REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile
La Corte di appello di Bari, Terza Sezione Civile, composta dai seguenti Magistrati:
1) Dr. Salvatore GRILLO - Presidente
2) Dr. Antonello VITALE - Consigliere
3) Dr. Riccardo LEONETTI - Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. R.G. 748/2023, avverso la sentenza n. 789/2023 del Tribunale di Trani tra
, rappresentato e difeso dagli avv.ti Paolo Melchionna e Claudio Battista come da Parte_1 procura speciale in atti
Appellante
e
in persona del legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. CP_1
Vincenzo Scianandrone, che la rappresenta e difende come da procura speciale in atti
, elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. Salvatore Giuseppe Controparte_2
Simone, che lo rappresenta e difende come da procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta in appello
, e , elettivamente domiciliati presso lo studio Controparte_3 Controparte_4 CP_5 dell'avv. Salvatore Giuseppe Simone, che li rappresenta e difende come da procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta in appello
, , , contumaci Controparte_6 Controparte_7 CP_8 Controparte_9
Appellati
CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da scritti difensivi depositati telematicamente
Ragioni in fatto e in diritto della decisione
Con l'atto introduttivo del presente giudizio premesso che con atto di divisione e Parte_1 transazione intercorso il 19.7.96 tra i due gruppi parentali comproprietari in Trani – in ragione di ½ indiviso per ciascun gruppo – dello storico palazzo ” già (e cioè Pt_1 CP_10 Controparte_2 [...]
da un lato, all'altro Controparte_11 Controparte_12 Controparte_13 Controparte_14 lato) fu sciolta la comunione e assegnata ai condividenti la proprietà esclusiva di singole unità immobiliari, ha lamentato che divenuto in virtù di tale atto proprietario esclusivo di appartamento Controparte_2 al secondo piano con soprastante lastrico solare, abbia consentito alla conduttrice esercente CP_1 attività alberghiera, di realizzare sulla residua porzione di lastrico solare rimasta condominiale, ossia quella soprastante lo scalone principale, un manufatto metallico da ritenersi illegittimo (perché privo delle prescritte autorizzazioni amministrative) nonché contrastante con il regolamento condominiale di natura c.d.
1 contrattuale (che all'art.10 vieta di “occupare le cose comuni con costruzioni, casotti e altro anche se avente carattere provvisorio”) ed esorbitante i limiti stabiliti dall'art.1102 c.c..
Tanto premesso a evocato in giudizio innanzi al Tribunale di Trani Parte_1 Controparte_2
, la i tre eredi di
[...] CP_1 CP_2 Controparte_11 Controparte_15
e ) e – quali litisconsorti necessari – gli altri condomini , CP_4 Controparte_6 Controparte_16
e per sentire accertare la situazione da lui lamentata e, per
[...] CP_17 Controparte_9
l'effetto, condannare la in solido tra loro, alla demolizione del Controparte_2 CP_1 manufatto, al ripristino dello stato dei luoghi e al risarcimento dei danni in misura equitativamente domiciliata, con vittoria di spese.
Si è costituito ha chiesto il rigetto dell'avversa domanda e la condanna della Controparte_2 controparte a rifondergli le spese di lite, a tal fine deducendo che, all'esito della divisione e transazione del
1996 e di un successivo atto di divisione del 7.6.00 il lastrico solare – per la piccola porzione, soprastante lo scalone principale, che non gli è stata attribuita in proprietà esclusiva e su cui grava il manufatto – sarebbe in realtà da ritenersi in comproprietà non tra tutti i condomini bensì tra lui e con Parte_1 conseguente inapplicabilità dell'invocato regolamento condominiale;
e che neppure sarebbe configurabile una violazione dell'art.1102 c.c., posto che il manufatto – comunque pienamente legittimo sul piano amministrativo – costituisce mera copertura di un lastrico solare di forma convessa (e quindi inidoneo al calpestio), a cui peraltro già prima della realizzazione dell'opera non poteva accedersi a seguito dell'eliminazione – concordata dai condividenti – della preesistente scala d'accesso.
Si sono costituiti i tre eredi di volgendo difese corrispondenti a quelle dell'altro Controparte_11 convenuto concludendo nel senso del proprio difetto di legittimazione passiva Controparte_2
e, in ogni caso, dell'infondatezza della domanda, con rigetto della stessa e condanna dell'attore a rifondere loro le spese di giudizio.
Si è costituita altresì la per chiedere a sua volta, sulla base di considerazioni analoghe a quelle CP_1 svolte dagli altri convenuti costituiti, l'accertamento del proprio difetto di legittimazione e comunque il rigetto dell'avversa domanda con vittoria di spese.
Nella contumacia dei restanti condomini convenuti, la causa è stata istruita mediante espletamento di CTU;
quindi con sentenza dell'8.5.23 il Tribunale adìto ha rigetto la domanda (sul rilievo della regolarità urbanistica del manufatto siccome accertata dalla CTU;
dell'inapplicabilità alla fattispecie del regolamento condominiale;
dell'inconfigurabilità di una violazione dell'art.1102 c.c.), ponendo a carico dell'attore i costi della CTU e condannando lo stesso a pagare alle parti costituite (e per loro alle difese antistatarie) le spese di difesa , che ha liquidato separatamente in favore di dei tre eredi di Controparte_2 Controparte_11 nonchè della CP_1
Avverso tale pronuncia ha interposto tempestivo appello er chiedere, in riforma della Parte_1 decisione impugnata, l'accoglimento delle domande da lui proposte in primo grado, con condanna di
[...]
della alle spese del doppio grado di giudizio. Controparte_2 CP_1
Nel giudizio di appello si sono costituiti la nonché, successivamente, Controparte_2 CP_1
i tre eredi di tutti chiedendo il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza CP_2 Controparte_11 gravata, con condanna della controparte alle spese del doppio grado), mentre sono rimasti contumaci, nonostante la notificazione dell'atto di impugnazione eseguita nei loro confronti su ordine della Corte, i restanti quattro condomini già non costituiti in primo grado.
Con ordinanza del 17.11.23 la Corte ha accolto la richiesta dell'appellante di sospendere l'efficacia esecutiva della sua condanna a rifondere le spese di lite, limitatamente però al capo di condanna in favore dei tre eredi di di Pt_1 CP_2
Assegnati i termini di legge ex art.281 sexies c.p.c., all'odierna udienza, svoltasi con modalità cartolari, la causa è stata riservata per la decisione ai sensi del comma 3 dell'anzidetta disposizione.
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Va preliminarmente affermata l'infondatezza delle questioni di legittimazione passiva sollevate nel corso del giudizio dalla e dai tre eredi di di atteso che, secondo condivisibile CP_1 Pt_1 Controparte_11 giurisprudenza della S.C. (Cass. 26985/22), ciascun condominio ben può esercitare azioni a difesa della cosa comune (tra cui la domanda di natura reale ex art.1102 c.c.) tanto nei confronti di terzi, quanto nei confronti di tutti gli altri partecipanti alla comunione (salvo verificare, alla luce del contenuto della domanda attorea e delle eventuali riconvenzionali, se rispetto ai condomini convenuti si configuri un litisconsorzio facoltativo o invece necessario).
Passando al merito, l'appellante lamenta, tra l'altro, che il primo giudice, mal governando le risultanze istruttorie e i principi operanti in materia, abbia erroneamente valutato il manufatto di cui è causa rispettoso dei limiti entro cui, ai sensi dell'art.1102 c.c., ciascun partecipante alla comunione può fare uso della cosa comune
Tale doglianza risulta fondata nei termini di cui appresso.
Giova anzitutto precisare che con l'atto di divisione del 1996 tutti i soggetti appartenenti ai due gruppi comproprietari pro indiviso della metà del fabbricato, nello sciogliere la comunione ed attribuire a ciascuno singole unità, intesero precisare (art.5) che nelle assegnazioni a ciascun condividente dovevano ritenersi ricompresi i proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni;
parti comuni nel cui novero espressamente ricompresero lo scalone principale e il corrispondente lastrico solare, escludendo invece, in termini altrettanto espliciti, i lastrici solari posti a copertura soprastanti il secondo piano, che venero attribuiti in proprietà esclusiva a di ). Pt_1 Controparte_2 Pt_1 Controparte_11 Persona_1
A ciò consegue che, contrariamente a quanto sostenuto dal convenuto la porzione Controparte_2 di lastrico solare soprastante lo scalone è senz'altro comune a tutti i condomini;
né tale situazione può considerarsi modificata per effetto dell'ulteriore atto di divisione del 2000, intercorso tra i soli appartenenti al primo dei due gruppi di comproprietari sopra indicati, i quali si sono limitati ad attribuire al loro interno al solo di a proprietà esclusiva dei lastrici soprastanti al secondo piano (attribuita Pt_1 Controparte_2 all'intero gruppo con l'atto del 1996), senza ovviamente poter disporre di altre parti che fossero comuni anche ai condomini rimasti estranei all'atto.
Chiarita la natura condominiale della porzione di lastrico solare soprastante lo scalone, deve ora osservarsi che, con riguardo a casi come quello in esame, in cui il proprietario dell'ultimo piano di edificio condominiale modifichi il tetto condominiale – o parte di esso – trasformandolo in terrazza ovvero occupandolo con altra omologa struttura (ad es. una c.d. altana) a proprio uso esclusivo, si sono formati nella giurisprudenza di legittimità due diversi orientamenti.
Secondo un primo più rigido indirizzo, un siffatto intervento è da ritenersi sempre illecito ai sensi dell'art.1102
c.c., e ciò in quanto non si è in presenza di una modifica finalizzata al miglior godimento della cosa comune, bensì dell'appropriazione – totale o parziale – di quest'ultima, la quale viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri condomini, senza che possa assumere rilievo, in senso contrario, il fatto che la parte di tetto sostituita od occupata permanentemente continui a svolgere funzione di copertura dell'immobile, poiché il perdurante assolvimento della funzione originariamente svolta dal tetto non toglie che la nuova struttura, per le sue caratteristiche strutturali, imprima alla cosa comune una destinazione ad uso esclusivo del suo autore, in violazione dei criteri di cui alla predetta disposizione
(Cass.5039/13; 23243/16).
Secondo altro diverso orientamento, invece, il proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale può legittimamente trasformare – o occupare con un manufatto – il tetto condominiale, così convertendolo a proprio uso esclusivo, a condizione che per un verso la trasformazione/occupazione sia realizzata con tecniche e cautele tali da non compromettere la funzione di copertura e protezione del tetto, per altro verso l'intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione
3 (Cass.10004/17; Cass.1850/18; 2126/21; 290/22), secondo una valutazione del caso concreto riservata al giudice del merito (Cass.4256/18).
Osserva la Corte che nel caso di specie, anche a voler condividere l'orientamento meno rigido della S.C., egualmente il manufatto realizzato dall'Excursus con il consenso del locatore on CP_2 Controparte_2 potrebbe ritenersi rientrante nei limiti dell'art.1102 c.c. così come elaborati dalla giurisprudenza da ultimo richiamata.
Ed invero dalle fotografie in atti e dalla relazione di CTU si evince con chiarezza che la piattaforma in legno e metallo a servizio dell' , sebbene non aderente alla sottostante porzione di lastrico solare “a botte” Pt_2 ma sopraelevata rispetto ad essa, la sovrasta per l'intera estensione, saldandosi con le circostanti porzioni di lastrico solare di proprietà esclusiva, pure a servizio della struttura alberghiera, poste allo stesso livello.
In tal modo il manufatto, pur non pregiudicando la funzione di copertura di quella modesta porzione di lastrico rimasta condominiale per espressa volontà dei condividenti dell'epoca, per la sua stessa posizione ed estensione incide in modo radicale sulla consistenza di tale parte comune: e ciò in quanto, a differenza di altre situazioni di fatto giudicate dalla giurisprudenza compatibili con i limiti dell'art.1102 c.c. (ad esempio l'altana realizzata, con tutti gli accorgimenti tecnici del caso, su di una modesta porzione del tetto comune), la nuova costruzione occupa, a partire da una certa altezza, l'intera colonna d'aria soprastante il lastrico di copertura dello scalone principale, senza lasciar residuare anche soltanto una minima area per gli usi concorrenti, attuali o potenziali, degli altri condomini (quali, a mero titolo esemplificativo, la collocazione di antenne oppure di pannelli fotovoltaici).
Deve dunque concludersi che l'utilizzo esclusivo del bene comune da parte del e del terzo suo Parte_3 avente causa, lungi dal potersi ritenere di portata non significativa, abbia comportato nei fatti l'appropriazione di tale bene per l'intera sua estensione e consistenza, così inammissibilmente azzerando il diritto degli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto, diritto che pure questi ultimi avevano inteso espressamente salvaguardare in sede di accordi di transazione e divisione.
Le considerazioni che precedono, nel giustificare – in accoglimento del relativo motivo di appello – la declaratoria di illiceità del manufatto in discorso per violazione dell'art.1102 c.c., esimono la Corte dall'approfondimento delle residue ragioni di impugnazione;
sebbene non ci si possa esimere dall'osservare, per completezza argomentativa, che tale costruzione appare incorrere anche nel divieto di “occupazione” delle cose comuni “con costruzioni, casotti ed altro anche se aventi carattere provvisorio” di cui all'art.10 del regolamento condominiale c.d. contrattuale del maggio 2001.
Infatti, premesso che tale clausola va interpretata anzitutto secondo il canone ermeneutico della comune intenzione delle parti di cui all'art.1362 c.c., la circostanza che i condomini, dopo avere in sede di transazione e divisione concordato di lasciare tra le parti comuni la porzione di lastrico soprastante lo scalone principale, abbiano pochi anni dopo espressamente vietato in sede di regolamento condominiale l'occupazione delle cose comuni con costruzioni anche di carattere provvisorio, è altamente significativa della volontà delle parti di mantenere libera da ogni tipo di ingombro, tra le altre parti comuni, anche e soprattutto quella parte di lastrico, vietando l'occupazione non solo della sua superficie ma anche della colonna d'aria soprastante, in modo da poter trarre dalla stessa – rimasta l'unico sbocco condominiale alla parte superiore del fabbricato – tutte le utilità possibili, senza ingerenze di sorta.
A quanto sopra consegue l'accoglimento della domanda di condanna di della Parte_1
in solido, alla rimozione del manufatto illecitamente realizzato, con ripristino dei luoghi nello CP_1 stato quo ante.
Non è suscettibile di accoglimento, invece, l'ulteriore domanda, genericamente formulata da
[...] on l'atto introduttivo del giudizio e da lui riproposta con l'appello, di risarcimento dei danni Parte_1 derivanti dalla costruzione, da liquidarsi in via equitativa;
osservandosi, in proposito, che l'istante non ha allegato, né tanto meno provato, quali danni siano conseguiti alla condotta illecita della controparte.
4 In base al criterio della soccombenza, la , Controparte_2 CP_1 Controparte_3 [...]
e vanno condannati, in solido tra loro, a rifondere a e CP_4 CP_5 Parte_1 spese dei due gradi di giudizio, liquidate nella misura indicata nel dispositivo.
A carico degli stessi, in solido, vanno pure posti in via definitiva i costi della CTU espletata in primo grado.
Il fatto che i restanti convenuti , e Controparte_6 Controparte_16 CP_8 CP_9
non abbiano resistito alla domanda di accertamento proposta anche nei loro confronti nella qualità
[...] di condomini litisconsorti, non costituendosi in alcuno dei due gradi di giudizio, giustifica invece nei loro confronti una declaratoria di compensazione integrale delle spese del doppio grado.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Bari, Terza Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da vverso la sentenza n. 789/2023 emessa dal Tribunale di Trani in data 8.5.23, Parte_1 disattesa o assorbita ogni altra istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:
1) accoglie l'appello e per l'effetto, in riforma della sentenza appellata, dichiara l'illiceità del manufatto realizzato sulla porzione di lastrico solare condominiale soprastante lo scalone principale del CP_18
” sito in Trani a piazza Quercia n.8;
[...]
2) condanna la in persona del suo legale rappresentante p.t., Controparte_2 CP_1 in solido tra loro, a demolire il manufatto di cui al capo che precede e a ripristinare il preesistente stato dei luoghi;

3) rigetta la domanda di i condanna al risarcimento dei danni;
Parte_1
4) condanna la , e Controparte_2 CP_1 Controparte_3 Controparte_4
, in solido tra loro, a rifondere a e spese dei due gradi di giudizio, CP_5 Parte_1 che liquida per il primo grado in € 7.616,00 e per il secondo grado in € 8.468,00, oltre R.S.G. del 15%,
CPA e IVA come per legge, disponendone la distrazione in favore degli avv.ti Paolo Melchionna e
Claudio Battista, dichiaratisi anticipatari;

5) dichiara integralmente compensate le spese del doppio grado nei confronti di , Controparte_6
e . Controparte_16 CP_8 Controparte_9
Così deciso in Bari, nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile della Corte, il 9.4.25
Il Consigliere relatore
Dott. Riccardo Leonetti
Il Presidente
Dott. Salvatore Grillo
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