alla vetustà in cui versava
l'immobile antecedentemente alla sottoscrizione del contratto come afferma la parte convenuta, perché anche se l'anno di costruzione dei due capannoni risale a prima del 1978 le costruzioni furono sanate ai sensi della L.R. N. 7 del 29/02/1980; invece l'anno di costruzione degli impianti elettrici è molto più recente, infatti quello del Capannone Sud
risale al 1999 e quello del Capannone Nord risale al 2005, anno iniziale della sublocazione
e quindi fu consegnato nuovo;
pertanto affermare come sostiene il Convenuto che l'impianto elettrico è risultato sin da principio vetusto e malfunzionante, non corrisponde al vero perché gli impianti in questione sono dotati di tutta la documentazione tecnica di legge necessaria
per questa tipologia di impianti ovvero progetto e regolare certificato di conformità; documentazione che fu tutta quanta fornita alla stipula del contratto stesso, pertanto sembra inverosimile che la abbia usufruito per ben 15 anni di un impianto elettrico Parte_5
“malfunzionante” e ne lamenti l'inefficienza soltanto adesso, giustificando le manomissioni apportate come interventi ordinari e straordinari per renderlo parzialmente adoperabile”
pagina 11 di 18 (v. pag. 22 della consulenza tecnica d'ufficio)”. Replicando alla specifica contestazione di parte appellante per cui i pregiudizi riscontrati agli impianti discendevano da fenomeni infiltrativi derivanti dal preesistente cattivo stato del capannone locato, il consulente ha affermato che “neanche convincono le spiegazioni fornite per le prese elettriche ed i cavi bruciati che la convenuta ritiene cagionati dalle infiltrazioni di acqua piovana provenienti
dalla copertura del tetto dei capannoni, perché se è pur vero che in un punto della copertura del capannone Nord, ma distante da dove sono posizionati i quadri e le prese, la lamiera presenta dei punti di ruggine da cui si potrebbe verificare un gocciolamento ma solo durante
forti temporali, dal momento che la lamiera ondulata utilizzata per ricoprire il tetto dei capannoni facilita al contrario lo scolo dell'acqua piovana e ne ostacola l'ingresso per capillarità; bisogna sottolineare invece che il livello di protezione degli involucri delle prese
interbloccate presenti all'interno del capannone (vedi foto sotto scattate alle etichette delle prese) hanno tutte un grado di protezione IP 55 ovvero sono difese dall'ingresso contro la polvere tale da non interferire con il funzionamento del dispositivo e per quanto riguarda
l'acqua il grado di protezione IP 55 garantisce che l'acqua proiettata con un getto sull'involucro da tutte le direzioni non deve provocare effetti dannosi” (v. pagg. 22-23 della consulenza tecnica d'ufficio).
In sostanza tutto il corredo motivazionale della c.t.u., che la Corte mostra di condividere,
conferma come il cespite locato fosse ridotto al momento del rilascio in un pessimo stato manutentivo, e ciò ad onta del fatto che esso si trovava due anni e mezzo prima in un normale stato locativo: a tale conclusione non osta il fatto che il c.t.u. abbia erroneamente asserito che la società appellante subconduttrice abbia usufruito dell'impianto elettrico, e di conseguenza dell'intero cespite, per quindici anni e non per la minore durata della sublocazione, essendo comunque anche tale ultimo ridotto lasso di tempo del tutto compatibile con i danneggiamenti agli impianti emersi a seguito degli accertamenti peritali.
Del tutto condivisibilmente il Giudice di prime cure non ha ammesso le prove orali dedotte dalla società appellante in primo grado e reiterate nel presente giudizio nella misura in cui ha pagina 12 di 18 affermato che “il capitolo sub lett. a) implica valutazioni anche di carattere giuridico, sui concetti di “vizi”, “vetustà”, “stato di manutenzione” ed in ordine alla idoneità o meno del bene all'uso consentito, ed appare formulato in termini eccessivamente generici, non essendo individuati i vizi e difetti di manutenzione (“diversi vizi”; “cattivo stato di manutenzione”), il capitolo sub lett. d) implica valutazioni anche giuridiche, sul nesso eziologico eventualmente sussistente tra le infiltrazioni lamentate e lo “stato di conservazione critico con evidenti patologie e segni di degrado, per via della vetustà dell'immobile”, ed appare formulato in termini eccessivamente generici, non essendo individuati gli “interventi di riparazione”, il capitolo sub lett. g) implica valutazioni anche giuridiche sui concetti di
“difetti” e di “vetustà” ed appare formulato in termini eccessivamente generici non essendo individuate le “continue riparazioni” e le conseguenti “spese, il capitolo sub lett. l) implica valutazioni sullo “stato di degrado” e di “inadeguatezza in relazione al numero dei dipendenti” dei “servizi igienici” e si mostra ininfluente rispetto alle domande proposte nel giudizio”, il capitolo sub lett. m) implica valutazioni oggettive sulla normalità dell'utilizzo dei beni, il capitolo sub lett. n) implica valutazioni non giuridiche ma richiesta di chiarimenti
e/o conferma sulla sussistenza o meno di danni alle recinzioni ed al vano del capannone ed appare formulato in termini non eccessivamente generici, il capitolo sub lett. o) implica valutazioni di carattere non giuridico ma fattuale sulla correttezza dell'utilizzo del piazzale”:
a parte le genericità dei concetti del tipo difetti, vetustà, stato di degrado et similia che la società appellante avrebbe voluto demandare al discernimento dei testi, agli atti non sussiste alcuna prova scritta del fatto che la subconduttrice abbia affrontato, come dalla stessa sostenuto, spese per effettuare interventi manutentivi sul cespite per cui è lite, quale ad esempio fatture di lavorazioni eseguite o di acquisto di materiali utilizzati per le sedicenti manutenzioni, circostanza quest'ultima che unita alla genericità dei capitoli ha indotto il decidente in prime cure a non dare ingresso alla prova per testi articolata.
Quanto poi all'anelito della di non dovere Parte_1
ristorare la parte locatrice dei danni ai locali bagni in quanto da essa asseritamente non pagina 13 di 18 utilizzati, esso è stato del pari sopito dal Giudice di primo grado con la condivisibile motivazione secondo cui il mancato uso di essi non poteva giustificare le condotte inadempienti riscontrate dal perito d'Ufficio né esimere la società detentrice dall'obbligo di diligenza e cura del cespite sublocato nella sua interezza.
L'assenza della prova ad opera della di alcun Parte_1
fatto impeditivo in definitiva corrobora la conclusione della sentenza gravata secondo cui
“Fermo restando che per quanto sopra esposto nessuna prova liberatoria può ritenersi fornita dalla resistente – pur gravata del relativo onere – con la conseguente applicabilità della regola di giudizio di cui all'art. 2697, comma 2, c.c., le fotografie prodotte e le considerazioni del consulente tecnico d'ufficio descrivono uno stato dei luoghi tale da rendere evidente che il deterioramento degli stessi, lungi dal derivare dal carattere obsoleto
dei beni locati, deve essere imputato esclusivamente allo scorretto uso di questi ed alla inosservanza degli elementari obblighi di conservazione…i danni riscontrati devono ritenersi imputabili alla non avendo questa fornito prova dei fattori di esonero Parte_5
ed essendo al contrario emerso dagli atti di causa come i pregiudizi siano riconducibili al
cattivo uso del complesso concesso in godimento ed al mancato assolvimento di qualsiasi obbligo manutentivo”.
Con il sesto motivo di impugnazione la sentenza è stata altresì censurata nella parte in cui ha quantificato in € 77.251,53 oltre IVA i costi necessari per il ripristino dei locali nelle condizioni in cui versavano al tempo della consegna, non contenendo, ad avviso della difesa di parte appellante, detta quantificazione alcuna specificazione tra interventi dovuti a mancata manutenzione ordinaria ed interventi resisi necessari a causa della mancata manutenzione straordinaria e/o della vetustà del cespite locato, e nella parte in cui ha quantificato in €
5.141,00 oltre IVA l'importo dovuto dalla società appellante a titolo di pregiudizio per il mancato utilizzo del cespite per il tempo necessario ai lavori di ripristino, il tutto con la previsione della debenza degli interessi e della rivalutazione monetaria a dire di parte appellante non cumulabili nella fattispecie in esame.
pagina 14 di 18 La parte appellante ha criticato la sentenza sia per il fatto che, avendo recepito supinamente le risultanze dell'accertamento tecnico preventivo, era arrivata alla quantificazione dei danni posti a proprio carico senza considerare che era impossibile cagionare € 77.251,53 di danni in appena due anni e mezzo di locazione, sia per il fatto che le aveva imputato carenze manutentive ad onta della mancata consegna al consulente della documentazione comprovante la originaria messa a norma dell'impianto elettrico e la regolarità amministrativa del carroponte necessaria per l'utilizzo, sia per il fatto che aveva avallato la riferibilità dei guasti a carenze manutentive e non alla verificazione di infiltrazioni di pioggia incuneatesi nei capannoni a seguito di carenze strutturali originarie dei fabbricati, sia per il fatto che aveva maggiorato l'importo liquidato a titolo di danni con IVA al 22% in mancanza della prova del pagamento di quest'ultima.
Ad avviso della Corte le censure non colgono nel segno posto che l'accertamento eseguito nel procedimento n. R.G. 3206/2020 ha quantificato nella misura di € 77.251,53, come si evince dalla descrizione dei lavori prospettati come necessari, i soli oneri da sostenersi per l'esecuzione di interventi di mero ripristino i quali sono divenuti tali a causa dell'incuria serbata dalla subconduttrice per i due anni e mezzo di protrazione del rapporto negoziale in essere con la la quantificazione dei danni espletata in seno al computo metrico Parte_4
appare congrua avuto riguardo alle condizioni di dissesto degli immobili condotti in sublocazione al momento del rilascio.
Del pari meritevole di conferma si palesa l'ulteriore voce di danno liquidato in primo grado, pari ad € 5.141,00, relativa al mancato godimento del cespite a causa della effettuazione dei ripristini accertati come necessari per la durata di un mese: tale valutazione si palesa equilibrata avuto riguardo alla richiesta avanzata dai locatori in primo grado che, a CP_1
fronte di quanto riconosciuto loro, avevano chiesto la liquidazione della somma di €
122.853,60 pari al coacervo dei canoni di locazione maturati nel periodo compreso tra il mese di maggio 2020 ed il mese di marzo 2022, a loro dire necessario per effettuare i necessari ripristini.
pagina 15 di 18 La giurisprudenza sul punto insegna che “qualora, in violazione dell'art. 1590 cod. civ., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori”
(si veda Cass. Civ., Sez. III, 7.3.2019, n. 6596), il che rende la ulteriore pretesa dei locatori a titolo di risarcimento del danno pienamente fondata.
Del pari da disattendere si palesa la doglianza di parte appellante che la lamentato la maggiorazione dell'importo liquidato a titolo di danni con l'I.V.A. al 22% in mancanza della prova del relativo pagamento: è principio pacificamente sancito dalla giurisprudenza quello secondo cui “Il risarcimento del danno si estende agli oneri accessori e conseguenziali per cui, se lo stesso è stato liquidato in base alle spese da affrontare per riparare il bene danneggiato, il risarcimento deve comprendere anche l'Iva, pur se la riparazione non è
ancora avvenuta, a meno che il danneggiato, in ragione dell'attività svolta, non abbia diritto alla detrazione o rimborso dell'Iva versata per tale riparazione” (si vedano Cassazione civile, sez. II, n. 33369 del giorno 11/11/2022 e n. 22580 del 19/07/2022); nel caso in esame, i soggetti aventi diritto al risarcimento del danno hanno diritto al rimborso dell'I.V.A. che per i predetti soggetti costituisce del pari autonoma voce di danno risarcibile.
Con il settimo motivo di appello la società subconduttrice ha censurato l'erroneità della liquidazione degli accessori del credito avendo il giudice affermato che “Alle somme sopra individuate va aggiunta la rivalutazione monetaria, secondo gli indici ISTAT, a far data dalla consulenza tecnica d'ufficio del 10.8.2021 quanto ad €. 77.251,53 oltre IVA ed a far data dalla relazione integrativa del 12.2.2023 quanto ad €. 5.141,00 oltre IVA – da ritenersi equitativamente i momenti di consolidamento degli eventi lesivi - e fino alla data della liquidazione (cfr. Cass. Civ. Sez. III 27.6.2016, n. 13225, per la quale l'obbligazione di
pagina 16 di 18 risarcimento del danno, sebbene derivante – come nella specie - da inadempimento
contrattuale, costituisce debito di valore, sicché deve essere quantificata tenendo conto, anche d'ufficio, della svalutazione monetaria sopravvenuta fino alla data della liquidazione;

Cass. Civ. Sez. III 20.1.2009, n. 1335; Cass. Civ. Sez. III 1.12.2003, n. 18299). Per quanto riguarda l'obbligo di corresponsione degli interessi al tasso legale sulle somme di anno in anno rivalutate, diversamente dal caso di responsabilità extracontrattuale, venendo in questione in questa sede una fattispecie risarcitoria riconducibile all'art. 1218 c.c., il dies a quo della loro decorrenza va individuato – come del resto è stato chiesto da parte ricorrente
- nel giorno della proposizione della domanda giudiziale, che è l'atto idoneo a porre in mora il debitore”: a dire di parte appellante soltanto con l'adozione della sentenza il danno poteva ritenersi liquido ed esigibile, non comprendendosi come si sia potuto prevedere la rivalutazione monetaria, peraltro dalla domanda e non dalla sentenza, nonché la liquidazione di interessi anatocistici sulle somme liquidate dalla pubblicazione della sentenza, neanche richiesti dagli odierni appellati.
Le censure sono infondate considerato che la rivalutazione monetaria secondo gli indici
ISTAT, richiesta in primo grado dai locatori , risulta dovuta stante la natura di debito CP_1
di valore delle obbligazioni risarcitorie dedotte in giudizio che devono essere quantificata tenendo conto, anche d'ufficio, della svalutazione monetaria sopravvenuta fino alla data della liquidazione, e che, quanto agli interessi al tasso legale sulle somme di anno in anno rivalutate, il dies a quo della loro decorrenza deve essere individuato, come da richiesta di parte , nel giorno della proposizione della domanda giudiziale che costituisce l'atto CP_1
con cui viene messo in mora il debitore;
dal momento della pubblicazione della sentenza e fino all'effettivo soddisfo devono essere corrisposti, sulla somma totale liquidata, gli ulteriori interessi al tasso legale, ai sensi dell'art. 1282 c.c., poiché, al momento della pubblicazione del provvedimento definitorio, l'obbligazione risarcitoria, che ha natura di debito di valore,
pagina 17 di 18 si converte in debito di valuta, con conseguente applicazione degli istituti tipici delle obbligazioni pecuniarie in senso stretto.
In definitiva l'appello promosso dalla deve Parte_1
essere disatteso: le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e vanno addossate alla parte appellante nella misura di cui al dispositivo.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 1515/2023 R.G., così provvede:

1. Rigetta l'appello proposto dalla Parte_1
avverso la sentenza n. 1897/2023 emessa dal Tribunale di Siracusa che conferma;

2. Condanna la al pagamento in favore Parte_1
di e di delle spese del presente grado liquidate in Euro Parte_3 CP_1
14.317,00 (Euro 2.977,00 per la fase di studio, Euro 1.911,00 per la fase introduttiva,
Euro 4.326,00 per la fase di trattazione ed Euro 5.103,00 per la fase decisoria), spese da distrarre in favore dell'avv. Salvatore Maiolino in quanto dichiaratosi anticipatario;

3. Dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento, a carico della
[...]
dell'ulteriore contributo unificato. Parte_1

4. Così deciso in Catania, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della
Corte, il 17 febbraio 2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
dott. Giacomo Rota dott. Nicolò Crascì

DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
pagina 18 di 18