REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
Sezione VI civile
La Corte di appello di Napoli, sez. VI civile, così composta:
dott.ssa Assunta d'Amore Presidente
dott. Giorgio Sensale consigliere dott. Francesco Notaro consigliere rel. est.
SENTENZA
nella causa recante il numero di ruolo 554/2021, avente ad oggetto appello avverso la sentenza n. 7877/2020, pubblicata il 21.11.2020, del tribunale di
Napoli, sez. VI
TRA
(c.f. ), residente in [...] C.F._1
Kennedy n. 73, rappresentato e difeso in virtù di mandato in calce, dall'avv.
Annunziata Supino (c.f. ), presso il cui studio C.F._2
elettivamente domicilia in Napoli al Viale Gramsci n. 19
Appellante
E
sito in Napoli al V.le Kennedy Controparte_1
n. 73/89 (c.f. ), in persona del legale rappresentante p.t., avv. P.IVA_1 [...]
rappresentato e difeso dall'avv. Lara Fanfarillo (c.f. CP_2
), giusta procura a margine dell'atto di citazione di I C.F._3
grado, elett.te dom.to presso il suo studio in Napoli al Viale Gramsci n. 26
Appellato
1 Conclusioni
All'udienza del 13.3.2025, trattata con le modalità previste dall'art. 127 ter c.p.c., le parti hanno concluso come da relative note.
Motivi della decisione
A – Giudizio di primo grado
A.a.) Le domande delle parti sono così riassunte nel provvedimento impugnato:
< Controparte_1 siti in Napoli al Viale Kennedy n. 73/89 ha assunto che il condomino
[...]
, proprietario dell'unità immobiliare sita all'ultimo piano della scala B Parte_1 del civico 73, aveva eseguito, senza le necessarie preventive autorizzazioni, lavori di ampliamento del suo immobile sul lastrico di copertura arrecando, nel CP_3 corso degli stessi, danni sia per immissione diretta delle acque scure provenienti dal suo immobile direttamente nella condotta condominiale, che per infiltrazioni interessanti la sottostante unità immobiliare di proprietà del . CP_1 CP_4
Ha riferito che, per effetto dell'ampliamento dell'immobile del convenuto, era stato impedito l'accesso alla condotta fecale condominiale, necessario per poter eseguire interventi di manutenzione e riparazione della stessa, e che era pertanto diventato necessario ricorrere ad un mezzo elevatore esterno per provvedervi, con considerevole aggravio di spese.
Ha, quindi, aggiunto che il manufatto abusivo realizzato sul terrazzo di copertura condominiale aveva determinato un aumento di volumetria dell'immobile del il quale comportava l'obbligo di versamento di un'indennità di CP_1 Pt_1 sopraelevazione ai condomini del fabbricato, nonché l'obbligo di procedere alla variazione delle tabelle millesimali, con imputazione di maggiori spese a carico del convenuto.
Ritenendo che fosse diritto del quello di ottenere la demolizione del CP_1 manufatto abusivo, realizzato in dispregio alle previsioni di cui agli artt. 6) ed 8) del regolamento condominiale, i quali vietano la sopraelevazione e l'occupazione, anche temporanea, dei lastrici, nonché che i lavori sarebbero stati intrapresi in violazione della previsione di cui all'art. 1120, I comma, c.c., il quale impone il previo rilascio
2 di autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale, ha concluso nei termini in epigrafe indicati.
Si è costituito il convenuto con comparsa tempestivamente depositata il
30.06.2015 assumendo di aver eseguito i lavori di demolizione e ricostruzione a parità di volume dell'unità immobiliare, nonché di demolizione e ricostruzione dell'ampliamento - sanato con disposizione dirigenziale di condono - previo rilascio delle autorizzazioni necessarie, integrate dal permesso di costruire P.E. 424/2011
DISP. Dirig. n. 222 del 15.05.2012, mai annullato in autotutela dall'amministrazione.
Ha, pertanto, negato che fosse stata realizzata alcuna opera abusiva, aggiungendo di aver sottoposto la struttura sottostante esclusivamente a carichi verticali, compensati in parte dalla rimozione della struttura preesistente ed in parte dall'alleggerimento del solaio di calpestio.
In ordine ai danni lamentati dal , ha assunto che gli stessi non CP_1 deriverebbero dall'immobile di sua proprietà, contestando sia di aver apportato alcuna modifica agli impianti idrici condominiali, con immissione di acque scure nella condotta condominiale, che di aver reso difficoltoso l'accesso alla fecale condominiale, raggiungibile dal terrazzo di proprietà del vicino Cinquegrana.
Ha, infine, eccepito la prescrizione delle domande volte alla corresponsione di una indennità di sopraelevazione ed al rifacimento delle tabelle millesimali, per avvenuto decorso del termine di dieci anni decorrenti dal momento in [c]ui si era verificata la sopraelevazione, avendo acquistato l'immobile nel 2000 ed avendo concluso i lavori di ampliamento nel 2003>>.
Instaurato il contradditorio ed espletate le operazioni di consulenza, la causa veniva riservata in decisione e poi rimessa sul ruolo per consentire alle parti di dedurre in ordine alla natura contrattuale o meno del regolamento di condominio e alla legittimazione del condominio a richiedere l'indennità di cui all'art. 1127
c.c. e, infine, verificate le difese delle parti in proposito, veniva nuovamente riservata in decisione.
A.b.) Il tribunale adito così statuiva:
<<a) accoglie la domanda formulata dal attore e, per l'effetto, ordina CP_1
a l'immediato abbattimento dei corpi di fabbrica, indicati come “corpo Parte_1
3 2” e “corpo 3”, graficamente individuati nella tavola 5 riportata nelle pagine 26 ed 81 della relazione peritale dell'ing. del 10.03.2019 e meglio Persona_1 descritti nelle successive pagine 83 ed 84 della suddetta relazione, da intendersi integralmente richiamate e trascritte;

b) rigetta le domande di ripristino della condotta delle acque grigie e dello sfiato della colonna fecale condominiale;

c) condanna il convenuto al pagamento, in favore del Parte_1 [...] sito in Napoli al Viale Kennedy n. 73/89, in persona Controparte_1 dell'Amministratore pro tempore, delle spese del presente giudizio, che si liquidano in misura pari ad € 320,00 per spese vive ed € 7.764,00 per compensi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, C.P.A. ed I.V.A., come per legge, con distrazione in favore dell'Avv. Lara Fanfarillo ex art. 93 c.p.c.;
d) pone definitivamente a carico del convenuto le spese di Parte_1
C.T.U.>>.
Il primo giudice, per quel che ancora rileva, considerati i motivi di impugnazione, a) dopo aver accertato che la sopraelevazione era stata realizzata su lastrico solare di proprietà esclusiva, con funzione di copertura e protezione delle unità immobiliari sottostanti e b) dopo aver osservato che il regolamento condominiale predisposto dall'originario costruttore del fabbricato vieta sia l'occupazione dei lastrici e dei terrazzi di proprietà sia la sopraelevazione, a qualsiasi fine destinata, a vantaggio sia dell'aspetto del fabbricato, ovvero della
conservazione del suo originario prospetto, che delle singole unità immobiliari
sottostanti, le quali avrebbero potuto essere private di aria e luce, c) premessi richiami giurisprudenziali alla servitus altius non tollendi gravante su un immobile ubicato nello stabile condominiale, così testualmente argomentava:
< dell'unità immobiliare di proprietà del convenuto, stipulato per Notaio
[...] di Napoli in data 30.11.2000, rep. 16253, racc. 5307, va rimarcato che Persona_2 nello stesso è stato richiamato il regolamento di condominio per Notaio Persona_3
[..
[...] di Roccarainola, registrato a Nola il 09.07.1995 al n. 1351.
[...]
L'acquirente, all'art. 2 del contratto, dichiarò “di ben conoscere ed accettare” il predetto regolamento, acquistando l'immobile di sua proprietà esclusiva con le corrispondenti servitù attive e “con quanto più specificamente indicato nei titoli di provenienza e nel regolamento di condominio”.
In ordine alla provenienza del cespite, all'art. 9 del contratto è indicato che, con atto per Notaio di Napoli del 18.11.1960, registrato in Napoli il Persona_4
29.11.1960 al n. 12207, Mod. I e trascritto in Napoli in data 01.12.1960 ai nn.
42702/30728 la “Società Immobiliare Domitiana S.I.D. S.p.A.” acquistò la piena proprietà del terreno sul quale sorge il fabbricato.
Tale società, con successivo atto di compravendita per Notaio di Persona_3
Roccarainola del 26.07.1996, registrato a Nola il 12.08.1996 al n. 1310 e trascritto in
Napoli il 05.08.1996 ai nn. 15182/10373 vendette a la piena Persona_5 proprietà dell'immobile sito al quinto piano, scala B, identificato in catasto alla sez.
CHI, foglio 7, p.lla 216, sub. 31.
L'immobile condominiale, sempre secondo quanto indicato nell'atto di acquisto per Notaio del 30.11.2000, era stato realizzato in forza di concessione Persona_2 edilizia n. 1106, rilasciata dal Comune di Napoli in data 12.12.1960. Come si evince dalla lettura della relazione peritale il predetto fabbricato venne ultimato nel 1964 dalla società acquirente del terreno. Venne, in seguito, presentata presso il Comune di Napoli il 10.06.1986 domanda di concessione in sanatoria avente n. 197804 Mod.
47/85-A, 47/85-R e 47/85-D per diverse realizzazioni delle parti condominiali.
Risulta, quindi, provato che il regolamento di condominio fu predisposto dalla società costruttrice del fabbricato prima della vendita del cespite al dante causa del convenuto e che lo stesso sia stato richiamato negli atti di acquisto dei successivi proprietari del bene ed espressamente accettato dal convenuto al momento dell'acquisto dell'appartamento attualmente di sua proprietà.
Ne consegue che, indipendentemente dalla prova dell'avvenuta trascrizione del regolamento di condominio, idonea a rendere opponibile ai terzi la costituita servitù,
è in forza del richiamo espresso operato negli atti di acquisto che le limitazioni convenzionali della proprietà sono state accettate dall'acquirente>>.
Conseguentemente il tribunale, preso atto dei due distinti interventi edificatori realizzati dal convenuto sulla terrazza di proprietà esclusiva, i quali hanno reso
5 l'originaria unità immobiliare del convenuto, dell'estensione di 20,06 mq,
dell'attuale ampiezza di 77,82 mq, accoglieva la domanda sul presupposto della violazione del divieto di sopraelevazione, contrattualmente stabilito dagli artt. 6 e
8 del regolamento condominiale e accettato dallo stesso convenuto,
indipendentemente dalla legittimità urbanistica ed edilizia di quanto realizzato, e ne ordinava l'abbattimento, rimanendo assorbite le altre domande formulate solo
in via gradata nel caso di mancato accoglimento delle domande principali, tese
al versamento dell'indennità di sopraelevazione in favore di condomini ed alla
corresponsione della variazione delle quote condominiali dovute dal momento
delle modifiche apportate, e rigettando le domande di ripristino del
funzionamento […] dello sfiato della colonna fecale condominiale e della
condotta delle acque grigie.
B – Giudizio d'appello
B.a.) Avverso detta pronuncia proponeva appello , da intendersi Parte_1
qui ritrascritto e alla cui integrale lettura si rimanda quale parte espressa della
presente decisione, sulla base di motivi così intitolati:
“I) – Error in iudicando e procedendo, con riferimento alla natura del
regolamento condominiale dedotto in giudizio”, posto che il regolamento predisposto dal costruttore non era stato né trascritto nei pubblici registri immobiliari, né materialmente allegato a tutte le compravendite delle unità
immobiliari in condominio concluse dallo stesso costruttore con i primi acquirenti, sicché era da escludersi la sua natura contrattuale e,
conseguentemente, la sua opponibilità alla generalità degli aventi causa dal primo acquirente, postulando la stessa la trascrizione delle specifiche clausole limitative dei diritti e la relativa menzione nella nota allegata;

6 “II – Error in iudicando e procedendo, sulla interpretazione degli artt. 6 e 8
del regolamento di condominio”, posto che, laddove fosse riconosciuta la natura contrattuale del regolamento in questione, l'interpretazione delle sue disposizioni non poteva prescindere dalla finalità per cui erano state predisposte, ossia di evitare di arrecare pregiudizio architettonico al fabbricato ovvero di apportare una
deminutio alla luce e all'area dei piani sottostanti, situazioni che, come accertato dall'elaborato peritale, nella specie non si erano verificate.
L'appellante, previa richiesta ex art. 283 c.p.c., ha così concluso:
< dedotto in giudizio e, per l'effetto,
- riformare la sentenza n. 7877/2020, nella parte in cui ordina al sig. Parte_1
l'immediato abbattimento dei corpi di fabbrica, indicati come corpo 2 e 3, meglio individuati nella relazione peritale del CTU ing. ; Persona_1
- accertare e dichiarare la mancata violazione degli artt. 6 e 8 del regolamento condominiale dedotto in giudizio e, per l'effetto,
- riformare la sentenza n. 7877/2020, nella parte in cui ordina al sig. Parte_1
l'immediato abbattimento dei corpi di fabbrica, indicati come corpo 2 e 3, meglio individuati nella relazione peritale del CTU ing. ; Persona_1 in ogni caso:
- revocare la condanna al pagamento delle spese di giudizio nonché di C.T.U.;
- condannare parte appellata al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio, da quantificarsi ai sensi del D. M. 55/2014 e da attribuirsi in distrazione;

- condannare parte appellata all'integrale pagamento delle spese di CTU>>.
B.b.) Si costituiva il condominio appellato, che resisteva all'impugnazione,
concludendo, previo rigetto dell'istanza di sospensiva, ritenuta inammissibile,
improcedibile e infondata, per il rigetto dell'appello, con condanna dell'appellante al pagamento delle spese di lite.
B.c.) La causa, sospesa l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata,
all'udienza indicata in epigrafe, trattata con le modalità previste dall'art. 127 ter 7 c.p.c., veniva riservata in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
nel testo applicabile ratione temporis di gg. 45 + 20.
C – Analisi dei motivi di appello
Tanto premesso, il nucleo dell'atto di appello, fondato su una duplice articolazione dei motivi che possono essere esaminati congiuntamente, in quanto reciprocamente intrecciati e compendiato nel richiamo alle pronunce della
Suprema Corte nn. 17493/2014 e 6769/2018, risiede essenzialmente nella negazione dell'effettiva natura contrattuale al regolamento condominiale che imponga il divieto di sopraelevazione, dal momento che siffatto divieto non risulta da una volontà espressamente e chiaramente manifestata in forma contrattuale e da un atto debitamente trascritto.
C.a.) Per le ragioni e nei termini che seguono l'appello è fondato e, di conseguenza, va accolto.
Poiché la validità e l'efficacia delle clausole del regolamento condominiale in questione attengono agli elementi costitutivi del diritto oggetto della domanda giudiziale, integrando la loro negazione una mera difesa, come tale non subordinata alla tempestiva allegazione della parte interessata, appare utile, in primo luogo, effettuare delle opportune precisazioni in diritto.
C.a.i.) Il regolamento di condominio contrattuale è, in genere, predisposto dal costruttore e allegato ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari ovvero formato con il consenso unanime di tutti i condomini. La sua natura contrattuale fa sì che, oltre a disciplinare l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, nonché il decoro dell'edificio e l'amministrazione, può porre delle limitazioni ai diritti soggettivi di ciascun condomino sulla porzione di sua proprietà esclusiva o su quella comune ovvero attribuire diritti maggiori rispetto
8 ad altri condomini, fatto salvo quelli qualificati come inderogabili dalle disposizioni dell'art. 1138 c.c. e dell'art. 72 disp. att. c.c..
Per evitare ogni equivoco, i divieti e i limiti devono risultare da espressioni chiare, avuto riguardo, più che alla clausola in sé, alle attività e ai correlati pregiudizi che la previsione regolamentare intende impedire, consentendo, in tal modo, di apprezzare se la compromissione delle facoltà inerenti allo statuto proprietario corrisponda ad un interesse meritevole di tutela (Cass. sez. VI-II,
ord., 11.9.2014, n. 19229; Cass. sez. II, 20.10.2016, n. 21307).
Inoltre, le clausole di natura contrattuale, a differenza di quelle di natura regolamentare, possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini,
e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, e con le medesime modalità utilizzate per la loro costituzione ovvero la forma scritta, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale (Cass. SU n. 943/1999; Cass. sez.
II, 29.12.2004, n. 24146).
A ciò va aggiunto che, in merito all'opponibilità delle clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale agli acquirenti dei singoli appartamenti, di recente si è registrato un mutamento dell'indirizzo giurisprudenziale.
Infatti, ad un risalente orientamento che riteneva che le suddette clausole fossero vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora,
indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si fosse fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – doveva ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (Cass. sez. II, 3.7.2003, n. 10523; Cass. sez. II,
31.7.2009, n. 17886; Cass. sez. II, 11.2.2022, n. 4529), se n'è contrapposto un
9 altro, ad avviso del quale occorre che le clausole limitative siano redatte in base ad una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale, che consiste in una
relatio perfecta attuata mediante la riproduzione delle suddette clausole all'interno dell'atto di acquisto della proprietà individuale, non essendo sufficiente, per contro, il mero rinvio al regolamento stesso (Cass. sez. II,
31.7.2014, n. 17493; Cass. sez. II, 9.8.2022, n. 24526).
Il recente indirizzo giurisprudenziale, a cui intende aderire questo collegio,
appare giustificato dalla considerazione secondo cui la previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, comportante restrizioni alle facoltà
inerenti al godimento della proprietà esclusiva, va ricondotta alla categoria delle servitù atipiche. Ne consegue che essa deve essere approvata mediante espressione di una volontà contrattuale e, quindi, con il consenso di tutti i condomini, mentre la sua opponibilità ai terzi acquirenti, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, deve essere regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l'indicazione in apposita nota, distinta da quella dell'atto di acquisto (in forza dell'art. 17, comma 3, della legge 27 febbraio 1985, n. 52),
delle specifiche clausole limitative, ex art. 2659 c.c., comma 1, n. 2, e art. 2665
c.c., non essendo, invece, sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale (Cass. n. 17493/2014 cit.; vds, altresì, la disaminata operata ancor
più di recente da Cass. n. 15341/2025).
Pertanto, dalla nota di trascrizione deve risultare non solo l'atto in forza del quale si domanda la trascrizione, ma anche il mutamento giuridico, oggetto precipuo della trascrizione stessa, che quell'atto produce in relazione al bene.
Ciò in quanto, con la creazione del condominio per effetto della prima
10 alienazione, la servitù è costituita a favore e contro il primo immobile di proprietà
singola, da un lato, e a favore e contro i restanti fondi ancora invenduti, dall'altro,
e così via finché con l'ultima vendita ciascuna unità singola diviene servente e dominante verso ognuna delle altre.
Nello specifico, i giudici di legittimità, con la pronuncia n. 6769 del 19.3.2018,
hanno chiarito che:
< dell'art. 2645 c.c., il regolamento di condominio in sé, quanto le eventuali convenzioni costitutive di servitù che siano documentalmente inserite nel testo di esso. Ove si tratti di clausole limitative inserite nel regolamento predisposto dal costruttore venditore, originario unico proprietario dell'edificio, con le note di trascrizione del primo atto di acquisto di un'unità immobiliare ivi compresa e del vincolo reale reciproco, si determina l'opponibilità di quelle servitù, menzionandovi tutte le distinte unità immobiliari, ovvero ciascuno dei reciproci fondi dominante e servente. All'atto dell'alienazione delle ulteriori unità immobiliari, il regolamento andrà ogni volta richiamato o allegato e dovrà eseguirsi ulteriore trascrizione per le servitù che man mano vengono all'esistenza, fino all'esaurimento del frazionamento della proprietà originariamente comune.
In assenza di trascrizione, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscano i limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono altrimenti soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d'acquisto. In mancanza, cioè, della certezza legale della conoscenza della servitù da parte del terzo acquirente, derivante dalla trascrizione dell'atto costitutivo, occorre verificare la certezza reale della conoscenza di tale vincolo reciproco, certezza reale che si consegue unicamente mediante la precisa indicazione dello ius in re aliena gravante sull'immobile oggetto del contratto.>> (corsivi e sottolineatura aggiunti).
Questo indirizzo è stato ribadito nella recente pronuncia n. 24526/2022,
innanzi menzionata, dove è stato aggiunto che <in assenza di trascrizione, può
essere sufficiente anche il solo contenuto dell'atto di vendita, ma alla duplice 11 condizione che: a) esso sia corredato della specifica indicazione delle clausole
impositive della servitù, essendo del tutto insufficiente, come s'è detto supra al
par. 6.2., il mero rinvio al regolamento condominiale;
e b) dette clausole siano
ripetute nei successivi atti di trasferimento, poiché diversamente torna ad
operare il limite dell'art. 1372 c.c. Non senza precisare, però, che in tal modo,
atteso che il richiamo alla servitù diviene parte integrante di ogni titolo
d'acquisto della proprietà (dal primo ai successivi), tecnicamente non si può
parlare di opponibilità della servitù, bensì dell'iterazione della sua preesistenza
negli atti traslativi del medesimo bene immobile.>> (sottolineatura sempre aggiunta).
C.b.) Ciò evidenziato, il regolamento prodotto dal non fornisce CP_1
prova del rispetto dei citati crismi (registrazione, trascrizione, specifico richiamo nell'atto di compravendita), con la conseguenza che eventuali limiti ai diritti e alle facoltà concernenti le singole proprietà esclusive non sono opponibili all'odierno appellante.
C.b.i.) Sulla base della documentazione prodotta dalle parti, il regolamento condominiale predisposto dalla Società Immobiliare Domitiana – S.I.D. S.p.A.,
costruttrice del fabbricato in condominio in questione, e depositato dalla medesima il 29 giugno 1995 presso il notaio (rep. n. 9634, racc. Persona_3
748), non risulta, infatti, trascritto nei pubblici registri immobiliari, né le eventuali clausole limitative dei diritti in esso inserite appaiono menzionate nell'apposita nota di trascrizione.
Inoltre, generano dubbi le peculiari modalità attraverso cui è avvenuta la sua approvazione, dal momento che il regolamento appare sì predisposto dal costruttore del fabbricato, ma successivamente all'intervenuto acquisto degli
12 immobili siti nel condominio e alla susseguente acquisizione della relativa qualità
di condomino, come desumibile dalla circostanza che il suo deposito presso il notaio è stato effettuato dall'amministratore unico e legale Per_3
rappresentante della società costruttrice, dott. per effetto di Persona_6
procura speciale conferita dai singoli acquirenti nei vari atti di compravendita che erano stati già conclusi.
A ciò va aggiunto che, tra i soggetti che hanno rilasciato la menzionata procura speciale, non figura il primo acquirente dell'immobile in questione (
[...]
), dal momento che il suo atto di acquisto è successivo (atto di Per_5
compravendita per notaio del 26 luglio 1996) al deposito del Persona_3
regolamento condominiale che, come detto, è avvenuto il 29 giugno 1995, sicché,
in virtù degli enunciati principi giurisprudenziali, neppure nei suoi confronti erano da ritenersi opponibili le clausole incidenti sul suo diritto di proprietà
esclusiva.
C.b.ii.) Il regolamento prodotto dal non appare neppure allegato CP_1
materialmente all'atto di compravendita dell'appartamento dell'appellante per notaio del 30.11.2000, né, per quel che maggiormente conta seguendo Persona_2
le coordinate tracciate in precedenza, quest'ultimo presenta espresso richiamo delle clausole limitative del diritto di proprietà del condomino, ma all'art. 2, nel definire l'oggetto della compravendita, rimanda unicamente a “quanto indicato
nell'atto per Notaio di Roccarainola in data 26 luglio 1996 Persona_3
meglio indicato nel successivo articolo 9) e regolamento di condominio che la
parte acquirente dichiara di ben conoscere ed accettare ed ai quali si fa
riferimento per la migliore individuazione dell'oggetto della presente
compravendita”, specificando che “il richiamato regolamento di condominio è
13 stato depositato fra gli atti del Notaio di Roccarainola, giusta Persona_3
verbale in data 29 giugno 1995, registrato a Nola in data 9 luglio 1995 al n.
1351”, senza nulla aggiungere circa un chiaro riferimento alla servitus altius non
tollendi.
Dunque, l'espresso richiamo degli stipulanti al regolamento condominiale quale parte integrante del contratto, se da un lato comporta la conoscenza e l'accettazione dello stesso quanto alle norme c.d. regolamentari in esso contenute,
che si limitano semplicemente a disciplinare l'utilizzazione e i modi di fruizione delle cose comuni, dall'altro lato non può dirsi sufficiente ad evidenziare la conoscenza di quelle clausole, aventi natura contrattuale, limitatrici dei diritti dei singoli condomini sulle proprietà comuni e, soprattutto, su quelle in proprietà
esclusiva, ovvero attribuenti ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto a quelli degli altri, per la cui validità occorre, come detto, in assenza di trascrizione, la specifica riproduzione del loro contenuto all'interno dell'atto di acquisto della proprietà individuale.
Da altra prospettiva si osserva che l'indirizzo in esame appare altresì rispettoso dei principi operanti in materia di trascrizione nonché del c.d. principio di ambulatorietà delle servitù, posto che “l'alienazione del fondo dominante
comporta anche il trasferimento delle servitù attive ad esso inerenti, anche se
nulla venga al riguardo stabilito nell'atto di acquisto, così come l'acquirente del
fondo servente – una volta che sia stato trascritto il titolo originario di
costituzione della servitù – riceve l'immobile con il peso di cui è gravato, essendo
necessaria la menzione della servitù soltanto in caso di mancata trascrizione del
titolo; tuttavia, ai fini dell'opponibilità del trasferimento al terzo acquirente è
necessaria la trascrizione dell'atto costitutivo della servitù o, in mancanza, la
14 menzione della servitù passiva nell'atto di trasferimento del fondo servente”
(sottolineatura aggiunta) (Cass. sez. II, 22.5.2019, n. 13817).
Tali circostanze, singolarmente e complessivamente valutate, anche a voler sostenere, a dispetto delle peculiarità precedentemente segnalate circa le modalità
di approvazione e deposito presso il notaio del regolamento condominiale in questione, la sua natura contrattuale, comportano, comunque, l'inopponibilità
dello stesso alla parte appellante, nella qualità di terzo acquirente dell'immobile condominiale, non essendovi elementi idonei e sufficienti dai quali possa desumersi la precisa indicazione della servitus altius non tollendi gravante sull'immobile oggetto del contratto.
Di conseguenza, per le ragioni innanzi illustrate, l'appello va accolto, con conseguente rigetto della domanda avanzata dalla parte attrice in primo grado,
accolta con la sentenza di condanna all'abbattimento.
C.c.) A ciò va aggiunto che, pur riconoscendosi la legittimazione del ad esperire contro i singoli condomini o contro i terzi sia azioni CP_1
conservative, sia azioni dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su parti dell'edificio condominiale, sono da ritenersi rinunciate, in quanto non espressamente riproposte in siffatto giudizio di gravame ex art. 346 c.p.c. (cfr. Cass. sez. III, ord.
1.12.2023, n. 33649), le domande proposte nel giudizio di primo grado solo in via
subordinata, relative “al versamento dell'indennità di sopraelevazione in favore
di condomini ed alla corresponsione della variazione delle quote condominiali
dovute dal momento delle modifiche apportate” e dichiarate assorbite dalla pronuncia impugnata.
Né, in base al tenore laconico delle difese spiegate dal appellato CP_1
15 alla lettera c) di pagina 6 della propria comparsa di costituzione, occorre accertare la compromissione statica o architettonica dell'edificio, ovvero della diminuzione di aria e luce ai piani sottostanti, avendo insistito l'attore sulla propria domanda fondata sulla natura contrattuale del regolamento condominiale e sull'esistenza di limitazioni convenzionali al diritto di sopraelevare, tantomeno potendo, in virtù di quel riferimento, esclusivamente teso a contrastare l'assunto proposto in
subordine dal circa l'interpretazione da dare al contenuto dell'art. 8 del Pt_1
regolamento, che rimanderebbe alle condizioni ostative previste dall'art. 1127
c.c., ritenersi che sia stata ritualmente riproposta ex art. 346 c.c. una domanda di diverso segno, avendo l'appellato significativamente concluso per il mero rigetto dell'appello (si consideri, altresì, che la domanda volta al conseguimento dell'indennità ex art. 1127, comma 4, c.c., si fonda su di un debito per responsabilità da atto lecito realizzato dal proprietario dell'ultimo piano attraverso la sopraelevazione e il conseguente aumento del proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio e non può includere la richiesta risarcitoria ex art. 2043
c.c., derivante dalle accertate compromissioni all'edificio condominiale, fondata proprio sull'inesistenza dei presupposti della prima domanda e su cui si fonderebbe anche quella diretta alla riduzione in pristino, vds. Cass. sez. II,
15.11.2016, n. 23256, confermando la diversa causa petendi della domanda fondata sull'esistenza di una limitazione convenzionale del diritto rispetto a quella che assume l'illiceità della costruzione, chiedendone l'abbattimento).
D- Le spese
In ragione del mutamento giurisprudenziale intervenuto in relazione alle condizioni occorrenti per il richiamo delle clausole limitative dei diritti riguardanti il regolamento condominiale, alla luce della controvertibilità delle
16 questioni trattate e del tenore delle difese svolte, si ritiene sussistano gravi ed eccezionali ragioni per disporre la compensazione integrale delle spese di lite, ivi comprese quelle di c.t.u..


P.Q.M.


La Corte di appello di Napoli, sezione VI civile, definitivamente pronunciando sull'impugnazione di cui in epigrafe, così provvede:
a) accoglie l'appello e per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata,
rigetta, altresì, la domanda avanzata in primo grado dal attore diretta CP_1
all' abbattimento dei manufatti edificati dal conseguentemente annullando Pt_1
la statuizione di condanna di cui al capo a) della pronuncia di primo grado;

b) dichiara compensate tra le parti le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio, ivi comprese quelle di c.t.u..
Napoli, così deciso in data 1° luglio 2025
Il consigliere est. dott. Francesco Notaro
La Presidente Dott. ssa Assunta d'Amore

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