REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
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CORTE D'APPELLO DI L'AQUILA
La Corte, nelle persone dei seguenti magistrati:
Barbara Del Bono Presidente
Francesca Coccoli Consigliere relatore
Mariangela Fuina Consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in secondo grado iscritta al n° 755 del Ruolo generale dell'anno 2023, promossa da:
(C.F. ); Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dall'Avv. Lucio Lo Sapio
- appellante – contro
(c.f. ); (c.f. CP_1 C.F._2 Controparte_2
); (c.f. ); C.F._3 Parte_2 C.F._4 Pt_3
(c.f. ); (c.f.
[...] C.F._5 Parte_4
); C.F._6 rappresentati e difesi dall'Avv. Lorenzo Sabatini
- appellati -
OGGETTO: appello avverso sentenza del Tribunale di L'IL, n. 260-2023, pubblicata in data 13.04.2023.

All'udienza tenutasi in data 14 gennaio 2025 in trattazione scritta, secondo quanto previsto dall'art.127 ter c.p.c. e disposto con provvedimento del Presidente di Sezione, all'esito dei termini già concessi ai sensi dell'art. 352 c.p.c. e del deposito delle comparse conclusionali e memorie di replica, le parti costituite hanno rassegnato le conclusioni con note scritte depositate telematicamente e il Collegio con ordinanza resa in pari data ha riservato la causa in decisione.
Conclusioni delle parti
Per l'appellante (come da atto di appello dell'11.07.2023 e note conclusionali depositate il 15.11.2024):
“PRELIMINARMENTE
a) in via pregiudiziale e cautelare sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza n.
260/2023, emessa in data 13.04.2023 depositata in cancelleria in data 13.04.2023 e resa pubblica il 13.04.2023, pronunciata nella causa iscritta al R.G.N.
1042/2021appellata per le motivate ragioni ex art. 283, ricorrendo il fumus boni iuris, supportato da errori logici o giuridici individuati nei motivi di appello, ed il periculum in mora, fondato sul rischio di non poter recuperare quanto investito nei cespiti come motivato sopra.
IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO
b) Accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 260/2023, emessa in data 13.04.2023 depositata in cancelleria in data 13.04.2023 e resa pubblica il 13.04.2023, pronunciata nella causa iscritta al
R.G.N. 1042/2021, nella persona del dott. Christian Corbi e di conseguenza riformare
l'impugnata sentenza di 1° grado ed accogliere la domanda dell'attore nei limiti indicati, individuando la tipologia di contratto esistente tra le parti;

c) sulla base delle argomentazioni e ricostruzione dei fatti, far valutare (a seguito CTU perito chiesto anche in sede di primo grado) il valore degli immobili in argomento (che sulla base delle quotazioni di mercato dovrebbe essere circa 150 mila) e quindi sottrare
a questa, la somma di euro 89.159,00 già versato a titolo di rent to buy, per un saldo finale di circa euro 61.000,00 dal prezzo di vendita;

d) ristabilire l'esatto valore nella compensazione dei crediti, che ammonterebbero a
19.500,00 euro che la famiglia deve restituire alla;
CP_1 Parte_1
e) dichiarare, diversamente da quanto valutato dal giudice di 1° Grado (occupazione senza titolo) che tra le parti era in corso un contratto di locazione stipulato il
pag. 2/10 07/09/2015 e, per effetto del rinnovo, ancora in corso di validità sino alla data di scadenza che ricade nel mese di settembre 2023;
f) condannare i convenuti con rapporto solidale al pagamento delle spese, diritti ed onorari di causa con attribuzione al sottoscritto procuratore”.
Per gli appellati (come da comparsa di costituzione e risposta note conclusionali depositate il 14.11.2024):
“Voglia l'ecc.ma Corte adita rigettare ogni contraria istanza e deduzione, sancendo in particolare l'inammissibilità di quella avanzata, a contrariis, ex art. 283 cpc. e dichiarando sin d'ora, se del caso, l'intervenuto passaggio in giudicato della Sentenza in questa sede gravata dalla SI.ra . Nel merito confermare comunque la Parte_1 statuizione impugnata. Vinti spese e compensi del grado”.

1) Fatto e diritto in primo grado.
Il procedimento in oggetto trae origine da un atto di citazione del giugno 2021, con cui conveniva in giudizio dinanzi al tribunale di L'IL , Parte_1 CP_1
, , e , al fine di Controparte_2 Parte_2 Parte_3 Parte_4
sentir dichiarare la risoluzione del contratto rent to buy per grave inadempimento dei convenuti e la condanna degli stessi al risarcimento dei danni patiti, stimati in complessivi euro 89.159,00, di cui € 20.000,00, a titolo di acconto sul prezzo, €
22.500,00, a titolo di canoni di locazione corrisposti dal mese di settembre 2015 sino al mese di maggio 2019, ed € 46.659,00, a titolo di indennizzo per le migliorie apportate, con richiesta in via subordinata di “accertare a mezzo c.t.u. il valore e valutare eventuale differenza a titolo di conguaglio per la compravendita a favore dei convenuti”.
Si costituivano in giudizio tutti i convenuti citati contestando la ricostruzione avversaria e insistendo, in via principale, nel rigetto della domanda.
I convenuti chiedevano la restituzione dell'immobile detenuto sine titulo (foglio 38, part. 3984, sub 6) e l'adempimento del contratto rent to buy con acquisto del diverso immobile di cui al foglio 38, part. 3984, sub 5, al prezzo di euro 280.000,00; in subordine, in caso di nullità del contratto, chiedevano la restituzione del diverso immobile foglio 38, part. 3984, sub 5 e il pagamento dei canoni dovuti dal settembre pag. 3/10 2015 fino all'effettivo soddisfo, detraendo da essi la somma di euro 22.500,00 già percepita a tale titolo, nonché quella di euro 20.000,00 quale acconto sul prezzo (ciò anche perché le opere realizzate da sull'immobile non erano state Parte_1
autorizzate).
2) La sentenza di primo grado.
Il Tribunale di L'IL, con sentenza n. 260 – 2023, pubblicata il 13.04.2023, così provvedeva:
“▪ accerta la nullità del contratto rent to buy stipulato dalle parti;

▪ accerta che parte attrice ha diritto di ripetere da parte convenuta la somma di €
42.500,00;
▪ rigetta per il resto tutte le altre domande attoree;

▪ condanna parte attrice alla restituzione immediata e in favore dei convenuti degli immobili di cui al foglio 38, part. 3984, subb. 5 e 6, liberi da persone e/o cose;

▪ accerta che le parti convenute hanno diritto di percepire da parte attrice la somma di
€ 46.000,00;
▪ in accoglimento della domanda riconvenzionale e all'esito della compensazione giudiziale, condanna a corrispondere in favore delle parti convenute la Parte_1 somma di € 3.500,00, oltre interessi legali;

▪ condanna a corrispondere in favore delle parti convenute la somma di € Parte_1
500,00, oltre interessi legali, dal mese di maggio 2023 (incluso) sino alla data di effettiva consegna dei predetti beni immobili;

▪ rigetta per il resto tutte le altre domande riconvenzionali;

▪ compensa integralmente tra le parti le spese di lite del giudizio”.
Per il primo giudice era pacifica l'intesa di stipulare un contratto rent to buy che richiedeva la forma scritta ad substantiam ex art. 1350 c.c. in quanto avente ad oggetto beni immobili.
Di conseguenza, la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento doveva essere respinta potendosi, per la Corte di legittimità (sent. nn. 26242/14 e 26243/2014), risolvere solo il contratto valido ed efficace e non anche quello nullo.
Con riferimento alla domanda di risarcimento del danno, riqualificata l'azione come volta alla restituzione delle somme indebitamente esborsate sulla base di un titolo nullo,
pag. 4/10 evidenziava che ove parte convenuta non avesse dispiegato domanda riconvenzionale sarebbe stata tenuta a restituire la somma di euro 20.000,00, quale acconto sul prezzo, ed euro 22.500,00, quali canoni di locazione.
Quanto alla voce di danno di euro 46.659,00 per migliorie, in presenza di contratto nullo l'azione doveva essere ricondotta nell'alveo dell'ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c. quale unica azione sussidiaria esperibile (Cass. civ. Sez. Un. n. 22404-2018 e n. 20871-2015), della quale non venivano, tuttavia, ravvisati in concreto i presupposti.
In merito alle domande riconvenzionali formulate dai convenuti, riteneva il primo giudice che l'accertata nullità del contratto in questione comportasse l'obbligo di restituzione dell'immobile foglio 38, part. 3984, sub. 6, detenuto sine titulo; seguiva invece il respingimento della domanda dei convenuti tesa ad ottenere l'acquisto del diverso immobile di cui al foglio 38, part. 3984, sub. 5, al prezzo di € 280.000,00.
Veniva respinta l'ulteriore domanda di condanna dell'attore alla riduzione in pristino dei descritti immobili, per mancata autorizzazione a siffatte migliorie, in quanto domanda generica, non descrittiva della tipologia o entità delle migliorie in esame.
Veniva accolta la domanda di corresponsione dei canoni da settembre 2015 fino al soddisfo, detraendosi la somma già percepita a tale titolo e quella in acconto sul prezzo.
Considerato, dunque, che con riferimento al periodo da settembre 2015 all'aprile 2023 i canoni dovuti ammontavano ad euro 46.000,00 e che la somma dovuta dai convenuti a seguito della declaratoria di nullità del contratto era pari ad euro 42.500,00, effettuata la compensazione delle reciproche poste debitorie, conseguiva la condanna di parte attrice a corrispondere in favore di parte convenuta la somma di € 3.500,00 (€ 46.000,00 - €
42.500,00) quale indennizzo dovuto per la detenzione sino titulo degli immobili de quibus dal mese di settembre 2015 sino al mese di aprile 2023, oltre la somma di €
500,00 al mese, a partire dal mese di maggio 2023 (compreso), sino all'effettiva riconsegna dei beni stessi in favore dei convenuti. La soccombenza reciproca consentiva l'integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.



3. L'appello.
Avverso la sentenza di primo grado ha proposto appello , per i motivi di Parte_1
seguito indicati.
pag. 5/10 3.1 “Errata valutazione dei fatti nel giudizio di prime cure”.
Sostiene l'appellante che l'individuazione della causa concreta del contratto rent to buy, con previsione di canone mensile di euro 500,00, durata decennale e versamento di acconti annuali, avrebbe dovuto indurre il giudice ad indagare sui motivi dell'assenza di una forma scritta e a dar rilievo alle obbligazioni comunque assunte dalle parti nel corso delle tappe pre-negoziali preparatorie, orientate a raggiungere l'obiettivo comune.
3.2) “Mancata individuazione modello contrattuale in luogo del “rent to buy” sulla base degli accordi assunti dalle parti”.
La sentenza impugnata andrebbe riformata poiché il giudice avrebbe dovuto individuare la tipologia contrattuale voluta dalle parti e ben potuto applicare l'art. 2932 c.c. (sulla esecuzione specifica di concludere un contratto) realizzando effettivamente il risultato finale perseguito sin dall'inizio. Il giudice avrebbe dovuto accertare se si trattasse di contratto preliminare, o di preliminare di preliminare, o di stadi pre-negoziali, dovendo far affiorare gli elementi essenziali del vincolo contrattuale sorto tra le parti, con conseguente responsabilità della famiglia , per violazione di obbligazione CP_1 specifica. Sostiene l'appellante che nei pregressi accordi scritti tra le parti vi era chiarezza sulla previsione della stipula di un successivo contratto definitivo di trasferimento di proprietà; la rottura del rapporto obbligatorio aveva fatto sorgere, pertanto, la responsabilità ex art. 1173 c.c., anche proveniente da ogni altro atto o fatto idoneo a produrre obbligazioni in conformità dell'ordinamento giuridico.
3.3 ) “Erronea valutazione nella individuazione delle spese sostenute da parte attrice”.
Con tale motivo di gravame sostiene l'appellante che il conduttore/acquirente ha diritto alla restituzione dei canoni maggiorati degli interessi legali in caso di risoluzione per inadempimento del concedente ed inoltre che i crediti del promissario acquirente godono di un privilegio speciale sull'immobile, purché gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto, della domanda giudiziale di risoluzione o pagamento, della trascrizione del pignoramento o esecuzione promossa da terzi.
3.4) “Omessa assunzione di prove testimoniali e ctu indicate da parte attrice”.
Avrebbe errato il primo giudice nel basare la decisione su valutazioni personali, anziché su dottrina e giurisprudenza condivisa. Peraltro, in una situazione complessa quale pag. 6/10 quella in esame, il Giudice avrebbe inspiegabilmente pronunciato la sentenza omettendo sia di ascoltare testimoni decisivi, che avrebbero potuto fornire un quadro completo della vicenda, sia di disporre una Ctu.
3.5) “Errata compensazione delle spese, risarcimento e inosservanza dei parametri di valutazione dell'equo canone di affitto in sostituzione della rata rent to buy”.
Sostiene l'appellante che le statuizioni relative ai punti 2, 3, 4, 5, 6, 7 della sentenza sarebbero basate su calcoli approssimativi, non allineati con l'equo canone. Deduce, inoltre, di aver investito economicamente sugli immobili per cui è causa, fidandosi dei proprietari e pagando somme anticipate, incluse alcune quote di tasse (Imu), sentendosi investita di fatto come proprietaria, con la stipula di un contratto rent to buy. Contesta la compensazione delle spese e la propria condanna a pagare euro 3.500,00; evidenzia anche il pagamento di un assegno di euro 10.000,00, a titolo di acconto, ed insiste nella richiesta di risarcimento per l'intera somma di euro 89.159,00 anticipata per un contratto promesso e non trascritto, a causa dei raggiri della famiglia , CP_1
evidenziando altresì che la rata adeguata per una mera locazione sarebbe ammontata ad euro 250,00 e non a euro 500,00, somma evidentemente imputata al canone di affitto e al riscatto previsto nel rent to buy, con la conseguenza che i canoni dovuti sine titulo da settembre 2015 ad aprile 2023 sarebbero pari a euro 23.000,00 (euro 250,00 x 92 mesi)
e non a euro 46.000,00, calcolati come rata nel rent to buy. Chiede, pertanto, la restituzione di tutte le somme indebitamente percepite e di ricalcolare la compensazione tra il credito di euro 42.500,00, spettante alla ricorrente, e quello di euro 23.000,00, spettante alla convenuta a titolo di canoni di locazione, con conseguente debito di euro
19.500,00 in capo alla famiglia in favore di CP_1 Parte_1
Contesta l'ordine del Giudice di anticipare la consegna degli immobili, ignorando il rinnovo tacito del contratto fino a settembre 2023.
3.6) “Anticipazione della sentenza”.
Censura, infine, l'appellante la decisione del primo giudice di anticipare l'udienza di precisazione delle conclusioni dal 18.01.2024 al giorno 13.04.2023, detraendo ben dieci mesi alla soluzione della annosa questione.
pag. 7/10 4. Si sono costituiti gli appellati eccependo l'inammissibilità dell'appello in quanto tardivamente notificato ed iscritto a ruolo e il conseguente passaggio in giudicato della sentenza gravata.
Nel merito ne hanno contestato la fondatezza.


5. Motivi della decisione.
5.1 In via preliminare va dichiarata l'inammissibilità dell'appello per decorso del termine breve di impugnazione ex art. 325 c.p.c. e il conseguente passaggio in giudicato della sentenza di primo grado.
La Corte rileva che la sentenza del Tribunale di L'IL n. 260 – 2023 veniva pubblicata in data 13 aprile 2023. Di poi il 17 aprile 2023 l'avvocato Massimo Rampini, procuratore delle parti convenute, notificava la sentenza a , a mezzo pec ai Parte_1
sensi della L. 53 del 1994, con busta di accettazione e busta di consegna rese in pari data, all'indirizzo “ indicato dal procuratore dell'attrice Email_1 nell'atto di citazione di primo grado ed estratto dal Reginde.
L'avv. Massimo Rampini (difensore in primo grado di , CP_1 CP_2
, , ), nell'atto di notifica
[...] Parte_2 Parte_3 Parte_4
della sentenza di primo grado, allegava procura ad litem datata al 25.01.2021, con cui gli veniva conferita delega alla rappresentanza e difesa, con elezione di domicilio presso il medesimo avvocato e conferimento di ogni e più ampio potere d i legge.
L'avvocato Lucio Lo Sapio era il difensore di come da procura a margine Parte_1 dell'atto di citazione di primo grado, con ogni e più ampia facoltà di legge ed elezione di domicilio presso il medesimo avvocato.
Ai difensori dei soggetti del rapporto processuale dedotto era quindi conferito il potere di notifica e di ricezione, stante il contenuto del mandato difensivo e l'elezione di domicilio presso i medesimi, fatta dai rispettivi deleganti.
Per la Cassazione: “In tema di notifica delle sentenze, è valida ed idonea al decorso dei termini brevi per le impugnazioni ex art. 325 c.p.c. quella eseguita all'indirizzo PEC del difensore nominato dalla parte, non rilevando che nell'atto di costituzione sono stati individuati uno specifico domicilio fisico e un domiciliatario esclusivo differente dal destinatario della notifica, e ciò in quanto all'elezione di domicilio, anche se realizzata da procuratore che svolge attività al di fuori del tribunale cui è assegnato, non
pag. 8/10 consegue un diritto a ricevere le notifiche solamente nel domicilio eletto” (Cass. civ.
Sentenza n. 21579 del 31/07/2024; Cass. n. 20866 del 2020).
L'impugnazione in appello della sentenza di primo grado con notifica della stessa a mezzo pec, presso l'indirizzo del procuratore risulta effettuata nel caso di specie in data
7 luglio 2023, quindi ben oltre il termine di trenta giorni previsto per l'impugnazione breve dopo la notifica della sentenza di primo grado, ex art. 325 c.p.c.
Quindi l'appello deve essere dichiarato inammissibile per intervenuto passaggio in giudicato della sentenza di primo grado, per decorso del termine breve di impugnazione ex art. 325 c.p.c..
Resta assorbita ogni altra questione.
La condanna alle spese di lite in appello segue la declaratoria di inammissibilità del gravame.
Trova applicazione la norma di cui all'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30/5/2002, n.
115, che prevede l'obbligo del versamento da parte chi ha proposto un'impugnazione dichiarata inammissibile o improcedibile o rigettata integralmente di versare una ulteriore somma pari al contributo unificato dovuto per la stessa impugnazione (vedi
Cass. S.U. n. 14594 del 2016, Cass. n. 18523 del 2014); pertanto trattandosi di appello proposto dopo il 31 gennaio 2013, l'appellante soccombente sarà altresì tenuto al versamento di un importo pari a quello già dovuto a titolo di contributo unificato.

P.Q.M.

La Corte di Appello di L'IL definitivamente pronunciando sull'appello proposto da contro la sentenza n. 260-2023, resa dal Tribunale di L'IL, Parte_1
pubblicata il 13.04.2023, nei confronti di , , CP_1 Controparte_3
, , così provvede: Parte_2 Parte_3 Parte_4
• dichiara inammissibile l'appello;
• condanna l'appellante al pagamento in favore degli appellati delle spese di lite del presente grado di giudizio che liquida in euro 3966,00 per compensi, oltre al
15% di spese generali ed IVA e CPA come per legge;

• dichiara che parte appellante è tenuta al versamento di ulteriore importo pari a quello già dovuto a titolo di contributo unificato.
pag. 9/10 Così deciso nella camera di consiglio da remoto del 6 febbraio 2025.
Il Consigliere relatore
Francesca Coccoli
Il Presidente
Barbara Del Bono
pag. 10/10