R.G. n. 2694/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO di MILANO
SEZIONE SPECIALIZZATA IMPRESA
composta dai Signori:
dott. Giuseppe Ondei Presidente
dott.ssa Rossella Milone Consigliere
dott.ssa Elisa Fazzini Consigliere Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile d'appello iscritta al n. r.g. 2694/2023, promossa
da
C.F. ), Parte_1 P.IVA_1
elettivamente domiciliata in MILANO, VIA BAROZZI, 1, presso lo studio degli avvocati ANGELO
BONETTA e VALERIA GIUDICI, che la rappresentano e difendono giusta delega allegata telematicamente all'atto di citazione d'appello,
APPELLANTE
nei confronti di
pagina 1 di 17 (C.F. ), (C.F. CP_1 C.F._1 Controparte_2 C.F._2
e (C.F. ), Controparte_3 P.IVA_2
elettivamente domiciliati in MILANO, CORSO INDIPENDENZA, 5, presso lo studio dell'avvocato
JANE MORI, che li rappresenta e difende giuste procure allegate alla comparsa di costituzione e risposta del giudizio di primo grado,
APPELLANTI
OGGETTO: rapporti societari.
CONCLUSIONI
Per “voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello, disattesa e respinta ogni contraria Parte_1
domanda, deduzione ed eccezione, pronunciate le declaratorie del caso, in totale riforma della
sentenza appellata n. 7004/2023 pubblicata il 12.9.2023 emessa dal Tribunale di Milano (Sez. Spec.
Impresa, Pres. Rel. Mambriani), accogliere le conclusioni rassegnate in primo grado e quindi: I.
accertare la risoluzione per impossibilità sopravvenuta (nei termini illustrati in atti) del Contratto
Preliminare per cui è causa;
ovvero, dichiararne la risoluzione per eccessiva onerosità e squilibrio
negoziale denunciati dall'attrice in atti, con conseguente irrilevanza del recesso esercitato dalle parti
convenute con lettera del 27 aprile 2020 perché esercitato in mala fede;
II. condannare i convenuti
promittenti venditori, in solido tra loro, a restituire a favore di la caparra da questa Parte_1
versata al momento della sottoscrizione del Contratto Preliminare e quindi a pagare l'importo di €
200.000,00, oltre interessi ex lege decorrenti dal 7 aprile 2020 sino al saldo;
III. respingere le
domande riconvenzionali formulate dai convenuti in quanto inammissibili e incompatibili, e comunque
infondate nel merito;
IV. col favore delle spese dei due gradi di giudizio e con condanna alla
restituzione delle spese di primo grado provvisoriamente versate agli appellati;
V. in via istruttoria: a.
escutere il teste: il dott. , domiciliato presso in (80133) Napoli, Testimone_1 Parte_1
pagina 2 di 17 Calata San Marco n. 13, sui seguenti capitoli di prova già formulati nella seconda memoria istruttoria
ex art. 183 c.p.c. e erroneamente non ammessi: 1) “Vero che nel corso delle trattative per addivenire
alla firma del preliminare, nella persona di IO NO ha dichiarato ai Signori e Pt_1 CP_1
di acquistare le quote di al fine di attuare il progetto di ristorazione con il CP_2 Controparte_4
marchio “ALDENTE” destinato a fruitori nella pausa pranzo lavorativa, con servizio in loco e afflusso
di utenti elevato, distribuito anche su più turni nel corso della fascia del mezzogiorno”; 2) “Vero che il
prezzo di acquisto delle quote di è stato accettato dalla promissaria acquirente sulla Controparte_4
base dell'avviamento di tenendo conto altresì del valore aggiunto apportato dal Controparte_4
progetto “ALDENTE” e delle prospettive di ricavo che furono stimate dal dott. e riportate Parte_2
ai soci di nei mesi che hanno preceduto la firma del preliminare con i Signori e;
Pt_1 CP_2 CP_1
3) “Vero che il progetto “ALDENTE” di prevedeva il restyling e la ristrutturazione Pt_1
dell'immobile sito in Milano, Corso Lodi n. 1, dove svolgeva l'attività di Controparte_4
somministrazione di cibi e bevande, con lunghi tavoli per la ristorazione, come risulta dal doc. 6,
allegato A del contratto di locazione, che si rammostra al teste”; 4) “Vero che nella persona di Pt_1
IO NO mostrava al consulente dei venditori, dott. , il progetto di restyling e Per_1
ristrutturazione dell'immobile sito in Milano, Corso Lodi n. 1, di cui al doc. 6 allegato A del contratto
di locazione che si rammostra al teste”; b. disporsi consulenza tecnica d'ufficio volta a verificare, in
particolare, l'impossibilità di recuperare un equilibrio economico di medio periodo col progetto
“ALDENTE” se attuato senza i correttivi chiesti dalla promissaria acquirente, alla luce del business
plan prodotto e tenendo conto anche di eventuali incentivi del Governo.

3. Infine, atteso il rilievo
formulato dagli appellati all'atto della costituzione in giudizio, dà atto che i documenti Controparte_5
relativi al giudizio di primo grado risultano correttamente depositati nel presente giudizio unitamente
all'atto di citazione in appello”;
per e : “Voglia l'Ecc.ma Corte CP_1 Controparte_2 Controparte_3
di Appello adita, contrariis reiectis, richiamate tutte le eccezioni, difese e istanze formulate in atti, - nel pagina 3 di 17 merito: rigettare in toto l'appello proposto da e per l'effetto confermare integralmente la Pt_1
Sentenza n.7004/2023 pubblicata in data 12.09.2023 dal Tribunale di Milano;
- in istruttoria: rigettare
le avverse richieste istruttorie perché inammissibili, inconferenti e non rilevanti ai fini del decidere.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari anche del presente grado di giudizio”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 26 maggio 2020, agiva in giudizio davanti al tribunale di Parte_1
Milano – Sezione Specializzata Impresa B nei confronti di e CP_1 Controparte_2 [...]
affinchè fosse dichiarata la risoluzione del contratto preliminare inter partes Controparte_3
concluso per impossibilità sopravvenuta e/o per eccessiva onerosità sopravvenuta e, per l'effetto, fosse accertata l'inefficacia del recesso esercitato dai convenuti in data 27 aprile 2020 e questi ultimi fossero condannati alla restituzione della caparra pari a € 200.000,00. A fondamento della propria domanda,
parte attrice affermava: 1) di essere una società operante nel settore del food and beverage, che gestiva locali commerciali per la consumazione di prodotti propri e di terzi;
2) che esercitava Controparte_4
l'attività di somministrazione di bevande e alimenti nei locali siti in Milano, Corso Lodi,1, sotto l'insegna , con un capitale sociale interamente detenuto dai convenuti e CP_6 CP_1 CP_2
nella misura del 50% ciascuno;
3) che ai convenuti era riferibile anche la società Controparte_3
proprietaria dell'immobile, ove era gestito il 4) di avere sottoscritto con i convenuti, CP_6
dopo mesi di negoziazioni, in data 20 febbraio 2020, un contratto preliminare di cessione delle quote di e di locazione, a uso commerciale, dell'immobile strumentale all'azienda; 5) che, in CP_4
particolare, in sede di preliminare il e il quali promittenti venditori e soci di e il CP_1 CP_2 CP_4
Con primo anche quale promittente locatore, in qualità di legale rappresentante di si erano impegnati:
a) a cedere in favore di l'intero capitale sociale di al prezzo di € 650.000,00, salvo Pt_1 CP_4
conguaglio per l'emersione di eventuali poste attive o passive rispetto al bilancio di cessione;
b) a fare stipulare un nuovo contratto di locazione per un canone annuo di € 95.000,00, oltre IVA;
6) che, in pagina 4 di 17 sede di preliminare la promittente acquirente si impegnava a versare ai due promittenti venditori una caparra confirmatoria di € 200.000,00; 7) di essersi determinata all'acquisto sulla base di uno specifico progetto di restyling e di diverso sfruttamento del “ volto ad accrescere i ricavi, CP_6
mirando a attuare un particolare progetto di ristorazione innovativa con il marchio “ALDENTE”,
prevalentemente destinato a fruitori nella pausa pranzo lavorativa, con servizio quindi in loco, con afflusso elevato di utenti, distribuito anche su più turni nel corso della fascia oraria del pranzo;
8) che per la conclusione dei contratti definitivi era stata indicata la data finale del 15 aprile 2020, la quale avrebbe dovuto coincidere con la contestuale consegna dell'immobile per l'avvio immediato delle opere di ristrutturazione;
9) che, in realtà, le imponenti restrizioni legislative operanti dalla seconda decade di marzo 2020 e quelle successive inerenti il distanziamento sociale già a quel tempo annunciate dal Governo italiano a causa della emergenza epidemiologica per COVID-19 avevano reso temporaneamente impossibile l'esercizio e l'esecuzione (e la fruizione) di molteplici attività
commerciali e delle relative prestazioni negoziali, determinando, peraltro, per tutti gli operatori del mercato una grave crisi di liquidità; 10) che, nel caso specifico, l'onerosa ricaduta economica della pandemia aveva inciso proprio sulla fase di start-up della nuova iniziativa imprenditoriale,
determinando un profondo disequilibrio economico dell'investimento, sopravvenuto rispetto alle intese iniziali, al punto che , ove avesse sottoscritto il definitivo, sarebbe andata incontro a un proprio Pt_1
sicuro default; 11) di avere, pertanto, fin da fine marzo e, formalmente, in data 7.04.2020, rappresentato a controparte l'insostenibilità dell'investimento come indicato nel preliminare, da un punto di vista sia
Con economico che finanziario;
12) che, con lettera del 9 aprile 2020, i promittenti venditori e negavano l'esistenza di circostanze fattuali sopravvenute incidenti sull'equilibrio contrattuale,
limitandosi a rilevare che il credito di imposta riconosciuto dalla legislazione d'urgenza al conduttore di immobili commerciali pari al 60% del canone di locazione versato nei mesi di sospensione assoluta delle attività avrebbe consentito a flussi di cassa sufficienti per la esecuzione dell'operazione, Pt_1
invitando controparte a indicare la data per il closing; 13) che, a seguito di ulteriori comunicazioni, in pagina 5 di 17 cui veniva contestato l'inadempimento di , i convenuti dichiaravano di recedere dal preliminare, Pt_1
trattenendo la caparra;
14) che, in realtà, tale recesso era illegittimo in quanto la mancata stipula dei contratti definitivi non era imputabile a lei, che non aveva posto in essere alcun inadempimento rispetto alle obbligazioni assunte con il preliminare, ma alle misure restrittive imposte dall'emergenza epidemiologica Covid 19, che avevano comportato un perturbamento economico-finanziario; 15) che la situazione emergenziale imponeva la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta, ex art. 1463 c.c., ovvero per eccessiva onerosità sopravvenuta, ex art. 1467 c.c., con conseguente diritto alla restituzione della caparra confirmatoria;
16) che doveva ritenersi priva di effetto la comunicazione di recesso esercitata dai convenuti, essendo intervenuta quando il contratto ormai era già risolto di diritto.
Con comparsa di costituzione depositata in data 10.11.2020, e CP_1 Controparte_2 [...]
si costituivano in giudizio chiedendo il rigetto delle domande di parte attrice e, in via Controparte_3
riconvenzionale, che venissero accertati la legittimità del recesso esercitato e il diritto di trattenere la caparra. A fondamento delle proprie contestazioni e della domanda riconvenzionale svolta, i convenuti asserivano che: 1) contrariamente da quanto affermato da parte attrice, le trattative avevano sempre e solo riguardato la cessione delle quote sociali di e non l'acquisto dell'azienda, individuando CP_4
il corrispettivo, come da prassi, in considerazione dell'avviamento maturato negli anni precedenti da precisando di non essere mai stati coinvolti nelle valutazioni economiche effettuate dal CP_4
progetto della promittente acquirente, di cui avevano avuto conoscenza solo dopo il suo rifiuto a sottoscrivere gli atti definitivi in data 15.04.2020; 2) di avere, in particolare, ricevuto, in data
07.04.2020, pochi giorni prima della “dead line”, da una comunicazione a mezzo PEC, in cui si Pt_1
dava atto che, a seguito della situazione emergenziale che aveva colpito il Paese, “l'investimento che
avevamo in animo di effettuare è divenuto insostenibile con forte rischio per la nostra società di
entrare in fase di insolvenza non reversibile”; 3) di avere, quindi, risposto in data 09.04.2020,
ricordando a controparte di tutta la fase di trattative che era iniziata a giugno 2019 e degli accordi presi,
in forza dei quali era stata costretta, per far fronte all'impegno assunto, a licenziare tutto il personale e a pagina 6 di 17 smaltire le attrezzature e parte degli arredi presenti, oltre che le scorte di cibo, in modo da poter puntualmente cedere le quote sociali e consegnare i locali entro la data per la stipula del definitivo
(15.04.2020); 4) che, inoltre, la preoccupazione manifestata per gli ulteriori impedimenti alla apertura al pubblico appariva al momento dell'invio della missiva sproporzionata, visto i lavori di ristrutturazione che si sarebbero dovuti eseguire per almeno due mesi (ossia fino a metà giugno 2020) e le agevolazioni fiscali e finanziarie già annunciate dal Governo per far fronte all'emergenza sanitaria e alla crisi di liquidità; 5) di avere, peraltro, offerto a controparte uno sconto sul canone dell'anno 2020
pari a quattro mensilità e di averla invitata a comunicare data e luogo di stipula per la formalizzazione dell'accordo definitivo;
6) che, in data 15.04.2020, dichiarava che, alla luce del rifiuto dei Pt_1
convenuti di adeguare in buona fede le condizioni, anche economiche, assunte nel preliminare, erano venute meno le condizioni per dar corso al contratto definitivo e chiedeva la restituzione della caparra versata;
7) di avere risposto in data 17.04.2020 che non sussisteva alcuna causa liberatoria per Pt_1
rispetto alle obbligazioni assunte e di averla, quindi, invitata a dare esecuzione al preliminare;
8) di avere, pertanto, a fronte dell'ennesimo rifiuto di , esercitato il proprio diritto di recesso e Pt_1
trattenuto, ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c., la caparra di € 200.000,00; 9) che, alla luce di tale ricostruzione, non sussistevano i presupposti per una risoluzione per impossibilità sopravvenuta;
10)
che, peraltro, nel caso di specie, , alla data di stipula del preliminare, era ben consapevole Pt_1
dell'emergenza internazionale epidemiologica, con conseguente venire meno del requisito della
“imprevedibilità” al momento della conclusione del contratto, mancando anche i requisiti di
“assolutezza” e di “oggettività”, tenuto conto che l'asserita impossibilità non era tale da impedire la prestazione consistente nella sottoscrizione del contratto definitivo e nel pagamento del prezzo convenuto;
10) che, infine, erano insussistenti i presupposti per la risoluzione del preliminare per eccessiva onerosità sopravvenuta di cui all'art. 1467 c.c..
pagina 7 di 17 Il tribunale di Milano, Sezione Specializzata Impresa B, con sentenza n. 7004/2023, depositata il
12.09.2023, ha rigettato le domande di parte attrice e ha accolto la domanda svolta in via riconvenzionale di parte convenuta, condannando parte soccombente al pagamento delle spese di lite.
Contro tale pronuncia, ha proposto appello, chiedendo la riforma della sentenza sulla base dei Pt_1
seguenti motivi:
1) ERRONEITÀ DELLA SENTENZA LADDOVE I GIUDICI DI PRIMO GRADO HANNO AFFERMATO LA
PREVEDIBILITÀ DEGLI EFFETTI DELLA PANDEMIA COVID 19 SUL SETTORE DELLA RISTORAZIONE E
LA NOZIONE DI NORMALE ALEA D'IMPRESA, QUALE EVENTO CONOSCIBILE E PREVEDIBILE;

2) ERRONEITÀ DELLA SENTENZA LADDOVE I GIUDICI DI PRIME CURE HANNO TRAVISATO IL
MATERIALE ISTRUTTORIO IN ORDINE AL RIFIUTO DEI CEDENTI DI RINEGOZIARE IN BUONA FEDE I
TERMINI CONTRATTUALI;

3) ERRORE DI FATTO E DI DIRITTO NELLA QUALIFICAZIONE DELL'OPERAZIONE VOLUTA DALLE PARTI
ATTRAVERSO I CONTRATTI COLLEGATI;
ERRATA INDIVIDUAZIONE DELLA CAUSA DEI CONTRATTI E
DEGLI EFFETTI DELLA PERTURBAZIONE DOVUTA ALLA PANDEMIA;

4) ERRATA INTERPRETAZIONE E QUALIFICAZIONE DELLA DOMANDA RICONVENZIONALE E
VIOLAZIONE DEGLI ARTT. 112 E 183 C.P.C. IN ORDINE ALL'ACCOGLIMENTO DI UNA DOMANDA DI
RECESSO RINUNCIATA A FAVORE DELLA DOMANDA DI RISOLUZIONE.
e si sono costituiti nel giudizio di appello, CP_1 Controparte_2 Controparte_3
chiedendo il rigetto dell'impugnazione e la conferma della sentenza.
La Corte d'appello di Milano, ritenuta la causa matura per la decisione, ha fissato per la rimessione della causa al Collegio l'udienza del 19.03.2025, assegnando termini a ritroso per il deposito delle conclusioni, delle comparse conclusionali e delle memorie di replica. A tale udienza, a seguito di discussione, la causa è stata decisa nella camera di consiglio svoltasi all'esito.
pagina 8 di 17 MOTIVI DELLA DECISIONE

1. In via preliminare, la Corte ritiene che debba essere rigettata la eccezione di inammissibilità
dell'appello ex art. 342 c.p.c., avendo parte appellante indicato in maniera specifica, per ciascun capo della sentenza impugnata, le questioni di fatto e di diritto per le quali viene richiesta una riforma della pronuncia.

2. Ciò premesso, procedendo ad analizzare i singoli motivi di appello, la Corte ritiene opportuno esaminare unitamente il primo e il terzo motivo, aventi a oggetto quella parte della sentenza in cui i giudici di primo grado hanno affermato la prevedibilità della gravità dell'emergenza epidemiologica per COVID 19 al momento della conclusione del contratto preliminare stipulato tra le parti in data
20.02.2020, avendo specificatamente distinto tra operazione di cessione di quote e quella di cessione di azienda.
Secondo l'appellante tale decisione non sarebbe condivisibile, atteso che essa si porrebbe in termini antitetici a un dato notorio, rappresentato dal fatto che nessuno in Italia, alla data del 20.02.2020,
avrebbe mai potuto immaginare le conseguenze che ha avuto da un punto di vista economico finanziario la diffusione del COVID-19, presentando natura eccezionale e imprevedibile. Inoltre,
secondo l'appellante, non sarebbe condivisibile la qualificazione effettuata dal tribunale in ordine alla operazione posta in essere tra le parti, tenuto conto della causa in concreto perseguita.
Entrambi i motivi sono infondati.
La Corte ritiene, innanzitutto, del tutto condivisibile quanto affermato dai giudici di primo grado, i quali, proprio partendo dalla fattispecie concreta ed analizzando il regolamento contrattuale, la causa concreta del contratto e le modalità di determinazione del corrispettivo, hanno ritenuto che la prestazione contrattuale assunta con il contratto preliminare, concluso in data 20.02.2020, era esigibile pagina 9 di 17 alla data di conclusione del definitivo indicata nel 15.04.2020, non risultando compromesso l'interesse alla controprestazione dei promittenti venditori, con esclusione della fattispecie di cui all'art. 1463 c.c..
Rilevante a tale riguardo è la qualificazione del negozio come contratto di cessione e di acquisto di quote sociali, il cui corrispettivo era stato determinato sulla base del valore nominale delle quote sociali
(doc. 8 del fascicolo di primo grado di parte appellata), ovvero sull'avviamento commerciale di come risultato dal bilancio di cessione allegato, ex art. 3.3, al contratto preliminare, CP_4
subordinatamente alla conclusione di un nuovo contratto di locazione della durata di 15 anni tra
[...]
e che sarebbe, poi, stato ceduto a (doc. 1 del fascicolo di primo CP_3 CP_4 Pt_1
grado di parte appellante). Come correttamente evidenziato dal tribunale, alla luce dei principi espressi dalla Suprema Corte, la cessione delle quote di una società di capitali ha come oggetto immediato la partecipazione sociale e solo quale oggetto mediato la quota parte del patrimonio sociale che tale partecipazione rappresenta, con la conseguenza che le carenze o i vizi sopravvenuti possono giustificare il rifiuto del promissario acquirente alla stipula del contratto definitivo solo se il promittente cedente abbia fornito, a tale riguardo, specifiche garanzie contrattuali (cfr. Cass. ord.
18755/2022).
Nel caso di specie, risulta per tabulas che nessuna garanzia fosse mai stata fornita dai promittenti venditori in ordine alla consistenza del patrimonio sociale di o alla redditività delle quote, CP_4
fatta eccezione di quanto previsto all'art.

3.3 del contratto con riferimento alle eventuali passività
latenti dal bilancio di cessione riferibili a periodi o eventi anteriori alla data di sottoscrizione dell'atto notarile di cessione non risultanti dal bilancio.
In forza di tale distinzione, dunque, tra oggetto immediato e mediato, la Corte ritiene, in linea generale,
che sulla redditività delle quote societarie, su cui verte la cessione, non incida un evento straordinario come quello della pandemia, fatto salvo che sulla base di elementi specifici fosse stato provato che la società acquirente verteva, per tali fatti sopravvenuti e imprevedibili, non già in una situazione di pagina 10 di 17 contingente contrazione di fatturato o altri difficoltà, ma in una situazione che prevedibilmente inibiva le proiezioni verso il futuro, formulabili al momento della conclusione dell'accordo.
Nella fattispecie in questione, peraltro, parte appellante si è limitata ad affermare, senza specificatamente provare, che l'obbligo di assunzione degli estremi dei protocolli di sicurezza avrebbe comportato con certezza la perdita del 60% del fatturato della recettività del locale e,
conseguentemente, del 50% dei ricavi stimati nel proprio business plan, con prospettiva di perdita non solo della remunerazione del capitale, ma anche del capitale stesso.
Si osserva, inoltre, come correttamente evidenziato dal tribunale, che l'asserita disparità tra i ricavi previsti nel business plan indicati in € 665.000,00 per il rientro dell'investimento nel primo anno di vita dell'attività e quelli calcolati come possibili, invece, dal 1 giugno 2020 (data in cui ipoteticamente avrebbe riaperto l'attività) fino al giugno 2021 indicati tra € 280.000,00 ed € 320.000,00, si basa su calcoli e su una tempestività di rientro soggettivamente e unilateralmente fissati da parte appellante,
senza che sia stato allegato e provato come tale situazione emergenziale potesse effettivamente impattare e compromettere il valore delle quote sociali rispetto al prezzo stabilito. Tale tempestività,
peraltro, risulta in contrasto con la durata del contratto di locazione indicata in almeno 15 anni, al fine,
evidentemente, di avere un maggiore margine per rendere l'investimento proficuo.
Rilevante è, poi, la circostanza che il contratto preliminare sia stato sottoscritto in data 20.02.2020,
ossia circa un mese dopo la data in cui la Direzione Generale della Organizzazione Mondiale della
Sanità aveva dichiarato che il coronavirus rappresentava “una emergenza sanitaria pubblica di
interesse internazionale” e venti giorni dopo la data in cui il Consiglio dei Ministri italiano dichiarasse lo stato di emergenza in conseguenza del rischio sanitario connesso al coronavirus. Si rileva, inoltre,
che a fine gennaio in Asia (Cina) erano già stati adottati protocolli di lockdown totale, con conseguenza chiusura degli aeroporti europei ai voli che provenivano dalla Cina alla data del 31.01.2020.
Significativa è anche la circostanza che, dopo la sottoscrizione del contratto preliminare e precisamente pagina 11 di 17 in data 9.03.2020, data in cui è stato dichiarato il primo lock down concernente la Regione Lombardia,
successivamente a che erano già state proclamate alcune zone rosse nella zona della Bassa lodigiana (in data 22.02.2020) ed erano stati già emanati due Decreti della Presidenza del Consiglio dei ministri, con cui era stata disposta la chiusura delle scuole, parte appellante aveva sollecitato i venditori all'espletamento di tutte le concordate operazioni prodromiche al closing, che consistevano nel licenziamento del personale dipendente, nello smaltimento delle attrezzature e delle scorte dei magazzini, facendo venire meno, così, per la promittente venditrice la possibilità di poter proseguire l'attività e facendo confidare la controparte nella effettiva conclusione del contratto definitivo alle date prefissate. Indicativa è, infine, la circostanza che, solo a distanza di circa un mese, in data 7 aprile
2020, parte appellante aveva manifestato la volontà contraria di sciogliersi dai vincoli contrattuali (doc.
8 del fascicolo di primo grado di parte appellante), così come ribadito anche nella lettera inviata in data
22.04.2020, in cui veniva fatto riferimento alla assoluta incertezza della durata delle limitazioni e sui tempi delle restrizioni in atto e delle conseguenti ricadute economiche sulla futura attività sociale (doc.
12 del fascicolo di primo grado di parte appellante).
La Corte ritiene, poi, corretta anche la decisione dei giudici di prime cure di procedere a un'analisi della causa in concreto del contratto, dovendosi ritenere, alla luce dei documenti in atti e dei testi escussi nel giudizio di primo grado, che, nel caso di specie, non risulta provato che l'obiettivo perseguito da parte dei promittenti acquirenti, che era quello di attuare un particolare progetto di ristorazione innovativa con il marchio “ALDENTE”, prevalentemente destinato a fruitori nella pausa pranzo lavorativa, fosse stato effettivamente esplicitato alle controparti, rimanendo confinato nella sfera interna di . Al riguardo è irrilevante il capitolo n. 1 indicato da parte appellante nelle Pt_1
memorie istruttorie così come richiamate in sede di precisazione delle conclusioni, atteso che esso è
inammissibile, in quanto del tutto generico, in difetto di ogni specifico riferimento temporale e di luogo. Inoltre, dalla istruttoria svolta nel giudizio di primo grado, non risultano provati né che il
business plan, redatto sulla base dei costi/ricavi concernenti un diverso locale gestito dall'appellante in pagina 12 di 17 Milano, via Broletto, 26, fosse mai stato condiviso tra le parti, né, tanto meno, che i costi di ristrutturazione dell'immobile, senza opere murarie, fossero mai stati quantificati e comunicati a controparte prima della stipula del definitivo, atteso che i sopralluoghi in loco si erano svolti successivamente al 20.02.2020.

3. Oggetto, poi, del secondo motivo di appello è quella parte della sentenza in cui il tribunale ha ritenuto che erano stati i promissari venditori, con il loro comportamento, a impedire la conclusione del contratto definitivo.
Secondo l'appellante tale decisione non sarebbe condivisibile, atteso che avrebbe, invece, chiesto più
volte, senza successo, di poter rinegoziare o posticipare gli effetti del contratto definitivo.
Tale motivo è infondato.
La Corte ritiene che quanto asserito da parte appellante sia privo di riscontro probatorio, atteso che alla luce delle prove testimoniali espletate nel giudizio di primo grado e dalla documentazione depositata, si evince che, nonostante i tentativi di parte appellata di venire incontro a parte appellante, anche attraverso il mancato pagamento di alcuni canoni di locazione, che riguardavano, comunque un diverso rapporto, parte appellante non è voluta giungere concretamente ad alcuna soluzione volta alla conclusione del contratto definitivo. Si evidenzia, infatti, che a fronte della proposta di parte appellata di scontare 4 mensilità del canone di locazione per l'anno 2020 (doc. 9 del fascicolo di primo grado di parte appellante), parte appellante è stata inamovibile nel ritenere che fossero venute meno le condizioni per la stipula del contratto definitivo (doc. 10 del fascicolo di primo grado di parte appellante), chiedendo la restituzione della caparra, senza lasciare alcun spazio per la negoziazione.

4. Oggetto del quarto motivo di appello è, infine, quella parte della sentenza in cui il tribunale, in accoglimento della domanda riconvenzionale svolta, ha ritenuto irrilevante l'asserita modifica pagina 13 di 17 effettuata da parte appellata nella prima memoria istruttoria e ha accolto la domanda volta ad accertare la legittimità del recesso con diritto alla ritenzione della caparra.
Secondo l'appellante tale decisione non sarebbe condivisibile, atteso che nelle conclusioni indicate nella prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. parte convenuta aveva modificato la domanda riconvenzionale svolta in sede di comparsa di costituzione e risposta (“In via riconvenzionale, previo
accertamento dell'inadempimento di dichiarare la legittimità del diritto di recesso del Parte_1
contratto preliminare stipulato in data 20 febbraio 2020 da parte dei signori e CP_1 CP_2
e e, per l'effetto, dichiarare la legittimità del diritto di ritenzione della
[...] Controparte_3
caparra da parte degli stessi”) in quella di risoluzione e di risarcimento del danno (“In via
riconvenzionale, accertato l'inadempimento di dichiarare risolto il contratto preliminare Parte_1
stipulato in data 20 febbraio 2020 e, per l'effetto, condannare l'attrice al risarcimento dei danni subiti
dai signori e , nonché dalla in misura CP_1 Controparte_2 Controparte_3
corrispondente all'importo della caparra già versata e dichiarare la legittimità della ritenzione della
caparra stessa”), peraltro, non oggetto di alcuna prova, rinunciando così alla domanda di accertamento del recesso.
Tale motivo è infondato.
La Corte ritiene, conformemente a quanto rilevato dai giudici di primo grado, che, in caso di pattuizione di una caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385 c.c., la parte in bonis al fine di ottenere il ristoro del pregiudizio subito, può scegliere tra due rimedi: 1) recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta, avvalendosi dell'istituto che è quello di liquidare preventivamente e convenzionalmente i danni subiti, provocando l'estinzione ex lege del contratto;
2) chiedere la risoluzione giudiziale del contratto ex art. 1453 e il risarcimento dei danni che ne conseguono e che devono essere provati ex art. 1223 c.c.
pagina 14 di 17 In ordine al rapporto tra i due rimedi, la Cassazione, a Sezioni Unite, con la sentenza n. 553/2009, ha affermato che, se il recesso è non altro che una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto che presuppone l'inadempimento della controparte, le questioni rilevanti da esaminare, sotto un profilo normativo, non sono tanto quelle tra il recesso stesso e le varie forme di risoluzione, quanto quella, pur collegata, tra azione di risarcimento ordinaria e domanda di ritenzione della caparra. A tale riguardo, è
stato condivisibilmente affermato che l'unica ragione per cui il contraente incolpevole (oltre che di buon senso) possa preferire la meno pervia strada della risoluzione alla più agevole manifestazione della volontà di recesso è evidentemente volta al proposito di conseguire un risarcimento (che egli auspica) maggiore rispetto all'importo della caparra (o del suo doppio). Se un'alternativa si pone, allora,
per la parte non inadempiente, questa non è tanto limitata ad una scelta (in realtà, del tutto fungibile
quoad effecta) tra recesso e risoluzione, ma si estende necessariamente a quella tra l'incamerare la caparra (o il suo doppio), così ponendo fine alla vicenda negoziale, e l'instaurare un apposito giudizio per conseguire una più cospicua locupletazione, un più pingue risarcimento, una più congrua quantificazione di danni dei quali egli si riserva (fondatamente) di offrire la prova. Le Sezioni Unite
hanno evidenziato che le apparenti problematiche afferenti ai rapporti tra le domande di risoluzione e di recesso non hanno, in realtà, al di là di aspetti formalistico/speculativi, autonoma rilevanza giuridica sostanziale: una domanda (principale) di risoluzione contrattuale correlata ad una richiesta risarcitoria contenuta nei limiti della caparra, oltre ad avere una rilevanza pressoché solo teorica (non si capisce perché adire il giudice, potendo la parte stessa determinare l'effetto risolutorio in sede stragiudiziale,
mentre diverso potrebbe risultare l'approccio in ipotesi di domanda riconvenzionale), non è altro che una domanda di accertamento dell'avvenuto recesso (e della conseguente risoluzione legale del contratto); una domanda di risoluzione avanzata senza il corredo di una ulteriore richiesta risarcitoria,
rapportata o meno all'entità della caparra, avrà il solo scopo di caducare in via giudiziale il contratto senza ulteriori conseguenze economiche per la parte inadempiente (il che potrà accadere nell'ipotesi -
invero assai rara - in cui la parte adempiente abbia il solo scopo di rendere definitivo l'accertamento pagina 15 di 17 della caducazione degli effetti del contratto, ma non voglia incamerare, per motivi di etica personale, la caparra ricevuta poiché, a seguito del primo inadempimento, egli ha potuto successivamente concludere un più lucroso affare e non intende ulteriormente speculare sulla vicenda), senza che, nel corso del giudizio, sia lecito introdurre complementari domande "risarcitorie" collegate (che risulterebbero del tutto nuove e pertanto inammissibili).
La Corte ritiene che sia proprio questa la situazione che si è verificata nel caso di specie, in cui gli odierni appellati, dopo avere svolto una domanda volta ad accertare la legittimità del recesso e la legittimità della ritenzione della caparra, nella prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., hanno apparentemente mutato tale domanda chiedendo che venisse dichiarato risolto il contratto preliminare e, per l'effetto, che controparte fosse condannata al risarcimento dei danni subiti “in misura
corrispondente all'importo della caparra già versata e dichiarare la legittimità della ritenzione della
caparra”.
Alla luce dei principi espressi dalla Suprema Corte nella pronuncia sopra richiamata, infatti, è evidente,
come correttamente rilevato anche dai giudici di primo grado, che la limitazione della quantificazione dei danni all'importo della caparra e l'espressa e inequivoca richiesta di accertamento della legittimità
della ritenzione della caparra comportano che debba escludersi che la volontà in capo agli odierni appellati fosse volta a convertire la domanda originaria in una domanda risarcitoria volta ad accertare il maggior danno subito rispetto a quanto contrattualmente stabilito tra le parti.
Si rileva, peraltro, che, ai fini dell'individuazione di quale sia l'effettiva volontà della parte processuale in ordine alle domande svolte, rileva anche quanto affermato dai convenuti, odierni appellati, a fondamento della loro domanda riconvenzionale nei successivi atti e, in particolare, nella memoria ex
art. 183, comma 6, n. 3, c.p.c. e in sede di precisazione delle conclusioni, in cui hanno insistito nella volontà di recedere dal contratto con diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria, secondo la sua funzione propria di liquidazione anticipata del risarcimento del danno.
pagina 16 di 17 5. Le spese di lite del presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo, vengono poste ex art. 91 c.p.c. a carico di quale parte soccombente, avuto riguardo della natura della causa, delle CP_5
questioni affrontate e del valore della controversia (€ 200.000,00), applicando i parametri medi per la fase di studio, quella introduttiva e quella decisionale dello scaglione di riferimento “da 52.001 a €
260.000”, ex DM 147/2022, dovendosi escludere la fase istruttoria e di trattazione, non svolta nel presente giudizio.

6. In conformità del disposto dell'art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. n. 115/2002, inserito dall'art.1,
comma 17, L. 228/12, va dichiarata la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte appellante del doppio del contributo unificato previsto dal testo unico delle spese di giustizia in caso di inammissibilità o rigetto integrale delle impugnazioni.


P.Q.M.


La Corte d'appello di Milano, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

- condanna al pagamento in favore di e Parte_1 CP_1 Controparte_2 [...]
delle spese di lite, che sono liquidate in complessivi € 9.991,00 per compensi, Controparte_3
oltre spese generali determinate nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge;

- dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte di del doppio del CP_5
contributo unificato previsto dal testo unico delle spese di giustizia, all'art. 13, comma 1 quater,
DPR n. 115/2002, in caso di inammissibilità o rigetto integrale delle impugnazioni.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio del 19.03.2025
Il Consigliere Estensore Il Presidente
Elisa Fazzini Giuseppe Ondei
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