Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele - Presidente -
Dott. PICCIALLI Luigi - Consigliere -
Dott. TROMBETTA Francesca - Consigliere -
Dott. BUCCIANTE Ettore - rel. Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
FINAQUILA SPA, in persona del legale rappresentante pro tempore elettivamente domiciliata in ROMA, VIA MONTE ZEBIO 28, presso lo studio dell'avvocato BERNARDI GIUSEPPE, che Io rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro
AR TO RI, AR TO NI CI, AR TO NI AR OR, AR TO NI UM, elettivamente domiciliati in ROMA, CORSO VITTORIO EMANUELE 326, presso lo studio dell'avvocato SCOGNAMIGLIO GIULIANA, che li rappresenta e difende;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 2753/2004 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 09/06/2004;
udita la relazione della causa svolta nella Udienza pubblica del 28/04/2009 dal Consigliere Dott. BUCCIANTE Ettore;

udito l'Avvocato SCOGNAMIGLIO Giuliana, difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni che ha concluso per rigetto ricorso;
condanna di parte soccombente al rimborso spese.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 21 - 25 luglio 1998 la s.p.a. FI, che il *24 aprile* di quell'anno aveva acquistato l'intero edificio sito in via *Principessa Clotilde n. 1 a Roma*, tranne un appartamento al secondo piano, citò davanti al Tribunale di Roma i proprietari di quest'ultima unità immobiliare DO AR LO, NI LO ON AR IT, IL AR LO ON e MB AR LO ON, chiedendo che fosse accertato il suo diritto ad adibire a uso alberghiero il compendio acquistato:
diritto che con diverse iniziative in varie sedi i convenuti avevano contestato, provocando danni di cui l'attrice chiese di essere risarcita.
DO AR LO, AR IT AR LO ON, IL AR LO ON e NI LO ON MB si costituirono in giudizio, deducendo che la destinazione alberghiera degli appartamenti del palazzo ero vietata dal regolamento di condominio, richiamato nell'atto di acquisto dell'attrice.
Con sentenza del 6 novembre 2000 il Tribunale respinse le domande proposte dalla s.p.a. FI.
Impugnata da quest'ultima, la decisione è stata confermata dalla Corte d'appello di Roma, che con sentenza del 9 giugno 2004 ha rigettato il gravame.
La s.p.a. FI ha proposto ricorso per Cassazione, in base a tre motivi.
DO AR LO, AR IT AR LO ON, IL AR LO ON e NI LO ON MB si sono costituiti con controricorso e hanno presentato una memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con i tre motivi addotti a sostegno del ricorso la s.p.a. FI si duole di altrettanti vizi da cui a suo dire è affetta la sentenza impugnata, per essere il giudice a quo incorso sia in "violazione e/o falsa applicazione dell'art. 2644 c.c., in combinato disposto con gli artt. 2 643, 2645, 2659 c.c., e con l'art. 2697 c.c., comma 2, e dell'art. 1027 c.c. (art. 360 c.p.c., n. 3; omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia prospettato dalle parti (art. 360 c.p.c., n. 5), sia in violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1372 c.c., comma 2, dell'art. 1326 c.c., comma 1, degli artt. 1334, 1335, 1332 c.c. (art. 360 c.p.c., n.3) omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia prospettato dalle parti (art. 360 c.p.c., n. 5), sia in violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1372 c.c.,
comma 2, dell'art. 1326 c.c., comma 1, degli artt. 1334, 1335, 1332, 2643, 2644, 2645 c.c. (art. 360 c.p.c., n. 3); omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia prospettato dalle parti (art. 360 c.p.c., n. 5). Nessuna di queste censure può essere accolta.
La Corte d'appello ha accertato, in fatto, che la s.p.a. FI, nell'acquistare tutte le unità immobiliari dell'edificio in questione, tranne quella appartenente a DO AR LO, AR IT AR LO ON, NI LO ON IL e MB AR LO ON, aveva dichiarato di "ben conoscere ed accettare l'attuale stato di fatto e di diritto dell'immobile compravenduto compresi. diritti ed obblighi derivanti dal vigente Regolamento di condominio, tra i quali il divieto, di cui era pienamente edotta, di adibizione a uso alberghiero. Ne ha desunto, in diritto, che il vincolo, comportante una obbligazione propter rem, era efficace per l'acquirente, anche in mancanza della trascrizione dell'atto che lo imponeva.
La decisione è in linea con la giurisprudenza di questa Corte (Cass.3 luglio 2003 n. 10523, 14 gennaio 1993 n. 395, 26 maggio 1990 n. 4
905) secondo cui "le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti, di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto". Consapevole della contrarietà a questo principio della propria opposta tesi, la s.p.a. FI auspica che il collegio se ne discosti, deducendo che non è aderente alla regola della limitazione dell'efficacia dei contratti alle parti negoziali e a quella della subordinazione alla previa trascrizione della loro opponibilità di terzi.
L'assunto della ricorrente non è condivisibile.
La trascrizione, salvo i casi in cui le sono attribuite particolari funzioni soltanto notiziali oppure costitutive, è destinata normalmente a risolvere i conflitti tra diritti reciprocamente incompatibili, facendo prevalere quello il cui allo di acquisto è stato inserito prioritariamente nel registro immobiliare. Presupposto indefettibile dell'operatività dell'istituto è quindi la concorrenza di situazioni giuridiche soggettive che risultino in concreto inconciliabili, alla stregua dei titoli da cui rispettivamente derivano.
Una tale situazione di conflitto non si verifica però quando una proprietà viene espressamente acquistata come limitata da altrui diritti, per i quali una precedente trascrizione non è quindi indispensabile, in quanto il bene non è stato trasferito come libero, ne' l'acquirente può pretendere che lo diventi a posteriori, per il meccanismo della "inopponibilità". In questo senso è univocamente orientata la giurisprudenza di legittimità in tema di vendita di immobili gravati da una servitù: so questa è menzionata nell'atto, la trascrizione non occorre ai fini della sua permanenza a carico del fondo alienato (Cass. 31 luglio 2006 n. 17301, 3 aprile 2004 n. 5158, 3 febbraio 1999 n. 884, 28 gennaio 1999 n. 757). Correttamente, quindi, la Corte d'appello ha deciso nel senso della superfluità della trascrizione del regolamento condominiale, la quale in effetti nella specie non era necessaria, avendo in s.p.a. FI dichiarato, nel proprio atto di acquisto, di "ben conoscere ed accettare", tra l'altro, gli "obblighi" che ne derivavano per i proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio. Ciò stante, risultano inconferenti le argomentazioni svolte dalla ricorrente a proposito sia della natura di vera e propria servitù prediale, come tale soggetta a trascrizione, che sostiene dovesse essere riconosciuta al divieto di cui si tratta, in luogo de carattere di semplice obbligazione propter rem che nella sentenza impugnata gli è stato attribuito, sia della necessità di avere riguardo al contenuto delle note presentate alla conservatoria, ai fini dell'individuazione dell'ambito di opponibilità degli atti trascritti.
Vanno infine disattese anche le ulteriori deduzioni della s.p.a. FI,. secondo cui per la validità della propria accettazione del regolamento condominiale sarebbero state necessarie, data la limitazione alle parti dell'efficacia dei contratti e stanti le prescrizioni di forma stabilite per i negozi relativi a immobili, la sottoscrizione da parte sua del regolamento stesso e un suo atto di adesione rivolto a tutti gli altri condomini.
Come già si è deciso con le sentenze prima citate, ai fini dell'ambulatorietà di uno ius in re aliena è sufficiente che esso sia soltanto menzionato nell'atto con cui il bene viene alienato, purché la relatio abbia caratteri di specificità e precisione tali da consentire all'acquirente di avere esatta conoscenza del diritto del terzo, da cui il bene stesso è gravato: caratteri che la Corte d'appello ha motivatamente ritenuto sussistere nella specie, con argomenti in ordine ai quali la s.p.a. FI non ha formulato rilievi di sorta.
Il ricorso pertanto deve essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente al rimborso delle spese del giudizio di cassazione sostenute dai resistenti, che si liquidano in Euro 200,00, oltre a 5.000,00 Euro per onorari, con gli accessori di legge.

P.Q.M.

LA CORTERigetta il ricorso;
condanna la ricorrente a rimborsare ai resistenti le spese del giudizio di cassazione, liquidate in 200,00 Euro, oltre a 5.000,00 Euro per onorari, con gli accessori di legge. Così deciso in Roma, il 28 aprile 2009.
Depositato in Cancelleria il 31 luglio 2009