REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello, Prima Sezione civile, così composta:
Dott.ssa Antonella Eugenia Rizzo Presidente rel.
Dott. Fabrizio Cosentino Consigliere
Avv. Damiano Comito Giudice ausiliario ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 1376/2022 RGAC, vertente:
TRA
(C.F. ), sito in Gimigliano, località Buda, in Parte_1 P.IVA_1
persona dell'Amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in , via Parte_1
Leonardo Gallucci n. 18, presso lo studio dell'avv. Giovanni Pintimalli che lo rappresenta e difende.
Appellante
E
(c.f. ), (c.f. Controparte_1 C.F._1 Controparte_2
), ( ), C.F._2 CP_3 CodiceFiscale_3 CP_4
(c.f. ), (c.f.
[...] C.F._4 Controparte_5
), (c.f. ), C.F._5 CP_6 C.F._6 [...]
(c.f. ), (c.f. Controparte_7 C.F._7 CP_8
), (c.f. ), C.F._8 Controparte_9 C.F._9 [...]
(c.f. ), (c.f. CP_10 C.F._10 CP_11
), (c.f. ), C.F._11 CP_12 C.F._12 Parte_2
(c.f. ), (c.f. ),
[...] C.F._13 Parte_3 C.F._14
(c.f. ), (c.f. Parte_4 C.F._15 Parte_5
, (c.f. ), C.F._16 Parte_6 C.F._17 Parte_7 (c.f. ), tutti elettivamente domiciliati in , via
[...] C.F._18 Parte_1
Citriniti n. 5, presso lo studio dell'avv. Giuseppe Menzica, che li rappresenta e difende,
Appellati
, , Controparte_13 CP_14 CP_15 Controparte_16
e , Controparte_17 Controparte_18
Appellati non costituiti sulle seguenti
CONCLUSIONI
PER L'APPELLANTE “Voglia l'Eccellentissima Corte d'Appello di Catanzaro riformare tutti i capi dell'ordinanza emessa nel procedimento svoltosi con rito sommario avente numero di ruolo generale 2460/2016 e per l'effetto respingere la domanda proposta da +23 con ricorso del 1° giugno 2016 e annullare la condanna al CP_1
pagamento delle spese a carico del resistente condominio. Vittoria di spese in entrambi i gradi da distrarre a favore dello scrivente avvocato ex art 93 c.p.c.”.
PER GLI APPELLATI costituiti “Voglia L'Ecc.ma Corte D'Appello di Catanzaro:1-
Preliminarmente accertare e dichiarare la nullità dell'atto di appello per mancato rispetto delle previsioni di cui all'art 163 e 342 cpc con ogni conseguenza di legge;

2-sempre preliminarmente accertare e dichiarare la nullità dell'atto di appello per mancato rispetto dei requisiti di cui all'art 342 cpc con ogni conseguenza di legge;

3-nel merito rigettare lo spiegato appello per le motivazioni addotte in narrativa e confermare la sentenza di primo grado;

4-con vittoria di spese e compensi della presente fase di giudizio da distrarsi ex art 93 cpc in favore del procuratore antistatario”.
RILEVATO IN FATTO

1. I fatti di causa e la vicenda processuale di primo grado sono così esposti nell'ordinanza impugnata:
<
- “che la Soc. Cooperativa edilizia Parco della Vittoria a mutualità prevalente…aveva acquistato dalla Green Park S.r.l., nel lontano 1990, un appezzamento di terreno sito in
Gimigliano in località Buda, relativamente al quale era stata stipulata una convenzione
di lottizzazione (con atto del 20.09.1989) con il Comune di Gimigliano stesso, avente ad oggetto delle villette singole;
- che la Cooperativa aveva iniziato la edificazione delle dette villette, di cui alcune venivano prenotate da parte dei soci, ma di poi iniziò un calvario giudiziario che ancora dura da anni, tra sequestri giudiziari penali e varie altre
traversie;
- che finalmente, dopo diversi anni, gli originari assegnatari sono riusciti ad ottenere la proprietà degli immobili ed iniziarono ad abitarli, malgrado gli innumerevoli disagi e
spese non previste rese necessarie per renderli vivibili…;
- che nel 2009, la Cooperativa, vista la enorme massa di debiti, è stata posta in liquidazione coatta amministrativa con decreto del Ministero dello Sviluppo economico;

- che con detto provvedimento venivano esautorati gli organi sociali e contestualmente si procedeva alla nomina di tre liquidatori che avrebbero dovuto gestire la proprietà della Cooperativa consistente nelle ville ancora da rogitare e in tutte le parti ricadenti sul suolo in testa alla Cooperativa medesima oggi in liquidazione, eccetto naturalmente
le ville già rogitate in testa agli ex soci;

- che alcuni ex soci e proprietari degli immobili hanno costituito, senza avere alcuna adesione degli altri proprietari, e men che meno degli odierni ricorrenti, un Condominio
di gestione denominato nominando come amministratore uno dei CP_19
fondatori, sig. ; Persona_1
- che successivamente, hanno richiesto ai Commissari liquidatori la cessione della manutenzione ordinaria dei seguenti servizi: illuminazione;
riparazione buche e grate;
sfalcio dell'erba, per come documentato in atti;

- che i commissari liquidatori immediatamente hanno accordato la richiesta conferendo ai richiedenti anche la custodia delle indicate strade e opere;

- che da quel momento il costituito ha iniziato a chiedere il pagamento di Parte_1
oneri a tutti i proprietari delle case presenti in sito, oneri che tra l'altro non si sono limitati alla gestione dei tre servizi concessi dai liquidatori, ma si sono estesi anche ad opere di manutenzione straordinaria ed ulteriore;

- che i ricorrenti hanno iniziato a pagare, facendo salvo ogni diritto anche di restituzione, atteso che non ritengono di essere parte di questo presunto Condominio, né vogliono farne parte atteso che lo stesso non può giuridicamente definirsi tale…”.
Tutto ciò premesso, i sopra indicati istanti, nel dedurre l'inesistenza giuridica di un
Condominio coinvolgente anche gli odierni ricorrenti, che al più avrebbe potuto essere inteso quale “forma associativa tra le persone che vi hanno aderito, con obbligazioni nascenti solo in capo a questi ultimi”, adivano le vie legali e concludevano come in epigrafe.
Fissata con decreto la comparizione delle parti, ed instaurato regolarmente il contraddittorio, si costituiva il convenuto Ente di gestione, il quale, nel respingere le avverse deduzioni, instava per il rigetto dell'avanzata domanda.
A dire di parte resistente, la tesi portata avanti dai ricorrenti poggiava, in primis, sull'
“errore concettuale” secondo cui non era possibile configurare alcun Condominio in assenza di un atto costitutivo; in secundis, chi compra il bene principale acquista, secondo parte resistente, anche la comproprietà delle pertinenze, se l'atto non le esclude, divenendo così “comproprietari (ergo condomini) delle stesse”.
Alla luce di tali deduzioni, il de quo ha quindi concluso come in epigrafe. Parte_1
La causa, istruita sulla base delle esclusive risultanze documentali prodotte dalle parti, in rituale allegazione, all'udienza del 23.11.2021 è stata trattenuta in riserva per la decisione>>.
Con ordinanza emessa il 18 luglio 2022, pubblicata in pari data, il Tribunale di
Catanzaro così statuiva:
<< - in accoglimento della promossa domanda di parte ricorrente, accerta e dichiara che la figura gestionale facente capo alla parte resistente non può essere intesa giuridicamente come Condominio ricomprendente anche gli odierni ricorrenti che, di conseguenza ne sono estranei;

- condanna, per l'effetto, lo stesso in qualità, alla refusione Parte_8
delle spese di lite in favore della controparte e, per essa, del suo procuratore distrattario avv. Giuseppe Menzica che ne ha fatto esplicita richiesta;
spese, che si liquidano nella complessiva somma di € 3.250,00, di cui € 150,00 per esborsi, oltre al rimborso spese generali, Iva e Cpa dovuti, come per legge>>.
In particolare, il Tribunale - descritti i passaggi salienti della vicenda storica e fatte proprie le statuizioni del Tribunale di Catanzaro emesse, in altra controversia, promossa da - osservava, in primo luogo, che < Parte_9
diventa comproprietario delle parti comuni (e sempre che l'atto lo preveda) che nulla hanno a che vedere con le pertinenze degli stessi immobili>>.
In secondo luogo, il Tribunale evidenziava che non << potrebbe sostenersi, a giustificazione degli assunti mossi dal , la inesistenza “da anni” di una Parte_1
lottizzazione con il per il semplice fatto che la stessa sia scaduta Controparte_20
(circostanza, questa addotta e comunque non dimostrata), trattandosi, all'evidenza, di questioni di natura amministrativa afferenti al (diverso) rapporto intercorrente tra il e la Società Cooperativa de qua, che non attribuiscono carattere Controparte_20
condominiale ai beni facenti parte della stessa lottizzazione (per come in premessa indicati), che continuano a mantenere natura pubblicistica >>.
Sulla base di tali osservazioni, il giudice del primo grado di giudizio escludendo a che il complesso edilizio sito a Buda di Gimigliano costituisse un Condominio accoglieva la domanda avanzata dai ricorrenti.
Quanto alla restituzione delle somme versate dai ricorrenti nulla disponeva, difettando,
sul piano probatorio, ogni presupposto.
Avverso tale provvedimento ha proposto appello il ”, Parte_1
deducendo, a contestazione della tesi degli allora ricorrenti, accolta dal primo giudice, da un lato, che dagli atti di assegnazione ed acquisto, emergeva che i singoli immobili erano stati trasferiti con i relativi diritti, accessioni, pertinenze e quote condominiali² e, dall'altro, che la giurisprudenza di legittimità è pacifica nel ritenere che <Nel caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia
organizzazione condominiale, (cosiddetti "supercondomini" ), legati tra loro dalla esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi,
l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc.),in
rapporto di accessorietà con i fabbricati, si applicano a dette cose, impianti, servizi le norme sul condominio negli edifici, e non quelle sulla comunione in generale>>.
L'appellante ha censurato la sentenza di primo grado nella parte in cui ha escluso l'esistenza di un condominio sulla base di un'erronea valutazione degli elementi di fatto nonché della documentazione prodotta.
In particolare, assumeva che :<< -Il in località Buda di Parte_1
Gimigliano è sorto ipso et de jure con l'assegnazione del primo alloggio avvenuta nell'anno 2000 con atto TA , repertorio 30072 datato 21 febbraio 2000; - I beni Per_2
accessori e le pertinenze (art. 817 c.c.) sono transitati in proprietà ai singoli acquirenti in forza del disposto dell'articolo 818 c.c. divenendo beni comuni. Al momento dell'assegnazione/acquisto non necessitando ulteriore specificazione nell'atto - contrariamente a quanto affermato nell'ordinanza – specificazione che pure c'è; -Il
Commissariamento della Cooperativa avvenuto nell'anno 2009, dopo 9 anni dalla nascita del condominio, ha comportato l'acquisto della qualità di condomino, per gli alloggi ancora invenduti, in capo alla gestione commissariale ma nulla di più come del resto certificato dallo stesso l MI ( ministero dello sviluppo economico ) nel documento del
9/7/2015 prodotto già in primo grado e non esaminato dal Tribunale. La cooperativa (e per essa la gestione commissariale) è uno dei condomini non l'unico proprietario;
-
Anche chi ha comprato all'asta giudiziaria ha acquistato pro quota le parti comuni senza necessità che ciò sia esplicitato È il contrario, cioè l'esclusione delle pertinenze, che va espresso nell'atto >>.
Rassegnava le conclusioni in epigrafe trascritte.
Instaurato il contraddittorio, si sono costituiti in giudizio , Controparte_1 CP_2
, , ,
[...] CP_3 Controparte_4 Controparte_5 CP_6
, , , , Controparte_7 CP_8 Controparte_9 CP_10
, , , , CP_11 CP_12 Parte_2 Parte_3 Parte_4 , , chiedendo, in via preliminare : a) Parte_5 Parte_6 Parte_7
la declaratoria di nullità dell'atto di appello per violazione delle previsioni di cui all'art. 163 c.p.c. ;b)- l'inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c..
Nel merito chiedevano il rigetto del gravame.
Sotto tale profilo, hanno dedotto la correttezza dell'iter motivazionale seguito dal
Tribunale di Catanzaro, giacché tutto ciò che non è transitato negli atti di assegnazione agli ex soci e nei decreti di trasferimento nella procedura coatta amministrativa, deve ritenersi di proprietà esclusiva della Cooperativa in liquidazione coatta amministrativa,
quindi, anche gli impianti e la strada.
Del resto, quei beni - hanno proseguito gli odierni appellati - sono ad uso e fruizione, non soltanto dei soggetti che ivi abitano, ma anche della collettività che può transitare tranquillamente per mezzo di quelle strade, destinate, dunque, ad uso pubblico.
Hanno, infine, evidenziato che è sempre stata la Cooperativa a gestire ogni rapporto di natura amministrativa con il al fine di realizzare le opere di urbanizzazione CP_20
primarie e secondarie predette, per le quali ha sempre corrisposto l'IMU (<I beni, quali la strada, l'impianto di illuminazione e tutte le opere di urbanizzazione erano infatti, dal proprietario Cooperativa, vincolate da concessione, alla successiva cessione, come da citata convenzione, al previo collaudo>>). Controparte_20
Rassegnavano le conclusioni in epigrafe riportate.
All'udienza del 17 settembre 2024, sostituita, ex art. 127 ter c.p.c., con il deposito di note scritte - depositate dalle parti note di conclusioni - la causa, con ordinanza del 30 settembre 2024 comunicata alle parti il successivo 1° ottobre, è stata assegnata a sentenza con concessione del termine di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e di eventuali memorie di replica.
RITENUTO IN DIRITTO
1.La contumacia degli appellati non costituiti.
Deve, innanzi tutto, essere dichiarata la contumacia degli appellati CP_13
, , , , e
[...] CP_21 CP_15 Controparte_16 Controparte_17 [...]
che pur nella ritualità della notifica dell'atto di appello, non hanno inteso CP_18
costituirsi in giudizio.
2.Le questioni preliminari. 2.1 L'eccezione di inammissibilità dell'appello e art. 342 c.p.c.
Il paradigma generale dell'atto di appello, previsto dall'art. 342 c.p.c., non richiede che le affermazioni e le argomentazioni della parte appellante assumano una determinata forma o ricalchino la decisione appellata con diverso contenuto, ma impone all'appellante, più semplicemente, di: a) individuare in modo chiaro ed esauriente il
“quantum appellatum”, circoscrivendo il giudizio di gravame con riferimento agli specifici capi della sentenza impugnata nonché ai passaggi argomentativi che la sorreggono;
b) formulare le ragioni di dissenso, in fatto o in diritto, rispetto al percorso adottato dal primo giudice;
c) esplicitare la idoneità di tali ragioni a determinare le modifiche della decisione censurata che vengono richieste.
Nella fattispecie, il gravame risponde ai requisiti di cui all'art. 342 c.p.c. alla luce dei principi chiarificatori espressi dalle Sezioni Unite n. 27199/2017 ³.
Ed invero, nella specie, - sebbene gli appellati abbiano dedotto che, dal tenore dell'atto di appello, non sia evincibile la <ricostruzione del fatto>> nonché <le circostanze da cui deriverebbe la violazione di legge e la loro rilevanza relativamente all'ordinanza impugnata>> - al contrario, dall'esame dell'atto de quo, rileva l'indicazione, da parte dell'appellante, degli errori che avrebbe commesso il giudice di prime cure, contrapponendo alla tesi spesa dal Tribunale quella che avrebbe dovuto condurre il giudice a una decisione di segno diametralmente opposto.
D'altra parte, com'è stato ribadito dal Supremo Collegio < motivi d'appello richiesta dall'art. 342 c.p.c. è sufficiente una chiara esposizione delle doglianze rivolte alla pronuncia impugnata, senza necessità di proporre un progetto alternativo di sentenza, sicché l'appellante il quale lamenti l'erronea ricostruzione dei fatti da parte del giudice di primo grado può limitarsi a chiedere al giudice di appello di valutare "ex novo" le prove già raccolte e sottoporre le argomentazioni già svolte nel processo di primo grado >> (cfr Cass. ord. n. 40560/2021).
Non appare infine superfluo evidenziare che gli odierni appellati, nel difendersi compiutamente, hanno dimostrato di avere ben compreso le ragioni dell'impugnazione.
Dagli esposti rilievi consegue il rigetto dell'eccezione.
2.2 L'eccezione di nullità dell'atto di citazione in appello per mancanza dell'avvertimento di cui all'art. 163 n. 7 c.p.c.
L'eccezione deve, parimenti, essere disattesa.
Ed invero, dall'esame dell'atto di appello rileva l'assenza del vizio invocato da controparte.
La citazione, deve ritenersi correttamente effettuata, avendo l'appellante citato gli odierni appellati <a comparire innanzi alla Corte d'Appello di Catanzaro all'udienza
del 20 dicembre 2022 con invito a costituirsi nei modi e termini di legge>>.
L'art 163, n. 7, cpc, (nella disciplina ratione temporis applicabile al caso di specie) richiede, infatti, che l'atto di citazione contenga:

1. l'indicazione del giorno dell'udienza di comparizione, contenuta nell'atto in esame;

2. l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di 20 giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'articolo 166 e a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'articolo 168 bis, che risulta essere stato effettuato, nella fattispecie, per relationem in virtù del richiamo ai <modi e termini di legge>>;

3. l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli articoli 38 e 167 c.p.c..
Ebbene, con riguardo a tale avvertimento, la giurisprudenza di legittimità ha precisato che l'art. 342 c.p.c. non richiede che lo stesso sia contenuto nell'atto di citazione in appello in appello⁴. 3.Il merito.
L'appello, concernente la pretesa sussistenza dei presupposti legittimanti il riconoscimento di un condominio in capo al complesso edilizio “ ” sito in Parte_1
Buda di Gimigliano, è fondato e deve, pertanto, trovare accoglimento.
Deve, innanzi tutto, delinearsi il quadro dei principi giurisprudenziali in cui iscrivere la corretta soluzione del caso concreto.
In particolare, il Supremo Collegio, con specifico riguardo alla nascita del , Parte_1
ha posto in rilievo che:
a) < trasferimento, dall'originario unico proprietario ad altri soggetti, di alcune unità immobiliari, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano in tale momento costitutivo del - destinate all'uso comune o Parte_1
a soddisfare esigenze generali e fondamentali del stesso: ciò sempre che il Parte_1
contrario non risulti dal titolo, cioè che questo non dimostri una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri >> (cfr., sul punto, Cass civ. n. 26766 del 2014; in senso conforme,
Cass. civ. n. 16292 del 2002);
b) il condominio si costituisce ipso iure et facto, senza bisogno, quindi, di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni né di approvazione assembleare⁵;
b) < formazione di un condominio, la parte acquirente di una parte di esso, salvo che il titolo non disponga diversamente, entra a far parte del condominio ipso jure et facto relativamente alle parti comuni ex art. 1117 c.c. esistenti al momento dell'alienazione e per addizione, man mano che si realizzano, di quelle ulteriori parti mancata tempestiva costituzione della parte appellata>> (nel medesimo senso, anche Cass. civ. sez. un. 9407 del 2013, sebbene riferita alla formulazione dell'art. 342 cpc anteriforma del 2012). ⁵ Cfr Cass. n. 23324/2018 che, sia pure in un caso afferente alla costituzione di un supercondominio, applica a tale ultima fattispecie un principio giurisprudenziale pacificamente accolto in punto di condominio ordinario: <al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 117 e segg. cc, anche il supercondominio, viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari (…)>>. necessarie o destinate, per caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune, nonché di quelle che i contraenti, nell'esercizio dell'autonomia privata, dispongano comunque espressamente di assoggettare al regime di condominialità >> (cfr. Cass civ n. 32857 del
2023);
c) analoghi principi trovano applicazione anche nella peculiare fattispecie del condominio orizzontale - entro cui può inscriversi la vicenda in esame - rispetto al quale
< anziché come porzioni di piano l'una sull'altra (condominio verticale), quali proprietà
singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall'art. 1117 c.c.>> (così Cass. civ. n. 27360 del 2016).
Nella fattispecie in esame, il complesso edilizio sito a Buda di Gimigliano - costituito da una serie di fabbricati (villette di varia metratura) distribuite in una ristretta zona, può essere considerato alla stregua di un complesso condominiale, rientrante nella fattispecie di “condominio orizzontale” giacché servito da beni inequivocabilmente destinati all'uso comune ed a fruizione e godimento dei proprietari delle singole unità abitative.
In effetti, dall'esame della documentazione in atti emerge, da un lato, che la Cooperativa
“Parco della Vittoria” ha progressivamente trasferito la proprietà delle singole unità abitative agli assegnatari, di volta in volta individuati nei relativi atti, senza riservarsi la proprietà esclusiva delle opere oggetto di urbanizzazione primaria (strade interne, rete fognaria, illuminazione, rete idrica) e, dall'altro lato, è riscontrabile l'effettiva esistenza di beni e servizi posti a fruizione dell'intero complesso edilizio nonché indizi sintomatici di una gestione condominiale.
Deve, infatti, rilevarsi, in primo luogo, che la Cooperativa “Parco della Vittoria” - oggi in liquidazione coatta amministrativa - era, originariamente, proprietaria esclusiva del suolo cui sorge il complesso edilizio e degli alloggi ivi costruiti e non ancora assegnati, salvo poi, nell'anno 2000, frazionare la proprietà indivisa, attraverso l'attribuzione di alcuni alloggi.
Dunque, da tale primo atto di assegnazione, risalente al 21 luglio 2000 (stipulato dalla
Cooperativa medesima e da ex soci, tra i quali rileva costituitosi nel Parte_5 giudizio di appello e ricorrente all'epoca del giudizio di primo grado) la Cooperativa ha dismesso la sua qualità di proprietaria esclusiva del complesso, diventando così parte del condominio venutosi a creare.
Né risulta che la Cooperativa, in tale primigenio atto, si sia riservata la proprietà esclusiva delle opere sopra compendiate, con la conseguenza che la presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c. - che, tra le parti comuni, in modo non tassativo, elenca anche “le opere, le installazioni e manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione (…) per l'energia elettrica” - non può considerarsi superata.
Al contrario, significativa sotto questo profilo, appare la circostanza che, nell'atto di assegnazione citato, gli immobili trasferiti siano descritti come “confinanti con terreno condominiale” e sia, inoltre, previsto, a carico degli assegnatari, l'obbligo di partecipare alle spese relative al completamento del complesso edilizio, anche con riguardo alle opere di urbanizzazione primaria (strade, rete fognaria, rete idrica ed illuminazione) e secondaria, nonché alla manutenzione dello stesso⁶.
Analoghe riflessioni possono svolgersi anche rispetto ai successivi atti di assegnazione e di compravendita e segnatamente:
a) dall' atto di assegnazione del 20 luglio 2000, ove figura (parte Controparte_4
nel giudizio in qualità di appellato), rileva la riproduzione della medesima clausola prevista nel primigenio atto di assegnazione (in particolare, all'art. 13, “si conviene espressamente che per il solo fatto dell'acquisto dei beni in contratto, le parti assegnatarie sono tenute a partecipare – in misura proporzionale ai millionesimi/millesimi di loro spettanza sull'intero complesso edilizio di cui quanto venduto è porzione – a tutti gli oneri, costi e spese inerenti alle opere di completamento dell'interno di tutte le unità abitative realizzate dalla Cooperativa ed alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria relative al suddetto complesso edilizio, tuttora in corso;
nonché alla manutenzione ordinaria e straordinaria dello stesso e a quant'altro richiesto ai fini del suo definitivo completamento”) ed è, altresì, precisato che <i sopradescritti immobili vengono trasferiti nello stato di fatto in cui attualmente versano, già noto alle parti acquirenti, con i relativi diritti, accessioni, accessori, pertinenze,
relative servitù attive e passive esistenti, quote comuni e condominiali come per legge e destinazione, queste ultime, meglio specificate nell'apposito regolamento condominiale relative tabelle milionesimali o millesimali che saranno in seguito redatti a cura della
stessa società cooperativa e a spese dei singoli assegnatari>> (cfr. art. 12 del citato atto);
2) atto di assegnazione del 19 luglio 2000, ove figura (altro appellato), Controparte_1
ove è specificato che l'unità abitativa trasferita è confinante con terreno condominiale e sono riprodotte le medesime clausole già sopra compendiate con identico contenuto (cfr. clausola 25 e 26);
3) atto di assegnazione del 23 agosto 2000 a (altra appellata) che CP_3
riproduce il medesimo contenuto dei precedenti (cfr. art. n. 20 e 21);
4) l'atto di compravendita del 4 agosto 2006 concernente , che ha Controparte_2
acquistato non direttamente dalla Cooperativa ma da altri, riporta anch'esso, in ogni caso, il riferimento all'esistenza di obblighi al pagamento di oneri condominiali;

5) l'atto di compravendita concernente (altro appellato) del 19 ottobre CP_14
2004 riporta all'art. 2 tale clausola: <il sopradescritto immobile viene venduto a corpo, nello stato di fatto attuale, già noto alla parte acquirente, con i relativi diritti, accessioni
e pertinenze, nonché le servitù attive e passive eventualmente esistenti e le proporzionali
quote di comproprietà condominiali>>.
Né, sotto altro profilo, appare dubbia la circostanza che tali beni siano effettivamente posti a godimento dell'intero complesso edilizio e siano, quindi, caratterizzati da quel necessario rapporto di strumentalità rispetto alle singole abitazioni, considerato che tale circostanza emerge ex actis dalla Convenzione di lottizzazione, stipulata nell'anno 1989, dalla Cooperativa con il . Controparte_20
Tale accordo, infatti, prevedeva la realizzazione di <rete stradale relativa al comprensorio, rete di distribuzione dell'acqua potabile nel comprensorio, rete fognante a servizio del comprensorio, illuminazione stradale completa di rete elettrica, area destinata a verde attrezzato, aree destinate a parcheggio, aree destinate all'istruzione, aree di interesse comune>>; tutte opere destinate ad interessare l'aerea del complesso edilizio ad approvvigionamento delle singole abitazioni ⁷, che sarebbero state, poi, destinate ad uso pubblico soltanto al momento del trasferimento di proprietà al Comune
di Gimigliano, tuttavia, mai verificatosi.
Alla luce di tali considerazioni, non colgono nel segno le deduzioni di controparte circa la pretesa attuale destinazione pubblica di tali opere, non potendo la convenzione di lottizzazione, senza il trasferimento effettivo di proprietà, essere sufficiente a tal fine.
Del resto, l'appartenenza di un bene al patrimonio del presuppone, in primo CP_20
luogo, l'acquisto in proprietà del bene da parte dell'ente pubblico (requisito soggettivo) nonché una concreta destinazione dello stesso ad un pubblico servizio (requisito oggettivo) che, tuttavia, non può dipendere da un mero progetto di utilizzazione della
P.A., come nella specie una convenzione di lottizzazione, che si inserisce nella fase organizzativa del processo di realizzazione del programma urbanistico e non nella fase della sua materiale esecuzione (sul punto, cfr. Cass. n. 8743/1997).
Dunque, le opere di cui trattasi, non essendo state trasferite al Comune, devono considerarsi costituenti parti comuni del venutosi, nel frattempo, a creare a Parte_1
seguito della attribuzione dei singoli alloggi agli assegnatari.
Né appare fondata l'argomentazione degli odierni appellati secondo cui tali opere sarebbero rimaste nella proprietà esclusiva della Cooperativa e poi transitate nella procedura fallimentare.
Sotto tale profilo, la documentazione acquisita al giudizio depone in senso contrario.
In particolare, dalla autorizzazione di spese emessa dal Ministero dello Sviluppo
Economico, inerente alla procedura di liquidazione coatta amministrativa della
Cooperativa “Parco della Vittoria”, rileva che alla procedura concorsuale non siano state acquisite le opere comuni quali strade e servizi, ma soltanto i villini “rimasti invenduti”, tanto è che l'autorizzazione di spesa per la messa in sicurezza di alcune zone riguarda esclusivamente le quote di proprietà acquisite alla procedura, rimanendo, invece, escluse le parti comuni del complesso edilizio.
A tal fine, si evidenziano i seguenti passaggi del citato documento:
1) <la procedura ha acquisito alla massa concorsuale n. 36 villini facenti parte del comprensorio Parco della Vittoria (costituito da n. 152 unità immobiliari), sito in
Gimigliano Catanzaro, località Buda, di cui numero 19 già alienati ed i restanti numero
17 ancora in carico alla procedura>>;
2) <l'area su cui insistono i beni risulta parzialmente urbanizzata. La mancata
ultimazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria impedisce la retrocessione delle stesse al che, benché sollecitato, non intende Controparte_20
accollarsi le aree senza collaudo finale>>;
3) <la manutenzione ordinaria delle aree comuni (strade impianti e muri) è stata
affidata al costituito tra gli aventi causa ex soci della Parte_1
cooperativa in bonis>>;
4) <la procedura non può sostenere costi in prededuzione che non siano strettamente
inerenti alla conservazione dei beni immobili di proprietà o il rischio di pericoli a terzi derivanti dalla gestione degli stessi beni>> e <considerato che le aree comuni sono di uso di tutti i residenti ed occupanti villini del comprensorio facenti parte del citato condominio due (…)>>; Parte_1
4) <ritenendo che le opere individuate- intervento 1: ripristino sistema di drenaggio delle acque meteoriche di strada consortile (…) intervento 2: messa in sicurezza di strada consortile e stabilizzazione del pendio – siano di interesse comune rientrando nelle aree di pertinenza del intervento 3: stabilizzazione del pendio della CP_22
strada di accesso al comprensorio con realizzazione di un muro (…)>>; <al fine di scongiurare pericoli a terzi e preservare gli immobili ancora invenduti da ulteriori danni conseguenti a nuove frane e smottamenti, questa Autorità di Vigilanza autorizza il
sostenimento di una spesa determinata con riferimento al solo costo di pertinenza della quota di proprietà dei villini ancora in carico alla procedura (…)>>.
Dagli evidenziati passaggi si deduce che unici beni transitati alla procedura di liquidazione coatta amministrativa sono le abitazioni rimaste invendute e non anche, come ritenuto da controparte, le parti e i servizi posti a godimento dell'intero comprensorio che, non essendo stati trasferiti neppure al Comune, continuano ad essere soggetti al regime condominiale.
Ciò è, oltretutto, desumibile dagli indizi sintomatici di una gestione condominiale riscontrabili dal verbale “di prima assemblea” - allegato dagli allora ricorrenti - avente ad oggetto l'approvazione di un regolamento condominiale e dei criteri per la formazione delle tabelle millesimali (cfr. citata deliberazione, ove risulta approvazione con solo voto contrario di , e ). Parte_5 Controparte_2 Persona_3
Peraltro, la circostanza che la destinazione di tali parti comuni sia rimasta invariata, anche a seguito di procedura di liquidazione coatta amministrativa, lo si deduce dall'atto aggiudicazione a seguito di offerta del 5 aprile 2012, tra i commissari liquidatori e
(altro appellato), ove si legge, invero, che: Controparte_23
a) <la vendita viene effettuata con tutti gli obblighi e gli oneri vincolanti previsti dai
precedenti atti di assegnazione e di compravendita posti in essere dalla società venditrice nonché dalla convenzione di lottizzazione stipulata con il CP_20
-> così richiamando l'atto in esame, per relationem, gli obblighi discendenti
[...]
dalla esistenza di parti condominiali, quali, strade, rete idrica e fognaria di cui godono le unità assegnate o vendute;

b) <la parte acquirente dichiara di aver preso esatta conoscenza del regolamento di condominio che disciplina i rapporti tra i vari condomini del complesso edilizio del
quale la casa venduta fa parte obbligandosi anche per i propri aventi causa a dare piena ed integrare esecuzione>>, così potendosi dedurre che, anche a seguito della liquidazione coatta amministrativa, il condominio non è venuto meno e che alla procedura concorsuale non sono transitate le più volte citate parti comuni.
Sulla base degli svolti rilievi deve riconoscersi al complesso edilizio “ 2” la Parte_1
natura di Condominio, ricomprendente anche gli odierni appellati, cui consegue, in riforma dell'impugnata ordinanza, il rigetto della domanda dagli stessi avanzata.
4. Le spese processuali.
Le spese del doppio grado di giudizio seguono la soccombenza degli appellati e devono essere liquidate: a) quanto al primo grado - avuto riguardo ai parametri di cui al DM n.
55/2014, come modificato dal DM n. 37/2018 - in complessivi euro 3.627,00 (valore della causa indeterminato, scaglione da euro 26.0001 ad euro 52.000,00, valori medi, fase di studio, fase introduttiva, fase istruttoria e fase decisoria, con riduzione del 50% in ragione della non particolare complessità della causa), oltre rimb. forf., iva e cpa, come per legge, da distrarsi in favore del richiedente difensore;
b) quanto al presente grado di giudizio - avuto riguardo ai parametri di cui al DM n. 55/2014, come modificato dal DM
n. 147/2022 – in complessivi euro 5.196,50 di cui euro 201,00 per esborsi e 4.995,50
euro per compensi professionali (valore della causa indeterminato, scaglione da euro
26.0001 ad euro 52.000, valori medi, fase di studio, fase introduttiva, fase di trattazione - cfr. Cass. Ord. n.29857/2023 - e fase decisoria. Con riduzione del 50% in ragione della non particolare complessità della causa), oltre rimb. forf., iva e cpa, come per legge, da distrarsi in favore del procuratore antistatario.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Catanzaro, Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da in persona dell'Amministratore pro Parte_1
tempore, nei confronti di , , Controparte_1 Controparte_2 CP_3
, , , , Controparte_4 Controparte_5 CP_6 Controparte_7
, , , , , CP_8 Controparte_9 CP_10 CP_11 CP_12
, , , Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6
, , Parte_7 Controparte_13 CP_14 CP_15 [...]
, e , avverso l'ordinanza del Tribunale CP_16 Controparte_17 Controparte_18
di Catanzaro n. 1609/2022 del 18 luglio 2022, ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa, così provvede:
- dichiara la contumacia di , , Controparte_13 CP_14 CP_15
, e;
Controparte_16 Controparte_17 Controparte_18
- accoglie, per quanto in motivazione, l'appello e, per l'effetto, in riforma dell' ordinanza impugnata, rigetta la domanda avanzata da , Controparte_1 CP_2
, , , ,
[...] CP_3 Controparte_4 Controparte_5 CP_6
, , , , Controparte_7 CP_8 Controparte_9 CP_10
, , , , CP_11 CP_12 Parte_2 Parte_3 Parte_4
, , Parte_5 Parte_6 Parte_7 Controparte_13 CP_14
, , , e ,
[...] CP_15 Controparte_16 Controparte_17 Controparte_18 - condanna gli appellati al pagamento, in favore del in Parte_1
persona dell'Amministratore pro tempore, delle spese del doppio grado di giudizio che si liquidano, per il primo grado, in euro 3.627,00, oltre rim. forf, iva e cpa, come per legge,
e per il secondo grado in complessivi euro 5.169,50, di cui euro 174 per esborsi ed euro
4.4495,5 per compensi professionali, oltre rimb. forf., iva e cpa, come per legge, da distrarsi, ex art. 93 c.p.c., per entrambi i gradi, in favore del richiedente difensore.
Così deciso nella camera di consiglio della Corte di Appello di Catanzaro, Prima
Sezione Civile, tenutasi da remoto il 30.1.2025
Il Presidente est.
Dott.ssa Antonella Eugenia Rizzo

1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Nella sentenza richiamata dal giudice del primo grado di giudizio, il Tribunale escludeva la fondatezza della pretesa economica avanzata dalla Cooperativa “Parco della Vittoria” nei confronti di , in forza della inesistenza di un rapporto giuridico legittimante. In particolare, Controparte_9 il Tribunale osservava che i beni comuni che avrebbero generato la pretesa creditoria del (impianto di illuminazione, pulizia dell'erba nelle proprietà contigue alle case del Parte_1
e le grate di raccolta delle acque presenti sulla strada) non potevano considerarsi beni in CP_9 comproprietà degli abitanti del complesso edilizio, trattandosi, al contrario, di beni di esclusiva proprietà della Cooperativa, poi transitati nella disponibilità della procedura concorsuale. ² Così alla pag. 2 dell'atto di appello: << Gli atti di assegnazione con effetto di trasferimento della proprietà sono datati settembre 2020, sono stati tutti redatti dal notaio e recitano Persona_2 tutti: “appartamento … confinante con terreno condominiale”. Non basta, tutti gli atti contengono un articolo che recita: “i sopra descritti immobili vengono trasferiti … con i relativi diritti, accessioni, accessori, pertinenze, quote condominiali e fa riferimento ai millesimi ed al redigendo regolamento di condominio. Ed ancora si legge: “le parti acquirenti sono tenute in ragione dei loro millesimi/milionesimi a partecipare alle spese” Non esiste dubbio che gli atti di assegnazione comprendano sia l'abitazione che le pertinenze o accessori >>.
3 Cass. S.U., 16 novembre 2017, n. 27199: << Gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l.
n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata >>. ⁴Cfr Cass. civ. n. 7772 del 2022, a tenore della quale: < appello da proporsi con citazione contenga anche lo specifico avvertimento, prescritto dal n. 7 del comma 3 dell'art. 163 c.p.c., a tenore del quale la costituzione, oltre i termini di legge, implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., atteso che queste ultime si riferiscono solo al regime delle decadenze nel giudizio di primo grado e non è possibile, in mancanza di un'espressa previsione di legge, estendere la prescrizione di tale avvertimento alle decadenze che in appello comportano la ⁶ L'articolo 21 del contratto di assegnazione sopra richiamato così recita: <si conviene espressamente che per il solo fatto dell'acquisto dei beni in contratto, le parti assegnatarie sono tenute a partecipare – in misura proporzionale ai millionesimi/millesimi di loro spettanza sull'intero complesso edilizio di cui quanto venduto è porzione – a tutti gli oneri, costi e spese inerenti alle opere di completamento dell'interno di tutte le unità abitative realizzate dalla Cooperativa ed alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria relative al suddetto complesso edilizio, tuttora in corso;
nonché alla manutenzione ordinaria e straordinaria dello stesso e a quant'altro richiesto ai fini del suo definitivo completamento>>. ⁷ Così, testualmente, la citata convenzione: <le opere di urbanizzazione primarie verranno eseguite per interventi parziali e interesseranno le zone che verranno via via edificate>>.