REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Salerno, Prima Sezione Civile, riunita in camera di consiglio e composta dai signori: dott. Aldo Gubitosi, Presidente dott.ssa Giuliana Giuliano, Consigliere dott. Francesco Bruno, Consigliere rel. est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 398 del Ruolo
Generale Affari Contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
[...]
Parte_1
in persona del legale rappresentante
[...] pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Silvio
Roberto, come in atti domiciliata,
APPELLANTE
E
rappresentata e difesa Controparte_1 dall'avvocato Angela Giuseppina Tenuta, come in atti domiciliata,
APPELLATA
E
, in proprio e nella qualità di socio CP_2 accomandatario e legale rappresentante pro tempore della
, contumaci, Controparte_3
APPELLATI
1 avente ad oggetto: appello avverso l'ordinanza del 7 marzo 2024, pronunciata dal Tribunale di Salerno nel giudizio iscritto al numero 7706 del Ruolo Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2020, instaurato ai sensi degli articoli 702 bis e seguenti del codice di procedura civile.
CONCLUSIONI: rassegnate all'udienza del 25 marzo
2025, come risulta dal relativo verbale, che qui si intende integralmente riportato e trascritto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con atto del 2 aprile 2024, la
[...]
Parte_1
proponeva appello, affidandone l'accoglimento
[...] ad un unico motivo di gravame, avverso l'ordinanza del 7 marzo 2024, pronunciata nel giudizio iscritto al numero 7706 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2020, instaurato ai sensi degli articoli 702 bis e seguenti del codice di procedura civile, con la quale il Tribunale di aveva Pt_1 rigettato la domanda da essa proposta, tendente ad ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa della risoluzione del contratto di locazione commerciale -avente ad oggetto un immobile ubicato in , alla via San Leonardo, n. 29- Pt_1 stipulato, in data 3 novembre 2010, con CP_1
, in proprio e quale socio accomandatario e legale
[...] rappresentante pro tempore della Controparte_3 [...]
, alla quale era subentrato , in CP_1 CP_2 proprio e quale socio accomandatario e legale rappresentante pro tempore della di , e, CP_3 CP_2 conseguentemente, per non aver incassato i canoni pattuiti per tutto il periodo intercorso tra il momento del rilascio dell'immobile -avvenuto, in executivis, in data 26 marzo
2013- e quello in cui -2 novembre 2016- sarebbe dovuto cessare il rapporto locatizio ed, altresì, per non avere potuto
2 locare successivamente l'immobile, a causa della pendenza del giudizio all'esito del quale -con sentenza numero 2465/18, pubblicata in data 26 giugno 2018 e passata in giudicato- il
Tribunale di Salerno aveva pronunciato la risoluzione del contratto di locazione, per grave inadempimento della parte conduttrice, ed aveva condannato quest'ultima al pagamento dei canoni dovuti e non corrisposti fino al rilascio del bene, nonché ad un ammontare corrispondente ai danni arrecati alla res locata.

2. Costituitasi in giudizio, Controparte_1 impugnava le averse argomentazioni e richieste, delle quali, dedottane l'infondatezza in fatto ed in diritto, invocava la reiezione.

3. Disposto il mutamento del rito, essendo stato il giudizio introdotto, in prime cure, secondo i canoni del rito sommario di cognizione ed, in secondo grado, con atto di citazione in appello, pur avendo ad oggetto una controversia in materia di locazione (cfr., in ordine alle determinazioni da assumere, in secondo grado, al cospetto di un giudizio in materia di locatizia instaurato, in primo grado, nelle forme del rito sommario di cognizione, Cass. civ. n. 4532/19), la causa, all'udienza del 25 marzo 2025, all'esito della discussione, veniva decisa.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. L'appello proposto dalla
[...]
Parte_1
è, nei termini di seguito specificati, fondato e, per quanto di ragione, merita accoglimento.

2. Con il motivo addotto a sostegno del gravame -articolato in più ragioni di doglianza- la società appellante, lamentando la violazione e la falsa applicazione dell'articolo 1591 del codice civile, ha messo in evidenza che: a) il Tribunale di
3 Salerno aveva erroneamente rigettato la domanda risarcitoria da essa proposta, in quanto, una volta avvenuto il rilascio del bene, in data 26 marzo 2013, era dovuto l'ammontare corrispondente ai canoni pattuiti fino alla data prevista di cessazione del rapporto, nonostante ne fosse stata pronunciata la risoluzione;
b) ed, infatti, aveva il diritto ad ottenere il risarcimento dell'interesse contrattuale positivo e, cioè, dell'incremento patrimoniale che avrebbe conseguito se il rapporto contrattuale avesse avuto regolare esecuzione;
c) oltre tutto, aveva subito danni anche a causa delle lungaggini del giudizio all'esito del quale era stata accertata la condotta inadempiente tenuta dalla parte conduttrice, che le avevano precluso, anche a causa dell'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio, la possibilità di locare l'immobile a terzi, ancorché avesse ricevuto, all'uopo, una proposta;
d)
l'ordinanza impugnata, pertanto, era “in contrasto con le norme di legge ed, in particolare, con l'articolo 1591 del codice civile, così come recepito dalla Suprema Corte di
Cassazione nella sentenza numero 8482/20”, con la quale era stato sancito “l'obbligo del conduttore inadempiente di risarcire il maggior danno direttamente collegato alla sua inadempienza, anche ai sensi degli articoli 1223 e 1224 del codice civile” (cfr. l'atto d'appello del 2 aprile 2024, alle pagine 9, 10, 11, 12, 13, 14 e 15).

3. Il Giudice di primo grado, invero, aveva fatto presente - per quello che in questa sede ancora interessa- che: a) la domanda risarcitoria proposta dalla società locatrice non era fondata e non poteva essere accolta;
b) infatti, “una volta restituito l'immobile al legittimo proprietario, pur a seguito di una procedura di sfratto per morosità”, il locatore non aveva diritto “alla corresponsione dei canoni per un locale che non era più nella disponibilità dell'affittuario”; c) gli importi pretesi
4 sarebbero stati “privi di qualsivoglia causale”, perché non correlati all'utilizzo -venuto meno- della res locata da parte del conduttore;
d) non era nemmeno ipotizzabile, inoltre, “la prospettata esistenza di danni derivanti dall'impossibilità … di accettare una proposta di locazione”, in ragione dell'asserita ineseguibilità dei “lavori richiesti dall'aspirante locatario, a causa dello svolgimento delle operazioni peritali”; e) del resto, poteva essere sì ipotizzata la sussistenza di danni da ritardata consegna, ma “solo di natura contrattuale, ai sensi dell'articolo 1591 del codice civile”, che presupponevano, tuttavia, che il rapporto locatizio fosse “ancora in vita”, diversamente dal caso di specie, in cui doveva reputarsi cessato “con la restituzione dell'immobile”; f) per di più, “il danno da perdita di chance” doveva considerarsi “di difficile configurabilità per la intrinseca incertezza sulla possibilità di locare nuovamente l'immobile e di conseguire, in tal modo, un vantaggio economico”, così come era “ancora più difficile
… fornire la prova del danno”, a maggior ragione tenendo a mente “il notevole lasso di tempo trascorso dagli eventi”, né poteva reputarsi “sufficiente a configurare la perdita di chance … una mera dichiarazione di intenti” (cfr. l'ordinanza impugnata, alle pagine 3 e 4).

4. Orbene, le conclusioni alle quali è pervenuto il Tribunale di Salerno non sono condivisibili e devono essere rivisitate criticamente in questa sede, non essendo coerenti con l'assetto dei principi che informa la materia e con il quadro probatorio emerso all'esito dell'istruttoria.

4.1. Ed, infatti, mettendo definitivamente da parte un orientamento di segno diverso (cfr. Cass. civ. 27164/13 ed, in senso sostanzialmente conforme, Cass. civ. n. 1426/17), la giurisprudenza di legittimità, nel precipuo esercizio delle sue funzioni nomofilattiche, ha stabilito che, in tema di
5 locazione, il diritto del locatore di conseguire, ai sensi dell'articolo 1223 del codice civile, il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell'immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l'apprezzamento dell'autorità giudiziaria adita delle circostanze del caso concreto, anche in base al canone della buona fede e restando esclusa, in ogni caso, l'applicabilità dell'articolo 1591 del codice civile (cfr. Cass. civ., sez. un., n.
4892/25).
Nel caso di specie, la società che aveva locato l'immobile si
è attivata, dopo averne ottenuto la disponibilità (cfr., allegato in copia al fascicolo della
[...]
, il Parte_1 verbale di rilascio di immobile del 26 marzo 2013, conseguente all'ordinanza del 26 ottobre 2012, emessa, ai sensi dell'articolo 665 del codice di procedura civile, dal
Tribunale di Salerno, nell'ambito del giudizio iscritto al numero 7150 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno
2012, definito con la sentenza numero 2465/18, pubblicata in data 26 giugno 2018, anch'essa rinvenibile, in copia, nel fascicolo della società appellante), al fine di reperire un nuovo conduttore, come è possibile evincere dagli incarichi conferiti alla datati 29 ottobre 2013 e 6 Parte_2 novembre 2014 (cfr., allegati in copia al fascicolo della
Parte_1
, gli incarichi ai quali si è fatto
[...] or ora cenno, datati 29 ottobre 2013 e 6 novembre 2014,
6 finalizzati espressamente a “promuovere la locazione” dell'immobile de quo).

4.2. Se, però, è possibile ritenere che la società locatrice - avendo dimostrato di essersi attivata, almeno a far data dal
29 ottobre 2013, al fine di reperire un nuovo conduttore- abbia diritto -a decorrere da tale epoca- ad ottenere -in applicazione dei principi giurisprudenziali precedentemente richiamati- il risarcimento del danno subito per la mancata esecuzione del contratto di locazione, è altrettanto vero che tale diritto deve essere riconosciuto fino al momento in cui ha ricevuto una proposta di locazione, che ha -come apertis verbis ammesso- rifiutato (cfr., allegata in copia al fascicolo della Parte_1
, la proposta di
[...] locazione dell'8 giugno 2015), in quanto i pregiudizi lamentati
-fino al momento della scadenza naturale del rapporto locatizio ed anche in epoca successiva- sarebbero potuti essere evitati tenendo una condotta diversa da quella concretamente tenuta, perché, accettando la proposta di stipulare un nuovo contratto di locazione, avrebbe potuto incassare i relativi canoni dal nuovo conduttore.
Del resto, non sono condivisibili, sul punto, gli assunti della società appellante, secondo la quale non avrebbe potuto accettare una proposta di tal fatta perché era ancora in corso il giudizio iscritto al numero 7150 del Ruolo Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2012, stante l'aleatorietà del suo esito e la necessità di espletare indagini peritali e, quindi,
l'impossibilità di svolgere, da parte del nuovo conduttore, opere indispensabili all'esercizio della sua attività (cfr. il ricorso introduttivo del giudizio di primo grado, a pagina 5).

4.3. A parte le incongruenze -se non le vere e proprie contraddizioni- che caratterizzano le argomentazioni della
7 Parte_1
, la quale, per un verso, ha
[...] messo in evidenza di avere conferito ad un'agenzia immobiliare -in pendenza del suddetto giudizio- un incarico al fine di reperire un nuovo conduttore e, per altro verso, si è giustificata, per non aver accettato la proposta pervenutale, proprio evocando la pendenza del succitato giudizio, è agevole osservare che, una volta ottenuta la disponibilità del bene, la stipula di un nuovo contratto di locazione, nonostante la pendenza del summenzionato giudizio, era certamente possibile -segnalando al nuovo conduttore, tutt'al più, la peculiarità della situazione- ed era solamente eventuale -e poco probabile, visti gli elementi acquisiti e, segnatamente, quelli inerenti alla sussistenza della morosità, già messi in evidenza nell'ordinanza di rilascio, adottata ai sensi dell'articolo 665 del codice di procedura civile- un esito negativo, mentre, quanto alle operazioni di consulenza tecnica d'ufficio, in ragione delle circostanze desumibili proprio dall'elaborato peritale versato in atti dalla società appellante, si erano già concluse all'epoca della proposta di locazione (cfr., allegata in copia al fascicolo della
[...]
Controparte_4
, la relazione di consulenza tecnica
[...]
d'ufficio del 3 febbraio 2014, a firma dell'ing. , Parte_3 dalla cui scorsa è possibile evincere come -e quando- si erano svolte le operazioni peritali).
E ciò senza considerare che le asserzioni della società appellante, secondo la quale avrebbe rifiutato la suddetta proposta per la necessità, per il nuovo conduttore, di eseguire opere indispensabili all'esercizio della sua attività, non hanno trovato alcun riscontro, meno che mai concreto, circostanziato e specifico, atteso che -fermo restando quanto
8 si è poc'anzi detto riguardo all'espletamento delle indagini demandate al consulente tecnico d'ufficio ed all'epoca in cui esse erano state effettivamente svolte- non è stata fornita alcuna dimostrazione della natura, della tipologia e della consistenza di tali lavori ed, ancor più, della necessità della loro esecuzione e della loro incidenza, in termini ostativi, sulla stipula di un nuovo contratto di locazione.

4.4. Pertanto, acclarato, per le ragioni fin qui enunciate, che il risarcimento dovuto alla società locatrice deve essere riconosciuto esclusivamente per il periodo 29 ottobre 2013/8 giugno 2015, essendo ad essa imputabile il rifiuto di stipulare un nuovo contratto di locazione, nonostante la proposta pervenutale, è necessario passare a determinare l'ammontare da corrisponderle, a titolo di risarcimento del danno per la mancata esecuzione del contratto di locazione,
e ad individuare i soggetti tenuti al pagamento.
Riguardo a quest'ultimo profilo, basti rammentare che, con la sentenza numero 2465/18, pubblicata in data 26 giugno
2018, il Tribunale di Salerno ha accertato l'inadempimento - pronunciando le conseguenti e solidali statuizioni di condanna- di , e della Controparte_1 CP_2
i quali, in ragione di tale accertamento, avente CP_3 efficacia di giudicato esterno, sono tenuti a rispondere del suddetto inadempimento anche nel presente giudizio, avente ad oggetto le conseguenze pregiudizievoli da esso scaturite.
Riguardo, invece, all'ammontare da riconoscere alla
Parte_1
, con la sentenza alla quale si
[...]
è testé fatto riferimento è stato stabilito che il canone spettante alla società locatrice era -ed è- pari ad euro
1.600,00 mensili, corrispondente all'importo -da prendere in considerazione anche in questa sede- che, qualora non si
9 fosse verificata la morosità ed il conseguente scioglimento anticipato del vincolo negoziale, la società appellante avrebbe dovuto incassare.
E, moltiplicando la somma di euro 1.600,00 per diciannove mensilità (da novembre 2013 a maggio 2015), si ottiene l'ammontare di euro 30.400,00, al quale deve essere aggiunto l'importo di euro 581,47 (corrispondente alla somma dovuta per i giorni 29, 30 e 31 ottobre 2013, pari ad euro 154,83, e per i giorni 1°, 2, 3, 4, 5, 6, 7 ed 8 giugno
2015, pari ad euro 426,64), ottenuto dividendo la somma dovuta mensilmente (euro 1.600,00) per il numero di giorni dei mesi di ottobre 2013 e giugno 2015 (rispettivamente trentuno e trenta), moltiplicando il risultato (51,61 per ottobre 2013 e 53,33 per giugno 2015) per il numero di giorni per i quali è dovuto il risarcimento (tre per ottobre 2013 ed otto per giugno 2015), per un totale di euro 30.981,47, oltre
Iva -come pure stabilito nella sentenza emessa a definizione del precedente giudizio intercorso tra le parti- al 21%.
A questa somma devono essere aggiunti solamente gli interessi, al saggio legale, a decorrere dalla scadenza di ciascun mese del periodo per il quale è riconosciuto il risarcimento (29 ottobre 2013/8 giugno 2015), in relazione all'importo per ciascuno di essi dovuto (euro 1.600,00, per ciascuno dei diciannove mesi poc'anzi presi in considerazione, euro 154,83 per il mese di ottobre 2013 ed euro 426,64 per il mese di giugno 2015), fino all'effettivo soddisfo, mentre nulla è dovuto a titolo di rivalutazione monetaria, in quanto un credito risarcitorio ha natura di credito di valore solamente quando l'inadempimento non abbia avuto ad oggetto un'obbligazione avente ab origine carattere pecuniario (cfr.
Cass. civ. n. 37798/22), diversamente dalla vicenda in esame, in cui, a causa della mancata esecuzione del contratto
10 di locazione, la società locatrice non ha potuto incassare i canoni contrattualmente pattuiti.

4.5. Le conclusioni alle quali si è pervenuti non sono suscettibili di essere fondatamente revocate in dubbio dalle argomentazioni di , secondo la quale la Controparte_1 società locatrice avrebbe già chiesto, nel giudizio iscritto al numero 7150 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno
2012, “i canoni successivi al rilascio dell'immobile” (cfr. la comparsa di costituzione e risposta depositata in data 30 ottobre 2024, alle pagine 3 e 4), in quanto la
[...]
Controparte_4
, instaurando il giudizio definito con
[...]
l'ordinanza in hac sede impugnata, ha invocato il risarcimento dei danni subiti per la mancata esecuzione del contratto di locazione fino alla sua naturale scadenza e di quelli derivanti dalla lamentata impossibilità di accettare una proposta contrattuale pervenutale anche per il periodo ad essa successivo, in ragione, quindi, di una causa petendi mai prospettata nel giudizio definito con la sentenza numero
2465/18 del Tribunale di Salerno, pubblicata in data 26 giugno 2018, nella quale -non a caso- non è rinvenibile alcun riferimento ad una domanda di tal fatta, così come -ad onor del vero- nell'atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida del 6 settembre 2012
(cfr., allegato in copia al fascicolo della società appellante,
l'atto di intimazione al quale si è fatto or ora cenno) e nella memoria integrativa del 29 aprile 2013, in cui è presente, invece, un mero riferimento ai canoni dovuti fino al mese di ottobre 2013, ma in virtù della “perdita del beneficio della rateizzazione” in cui sarebbe incorsa la parte conduttrice (cfr., allegata in copia al fascicolo di , la Controparte_1 memoria integrativa appena menzionata, alle pagine 7, 8 e
11 9) e, dunque, per ragioni -integranti la causa petendi- non sovrapponibili a quelle evocate nel presente giudizio, in cui - oltre tutto- il diritto ad ottenere il risarcimento per la mancata esecuzione del contratto, come si è avuto modo più volte di dire nelle pagine che precedono, è stato riconosciuto solamente a decorrere dal 29 ottobre 2013.

5. Alla luce, pertanto, delle osservazioni fin qui esposte, ogni altra istanza, domanda, eccezione e deduzione disattesa o assorbita in virtù delle argomentazioni precedentemente illustrate, l'appello proposto dalla
[...]
Parte_1
deve essere accolto, con la condanna degli
[...] appellati, in solido tra loro, al pagamento della somma poc'anzi indicata.

6. Le spese di lite conseguono alla soccombenza e sono liquidate in dispositivo -in prossimità dei parametri minimi, tenuto conto del valore della causa, nonché della sua natura e del suo oggetto e della difficoltà, non particolarmente elevata, delle questioni delle quali ha imposto la disamina- sia con riferimento al primo, che al secondo grado di giudizio.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Salerno, Prima Sezione Civile, nella composizione di cui in intestazione, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) accoglie, nei termini specificati in motivazione,
l'appello e per l'effetto, in riforma dell'ordinanza impugnata, condanna gli appellati, in solido tra loro, al pagamento, in favore della società appellante, della somma di euro 30.981,47, oltre Iva (al 21%), nonché interessi, al saggio legale, a decorrere dalla scadenza di ciascun mese del periodo per il quale è riconosciuto
12 il risarcimento (29 ottobre 2013/8 giugno 2015), in relazione all'importo per ciascuno di essi dovuto
(come più dettagliatamente specificato in motivazione), fino all'effettivo soddisfo;

2) condanna gli appellati, in solido tra loro, alla refusione, in favore della società appellante, delle spese di lite, che liquida come segue: a) quanto al giudizio di primo grado, euro 3.810,00 per compensi di avvocato ed euro
406,50 per esborsi, oltre Iva, Cassa Previdenza e rimborso forfettario spese generali come per legge;
b) quanto al giudizio di secondo grado, euro 4.996,00 per compensi di avvocato ed euro 1.165,50 per esborsi, oltre Iva, Cassa Previdenza e rimborso forfettario spese generali come per legge.
Salerno, 25 marzo 2025
Il Giudice estensore Il Presidente dott. Francesco Bruno dott. Aldo Gubitosi
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