N. R.G. 691/2022
CORTE DI APPELLO DI PERUGIA
(SEZIONE CIVILE)
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di appello civile così composta
Dott. Simone Salcerini Presidente
Dott.ssa Paola De Lisio Consigliere
Dott.ssa Ombretta Paini Consigliera rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al R.G. n.691/22
Tra
e , rappresentati e difesi dall'Avv. Fabrizio Parte_1 Parte_2
Marucci ed elettivamente domiciliati presso il suo studio sito in Terni, Piazza Europa n.5, come da procura a margine dell'atto introduttivo del I grado di giudizio Appellanti
e
e , rappresentati e difesi dall'Avv. Lorenzo Filippetti ed CP_1 Controparte_2
elettivamente domiciliati presso il suo studio in Terni, Via Mercato Vecchio n.4, come da procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta Appellati avente ad oggetto l'impugnazione della sentenza del Tribunale di Terni n.767/22
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
Per e : Parte_1 Parte_2
“Piaccia all'Ill.ma Corte di Appello adita, ogni avversa eccezione e deduzione disattesa, in accoglimento del proposto appello ed in considerazione della manifesta erroneità e della parzialità dell'impugnata sentenza n.767/22 del Giudice onorario del Tribunale di Terni, riformare totalmente la stessa e, per l'effetto – in accoglimento delle domande proposte dai Signori ed Parte_1
nel primo grado di giudizio, come enucleate nell'atto di citazione Parte_2
introduttivo – accertati e dichiarati il grave inadempimento contrattuale ascrivibile agli appellati, ex artt.1453 e ss. cc, la violazione, da parte dei medesimi, del vincolo di pertinenzialità inderogabile – di cui agli artt.18 L. n.765/67, 26, ultimo comma L. n.47/85 e 41 sexies L. n.1150/42 – nonché la violazione del disposto dell'art.1102 cc, condannare i Signori e , in solido CP_1 Controparte_2 tra loro, ovvero ciascuno per quanto di propria spettanza, all'integrale risarcimento dei danni patrimoniali subiti dagli odierni appellanti, che si indicano nella somma di euro 15.000,00, ovvero nel diverso importo che sarà ritenuto di giustizia, anche in via equitativa, ex artt.1226 e 2056 cc. Il tutto oltre interessi e rivalutazione monetaria, al soddisfo.
Con vittoria di spese ed onorari di entrambi i gradi di giudizio, da distrarsi.”.
Per : Controparte_3
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, in via preliminare dichiarare inammissibile la domanda, perché palesemente infondata.
In subordine, a conferma dell'impugnata sentenza del Tribunale di Terni, voglia rigettare la domanda, non essendo stata fornita prova dei fatti allegati a supporto della stessa e perché infondata in diritto.
Voglia altresì condannare gli appellanti alla refusione delle spese di lite.”.
Con ordinanza del 23/5/24 la causa veniva trattenuta in decisione con concessione alle parti dei termini di cui all'art.190 cpc per poi essere rimessa sul ruolo in data 28/3/25, atteso che in relazione al trasferimento della Dott.ssa Matteini presso il Tribunale di Spoleto veniva disposto l'anticipato possesso nel nuovo incarico, la causa veniva rimessa sul ruolo onde consentire la sua nuova assunzione in decisione con Collegio in diversa composizione;
all'udienza del 10/4/25 la causa veniva rimessa al Collegio per la decisione.
Dato atto che l'attuale testo dell'art.132 cpc non prevede più, quale contenuto della sentenza, lo svolgimento del processo, si procede all'illustrazione delle
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, e (acquirenti) Parte_1 Parte_2
premettevano di aver convenuto in giudizio e (alienanti) per ivi sentir CP_1 Controparte_2
dichiarare il loro inadempimento ex artt.1453 e ss. cc, nonché la violazione del vincolo di pertinenzialità di cui all'art.18 della L. n.765/67, all'art.26, ultimo comma della L. n.47/85 e all'art.41 sexies della L. n.1150/42 e la violazione dell'art.1102 cc, per non avere gli stessi, odierni appellati, trasferito e consegnato loro, odierni appellanti, il garage/box auto pertinenziale all'appartamento – sito in Terni, Via dell'Argine n.11 (scala D) - contraddistinto al NCEU al foglio n.118, particella n.21 sub n.43 – venduto dai convenuti agli attori.
Il e l' a sostegno della propria domanda, avevano dedotto che: in data 29/3/12 Pt_1 Parte_2
i medesimi – quali promittenti acquirenti – avevano stipulato, con i convenuti – quali promittenti venditori – il preliminare di compravendita (cfr. doc. n.

2-atto di citazione di I grado) afferente l'appartamento sito in Terni, Via dell'Argine n.11 (scala D, primo piano), contraddistinto al NCEU al Foglio n.118, Particella n.21 sub n.43, nel quale era stato, altresì, specificato che i promittenti venditori si obbligavano a vendere ai promittenti acquirenti anche “tutti gli annessi e connessi, diritti, azioni, ragioni, servitù, adiacenze, pertinenze, nello stato di fatto e diritto in cui l'immobile, le pertinenze si trovano e si possiedono” (cfr. art.1 del citato preliminare); in adempimento del suddetto preliminare, era stato stipulato il rogito del 14/5/12 (cfr. doc. n.

1-atto di citazione di I grado) nel quale era stato riportato, letteralmente, che “nella vendita sono comprese pro-quota tutte le parti condominiali del fabbricato di cui è porzione quanto venduto, come per legge … con tutti i diritti, le pertinenze, le servitù attive e passive, se ed in quanto esistenti, nulla escluso ed eccettuato…” (cfr. artt.1 e 2 del citato rogito); successivamente alla stipula dello stesso, essi acquirenti avevano appreso casualmente dagli altri condomini che l'appartamento da loro acquistato era dotato anche di un garage pertinenziale, il quale, però, si trovava nella disponibilità di altri soggetti ( e Persona_1
) che non erano condomini;
pur tuttavia, tale circostanza era stata sottaciuta dai Controparte_4
venditori nella fase della conclusione della compravendita;
avevano altresì appreso che i locali ad uso garage del erano tutti di proprietà comune e che ad ogni condomino era riconducibile la CP_5
proprietà di una quota ideale di ciascuno dei garage, anche se, di fatto, ogni condomino fruiva concretamente, ed in via esclusiva, di un singolo box auto, pertinenziale al proprio appartamento;
erano quindi gli unici condomini a non disporre di un garage, malgrado ne fossero divenuti anch'essi
– con l'acquisto dell'appartamento – comproprietari di una quota ideale. Il e l' Pt_1 Parte_2
aggiungevano poi che con la raccomandata del 14/12/15 (cfr. doc. n.

3-atto di citazione I grado), per il tramite del rispettivo legale, avevano contestato ai venditori l'inadempimento contrattuale ai medesimi imputabile, con richiesta di risarcimento dei danni subiti per la mancata disponibilità del box auto pertinenziale all'appartamento acquistato, raccomandata che era, però, rimasta priva di qualsivoglia riscontro. Infine, precisavano di aver concluso chiedendo – previo accertamento e dichiarazione dell'inadempimento contrattuale ex adverso ascrivibile ai sensi degli artt.1453 ss. cc e previo accertamento e dichiarazione della violazione da parte dei convenuti del vincolo di pertinenzialità con violazione dell'art.18 della L. n.765/67, dell'art.26, ultimo comma della L.
n.47/85, dell'art.41 sexies della L. n.1150/42 e dell'art.1102 cc – condannarsi il e la in CP_1 CP_2 solido tra loro ovvero ciascuno per quanto di propria spettanza, all'integrale risarcimento dei danni patrimoniali da essi subiti nella misura di euro 15.000,00 ovvero nella diversa misura che fosse stata ritenuta di giustizia, anche in via equitativa ex artt.1126 e 2056 cc. Il tutto con vittoria delle spese di lite, da distrarsi in favore del procuratore antistatario. Il e l' davano poi atto che il e la costituitisi in quella sede, Pt_1 Parte_2 CP_1 CP_2 contestavano tutto quanto ex adverso dedotto, rilevando che: l'immobile principale era stato edificato prima del 1967, circostanza di cui le parti avevano dato atto anche nell'atto di compravendita;
nel
1978 venivano edificati i locali ad uso garage del condominio contraddistinti con i subalterni della particella n.143 del foglio n.118; il e la avevano acquistato l'appartamento per cui è CP_1 CP_2
causa in data 18/1/95 da e (cfr. doc. n.

6-seconda memoria istruttoria Persona_2 Persona_3
di parte attrice); nel rogito erano state anche incluse, pro-quota, le parti condominiali e, quindi, anche il garage controverso, anch'esso bene condominiale;
i menzionati e danti causa di Per_2 Per_3
essi convenuti, con successivo rogito del 2/2/95 (cfr. doc. n.

7-seconda memoria istruttoria di parte attrice), avevano ceduto a terzi – nello specifico a e – i diritti di Persona_1 Controparte_4
un ventesimo ciascuno sui garage censiti al foglio n.118, part. n.143 sub 1-20, essendo i predetti garage beni comuni condominiali, in comproprietà tra tutti i condomini;
il 14/5/12 l'appartamento veniva poi da loro alienato agli odierni appellanti;
essi venditori non avevano mai avuto né la proprietà né la disponibilità del garage oggetto di causa in quanto lo stesso era stato successivamente venduto ai predetti e con separato atto, in differente data e da questi regolarmente trascritto, Per_1 CP_4 mancando evidentemente il presupposto principale del rapporto pertinenziale tra l'abitazione ed il garage, sicché l'ultimo soggetto in capo al quale la proprietà dell'appartamento e i diritti sul garage erano stati riuniti erano stati i predetti e i quali avevano poi venduto Per_2 Per_3
l'appartamento ad essi convenuti e i diritti sul garage al e alla Infine – continuavano Per_1 CP_4
gli odierni appellanti – parte convenuta aveva concluso chiedendo rigettarsi tutte le domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto, con vittoria delle spese di lite.
Il Tribunale di Terni con l'impugnata sentenza, disposta la CTU ed escusso i testi, così statuiva:
“Il Giudice, definitivamente decidendo nella causa n.1155/2017, ogni contraria istanza o eccezione disattesa o respinta, rigetta la domanda. Condanna e al Parte_1 Parte_2
pagamento delle spese di lite in favore di che si quantificano in euro Parte_3
1.620,00 per fase studio, euro 1.147,00 per fase introduttiva, euro 1.720,00 per fase istruttoria ed euro 500,00 per fase decisoria oltre IVA e CPA come per legge e al pagamento delle spese di CTU come liquidate con separata ordinanza.”.
Il e l' in particolare, impugnavano la sentenza di I grado nella parte in cui il Pt_1 Parte_2
Giudice di prime cure aveva ritenuto che il garage per cui è causa non fosse pertinenziale all'immobile acquistato dagli odierni appellanti, non considerando opportunamente il fatto che l'espletata CTU aveva confermato la relazione di accessorio a principale tra l'autorimessa e l'appartamento, sicché, a loro dire, posto che il garage è una pertinenza della relativa unità immobiliare con l'alienazione del bene principale ex art.818 cc si sarebbe dovuto verificare il trasferimento anche dell'anzidetta pertinenza poiché non espressamente escluso nel rogito. Gli appellanti aggiungevano poi che il
Giudicante non aveva debitamente tenuto conto delle deposizioni dei testi escussi, con particolare riguardo a quella di . Testimone_1
Con il secondo motivo di appello parte appellante impugnava la decisione del primo Giudice laddove non aveva accertato e dichiarato la violazione del vincolo di pertinenzialità di cui all'art.18 della L.
n.765/67, all'art.26, ultimo comma della L. n.47/85 e all'art.41 sexies della L. n.1150/42 e la violazione dell'art.1102 cc, spiegando che, in base alle predette norme, è riconosciuto un diritto reale d'uso in favore dei condomini del fabbricato rispetto al box auto pertinenziale all'edificio, con una destinazione ex lege del predetto box all'utilizzo diretto dei proprietari delle unità immobiliari comprese nel condominio né peraltro avrebbe potuto rilevare in contrario la normativa sopraggiunta che ha consentito l'autonomo trasferimento del box auto rispetto all'unità abitativa, sicché il modus operandi degli odierni appellati – per non avere questi ultimi consentito agli odierni appellanti di utilizzare il menzionato garage – si era posto in violazione di tale vincolo, con causazione di un danno agli stessi. Per tutti gli indicati motivi concludevano quindi come sopra.
Il e la contestavano tutto quanto ex adverso dedotto in quanto infondato sia in fatto sia CP_1 CP_2
in diritto, ribadendo le argomentazioni di cui sopra, già esposte innanzi al Tribunale. Concludevano pertanto come sopra.
La Corte deve anzitutto rilevare che sebbene fin dalla comparsa costitutiva in I grado (cfr. pag. n.4) la difesa degli odierni appellati aveva chiaramente eccepito e dedotto la circostanza che l'edificio condominiale era stato costruito in epoca antecedente al 1967 e, quindi, all'entrata in vigore della L.
n.765/1967-la c.d. legge ponte, la difesa degli odierni appellanti non aveva specificamente contestato la circostanza;
peraltro, tale aspetto – oltre ad essere stato riconosciuto dalle parti nel rogito (cfr. art.7.1- doc. n.

1-fascicolo di I grado di parte appellante) – era stato accertato anche dal CTU, il quale aveva addirittura osservato che “La costruzione del fabbricato in cui sono presenti gli appartamenti del distinto al Catasto Fg. 118 part. 21, invece, è stato edificato Parte_4 in data anteriore alla Legge Urbanistica n° 1150 del 17 agosto 1942.” (cfr. pag. n.5). Pur tuttavia, devesi rilevare che tale aspetto non era stato esaminato nella sentenza impugnata e nel silenzio del
Giudice di prime cure il e hanno correttamente riproposto in questa sede tale CP_1 Parte_5
allegazione, tempestivamente addotta, come sopra riscontrato, nel giudizio di I grado.
Ebbene, tutto ciò posto, la Corte deve necessariamente osservare che, trattandosi di un fabbricato costruito in epoca anteriore alla vigenza della c.d. legge ponte, non può trovare applicazione la normativa relativa alle pertinenze, vale a dire – nello specifico del caso in esame – quella concernente la pertinenza rappresentata dal garage. In ordine a tale principio la giurisprudenza di legittimità è ormai consolidata;
si veda ad esempio Cass. civ., Sez. I, sent. n.16394 del 24/7/07 che, richiamando peraltro altra giurisprudenza della Suprema Corte, ha ribadito che “L'art.41 sexies, testualmente recita: "Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni
10 metri cubi di costruzione". Si vede bene che la ratio della disposizione è di conformare il futuro patrimonio edilizio rispetto a quanto essa dispone. Pertanto, contrariamente a quanto assumono i ricorrenti, presupposto fattuale per l'applicazione dell'art.41 sexies, non è affatto l'esistenza di un determinato bene immobile, ma l'epoca della sua costruzione. È chiaro, infatti, che la norma, avendo lo scopo di disciplinare l'attività edilizia futura, non può assolutamente applicarsi ai manufatti che sono già stati costruiti, altrimenti sarebbe retroattiva (cfr., in termini, Cass. n.7766/1999
e n.5395/1997). Alla stregua dell'art.11 preleggi, l'art.41 sexies, deve disciplinare solo le attività edilizie intraprese successivamente alla sua entrata in vigore, pena l'evidente irragionevolezza del suo precetto.” (cfr. pag. n.9 e 10). Inoltre, ove pure al caso di specie fosse stata applicabile la L.
n.765/1967, il box auto avrebbe dovuto circolare insieme all'appartamento nei termini di un diritto d'uso in base alla quota millesimale spettante a ciascun condomino e ciò in ragione del fatto che nell'edificio condominiale non è mai stato presente un numero di garage pari a quello degli appartamenti, sicché ciò che avrebbe dovuto circolare con l'appartamento non sarebbe comunque stato un garage fisicamente esistente, quanto piuttosto un mero diritto d'uso.
Si rileva altresì che, siccome la vendita del garage da parte dei danti causa degli odierni appellati (il e la al e alla era avvenuta in data 2/2/1995 (di cui al citato doc. Per_2 Per_3 Per_1 CP_4
n.7 allegato alla seconda memoria istruttoria di parte attrice) e si trattava appunto di un immobile costruito antecedentemente alla c.d. legge ponte, tale compravendita era del tutto legittima;
né peraltro potrebbe rilevare in contrario il fatto che gli acquirenti del box-auto non erano condomini dato che, non applicandosi nel caso in esame la c.d. legge ponte, tale bene ben poteva essere venduto anche a soggetti che non erano proprietari di un appartamento.
Quanto sin qui esposto comporta di per sé solo, seppure con motivazioni diverse rispetto a quelle esposte dal primo Giudice, il rigetto dell'appello.
Seppure quindi, a questo punto, ad abundantiam, la Corte ritiene sia appena il caso di osservare anche che ove pure vertessimo in una fattispecie, e non è questo il caso come già detto, in cui fosse stata applicabile la L. n.765/1967, la domanda proposta nei confronti del e della sarebbe in CP_1 CP_2
ogni caso infondata perché, ponendosi in realtà un problema di turnazione dei garage tra i condomini, questa Corte avrebbe dovuto ritenere che la vendita dell'appartamento agli odierni appellanti portava con sé anche la vendita di un diritto d'uso proporzionale, sicché tale diritto sarebbe stato allora comunque ricompreso nel contratto di compravendita per cui è causa: ne consegue che il e Pt_1
l' avrebbero dovuto far valere il diritto di cui sopra non nei confronti dei venditori- Parte_2 danti causa, ma nei confronti del condominio al fine di ottenere una turnazione. Pertanto, anche sotto tale profilo, la domanda sarebbe stata in ogni caso respinta.
Da tutto quanto sin qui esposto consegue, insomma, il rigetto dell'appello principale, con conferma della sentenza impugnata;
quanto alle spese processuali del presente grado di giudizio, tali spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo di cui appresso, tenuto conto del valore della controversia, del non elevato grado di complessità della stessa e considerata l'assenza in questa sede di attività istruttoria.


P.Q.M.


La Corte di appello di Perugia, sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa n.691/22
R.G., così dispone:
- Rigetta l'appello proposto da e;
Parte_1 Parte_2
- Condanna gli stessi alla rifusione delle spese processuali sostenute da e CP_1 [...]
nel presente grado di giudizio, che si liquidano in euro 4.000,00 quale compenso CP_2
professionale, oltre IVA, CAP e borsuali forfetari pari al 15% come per legge;

- Dà atto della sussistenza a carico degli appellanti dei presupposti di cui all'art.13, co.1 quater
DPR n.115/2002.
Così deciso in Perugia, nella camera di consiglio del 22/5/25.
La Consigliera rel. Il Presidente
Dott.ssa Ombretta Paini Dott. Simone Salcerini