R.G. 2951/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE SECONDA CIVILE composta dai magistrati
Dott.ssa Giovanna Ferrero Presidente
Dott.ssa Nicoletta Sommazzi Consigliere rel.
Dott.ssa Natalia Imarisio Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa rg 2951/2024, promossa in grado d'appello,
da
( , con il patrocinio dell'Avv. CIAVARELLA Parte_1 CodiceFiscale_1
LU IC, elettivamente domiciliato in Milano, Piazzatta della Guastalla 5, presso il difensore in forza di procura alle liti in atti;

APPELLANTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BALLERINI CP_1 P.IVA_1
NN ,
elettivamente domiciliato in Cesano Maderno, Corso Roma 132, presso il difensore in forza di procura alle liti in atti;

APPELLATA
PER LA RIFORMA
della sentenza n. 2554/2024 pronunciata dal Tribunale di Monza, pubblicata in data 22.10.2024
pagina 1 di 22 OGGETTO: mediazione immobiliare

CONCLUSIONI
Le parti, in vista dell'udienza del 30.9.2025, fissata ex artt. 127 ter e 352 cpc, chiedevano rimettersi la causa in decisione sulle seguenti conclusioni:
PARTE APPELLANTE
Nell'interesse del SI. (C.F. , con l'Avv. Luca Domenico Ciavarella Parte_1 C.F._2
(C.F. C.F._3
- convenuto, appellato -
* * * Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita, respinte le istanze avversarie, accogliere le seguenti
CONCLUSIONI
- In via principale: accogliere tutti i motivi sopra esposti, e per l'effetto, in riforma integralmente della impugnata sentenza n. 2554/2024 emessa dal Tribunale di Monza – Dott.ssa Luisa Berti – pubblicata in data 22 ottobre 2024, accogliere le seguenti conclusioni:
“Nel merito , in via principale: accertare l'inadempimento contrattuale della (P.IVA , in Controparte_2 P.IVA_1 persona del legale rappresentante pro-tempore, con sede in 20811 Cesano Maderno (MB), Via Dante n. 6, PEC: dichiarare la risoluzione del contratto, e per l'effetto, Email_1 condannare la alla restituzione dell'importo di Euro 6.100,00 corrisposti dal SI. CP_1
a titolo di provvigione, oltre alla corresponsione dell'importo di Euro 4.781,04 a titolo di danni Pt_1 accessori, di cui nello specifico:
- Euro 284,20: per la registrazione del contratto preliminare (cfr. doc. 5);
- Euro 1.093,80: per spese del Notaio (cfr. doc. 6); Per_1
- Euro 253,04: per spese mediazione, di cui Euro 57,34 per instaurazione procedura ed Euro 195,50 (doc. 10 bonifici procedimento di mediazione);
- Euro 3.150,00 oltre accessori: per compensi professionali, comprensivi delle prestazioni di assistenza stragiudiziale di cui alla tab. 25) e di negoziazione assistita di cui alla tab. 25 bis) del DM n. 55/2014 e ss. mod. necessari per l'instaurazione del presente giudizio,
e così per complessivi Euro 10.881,04 ; nonché al risarcimento di tutti i danni subiti, patrimoniali e non, oltre ai danni accessori ulteriori e spese tutte occorse, che potranno essere determinate anche secondo l'equa valutazione del
Giudicante, e si quantificano sin d'ora in Euro 3.000,00. Nel merito , in via subordinata: ovvero il tutto nella diversa misura che sarà ritenuta di giustizia, con migliore formula di pronuncia del Giudice,
In via istruttoria : ammettere prova per interpello e per testi sui seguenti capitoli, oltre che a prova contraria sui capitoli eventualmente ammessi di controparte (tutti su tutti i capitoli):
1) Vero che con proposta irrevocabile d'acquisto del 15 aprile 2021 formulata per il tramite dell'Agenzia Immobiliare Re Domus Immobiliare S.r.l.s., in persona del legale rappresentante pro tempore, il SI. si impegnava ad acquistare per l'importo di Euro 49.000,00 Parte_1
l'immobile sito a Cesano Maderno (MB), alla Via Cozzi n. 3, così come identificato al Catasto al
pagina 2 di 22 foglio 27, mappale 158, sub. 503, di proprietà dei SI.ri C.F. Testimone_1
e (C.F. ) (cfr doc. 1); C.F._4 Testimone_2 C.F._5
2) Vero che l'art. 7) della proposta d'acquisto del 15 aprile 2021 indicava quale termine d'irrevocabilità della proposta medesima la data del 29 aprile 2021 (cfr. doc. 1);
3) Vero che l'art. 6) lett. c) della proposta d'acquisto del 15 aprile 2021 prevedeva quale termine essenziale per l'atto definitivo di vendita la data del 30 giugno 2021 (cfr. doc. 1);
4) Vero che l'immobile sito a Cesano Maderno (MB), alla Via Cozzi n. 3, identificato al Catasto al foglio 27, mappale 158, sub. 503, oggetto della proposta irrevocabile d'acquisto del 15 aprile 2021 è di proprietà del SI. e della SI.ra al 50% ciascuno;
Testimone_2 Testimone_1
5) Vero che in data 16 aprile 2021, la proposta di vendita veniva accettata e sottoscritta, con la mediazione della esclusivamente da uno dei comproprietari Controparte_2 dell'immobile oggetto di vendita, e nello specifico dalla SI.ra ; Testimone_1
6) Vero che il SI. corrispondeva a titolo di caparra confirmatoria l'importo di Parte_1
Euro 10.000,00 a mezzo assegno per l'accettazione della proposta d'acquisto (cfr. doc. 2); 7) Vero che il SI. corrispondeva alla , su richiesta di Parte_1 Controparte_2 quest'ultima, a titolo di provvigione per l'attività di mediazione, l'importo di Euro 6.100,00 a mezzo P assegno bancario n. 8350265894-09 tratto Intesa San Paolo regolarmente incassato (cfr. doc. 3);
8) Vero che la era consapevole dell'efficacia della proposta d'acquisto nei Controparte_2 soli confronti della SI.ra Testimone_1
9) Vero che la , provvedeva a far sottoscrivere anche al SI. Controparte_2 Testimone_2 comproprietario dell'immobile oggetto di vendita, la proposta d'acquisto entro il termine essenziale del 29 aprile 2021 indicato nel preliminare;

10) Vero che la aveva l'obbligo di registrare il contratto preliminare di Controparte_2 compravendita;

11) Vero che il SI. , con comunicazione pec del 24 giugno 2021, rilevata la sottoscrizione Pt_1 dell'accordo da parte di uno solo dei comproprietari, SI.ra lo contestava alla Persona_2 convenuta e le intimava la restituzione dell'importo di Euro 6.100,00 corrisposto a titolo di provvigione (cfr. doc. 4);
12) Vero che il SI. in data 07 luglio 2021, registrava la proposta d'acquisto a proprie spese Pt_1 presso l'Agenzia delle Entrate competente, al fine di ottenere una pronuncia ex art. 2932 c.c. (cfr. doc. 5);
13) Vero che i costi per la registrazione del contratto preliminare pari ad Euro 284,20 venivano tutti sostenuti dal SI. (cfr. doc. 5); Pt_1
14) Vero che ai fini della richiesta e della pronuncia avente ad oggetto l'esecuzione in forma specifica del negozio ex art. 2932 c.c. indicata nel preliminare di compravendita predisposto da
[...]
è necessario che la proposta d'acquisto sia sottoscritta da tutti i comproprietari Controparte_2 dell'immobile oggetto di vendita;

15) Vero che con diffida del 24 giugno 2021 il SI. invitava la SI.ra Pt_1 CP_2 Tes_1
d il SI. a presentarsi il giorno 07 luglio 2021 avanti il Notaio Dott.
[...] Testimone_2 per la stipula del contratto definitivo (cfr. doc. 4); Per_1
16) Vero che il giorno 07 luglio 2021, data fissata per la stipula del contratto di compravendita definitivo, si presentava davanti al Notaio esclusivamente il SI. ; Per_1 Pt_1
17) Vero che i costi del Notaio venivano sostenuti tutti dal SI. per Euro 1.093,80 (cfr. Per_1 Pt_1
6).
* Si indicano a testi:
1) SI.ra domiciliata in Milano alla Via Domenichino n. 2; Testimone_3
2) Dott.ssa residente in [...]; Testimone_4
3) SI.ra residente in [...] pagina 3 di 22 D'Assisi n. 5;
4) SI. residente in [...]”. Testimone_2
Con vittoria di spese e compensi professionali, oltre accessori di legge di entrambi i gradi del giudizio. Con osservanza Milano, 24 giugno 2025
Salvis juribus Avv. Luca Domenico Ciavarella

PARTE APPELLATA
Nell'interesse di:
Controparte_2
pagina 4 di 22 Voglia l'Ill.ma Corte d'appello adita, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione: Respingere in via pregiudiziale e cautelare la richiesta di sospensione della esecutività della sentenza impugnata n. 2254/2024 del Tribunale di Monza – Dott. Berti Luisa, pubblicata in data 22.10.2024. IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO: Respingere ogni avversa domanda proposta in appello in quanto infondata in fatto ed in diritto ed inammissibile per i motivi esposti e conseguentemente confermare totalmente la sentenza di primo grado n. 2254/2024 del Tribunale di Monza – Dott. Berti Luisa, pubblicata in data 22.10.2024. IN VIA ISTRUTTORIA: Si reiterano le richieste istruttorie svolte nel primo grado di giudizio con atto introduttivo e successive memorie e si richiamano integralmente tutti i capitoli già articolati nella memoria ex art. 183 n. 2 cpc (dal n. 1 al n. 25) e i documenti prodotti. Con riserva di meglio articolare capitoli di prova sulle circostanze dedotte in fatto che si intendono qui ritrascritte e precedute dall'espressione “vero che”, espunte negazioni o valutazioni, rendendosi necessaria istruttoria piena. Con ogni più ampia riserva di precisare e/o modificare la domanda, le eccezioni e le conclusioni già formulate, nonché di produrre ulteriore documentazione ed indicare i mezzi di prova, con particolare riferimento alla deduzione di prova per interpello e testi, quest'ultimi che ci si riserva di indicare, successivamente, ai sensi di legge, negli assegnandi termini. Si richiamano tutti i documenti già prodotti Ci si oppone sin d'ora all'ammissione delle istanze istruttorie avversarie e dei capitoli di prova ex adverso dedotti. Nella denegata ipotesi di ammissione, si chiede di essere ammessi a prova contraria. NELLE SPESE: Con vittoria di spese, competenze ed onorari di entrambi i gradi di giudizio. Con Osservanza. Salvis Juribus. Cesano Maderno - Milano, 30 giugno 2025 Avv. Marianna Ballerini
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1 [...]
avanti al Tribunale di Monza, al fine di ottenere la pronuncia di risoluzione, per Controparte_2 inadempimento della convenuta, del contratto di mediazione immobiliare intercorso tra le parti, con conseguente diritto dell'attore alla restituzione della provvigione già corrisposta di euro 6.100,00, oltre al risarcimento dei danni, quantificati in complessivi 4.781,04 euro.
A fondamento della domanda, deduceva le seguenti circostanze: Parte_1
- con proposta irrevocabile d'acquisto del 15.4.2021, formulata per il tramite dell'Agenzia
Immobiliare Re Domus Immobiliare S.r.l.s., l'attore si era impegnato ad acquistare un immobile sito in
Cesano Maderno, al prezzo di euro 49.000,00, di proprietà dei signori e Testimone_1 Tes_2
; contestualmente alla sottoscrizione della proposta, l'odierno attore aveva corrisposto alla parte
[...] venditrice, a titolo di caparra confirmatoria, l'importo di Euro 10.000,00, a mezzo assegno, nonché a a titolo di provvigione per la mediazione, la somma di Euro 6.100,00; CP_2
pagina 5 di 22 - la proposta di vendita veniva accettata e sottoscritta in data 16 aprile 2021 esclusivamente dalla
SI.ra , ossia da uno solo dei comproprietari dell'immobile oggetto di vendita;
Testimone_1
- l'Agenzia Immobiliare non si adoperava affinché l'altro comproprietario sottoscrivesse la proposta entro il termine essenziale del 29 aprile 2021 indicato nel preliminare e neppure ottemperava alla registrazione del contratto;

- con comunicazione pec del 24 giugno 2021, rilevata la mancanza di sottoscrizione dell'accordo da parte dell'altro comproprietario, ossia il sig. , l'attore contestava alla convenuta il Testimone_2 proprio inadempimento contrattuale e le intimava la restituzione dell'importo di Euro 6.100,00, già corrisposto a titolo di provvigione;

- la non si attivava neppure affinché venisse rispettato il termine essenziale del 30 giugno CP_2
2021 per la sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita, termine che, pertanto, decorreva invano, nonostante l'espresso invito del ai venditori di presentarsi il giorno 7 luglio 2021 avanti Pt_1 il Notaio Dott. per la stipula del contratto definitivo;
a tale appuntamento, infatti, presenziava Per_1 solo l'attore;
- con comunicazione pec del 06.7.2021, il atteso l'inadempimento posto in essere Pt_1 dall'Agenzia Immobiliare e lo spirare dei termini essenziali del 29 aprile 2021 e del 30 giugno 2021, inoltrava a quest'ultima formale recesso, con effetto immediato, dal mandato conferitole per l'acquisto dell'immobile oggetto del contratto preliminare.
Parte attrice lamentava che -violando gli obblighi di correttezza e buona fede, nonché CP_2 quelli di diligenza parametrati alla natura professionale dell'attività svolta- aveva trasmesso una bozza di preliminare priva dei requisiti necessari per la sua validità ed efficacia e che, a causa di tale inadempimento, doveva ritenersi giustificata la restituzione dell'importo corrisposto a titolo di provvigione, dovendosi ritenere che la convenuta, con il comportamento posto in essere, aveva pregiudicato il buon esito delle trattative e l'azione ex art. 2932 c.c.. Infatti, a detta del l'invalidità Pt_1 della proposta di acquisto escludeva che si potesse considerare costituito tra le parti un valido vincolo giuridico, tale da legittimare il sorgere del diritto alla provvigione del mediatore. Richiamava la più recente giurisprudenza in materia di preliminare del preliminare, che integra un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori, non assistito dall'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., rappresentando che, anche in caso di vendita di un bene oggetto di comproprietà indivisa, si determina una situazione che impedisce una pronuncia giudiziale ai sensi dell'art. 2932 c.c..
concludeva, pertanto, chiedendo, non solo la restituzione della provvigione pagata all'agenzia, Pt_1
pagina 6 di 22 ma anche il risarcimento dei seguenti danni:
- Euro 284,20: per la registrazione del contratto preliminare;

- Euro 1.093,80: per spese del Notaio Per_1
- Euro 253,04: per spese mediazione;

- Euro 3.150,00: per i compensi professionali per l'attività espletata dal legale nella fase stragiudiziale.
Si costituiva in giudizio contestando le avverse domande, di cui chiedeva Controparte_2 il rigetto. In particolare, la convenuta assumeva che in data 9.3.2021 la sig.ra per sé e Testimone_1 in rappresentanza del fratello aveva dato incarico di vendita in esclusiva dell'immobile Testimone_2 di loro proprietà, sito in Cesano Maderno, all'agenzia L'accettazione della proposta del CP_2
15.4.2021 del veniva firmata da nel termine stabilito e prontamente comunicata Pt_3 Testimone_1 all'attore. Il termine del 30.6.2021 per il rogito non era essenziale ed erano intercorse diverse comunicazione tra le parti in ordine alla stipulazione del contratto definitivo, che veniva fissato dallo stesso attore per il 7.7.2021. Solo in data 24.6.2021 il legale dell'attore, del tutto inaspettatamente, aveva inviato una pec in cui contestava che la proposta era stata sottoscritta da uno solo dei comproprietari e che illegittimamente i cedenti intendevano occludere un passaggio pedonale;
nulla invece, in tale sede, veniva lamentato circa l'omessa registrazione del preliminare. Il 6 luglio 2021, il giorno precedente a quello fissato per il rogito, perveniva comunicazione dell'attore di recesso dal contratto di intermediazione di vendita immobiliare.
In ordine agli inadempimenti lamentati dall'attore, la convenuta evidenziava che la mancata registrazione del preliminare non determinava alcuna invalidità del preliminare, ma solo un'evasione fiscale, per la quale sono previste delle sanzioni;
l'agenzia aveva informato l'acquirente in ordine alla registrazione, chiedendo anche le somme necessarie, ma poi era intervenuto il recesso del Quanto Pt_1 alla mancata sottoscrizione della proposta da parte del venditore comproprietario, la convenuta rappresentava che entrambi i venditori erano pronti a rogitare, tanto che la aveva firmato un Tes_2 incarico all'agenzia anche in rappresentanza del fratello, come risultava provato documentalmente.
L'affare, inteso come qualsiasi rapporto generatore di un rapporto obbligatorio tra le parti, era stato dunque concluso e il mediatore aveva diritto alla relativa provvigione. Nessun inadempimento era, pertanto, imputabile all'agenzia, che aveva messo in contatto le parti e aveva inviato al notaio indicato nel preliminare e poi a quello successivamente individuato dall'attore tutta la documentazione necessaria per il rogito, che era mancato solo per volontà del che evidentemente non era più Pt_1 interessato all'acquisto.
pagina 7 di 22 Il Tribunale di Monza con sentenza n. 2554/2024, pubblicata in data 22.10.2024, così statuiva:
“rigetta le domande avanzate dall'attore;- condanna il SI. al rimborso delle spese Parte_1 legali, sostenute dalla società per il presente giudizio, che liquida in complessivi € CP_2
5.327,00 (di cui € 250,00 per esborsi, € 5.077,00 per compensi), oltre al rimborso forfetario per spese generali, CPA e IVA”.
In sostanza il Tribunale evidenziava che il diritto del mediatore alla provvigione, ai sensi dell'art. 1755 c.c., sorge quando le parti concludono un affare consistente in qualsiasi operazione che comporti un'utilità economica, per effetto del suo intervento, e che il preliminare di vendita di cosa altrui non è nullo, né annullabile, ma fa sorgere a carico del promittente venditore l'obbligo di acquistare il bene promesso dal proprietario, al fine di ritrasferirlo al promissario acquirente.
Il primo giudice evidenziava, inoltre, che l'ipotesi del preliminare di vendita di cosa altrui è fattispecie diversa dal preliminare del preliminare, che non consente, invece, di riconoscere la provvigione al mediatore, perché, in tal caso, la parte adempiente può solo invocare una responsabilità dell'inadempiente per il risarcimento dell'autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell'accordo interlocutorio. Il preliminare di preliminare, infatti, è idoneo unicamente a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, senza abilitare le parti medesime ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato e, conseguentemente, non integra un "affare" idoneo, ex artt. 1754 e 1755 c.c., a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore, che abbia messo in contatto le parti medesime.
Viceversa, osservava il Tribunale di Monza, nel caso oggetto di causa l'affare doveva ritenersi concluso, in quanto il preliminare di compravendita sottoscritto da uno solo dei comproprietari costituisce un vincolo giuridico, nei confronti di quest'ultimo, che legittima l'attore ad ottenere dal predetto il risarcimento del danno derivante dalla mancata conclusione del contratto definitivo di compravendita e, quindi, dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.
Inoltre, aggiungeva il giudice di prime cure, dall'istruttoria esperita in corso di causa non era emerso alcun profilo di inadempimento della società la quale non si era presentata dal notaio, il CP_2 giorno fissato per la stipulazione del definitivo, a causa della pec ricevuta dall'attore il giorno precedente, mediante la quale quest'ultimo aveva comunicato alla predetta il proprio recesso dal contratto di mediazione.
Il Tribunale concludeva, pertanto, per il rigetto delle domande dell'attore, con condanna dello stesso alla refusione delle spese di lite sostenute da controparte. pagina 8 di 22 Avverso tale sentenza proponeva appello per i motivi ivi formulati. Parte_1
Si costituiva contestando l'appello e chiedendo la conferma integrale Controparte_2 della sentenza impugnata.
All'esito della prima udienza del 18.2.2025, il consigliere istruttore visti gli artt. 127 ter e 352 c.p.c fissava, davanti a sé, l'udienza del 30.9.2025 per la rimessione della causa in decisione, assegnando termini perentori alle parti -calcolati a ritroso rispetto alla detta udienza- di giorni 60 per il deposito di note scritte contenenti la sola precisazione delle conclusioni, di giorni 30 per il deposito delle comparse conclusionali e di giorni 15 per il deposito delle note di replica;
infine assegnava altresì termine sino alla data dell'udienza per il deposito di note scritte sostitutive della stessa, salvo quanto disposto dall'art. 127 ter, quarto comma, c.p.c., ricorrendone i presupposti.
Depositati gli iscritti conclusivi e le note sostitutive della udienza, la causa era rimessa in decisione innanzi al Collegio dell'udienza del 30.9.2025 e decisa nella camera di consiglio dell' 8.10.2025.

Col primo motivo di impugnazione l'appellante lamenta che il Tribunale di Monza avrebbe omesso di valutare il grave inadempimento di limitandosi ad effettuare un excursus giuridico, senza CP_2 analizzare i fatti di causa.
In particolare, la prova dell'inadempimento dell'appellata emergerebbe dalla stessa proposta irrevocabile di vendita, che, all'art. 9, rubricato “conclusione del contratto”, così recita: “...omissis.. .Il contratto preliminare così concluso sarà azionabile ai sensi dell'art. 2932 del cod. civ., con diritto da parte dell'Agenzia mediatrice alla provvigione e sarà, in ogni caso, soggetto a registrazione entro giorni
20 dalla data perfezionamento in vincolo contrattuale ai sensi dell'art. 1 comma 46 L. 296/2006...”.
Assume la difesa di che il contratto di compravendita dell'immobile indiviso sito in Parte_1
Cesano Maderno, di proprietà dei signori e , non si era perfezionato Testimone_1 Testimone_2
e l'esponente non aveva potuto esperire il rimedio di cui all'art. 2932 c.c. per responsabilità esclusivamente imputabile all'appellata. Infatti, la proposta irrevocabile di vendita del predetto immobile veniva sottoscritta dinanzi all'agenzia esclusivamente da uno solo dei comproprietari, nello specifico da e non anche da . Tale circostanza, rilevante per la conclusione Testimone_1 Testimone_2 dell'affare, era stata coscientemente taciuta dall'Agenzia che, pur sapendo che l'immobile in discussione era indiviso, non si era premurata di raccogliere le firme di entrambi i comproprietari.
pagina 9 di 22 Tale condotta inadempiente dell'agenzia aveva precluso al di esperire il promesso rimedio Pt_1 di cui all'art. 2932 c.c., solo a fronte del quale -come testualmente previsto dall'art. 9, sopra citato, della proposta predisposta dall'agenzia- sarebbe sorto per il mediatore il diritto alla provvigione. Non essendosi verificata tale condizione prevista nella proposta irrevocabile d'acquisto, la provvigione dell'agenzia non era dovuta, con conseguente diritto dell'appellante alla restituzione dell'importo già corrisposto. Sostiene, infatti, l'appellante che il diritto alla provvigione sarebbe maturato solo nel momento in cui si fosse realizzato un vincolo giuridico che lo abilitasse ad agire ex art. 2932 c.c. per l'esecuzione in forma specifica. Difettando la sottoscrizione di uno dei comproprietari dell'immobile, la proposta sarebbe inefficace, in quanto carente di uno degli elementi essenziali, ossia la forma scritta.
Inoltre aveva dovuto procedere personalmente alla registrazione del contratto, posto che Pt_1
l'agenzia non si era attivata in tal senso.
L'appellante lamenta, poi, che non si era neppure adoperata affinché venisse rispettato CP_2 il termine essenziale del 30.6.2021 per la sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita.
Detto termine era trascorso invano e il aveva trasmesso comunicazione ai promittenti venditori di Pt_1 presentarsi il 7.7.2021 avanti al notaio per la stipula del rogito, ma in tale occasione presenziava Per_1 solo l'appellante, che si era fatto carico dei relativi costi notarili.
La difesa del eccepisce, infine, la nullità della sentenza di primo grado per carente Pt_1 motivazione per avere quest'ultima escluso il grave e palese inadempimento di in contrasto CP_2 con la giurisprudenza di legittimità e di merito.
Col secondo motivo di gravame l'appellante lamenta che il Tribunale non ha neppure valutato le argomentazioni difensive del relative alla nullità del formulario predisposto da che Pt_1 CP_2 sarebbe costellato da clausole vessatorie, tutte a danno dell'appellante, da qualificarsi un consumatore.
Dette clausole – che avrebbero determinato a carico di quest'ultimo un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi discendenti dal contratto, con conseguente grave pregiudizio per lo stesso- non erano dotate di duplice sottoscrizione e non erano state oggetto di specifica trattativa tra le parti.
Premessa la rilevabilità d'ufficio della presenza di clausole vessatorie, l'appellante sostiene che la proposta irrevocabile d'acquisto sottoscritta dal sarebbe nulla nella parte in cui lo stesso era stato Pt_1 obbligato al pagamento. In particolare, l'appellante rileva che, secondo l'art. 33, comma 3, let. e), del
Codice di Consumo, si presumono vessatorie, fino a prova contraria, le clausole che abbiano per effetto di consentire al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore nell'ipotesi di mancata conclusione del contratto. Detta disposizione troverebbe applicazione anche alla proposta pagina 10 di 22 irrevocabile di concludere un contratto, con conseguente diritto dell'appellante alla restituzione dell'importo versato a titolo di provvigione.
Col terzo motivo di appello censura la sentenza del Tribunale nella parte in cui avrebbe Pt_1 erroneamente valutato le prove orali, concludendo che dalle stesse non sarebbe emerso alcun profilo di inadempimento di CP_2
La teste osserva l'appellante, ha dichiarato di aver comunicato all'agenzia che Testimone_1
l'immobile era in comproprietà con suo fratello. sarebbe stata, dunque, inadempiente sia nel momento in cui ha omesso di comunicare al CP_2 tale circostanza, sia quando non ha fatto sottoscrivere la proposta al secondo comproprietario, pur Pt_1 promettendo l'esperibilità dell'azione ex art. 2932 c.c., che invece era consapevole che non poteva essere esercitata.
Inoltre la teste aveva affermato che l'immobile era ancora in vendita e ciò Testimone_1 dimostrerebbe la mancata conclusione dell'affare.
La seconda teste, dipendente dello studio notarile aveva inoltre Testimone_5 Per_1 dichiarato che le parti non si erano presentate al rogito davanti al notaio, ma non di ricordarne il motivo.
Secondo l'appellante, pertanto, dalle deposizioni delle due testimoni emergeva l'inadempimento di la mancata conclusione dell'affare e anche la mancata conferma del fatto che l'agente non si CP_2 sarebbe presentato dal notaio il giorno del rogito a causa della pec di recesso inviata dal il giorno Pt_1 precedente.
Il primo ed il terzo motivo -che, in quanto strettamente connessi, possono essere congiuntamente esaminati- sono infondati.
L'appellante sostiene che è stata gravemente inadempiente in quanto: CP_2
- non aveva raccolto la firma del secondo comproprietario del bene promesso in vendita, così da precludergli l'esperibilità dell'azione ex art. 2932 c.c.;
- non aveva provveduto alla registrazione del preliminare;

- non si era attivata affinché fosse rispettato il termine essenziale del 30.6.2021 per la stipulazione del rogito.
Quest'ultimo profilo è palesemente infondato, sia perché, esaminando le clausole contrattuali, non si evince affatto che detto termine fosse essenziale, sia in quanto lo stesso aveva fissato per il rogito Pt_1 la data del 7.7.2021, invitando i promittenti venditori a comparire avanti al notaio per la stipula del contratto definitivo. pagina 11 di 22 E' noto, infatti, che “il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata.(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza con la quale i giudici di merito avevano escluso l'inadempimento della promittente venditrice, atteso che la condotta dei promissari acquirenti - che non si erano opposti ai diversi rinvii e avevano poi effettivamente stipulato il contratto definitivo in data successiva - evidenziava comunque che essi non avevano considerato perduta l'utilità economica derivante dal contratto preliminare oggetto di causa)” (Cass. n. 9529 dell' 11.4.2025; Cass. n. 5797 del 17.3.2005).
Nel caso di specie, l'art. 6 del preliminare recava esclusivamente la dicitura “entro e non altre la data del 30.6.2021” e nessun elemento emerge dalle altre clausole contrattuali da cui possa evincersi la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica della vendita con l'inutile decorso di detto termine.
Anzi, al contrario, come detto, era stato lo stesso a fissare il rogito il 7 luglio 2021, vale a dire in Pt_1 una data di qualche giorno successiva alla scadenza del termine indicato, con ciò dimostrando di ritenere ancora utile il contratto definitivo, nonostante il decorso del termine pattuito. Tra l'altro nel mese di giugno era intercorsa corrispondenza tra le parti in vista del rogito e la documentazione a tal fine necessaria era stata già trasmessa dall'agenzia per la redazione del contratto definitivo, dapprima al notaio indicato nel preliminare e poi a quello diverso scelto in un secondo momento dall'appellante, a dimostrazione del fatto che si stava attivando per il perfezionamento del rogito e non vi era CP_2 alcuna inerzia da parte della stessa, che potesse condurre all'inutile decorso del termine previsto nel preliminare.
Per quanto concerne, invece, la mancata sottoscrizione del preliminare da parte di uno dei due comproprietari, la difesa di sin dal primo grado, ha sostenuto che il preliminare di un bene Pt_1 indiviso, sottoscritto da un solo comproprietario, sarebbe nullo ed improduttivo di effetti, così che al promissario acquirente sarebbe precluso il rimedio previsto dall'art. 2932 c.c.. Detta nullità del preliminare travolgerebbe l'operato dell'agenzia immobiliare, che non sarebbe meritevole di corrispettivo. In particolare, citando la giurisprudenza di legittimità in materia di c.d. preliminare di preliminare, l'appellante sostiene che il diritto alla provvigione per il mediatore sorge solo nel momento in cui è concluso un vincolo giuridico che abiliti all'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.. pagina 12 di 22 Nell'atto di appello la difesa di introduce una nuova argomentazione, fondata sull'art. 9 del Pt_1 preliminare, da cui ritiene di evincere che l'esperibilità del rimedio di cui all'art. 2932 c.c. condizionava, nel caso di specie, il diritto dell'agenzia alla provvigione.
Tale interpretazione del contratto non convince.
L'art. 9 è rubricato “Conclusione del contratto” e così stabilisce: “La presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) allorchè il Preponente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del Venditore;
l'accettazione s'intenderà conosciuta dal
Proponente con la sottoscrizione apposta in calce del presente o con l'avvenuta ricezione della relativa comunicazione;
la relativa comunicazione potrà pervenire al proponente anche tramite l'Agenzia immobiliare a mezzo telegramma, raccomandata o fax al seguente indirizzo … o alla seguente emailpec…. Il contratto preliminare così concluso sarà azionabile ai sensi dell'art. 2932 cc, con diritto da parte dell'Agenzia mediatrice alla provvigione e sarà, in ogni caso, soggetto a registrazione entro giorni 20 dalla data di perfezionamento in vincolo contrattuale ai sensi dell'art. 1, comma 46, l.
296/2006”.
Lo stesso tenore letterale della clausola non prevede che l'esperibilità del rimedio di cui all'art. 2932
c.c. sia condizione sine qua non per il sorgere del diritto alla provvigione in capo al mediatore e, trattandosi di derogare alla disciplina codicistica di cui all'art. 1755 c.c. -che ricollega il compenso alla semplice conclusione dell'affare- l'eventuale pattuizione difforme delle parti avrebbe dovuto essere chiara e di univoca interpretazione.
In realtà, l'art. 9, in apertura, individua il momento di perfezionamento del contratto preliminare con la comunicazione dell'accettazione della proposta e poi aggiunge, come una descrizione dei suoi ordinari effetti e per sottolinearne la forza vincolante, l'azionabilità ex art. 2932 c.c. del contratto concluso, mentre il successivo riferimento al diritto dell'agenzia alla provvigione deve ritenersi riferito alla conclusione del contratto, cui è dedicata l'intera clausola, come da rubrica, e non alla menzione dell'art. 2932 c.c..
A tale interpretazione conduce anche l'esame complessivo delle altre clausole, tenuto conto che l'articolo specificamente dedicato al compenso del mediatore è l'art. 10, intitolato “Compenso di mediazione e penale”, che così recita: “(clausola oggetto di trattativa individuale ai sensi dell'art. 34, 4 comma, d.lgs 206/2005 Codice del Consumo): Il sottoscritto dichiara di riconoscere ed accettare la mediazione dell'agenzia immobiliare il cui operato è stato determinante ed essenziale per la conclusione dell'affare. Il sottoscritto si impegna a corrispondere all'agenzia immobiliare la provvigione del…% oltre iva sul prezzo di acquisto. X Si veda dichiarazione provvigionale oltre IVA alla data di conoscenza dell'avvenuta accettazione della presente proposta. In caso di rinuncia all'acquisto prima dei termini previsti dal precedente art. 7 il sottoscritto comunque si impegna a versare la somma di euro 1.000 a pagina 13 di 22 titolo di penale. La provvigione sarà corrisposta anche qualora la vendita si perfezioni con soggetti terzi, per interposizione fittizia o reale di persona o società e, comunque, in tutti i casi in cui l'acquirente sia stato indicato dal soggetto contattato dall'agenzia immobiliare”.
Dunque, nella clausola contrattuale specificamente dedicata al compenso del mediatore, le parti hanno riconnesso chiaramente il diritto alla provvigione alla conclusione dell'affare e in particolare al momento di conoscenza dell'avvenuta accettazione della proposta, riconoscendo l'operato dell'agenzia immobiliare come determinante in tal senso, senza alcun riferimento all'esperibilità del rimedio di cui all'art. 2932 c.c.. Tanto meno vi è traccia di un condizionamento del versamento del compenso all'agenzia alla sussistenza di tale rimedio, mentre, un eventuale deroga pattizia all'art. 1755 c.c.. avrebbe dovuto logicamente trovare la propria sede proprio nella disposizione in esame, disciplinante la provvigione dovuta al mediatore.
Inoltre, l'art. 10 in discussione rinvia espressamente alla “dichiarazione provvigionale”, allegata alla proposta sottoscritta dal il cui contenuto è il seguente: “Con la presente il sottoscritto Pt_1 [...]
, in qualità di parte acquirente s'impegna a riconoscere ed a versare all'Agenzia Re Domus Pt_1
Immobiliare srls la provvigione di euro 5.000 (cinquemila) più iva all'avvenuta conoscenza dell'accettazione della proposta d'acquisto sottoscritta da in data 15.4.2021 per Parte_1
l'immobile sito in Cesano Maderno, via Cozzi n. 3, censito al Catasto Fabbricati foglio 27, map 158, sub
503”. Anche la dichiarazione in esame, come l'art. 10 della proposta di acquisto, pertanto, riconnette il diritto del mediatore alla provvigione al momento della conclusione del contratto, ossia quando il proponente ha conoscenza dell'accettazione, avvalorando, pertanto, l'interpretazione sopra proposta dell'art. 9, secondo cui la provvigione ivi citata va riconnessa alla conclusione del preliminare e non al rimedio di cui all'art. 2932 c.c.. Non essendo irrilevanti le ipotesi in cui il preliminare non consente l'esperibilità del rimedio di cui all'art. 2932 c.c., l'eventuale volontà delle parti di condizionare la provvigione a detta tutela avrebbe dovuto essere chiaramente espressa sia nell'articolo 10, appositamente dedicato al compenso del mediatore, sia nella dichiarazione provvigionale. In difetto, non si ritiene possa evincersi dalle clausole contrattuali in esame alcuna volontà di derogare alla previsione dell'art. 1755
c.c..
In forza di quest'ultima disposizione, come noto, il diritto del mediatore al pagamento della provvigione sorge con la conclusione dell'affare, ovvero allorquando “tra le parti, poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato” (cfr. Cass. civ. 30083/2019; Cass. civ. 4628/2015; Cass. civ. n. 17396/2022). pagina 14 di 22 A tal fine, per “conclusione dell'affare”, ai sensi dell'art. 1755 cod. civ., deve intendersi il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto cioè in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno;
sicché, anche la stipulazione di un contratto preliminare di compravendita di un immobile è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti di forma (Cass. n. 22000 del 19-10-
2007).
E' stato, inoltre, chiarito dalla giurisprudenza di legittimità che “il diritto del mediatore alla provvigione consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell'affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti” e che “tale operazione, benché da intendersi in senso generico ed empirico, deve, tuttavia, essere sufficientemente individuata nella sua consistenza storica” (Cass. n. 21836 del 25.10.2010; Cass. n. 8676 del 9.4.2009).
Anche di recente la Suprema Corte ha ribadito che “al fine di riconoscere il diritto alla provvigione al mediatore ex art. 1755 c.c., l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire p er
l'esecuzione del contratto. Pertanto, anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell'affare, salvo che le parti abbiano inteso derogare alla disciplina legale attribuendo il diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita”
(Cass. n. 2359 del 24.1.2024).
Nel caso di specie, dalle clausole del preliminare sopra esaminate e dal testo della “dichiarazione provvigionale” non emerge affatto che le parti abbiano inteso subordinare il riconoscimento della provvigione all'agenzia alla stipulazione del contratto definitivo, essendo la stessa invece riferita espressamente all'accettazione della proposta e quindi alla conclusione del contratto preliminare.
Quanto al ruolo del mediatore e alla natura del suo intervento, è pacifico che il diritto alla provvigione sussiste “tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto;
sicché, la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell'indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso pagina 15 di 22 non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata” (Cass. n. 24950 del 6- 12-2016; cfr. anche Cass. Civ. 9884/2008).
In altri termini, il diritto del mediatore alla provvigione va riconosciuto ogni volta che l'attività espletata rappresenti l'antecedente indispensabile per la successiva conclusione del contratto, con la precisazione che, a tal fine, è sufficiente la mera stipulazione di un preliminare.
Nel caso di specie l'appellante lamenta che il contratto preliminare era stato sottoscritto solo da uno dei due comproprietari dell'immobile promesso in vendita e assume che la proposta di vendita da parte di uno solo dei comproprietari di un bene indiviso farebbe venir meno la finalità della medesima e la proposta sarebbe inefficace, in quanto carente della forma scritta, ossia di uno degli elementi essenziali del contratto. Inoltre il promittente acquirente sarebbe privato del rimedio di cui all'art. 2932 c.c., mentre il diritto del mediatore alla provvigione presupporrebbe un vincolo giuridico che abiliti all'esecuzione in forma specifica.
Tali affermazioni non possono essere condivise.
In primo luogo il preliminare di vendita di cosa altrui - che comporta l'obbligo, per il venditore, di acquistare il bene dal proprietario e trasmetterlo al compratore o comunque di procurarne l'acquisto - è perfettamente valido e la giurisprudenza ha più volte affermato, anche di recente, che la sua conclusione determina il diritto del mediatore alla provvigione (Cass. n. 8555 del 12.4.2006; Cass. n. 6827 del
18.5.2001; Cass. n. 469 dell' 8.1.2024; Corte d'Appello Milano n. 94/2020 del 13.1.2020).
E' stato, infatti, affermato che al contratto preliminare di compravendita di cosa parzialmente altrui
“si adatta la disciplina prevista dagli artt. 1478 e 1480 cod. civ., con la conseguenza che il promittente venditore resta obbligato, oltre che alla stipula del contratto definitivo per la quota di sua spettanza, a procurare il trasferimento al promissario acquirente anche di quella rimanente, o acquistandola e ritrasferendola al promissario acquirente, oppure facendo in modo che il comproprietario addivenga alla stipulazione definitiva. Ne consegue che un siffatto contratto preliminare è valido, benché insuscettibile di esecuzione in forma specifica per via giudiziale ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., e rimane assoggettato all'ordinario regime risolutorio per il caso di inadempimento dell'obbligazione assunta dal promittente venditore” (cfr. Cass., Sez. 2, 29.12.2010, n. 26367; conf. Cass., sez. 2, 10.06.2010, n.
13987).
La giurisprudenza, anche di legittimità, ritiene che il contratto preliminare di un bene comune sottoscritto solo da alcuni dei comproprietari vada ricondotto all'istituto del contratto preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui (Cass. 3677/1996). Ciò posto, “Il contratto non è nullo e nemmeno inefficace, essendo il venditore o il promittente venditore obbligato a procurarsi la proprietà del bene o della quota o almeno il consenso alla vendita del proprietario o del comproprietario del bene. Qualora pagina 16 di 22 non adempia tale obbligazione, egli si troverà esposto, come è previsto dagli artt. 1479 e 1480 c.c., all'azione di risoluzione del contratto e/o alla domanda di risarcimento del danno da parte del promittente compratore;
e ciò sia nel caso che quest'ultimo fosse in buona, sia nel caso che fosse in mala fede, ignorando o conoscendo cioè l'alienità parziale o totale della cosa. La differenza è che il promissario in mala fede potrà agire per la risoluzione solo dopo la scadenza del termine fissato nel contratto o, in mancanza dal giudice, per l'acquisto della proprietà (o della comproprietà) da parte del venditore o del promittente, mentre quello in buona fede potrà farlo immediatamente, purché peraltro il venditore o il promittente non abbiano nel frattempo acquistato la proprietà o la comproprietà della cosa oggetto del contratto, o almeno a sé procurato il consenso alla vendita del proprietario della cosa
o della quota, anche facendosi rilasciare idonea procura a vendere” (Corte appello Ancona sez. I,
29/03/2021, n.362).
La Suprema Corte ha, infatti, stabilito che con riferimento al “diritto del mediatore alla provvigione
l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione del contratto;
pertanto, anche un contratto preliminare di cosa altrui deve essere considerato atto conclusivo dell'affare, in quanto tale tipo di contratto non è ne' nullo ne' annullabile, importando solo l'obbligo a carico del venditore di acquistare dal proprietario il bene per trasmetterlo al compratore che ne diventa proprietario nel momento in cui il venditore ne consegue la proprietà” (Cass. n. 8555 del 12.4.2006; Cass. n. 6827 del
18.5.2001; Cass. n. 469 dell' 8.1.2024).
In ordine al diritto alla provvigione del mediatore nel caso di conclusione di vendita parzialmente altrui si è espressa anche questa Corte, con sentenza n. 94/2020 del 13.1.2020 (confermata da Cass. n.
469 dell' 8.1.2024), affermando che quand'anche un comproprietario accetti la proposta di acquisto senza avere poteri rappresentativi o senza spendere il nome dei comproprietari, ciò nondimeno l' affare può dirsi concluso, essendosi comunque integrata un'operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio;
infatti, sia che si tratti di un contratto concluso dal falsus procurator (con conseguente responsabilità risarcitoria in capo al falsus procurator, a prescindere dalla possibilità di ratifica da parte degli altri comproprietari), sia che si configuri un preliminare di vendita di cosa altrui o ancora un preliminare di vendita della cosa comune stipulato da uno solo dei comproprietari, si è comunque in presenza di un contratto pienamente valido ed idoneo a far sorgere il diritto del mediatore alla provvigione;
in particolare, il contratto di vendita di un bene in comunione stipulato da uno solo dei comproprietari è valido ed efficace, sebbene inopponibile ai comproprietari che non abbiano preso parte all'atto. Si è dunque in presenza di operazioni di natura economica idonee a costituire un vincolo giuridico, che abilita le parti ad agire per l'adempimento dei patti stipulati ovvero per il risarcimento del pagina 17 di 22 danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato (cfr Cass. n.
469 dell' 8.1.2024).
Sotto quest'ultimo profilo l'appellante pare equivocare sugli orientamenti espressi dalla Suprema
Corte in materia di c.d. preliminare di preliminare, che ritiene di poter assimilare all'ipotesi di preliminare di vendita di cosa altrui, in quanto in entrambi i casi il contratto avrebbe effetti solo obbligatori, con conseguente preclusione del rimedio di cui all'art. 2932 c.c..
In realtà la Suprema Corte ha stabilito che il diritto del mediatore alla provvigione sorge nel momento in cui si instaura un vincolo giuridico che abiliti le parti “ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato” (Cass. n. 31431 del 13.11.2023; Cass. n.
2385/2023, Cass. n. 28879/2022, Cass. n. 17396/2022, Cass. n. 32066/2021, Cass. n. 6815/2021, Cass.
n. 7781/2020, Cass. n. 30083/2019). Il rimedio dell'esecuzione in forma specifica è pertanto previsto come alternativo a quello risarcitorio, purché quest'ultimo sia volto a ristorare il danno da mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.
Tale situazione non si verifica col c.d. preliminare di preliminare, in quanto, in tal caso si costituisce tra le parti soltanto “un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare”, che “non legittima, tuttavia, la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l'oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell'autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell'accordo interlocutorio”. Infatti, “il c.d. “preliminare di preliminare”, pur essendo vincolo valido ed efficace se rispondente ad un interesse meritevole di tutela delle parti, risulta idoneo unicamente a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, senza abilitare le parti medesime ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato e, conseguentemente, non viene a costituire un “affare” idoneo, ex artt. 1754 e 1755 c.c., a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore che abbia messo in contatto le parti medesime”. “Dal “preliminare di preliminare”, infatti, viene a scaturire il solo vincolo
a non interrompere, violando la clausola generale di buona fede e correttezza, l'ulteriore trattativa finalizzata a pervenire alla definizione completa dell'operazione negoziale, pena l'insorgere di un obbligo meramente risarcitorio per violazione di un'obbligazione riconducibile alla terza delle categorie elencate dall'art. 1173 c.c ” (Cass. n. 31431 del 13.11.2023; Cass. SU n. 4628 del 6.3.2015).
pagina 18 di 22 Viceversa, nel caso di preliminare di vendita di bene parzialmente altrui, sorge un'obbligazione del promittente venditore di procurare l'acquisto della res al promittente acquirente, che, in caso di inadempimento, potrà agire per la risoluzione e il risarcimento integrale del danno, commisurato all'interesse positivo, posto che l'art. 1479 c.c. fa salvo il disposto dell'art. 1223 c.c..
E' noto che, in materia di responsabilità contrattuale, l'interesse positivo tiene conto dell'affidamento del contraente nella conclusione del contratto, per cui comprende anche il lucro cessante che sarebbe derivato dal contratto concluso, ciò a differenza dell'interesse negativo, cui si fa riferimento in materia di responsabilità precontrattuale, che tiene conto invece del solo interesse alla prestazione e quindi delle perdite subite e delle altre occasioni alternative perdute.
La giurisprudenza afferma che il risarcimento del danno derivante dall'inadempimento del preliminare è commisurato all'interesse positivo, per cui la parte adempiente merita di essere posta nella situazione in cui si sarebbe trovata se il contratto fosse stato esattamente eseguito, sia che si chieda l'adempimento, sia che si scelga la risoluzione.
In particolare, se è inadempiente il promittente alienante, secondo la Suprema Corte il danno subito dal promissario acquirente si determina nella differenza tra il valore di mercato del bene nel momento in cui l'inadempimento diventa definitivo e il prezzo pattuito nel preliminare (Cass. n. 8905 del 3.4.2025;
Cass. n. 18498 del 30.6.2021).
Esattamente negli stessi termini, nel caso di inadempimento del preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui, la Corte di Cassazione ha stabilito che il risarcimento dovuto al promittente acquirente “consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene medesimo al momento in cui
l'inadempimento è divenuto definitivo (che, in caso di vendita a terzi, coincide con la trascrizione dell'atto) ed il prezzo pattuito” (Cass. n. 14714 del 30.8.2012).
E indubbio, quindi, che anche detta tipologia di preliminare, oltre ad essere perfettamente valida ed efficace per i sottoscrittori, abiliti ad una tutela risarcitoria piena, che tiene conto “del mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato”, diversamente da quanto accade nell'ipotesi di preliminare del preliminare (Cass. n. 2385/2023, Cass. n. 28879/2022, Cass. n. 17396/2022, Cass. n.
32066/2021, Cass. n. 6815/2021, Cass. n. 7781/2020, Cass. n. 30083/2019).
La tesi dell'appellante, volta a collegare il riconoscimento della provvigione al mediatore nel solo caso di esperibilità del rimedio di cui all'art. 2932 c.c., è dunque priva di fondamento.
Alla luce dei principi sopra espressi, deve, pertanto, ritenersi che, nel caso di specie, la conclusione dell'affare si è perfezionata con la stipula del preliminare, a nulla rilevando che il bene fosse parzialmente altrui, in quanto anche in tal caso il contratto è pienamente valido ed efficace ed obbliga il promittente alienante a procurare la proprietà dell'intero bene. Nel caso di inadempimento, il promittente venditore, pagina 19 di 22 se non ha il rimedio di cui all'art. 2932 c.c., può comunque agire per la risoluzione ed il risarcimento integrale del danno, commisurato all'interesse positivo ai sensi dell'art. 1223 c.c..
Tra l'altro, deve rilevarsi che, nel caso di specie, nella stessa proposta sottoscritta dal era Pt_1 espressamente indicato che i proprietari erano e , per cui lo stesso Testimone_1 Testimone_2 attore ne era a conoscenza sin da principio e tale aspetto non aveva determinato difficoltà. Infatti non è mai emerso che il secondo comproprietario non volesse addivenire al rogito, per cui la questione sollevata dall'appellante appare puramente pretestuosa.
Dalla corrispondenza intercorsa tra le parti emerge, infatti, che altro era il problema che ha determinato la mancata stipulazione del rogito: vi era un accesso pedonale da una corte comune che la proprietà intendeva chiudere, in conformità a permessi e schede catastali più risalenti, mentre il insisteva Pt_1 per il mantenimento di detto ingresso, dopo che in un primo momento, alla presenza della proprietà e del tecnico di quest'ultima, avrebbe dato il proprio assenso alla chiusura.
Detta questione -alla base della crisi dei rapporti con i promittenti venditori- non è stata neppure dedotta negli atti di causa dall'appellante, per cui non vi sono elementi per ritenere la fondatezza dell'una o dell'altra tesi, dei venditori o dell'acquirente.
Quel che è certo è che, dopo la fissazione della data del 7.7.2021 per il rogito, le parti hanno preferito non stipulare il contratto definitivo e raggiungere un accordo transattivo, che di fatto ha risolto il preliminare. Tale circostanza -che è stata allegata da parte convenuta e non è stata specificamente contestata dal che tace in ordine alla sorte dei suoi rapporti con i promittenti venditori- trova Pt_1 riscontro nella mail del legale dei venditori del 7.7.2021; si noti che il legale -l'avv.to Alessandra
Marzoran- scrive in nome e per conto di entrambi i venditori -(“in nome e per conto dei signori Tes_2 che ci leggono in cc” e più oltre “i miei clienti”)- e non solo della , a dimostrazione che Testimone_1 tra i comproprietari vi era comunanza di intenti. In tale comunicazione il difensore dei proprietari invitava il legale del all'individuazione di “una possibile soluzione condivisa”. La teste Pt_1 Testimone_1 ha confermato che la questione insorta col aveva riguardato l'accesso alla corte comune, per la Pt_1 quale c'era stato un accordo disatteso dall'appellante, e ha dato atto che l'immobile non è stato poi venduto, senza riferire di azioni giudiziarie pendenti con l'attore.
E' evidente che la scelta di e di risolvere in via transattiva il preliminare non può Pt_1 Tes_2 incidere sul diritto dell'agenzia alla provvigione, che, come detto, era già sorto al momento della sottoscrizione del preliminare.
Per quanto concerne, infine, l'omessa registrazione del preliminare, o meglio la sua ritardata registrazione, deve rilevarsi che dalla corrispondenza intercorsa tra l'agenzia e il tra il 23 e il 24 Pt_1 giugno 2021, emerge che tale questione era stata sollevata dal promittente acquirente e che subito pagina 20 di 22 l'agenzia si era resa parte diligente, indicando importi e modalità di pagamento e offrendosi di pagare le sanzioni dipendenti dal ritardato pagamento.
Appare significativo, sotto tale profilo, che tale questione non era stata inserita dal legale dell'appellante nella lettera di contestazione dell'inadempimento del 24.6.2021, indirizzata a mezzo pec a Le parti ne avevano già trattato direttamente nelle mails sopra citate e la ritardata CP_2 registrazione non è stata, quindi, neppure ritenuta meritevole di essere segnalata dall'avvocato del Pt_1 come inadempimento. Del resto, anche nell'atto di appello, quest'ultimo si limita a segnalare che il Pt_1 aveva provveduto in autonomia alla registrazione, senza altro aggiungere sul punto.
Risulta, dunque, una mancanza da parte di per la tardiva registrazione, che tuttavia non CP_2 configura un inadempimento così grave da legittimare la richiesta risoluzione del contratto.
L'obbligazione principale del mediatore è, infatti, quella di mettere in contatto le parti per la conclusione dell'affare e ciò è pacificamente avvenuto nel caso di specie e legittima, come detto, il pagamento della provvigione pattuita.
Il secondo motivo di gravame è parimenti infondato.
Al di là della novità della domanda e delle connesse deduzioni in fatto, concernenti la mancanza di trattativa sulle singole clausole contrattuali, può osservarsi che l'unico articolo su cui si appunta l'attenzione dell'appellante è quello che consentirebbe al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore nell'ipotesi di mancata conclusione del contratto, che sarebbe presunto vessatorio ai sensi dell'art. 33 comma 3, let. e), del Codice di Consumo.
Sul punto la Corte si limita ad evidenziare che, come sopra ampiamente illustrato, la sottoscrizione del preliminare anche da parte di uno solo dei comproprietari di un bene indiviso comporta la valida stipulazione del contratto e quindi il sorgere di un vincolo giuridicamente rilevante, per cui non può discorrersi di “mancata conclusione del contratto”. Il motivo è dunque infondato.
SPESE DI LITE
Al rigetto dell'appello consegue la condanna dell'appellante al rimborso delle spese di lite sostenute da controparte per il presente grado, in forza del principio di soccombenza, di cui all'art. 91 cpc.
Le spese di lite sopportate da parte appellata, per il grado di appello, tenuto conto tenuto conto del dm 55/14, come aggiornato dal dm 147/2022, del valore della domanda attorea desumibile dal contributo unificato, dell'attività difensiva svolta, della media complessità delle questioni trattate e dell'effettivo impegno difensivo, esclusa la fase istruttoria non presente, si liquidano in complessivi euro 3.966,00, di pagina 21 di 22 cui euro 1.134,00 per studio, euro 921,00 per fase introduttiva, euro 1.911,00 per fase decisionale, oltre il 15% di rimborso spese forfettario, iva e cpa come per legge.
Visto il rigetto dell'appello, la Corte dichiara che sussistono i presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, di cui all'art. 13 comma 1-quater del D.P.R. n. 115/2002, come modificato dall'art. 1, comma 17, l. 24.12.2012 n. 228.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza n.
2554/2024 del Tribunale di Monza, pubblicata in data 22.10.2024-ogni contraria istanza, domanda, eccezione disattesa- così provvede:

1. rigetta l'appello.

2. condanna a pagare a a titolo di rimborso delle spese Parte_1 Controparte_2 di lite del grado di appello, la somma di euro 3.966,00, oltre al 15% per rimborso spese forfettarie e accessori di legge;

3. dichiara che sussistono i presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115/2002, come modificato dall'art. 1, comma 17, l. 24.12.2012 n. 228.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio dell' 8.10.2025
Il Consigliere estensore
Nicoletta Sommazzi Il Presidente
Dott.ssa Giovanna Ferrero
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