REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
PRIMA SEZIONE CIVILE

così composta: dott. Nicola SARACINO presidente dott. Gianluca MAURO PELLEGRINI consigliere relatore dott.ssa Giovanna GIANÌ consigliere riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di appello iscritta al n. 747 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2019 trattenuta in decisione con ordinanza ex art. 127-ter c.p.c. depositata il 27 giugno 2024 e vertente
TRA
(c.f.: ), (c.f.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (c.f.: ), nonché C.F._2 Parte_3 C.F._3 [...]
(c.f.: ) e (c.f.: Parte_4 C.F._4 Controparte_1
) quali eredi di e C.F._5 Per_1 Persona_2 rappresentati e difesi dall'avv. Guido Maria Pottino
Attori in riassunzione
E
(c.f.: ), Controparte_2 C.F._6 Parte_5
(c.f.: ) e (c.f.: ), C.F._7 Parte_6 C.F._8 quali eredi dell'originaria appellante (c.f.: ) Parte_7 C.F._9 rappresentate e difese dall'avv. Guido Maria Pottino
Intervenienti in riassunzione
1 E
(c.f. ) Controparte_3 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Emiliano Rossi
Convenuta in riassunzione
NONCHE'
(c.f. CP_4 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'avv. Antonio Ciavarella
Convenuta in riassunzione
OGGETTO: usucapione e retrocessione di beni espropriati
CONCLUSIONI
I difensori delle parti hanno concluso riportandosi alle conclusioni rassegnate nelle note di trattazione scritta depositate ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ordinanza n. 29355/2018, la Corte Suprema ha cassato in parte qua la sentenza della Corte di appello di Roma n. 4688/2013, rinviando la causa a questa Corte di appello al fine di decidere sulla domanda di usucapione formulata dagli attori in riassunzione con riguardo al fabbricato sito in via Laurentina 62 (già 60/a) e annessi terreni e sulla CP_3 domanda avente ad oggetto la determinazione del corrispettivo della retrocessione degli immobili.
Con sentenza non definitiva n. 398/2021 questa Corte di appello, pronunciandosi in sede di rinvio, ha respinto la domanda di usucapione e - decidendo parzialmente sulla domanda avente ad oggetto la determinazione del corrispettivo della retrocessione degli immobili - ha dichiarato che il corrispettivo debba essere determinato “sulla base del valore venale attuale dell'immobile” così come determinato da Cass. 29355/2018.
La causa viene dunque oggi per decidere sulla determinazione del prezzo della retrocessione dei beni a suo tempo espropriati agli odierni attori in riassunzione e ai loro danti causa (retrocessione già disposta con sentenza del Tribunale di Roma n. 18715/2002, passata in giudicato in parte qua), avuto riguardo al fatto che:
2 a) per valore venale attuale dell'immobile deve intendersi il valore degli immobili
“determinato con riferimento al momento della pronuncia della retrocessione” (come espressamente specificato dalla giurisprudenza di legittimità che la sentenza non definitiva n.
398/2021 ha richiamato per motivare la propria decisione);
b) il prezzo della retrocessione non deve coincidere tout court con il valore venale del bene al momento della pronuncia della retrocessione, ma deve essere determinato “sulla base” del valore venale del bene, secondo il criterio dettato da Cass. 29355/2018, che ha cassato con rinvio la sentenza di questa Corte d'appello di Roma n. 4688/2013 affermando – in linea con un consolidato orientamento giurisprudenziale - che “il corrispettivo della retrocessione va, bensì, determinato sulla base degli stessi criteri legali applicati per il calcolo dell'indennità di espropriazione a suo tempo quantificata (in tesi mediante applicazione dei criteri diversi e riduttivi rispetto a quello del valore venale)”.
Vanno al riguardo condivise le conclusioni cui è giunto il c.t.u., il quale – rispondendo ai quesiti formulati con ordinanza del 30 agosto – 4 settembre 2023 e sulla base dei criteri ivi indicati – ha stimato il corrispettivo della retrocessione nella misura di 898.303,48 €, di cui:
a) 895.075,10 € quale corrispettivo della retrocessione dei fabbricati (identificati in catasto – rispettivamente - al foglio 849, particella 51, subalterno 501 e al foglio 849, particella 95, subalterno 501), ottenuto sulla base della media tra il valore venale degli immobili nell'anno 2013 – ridotto del 30% in considerazione dello stato di conservazione degli stessi – e l'imponibile netto, come previsto dall'art. 4, comma 1, del regio decreto-legge n. 981 del 1931 e successive modificazioni (v. pag. 6 della relazione di consulenza a firma dell'ing. depositata il 7 marzo 2024); Persona_3
b) 3.228,38 € quale corrispettivo della retrocessione dei terreni (contrassegnati in catasto al foglio 849, particella 104 [per la quota di 3/5], particella 51 [corte annessa al fabbricato di cui supra] e particella 52 [per la quota di 3/5]), ottenuto moltiplicando il valore venale del terreno – pari a 1,2 €/mq corrispondente al valore OMI dei terreni del Comune di nel 2013 – per la superficie totale dei singoli terreni (v. pag. 7 della relazione di CP_3 consulenza).
Nella terza comparsa conclusionale del 23 settembre 2024, i sigg.ri e gli Pt_1 intervenienti hanno chiesto la rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio affermando che:
1) il c.t.u., nella determinazione del prezzo della retrocessione, non ha applicato gli stessi criteri legali applicati a suo tempo per il calcolo dell'indennità di espropriazione, come invece era stato espressamente indicato dalla Corte di appello con l'ordinanza 30 agosto – 4 settembre 2023;
2) il passaggio in giudicato della sentenza che ha accolto la domanda di retrocessione è avvenuto il 5 settembre 2002 e non nel 2013;
3) il c.t.u. non ha risposto alle obiezioni formulate dal perito di parte (ing. ) Persona_4 avverso la relazione depositata dal consulente.
Il primo rilievo è infondato, in quanto il c.t.u. ha correttamente applicato i criteri legali
3 applicabili ratione temporis per il calcolo dell'indennità di espropriazione e cioè quelli previsti dall'art. 4 del regio decreto-legge 6 luglio 1931, n. 981, convertito dalla legge 24 marzo 1932, n. 355, e successive modificazioni (sono gli stessi criteri di cui gli attori in riassunzione e gli intervenienti invocano l'applicazione).
L'art. 4, comma 1, del regio decreto-legge n. 981 del 1931 – come modificato dall'art. 11 del regio decreto-legge 17 ottobre 1935, n. 1987, convertito dalla legge 4 giugno 1936, n.
1210 – prevede al riguardo che “L'indennità di espropriazione di edifici o di aree per opere previste dal piano regolatore o ad esso connesse, sarà determinata sulla media del valore venale e dell'imponibile netto alla data di pubblicazione del R. decreto 6 luglio 1931, n. 981, capitalizzato un tasso dal 3,50 al 7 per cento a seconda delle condizioni dell'edificio e della località.”
Contrariamente a quanto sostenuto dai sigg.ri il c.t.u. non ha tenuto conto soltanto Pt_1 del valore di mercato degli immobili risultante dalle schede OMI (Osservatorio Mercato
Immobiliare), ma ha applicato esattamente proprio il criterio da loro invocato (e cioè “la media del valore venale e dell'imponibile”), tenendo conto del valore venale degli immobili nell'anno di riferimento (2013) e delle condizioni degli immobili.
Quanto ai terreni, il c.t.u. ha correttamente applicato l'art. 4, comma 5, del regio decreto- legge n. 981 del 1931, il quale stabilisce che “quando le aree di cui al 1° comma sono destinate a strade, piazze e spazi di uso pubblico, l'indennità di espropriazione dovrà ragguagliarsi al puro valore venale del terreno, considerate indipendentemente dalla sua edificabilità”.
Avendo il c.t.u. applicato i criteri previsti dall'art. 4 del regio decreto-legge n. 981 del
1931 per la determinazione dell'indennità di esproprio e non avendo i sigg.ri Pt_1 dimostrato che l'indennità di esproprio sia stata a suo tempo calcolata dal Comune di CP_3 sulla base di criteri diversi da questi, la determinazione del prezzo della retrocessione operata dal c.t.u. nella relazione di consulenza depositata il 7 marzo 2024 deve ritenersi corretta e immune da censure.
E' infatti infondato anche il secondo rilievo mosso dai sigg.ri e dagli intervenienti Pt_1
(secondo cui si dovrebbe avere riguardo al valore venale che gli immobili avevano nel 2002 – anziché a quello che essi avevano nel 2013 – sul presupposto che la sentenza che ha accolto la domanda di retrocessione sia passata in giudicato il 5 settembre 2002 e non nel 2013).
Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, il prezzo di retrocessione va determinato con riferimento al momento del passaggio in giudicato della pronuncia di retrocessione, che costituisce il titolo del ritrasferimento "ex nunc" dell'immobile espropriato e non utilizzato dall'espropriante (v. Cass. 9304/2023; Cass., 25825/2021; Cass. 5574/2018;
Sez. Un., 5619/1998).
Nel caso di specie, il capo della sentenza che ha disposto la retrocessione degli immobili
è passato in giudicato solo a seguito del rigetto dell'appello ad opera della sentenza n.
4688/2013 pubblicata l'11 settembre 2013 (non impugnata in parte qua) in quanto -
4 contrariamente a quanto sostenuto dalla difesa dei sigg.ri alle pagg. 4 e 5 della terza Pt_1 comparsa conclusionale - nel primo giudizio di appello il non ha contestato CP_5 solo il quantum del corrispettivo dovuto per la retrocessione, ma la stessa esistenza del diritto in questione in capo alla famiglia sostenendo che il tribunale avesse errato a ritenere Pt_1 inammissibile l'eccezione di prescrizione del diritto alla retrocessione (in quanto tardivamente proposta) e a disporre la retrocessione.
Ne deriva che è solo con il rigetto dell'appello (avvenuto nel 2013) che il capo della sentenza del tribunale di Roma avente ad oggetto l'accertamento del diritto alla retrocessione degli immobili è divenuto definitivo, dal momento che sul punto la sentenza di appello non è stata impugnata.
Con il terzo rilievo mosso avverso la relazione di consulenza, i sigg.ri e gli Pt_1 intervenienti si dolgono del fatto il c.t.u. non abbia risposto alle osservazioni del c.t.p. ing. Per_
avverso la relazione di consulenza.
Nelle osservazioni a firma dell'ing. si legge che: Persona_4
1) il c.t.u. avrebbe dovuto stimare il valore venale degli immobili tenendo conto del valore minimo di 2.400,00 €/mq. ricavabile dai dati pubblicati dall'OMI;
2) al fine di determinare il valore venale dei fabbricati, il c.t.u. avrebbe dovuto tenere conto delle condizioni fatiscenti che ne richiedono la demolizione;

3) il c.t.u. non ha tenuto conto del fatto che un'area di almeno 567 mq. contigua al fabbricato è vincolata alla destinazione di parcheggio, la cui realizzazione comporterà costi per circa 30.000,00 € che devono essere detratti ai fini del calcolo del prezzo della retrocessione.
Quanto al primo rilievo, si osserva che il c.t.u. ha già tenuto conto delle condizioni in cui versa il fabbricato, operando una significativa riduzione del 30% del valore venale calcolato sulla base del valore medio di 2.950,00 € mq. che risulta in base ai dati pubblicati dall'OMI
(giungendo così a determinare un valore effettivo addirittura inferiore rispetto a quello invocato dal consulente tecnico di parte).
Quanto al secondo rilievo, si osserva che non vi è alcuna prova del fatto che i fabbricati debbano essere considerati quali “edifici da demolire e ricostruire” (come sostenuto dal consulente tecnico di parte), anziché quali edifici “da ristrutturare” (come affermato dal c.t.u.) e tali condizioni manutentive sono già state considerate nel calcolo del prezzo della retrocessione operato dal c.t.u., che ai fini del calcolo del valore venale degli immobili ha applicato una riduzione del 30% (v. supra).
Quanto al terzo rilievo, si ritiene di condividere quanto affermato dal c.t.u. secondo cui le spese per realizzare un parcheggio sul terreno adiacente agli edifici costituiscono delle migliorie che “non possono essere stimate nel calcolo dell'indennità di espropriazione dei terreni mediante i criteri stabiliti dalla legge 24 marzo 1932, n. 355” (v. pag. 8 della relazione di consulenza).
Alla luce di tali considerazioni, e in assenza di documentazione che possa corroborare la
5 fondatezza delle tesi e dei calcoli sviluppati dal consulente tecnico di parte, si deve ritenere Per_ inattendibile la rideterminazione del prezzo della retrocessione operata dall'ing. nella misura di 279.602,23 €.
Parimenti infondate sono le osservazioni mosse dal consulente tecnico di parte di
[...]
, in quanto le condizioni in cui versano i fabbricati come accertate dal c.t.u. CP_4 consentono di escludere che il valore degli immobili possa essere determinato utilizzando il parametro di “ottimo” anziché quello di “normale”.
Alla luce delle considerazioni che precedono, la richiesta di rinnovo della c.t.u. dev'essere respinta, dovendosi ritenere che il prezzo corretto della retrocessione vada determinato nella misura di 898.303,48 €.
L'esito complessivo del giudizio, la soccombenza degli attori in riassunzione ex art. 392
c.p.c. in ordine alla domanda di usucapione, la soccombenza di in ordine alla CP_4 domanda di retrocessione e la soccombenza dell' Controparte_3 sull'eccezione di prescrizione dell'azione di retrocessione (eccezione riproposta nel
[...] giudizio di appello, in cui l' ha chiesto – in riforma della sentenza di primo CP_3 grado – il rigetto di “tutte le domande proposte da , , Parte_1 Parte_7 Pt_2
, , , e contro il
[...] Parte_3 Persona_2 Parte_4 Controparte_1
con atto di citazione notificato a quest'ultimo il 12.11.1997”) giustificano la CP_5 compensazione integrale tra tutte le parti delle spese di lite relative al giudizio in grado di appello e al giudizio di legittimità.
Le spese relative alla c.t.u. vengono poste in via definitiva a carico di tutte le parti del giudizio, in solido tra loro.


P.Q.M.


La Corte di appello di Roma, definitivamente pronunciando in sede di rinvio, così provvede:
1) rigetta la domanda di usucapione formulata con l'atto di citazione in riassunzione ex art. 392 c.p.c.;
2) in accoglimento della domanda subordinata formulata dagli attori in riassunzione, determina il corrispettivo della retrocessione nella misura di 898.303,48 €;
3) compensa tra le parti le spese relative al giudizio in grado di appello e al giudizio di legittimità, ponendo in via definitiva le spese della c.t.u. a carico di tutte le parti in solido.
Così deciso in Roma, 4 marzo 2025.
Il consigliere estensore Il Presidente
Gianluca MAURO PELLEGRINI Nicola SARACINO
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