n. 73/2019 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Napoli
7° SEZ CIVILE
in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Aurelia D'Ambrosio Presidente dott. Michele Magliulo Consigliere
dott. Paolo Mariani Consigliere relatore estensore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 73/2019
promossa da:
CF: , rappresentata e difesa dall'avv. Marco Parte_1 P.IVA_1
Alfieri
APPELLANTE
Contro
CF: rappresentata e difesa dall'avv. Giovanni CP_1 P.IVA_2
Matarazzo e Claudio Ruocco
APPELLATA
pagina 1 di 10 CONCLUSIONI: come da note ex art. 127 ter cpc sostitutive dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 21.11.2024 e comparse conclusionali depositate in atti.
Con sentenza n. 1951/2018, pubblicata il 10.12.2018, il Tribunale di Avellino, in accoglimento della domanda ex art. 2932 cc proposta dalla promissaria acquirente nei confronti della promissaria alienante CP_1 Parte_1
disponeva il trasferimento in favore della prima del diritto di superficie sul lastrico solare del capannone industriale di proprietà della seconda, sito in
Avellino, località Pianodardine-Nucleo Industriale (lastrico sul quale la aveva già realizzato un impianto fotovoltaico essendo stata CP_1
immessa nel possesso all'esito del contratto preliminare), condizionando il trasferimento del diritto al pagamento del saldo del prezzo pari ad € 450.000,00
e condannando la convenuta al pagamento della penale contrattualmente stabilita, pari ad € 300,00 giornaliere con decorrenza dal 31.01.2012, imputando la mancata stipula del contratto definitivo alla condotta illegittima di essa convenuta che aveva già promesso in vendita il medesimo diritto ad altra società.
Il primo giudice, disattesa l'eccezione preliminare della convenuta di difetto di procura alle liti, riteneva nel merito sussistere il diritto della promissaria acquirente alla esecuzione in forma specifica del preliminare avendo essa pagato una parte del prezzo ed offerto di versare il saldo, sia pur con modalità idonee a garantirlo dal rischio di evizione, laddove sarebbe stato poi onere di controparte (società promissaria alienante) allegare e dimostrare un inadempimento della promissaria acquirente ovvero la presenza di un fatto estintivo dell'obbligazione di vendere, a fronte dell'eccepito inadempimento da parte dell'attrice. Precisava altresì che non poteva ritenersi ostativa alla pronuncia l'altra circostanza che il medesimo diritto di superficie era già stato pagina 2 di 10 promesso precedentemente in vendita dal titolare ad altra società
[...]
trovando il conflitto tra più acquirenti soluzione sulla base del CP_2
principio della priorità delle trascrizioni ex art. 2644 cc, e risultando, comunque, pacifico tra le parti che l'azione proposta nei confronti della dall'altra Parte_1
promissaria acquirente era stata rigettata in primo Controparte_2
grado dal Tribunale di Avellino con sentenza n. 1898/2015 impugnata dinanzi alla Corte di Appello.
Avverso detta sentenza proponeva appello la formulando le Parte_1
seguenti censure.
Con un primo motivo di gravame impugnava la decisione del Tribunale che aveva disatteso l'eccezione di nullità dell'atto di citazione per difetto di mandato alle liti, ribadendo quanto già dedotto in primo grado circa la non idoneità della separata procura in quanto allegata solo successivamente alla notifica dell'atto di citazione e non ricollegabile al medesimo, perché non apposta a margine o in calce allo stesso e non contenente alcun riferimento all'atto di citazione in questione.
Con un secondo motivo di appello impugnava la decisione del giudice di primo grado di rigetto della richiesta di riunione del presente giudizio all'altro intentato nei confronti della medesima convenuta dalla precedente società promissaria acquirente del medesimo diritto di superfice, ribadendo il potenziale contrasto di giudicati che tale decisione potrebbe provocare.
Con un terzo motivo di impugnativa impugnava la sentenza del Tribunale per contraddittorietà laddove da un lato ordinava senza alcuna condizione la trascrizione della sentenza traslativa e dall'altro subordinava il trasferimento del diritto di superficie al pagamento del saldo del prezzo.
Con un quarto motivo di appello denunciava la omissione, nel capo del dispositivo che dichiarava il trasferimento del diritto di superficie, della indicazione della durata di tale diritto stabilita in contratto in 21 anni, nonché
pagina 3 di 10 della menzione delle previste servitù, modalità di accesso e di passaggio alle proprietà e tempi di rimozione delle opere insistenti sul lastrico.
Con il quinto motivo di gravame impugnava la decisione del Tribunale di condanna al pagamento della penale giornaliera di € 300,00 a partire dal
31.01.2012, ritenendo che il primo giudice aveva fatto confusione tra il momento entro cui doveva essere eseguito il pagamento e quello previsto per la stipula del definitivo;

Con un sesto motivo di impugnativa l'appellante censurava sotto altro profilo la decisione del giudice di condanna al pagamento della penale ritenendo che mancasse il presupposto per la sua pronuncia, ovvero un comportamento colpevole del promittente alienante, considerato che la domanda proposta dall'altra precedente promissaria acquirente era stata da questa incautamente proposta e trascritta dopo la conclusione del secondo preliminare a fini meramente speculativi, ed era stata difatti rigettata dal Tribunale per infondatezza.
Con un settimo ed ultimo subordinato motivo di appello impugnava la decisione del Tribunale nella parte in cui non aveva ridotto anche di ufficio detta penale nonostante risultasse manifestamente eccessiva, tenuto conto che la promissaria acquirente non avrebbe ricevuto alcun danno dal ritardo nel trasferimento del diritto di superficie ma anzi tratto da esso vantaggio avendo preso possesso del lastrico e ivi realizzato l'impianto fotovoltaico già da sette anni senza corrispondere il prezzo ad eccezione della caparra versata.
Tanto dedotto chiedeva preliminarmente dichiararsi la nullità dell'atto di citazione, nel merito riunirsi i predetti giudizi, integrare la sentenza secondo quanto innanzi dedotto, subordinare la trascrizione della domanda al pagamento del prezzo ed al suo passaggio in giudicato, dichiarare non dovuta la penale e, in via gradata, ritenere eccessiva la medesima e ridurla nei limiti ritenuti equi e ragionevoli.
pagina 4 di 10 Si costituiva in data 03.04.2019 l'appellata la quale chiedeva CP_1
preliminarmente dichiararsi inammissibile l'appello ex art. 342 cpc, e, nel merito, rigettarsi lo stesso perché infondato per le ragioni specificate in comparsa di risposta cui si rinvia in questa sede.
Il primo motivo di appello è infondato e va respinto. In vero, come correttamente argomentato dal primo giudice, per la validità della procura non è necessaria la stretta osservanza delle forme stabilite dall'art. 83 cpc purché, a norma dell'art. 156 cpc, sia ugualmente raggiunto lo scopo per il quale dette forme siano prescritte e, cioè, il controllo della certezza, provenienza e tempestività della procura medesima purchè sia depositata al momento della costituzione in giudizio. È valida quindi anche la procura apposta in calce su foglio separato che sia stata depositata successivamente alla notifica dell'atto di citazione, purché il deposito sia stato effettuato al momento della costituzione in giudizio e sia univocamente ricollegabile all'atto di citazione (vedi tra le tante
Cass. 24743/2007). Orbene nel caso di specie la procura alle liti rilasciata al difensore dell'attrice risulta essere stata depositata al momento CP_1
della costituzione in giudizio in Cancelleria ed è senz'altro univocamente ricollegabile all'atto di citazione, non solo perché, come osservato dal primo giudice, nell'atto di citazione si fa riferimento al “mandato in calce al presente atto” (e si ricorda che la procura su foglio separato è una modalità di apposizione in calce della procura secondo l'espresso disposto dell'art. 83 cpc), ma soprattutto perché sia l'atto di citazione che il mandato alle liti recano in calce la medesima data: Avellino 08.05.2012, per cui è evidente e certa la riferibilità del secondo al primo.
Ugualmente da respingere è il secondo motivo di appello sia perché non si trattava di ipotesi di riunione obbligatoria trattandosi di cause aventi ad oggetto differenti contratti, sia perché pendendo esse in diversi stati non si prospettava pagina 5 di 10 l'opportunità di una tale riunione che avrebbe potuto ritardare la definizione di entrambi. In ogni caso è ora venuto meno l'oggetto del contendere ed ogni attuale interesse dell'appellante, in quanto la prima causa riguardante il primo preliminare di vendita concluso dalla con la Parte_1 Controparte_2
risulta pacificamente essere stata definita dalla Corte di Appello di Napoli con sentenza passata in giudicato n.2904/2024 di cessata materia del contendere per implicita rinuncia dell'attrice alla domanda di trasferimento ex art. 2932 cc conseguente alla accertata estinzione della medesima società.
Infondato è il terzo motivo di gravame. Difatti la trascrizione della sentenza, e dunque del trasferimento del diritto immobiliare, ben può essere regolarmente eseguita con l'annotazione della condizione costituita dal preventivo versamento del saldo del prezzo, senza quindi bisogno di attendere che tale condizione si verifichi.
Il quarto motivo di appello è fondato e va accolto.
Il Giudice di primo grado effettivamente nel disporre il trasferimento del diritto di superficie ha omesso di indicare la durata di ventun anni del diritto di superficie a partire dall'acquisto così come stabilità nel contratto preliminare del
10.10.2011 in atti, nonché tutte le pattuizioni di cui al detto preliminare relative alle accessorie modalità di accesso sul lastrico solare, di passaggio, di servitù, nonché relative alla proprietà delle opere realizzate dalla superficiaria ed ai tempi di rimozione delle opere esistenti sul lastrico.
Pertanto, il relativo capo della sentenza, che ai sensi dell'art. 2932 cc deve produrre gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso cui le parti si erano obbligate, va integrato tramite il richiamo di dette pattuizioni accessorie relative ai tempi, ambito e modalità di esercizio del diritto superficiario oggetto del trasferimento.
Va invece rigettato perché privo di fondamento il quinto motivo di impugnativa.
pagina 6 di 10 In vero, contrariamente a quanto erroneamente asserito dalla società appellante, dall'esame del contratto preliminare del 10.10.2011 si evince in modo chiaro ed inequivoco (vedi pag. 4, quarto periodo, del contratto ) che la penale ivi pattuita di € 300,00 giornalieri si riferisce al mancato tempestivo adempimento di entrambe le obbligazioni il cui termine coincidente è fissato per il giorno 31.01.2012, ovvero sia all'obbligazione di versare il saldo del prezzo di acquisto, sia all'obbligazione contestuale di stipulazione del contratto definitivo.
Destituito di fondamento e da respingere è altresì il sesto motivo di gravame sopra illustrato in quanto nella fattispecie in esame sussiste, contrariamente a quanto asserito in appello, una chiara condotta colpevole del promissario acquirente laddove, in violazione dei doveri di lealtà e buona fede che si impongono ai contraenti, tacendo detta circostanza alla promissaria acquirente prometteva in vendita ad essa lo steso diritto di superficie che CP_1
pacificamente già aveva precedentemente promesso in vendita ad altra società
( determinando evidentemente con tale Controparte_2
comportamento colpevole il mancato rispetto del termine stabilito per la conclusione del contratto anche da parte dell'altro contraente per il rischio, non previsto in contratto, di evizione qualora, come poi avvenuto, la prima promissaria acquirente avesse proposto e trascritto per prima la domanda giudiziale ex art. 2932 cc.
A nulla rilevano poi, a riguardo, le circostanze invocate dall'appellante che al momento della conclusione del secondo preliminare la prima promissaria acquirente ( non avesse ancora proposto e trascritto la domanda giudiziale ex art. 2932 cc e che detta pretesa era comunque infondata e tale si era rivelata a seguito della definizione in appello del primo giudizio (avvenuta solo nel
2024), con sentenza oramai passata in giudicato. Ciò che conta e rileva al riguardo, infatti, per le ragioni innanzi esposte, è che la seconda promissaria acquirente sino al momento della stipula del preliminare (avvenuta CP_1
pagina 7 di 10 il 10.10.2011) non era stata messa dalla a conoscenza di tale Parte_1
precedente contratto preliminare con un terzo soggetto e dunque del potenziale rischio di evizione, che, aggravatosi poi con la successiva domanda giudiziale della prima promissaria acquirente e relativa trascrizione, ha evidentemente costituito la causa determinante della mancata stipula del contratto definitivo tra le odierne parti nel termine fissato in contratto, una volta che la ne ha avuto notizia, mentre come già detto la azione iniziata CP_1
ex art. 2932 cc dalla prima promissaria acquirente è stata definita da questa
Corte soltanto nello scorso anno (2024).
Va invece accolto il settimo ed ultimo motivo di appello innanzi illustrato.
Va innanzitutto precisato che il potere del giudice di riduzione ad equità della penale di cui all'art. 1384 cc, in quanto attribuito dall'ordinamento a tutela di un interesse pubblico di carattere generale, è esercitabile anche qualora, come nel caso di specie, sia stata contrattualmente convenuta la irriducibilità della penale
(vedi Cass. nn. 24458/2007, 21066/2006).
Ciò premesso, sulla base di una valutazione comparativa tra l'interesse della promissaria acquirente alla esecuzione del contratto preliminare e l'ammontare della penale convenzionalmente pattuita (€ 300,00 giornalieri), ritiene questa
Corte che essa sia manifestamente eccessiva, considerato che come dedotto dall'appellante e risultante pacifico tra le parti, la promissaria acquirente ha ricevuto il possesso anticipato del diritto di superficie in oggetto ed ha potuto quindi su di esso installare comunque il progettato impianto fotovoltaico, e che neppure risulta che la promissaria acquirente abbia corrisposto ulteriori anticipazioni del saldo del prezzo ovvero abbia pagato canoni o indennità per l'utilizzo della superficie di detto lastrico solare.
Pertanto, stimasi equo e conforme a giustizia ridurre tale penale all'importo di €
50,00 giornalieri a partire dal 31.01.2012.
pagina 8 di 10 Quanto alle spese processuali del primo e secondo grado, stante la riforma sia pur parziale della sentenza di primo grado, esse devono essere liquidate sulla base di una valutazione unitaria che tenga conto dell'esito globale della causa.
Pertanto, configurandosi una soccombenza reciproca delle parti in relazione alle contrapposte domande da esse spiegate ed ai motivi di appello, ma essendo comunque prevalente la soccombenza dell'appellante considerato Parte_1
l'accoglimento delle domande di controparte di trasferimento del diritto immobiliare ex art. 2932 cc e di condanna al pagamento della penale contrattuale (sia pur in misura di molto inferiore a quanto richiesto), per tali ragioni le spese processuali del primo e del secondo grado vanno compensate per due terzi, con condanna dell'appellante al pagamento in favore Parte_1
dell'appellata del restante terzo che si liquida come da dispositivo CP_1
ai sensi del DM 55/2014, come modificato dal DM 147/2022, tenuto conto del valore della causa (scaglione da € 260.000,00 ad € 520.000,00), ed applicati gli importi medi previsti in tabella per ciascuna fase di giudizio effettivamente svolta
(con esclusione, dunque, in appello di quella istruttoria non tenutasi).


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, settima sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello in oggetto proposto avverso la sentenza n.
1951/2018, pubblicata il 10.12.2018, emessa dal Tribunale di Avellino, in parziale riforma della stessa, così provvede:
1) Dispone il trasferimento dalla alla del diritto di Parte_1 CP_1
superficie sul lastrico solare del capannone industriale di proprietà della sito nel comune di Avellino, alla località Pianodardine-Nucleo Parte_1
Industriale, individuato in catasto fabbricati al foglio 17, p.lla 34, sub. 5, secondo le pattuizioni di cui al contratto preliminare del 10.10.2011, relative alla durata del diritto di 21 anni, alle accessorie servitù, modalità di accesso e di passaggio, nonché relative alla proprietà delle opere pagina 9 di 10 realizzate dalla superficiaria ed ai tempi di rimozione delle opere esistenti sul lastrico;

2) Condiziona e subordina l'effetto traslativo all'avvenuto pagamento da parte della alla del saldo del prezzo pari ad euro CP_1 Parte_1
450.000,00;
3) Condanna l'appellante al pagamento in favore dell'appellata Parte_1
della penale di euro 50,00 (dico cinquanta) al giorno, con CP_1
decorrenza dal 31.01.2012 e sino al soddisfo;

4) Ordina al Conservatore dei RR.II. di Avellino la trascrizione della presente sentenza con la annotazione di detta condizione sospensiva e delle richiamate pattuizioni contrattuali;

5) Compensa per due terzi le spese processuali tra le parti, e per l'effetto condanna l'appellante al pagamento, in favore dell'appellata Parte_1
del restante terzo che si liquida, limitatamente a tale terzo, CP_1
per il primo grado in € 7.485,00 per compensi di avvocato, e per il presente grado di appello in € 4.746,00 per compensi di avvocato, il tutto oltre il 15 % sui compensi innanzi liquidati per rimborso forfettario spese generali, oltre C.P.A. e I.V.A. se dovuta come per legge, con attribuzione agli avv.ti Giovanni Matarazzo e Claudio Ruocco dichiaratisi antistatari.
Così deciso in Napoli il 06.02.2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
dott. Paolo Mariani dott.ssa Aurelia D'Ambrosio
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