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R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
composta dai signori magistrati
Dott.ssa Cecilia De Santis Presidente,
Dott.ssa Antonella Miryam Sterlicchio Consigliere
Dott.ssa Carla Santese Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di II° grado iscritta al n. 2917/2021 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, riservata in decisione in data 17.9.2024 all'esito della trattazione scritta disposta ai sensi degli artt. 127, terzo comma e 127-ter e vertente tra
(c.f. ) e (c.f. , entrambi Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
elettivamente domiciliati in Roma, via Muzio Clementi n. 9, presso lo studio degli avv.ti Carlo Teot (c.f.
) e Giuseppe Raguso (c.f. ), che li rappresentano e difendono C.F._3 C.F._4
giusta procura estesa su foglio separato da intendersi in calce all'atto di citazione in appello
- appellanti -
e
(p.iva – già Controparte_1 P.IVA_1 [...]
) in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in Controparte_2

2
Roma ed elettivamente domiciliato in Bari, piazza Luigi di Savoia n. 37, presso lo studio dell'avv. Umberto
Pistone (c.f. , giusta procura allegata in atti C.F._5
- appellato –
Oggetto: Appello sentenza n. 15844/2020 emessa dal Tribunale di Roma, pubblicata in data 12.11.2020
(Vendita di cosa immobili).
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
Parte appellante: “in riforma della sentenza impugnata: 1) Rigettare la richiesta attorea di risoluzione del contratto;
2) In subordine e nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda di risoluzione rigettare la richiesta di ritenzione delle somme già versate dagli odierni appellanti condannando alla CP_1
restituzione delle stesse, oltre interessi e rivalutazione come per legge, ovvero rideterminarla secondo giustizia ai sensi dell'art. 1526 c.c.”
Parte appellata: “Chiede: 1) Il rigetto dell'appello in ogni sua domanda;
2) Per l'effetto la conferma della sentenza di primo grado (n.15844/2020) e 3) La condanna alle spese del presente giudizio.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La sentenza appellata ha così riportato i fatti di causa e la decisione adottata:
“Con citazione ritualmente notificata, l'“ ” Controparte_1
conveniva in giudizio e per sentirli condannare, previa declaratoria della Parte_1 Parte_2
risoluzione del contratto, al rilascio del fondo rustico sito nel Comune di Grumo Appula (BA), in ditta di nato il [...] a [...], censito in catasto terreni al foglio di Controparte_3 mappa n. 56, particelle nn. 46, 30, 54, 55, 79, 82, 131, 132, 133, 137, 162, 20, 101, 102, 103, 124, 125,
160, al foglio di mappa n. 59, particella 30, al foglio di mappa n. 61, particella 100, al foglio di mappa n.
62, particelle 22, 23, 24, 26, 42, 46, 92, 93, 27, 28, 29, 95, 96, 97 ed al foglio di mappa n. 67, particelle nn.
1 e 10, nonché ottenere la declaratoria del diritto di ritenere le quote eventualmente versate quale parte dell'equo indennizzo ex art.

8.2 del contratto. Parte attrice esponeva di aver venduto in data 23.10.2003 con patto di riservato domino il suddetto fondo a e , che il prezzo doveva Parte_1 Parte_2
essere pagato in trenta anni con rate annuali di euro 38.998,23, che i convenuti all'8.8.2012 erano morosi di oltre quattro rate scadute per euro 175.531,80, comprensivi di interessi, che l'art. 8) del contratto prevedeva una clausola risolutiva espressa in caso di mancato pagamento di due rate e di volersi avvalere dell'equo indennizzo di cui all'art.

8.2 del contratto. 3
Si costituivano i convenuti, eccependo il mancato esperimento della mediazione obbligatoria, chiedendo la rimessione in termini ed evidenziando che la morosità ammontava ad 80.000,00 euro e non ad euro 175.531,80, che non vi era un grave inadempimento, l'applicabilità dell'art. 1525 c.c., di aver subito una crisi economica, di aver chiesto delle dilazioni, che non era possibile alcuna ritenzione e di aver diritto ad una indennità per le migliorie.
All'udienza del 14.5.2020 parte attrice concludeva per la risoluzione del contratto e la condanna al rilascio del fondo, ovvero per la declaratoria del diritto a ritenere a titolo di indennità le rate già pagate, i convenuti per il rigetto delle domande e la condanna alla restituzione delle maggiori somme versate tenendo conto delle migliorie, ed il giudice tratteneva la causa in decisione, assegnando i termini di cui all'art. 190, primo comma, c.p.c. per il deposito di comparse e memorie.
DIRITTO
Preliminarmente si osserva che la presente controversia non rientra tra quelle sottoposte alla mediazione obbligatoria, atteso che l'azione diretta a far valere il diritto alla restituzione di un bene oggetto di un contratto di vendita a rate con riserva della proprietà, nei confronti dello acquirente inadempiente all'obbligazione di pagamento del prezzo, ha natura non di azione reale di rivendica, bensì di azione contrattuale personale.
Ciò premesso, in tema di prova dell'inadempimento il creditore che agisce per l'adempimento contrattuale deve soltanto provare la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto e tempestivo adempimento (per tutte, Cass. civ., Sez. un., 30/10/2001, n. 13533).
Nel caso in esame parte attrice ha documentato con il contratto e la documentazione in atti il titolo del diritto vantato, mentre i convenuti, non hanno invece provato, come era loro specifico onere, il pagamento tempestivo delle rate dovute, non contestando neanche il relativo inadempimento, anzi ammettendolo per euro 80.000,00, il quale non può essere giustificato da una invocata generica situazione di crisi economica. Ne conseguono la risoluzione del contratto per grave inadempimento, anche ai sensi della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 8.1) del contratto di compravendita, stante l'inapplicabilità dell'art. 1525 c.c. il quale prevede l'inadempimento occasionale di una sola rata mentre nel caso in esame le rate sono almeno due e vi è inadempimento continuato e non episodico (vedi allegato alla memoria ex art. 183 di ), la condanna alla restituzione del terreno ed il diritto a trattenere le CP_1
rate già versate a titolo di indennità previsto dall'art. 8.2) sempre del contratto. 4
Non può essere accolta la domanda di indennità per i miglioramenti, non provati e, in ogni caso, soggetti ad autorizzazione scritta e nulla osta ex art. 7.4) del contratto.
Le spese processuali seguono la soccombenza.

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando: a) dichiara il contratto risolto per grave inadempimento di e;
b) condanna e all'immediato rilascio Parte_1 Parte_2 Parte_1 Parte_2 del fondo rustico sito nel Comune di Grumo Appula (BA), in ditta di nato il [...] a [...]
Cassano delle Murge (BA), censito in catasto terreni al foglio di mappa n. 56, particelle nn. 46, 30, 54, 55,
79, 82, 131, 132, 133, 137, 162, 20, 101, 102, 103, 124, 125, 160, al foglio di mappa n. 59, particella 30, al foglio di mappa n. 61, particella 100, al foglio di mappa n. 62, particelle 22, 23, 24, 26, 42, 46, 92, 93,
27, 28, 29, 95, 96, 97 ed al foglio di mappa n. 67, particelle nn. 1 e 10, in favore dell'“
[...]
”; c) accerta il diritto dell'“Istituto di servizi per il mercato agricolo Controparte_1
alimentare - ” a trattenere a titolo di indennità le rate già versate;
d) condanna CP_1 Parte_1
e al pagamento in solido delle spese processuali pari ad euro 2.100,00 per compensi ed euro Parte_2
1.200,00 per spese, oltre iva, cpa e spese generali.”
Avverso tale pronuncia, hanno proposto appello e Parte_1 Parte_2
impugnando la decisione sulla base di un solo articolato motivo di gravame.
Si è costituito in giudizio l (di seguito ), che Controparte_1 CP_1
ha chiesto il rigetto dell'appello.
All'udienza del 30.11.2021, la Corte ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 14.5.2024.
Successivamente, la causa è stata rinviata all'udienza del 17.9.2024.
In vista dell'udienza di precisazione delle conclusioni, è stata disposta la trattazione della causa ai sensi degli artt. 127 comma 3 e 127 ter c.p.c. “mediante il deposito in telematico di note scritte contenenti le sole istanze e conclusioni” ed all'esito, precisate le conclusioni, la Corte ha riservato la decisione allo scadere dei termini concessi per lo scambio di comparse conclusionali e di repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va preliminarmente revocata la dichiarazione di contumacia dell' , contenuta CP_1 nell'ordinanza collegiale del 30.11.2021, essendosi l'Istituto costituito in giudizio in data successiva alla stessa.
Con l'unico articolato motivo di gravame, gli appellanti hanno censurato la decisione del giudice 5
di primo grado di dichiarare risolto il contratto di riservato dominio stipulato con l in data CP_1
23.10.2003, nonché sussistente il diritto del predetto Istituto di trattenere a titolo di indennità le rate già versate.
In particolare, gli appellanti hanno sostenuto che il giudice di primo grado aveva ritenuto sussistente e grave il loro inadempimento, senza tener conto del fatto che l'inadempimento in questione era pari a poco meno di un decimo del prezzo pattuito in contratto (pari ad euro 816.244,30) e, quindi, non superiore all'ottava parte del prezzo prevista dall'art. 1525 c.c. ai fini del diritto del venditore alla risoluzione contrattuale e non aveva ridotto l'indennità convenuta, prevista dalla clausola contrattuale di cui all'art. 8.2, nonostante la grave crisi economico-finanziaria che aveva investito l'intera Regione Puglia.
Gli assunti non sono condivisibili.
Al riguardo, va ricordato che, secondo la giurisprudenza di legittimità, la disposizione di cui all'art. 1525 c.c. ha lo scopo di limitare l'autonomia contrattuale attraverso "l'eteroregolamentazione legale che richiede, affinché la vendita possa risolversi su domanda del venditore rimasto creditore del prezzo, che il compratore non sia inadempiente per il mancato pagamento di una sola rata che non superi l'ottava parte del prezzo", con "la rilevanza dell'inadempimento tipizzata dall'ordinamento che preclude al venditore o al suo cessionario di poter chiedere la risoluzione oltre i limiti della rilevanza legale" (cfr Cass. Civ. 14.10.2020 n. 22190 e 22.10.2013 n. 23967).
Tanto ricordato, va evidenziato che il giudice di primo grado, contrariamente a quanto sostenuto dagli appellanti, non ha dichiarato risolto il contratto ai sensi dell'art. 1525 c.c. (la cui applicazione, come fatto palese nella motivazione della sentenza, è stata espressamente esclusa), ma in forza della clausola risolutiva espressa contenuta nell'art. 8.1 (del seguente tenore letterale: “Le parti convengono espressamente che lo stato di morosità per mancato pagamento di due rate di prezzo o per l'inadempimento dell'assegnatario rispetto ad altre obbligazioni a contenuto economico - finanziario dallo stesso acquirente assunte nei confronti di o garantite per l'acquirente da CP_1
, comporta la risoluzione di pieno diritto del presente contratto.” – vd doc. 1 del fascicolo di CP_1
parte della ) del contratto stipulato dalle parti in data 23.10.2003, che prevedeva al punto 2 CP_1 dell'articolo citato anche il diritto di incameramento delle somme versate (“fermo restando il diritto al risarcimento per i danni subiti a causa del mancato rispetto delle predette obbligazioni, le quote periodiche di prezzo già versate saranno ritenute da , a garanzia di quanto dovuto CP_1 all'Istituto dalla parte acquirente per sorte capitale, interessi…..”) e della gravità dell'inadempimento dei compratori al momento della proposizione della domanda attorea (2012).
Va, inoltre, considerato che: 1) l aveva prodotto documentazione contabile idonea a provare l'omesso CP_1 versamento delle rate da parte degli acquirenti, nonché l'avvenuto invio ai medesimi, con raccomandata del 8.8.2012, del 6
formale atto di diffida ed intimazione di pagamento (che era rimasta senza riscontro - vd doc. 3 del fascicolo di parte ); 2) la circostanza del mancato pagamento di almeno due rate da parte degli acquirenti, non CP_1
era stata contrastata dai medesimi, dato che essi avevano comunque ammesso di essere morosi per un importo pari ad euro 80.000,00 (superiore cioè a quello di euro 77.996,46, dovuto per due rate contrattuali) ed era di per sé idonea a determinare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c., avendo la dichiarato nell'atto di citazione di volersi CP_1 avvalere della clausola risolutiva espressa contenuta nell'art.

8.1 del contratto sottoscritto in data 23.10.2003; 3)
l'inadempimento dei coniugi doveva, in ogni caso, considerarsi di non scarsa importanza, ai sensi Parte_3 dell'art. 1455 c.c., essendo pari ad almeno 80.000,00 euro e 4) gli acquirenti, come rilevato dal primo giudice, avevano solo genericamente dedotto l'esistenza di una crisi economica nell'ambito territoriale pugliese, senza tuttavia fornirne alcuna prova specifica.
Pertanto, in ragione di quanto sopra, ne consegue che la decisione del giudice di primo grado di ritenere che il predetto inadempimento degli acquirenti fosse idoneo a determinare la risoluzione del contratto ed il diritto, da parte dell , di trattenere le rate già versate a titolo di indennità, appare immune da censure. CP_1
La sentenza impugnata va, pertanto, integralmente confermata.
Le spese di lite del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, secondo i parametri dello scaglione di valore compreso tra euro 52.000,01 ed euro 260.000,00 del decreto del Ministero della Giustizia n. 55 del 10.3.2014, aggiornati dal D.M. n. 147/22 (in vigore dal 23.10.22).
Deve, infine, darsi atto che per effetto dell'odierna decisione sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del DPR 115/2002 (come novellato dall'art. 1 comma 17 L. 24.12.2012 n. 228) per il versamento dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 bis DPR 115/2002.

P. Q. M.

La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e Parte_1 Parte_2
avverso la sentenza n. 15844/2020 del Tribunale di Roma, pubblicata in data 12.11.2020, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, così decide:
- rigetta l'appello e condanna gli appellanti, in solido tra loro, alla rifusione delle spese di lite sostenute dalla nel presente grado Controparte_1
di giudizio, liquidando il compenso professionale in complessivi euro 9.758,00 (oltre al rimborso forfettario delle spese generali pari al 15% del liquidato compenso), con l'IVA ed il CAP come per legge.
Si dà atto che per effetto dell'odierna decisione sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del DPR 115/2002 (come novellato dall'art. 1 comma 17 L. 24.12.2012 n. 228) per il versamento dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 bis DPR 115/2000. 7
Così decisa in Roma il 20.12.2024
Il Presidente,
(dr.ssa Cecilia De Santis)
Il Consigliere est.
(dr.ssa Carla Santese)