REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI BARI
TERZA SEZIONE CIVILE composta dai seguenti Magistrati:
Dott. Paola BARRACCHIA Presidente
Dott. Antonello VITALE Consigliere
Dott. Marcello TRAVAGLIONE Consigliere Ausiliario relatore ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al RGN. 1409/2024, promossa da:
(C.F. , (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F. ) e C.F._2 Parte_3 C.F._3 Parte_4
(C.F. ), con l'Avv. Domenico Campanaro (C.F.
[...] C.F._4
, pec: C.F._5 Email_1
APPELLANTI

CONTRO

:
• (C.F. ) con l'Avv. Nicola LASALVIA (C.F. Controparte_1 C.F._6
), pec: C.F._7 Email_2
APPELLATO – APPELLANTE INCIDENTALE
• in persona del legale rappresentante pro tempore (P.IVA. Controparte_2
), con l'Avv. Stefania Tucci (C.F. ), pec P.IVA_1 C.F._8
Email_3
APPELLATA per la riforma della sentenza n. 2186/2024 del Tribunale di Foggia, seconda sezione civile, pubblicata il
23/09/2024, resa nella causa iscritta al RGN 7036/2020.
pagina 1 di 7 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. del 21-12-2020, gli odierni appellanti sull'assunto che con contratto per
l'installazione di turbine eoliche del 16.04.2009 i sigg.ri Parte_5 Parte_1
, e avevano concesso alla Parte_2 Parte_3 Parte_4 Controparte_3
l'installazione di una turbina eolica su di un fondo rustico di loro proprietà per la durata di quaranta anni al canone annuo di €. 5.000,00, con rivalutazione ISTAT nella misura del 100%, e che nell'anno 2015 i sigg.ri
volendo definire un lungo contenzioso, accettarono la proposta d'acquisto del predio dov'era stata Parte_1 installata la turbina eolica formulata dai sigg.ri , (1951) Parte_6 Controparte_1 Persona_1
e (1982); e che le parti, inoltre, convennero espressamente con atto di transazione
[...] Controparte_1
e preliminare di vendita del 10.09.2015 che i proventi del contratto di locazione del 16.04.2009 dovessero restare attribuiti ai sigg.ri anche all'esito del trasferimento della proprietà del fondo, di poi Parte_1 avvenuto con successivo atto di compravendita per notar in data 22.03.2016 in favore del sig. Per_2 [...] Cont
(1982); che la (già ha continuato a versare il Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 canone convenuto ai sigg.ri anche dopo il trasferimento della proprietà fino a quando, avuta da Parte_1
la notizia del decesso del genitore, ha interrotto i versamenti Parte_2 Parte_5 comunicando che sarebbero stati effettuati in favore del nuovo proprietario del fondo Controparte_1
(1992) che a sua volta aveva sostenuto di essere “… subentrato nella medesima posizione giuridica dei sigg.ri
; esperito il procedimento di mediazione dinanzi all'OdM del Foro di Foggia che si Parte_1 concludeva con esito negativo, adivano l'A.G. per sentir: “1. accertare che i canoni di locazione dovuti in forza del Contratto per l'installazione di turbine eoliche del 16.04.2009, registrato il 27.04.200 al n. 1641/1T, trascritto a Foggia il 28.04.2009 n.n. 10910/727, spettano ai locatori e loro aventi causa, e per l'effetto 2. condannare la conduttrice a versare ai sigg.ri , , e Parte_1 Parte_2 Parte_3
, sia in proprio sia quale aventi causa del loro genitore, i canoni di Parte_4 Parte_5 locazione a oggi maturati pari a €.11.180,00, oltre interessi dal 16.04.2019, e quelli a maturarsi convenuti nel contratto indicato al punto n. 1 con decorrenza dall'anno 2019 sino alla naturale scadenza contrattuale, con gli interessi;

3. in via subordinata, ove non si dovesse riconoscere il diritto dei sig.ri ai canoni del Parte_1 contratto di locazione del 2009, si chiede che sia accertata la responsabilità contrattuale del sig. CP_1
per la violazione dell'obbligo assunto con l'Atto di transazione del 2015, e per l'effetto condannarlo
[...] al risarcimento dei danni da liquidarsi nella misura pari ai canoni maturati e non percepiti (oltre interessi dal
19.04.2019) e di quelli ancora da incassare per tutta la durata del contratto del 16.04.2009 indicato al punto n.
1 della premessa in fatto;

4. condannare in ogni caso il sig. al pagamento di tutte le spese Controparte_1
e competenze del procedimento di mediazione (borsuali €.88,08) e del presente giudizio, ivi comprese quelle eventuali dell'altro convenuto, con le spese generali, e gli accessori di legge”.
pagina 2 di 7 Con decreto del 04-02-2021 il Tribunale disponeva la comparizione delle parti e fissava per la discussione l'udienza del giorno 17 maggio 2021.
Si costituiva il sig. , con memoria depositata il 03.05.2021, eccependo di essere Controparte_1 subentrato nel contratto di locazione, stante il silenzio dell'atto di compravendita in ordine alla persistenza della titolarità del contratto in locazione in capo agli originari locatori;
l'inesistenza di una servitù di passaggio da parte della sul fondo compravenduto, e concludeva per Controparte_2 il rigetto della domanda come proposta dai ricorrenti e per sentir condannare la conduttrice al pagamento dei canoni in suo favore a far tempo dalla data di stipula del contratto di compravendita oltre che accertata e dichiarata l'inesistenza della servitù di passaggio condannarla al ripristino dello stato dei luoghi ed al risarcimento dei danni..
Con memoria difensiva depositata il 07.05.2021, si costituiva in giudizio la la Controparte_2 quale affermava esclusivamente la propria disponibilità a corrispondere i canoni al soggetto effettivamente legittimato a riceverli.
Il Tribunale dopo aver preso atto della rinuncia del (note di trattazione scritta del CP_1
09.11.2022) alla domanda di accertamento della inesistenza della servitù di passaggio e condanna al ripristino dello stato dei luoghi, ritenuta l'inosservanza delle formalità imposte dall'art. 418 cpc della ulteriore domanda riconvenzionale trasversale di condanna della al Controparte_2 pagamento dei canoni annui di locazione a far tempo dalla data della compravendita, rigettava le domande di parte ricorrente e dichiarava inammissibile la domanda riconvenzionale trasversale del resistente nei confronti di di condanna al pagamento Controparte_1 Controparte_2 dei canoni di locazione dalla data di stipulazione del contratto definitivo di compravendita del
22.3.2016 e condannava i ricorrenti, in solido tra loro, al pagamento delle spese di lite nei confronti del sig. e della Controparte_1 Controparte_2
Avverso la sentenza proponevano tempestivo appello i , con ricorso depositato il Parte_1
30.10.2024, censurandola per l'errata valutazione del rapporto contratto preliminare – contratto definitivo, in quanto tra il contratto di Transazione-preliminare di compravendita ed il successivo atto pubblico di Compravendita non si è registrata alcuna sopravvenienza che possa far considerare
“travolta” la pattuizione in forza della quale “gli utili” del contratto di locazione non dovessero restare attribuiti ai sigg.ri per aver erroneamente il Tribunale che all'esito della vendita del fondo Parte_1 rustico, sia stato trasferito automaticamente anche il contratto di locazione ai sensi dell'art. 1602 c.c., evidenziando pure che con la Compravendita del 2016 è stata espressamente esclusa quella porzione di fondo rustico dov'è collocato l'aerogeneratore, si tratta di un'area della estensione di 300 mq della pagina 3 di 7 quale i sigg.ri hanno ceduto il diritto di superficie per un periodo di quaranta anni alla Parte_1 società di produzione di energia eolica, riservandosi la nuda proprietà e per vizio di ultrapetizione.
Resisteva il che contestava i motivi d'appello ed a sua volta spiegava appello incidentale CP_1 limitatamente alla parte ove non veniva enunciato il suo subentro nel contratto di locazione in oggetto, ed il diritto dello stesso a percepire i canoni di locazione a far tempo dalla data della compravendita –
22-03-2016– e per tutta la durata, nella misura di legge, ed in subordine nella misura non inferiore ad €
2.000,00 annui, oltre ISTAT ed interessi maturati.
Si costituiva la ribadendo la propria disponibilità a adempiere Controparte_2 integralmente alle obbligazioni dalla medesima assunte con contratto del 16-04-2009 nei confronti del soggetto legittimato a percepirli, ed eccependo l'inammissibilità dell'appello incidentale proposto dal sig. per tutte le ragioni già correttamente evidenziate dal Giudice di prime cure Controparte_1 nella sentenza gravata.
La Corte, all'udienza del 17.09.2025, all'esito della discussione orale e sulle conclusioni rassegnate dalle parti, decideva la causa come da dispositivo.
Le censure appaiono infondate.
Lamentano gli appellanti che tra il contratto di Transazione-preliminare di compravendita ed il successivo atto pubblico di Compravendita non si è registrata alcuna sopravvenienza che possa far considerare “travolta” la pattuizione in forza della quale “gli utili” del contratto di locazione non dovessero restare attribuiti ai sigg.ri Parte_1
Giova ribadire che “ove alla stipula di un contratto preliminare segua, ad opera delle stesse parti, la conclusione del contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto
l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina, con riguardo alle modalità e condizioni, anche se diversa da quella pattuita con il preliminare, configura un nuovo accordo intervenuto tra le parti e si presume sia l'unica regolamentazione del rapporto da esse voluta;
tale presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo”
(cfr. Cass., Sez. 2 - , Ordinanza n. 12090 del 06/05/2024). In altre parole, che il contratto definitivo supera il contratto preliminare fonda una presunzione relativa vincibile solo in base all'allegazione in pagina 4 di 7 giudizio di un accordo, contestuale al definitivo, da cui evincere la sopravvivenza degli originari obblighi preliminari.
Pacifico è l'orientamento della Corte di Cassazione in tema di distinzione tra contratto preliminare e contratto definitivo, secondo il quale “quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni voluti dalle parti e non la mera ripetizione del primo, considerato che il contratto preliminare determina solo l'obbligo reciproco delle parti alla stipulazione del definitivo, la cui disciplina può anche divergere da quella del preliminare salvo che i contraenti ne abbiano espressamente previsto la sopravvivenza” (Cass. n. 2824/2003; Cass. n. 233/2007; Cass. n.
15585/2007; Cass. n. 9063/2012; Cass. n. 21951/19).
Ciò posto, gli appellanti vorrebbero far rivivere le pattuizioni contenute nel preliminare e non riproposte nel definitivo mettendo in risalto la “anomala” condotta del . Tale suggestiva CP_1 operazione ermeneutica risulta, però, del tutto incompatibile con la natura del contratto stipulato tra le parti soggetto alla forma scritta ad substantiam.
Sul punto ha, infatti, statuito la Suprema Corte che “nel silenzio del contratto definitivo, la presunzione di conformità del contratto stesso alla volontà delle parti, in parte differente da quella espressa nel preliminare, può essere vinta solo dalla prova, risultante da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili, di un accordo posto in essere dalle medesime parti, contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal qual risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono. In tal caso è possibile accertare la volontà negoziale delle parti valutando anche il contenuto del preliminare.” (Cass. n. 9184/13; Cass. n. 7206/99; Cass. n. 233/07; Cass. n. 15585/07;
Cass. n. 9063/12).
Nella fattispecie, non è stata provata l'esistenza di tale accordo, vertendosi nell'ipotesi secca, nella prospettazione degli appellanti, della persistenza del preliminare nonostante la stipula del definitivo;
questi ultimi, hanno dedotto che gli utili del citato contratto [ovvero quello avente a oggetto
l'installazione della turbina eolica] restano attribuiti ai sig.ri (pag. 4, n. 3 del Parte_1 preliminare) e che tale pattuizione, continuava ad essere efficace nonostante la stipula del definitivo.
Inoltre, le parti nel definitivo non fanno neanche rinvio al preliminare, e nulla è riportato in ordine alla modulazione del canone o degli utili in relazione all'obbligo derivante dal contratto del 16.04.2009 né è stata prevista dalle parti alcuna deroga espressa all'art. 1602 c.c..
La cessione del contratto di locazione, in mancanza di una volontà contraria dei contraenti, determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione del terzo che subentra nei diritti e nelle pagina 5 di 7 obbligazioni del locatore-venditore senza necessità del consenso del conduttore (Cass. III, n.
18536/2018).
L'unica fonte negoziale va individuata, quindi, nel contratto definitivo del 22.03.2016, dalle cui previsioni è, in via esclusiva, regolato il rapporto inter-partes, come correttamente ritenuto dal primo giudice con ampia e puntuale motivazione immune da vizi logico-giuridici e condivisa da questa Corte territoriale.
Non convince neanche l'assunto degli appellanti secondo i quali con la compravendita del 2016 è stata espressamente esclusa quella porzione di fondo rustico dov'è collocato l'aerogeneratore, si tratta di un'area della estensione di 300 mq della quale i sigg.ri hanno ceduto il diritto di superficie Parte_1 per un periodo di quaranta anni alla società di produzione di energia eolica, riservandosi la nuda proprietà, poiché il compenso per la concessione del diritto di superfice è stato già percepito una tantum dai concedenti.
Neppure può trovare accoglimento la censura svolta in via incidentale dal sig. , il quale si CP_1
è limitato a contestare genericamente la sentenza nella parte in cui non è stato enunciato il subentro ex lege di esso nel contratto di locazione in oggetto, stipulato dai sigg.ri con CP_1 Parte_1
in data 16.04.2009 ed il diritto dello stesso a percepire i canoni di Controparte_4 locazione a far tempo dalla data della compravendita del 22-03-2016, senza lo svolgimento di una parte argomentativa, che confuti e contrasti le ragioni addotte dal giudice di prime cure, che aveva puntualmente ritenuto l'inammissibilità della domanda riconvenzionale trasversale formulata dal
[...]
di condanna di al pagamento dei canoni annui di locazione a far CP_1 Controparte_2 tempo dalla data della compravendita, per non aver egli osservato le formalità imposte dall'art. 418
c.p.c.
Il primo giudice ha puntualmente rimarcato che “nel rito del lavoro, l'inosservanza dell'onere, posto dall'art. 418 c.p.c. a carico del convenuto il quale formuli domanda riconvenzionale, di chiedere la fissazione di una nuova udienza, comporta la decadenza dalla riconvenzionale e l inammissibilità di questa;
tale decadenza non può essere sanata dalla emissione da parte del giudice in difetto della specifica istanza del decreto di fissazione della nuova udienza, o dall'accettazione del contraddittorio da parte dell'attore, ed è rilevabile, attenendo alla regolarità della instaurazione del contraddittorio, anche d'ufficio e in sede di legittimità (cfr. Cass. n. 9965/2001)” e correttamente non ha statuito sul punto.
La censura, quindi, oltre che inammissibile è infondata.
Gli appelli, principale ed incidentale vengono, quindi, rigettati.
pagina 6 di 7 Le spese del presente grado vengono compensate tra i sigg.ri Parte_1 Parte_2
, e ed il sig. in ragione delle
[...] Parte_3 Parte_4 Controparte_1 reciproche soccombenze;
mentre seguono la soccombenza e vengono liquidate ex D.M. 147/2022 scaglione fino ad € 26.000,00 valore minimo, esclusa istruttoria/trattazione, in favore della
[...]
Controparte_2
Trattandosi di appello proposto successivamente al 30.01.2013, sussistono le condizioni per l'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater del D.P.R. n. 115/2002.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Bari, III Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello principale iscritto al RGN. 1409/2024, proposto con ricorso depositato il 30.10.2024 dai sigg.ri Parte_1
, , e contro la
[...] Parte_2 Parte_3 Parte_4 [...]
e e sull'appello incidentale spiegato da quest'ultimo, per la Controparte_2 Controparte_1 riforma della sentenza n. 2186/2024 del Tribunale di Foggia, seconda sezione civile, pubblicata il
23/09/2024, resa nella causa iscritta al RGN 7036/2020, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

1. rigetta l'appello principale;

2. rigetta l'appello incidentale;

3. conferma l'impugnata sentenza;

4. compensa le sese di lite tra i sigg.ri , Parte_1 Parte_2 Parte_3
e ed il sig.
[...] Parte_4 Controparte_1

5. condanna i sigg.ri , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
. al pagamento delle spese di lite del presente grado in favore della
[...] [...]
che liquida in € 1.984,00 oltre rimborso forfettario IVA e CPA come per legge;
Controparte_2

6. dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte degli appellanti (principale ed incidentale) dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma del comma 1 - bis dello stesso art. 13.
Così deciso nella camera di consiglio della III Sezione Civile il 17.09.2025.
Il Consigliere Ausiliario Relatore
Avv. Marcello Travaglione
Il Presidente
Dott. Paola BARRACCHIA
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