REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati: dott. Franco Petrolati Presidente dott.ssa Assunta Marini ConIGliere dott.ssa Anna Maria Giampaolino ConIGliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di secondo grado iscritta al n.926/2020 vertente
TRA
(C.F.: ), con l'avv. SINFOROSA Parte_1 C.F._1
ANNA LAMMOGLIA.
Appellante
E
(C.F.: ), OB OR (C.F.: CP_1 C.F._2
e (C.F.: ), C.F._3 Controparte_2 C.F._4 con l'avv. DANILO MARZANO.
Appellati
CONCLUSIONI: come da note in sostituzione dell'udienza del 19 marzo 2025 ex art. 127 ter cod. proc. civ.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Con atto di appello regolarmente notificato , ha proposto Parte_1 appello avverso la sentenza n. 14590 del 2019 con cui il Tribunale ordinario di Roma ha rigettato le domande di parte attrice e condannato l'attore alla refusione delle spese di lite che ha liquidato in euro 5.000,00 oltre accessori.
2.- I fatti di causa sono così riportati nella sentenza:
1 “Con atto di citazione il IG. introduceva il presente giudizio per ivi Parte_1 sentire "In via principale: Accertarsi e dichiararsi l'acquisto del diritto di proprietà ex art. 1158 cc sopra gli immobili descritti in narrativa in capo al IG. , Parte_1 con ogni conseguente provvedimento di legge. In via subordinata: nella scongiurata ipotesi di diniego della domanda principale formulata, voglia l'ill.mo IG. Giudice riconoscere ed accertare i lavori effettuati sull'immobile in questione condannando parte convenuta alla restituzione delle somme impegnate dal IG. per le opere Pt_1 effettuate sull'intero compendio immobiliare sito in Roma alla Via Santa Flavia, 36 come da perizia estimativa depositata in atti come riconoscimento quindi dell'importo di € 96.373,26 in favore del IG, . Con vittoria di spese diritti ed onorari di Pt_1 causa." A fondamento della propria pretesa premetteva: a) Che nel 1988 il IG. aveva ospitato l'attore per la realizzazione di lavori di Pt_2 ristrutturazione dell'intero immobile sito in via Santa Flavia 36; b) Che i lavori riguardavano la ristrutturazione di due immobili (int. 1 e 2) e che in cambio il IG. avrebbe riconosciuto la proprietà dell'immobile per cui è Pt_2 causa;
c) Che i lavori di ristrutturazione eseguiti dall'attore ammontavano ad euro 96.000,00 circa;
d) Che il IG, immise l'attore nel possesso dell'immobile all'int. 1, con garage Pt_2 confinante e corte esterna;
e) Che il IG. concesse in locazione in varie occasioni il solo interno 2; Pt_2
f) Che i rapporti tra l'attore ed il IG. erano fraterni, Pt_2
g) Che, trascorsi oltre vent'anni, si voleva regolarizzare la situazione con l'intestazione del bene, sul quale il IG. aveva posto in essere migliorie e Pt_2 lavori ed esercitato un possesso indisturbato. Si costituivano i convenuti deducendo: a) Che il IG. decedeva senza eredi legittimi nel 2012, nell'appartamento di Pt_2 sua proprietà occupato dall'attore; b) Che in vita aveva redatto di proprio pugno un testamento olografo datato “1 maggio 2007" in favore dei suoi nipoti (oggi convenuti) pubblicato per TA (rep.34343 e racc. 23639) il 13.12.2012 e registrato il Persona_1
18.12.2012 al n. 36352 serie 1T all'Ufficio Roma 1 con il quale il testatore, tra le altre volontà disponeva "Io sottoscritto;
lascio i seguenti immobili ai sottoscritti. L'intera proprietà di via Santa Flavia n. 36 ai miei nipoti;
cioè figli di ex cognome;
Persona_2 CP_1
c) Che sorprendentemente, in data 20.9.2013, su richiesta dell'odierno attore, veniva pubblicato (per TA l'apparente successivo testamento Persona_3 olografo richiamato in premessa del seguente letterale tenore: "mi trovo nella casa di Roma in via S. Flavia 36 insieme al mio caro amico Parte_1 che in questi giorni mi sta tanto vicino poiché sto molto male, sono a stento riuscito a prendere della carta per poter scrivere qualcosa che desidero tanto, ovvero che se mi dovesse accadere qualcosa voglio che questa casa in cui mi trovo e che io da tanti anni ho detto che sarebbe stata del mio amico Pt_1
2 sia sua come gli ho sempre promesso dal momento che lui vi è venuto Pt_1 ad abitare e mi ha sempre pagato, in promessa da parte mia che se lui mi avesse fatto i lavori necessari a poterci abitare e mi avesse dato una cifra mensile per circa venti anni la casa sarebbe stata sua, ora sento la necessità di scriverlo perché ho più volte detto a di scrivere per me e occuparsi di fare in Pt_1 modo che la casa divenisse sua a tutti gli effetti ma lui mi dice di stare tranquillo che sono malato e poi si farà ma io non sono tranquillo e voglio che la casa sia sua perché lui anche se sono passati più di 20 anni forse sono 23 o 24 ho perso il conto non mi ha mai chiesto nulla e invece la casa è oramai sua come gli ho sempre promesso, spero che qualcuno mi aiuti a fare questo a cui tengo.
[...]
. Roma 4 maggio 2012"; CP_3
d) Che tale testamento, in quanto palesemente falso, è stato oggetto di immediata impugnativa sia in sede civile (proc. RG. 23775/2016 pendente avanti Tribunale di Roma, Giudice Fulgenzi, VIII Sezione) che in sede penale ( Procura della Repubblica Tribunale di Roma RGNR: 38138/2014) con procedimenti attualmente pendenti;
e) Che il rapporto intercorso in vita tra il IG. ed il IG. Parte_1 CP_3
era di sincera e reciproca amicizia, tuttavia era da escludersi nella maniera
[...] più assoluta e netta che il godimento ultraventennale dell'immobile di proprietà del IG. si sia mai potuto identificare o qualificare quale CP_3
"possesso" utile all'acquisto per usucapione, non avendo mai travalicato il limite della semplice detenzione, avendo il IG. per tutto il corso della propria Pt_2 vita esercitato continuamente le prerogative ed i poteri tipici del proprietario;
f) Che di ciò ne era prova la lettera raccomandata, recante timbro postale di spedizione al 59.2012, che si depositava in atti, inviata dallo stesso Parte_1
agli odierni convenuti e alla di loro madre IG.ra ,
[...] Persona_2
g) Che la richiamata missiva, scritta totalmente di pugno dall'attore, aveva il seguente letterale tenore : " Gentilissima IG.ra e figli eredi ho Parte_3 ricenato la lettera inviatami dal vostro legale con richiesta di canone di affitto per l'appartamento sito in via S. Flavia, 36 visto che i rapporti tra me e il OR
erano improntati sul reciproco rispetto e visto che nessuno degli CP_3 eredi si è preso cura e interesse di venire a conoscenza dei rapporti tra me e il SI. , vi informo di quanto segue: io sottoscritto CP_3 Parte_1 abito in questa casa da 22 anni (dimostrabile della fornitura telefonica del 17.08.1990), senza aver avuto mai un contratto d'affitto in quanto tra me e il IG.
erano stati presi accordi che se io conduttore ( ) CP_3 Parte_1 avessi apportato lavori di pavimentazione, muratura, rifacimento porte e infissi e migliorie tali da poter rendere l'immobile in questione abitabile, avrei guadagnato il fatto che il IG. me lo avrebbe venduto per una cifra CP_3 nettamente inferiore al suo valore di mercato;
infatti quando il IG. si è Pt_2 ammalato ed è stato ospite in casa mia c'eravamo ripromessi di regolarizzare le cose;
ma purtroppo il maggio scorso il IG. è deceduto e ciò non CP_3
è stato possibile;
pertanto chiedo a lei e agli eredi di regolarizzare la mia 3 situazione rifacendomi quantomeno agli art.li 1939 c.c. e 1592 – 1593 c.c. in quanto le migliorie da me apportate non sono state solo migliorie ma lavori di pavimentazione e rivestimenti, impianti elettrici ed idraulici, finestre e persiane esterne, pertanto chiedo quantomeno un rimborso di euro per i lavvori da me effettuati che trovo sia possibile scalare dalla cifra da me dovuta per il canone di locazione;
in aggiunta dati gli accordi presi, con il IG. di non CP_3 regolarizzare il contratto di affitto ( che tutt'ora non è regolare) poiché dati i lavori effettuati la casa sarebbe divenuta di mia proprietà con una vendita a cifra inferiore del valore (tutto ciò dimostrabile da testimoni e vicini di casa che hanno assistito ai lavori da me effettuati all'immobile). Desideroso di parlare con lei e con gli eredi in tal proposito confido nella vostra volontà di poterci accordare, vi porgo cordiali saluti. ON )”; Pt_1
h) Che quindi, attesi i buoni rapporti intercorrenti tra le parti, si addivenne, ad un vero e proprio accordo di "locazione" nel quale veniva concesso al IG. di Pt_1 occupare l'immobile di via Santa Flavia 36, sdebitandosi ora attraverso la materiale dazione di somme di danaro, ora anche apportando graduali migliore all'immobile da lui stesso occupato o occasionalmente all'altro immobile attiguo, che il IG. Pt_2 era solito o occupare personalmente o anche dare in locazione;
i) Che, ove effettivamente vi siano stati interventi di ristrutturazione, di qualsiasi genere c dei quali comunque si contestava l'ammontare spropositato, essi venivano (e vanno) imputati a corrispettivo del godimento.
Concludevano per il rigetto della domanda. Assegnati i termini 183 c.p.c., ritenuta superflua l'istruttoria, la causa giungeva in decisione.”
A sostegno della decisione, il Tribunale ha così ragionato:
“Così riassunti i fatti, la domanda di usucapione è infondata. La missiva autografa dell'attore, versata in atti da parte convenuta, non disconosciuta alla sottoscrizione, ha un contenuto incompatibile con l'animus possidendi che deve caratterizzare l'utilizzazione del bene: in essa l'attore si qualifica come conduttore e richiama accordi presi con IG. , non attuati per il decesso di quest'ultimo, di Pt_2 tenore del tutto differente con un - a quell'epoca, secondo la narrazione dell'attore - già maturato possesso ad usucapionem. Quanto alla domanda di condanna al rimborso per le migliordie asseritamente appostate, si osserva: a) Che laddove il rapporto dovesse qualificarsi in termini di locazione, le spese per il rifacimento dell'immobile alto non sarebbero che il corrispettivo per il godimento accordato, protrattosi per ormai oltre trent'anni (dalla missiva del 2012 ad oggi sono trascorsi ulteriori sei anni). E' lo stesso attore del resto che nella citata missiva chiede “…quantomeno un rimborso di euro ... per i lavori da me effettuati che trovo sia possibile sondare dalla cifra da me dovuta per il canone di locazione …” e parte attrice non solo non nega tale possibilità ma deduce che si sarebbe trattata, sin dal principio, della modalità di pagamento del corrispettivo della locazione;
4 b) Che laddove il rapporto in virtù del quale l'attore ha utilizzato da ormai trent'anni il bene dovesse qualificarsi come comodato, a norma dell'art. 1808 c.c. il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della cosa, ed ha diritto di essere rimborsato delle spese straordinarie, se necessarie e urgenti. Nella specie, non ricorre alcuna delle circostanze, atteso che l'attore avrebbe sostenuto spese che devono ricondursi alla categoria a delle speso necessarie per servissi della cosa (e dunque non rimborsabili) ovvero delle spese in ogni caso non urgenti come detto le spese rimborsabili sono quelle non sola necessarie ma anche urgenti nel senso che non potevano attendere che al proprietario venisse chiesto di provvedere direttamente ( e laddove si fosse rifiutato, il comodatario sarebbe stato libero di lasciare il bene). È di tutta evidenza che le spese per la ristrutturazione hanno natura e portata tale da renderle radicalmente difformi dalle spese urgenti considerate dal codice. Speso secondo soccombenza.”
3.- ha proposto appello per i motivi di seguito enunciati. Parte_1
CARENZA DI MOTIVAZIONE – ERRONEITA' NELLA VALUTAZIONE DEI
FATTI DI CUI È CAUSA
Censura la decisione del Giudice di primo grado in quanto avrebbe omesso di ricostruire l'iter logico che ha determinato il suo convincimento. L'appellante ribadisce il possesso incontrastato, uti dominus, da ventotto anni, con continuità e in via esclusiva dal 1988, nonché l'assoluta inerzia del proprietario nella gestione economica della cosa e sottolinea che dalla data di morte del IG. del Pt_2
20.05.2012 non è mai stata rivendicata la proprietà degli immobili da parte degli odierni appellati al fine di ottenere la restituzione dell'immobile.
Infine, assume che il testamento è stato pubblicato dagli eredi il 13.12.2012 e il successivo olografo è stato impugnato solo nel 2014, ovvero successivamente al già maturato diritto di usucapione.
QUANTO ALLA DOMANDA DI CONDANNA AL RIMBORSO PER LE
MIGLIORIE APPORTATE ALL'APPARTAMENTO - ERRORE IN IUDICANDO
ED IN PROCEDENDO DEL GIUDICANTE
Il Tribunale, secondo l'appellante, non avrebbe tenuto conto della documentazione prodotta a dimostrazione del fatto che il rapporto di cui trattasi non potesse qualificarsi come una locazione né tantomeno come un comodato, tanto che la stessa parte chiedeva una ctu tecnica al fine di determinare i lavori effettuati.
L'appellante quantifica i lavori d miglioria effettuati in euro 96.373,26 come da perizia estimativa del Geom. del 22.12.2014 e precisa che Persona_4 starebbe corrispondendo gli oneri di registrazione della dichiarazione di successione
5 con le relative sanzioni, per un ammontare di euro 8.498,94 trattenute dal suo stipendio nella misura di euro 300,00 mensili.
4.- e chiedono rigettarsi Parte_4 Parte_5 Controparte_2 integralmente l'appello con conferma integrale della sentenza impugnata. Le spese secondo la soccombenza.
5.- L'appello non è fondato e dev'essere rigettato.
In ordine al primo motivo di appello, con il quale il si duole che non gli sia Pt_1 stato riconosciuto l'acquisto per usucapione, questa Corte condivide le valutazioni operate dal Tribunale di primo grado circa la mancata prova dell'animus possidendi che qui si intendono richiamate.
In particolare, assume rilievo la lettera raccomandata del 5.9.2012 inviata dal Pt_1 agli odierni appellati in cui questi fa riferimento alle norme sulla locazione e comunque alla volontà comune di concludere una vendita, sebbene a un prezzo “di favore”: fatti questi che, secondo l'id quod plerumque accidit, presumono il riconoscimento di un altro proprietario.
Sono dunque condivisibili e si intendono ivi richiamate le motivazioni del giudice di prime cure sul punto, non scalfite dalle generiche deduzioni, in questo giudizio, attinenti alle modalità di esercizio di un possesso uti dominus (non ravvisabile nel mero godimento del bene), né nel rapporto di reciproca amicizia e fiducia che giustificherebbero anche una maggiore tolleranza nel godimento del bene.
Quanto alla domanda di rimborso delle spese sostenute per la ristrutturazione dell'immobile risulta assorbente il rilievo della genericità delle ragioni poste a suo fondamento, dal momento che detta domanda è presente solo nelle conclusioni dell'atto di citazione ove non vengono dedotti i relativi titoli.
D'altronde, in un rapporto di comodato, le spese sostenute per la ristrutturazione non sarebbero inquadrabili nell'art. 1808 cod. civ. che limita il rimborso a quelle necessarie per la conservazione della cosa, se necessarie ed urgenti, in conformità a quanto già ritenuto dal Tribunale.
6.- Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza n. 14590 del 2019 del Tribunale ordinario di Roma:
- respinge l'appello;

6 - condanna alla rifusione delle spese di lite, in favore di Parte_1
, e liquidate in € CP_1 Parte_5 Controparte_2
2.800,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cassa di previdenza come per legge;

- dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del
DPR n.115/2002 per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma, 10 giugno 2025
Il ConIGliere relatore
Il Presidente
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