REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Specializzata in materia di imprese
Composta dai Sigg.ri Magistrati
Dott. Camillo Romandini Presidente
Dott. Maria Delle Donne Consigliere Relatore
Dott. Lilia Papoff Consigliere
riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A

Nel giudizio di rinvio iscritto al n. 2025 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2022 passata in decisione all'udienza cartolare del 29 ottobre 2024 e vertente tra
TRA (P.I. CF ), rappresentata e difesa dall'avv. Dino Parte_1 P.IVA_1 P.IVA_2
Lucchetti per procura in atti;

RICORRENTE IN RIASSUNZIONE
E
(C.F. ), i rappresentato e difeso dall'Avv. Lina Vinci per Controparte_1 P.IVA_3 procura in atti;

RESISTENTE IN RIASSUNZIONE
FATTI RILEVANTI DELLA CAUSA
§ 1 — La vicenda che ha dato origine alla lite è la seguente.
Con atto di citazione notificato il 20.4.1991 la conveniva in giudizio dinanzi al Parte_1
Tribunale di Latina il deducendo che: Controparte_1
- essa era proprietaria del terreno sito nel Comune di , distinto in Catasto al foglio 124, CP_1 particelle 184, 1771 e 1774, della superficie di 5.063 mq;

- detto terreno era stato ceduto al in data 25.7.1981, ai sensi della disciplina Controparte_1 sulla cessione volontaria di cui alla legge 385/1980, ricevendo a titolo di acconto la somma di lire
30.378.000, salvo conguaglio;

- il terreno invero era oggetto di esproprio, perché con DPR n. 6014 del 30.12.1969 era stato approvato il piano per l'edilizia economica e popolare nell'ambito del vigente PRG;

1

- la legge 385/1980 era stata dichiarata illegittima con la sentenza n. 223/1983 della Corte
Costituzionale, cosicché, anche alla luce della evoluzione legislativa della disciplina in argomento, doveva aversi riguardo alla legge del 1865 al fine di calcolare la giusta indennità di esproprio, e così il conguaglio, in base al valore venale del bene.
La chiedeva pertanto che, previa l'eventuale risoluzione della cessione volontaria, il Parte_1 venisse condannato alla corresponsione della somma di lire 3.797.250.000 o Controparte_1 della diversa somma di giustizia.
Veniva espletata una prima CTU, volta ad accertare il valore del bene al prezzo di mercato al tempo della dichiarazione di pubblica utilità (1969), le particelle per le quali fosse eventualmente possibile la retrocessione, nonché il valore delle opere e delle piante esistenti sui terreni in esame.
Con sentenza non definitiva n. 775/2002 (avverso la quale la formulava riserva di Parte_1 appello) il Tribunale di Latina disponeva che l'indennità di esproprio dovesse calcolarsi ai sensi dell'art. 5 bis comma 2 della legge 359/1992.
Veniva dunque ammessa una ulteriore CTU per l'accertamento dell'ammontare di tale indennità, proprio in base alle norme appena richiamate.
Espletata detta CTU, il Tribunale di Latina, con sentenza definitiva n. 2046/2006, condannava il a pagare in favore della Controparte_1 Parte_1
a) la somma di € 421.514,05, oltre rivalutazione secondo gli indici Istat dal luglio 2004 sino alla pubblicazione della sentenza, a titolo di indennità, detratto l'acconto già ricevuto;

b) l'ulteriore somma di € 102.302,40, oltre rivalutazione secondo gli indici Istat dal maggio 1994 sino alla pubblicazione della sentenza, in riferimento al valore delle opere murarie e delle piante trentennali insistenti sulle aree espropriate.
Il Tribunale di Latina, nell'individuare la somma dovuta a titolo di indennità, aveva aderito alle conclusioni del secondo CTU, che aveva stimato l'indennità in base alla legge 359/1992 ed alle successive modifiche.
Con atto di appello notificato in data 15.3.2007, il impugnava detta sentenza Controparte_1 definitiva, chiedendo tra l'altro che fosse riformata la sentenza, con una minore quantificazione dell'indennizzo.
La si costituiva in giudizio contestando l'appello principale e spiegava appello Parte_1 avverso la sentenza non definitiva, nonché appello incidentale avverso quella definitiva, evidenziando come la Corte Europea dei Diritti dell'Uomo, con la sentenza del 29.7.2004, nella causa c/ Per_1
Italia, avesse censurato i criteri di calcolo della indennità di esproprio previsti dalla autorità pubblica giacché gli stessi non realizzavano un giusto equilibrio tra le esigenze di carattere generale e la tutela della proprietà privata.
La Società chiedeva pertanto che la misura dell'indennità fosse parametrata alla valutazione commerciale del bene e che, in riforma di entrambe le sentenze, il venisse Controparte_1 condannato al pagamento della somma di € 914.854,80 per i terreni e della somma di € 139.553,18 per le piante e le opere esistenti sugli stessi, oltre interessi e rivalutazione monetaria.
Con sentenza non definitiva n. 747/2012, la Corte di Appello di Roma così provvedeva:
“- accoglie l'appello principale avverso la sentenza non definitiva n. 775/2002 del 13.2.2002 del
Tribunale di Latina e, per l'effetto, riforma integralmente la stessa;

- respinge il primo ed il secondo motivo dell'appello principale avverso la sentenza definitiva n.
2046/2006 del 14.11.2006 del Tribunale di Latina;

2 - accoglie il terzo motivo dell'appello principale avverso la medesima sentenza e, per l'effetto, la riforma nel capo portante condanna il al pagamento in favore della Controparte_1 [...] della somma di € 54.891,62 (già £ 106.285.000), pari al valore delle opere abusive Parte_1 descritte in motivazione, confermando la condanna del al pagamento della somma di € CP_1
47.410,78, oltre rivalutazione dal 1994 ed oltre agli interessi legali dalla sentenza di primo grado a titolo di pagamento del valore delle piante descritte in motivazione;

- respinge il quarto motivo dell'appello principale;

- dispone come da separata ordinanza in ordine al prosieguo istruttorio relativo all'esame dei motivi riassunti ai punti 5. e 6. della motivazione;

- rimette alla sentenza definitiva la regolamentazione delle spese processuali dell'intero giudizio”.
Nella stessa data, la Corte di Appello di Roma disponeva con ordinanza procedersi ad altra CTU, ponendo al consulente il seguente quesito: “previo esame degli atti e dei luoghi di causa, quale fosse il valore venale del terreno al tempo della sua cessione volontaria conclusa tra le parti oggi in causa, con l'atto del 25.7.1981, calcolato in base al suo sfruttamento, possibile in base alle norme ed agli strumenti urbanistici generali vigenti per quel territorio (p.r.g. o piano di fabbricazione) ed anche in base alle eventuali varianti derivanti dalla zonizzazione del terreno, non attuative;
il tutto senza operare alcuna rivalutazione della somma cui il c.t.u. perverrà”.
All'esito di tale CTU, nella quale il perito d'ufficio individuava il valore delle aree in questione nell'importo di € 271.643,85, oltre al valore delle opere ivi presenti, pari ad € 19.606,66, la Corte di
Appello, con la sentenza definitiva n. 3721/2015, così statuiva:
“determina l'indennità di esproprio spettante alla società in seguito alla cessione Parte_1 volontaria di cui in motivazione, in complessivi 26.803,96, oltre interessi legali dalla domanda;
condanna il al pagamento della somma di euro 26.803,96 oltre interessi legali Controparte_1 dalla domanda in favore della società somma da cui deve detrarsi l'importo che Parte_1 il ha corrisposto a titolo di indennità, salvo conguaglio, pari ad attuali euro 15.688,93, oltre CP_1 interessi legali dal pagamento di tale conguaglio;
compensa tra le parti le spese del doppio grado di giudizio nella misura della metà, ponendo la restante metà a carico del appellante, che si CP_1 liquidano: per il primo grado in euro 6.500 per onorari;
per l'appello in euro 7.000 per onorari, disponendo che le spese di tutte le c.t.u. siano a carico delle parti nella misura della metà per ciascuna”.
Avverso detta sentenza la ha proposto ricorso per Cassazione articolato in tre motivi. Parte_1
Con il primo è stata dedotta la violazione e falsa applicazione dell'art. 37 c. 3 e 4 del DPR 327/2001, dell'art. 3 L. 10/1977, dell'art. 28 L. 1150/1942 (modificato dall'art. 8 L. 765/1967) e dell'art. 24 L.
47/1985, per avere la Corte di Appello, nella sentenza impugnata, escluso la edificabilità delle aree oggetto di cessione volontaria, nonostante fossero comprese in un piano di zona.
Nel secondo motivo si lamentava l'omesso esame di un fatto decisivo della controversia e l'omessa motivazione con la violazione e la falsa applicazione dell'art. 132 cpc, determinati dall'impossibilità di comprendere il criterio utilizzato dalla Corte di merito per l'individuazione del valore delle aree cedute al Infine con il terzo motivo si deduceva la violazione dell'art. 112 cpc per violazione CP_1 del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, tenuto conto che il aveva chiesto CP_1 con l'appello avverso la sentenza del Tribunale determinarsi l'indennità sulla base dell'indice di edificabilità presente nel piano per l'edilizia economica e popolare, pari a 1,31 mc/mq, mentre la
Corte di Appello era andata oltre la richiesta formulata dall'appellante, con motivazione oscura.
3 Con Ordinanza 2090/2022, pubblicata il 25.1.2022, la Suprema Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, dichiarando assorbiti secondo e terzo.
Afferma la Cassazione che 'deve ritenersi esistente la natura edificatoria delle aree in questione in quanto comprese nel menzionato piano di edilizia economica e popolare, vigente al momento della loro cessione volontaria' ed ha pertanto cassato la sentenza della Corte di Appello 'con rinvio della causa, anche per quanto riguarda le spese del presente grado di giudizio, alla Corte di appello di Roma in diversa composizione'.
§1.1 — La Corte di Legittimità , con ordinanza n. 2090/2022 si è così espressa:
“….

2.1. Parte ricorrente ha affermato che la Corte di merito è incorsa in errore quando, pur consapevole che le aree cedute fossero comprese in un piano di zona, ha comunque escluso
l'edificabilità delle stesse, senza tenere conto che il piano di zona è uno strumento urbanistico idoneo
a conferire edificabilità alle aree che nello stesso sono ricomprese.


2.2. Nella sentenza impugnata si legge che oggetto della cessione volontaria sono state le particelle
184 e 1774, che formano un unico lotto quasi rettangolare, e la particella 1771, discosta da queste ultime, con la precisazione che, nel piano regolatore generale (di seguito, PRG), approvato nel 1972
e vigente alla data della cessione volontaria, le particelle 184 e 1774 rientravano nella zona destinata
a verde pubblico con possibilità di realizzare attrezzature per lo sport, mentre la particella 1771 era destinata a parcheggio e strada (p. 8 della sentenza impugnata).
La stessa sentenza ha evidenziato che le prime due particelle avevano la stessa destinazione anche nel PRG previgente, adottato nel 1966, e che l'altra particella non era mai stata edificabile, con la precisazione che, anche nel 1969, prima che venisse approvato il piano regolatore generale vigente al tempo della cessione volontaria, era stato adottato un piano di zona per l'edilizia economica e popolare, denominato piano "Arene", ove le particelle 184 e 1774, inserite in una zona in cui l'indice territoriale di fabbricabilità era pari a 1,31, erano destinate a verde attrezzato e la particella 1771 era adibita a parcheggio e strada di penetrazione (pp. 8 e 9 della sentenza impugnata).
In sintesi, durante la vigenza del PRG del 1966 (ove le particelle 184 e 1774 rientravano nella zona destinata a verde pubblico e la particella 1771 non era edificabile), è stato adottato il piano di zona per l'edilizia economica e popolare e, successivamente è stato approvato il nuovo PRG (ove le particelle 184 e 1774 sono state inserite nella zona destinata a verde pubblico con possibilità di realizzare attrezzature per lo sport e la particella 1771 è stata destinata a parcheggio e strada).


2.3. La giurisprudenza di questa Corte è oramai consolidata nel ritenere che l'inserimento di un fondo all'interno di un piano di zona per l'edilizia economica popolare (come pure all'interno di un piano per gli insediamenti produttivi) connoti in termini di edificabilità tale fondo, a prescindere alla specifica destinazione attribuita all'interno del piano anche in variante rispetto al piano regolatore generale. Come evidenziato dalle Sezioni Unite di questa Corte (v. Cass., Sez. U, n. 125 del 21/2001
e già Cass., Sez. U, Sentenza n. 11433 del 18/11/1997), il piano per l'edilizia economica e popolare rientra fra i piani di zona e, quindi, fra gli strumenti urbanistici attuativi o di terzo livello, equivalenti ai piani particolareggiati o di lottizzazione, come espressamente previsto dall'art. 9 I. n. 167 del
1962, ma ha anche natura di variante del piano regolatore vigente, se da esso se ne discosti, con la conseguenza che deve essere considerato ai fini della valutazione dell'edificabilità dei terreni in esso compresi.
4 Detto riconoscimento trova testuale sostegno normativo nell'art. 3, comma 4, I. n. 167 del 1962, ove
è previsto che il piano per l'edilizia può apportare varianti al piano regolatore.
In effetti, l'inserimento, con il piano in questione, di fabbricati ad uso abitativo e delle connesse infrastrutture in un comprensorio classificato come agricolo dal piano regolatore costituisce un univoco e indiscutibile segno di un sopraggiunto mutamento della programmazione urbanistica generale, perché amplia la parte edificabile del territorio, introduce (o comunque sottende) una nuova visione del complessivo assetto cittadino in ordine all'identificazione delle zone residenziali.
Il cambiamento di destinazione non è (o meglio non è soltanto) componente del progetto espropriativo e delle prescrizioni ad esso finalizzate, perché riposa su basi logiche autonome, sopravvive all'evenienza di un successivo abbandono del progetto stesso per elementi oggettivi, per scadenza di termini, o per preferenza accordata all'edificazione privata e, quindi, di per sé costituisce variante del piano regolatore (così ancora Cass., Sez. U, n. 125 del 21/2001).
In sintesi, il fatto stesso che un terreno sia compreso nel piano per l'edilizia economica e popolare, che del PRG costituisce attuazione e, all'occorrenza, variante, è di per sé elemento giustificativo del legale carattere edificatorio del terreno medesimo, sia pure nei limiti consentiti dal menzionato piano.
Da quanto premesso consegue che, nella valutazione della natura edificabile del terreno secondo diritto, ai fini espropriativi o ai fini risarcitori in una fattispecie di accessione acquisitiva, non è sufficiente fare riferimento al PRG nella sua originaria formulazione (nel quale il terreno in questione sia eventualmente collocato in zona agricola), ma occorre anche tenere presente la destinazione che quel terreno abbia successivamente assunto nel piano di zona e, in base ad esso riconoscerne la natura edificatoria e valutarne le caratteristiche (v. già Cass. Sez. U, n. 11433 del
18/11/1997 e poi, tra le tante, Cass., Sez. 1, n. 3948 del 18/04/1998; Cass., Sez. 1, n. 4558 del
06/05/1998; Cass., Sez. 1, n. 11621 del 17/09/2001; Cass., Sez. 1, Sentenza n. 15514 del 07/12/2001;
Cass., Sez. 1, n. 16024 del 19/12/2001; Cass., Sez. 1, n. 12771 del 31/05/2007).
Ovviamente, il carattere edificatorio dei terreni compresi nel piano di zona per l'edilizia economica
e popolare non comporta che debbano avere tutti eguale valore di mercato, poiché l'effettiva potenzialità edificatoria va da un minimo (tendente a zero) ad un massimo, con una gamma di situazioni intermedie su cui incide in misura determinante l'edificabilità effettiva, quale attitudine del suolo ad essere sfruttato e concretamente destinato a fini edificatori (in base a vari fattori: centralità, ubicazione, consistenza, vicinanza a strutture pubbliche, volumetria, ecc.), e restando comunque escluso che detto valore possa essere stabilito in base alle localizzazioni interne al programma espropriativo eseguite dall'Amministrazione, cioè in funzione delle disposizioni del piano per
l'edilizia attinenti alla collocazione sui singoli fondi di specifiche edificazioni ovvero di servizi ed infrastrutture (così Cass., Sez. 1, n. 23584 del 22/11/2010 e Cass., Sez. 1, Sentenza n. 7248 del
27/03/2014).


2.4. La peculiarità della fattispecie è data dal fatto che, al piano per l'edilizia economica e popolare, che - in base a quanto appena esposto - ha attribuito carattere di edificabilità a tutti i fondi in esso compresi, a prescindere dalla specifica destinazione loro impressa, è sopravvenuto un nuovo PRG, che ha mantenuto le particelle 184 e 1774 nella zona destinata a verde pubblico con possibilità di realizzare attrezzature per lo sport e hai inserito la particella 1771 in un'area destinata a parcheggio
e strada, proprio come, in precedenza, era stato previsto nel piano per l'edilizia economica e popolare.
5 Si deve, tuttavia, tenere presente che, ai sensi dell'art. 9 I. n. 167 del 1962, il piano in questione, una volta approvato, ha una lunga efficacia (dieci anni, poi aumentati a diciotto).
Ciò significa che il piano per l'edilizia economica e popolare era ancora in vigore quando è stato adottato il nuovo PRG, che non risulta avere revocato tale piano, ed anche quando è stata operata la cessione volontaria delle aree.


2.5. In sintesi, deve ritenersi esistente la natura edificatoria delle aree in questione, in quanto comprese nel menzionato piano di edilizia economica e popolare, vigente al momento della loro cessione volontaria”.
§ 2 — La società ha ritualmente riassunto il giudizio ex art. 392 C.P.C. Controparte_2 chiedendo, previa applicazione del principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte di Cassazione
“ in accoglimento della domanda attrice e dell'appello incidentale proposto avverso le sentenze del Tribunale di Latina, rigettando ogni diversa richiesta avversaria ed applicando il principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte, condannare il , in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore al pagamento per il titolo dedotto in giudizio dell'importo quale risultante dai conteggi della ovvero a quello maggiore o minore che sarà ritenuto di Parte_1 giustizia anche a mezzo di espletanda CTU, oltre rivalutazione e interessi dalla data della cessione volontaria sino al saldo”.
Ha resistito il chiedendo “ previo rigetto di ogni diversa domanda Controparte_1 dell'appellante, ed in accoglimento del principio di diritto enunciato dalla Corte di Cassazione, rideterminare l'importo dovuto dal alla per il titolo dedotto Controparte_1 Parte_1 in giudizio, in € 463.777,40 (già rivalutato), ovvero in € 469.025,06( già rivalutato), o nell'altra somma minore ritenuta di giustizia, anche a mezzo di espletanda CTU qualora ritenuta necessaria. Con esclusione degli interessi, per le motivazioni meglio espressa in narrativa”.
La causa veniva assegnata a questo relatore con provvedimento in data 15 febbraio 2023.
§ 2.1 — All'udienza di cui in epigrafe – come sostituita - i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni con le note finali e la Corte ha trattenuto la causa in decisione concedendo i termini ex art. 190 CPC, utilizzati dalle parti solo con il deposito della comparsa conclusionale, mentre non hanno depositato le memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
§3 - Va premesso che il giudizio di rinvio è un procedimento “chiuso”, tendente ad una nuova pronuncia in sostituzione di quella cassata, e che non solo è inibito alle parti di ampliare il thema decidendum, formulando nuove domande e nuove eccezioni, ma operano le preclusioni che derivano dal giudicato implicito formatosi con la sentenza di cassazione, con la conseguenza che neppure le questioni esaminabili di ufficio, non rilevate dalla Corte Suprema, possano in sede di rinvio essere dedotte o comunque esaminate, giacché il loro esame tende a porre nel nulla o a limitare gli effetti della stessa sentenza di cassazione, in contrasto con il principio della sua intangibilità ( ex pl., Cass.
20328/2006).
Va , però, sin da subito chiarito che la produzione di una consulenza di parte – come è avvenuto da parte dei ricorrenti in riassunzione – non è impedita dalla natura del detto giudizio di rinvio, essendo ormai consolidato il principio secondo il quale detta perizia di parte altro non è che un atto di natura
6 difensiva, con quanto ne consegue, salvo ovviamente la delibazione del Collegio circa la sua condivisibilità tenendo anche conto delle contestazioni della controparte.
Ciò posto, proprio per la natura di questo giudizio, non può che procedersi alla delibazione della originaria domanda di parte ricorrente alla luce dei principi dettati dalla Corte di Cassazione nell'accogliere il primo motivo di impugnazione, come sopra riportati.
Vale a dire che per la determinazione dell'indennità di esproprio resta ferma la discrezionalità del giudice di merito nella scelta del metodo di stima che, pertanto, può essere quello sintetico- comparativo oppure quello analitico.
Va, poi, chiarito in via preliminare che in questo giudizio non si discute più del valore relativo ai beni realizzati ed alle piante, essendo quel profilo ormai accertato e risolto in via definitiva dalla sentenza di appello, non impugnata appunto con riguardo a tale statuizione.
Resta, invece, da definire in questa sede il valore venale/commerciale dei soli terreni, come sopra descritti, tenendo conto di un elemento fondamentale – sul quale ormai convengono entrambe le parti proprio in ragione del dettato della Corte di legittimità – quale è la potenziale edificabilità in ragione del PEEP (piano di edilizia economica e popolare) sul quale il PRG successivo, indicato nella sopra riportata ordinanza, non ha inciso.
§3.1 - I principi, poi, di cui occorre tener conto sono, in via successiva, anche quelli relativi alla individuazione del potenziale edificatorio.
In primo luogo, è stato chiarito che il potenziale edificatorio “ va da un minimo (tendente a zero) ad un massimo, con una gamma di situazioni intermedie su cui incide in misura determinante
l'edificabilità effettiva, quale attitudine del suolo ad essere sfruttato e concretamente destinato a fini edificatori (in base a vari fattori: centralità, ubicazione, consistenza, vicinanza a strutture pubbliche, volumetria, ecc.)”, sicchè escluso che i terreni all'interno del piano possano avere eguale potenzialità, quest'ultimo valore va determinato con i fattori che sono chiaramente indicati dalla Corte seppure a titolo esemplificativo ma con una specifica “ratio”.
In secondo luogo, è sempre la Corte di legittimità a precisare che va “…comunque escluso che detto valore possa essere stabilito in base alle localizzazioni interne al programma espropriativo eseguite dall'Amministrazione, cioè in funzione delle disposizioni del piano per l'edilizia attinenti alla collocazione sui singoli fondi di specifiche edificazioni ovvero di servizi ed infrastrutture (così Cass., Sez. 1, n. 23584 del 22/11/2010 e Cass., Sez. 1, Sentenza n. 7248 del 27/03/2014).” In terzo luogo, la Corte ha indicato un ulteriore parametro in negativo, vale a dire che non può tenersi conto del sopravvenuto PRG, che ha mantenuto le particelle 184 e 1774 nella zona destinata a verde pubblico con possibilità di realizzare attrezzature per lo sport e ha inserito la particella 1771 in un'area destinata a parcheggio e strada, stante la persistenza del PEEP che ha attribuito carattere di edificabilità a tutti i fondi in esso compresi, a prescindere dalla specifica destinazione loro impressa.
Alla luce allora di tali criteri – in positivo ed in negativo – dettati dalla ordinanza da cui promana il presente giudizio di rinvio, ritiene la Corte che il prospetto di calcolo elaborato dalla parte ricorrente sia sicuramente corretto e condivisibile, in quanto utilizza parametri conformi a detti principi conducendo alla individuazione di un valore venale quanto più possibile realistico rispetto all'epoca in cui i fatti sono avvenuti.
Segnatamente, la premessa sui cui la società ricorrente poggia la sua elaborazione è corretta e rispondente appieno ai detti principi: a) Tutte e tre le particelle oggetto di esproprio e cessione volontaria nel 1981, distinte nel catasto terreni al foglio 124 mappali 184, 1771 e 1774 con la superficie totale di mq 5.063,00, sono ricomprese nel Piano di Zona Arene;
b) Per la determinazione della cubatura edificabile riferita all'area espropriata e per la stima del suo valore di mercato deve essere utilizzato l'indice territoriale fissato nel Piano di Zona Arene, pari a 1,31 mc/mq;
7 c) La cubatura totale edificabile di riferimento per la successiva valutazione estimativa equivale alla cubatura edificabile di 1,31 x 5.063 = mc. 8.151,43 (rectius: 6.632,53); d) Nessuna differenza di valutazione sussiste tra le diverse destinazioni “future” impresse dal
Piano di Zona Arene e poi attuate in area a verde o a parcheggio o per l'allargamento della
Via Badino;

Va solo chiarito che la contestazione del con riguardo all'errore di calcolo di Controparte_1 cui al punto c) è infondata, essendo chiaro (anche alla luce del prospetto poi elaborato sulla base del valore 6.632,53) che alla pag. 6 dell'atto di riassunzione vi è un mero errore di collazione e/o materiale, peraltro ripetuto nelle note di trattazione scritta per l'udienza di prima comparizione, ma superato , come detto, dal prospetto di calcolo che utilizza, invece, il corretto valore indicato dallo stesso Controparte_1
Per il valore medio di mercato, poi, la società ricorrente ha utilizzato uno studio realizzato dall'ISTAT, dall'Università degli Studi di Roma “La Sapienza” in occasione di un incontro di studio tenutosi nel 2016, sulla cui correttezza ed ufficialità, peraltro, il non ha Controparte_1 formulato specifiche contestazioni ex art. 115 CPC sicchè ben può essere utilizzato quale materiale probatorio ai fini della determinazione del detto valore, individuato in Euro 550,00/mq.
Infine, l'ultimo parametro di cui occorre dar conto è “l'incidenza valore area rispetto al costruito residenziale” (c.d. Ia) indicato nel valore pari a 0,22.
La scelta di quest'ultimo valore, sicuramente non vicino al minimo ma tendente al massimo
(nell'ambito comunque del “range” che la stessa Corte di legittimità ha indicato) è stato motivato in modo razionale e, a parere del Collegio, in conformità ai parametri che l'ordinanza n. 2090/22 ha comunque indicato, seppure a titolo esemplificativo (“…in base a vari fattori: centralità, ubicazione, consistenza, vicinanza a strutture pubbliche, volumetria, ecc.”): come spiegato nelle note di trattazione scritta, la società ricorrente ha tenuto conto sia della vocazione turistica della zona , sia dell'ubicazione a ridosso della Via Badino e a poche centinaia di metri dal mare, facendo altresì richiamo alla pubblicazione semestrale “Tecnoborsa” del LISTINO UFFICIALE DELLA BORSA
IMMOBILIARE DI ROMA che indica nei Criteri e coefficienti di valutazione per Consulenti Tecnici del mercato immobiliare per i terreni edificabili un range di incidenza del 20-35%.
In sostanza, parte ricorrente risulta aver fornito una serie di elementi gravi, precisi e concordanti per ritenere condivisibile l'individuazione del valore venale/commerciale dei terreni oggetto di giudizio in euro 278.573,87 ( cui si perviene con il seguente calcolo: Superficie totale: 5063,00 mq – indice fondiario Zona Arene 1,31 mc/mq; Volumetria edificabile: 5063x1,31= 6632,53 mc;
superficie abitazioni edificabili: 6632,53/3= 2210,84; 550,00E/mq x 2210,84 mq= 1.215.962,00; incidenza valore area rispetto al costruito residenziale Ia= 0,22 Valore venale al 25.7.81: 0,22 x 1.215.962,00
- euro 267,511,64, con aumento del 10% ex art. 2 comma 80 punto 2 L. n. 244/07 – pari ad Euro
2626.751,16, per un totale di Euro 294.262,80, cui va detratto l'importo già ricevuto di Euro
15.688,80, con la differenza ancora dovuta per sorte pari ad Euro 278.573,87). Calcolo Interessi Legali e Rivalutazione - Calcolo della Sola Rivalutazione Capitale Iniziale: € 278.573,87 Data Iniziale: 25/07/1981; Data Finale: 28/02/2022
Decorrenza Rivalutazione: Luglio 1981 Scadenza Rivalutazione: Febbraio 2022 Indice
Istat utilizzato: FOI generale Indice alla Decorrenza: 119,1 Indice alla Scadenza: 108,8 Raccordo Indici: 4,729
Coefficiente di Rivalutazione: 4,32 Totale Rivalutazione: € 924.865,25 Capitale Rivalutato (s.e.o): € 1.203.439,12.
§ 3.2 – Non può, invece, essere condiviso alcuno dei due conteggi prospettati dal CP_1
.
[...]
Nel primo prospetto offerto alla Corte, viene individuato il parametro “ Ia 0,20” quale indice valore area rispetto al costruito in luogo del valore 0,22 utilizzato dalla società ricorrente, senza in realtà
8 fornire una spiegazione logico-giuridica ma facendo, sembrerebbe, riferimento all'incidenza delle destinazioni previste dal Piano Regolatore Generale. In realtà, è proprio quest'ultimo profilo che, secondo l'ordinanza della Corte di Legittimità, non può avere alcun rilievo, mentre per determinare quell'indice occorre far riferimento ad alcuni parametri che risultano rispettati (e prospettati) solo da parte della ricorrente.
Anche l'abbattimento, poi, del 4% - in quanto superficie convenzionalmente occupata da androni, scale, ascensori ecc. - oltre che di difficile intellegibilità, pare collegata eziologicamente pur sempre alle specifiche destinazioni nel piano regolatore, profilo, come detto, che la Corte di Cassazione ha escluso come parametro di riferimento.
L'altra ipotesi di calcolo offerta dal Comune di – con la metodologia di stima comparativa CP_1 indiretta, come quella del VALORE DI TRASFORMAZIONE – è fondata sull' ipotesi di trasformazione "ordinaria" a carattere residenziale in una prima fase e poi sul calcolo del valore di trasformazione del terreno con la reale destinazione urbanistica del bene: parte SERVIZI, parte
VERDE PUBBLICO e parte . CP_3
Ora, se in astratto tale approccio può condurre ad un valore più vicino a quello reale, nel caso in esame la metodologia non può essere condivisa perché si fa riferimento, ancora una volta, alla reale destinazione dei beni , sotto il profilo urbanistico, del PRG, rispetto al quale la Corte di Cassazione ha , invece, escluso l'utilizzabilità.
Peraltro, la proposta di conteggio formulata dal risulta fondata su una Controparte_1 consulenza di parte che è stata contestata dalla parte ricorrente in riassunzione, con particolare riguardo alla utilizzazione di parametri dettati dalla normativa fiscale il cui rilievo, effettivamente, in questa controversia non è dato comprendere, anche in assenza di specifiche allegazioni al riguardo. Ne consegue che, pertanto, ben può essere utilizzato il metodo di calcolo offerto dalla società ricorrente in riassunzione, senza necessità peraltro di procedere ad una CTU, atteso che le contrapposte posizioni delle parti sono risolvibili con il ragionamento sopra emarginato, mentre i dati sono sostanzialmente incontestati nella loro portata matematica.
I parametri, come detto, sono stati indicati dalla Corte di Legittimità e l'unico prospetto contabile possibile è quello offerto dalla società essendo invece non corretto l'approccio del Parte_1 che, in realtà, utilizza riferimenti non rispettosi – appunto – dei principi di cui Controparte_1 all'ordinanza n. 2090/22 sopra riportata.
Le rispettive posizioni delle parti – come sopra esposte – sono sostanzialmente rimaste immutate anche nello svolgimento degli argomenti difensivi contenuti nelle comparse conclusionali, ove il insiste, peraltro, su un errore numerico di cui si è già detto e la società ricorrente Controparte_1 in riassunzione ha riproposto i propri conteggi, contrastando le tesi avversarie anche lì ove non conformi al principio di diritto espresso dalla Corte di Legittimità.
Ne consegue che il va condannato al pagamento, in favore della società Controparte_1
, della complessiva somma già rivalutata (e già detratto quanto versato dal Parte_1
Comune) di Euro 1.203.439,12.
Gli interessi legali decorrono solo dalla presente sentenza, come del resto è ormai acclarato in via definitiva per questo profilo di statuizione.
§4 – Quanto alle spese dei gradi di giudizio, queste seguono la soccombenza e si liquidano secondo le tabelle operanti, tenuto conto dei parametri minimi (in ragione della non complessità delle questioni discusse) e del valore della controversia, oltre IVA e CPA nonché rimborso per spese generali.
Tabelle: 2022 (D.M. n. 147 del 13/08/2022)
Competenza: corte d' appello Valore della causa: da € 1.000.001 a € 2.000.000
Fase di studio della controversia, valore minimo: € 3.709,00 Fase introduttiva del giudizio, valore minimo: € 2.157,00 Fase istruttoria e/o di trattazione, valore minimo: € 4.969,00
9 Fase decisionale, valore minimo: € 6.167,00 Compenso tabellare (valori minimi) € 17.002,00
Tabelle: 2022 (D.M. n. 147 del 13/08/2022)
Competenza: corte di cassazione Valore della causa: da € 1.000.001 a € 2.000.000 Fase di studio della controversia, valore minimo: € 4.192,00 Fase introduttiva del giudizio, valore minimo: € 2.755,00 Fase decisionale, valore minimo: € 2.157,00 Compenso tabellare (valori minimi) € 9.104,00
Quanto alle spese vive, in assenza di ulteriori specificazioni da parte della società ricorrente in riassunzione, sono individuabili i seguenti importi: Euro 804,00 per il giudizio di rinvio ed Euro
728,80 per il giudizio di legittimità, salvo ulteriori eventuali spese vive.

PQM

La Corte d'Appello di Roma, definitivamente pronunciando nel giudizio di rinvio, così provvede:
1) Condanna il al pagamento, in favore della società Controparte_1 Parte_1
della complessiva somma di Euro 1.203.439,12, oltre interessi legali dalla sentenza;

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2) Condanna il alla rifusione, in favore di , delle spese Controparte_1 Parte_1
del giudizio di appello liquidate in Euro 17.002,00, del giudizio di legittimità liquidate in Euro
9.104,00 nonché del giudizio di rinvio liquidate in Euro 17.002,00, oltre IVA e CAP come per legge ed alle spese vive pari ad Euro 804,00 per il giudizio di rinvio ed Euro 728,80 per il giudizio di legittimità ed altre eventualmente sostenute.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 4 febbraio 2025
IL CONSIGLIERE RELATORE IL PRESIDENTE
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