n. 4592/2021 r.g.a.c.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Napoli
7° SEZ CIVILE in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Michele Magliulo Presidente dott. Paolo Mariani Consigliere relatore estensore dott.ssa Monica Cacace Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nelle cause civili riunite in grado di appello iscritte ai nn.r.g.cont. 4592/2021 e
4789/2021 promosse da:
(C.F. ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1
dell'avv. Antonio Garofalo.
APPELLANTE - APPELLATO contro
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
(C.F. ), rappresentati e difesi dall'avv. Giuseppe Terzo. C.F._3
APPELLATI-APPELLANTI
CONCLUSIONI: come da note ex art. 127 ter c.p.c. sostitutive dell'udienza di precisazione delle conclusioni dell'08.05.2025 e comparse conclusionali depositate in atti.
pagina 1 di 12 I.1. Con atto di citazione ritualmente notificato a controparti , Parte_1
in qualità di promissario acquirente, conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di
Santa Maria Capua Vetere, e , promissari Controparte_1 Controparte_2
venditori, esponendo che in data 30/04/2009 aveva sottoscritto con questi ultimi, con la intermediazione dell'agenzia Immobil Group snc, un contratto preliminare di compravendita di un immobile sito in Santa Maria Capua Vetere, alla via
Mastantuono, all'interno del complesso cooperativo “Guendalina” – lotto 7.
Assumeva che alla data della sottoscrizione del preliminare versava in favore di tramite assegno circolare la somma di euro 5.000,00 a titolo Controparte_1
di caparra confirmatoria e che le parti, all'art. 6 del contratto, avevano convenuto che il rogito definitivo sarebbe stato stipulato entro il 20 giugno 2009.
Tuttavia, a suo dire, nonostante le ripetute sollecitazioni rivolte ai convenuti promissari venditori, questi ultimi non consegnavano la documentazione richiesta per la stipula dell'atto definitivo, in particolare il conteggio estintivo del mutuo gravante sull'immobile oggetto del preliminare, rifiutandosi di procedere alla stipula dell'atto notarile definitivo di compravendita immobiliare.
Alla luce di tale comportamento asseritamente inadempiente, l'attore chiedeva che, accertata la responsabilità contrattuale dei convenuti, venisse disposta la condanna degli stessi alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria da lui versata all'atto del preliminare, ovvero di € 10.000,00, oltre al rimborso delle spese di lite.
I.2. Si costituivano in giudizio i convenuti e , Controparte_2 Controparte_1
promissari venditori dell'immobile, i quali contestavano il contenuto dell'atto di citazione, chiedendo il rigetto della domanda attorea per infondatezza.
In particolare, deduceva che il contratto definitivo di Controparte_1
compravendita non venne stipulato per colpa del promissario acquirente poiché, nonostante il termine essenziale del 20 giugno 2009 previsto per la stipula del rogito nel contratto preliminare e l'obbligo posto a carico del promissario pagina 2 di 12 acquirente di scegliere e comunicare il nominativo del notaio almeno una settimana prima della data fissata per l'atto, non ricevette alcuna comunicazione di convocazione innanzi al notaio né da parte del promissario acquirente, né dall'agenzia immobiliare intermediatrice.
proponeva, quindi, domanda riconvenzionale di risarcimento Controparte_1
del danno da responsabilità contrattuale di controparte, deducendo che a causa della mancata conclusione dell'affare e del relativo introito economico aveva perso l'opportunità di acquistare altro immobile sito in S. Maria Capua Vetere alla via Napoli, Traversa S. Aniello, nonché di aver dovuto sostenere inutilmente costi per la ristrutturazione dell'immobile fatturati per € 20.570,00. Quantificava pertanto il danno subito in euro 25.570,00, di cui € 5.000,00 pari alla caparra confirmatoria ricvuta ed € 20.570,00 per lavori eseguiti nell'appartamento che intendeva acquistare, chiedendone la condanna dell'attore a titolo di risarcimento per l'inadempimento a lui imputabile. I convenuti chiedevano inoltre la condanna dell'attore al pagamento delle spese di giudizio.

I.3. Con sentenza n. 1055/2021, pubblicata il 13 aprile 2021, il Tribunale di
Santa Maria Capua Vetere, rigettava la domanda attorea per assenza di prova di un colpevole inadempimento da parte dei promissari venditori, e, ritenuta la responsabilità del promissario acquirente per la mancata stipula dell'atto definitivo, non avendo questi provveduto alla scelta del notaio e alla comunicazione dello stesso a controparte, riconosceva il diritto del convenuto alla ritenzione della caparra confirmatoria prevista a titolo di liquidazione convenzionale dei danni da inadempimento ex art. 1385 cc. Rigettava invece anche la domanda riconvenzionale proposta dal promissario venditore CP_1
di risarcimento dell'ulteriore danno di € 20.570,00, corrispondente
[...]
alla spesa sostenuta per i lavori edili eseguiti nell'immobile che intendeva pagina 3 di 12 acquistare, per difetto di prova. Le spese di lite venivano compensate tra le parti per la soccombenza reciproca.

II.1. Avverso la sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere proponeva gravame con atto di citazione in appello ritualmente Parte_1
notificato alle controparti ed al procedimento veniva assegnato il numero di R.G.
4592/2021.
L'appellante censurava la sentenza di prime cure sulla base essenzialmente di un unico motivo di doglianza.
Con esso lamentava che il giudice nel rigettare la sua domanda risarcitoria di condanna al pagamento del doppio della caparra aveva errato nella interpretazione e valutazione delle prove documentali, dei fatti e atti di causa. A su dire l'errore principale consisterebbe nell'aver attribuito determinante rilievo alla mancata comunicazione da parte sua, ai promittenti venditori, del nominativo del notaio rogante e del luogo del rogito, laddove invece risulterebbe pacifica la circostanza che il nominativo del notaio era stato da lui comunicato all'agenzia immobiliare incaricata della mediazione. Aggiungeva che detta intermediaria ritenne però tale indicazione superflua ed irrilevante per mancanza di un elemento determinante per la stipula del rogito, ovvero della trasmissione, da parte dei promittenti venditori, dei conteggi attestanti l'estinzione del mutuo gravante sull'immobile e riportato nel preliminare.
Pertanto, l'appellante (promissario acquirente), ritenendo che la mancata conclusione del contratto fosse imputabile ai promissari venditori, insisteva per la riforma della sentenza di primo grado e per l'accoglimento della domanda risarcitoria da lui proposta di condanna della controparte alla restituzione del doppio della caparra versata ovvero di € 10.000,00. Chiedeva invece che la sentenza fosse confermata laddove aveva respinto la domanda riconvenzionale del promissario venditore di risarcimento del danno. Controparte_1
pagina 4 di 12 II.2. Si costituivano in giudizio e (promissari Controparte_2 Controparte_1
venditori), che contestavano i motivi di appello per le ragioni spiegate nella comparsa di risposta cui si rinvia in questa sede, chiedendo preliminarmente dichiararsi inammissibile l'appello, e nel merito chiedendo il rigetto per infondatezza dello stesso.
, appellato nel primo giudizio, a sua volta proponeva innanzi a Controparte_1
questa Corte separato appello avverso la medesima sentenza di primo grado, che veniva iscritto a ruolo al n. 4789/2021 e successivamente riunito al primo.
Con tale atto di appello, questi impugnava in particolare due punti della sentenza di primo grado resa dal Tribunale.
Il primo motivo di gravame aveva ad oggetto il rigetto della domanda riconvenzionale di risarcimento del danno subito in conseguenza del mancato acquisto dell'altro appartamento, domanda che il Tribunale aveva ritenuto non provata. Contestava tale valutazione, evidenziando di aver prodotto documentazione utile a dimostrare la fondatezza della propria pretesa e l'esborso di cui chiedeva il rimborso a titolo risarcitorio (preliminare di compravendita dell'altro immobile, assegno versato quale caparra, contratto di appalto per i lavori di manutenzione dell'appartamento, fattura quietanzata relativa alla spesa per tali lavori). Inoltre, evidenziava anche che la teste
[...]
aveva confermato i fatti a posti sostegno della domanda riconvenzionale. Tes_1
Il secondo motivo di appello riguardava invece la compensazione delle spese legali disposta dal Tribunale per soccombenza reciproca, secondo tale CP_1
decisione sarebbe stata ingiusta, in quanto la responsabilità della mancata stipula del rogito sarebbe da attribuirsi, come rilevato dallo stesso giudice, esclusivamente al promissario acquirente, il quale non aveva convocato le parti dinanzi al notaio. Alla luce di ciò, chiedeva che, stante la totale infondatezza pagina 5 di 12 della domanda attorea in primo grado, gli fosse riconosciuto il diritto alla rifusione integrale delle spese di lite.
Si costituiva l'appellato che chiedeva preliminarmente Parte_1
accertarsi la inammissibilità dell'appello, e nel merito rigettarsi l'appello per le medesime ragioni già esposte nel suo primo atto di appello ribadendo il grave inadempimento dei promissari acquirenti agli obblighi nascenti dal preliminare di vendita. Per l'effetto, in via incidentale, chiedeva accogliersi la domanda di condanna di controparte al pagamento del doppio della caparra confirmatoria reiterando quindi le medesime richieste formulate in via principale con il primo atto di appello.

II.4. All'udienza dell'8 maggio 2025, la causa veniva riservata in decisione e venivano concessi i termini abbreviati di 20 + 20 giorni di cui all'art. 190 c.p.c.
Alla scadenza il fascicolo veniva rimesso al Collegio per la decisione.
In via preliminare va detto che entrambi gli appelli, contrariamente a quanto eccepito dagli appellati, sono da considerarsi rispettosi di quanto disposto dall'art. 342 c.p.c. Secondo giurisprudenza costante infatti, “Gli articoli 342 e
434 del Cpc, nel testo formulato dal Dl 83/2012, convertito con modificazioni dalla legge n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra
l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di "revisio prioris instantiae" del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata”
pagina 6 di 12 (vedi Cass. 03/11/2020, n.24262). Ai fini dell'ammissibilità dell'appello, infatti, non è necessaria la trascrizione testuale delle parti di sentenza gravate, essendo sufficiente l'indicazione dei passaggi argomentativi che si intendono censurare unitamente alle ragioni di dissenso, in modo da sostenere l'idoneità di queste ragioni a determinare le modifiche della decisione impugnata. Nella fattispecie “de quo”, dalla lettura complessiva degli atti di appello è possibile desumere agevolmente quali siano i punti della sentenza di primo grado che l'appellante ha inteso impugnare e soprattutto quali siano le motivazioni che, se condivise, dovrebbero condurre alla riforma della decisione.
Ciò premesso, passando al merito, stante la stretta connessione e parziale identità dei motivi degli appelli principali ed incidentali proposti nei due giudizi riuniti, appare opportuno per ragioni di chiarezza espositiva un accorpamento in sede di esame dei medesimi.
L'appello principale proposto dal nel primo giudizio (n.r.g. Parte_1
4592.2021) e quello, avente identico contenuto, di cui all'appello incidentale da questi spiegato nel secondo giudizio (n.r.g. 4789.2021) sono infondati e vanno rigettati, con conseguente conferma sul punto della sentenza di primo grado.
In vero, come correttamente rilevato dal primo giudice, la mancata stipula del rogito definitivo è imputabile esclusivamente ad inadempimento della parte promissaria acquirente , inadempimento da considerarsi senz'altro Parte_1
colpevole e di tale gravità da giustificare la risoluzione del contratto, con il conseguente diritto dei promissari venditori di trattenere la somma di € 5.000,00 versata dal promissario acquirente a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 cc.
pagina 7 di 12 Difatti il contratto preliminare di compravendita prevedeva espressamente, all'art. 6, che il rogito doveva essere stipulato entro il 20.06.2009 presso notaio scelto a cura della parte acquirente che si impegnava a comunicare il nominativo dello stesso almeno una settimana prima della data fisata dell'atto.
Risulta dunque evidente che gravava contrattualmente sul promissario acquirente l'obbligo di individuazione del notaio rogante e di comunicazione a controparte, almeno una settimana prima, del suo nominativo e del luogo e data fissata per l'atto definitivo.
Il promissario acquirente non ha fornito alcuna prova di aver mai ottemperato a detto obbligo, né assume alcuna rilevanza la circostanza da lui dedotta secondo cui il nominativo del notaio sarebbe stato fornito all'agenzia immobiliare intermediatrice, in quanto è evidente che la comunicazione doveva essere da lui effettuata alla controparte contrattuale ovvero ai promissari venditori.
Del tutto infondata risulta, inoltre, la pretesa esimente all'inadempimento di tale obbligo addotta dal costituita dalla circostanza che il contratto Parte_1
definitivo non si sarebbe comunque potuto concludere poiché i promissari venditori non avrebbero fornito i conteggi attestanti l'estinzione del mutuo a garanzia del quale risultava ancora iscritta ipoteca (indicata nell'atto preliminare alla pag. 2).
In primo luogo, va, infatti, osservato che nel contratto preliminare, pur menzionandosi detta ipoteca e l'obbligo della parte venditrice di estinguerla e cancellarla, non è indicato uno specifico termine entro cui tale obbligo doveva essere adempiuto.
Pertanto, considerato anche il breve termine intercorrente tra la data del preliminare (30.04.2009) e quello stabilito per il rogito (20.06.2009), ben avrebbe potuto il promissario venditore ottemperare a tale obbligo e produrre la documentazione attestante la estinzione del predetto mutuo sino alla data fissata per la stipula del contratto definitivo, ovvero in sede di convocazione pagina 8 di 12 innanzi al notaio rogante, laddove invece ciò non è stato possibile a causa della mancata indicazione del notaio e della convocazione innanzi ad esso, obblighi gravanti come già detto sul promissario acquirente.
In secondo luogo, va, in ogni caso, osservato che il promissario acquirente non ha dimostrato che effettivamente il mutuo persistesse e l'ipoteca continuasse a gravare sull'immobile alla data stabilita per il rogito ovvero nel periodo successivo, pur essendo agevole una tale verifica attraverso una visura ipotecaria.
In terzo luogo, occorre rilevare che, a prescindere dalla mancanza di adeguata prova che tale richiesta di documentazione sia mai stata specificamente e formalmente inoltrata ai promissari venditori, non risulta comunque, sulla base degli atti, che la ragione per la quale il rogito definitivo non fu stipulato fosse stata proprio la mancata presentazione di detta documentazione attinente alla estinzione del mutuo e dell'ipoteca.
Al riguardo va, ancora, rilevato che dalla missiva del 07 luglio 2009, inviata dall'agenzia immobiliare al e citata dallo stesso non solo non CP_1 Parte_1
risulta che il motivo per cui il rogito non poteva essere stipulato entro la data stabilita nel preliminare fosse la mancata presentazione di detta documentazione, ma il motivo è genericamente individuato in non meglio precisati “problemi tecnici riscontrati dall'istituto mutuante”, ovvero dall'istituto che avrebbe dovuto concedere al promissario acquirente il finanziamento necessario per il pagamento del prezzo della compravendita secondo la previsione di cui al preliminare (vedi pag. 4), senza che figuri alcun collegamento causale tra tale richiesta di rinvio (si badi bene non già proveniente dal promissario venditore che anzi si era opposto, ma dall'istituto di credito che avrebbe dovuto concedere il mutuo al promissario acquirente) ed il dedotto inadempimento dei promissari venditori.
pagina 9 di 12 Ugualmente infondato è l'appello proposto da nel Controparte_1
giudizio riunito n. 4789.2021
Quanto al primo motivo innanzi esposto esso va disatteso per le ragioni di seguito esposte.
In vero il non ha affatto fornito la prova del nesso di causalità tra il CP_1
danno che assume di aver subito (pari all'importo di € 20.570,00 speso per i lavori di manutenzione eseguiti nell'immobile che aveva intenzione di comprare in base al preliminare del 06.05.2009 prodotto in giudizio) e la mancata stipula del rogito di cui al precedente preliminare del 30.04.2009 concluso con il
(imputabile per le ragioni di cui sopra ad inadempimento dello stesso Parte_1
. Parte_1
Al riguardo va innanzi tutto rilevato come i due contratti preliminari di compravendita (acquisiti agli atti) risultano del tutto autonomi e separati l'uno dell'altro, non contenendo alcuno dei due un riferimento all'altro. Tenuto conto, quindi, del contenuto di detti contratti non è individuabile sul piano documentale e formale alcun collegamento negoziale tra le due compravendite.
Il avrebbe dunque dovuto dimostrare, fornendo adeguata prova a CP_1
riguardo, considerato anche il prezzo non elevato (€ 50.000,00, vedi pag. 4 lett.
b preliminare 06.05.2009) che avrebbe dovuto versare in contanti alla venditrice per l'acquisto dell'altro immobile, che senza la conclusione della compravendita immobiliare con il promissario acquirente e dunque in mancanza di Parte_1
corresponsione del relativo prezzo, non avrebbe avuto i mezzi economici necessari per poter concludere l'affare ed acquistare l'altro immobile di cui al preliminare del 06.05.2009.
Il invece non ha fornito prova di detta mancanza di liquidità e/o capacità CP_1
patrimoniale, elemento obiettivo da cui avrebbe potuto desumersi, in assenza di collegamenti testuali nei due contratti preliminari, la sussistenza di detto nesso di causalità.
pagina 10 di 12 Né in proposito, appare conferente e rilevante la assolutamente generica deposizione testimoniale resa a riguardo dal citato teste , proprietaria Tes_1
dell'appartamento che il si era impegnato ad acquistare col secondo CP_1
preliminare, tenuto anche conto che nel preliminare di vendita del 06.05.2009 sottoscritto dalla stessa non era contenuta nessuna indicazione o Tes_1
riferimento alla prima compravendita ( e nessuna precisazione Parte_2
delle modalità attraverso cui il avrebbe conseguito la parte del prezzo CP_1
da corrispondere alla venditrice.
Anche la statuizione della sentenza di primo grado di rigetto della predetta domanda riconvenzionale di risarcimento del danno proposta da CP_1
va dunque confermata.
[...]
Conseguentemente va ritenuto infondato anche il secondo motivo di appello.
Difatti risulta senz'altro corretta e da confermarsi anche la statuizione del
Tribunale di compensazione per intero delle spese processuali in ragione della reciproca soccombenza delle parti, tenuto conto del rigetto sia della domanda risarcitoria di pagamento del doppio della caparra avanzata dal sia Parte_1
della domanda riconvenzionale di risarcimento del danno di € 20.570,00 proposta dal . CP_1
Stante il rigetto di entrambi gli appelli proposti nei due giudizi riuniti da Parte_1
e , anche le spese processuali del grado di appello
[...] Controparte_1
vanno compensate integralmente tra le parti in ragione della loro soccombenza reciproca.
A norma dell'art.13 co. 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1 co. 17 della legge n. 228 del 24.12.2012 (destinato a trovare applicazione ai procedimenti introdotti in appello a partire dal 31.1.2013), essendo stati gli appelli dell'una e dell'altra parte respinti, gli appellanti e Parte_1
hanno entrambi l'obbligo di versare un ulteriore importo a Controparte_1
pagina 11 di 12 titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma del comma 1-bis di detto articolo.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli – Settima sezione civile – definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n. 1055/2021, pubblicata il 13/04/2021, del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, così provvede:
1) Rigetta gli appelli proposti dalle parti;

2) Per l'effetto, conferma integralmente la sentenza di primo grado compresa la statuizione sulle spese processuali, dichiarando il solo diritto di CP_1
alla ritenzione della somma di € 5.000,00 versatagli da
[...]
controparte a titolo di caparra confirmatoria;

3) Compensa integralmente tra le parti le spese processuali del grado di appello stante la loro reciproca soccombenza;

4) Dà atto che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art.13 co. 1 quater del D.P.R. n.115/2002, con obbligo per entrambi gli appellanti e di versare ciascuno di essi un Parte_1 Controparte_1
ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma del co. 1-bis di detto articolo.
Così deciso in Napoli il 26.06.2025
Il Consigliere estensore dott. Paolo Mariani
Il Presidente dott. Michele Magliulo
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