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Sentenza 20 novembre 2025
Sentenza 20 novembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte d'Appello Roma, sentenza 20/11/2025, n. 6898 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte d'Appello Roma |
| Numero : | 6898 |
| Data del deposito : | 20 novembre 2025 |
Testo completo
CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VIII civile
R.G. 499/2020
All'udienza collegiale del giorno 20/11/2025 ore 09:45
Presidente Dott. NC GA
Consigliere Dott. Guido Garavaglia Consigliere Relatore Dott. Caterina Garufi
Chiamata la causa
Appellante/i
Controparte 1
Avv. NOBILE CHIARA Presente
Avv. QUATTROCCHI CHIARA Presente
Appellato/i
Controparte 2
Avv. GALEANI STEFANO in sost. Avv. Antonelli Giorgia
IS ES
Avv. GALEANI STEFANO
IS SI
Avv. GALEANI STEFANO
L'Avv. Antonelli chiede termine per note. Le controparti si oppongono.
La Corte, ritenuto che la causa possa essere decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. invita le parti a concludere ed a discutere.
Le parti concludono come dai rispettivi atti.
La Corte
Dopo l'udienza, si ritira in Camera di Consiglio per deliberare.
All'esito la Corte pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c dandone lettura, che viene depositata in telematico oggi stesso ed è parte integrante del presente verbale. REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE VIII così composta:
NC GA Presidente
Guido Garavaglia Consigliere
Caterina Garufi Consigliere est. all'udienza del giorno 20.11.2025 ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., dando lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, la seguente SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. 499 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, vertente
TRA
C.F. 1 ), rappresentato e difeso dagli Avv.ti IA Controparte 1 (C.F.
QU e IA BI ed elettivamente domiciliato in Roma, Viale della Serenissima n. 91, presso lo studio di quest'ultima in forza di procura in atti appellanti
E
), IS ES (C.F. (C.F. Controparte 2 C.F. 2
C.F. 4 ), elettivamente
) e IS SI (C.F. C.F. 3 domiciliati in Roma, Via XX Settembre n. 4, presso lo studio dell'Avv. Stefano Galeani che li rappresenta e difende in forza di procura in atti appellati/appellanti incidentali
OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Roma n. 13773/2019 - licenza per finita locazione
CONCLUSIONI
Come da rispettivi atti introduttivi
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
ST IR e ST MO, in qualità di comproprietari 1. Controparte 2 dell'immobile sito in Roma, Via S. Tarcisio n. 34, scala A, piano 1, interno 3, distinto in catasto fabbricati al foglio 967, part. 285, sub 4, categoria A/4, dato in locazione a Controparte_1 si rivolgevano al Tribunale di Roma per la convalida della licenza per finita locazione, ex art. 657 c.p.c., ovvero, in caso di opposizione, per l'emissione di ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c., con condanna dell'intimato alle spese di lite. Deducevano, a tal fine, che il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato tra Controparte_2 e Controparte_1 decorrente dal 1.11.2013, aveva durata pari a quattro anni con possibilità di tacito rinnovo in caso di mancata disdetta;
con raccomandata a/r inviata in data 23.12.2016 e ricevuta in data
31.12.2016, il locatore aveva manifestato al conduttore la volontà di non rinnovare il contratto alla prima scadenza del 31.10.2017, avendo la necessità di ottenere la libera disponibilità dell'immobile e destinarlo ad abitazione della comproprietaria ST IR, secondo quanto previsto dall'art. 3 lett. a) 1. n. 431/1998. Si costituiva in giudizio Controparte 1 In via preliminare, eccepiva l'inammissibilità dell'azione proposta dai ST, in quanto esperita in violazione dell'art. 30 della 1. n. 392/1978, avendo gli attori dedotto di aver negato il rinnovo del contratto alla prima scadenza a norma dell'art. 3 co. 1 lett. a) della l. n. 431/1998, ipotesi quest'ultima regolata dall'art. 30 della 1. n. 392/1978 secondo il quale “(...) il locatore può convenire in giudizio il conduttore, osservando le norme previste dall'art. 447 bis del codice di procedure civile;
pertanto, la domanda introduttiva del giudizio avrebbe dovuto assumere la forma del ricorso e non quella dell'intimazione di licenza per finita locazione ex art. 657 c.p.c. In fatto, rappresentava quanto segue: era stato sottoscritto un pregresso contratto di locazione ad uso abitativo in data 1.10.2005
(Serie 3 n. 6867, registrato in data 11.10.2005) da Controparte_1 e Controparte_2 con
,
riguardo allo stesso immobile censito al N.C.F. del Comune di Roma al foglio 967, particella 285, sub 4, di proprietà di Controparte 2 , ST IR e ST MO;
il predetto contratto di locazione, stipulato con decorrenza dal 1.10.2005 al 1.10.2009 e ulteriore rinnovo di quattro anni in assenza di disdetta, prevedeva il pagamento del canone annuo di euro 4.800,00 da versarsi in n. 12 rate eguali di euro 400,00; a garanzia delle obbligazioni assunte, il conduttore CP 1 versava la somma di euro 800,00, pari a due mensilità del canone di locazione pattuito;
il contratto di locazione veniva tacitamente rinnovato alla prima scadenza per ulteriori quattro anni, quindi, fino all'1.10.2013; nel 2013 veniva sottoscritto dalle stesse parti un nuovo contratto di locazione dello stesso tenore, registrato presso l'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale II di Roma, Ufficio Territoriale di Roma 4 Tuscolano, Serie 3 n. 11390. Ciò premesso, CP_1 lamentava che dal mese successivo alla prima scadenza mensile dell'originario contratto (novembre 2005), il locatore imponeva al CP 1 il pagamento di ulteriori euro 400,00 mensili da versare in contanti, in aggiunta al canone di euro 400,00 contrattualmente previsto.
Contestando l'illegittimità delle somme richieste in eccedenza al canone concordato e versate al locatore, a partire dal mese di novembre 2005 sino a gennaio 2014, il conduttore CP 1 chiedeva la restituzione delle somme indebitamente versate pari a euro 39.600,00 (euro 400,00 corrisposti per 99 rate mensili). Concludeva chiedendo: in via preliminare, di dichiarare l'inammissibilità dell'azione proposta ai sensi dell'art. 657 c.p.c. in violazione dell'art. 30 1. n. 392/1978 vertendo il contenzioso in materia di diniego di rinnovo del contratto e non in materia di finita locazione;
sempre in via preliminare, di rigettare la richiesta di emissione di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. essendo la proposta azione inammissibile;
in via principale, di dichiarare illegittima la richiesta di condanna alle spese di lite avanzata dagli attori, condannando invece gli stessi al pagamento delle spese di lite in applicazione del principio di soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c., anche in considerazione della manifesta inammissibilità dell'azione proposta;
nel merito e in via riconvenzionale, di accertare e dichiarare la nullità della pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato ai sensi dell'art. 13 co. 1 legge n. 431/1998 e, per l'effetto, accertare e dichiarare il diritto di Controparte 1 alla restituzione delle somme superiori, corrisposte a titolo di locazione, a quelle risultanti dal contratto scritto e registrato ai sensi dell'art. 13 co. 2, 1. n.
431/1998 ovvero, in via subordinata, ai sensi dell'art. 2033 c.c.; per l'effetto, di condannare ex art. 13 co. 21. n. 431/1998, ovvero in via subordinata ai sensi dell'art. 2033 c.c., Controparte 2 in proprio e/o in solido con ST MO e ST IR alla restituzione della somma di euro 39.600,00 corrisposta a titolo di canone di locazione ulteriore rispetto a quanto previsto dal contratto scritto e registrato da novembre 2005 sino a gennaio 2014, oltre interessi legali dalla data del pagamento alla restituzione. Con vittoria di spese del giudizio da distrarsi in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari.
La fase sommaria si concludeva con l'ordinanza emessa in data 12.7.2017, a scioglimento della riserva assunta all'udienza tenutasi nella medesima giornata, con la quale il Giudice, rilevato che "i CP 2 agiscono sulla base di un contratto locatizio avente decorrenza il 1/11/13 e durata quadriennale;
che l'art 657, cpc, individua nella “scadenza" il presupposto della cessazione del vincolo da cui discende l'applicabilità del procedimento per convalida di licenza o sfratto;
che è da ritenersi che, alla prima scadenza di una locazione assoggettata al diniego di rinnovazione, il rapporto cessi non per la scadenza del termine ma solo in concorso con la volontà del locatore di realizzare gli scopi tassativamente previsti;
che il diniego di rinnovo quindi non integra finita locazione e non giustifica il ricorso al procedimento per convalida", denegava il provvedimento sommario, disponeva il mutamento del rito da ordinario in speciale locatizio ex art. 667 c.p.c. e assegnava alle parti termini per l'integrazione degli atti difensivi. Con memoria integrativa depositata in data 7.12.2017, Controparte 2 , ST IR e
ST MO rappresentavano che, in data 9.11.2017, CP 1 aveva rilasciato spontaneamente l'immobile; il conduttore si tratteneva l'importo di euro 800,00 versato a titolo di caparra e non versava i canoni di locazione relativi alle ultime due mensilità. Rappresentavano altresì che, in data 16.11.2017, nei locali dell'Organismo di Mediazione Forense del Consiglio dell'Ordine di Roma, veniva esperito il procedimento di mediazione avente esito negativo considerata l'impossibilità del raggiungimento di un accordo. Concludevano chiedendo: di dichiarare risolto il rapporto di locazione stante la consegna spontanea dell'immobile e/o dichiarare cessata la materia del contendere;
di rigettare la domanda riconvenzionale poiché destituita di ogni fondamento e del tutto pretestuosa. Con vittoria di spese da distrarsi in favore del procuratore antistatario. confermava di averCon memoria integrativa depositata in data 19.12.2017, Controparte 1 rilasciato spontaneamente l'immobile sito in Roma, Via S. Tarcisio n. 34, in data 9.11.2017.
Precisava di aver trattenuto l'importo di euro 800,00 versato a titolo di caparra per portarlo in compensazione con le ultime due mensilità dovute in favore del locatore. Concludeva chiedendo: in via preliminare, di rigettare la richiesta di cessazione della materia del contendere essendo l'azione esperita ai sensi dell'art. 657 c.p.c. inammissibile e, pertanto, condannare i ricorrenti ai sensi degli artt. 91 e 96 c.p.c.; sempre in via preliminare, di dichiarare illegittima e pertanto rigettare la richiesta di condanna alle spese di lite avanzata dai ricorrenti, condannando invece gli stessi al pagamento delle spese di lite in applicazione del principio di soccombenza di cui agli artt. 91 e 96 c.p.c., anche in considerazione della manifesta inammissibilità dell'azione proposta;
nel merito e in via riconvenzionale, di accertare e dichiarare la nullità della pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato ai sensi dell'art. 13 co. 1 legge n. 431/1998 e, per l'effetto, accertare e dichiarare il diritto di Controparte_1 alla restituzione delle somme superiori, corrisposte a titolo di locazione, a quelle risultanti dal contratto scritto e registrato ai sensi dell'art. 13 co. 1 legge n.
431/1998 ovvero, in via subordinata, ai sensi dell'art. 2033 e/o 2041 c.c.; per l'effetto, condannare ex art. 13 co. 2 1. n. 431/1998, ovvero in via subordinata ai sensi dell'art. 2033 e/o 2041 c.c.,
Controparte 2 in proprio e/o in solido con ST MO e ST IR alla restituzione della somma di euro 39.600,00 corrisposta a titolo di canone di locazione ulteriore rispetto a quanto previsto dal contratto scritto e registrato da novembre 2005 sino a gennaio 2014, oltre interessi legali maturati e maturandi dalla data del pagamento alla restituzione. Con vittoria di spese.
All'esito dell'istruttoria (condotta mediante prova testimoniale e interrogatorio formale degli attori CP 2 e del convenuto CP 1 , la causa veniva decisa all'udienza del 27.6.2019 mediante lettura del dispositivo e della motivazione contestuale. Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 13773/2019: dichiarava cessato il contratto di locazione inter partes del 1.11.2013, relativo all'immobile sito in Roma, Via S. Tarcisio n. 34, scala A, piano 1, interno 3, censito in catasto al foglio 967, particella 285, sub 4, cat. A/4, concesso in locazione a Controparte_1 per la data del 30.10.2017; dichiarava la cessazione della materia del contendere sulla domanda di rilascio dell'immobile, essendo intervenuta la riconsegna del bene nelle more del giudizio (in data 9.11.2017); rigettava la domanda riconvenzionale del convenuto;
condannava il convenuto al rimborso delle spese di giudizio in favore del procuratore degli attori dichiaratosi antistatario, liquidate in euro 156,00 per esborsi ed euro 2.000,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario al 15%.
2. Con ricorso depositato in data 24.1.2020, contestava le conclusioni cui eraControparte 1 addivenuto il Giudice di primo grado. In particolare, criticava:
2.a) violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 113, 657, 91 e 92 c.p.c.; erronea valutazione circa l'istituto giuridico della cessazione della materia del contendere. Il Giudice di prime cure avrebbe erroneamente dichiarato la cessazione della materia del contendere in virtù dell'intervenuto rilascio dell'immobile nelle more del giudizio. L'appellante precisava che "la circostanza addotta quale motivo di cessazione della materia del contendere (n.d.r. il rilascio spontaneo dell'immobile da parte del sig. CP 1 ) in alcun modo fa venir meno la materia del contendere avendo il sig. CP 1 con tale condotta unicamente rispettato la comunicata cessazione del contratto come previsto per legge e voluto evitare l'insorgere di ulteriore contenziosi" (cfr. pag. 5 appello). Diversamente, il Giudicante avrebbe dovuto decidere sulla richiesta di pronuncia di inammissibilità dell'azione ex art. 657 c.p.c. introdotta dai resistenti essendo la fattispecie in esame riferibile a quanto previsto dall'art. 30 1. n. 392/1978 - nonché, in applicazione del principio di soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c., disporre la condanna degli attori CP 2 al pagamento delle spese di lite;
2.b) violazione e falsa applicazione dell'art. 3, comma 1, L. n. 431/1998 e art. 30 L. n. 392/78, artt. 112, 113 e 132 c.p.c. e nullità della sentenza per vizio di contraddittoria motivazione. Il Giudice di prime cure avrebbe erroneamente accolto la domanda di accertamento della cessazione del contratto di locazione inter partes alla scadenza del 31.10.2017, ritenendo che "La parte convenuta si è limitata ad eccepire l'inammissibilità della domanda che veniva proposta ex art. 657 c.p.c. anziché ai sensi dell'art. 30 L. 431/91, senza contestare la situazione dedotta a sostegno del diniego di rinnovo alla scadenza del 31.10.2017 e, peraltro, deducendo un pregresso rapporto locativo intercorso tra le parti ed originato dal contratto concluso con decorrenza dall'01.10.2005, sostituito dal successivo contratto con decorrenza dall'01.11.2013" (cfr. pagg.
2-3 sentenza di primo grado). L'appellante censurava tale capo di sentenza in quanto non avrebbe dovuto/potuto contestare la situazione dedotta a sostegno del diniego di rinnovo del contratto alla scadenza del 31.10.2017 siccome l'immobile era stato già rilasciato in data 9.11.2017 e siccome non era ancora scaduto il termine di 12 mesi previsto ex lege - decorrente dalla data in cui il locatore riacquista la disponibilità del bene per la verifica dell'effettiva destinazione
-
dell'immobile all'uso per il quale veniva comunicato il diniego. La sentenza impugnata sarebbe, altresì, viziata di nullità riportando evidenti errori e contraddizioni tra le varie parti del provvedimento tali da rendere impossibile verificare l'esattezza dell'iter logico seguito dal Giudice a fondamento della propria decisione (“(...) il Magistrato dimostra ancora di non aver adeguatamente inquadrato la fattispecie oggetto del presente contenzioso continuando a sovrapporre quasi alternativamente due istituti (quello del diniego di rinnovo alla prima scadenza ex art. 3 1. 431/98 e quello della finita locazione ex art. 657 c.p.c.) rendendo una decisione oscura ed incomprensibile nella quale non è dato comprendere quale sia l'iter logico seguito. Tanto è vero che nell'intera motivazione offerta nella sentenza non è dato capire oggettivamente quale sia l'istituto giuridico che il Magistrato ha ritenuto applicabile alla fattispecie dedotta nel processo. (...). Il vizio di contraddittorietà della motivazione appare, quindi, intrinseco alla sentenza, afferendo alla sua stessa logicità essendo evidente l'antinomia tra le affermazioni della stessa sentenza in merito all'oggetto del contenzioso e, anche, i documenti offerti nel medesimo giudizio (...)", cfr. pagg. 13-14 ricorso in appello);
2.c) violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c., art. 3 L. n. 481/98 e art. 30 L. n. 392/78; nullità ex art. 161 c.p.c. della decisione ultra petita;
violazione dell'art. 132 c.p.c. e nullità della sentenza per vizio di contraddittoria motivazione. Il Giudice di prime cure, nell'affermare che la continuità dei contratti locativi non avrebbe valenza novativa e che, di conseguenza, la scadenza del 31.10.17 non apparirebbe quale prima scadenza contrattuale, avrebbe violato l'art. 112 c.p.c. rendendo una pronuncia ultra petita (“attesa la dedotta continuità del rapporto locativo (non potendosi riconoscere valenza novativa al successivo contratto del tutto coincidente con il precedente), la data del 31.10.2017 non apparirebbe quale prima scadenza contrattuale per cui applicare la procedura ex art. 30 L. 392/78", cfr. pag. 3 sentenza di primo grado). Gli stessi attori qualificavano la domanda come diniego di rinnovo del contratto ai sensi dell'art. 3 L. n. 431/1998; pertanto, il Giudicante avrebbe errato nel non inquadrare il diniego in esame nella disciplina di cui all'art. 3 1. n. 481/1998 e, conseguentemente, nel ritenere non applicabile la procedura ivi richiamata di cui all'art. 30 1. n. 392/1978. L'appellante chiedeva la riforma del capo impugnato nel senso di "dichiarare (come gli stessi attori hanno richiesto) che il diniego di rinnovo del contratto esercitato rientra nella disciplina di cui all'art. 3 l. 481/98 e art. 30 l. 392/78 e che, pertanto, con la predetta comunicazione il contratto veniva a cessare per il concorso della volontà del locatore di realizzare gli scopi previsti dall'art. 3 L. 431/98 e non per la scadenza del termine del contratto (così per come deciso nell'ordinanza del 12.7.17 con la quale il Giudice, la dssa Salvadori, chiudeva il procedimento sommario denegando il rito prescelto dagli attori) a nulla, in ogni caso, rilevando la valenza non novativa invocata dal Giudice con riferimento alle domande formulate nel giudizio di primo grado” (cfr. pag. 17 ricorso in appello);
2.d) violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 e 2726 c.c. e art. 13 comma 1 e 2 L. n. 431/98; erronea valutazione sull'assolvimento dell'onere probatorio;
violazione degli artt. 112, 113, 115 e 116 c.p.c.; travisamento dei fatti;
erroneità e illogicità della motivazione. Il Giudice di prime cure avrebbe erroneamente rigettato la domanda riconvenzionale proposta dell'appellante in primo grado, con cui chiedeva dichiararsi la nullità – ex art. 13 co. 1 Legge n. 431/1998 - del patto occulto con il quale il locatore imponeva al conduttore, a partire dal mese di novembre 2005 e fino a gennaio 2014, un canone superiore rispetto a quello dichiarato nel contratto sottoscritto e registrato, con conseguente restituzione delle somme versate in eccedenza complessivamente pari a euro 39.600,00. In particolare, il Giudicante avrebbe violato il combinato disposto degli artt. 115-116 c.p.c. per non aver posto a fondamento della decisione le risultanze istruttorie derivanti dai documenti allegati al fascicolo di parte attrice, dai quali emergerebbero diverse circostanze da considerarsi utili e rilevanti ai fini dell'accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dal CP 1 e, di contro, circostanze che evidenzierebbero fatti sfavorevoli e non veritieri asseriti e non provati dai CP 2 Per di più, il Giudicante avrebbe violato il principio di cui all'art. 116 c.p.c. in ordine alla valutazione delle prove, in quanto dalla lettura dei verbali di causa emergerebbe con evidenza che la prova testimoniale - ritenuta “non sufficientemente circostanziata e, a tratti, contrastante" risultava assolutamente idonea ad
-
acclarare i fatti oggetto della controversia;
2.e) violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e art. 2730 c.c. in ordine all'interrogatorio formale reso dal Sig. Controparte_2 L'appellante censurava il capo di sentenza ove si affermava che “Gli interrogatori formali degli attori, peraltro, non producevano confessione giudiziale sulle circostanze dedotte dal convenuto" (cfr. pag. 6 sentenza di primo grado). Quanto dichiarato da Controparte 2 in sede di interrogatorio formale apparirebbe come una vera e propria confessione che, unitamente a tutta la documentazione prodotta e alle testimonianze rese in giudizio, avallerebbe i fatti esposti e provati dal CP 1 Nel caso in esame,
l'interrogatorio formale avrebbe pienamente raggiunto lo scopo della confessione, ovvero quella di ammettere un fatto a sé sfavorevole e favorevole all'altra parte. In particolare, dalle trascrizioni dei verbali di causa emergerebbe una dichiarazione confessoria resa da Controparte_2 che, in risposta alla motivazione per la quale il canone veniva sempre pagato in contanti (almeno sino al 2014), definiva irrisorio il canone di locazione da lui stesso richiesto ("Il pagamento in contanti è stato convenuto perché l'importo era irrisorio e perché mia madre abita a 150 metri e ha parenti che abitano in loco", cfr. verbale ud. 21.2.2018), con ciò confermando quanto sostenuto dal CP 1 nella sua difesa secondo cui “dalla documentazione versata in atti si evince[va]
l'inverosimiglianza del canone di locazione contrattualmente stabilito in € 400,00 mensili non solo per le caratteristiche presentate dall'immobile condotto in locazione dal sig. CP_1 ma anche a fronte dei prezzi di mercato praticati alle medesime condizioni e nella stessa zona" (cfr. pag. 32 ricorso in appello). Anche l'affermazione resa dal locatore circa l'aver appreso con sollievo che il CP 1 avesse richiesto le coordinate bancarie per il pagamento della locazione ("La richiesta di effettuare pagamenti a mezzo bonifico è stata da noi accolta con sollievo (...)", cfr. verbale ud. 21.2.2018) avrebbe lo stesso tenore sfavorevole perché, nel dichiarare di essere stato "sollevato” al ricevimento della predetta richiesta, avrebbe contraddetto la documentazione prodotta, la quale proverebbe che l'appellante CP_1 non solo aveva dato impulso alla richiesta di pagamento a mezzo bonifico bancario ma aveva dovuto addirittura sollecitare tale domanda con numerose raccomandate inoltrate a Controparte_2 ;
2.f) violazione e falsa applicazione dell'art. 2697 c.c. e degli artt. 88, 89, 96, 115 e 116 c.p.c. in ordine alla mancata escussione della testa Sig.ra Persona 1 L'appellante censurava il comportamento dilatorio posto in essere dagli attori in ordine all'escussione della teste Per 1
[...] madre degli stessi. Il Giudicante avrebbe dovuto considerare grave il contegno assunto dai CP 2 in ordine alla giustificazione addotta a sostegno dell'intervenuta impossibilità/impedimento di Persona 1 a rendere la testimonianza, manifestata solo all'udienza del 23.5.18, a fronte di un carteggio medico che evidenziava l'irreversibilità dei postumi successivi all'ictus riportato dalla Per 1 sin dal 2014. Dunque, gli odierni appellati deduceva l'appellante – “erano del tutto consapevoli che la sig.ra Per_1 non avrebbe mai potuto rendere la testimonianza (non potendo né parlare né scrivere né compiere qualsiasi gesto della vita quotidiana) ma ciò nonostante hanno artatamente indicato la stessa come teste per poi, del tutto strumentalmente, tacere una simile e grave condizione di salute almeno sino alla fine del processo al solo evidente fine di rallentarne (come di fatto è avvenuto) il corso facendo rinviare il processo di primo grado per numerose udienze fino a far intervenire la sostituzione del giudice originariamente assegnatario in sede di decisione" (cfr. pag. 37 ricorso in appello);
2.g) violazione e falsa applicazione degli artt. 88 e 89 c.p.c. e contraddittorietà in ordine alla dichiarata inammissibilità della richiesta di risarcimento del danno conseguente alle frasi denigratorie e offensive contenute nella memoria integrativa dei Sigg.ri CP 2 Il Giudice di prime cure avrebbe erroneamente rigettato la domanda di risarcimento del danno ex art. 89 c.p.c. proposta in virtù delle frasi offensive e denigratorie contenute a pagina 5, terzo capoverso, della memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. depositata dai CP 2 ("Quanto, poi, alla richiesta ex art. 89 c.p.c., premessa l'inammissibilità della domanda avanzata nei confronti del difensore, non si ritiene che si debba accogliere la domanda risarcitoria svolta dal convenuto, dal momento che non è stata dimostrata l'esistenza del danno asseritamente sofferto (non patrimoniale)”, cfr. pag. 6 sentenza di primo grado). Il Giudicante, avendo riconosciuto il contenuto offensivo, sconveniente e soprattutto non pertinente ai fatti di causa, tanto da disporne la cancellazione nel verbale di udienza del 27.6.2019, avrebbe dovuto accogliere la richiesta di risarcimento del danno nei confronti dei CP 2 e/o di chi tenuto per legge.
Concludeva chiedendo, in via principale, di accertare e dichiarare "la violazione e falsa applicazione in ordine alla illegittima ed erronea valutazione di dichiarazione di cessazione della materia del contendere e/o la nullità della sentenza impugnata per vizio di contraddittoria motivazione - allorquando risulta impossibile comprendere quale sia l'istituto giuridico cui il Giudice fa riferimento nella stesura della sentenza, laddove si richiama sia la finita locazione
(ex art. 657 c.p.c.) sia il diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza (ex art. 30 l. 392/78)
- ovvero la violazione e falsa applicazione di legge e/o la nullità in relazione alla decisione emessa ultra petita e/o, ancora, la violazione e falsa applicazione di legge in ordine all'erronea valutazione sull'assolvimento dell'onere probatorio da parte dell'odierno appellante con riferimento alla documentazione depositata agli atti nonché alle prove testimoniali espletate nel corso del processo di primo grado nonché all'interrogatorio formale reso ed in ordine alla mancata escussione della teste Per 1 ed anche in ordine al rigetto della domanda di risarcimento del danno ex art. 88 e 89 c.p.c.". In ragione di quanto richiesto, chiedeva l'accoglimento delle domande formulate in primo grado e specificatamente: in via preliminare, rigettare la richiesta di cessazione della materia del contendere essendo l'azione esperita ai sensi dell'art. 657 c.p.c. inammissibile (come risulta dal provvedimento emesso in fase sommaria in data 12.7.2017) e, pertanto, condannare i ricorrenti ai sensi degli artt. 91 e 96 c.p.c.; sempre in via preliminare, dichiarare illegittima e pertanto rigettare la richiesta di condanna alle spese di lite avanzata dai ricorrenti nel procedimento sommario, condannando invece gli stessi al pagamento delle spese di lite in applicazione del principio di soccombenza di cui agli artt. 91 e 96 c.p.c., anche in considerazione della manifesta inammissibilità dell'azione proposta nella fase sommaria;
nel merito e in via riconvenzionale, accertare e dichiarare la nullità della pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato ai sensi dell'art. 13 co. 1 legge n. 431/1998 e, per l'effetto, accertare e dichiarare il diritto di Controparte_1 alla restituzione delle somme superiori, corrisposte e titolo di locazione extra-canone (da novembre 2005 a gennaio 2014), a quelle risultanti dal contratto scritto e registrato ai sensi dell'art. 13 co. 1 legge n. 431/1998 ovvero, in via subordinata, ai sensi dell'art. 2033 e/o 2041 c.c.; per l'effetto, condannare ex art. 13 co. 2 1. n. 431/1998, ovvero in via subordinata ai sensi dell'art. 2033 e/o 2041 c.c., Controparte_2 in proprio e/o in solido con
ST MO e ST IR alla restituzione della somma di euro 39.600,00 corrisposta a titolo di canone di locazione ulteriore rispetto a quanto previsto dal contratto scritto e registrato da novembre 2005 sino a gennaio 2014, oltre interessi legali maturati e maturandi dalla data del pagamento alla restituzione;
sempre nel merito e in accoglimento della domanda riconvenzionale, dichiarare e accertare la violazione, da parte del legale degli attori e da parte degli stessi, degli artt. 88 e 89 c.p.c. e, attesa la cancellazione già disposta delle frasi sconvenienti e offensive, riconoscere conseguentemente il legittimo diritto al risarcimento del danno ai sensi dell'art. 89 c.p.c. in favore del resistente;
ancora nel merito e in accoglimento della domanda riconvenzionale, in ragione del comportamento volutamente dilatorio posto in essere dagli attori, condannarli ai sensi dell'art. 96 c.p.c. Con condanna degli appellati alla restituzione delle spese legali liquidate nel primo grado di giudizio e interamente pagate dall'appellante in data 13.7.2019. Con vittoria di spese, competenze e onorari del giudizio di primo grado (sommario e di merito), nonché del grado di appello, oltre le spese vive sostenute, le spese del contributo unificato di primo e secondo grado, il 15% per spese generali e gli accessori di legge, da distrarsi in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari. Nella denegata e non creduta ipotesi di rigetto della domanda, chiedeva la compensazione delle spese legali tra le parti, sussistendone giustificati motivi quali la particolarità delle questioni sottese al processo.
3. Si costituivano in giudizio Controparte 2 ST IR e ST MO,
,
eccependo in via preliminare l'inammissibilità dell'appello in quanto privo dei requisiti di cui all'art. 342 c.p.c., contestando quanto ex adverso dedotto e proponendo appello incidentale avverso la medesima sentenza. In particolare, criticavano:
3.a) errata liquidazione del compenso all'avvocato. Il Giudice di prime cure, ritenuto che il valore della controversia era ricompreso tra euro 26.000,00 ed euro 52.000,00, in applicazione dei parametri minimi indicati nel D.M. n. 37/2018, avrebbe dovuto condannare la parte soccombente al pagamento in favore dell'attore della somma non inferiore a euro 3.971,00. In particolare, gli appellanti incidentali chiedevano la seguente modifica al dispositivo in tema di liquidazione delle spese: "condanna parte convenuta al rimborso in favore del procuratore degli attori dichiaratosi antistatario delle spese di giudizio, liquidate in euro 156,00 per esborsi ed euro 7.254,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario ex D.M. 37/2018”.
Concludevano chiedendo: nel merito, di rigettare l'appello in quanto infondato in fatto e in diritto;
in via incidentale, di riformare la sentenza impugnata e, per l'effetto, condannare CP 1 [...] al pagamento della somma pari a euro 5.200,00, quale differenza tra quanto già liquidato in primo grado e quanto dovuto alla luce del D.M. n. 37/2018. Con condanna dell'appellante ai sensi dell'art. 96 c.p.c. Con vittoria di spese e compensi.
4. Con decreto depositato in data 22.5.2020, la Corte disponeva la sostituzione dell'udienza di discussione già fissata al 4.6.2020 con lo scambio di note in telematico ex art. 83 co. 7 lett. H)
D.L. n. 18/2020. Con note di trattazione scritta depositate in data 26.5.2020, Controparte 1 eccepiva la decadenza dall'appello incidentale proposto dai CP 2 per violazione di quanto previsto dall'art. 436 c.p.c. Gli appellati, infatti, non avrebbero notificato l'atto contenente l'appello incidentale nel termine di dieci giorni prima dell'udienza, con conseguente decadenza dall'azione. Con note di trattazione scritta depositate in data 28.5.2020, gli appellati CP 2 si riportavano a quanto dedotto nella propria comparsa di costituzione e sostenevano l'infondatezza dell'eccezione di decadenza dall'appello incidentale sollevata dall'appellante. Con ordinanza depositata in data 8.6.2020, la Corte rinviava la causa per la discussione assegnando alle parti termine per il deposito di note illustrative. All'odierna udienza, la causa è stata decisa dalla Corte ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. mediante lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto sottese alla decisione. MOTIVI DELLA DECISIONE
5. Preliminarmente va rigettata la richiesta di declaratoria di inammissibilità dell'appello principale. Nel caso di specie, il gravame presenta gli elementi richiesti dagli artt. 342 c.p.c., da intendersi secondo l'orientamento prevalente della Suprema Corte (v. ex multis sentenza n.
-
2681/2022)- nel senso che l'impugnazione deve contenere la chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che contrasti le ragioni del primo Giudice. Per altro verso, non risulta meritevole di accoglimento l'eccezione di decadenza dall'appello incidentale sollevata dall'appellante CP 1 nelle note di trattazione scritta del 26.5.2020.
A tal riguardo, giova sintetizzare l'excursus cronologico che ha interessato la vicenda processuale in secondo grado. Con decreto del 3.2.2020, la prima udienza di discussione veniva fissata per il giorno 19.3.2020. Gli appellati/appellanti incidentali si costituivano in giudizio in data 5.3.2020 e, in virtù del proposto appello incidentale, avrebbero dovuto notificare l'atto di costituzione all'appellante principale almeno dieci giorni prima dell'udienza fissata ai sensi dell'art. 436 co. 3 c.p.c. Dunque, in virtù della fissata udienza al 19.3.2020, il termine ultimo per notificare l'atto contenente l'appello incidentale sarebbe stato il giorno 9.3.2020. Tuttavia, per l'emergenza sanitaria COVID-19 che in quei mesi imperversava nel nostro Paese, veniva disposta la sospensione straordinaria dei termini processuali dal 9.3.2020 al 15.4.2020, poi differita all'11.5.2020 (art. 83 co. 2 del D.L. n. 18 del 17.3.2020, conv. con modificazioni dalla L. n. 27 del 24.4.2020: "Dal 9 marzo 2020 al 15 aprile 2020 è sospeso il decorso dei termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti civili e penali. Si intendono pertanto sospesi, per la stessa durata, i termini stabiliti per la fase delle indagini preliminari, per l'adozione di provvedimenti giudiziari e per il deposito della loro motivazione, per la proposizione degli atti introduttivi del giudizio e dei procedimenti esecutivi, per le impugnazioni e, in genere, tutti i termini procedurali. Ove il decorso del termine abbia inizio durante il periodo di sospensione, l'inizio stesso è differito alla fine di detto periodo. Quando il termine è computato a ritroso e ricade in tutto o in parte nel periodo di sospensione, è differita l'udienza o l'attività da cui decorre il termine in modo da consentirne il rispetto (...)"; art. 36 co. 1 del D.L. n. 23 del 8.4.2020, conv. con modificazioni dalla L. n. 40 del 5.6.2020: "Il termine del 15 aprile 2020 previsto dall'art. 83, commi 1 e 2, del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18 è prorogato all'11 maggio 2020 (...)”). Ciò premesso, l'eccezione sollevata dal CP 1 non riguarda la tempestiva costituzione in giudizio degli appellati che, essendo intervenuta in data 5.3.2020, risulta compiuta pienamente nei termini prescritti dalla legge e al di fuori del periodo di sospensione straordinaria dei termini processuali. Piuttosto, l'appellante principale lamenta che, in virtù della richiamata sospensione straordinaria dei termini processuali fino al 11.5.2020, il primo giorno utile per riprendere il compimento di tutte le attività processuali era fissato al giorno 12.5.2020. Di conseguenza, la notifica dell'atto di costituzione in giudizio degli appellati contenente l'appello incidentale, effettuata via pec in data 11.5.2020 (vedi allegato della difesa di CP 2 del 28.5.2020), sarebbe inefficace, poiché compiuta il giorno prima della cessazione del periodo di sospensione. In senso contrario, la Corte ritiene tale circostanza inidonea a comportare la decadenza dell'appellante incidentale, in quanto la difesa del CP 1 non risulta aver subito alcun vulnus al suo diritto di difesa, interesse quest'ultimo che la normativa emergenziale intendeva garantire sospendendo i termini.
6. L'appello principale va rigettato.
Con riguardo ai primi due motivi di appello, 2.a), 2.b) e 2.c), esaminati congiuntamente perché strettamente congiunti, la tesi di CP 1 basandosi su un approccio formalistico e su una lettura incompleta, trascura il tenore della domanda svolta dai locatori CP_2 il comportamento tenuto dallo stesso convenuto nel corso del processo, le norme dettate dal codice di rito per il cambiamento di rito e gli esiti del giudizio.
Giova ripercorrere, sinteticamente, la vicenda processuale. Con atto notificato l'8.6.2017, parte locatrice esponeva di aver comunicato al conduttore CP_1 nei termini di legge (art. 30 1 n.
392/1978), la volontà di porre fine al rapporto locatizio per riottenere la disponibilità del bene concesso in godimento, destinandolo alle esigenze abitative della comproprietaria IR ST. Ciò premesso, parte locatrice chiedeva accertarsi la cessazione del contratto e disporre la condanna del conduttore al rilascio seguendo, però, erroneamente, il rito sommario della licenza per finita locazione licenza di cui all'art. 657 c.p.c. anziché il rito del lavoro. A fronte di tali richieste, dal contenuto inequivocabile, il conduttore nella comparsa di costituzione del 4.7.2017 chiedeva la declaratoria di inammissibilità della domanda, per violazione delle norme del codice di rito trattandosi di diniego di rinnovo del contratto di locazione-e non di intimazione di licenza di finita locazione- che avrebbe dovuto seguire il rito ex art. 447 bis c.p.c. Svolgendo, altresì, domanda riconvenzionale, CP_1 esponeva di aver concluso, con la stessa controparte e relativamente al medesimo immobile, un pregresso contratto di locazione nel 2005- sostituito nel 2013 da un contratto identico- in virtù del quale avrebbe pagato indebitamente a CP 2 dal 2005 al 2014, canoni in eccedenza per quasi 40.000,00 euro, in ordine ai quali CP_1 chiedeva la restituzione ex art. 13, co. 2 1. n. 431/1988 o, in subordine, la ripetizione ex art. 2033 c.c., oltre interessi. Come premeevidenziare, sul piano processuale, il Giudice denegava il provvedimento sommario, disponendo il mutamento del rito da ordinario in speciale locatizio in quanto, come riscontrato dalla difesa del CP 1 gli attori avrebbero dovuto fare il ricorso secondo il rito del lavoro, trattandosi di diniego di rinnovo di locazione abitativa soggetto alla legge n. 431/1998.
L'ordinanza di mutamento del rito di cui all'art. 667 c.p.c., quindi, era tempestivamente disposta senza che si verificasse alcun pregiudizio alle difese del CP_1 Quanto al merito delle richieste di parte locatrice, nel prosieguo del giudizio, CP_1 non si opponeva alle domande volte all'accertamento della cessazione del contratto e di restituzione dell'immobile. In ordine al primo dei profili appena citati, i ricorrenti, per provare il diniego di rinnovo del contratto concluso nel 2013, alla prima scadenza quadriennale (2017), depositavano in giudizio la disdetta del locatore nei termini di cui all'art. 3, co. 1 lett. a) legge sulle locazioni abitative ("1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi: a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
(...)"), ovvero, la raccomandata a/r ricevuta in data 31.12.2016 dal CP 1 che motivava il diniego di rinnovo con la necessità della comproprietaria IR ST di adibire l'immobile a propria abitazione;
il convenuto non contestava di aver ricevuto la raccomandata con il diniego di rinnovo tanto da riservarsi di verificare, nell'anno successivo, la regolarità del diniego ovvero l'effettiva destinazione dell'immobile alle esigenze abitative (cfr. comparsa del 4.7.2017, pagine 5-6). Quanto al secondo aspetto, l'interesse dei locatori al rilascio risultava integralmente soddisfatto in virtù della riconsegna spontanea dell'immobile locato, già in data 9.11.2017, da parte del il quale ultimo -presumibilmente, disinteressato a mantenere la detenzione del bene- CP 1 rimetteva i locatori nel possesso dell'immobile. Sulla scorta di quanto finora esposto, l'unitaria valutazione del contenuto dell'atto introduttivo del giudizio e della condotta del convenuto rende del tutto corretta la pronuncia di cessazione della materia del contendere sulla domanda di rilascio pronunciata dal Giudice di prime cure, avendo i ricorrenti conseguito, in modo integrale, il bene della vita oggetto della loro domanda ovvero la riacquisizione, nella piena disponibilità, del bene locato al CP_1 Al contempo, a fronte dell'accoglimento della richiesta declaratoria di cessazione del contratto, della pronuncia di cessata materia per lo spontaneo rilascio oltre che del rigetto della domanda riconvenzionale del CP 1 (statuizione confermata dalla Corte, come di seguito chiarito), la regolamentazione delle spese è stata effettuata dal Tribunale in modo coerente agli esiti del giudizio, condannando il convenuto alla loro refusione a favore dei ricorrenti ex art. 91 c.p.c. I CP 2 risultano, difatti, integralmente vittoriosi avendo solo errato nelle modalità introduttive del giudizio, circostanza alla quale il Tribunale poneva prontamente rimedio con l'ordinanza di mutamento del rito di cui all'art. 667 c.p.c., senza ledere in alcun modo il diritto al contraddittorio. Passando alle censure 2.d) e 2.e), va confermato il giudizio di inidoneità delle risultanze processuali ai fini del richiesto accoglimento della domanda riconvenzionale del CP 1 In primo luogo, vanno richiamate le norme sui limiti alla prova testimoniale e presuntiva (artt. 2722 e 2729 c.c.), per escludere l'accoglimento della domanda riconvenzionale volta ad accertare la nullità della pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, ai sensi dell'art. 13 co. 1 1. n. 431/1998.
Anche con riguardo alla domanda riconvenzionale subordinata di ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., essa non è meritevole di accoglimento. La prova presuntiva è insufficiente, dovendosi precisare che quanto riferito in sede di interrogatorio formale da uno dei ricorrenti non rappresenta in alcun modo una confessione, essendosi limitato Controparte 2 all'udienza del
21.2.2018, a spiegare che il canone era pagato in contanti dal CP 1 (sino al 2014) perché l'importo era irrisorio cioè molto modesto facendo con ciò riferimento, ragionevolmente, al consueto utilizzo del contante per scambi economici dal valore economicamente contenuto;
pertanto, non risulta alcuna chiara e univoca ammissione del locatore sull'asserito versamento di un importo eccedente. Né la circostanza per la quale l'importo del canone concordato fosse più basso di quello di mercato consente di presumere il patto contra legem sul versamento di importi non dovuti a titolo di canone, rappresentando un indizio isolato. Anche sul versante della prova testimoniale, non possono ravvisarsi elementi idonei a supporto della tesi dell'appellante, perché la versione dei testi è contraddittoria e poco affidabile (la figlia del CP_1 Per_2 in qualità di teste non confermava del tutto la versione del padre e, in ogni caso, appare poco credibile che, nonostante la sua giovane età all'inizio del contratto locatizio Per 2 aveva 10 anni , fosse stata delegata dal padre ad un'incombenza così delicata come il versamento del canone nelle mani del locatore;
l'altro teste citato dal CP 1 non aveva percezione diretta del pagamento asseritamente eccedente). Al riguardo, va rimarcato come la prova del versamento di tale importo non dovuto non sussiste per nessuna mensilità, pur ipotizzando il CP_1 di aver versato per molti anni, dal 2005 al 2014, importi maggiorati rispetto ai canoni convenuti. Quanto alla doglianza sub 2.f), la rinuncia all'escussione delle teste signora Per 1 avveniva per fondati motivi (il dichiarato aggravamento di salute fatto storico documentato con
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documentazione medica aggiornata all'8.3.2018- riferito in udienza senza contestazioni da parte dell'appellante) e, soprattutto, era comunicata in data 27.6. 2018, circa un anno dopo l'inizio del giudizio. Quindi, non emerge alcun intento dilatorio.
Infine, sull'ultima doglianza (2.e), l'affermazione espunta dal verbale riguardava il riferimento alla nazionalità romena del CP 1 e, in assenza della prova di un danno subito dall'appellante, quest'ultimo non poteva vantare, automaticamente, alcun diritto al risarcimento;
va precisato, al riguardo, che la cancellazione disposta ex art. 89 c.p.c. rappresenta un provvedimento di "polizia processuale" con fine preventivo, affidato al potere discrezionale del giudice.
7. Il gravame incidentale, relativo solo al quantum delle spese di lite per il quale CP_1 risulta condannato al pagamento proprio a favore dell'appellante incidentale -( euro 2000.00) - è infondato perché il Tribunale, nella liquidazione, ha considerato il valore effettivo della causa
(cfr. Cass. ordinanza n. 13145/2025), tenuto conto del rigetto integrale della domanda riconvenzionale, applicando, del tutto correttamente, il secondo scaglione. Pertanto, l'impugnativa incidentale è priva di pregio.
8. Quanto alle spese processuali di fase, le stesse sono poste a carico dell'appellante principale in virtù della sua soccombenza prevalente (l'appellante incidentale contestava la sola statuizione sulle spese processuali, mentre la domanda dell'appellante principale era volta ad ottenere la condanna della controparte al pagamento di euro 39.600,00 oltre interessi a partire dal 2005, quindi, per un importo significativo, a fronte della somma ben più modesta richiesta dal difensore dei CP 2 a titolo di liquidazione a proprio favore delle spese legali per 3900,00 euro) e sono liquidate in dispositivo secondo i valori massimi (stante la presenza di un appello redatto in violazione del principio di sinteticità degli atti come da protocolli del C.N.F.) delle cause rientranti nella fascia di valore inferiore a euro 5.200,00 (secondo scaglione), senza calcolare la fase istruttoria.
PQM.
La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe indicata, sull'appello principale proposto da avverso la sentenza del Tribunale di RomaControparte_1
,n. 13773/2019 nei confronti di Controparte_2 ST IR e ST MO e sull'appello incidentale proposto da Controparte_2 Cristicchi Desiree e Cristicchi Simone و nei confronti di Controparte_1 avverso la medesima decisione, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa:
1. rigetta l'appello principale e quello incidentale;
2. condanna l'appellante principale al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio, che liquida in favore degli appellati in € 2885,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge, con distrazione al difensore antistatario Avv. Stefano
Galeani;
3. dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1 co. 17 della 1. 228/12 per il versamento, da parte dell'appellante principale e di quello incidentale, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato. Così deciso in Roma, il 20.11.2025
La Consigliera est. Caterina Garufi La Presidente
NC GA
L'Assistente Giudiziario
Dott.ssa Marianna Cipullo
Sezione VIII civile
R.G. 499/2020
All'udienza collegiale del giorno 20/11/2025 ore 09:45
Presidente Dott. NC GA
Consigliere Dott. Guido Garavaglia Consigliere Relatore Dott. Caterina Garufi
Chiamata la causa
Appellante/i
Controparte 1
Avv. NOBILE CHIARA Presente
Avv. QUATTROCCHI CHIARA Presente
Appellato/i
Controparte 2
Avv. GALEANI STEFANO in sost. Avv. Antonelli Giorgia
IS ES
Avv. GALEANI STEFANO
IS SI
Avv. GALEANI STEFANO
L'Avv. Antonelli chiede termine per note. Le controparti si oppongono.
La Corte, ritenuto che la causa possa essere decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. invita le parti a concludere ed a discutere.
Le parti concludono come dai rispettivi atti.
La Corte
Dopo l'udienza, si ritira in Camera di Consiglio per deliberare.
All'esito la Corte pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c dandone lettura, che viene depositata in telematico oggi stesso ed è parte integrante del presente verbale. REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE VIII così composta:
NC GA Presidente
Guido Garavaglia Consigliere
Caterina Garufi Consigliere est. all'udienza del giorno 20.11.2025 ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., dando lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, la seguente SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. 499 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, vertente
TRA
C.F. 1 ), rappresentato e difeso dagli Avv.ti IA Controparte 1 (C.F.
QU e IA BI ed elettivamente domiciliato in Roma, Viale della Serenissima n. 91, presso lo studio di quest'ultima in forza di procura in atti appellanti
E
), IS ES (C.F. (C.F. Controparte 2 C.F. 2
C.F. 4 ), elettivamente
) e IS SI (C.F. C.F. 3 domiciliati in Roma, Via XX Settembre n. 4, presso lo studio dell'Avv. Stefano Galeani che li rappresenta e difende in forza di procura in atti appellati/appellanti incidentali
OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Roma n. 13773/2019 - licenza per finita locazione
CONCLUSIONI
Come da rispettivi atti introduttivi
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
ST IR e ST MO, in qualità di comproprietari 1. Controparte 2 dell'immobile sito in Roma, Via S. Tarcisio n. 34, scala A, piano 1, interno 3, distinto in catasto fabbricati al foglio 967, part. 285, sub 4, categoria A/4, dato in locazione a Controparte_1 si rivolgevano al Tribunale di Roma per la convalida della licenza per finita locazione, ex art. 657 c.p.c., ovvero, in caso di opposizione, per l'emissione di ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c., con condanna dell'intimato alle spese di lite. Deducevano, a tal fine, che il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato tra Controparte_2 e Controparte_1 decorrente dal 1.11.2013, aveva durata pari a quattro anni con possibilità di tacito rinnovo in caso di mancata disdetta;
con raccomandata a/r inviata in data 23.12.2016 e ricevuta in data
31.12.2016, il locatore aveva manifestato al conduttore la volontà di non rinnovare il contratto alla prima scadenza del 31.10.2017, avendo la necessità di ottenere la libera disponibilità dell'immobile e destinarlo ad abitazione della comproprietaria ST IR, secondo quanto previsto dall'art. 3 lett. a) 1. n. 431/1998. Si costituiva in giudizio Controparte 1 In via preliminare, eccepiva l'inammissibilità dell'azione proposta dai ST, in quanto esperita in violazione dell'art. 30 della 1. n. 392/1978, avendo gli attori dedotto di aver negato il rinnovo del contratto alla prima scadenza a norma dell'art. 3 co. 1 lett. a) della l. n. 431/1998, ipotesi quest'ultima regolata dall'art. 30 della 1. n. 392/1978 secondo il quale “(...) il locatore può convenire in giudizio il conduttore, osservando le norme previste dall'art. 447 bis del codice di procedure civile;
pertanto, la domanda introduttiva del giudizio avrebbe dovuto assumere la forma del ricorso e non quella dell'intimazione di licenza per finita locazione ex art. 657 c.p.c. In fatto, rappresentava quanto segue: era stato sottoscritto un pregresso contratto di locazione ad uso abitativo in data 1.10.2005
(Serie 3 n. 6867, registrato in data 11.10.2005) da Controparte_1 e Controparte_2 con
,
riguardo allo stesso immobile censito al N.C.F. del Comune di Roma al foglio 967, particella 285, sub 4, di proprietà di Controparte 2 , ST IR e ST MO;
il predetto contratto di locazione, stipulato con decorrenza dal 1.10.2005 al 1.10.2009 e ulteriore rinnovo di quattro anni in assenza di disdetta, prevedeva il pagamento del canone annuo di euro 4.800,00 da versarsi in n. 12 rate eguali di euro 400,00; a garanzia delle obbligazioni assunte, il conduttore CP 1 versava la somma di euro 800,00, pari a due mensilità del canone di locazione pattuito;
il contratto di locazione veniva tacitamente rinnovato alla prima scadenza per ulteriori quattro anni, quindi, fino all'1.10.2013; nel 2013 veniva sottoscritto dalle stesse parti un nuovo contratto di locazione dello stesso tenore, registrato presso l'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale II di Roma, Ufficio Territoriale di Roma 4 Tuscolano, Serie 3 n. 11390. Ciò premesso, CP_1 lamentava che dal mese successivo alla prima scadenza mensile dell'originario contratto (novembre 2005), il locatore imponeva al CP 1 il pagamento di ulteriori euro 400,00 mensili da versare in contanti, in aggiunta al canone di euro 400,00 contrattualmente previsto.
Contestando l'illegittimità delle somme richieste in eccedenza al canone concordato e versate al locatore, a partire dal mese di novembre 2005 sino a gennaio 2014, il conduttore CP 1 chiedeva la restituzione delle somme indebitamente versate pari a euro 39.600,00 (euro 400,00 corrisposti per 99 rate mensili). Concludeva chiedendo: in via preliminare, di dichiarare l'inammissibilità dell'azione proposta ai sensi dell'art. 657 c.p.c. in violazione dell'art. 30 1. n. 392/1978 vertendo il contenzioso in materia di diniego di rinnovo del contratto e non in materia di finita locazione;
sempre in via preliminare, di rigettare la richiesta di emissione di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. essendo la proposta azione inammissibile;
in via principale, di dichiarare illegittima la richiesta di condanna alle spese di lite avanzata dagli attori, condannando invece gli stessi al pagamento delle spese di lite in applicazione del principio di soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c., anche in considerazione della manifesta inammissibilità dell'azione proposta;
nel merito e in via riconvenzionale, di accertare e dichiarare la nullità della pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato ai sensi dell'art. 13 co. 1 legge n. 431/1998 e, per l'effetto, accertare e dichiarare il diritto di Controparte 1 alla restituzione delle somme superiori, corrisposte a titolo di locazione, a quelle risultanti dal contratto scritto e registrato ai sensi dell'art. 13 co. 2, 1. n.
431/1998 ovvero, in via subordinata, ai sensi dell'art. 2033 c.c.; per l'effetto, di condannare ex art. 13 co. 21. n. 431/1998, ovvero in via subordinata ai sensi dell'art. 2033 c.c., Controparte 2 in proprio e/o in solido con ST MO e ST IR alla restituzione della somma di euro 39.600,00 corrisposta a titolo di canone di locazione ulteriore rispetto a quanto previsto dal contratto scritto e registrato da novembre 2005 sino a gennaio 2014, oltre interessi legali dalla data del pagamento alla restituzione. Con vittoria di spese del giudizio da distrarsi in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari.
La fase sommaria si concludeva con l'ordinanza emessa in data 12.7.2017, a scioglimento della riserva assunta all'udienza tenutasi nella medesima giornata, con la quale il Giudice, rilevato che "i CP 2 agiscono sulla base di un contratto locatizio avente decorrenza il 1/11/13 e durata quadriennale;
che l'art 657, cpc, individua nella “scadenza" il presupposto della cessazione del vincolo da cui discende l'applicabilità del procedimento per convalida di licenza o sfratto;
che è da ritenersi che, alla prima scadenza di una locazione assoggettata al diniego di rinnovazione, il rapporto cessi non per la scadenza del termine ma solo in concorso con la volontà del locatore di realizzare gli scopi tassativamente previsti;
che il diniego di rinnovo quindi non integra finita locazione e non giustifica il ricorso al procedimento per convalida", denegava il provvedimento sommario, disponeva il mutamento del rito da ordinario in speciale locatizio ex art. 667 c.p.c. e assegnava alle parti termini per l'integrazione degli atti difensivi. Con memoria integrativa depositata in data 7.12.2017, Controparte 2 , ST IR e
ST MO rappresentavano che, in data 9.11.2017, CP 1 aveva rilasciato spontaneamente l'immobile; il conduttore si tratteneva l'importo di euro 800,00 versato a titolo di caparra e non versava i canoni di locazione relativi alle ultime due mensilità. Rappresentavano altresì che, in data 16.11.2017, nei locali dell'Organismo di Mediazione Forense del Consiglio dell'Ordine di Roma, veniva esperito il procedimento di mediazione avente esito negativo considerata l'impossibilità del raggiungimento di un accordo. Concludevano chiedendo: di dichiarare risolto il rapporto di locazione stante la consegna spontanea dell'immobile e/o dichiarare cessata la materia del contendere;
di rigettare la domanda riconvenzionale poiché destituita di ogni fondamento e del tutto pretestuosa. Con vittoria di spese da distrarsi in favore del procuratore antistatario. confermava di averCon memoria integrativa depositata in data 19.12.2017, Controparte 1 rilasciato spontaneamente l'immobile sito in Roma, Via S. Tarcisio n. 34, in data 9.11.2017.
Precisava di aver trattenuto l'importo di euro 800,00 versato a titolo di caparra per portarlo in compensazione con le ultime due mensilità dovute in favore del locatore. Concludeva chiedendo: in via preliminare, di rigettare la richiesta di cessazione della materia del contendere essendo l'azione esperita ai sensi dell'art. 657 c.p.c. inammissibile e, pertanto, condannare i ricorrenti ai sensi degli artt. 91 e 96 c.p.c.; sempre in via preliminare, di dichiarare illegittima e pertanto rigettare la richiesta di condanna alle spese di lite avanzata dai ricorrenti, condannando invece gli stessi al pagamento delle spese di lite in applicazione del principio di soccombenza di cui agli artt. 91 e 96 c.p.c., anche in considerazione della manifesta inammissibilità dell'azione proposta;
nel merito e in via riconvenzionale, di accertare e dichiarare la nullità della pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato ai sensi dell'art. 13 co. 1 legge n. 431/1998 e, per l'effetto, accertare e dichiarare il diritto di Controparte_1 alla restituzione delle somme superiori, corrisposte a titolo di locazione, a quelle risultanti dal contratto scritto e registrato ai sensi dell'art. 13 co. 1 legge n.
431/1998 ovvero, in via subordinata, ai sensi dell'art. 2033 e/o 2041 c.c.; per l'effetto, condannare ex art. 13 co. 2 1. n. 431/1998, ovvero in via subordinata ai sensi dell'art. 2033 e/o 2041 c.c.,
Controparte 2 in proprio e/o in solido con ST MO e ST IR alla restituzione della somma di euro 39.600,00 corrisposta a titolo di canone di locazione ulteriore rispetto a quanto previsto dal contratto scritto e registrato da novembre 2005 sino a gennaio 2014, oltre interessi legali maturati e maturandi dalla data del pagamento alla restituzione. Con vittoria di spese.
All'esito dell'istruttoria (condotta mediante prova testimoniale e interrogatorio formale degli attori CP 2 e del convenuto CP 1 , la causa veniva decisa all'udienza del 27.6.2019 mediante lettura del dispositivo e della motivazione contestuale. Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 13773/2019: dichiarava cessato il contratto di locazione inter partes del 1.11.2013, relativo all'immobile sito in Roma, Via S. Tarcisio n. 34, scala A, piano 1, interno 3, censito in catasto al foglio 967, particella 285, sub 4, cat. A/4, concesso in locazione a Controparte_1 per la data del 30.10.2017; dichiarava la cessazione della materia del contendere sulla domanda di rilascio dell'immobile, essendo intervenuta la riconsegna del bene nelle more del giudizio (in data 9.11.2017); rigettava la domanda riconvenzionale del convenuto;
condannava il convenuto al rimborso delle spese di giudizio in favore del procuratore degli attori dichiaratosi antistatario, liquidate in euro 156,00 per esborsi ed euro 2.000,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario al 15%.
2. Con ricorso depositato in data 24.1.2020, contestava le conclusioni cui eraControparte 1 addivenuto il Giudice di primo grado. In particolare, criticava:
2.a) violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 113, 657, 91 e 92 c.p.c.; erronea valutazione circa l'istituto giuridico della cessazione della materia del contendere. Il Giudice di prime cure avrebbe erroneamente dichiarato la cessazione della materia del contendere in virtù dell'intervenuto rilascio dell'immobile nelle more del giudizio. L'appellante precisava che "la circostanza addotta quale motivo di cessazione della materia del contendere (n.d.r. il rilascio spontaneo dell'immobile da parte del sig. CP 1 ) in alcun modo fa venir meno la materia del contendere avendo il sig. CP 1 con tale condotta unicamente rispettato la comunicata cessazione del contratto come previsto per legge e voluto evitare l'insorgere di ulteriore contenziosi" (cfr. pag. 5 appello). Diversamente, il Giudicante avrebbe dovuto decidere sulla richiesta di pronuncia di inammissibilità dell'azione ex art. 657 c.p.c. introdotta dai resistenti essendo la fattispecie in esame riferibile a quanto previsto dall'art. 30 1. n. 392/1978 - nonché, in applicazione del principio di soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c., disporre la condanna degli attori CP 2 al pagamento delle spese di lite;
2.b) violazione e falsa applicazione dell'art. 3, comma 1, L. n. 431/1998 e art. 30 L. n. 392/78, artt. 112, 113 e 132 c.p.c. e nullità della sentenza per vizio di contraddittoria motivazione. Il Giudice di prime cure avrebbe erroneamente accolto la domanda di accertamento della cessazione del contratto di locazione inter partes alla scadenza del 31.10.2017, ritenendo che "La parte convenuta si è limitata ad eccepire l'inammissibilità della domanda che veniva proposta ex art. 657 c.p.c. anziché ai sensi dell'art. 30 L. 431/91, senza contestare la situazione dedotta a sostegno del diniego di rinnovo alla scadenza del 31.10.2017 e, peraltro, deducendo un pregresso rapporto locativo intercorso tra le parti ed originato dal contratto concluso con decorrenza dall'01.10.2005, sostituito dal successivo contratto con decorrenza dall'01.11.2013" (cfr. pagg.
2-3 sentenza di primo grado). L'appellante censurava tale capo di sentenza in quanto non avrebbe dovuto/potuto contestare la situazione dedotta a sostegno del diniego di rinnovo del contratto alla scadenza del 31.10.2017 siccome l'immobile era stato già rilasciato in data 9.11.2017 e siccome non era ancora scaduto il termine di 12 mesi previsto ex lege - decorrente dalla data in cui il locatore riacquista la disponibilità del bene per la verifica dell'effettiva destinazione
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dell'immobile all'uso per il quale veniva comunicato il diniego. La sentenza impugnata sarebbe, altresì, viziata di nullità riportando evidenti errori e contraddizioni tra le varie parti del provvedimento tali da rendere impossibile verificare l'esattezza dell'iter logico seguito dal Giudice a fondamento della propria decisione (“(...) il Magistrato dimostra ancora di non aver adeguatamente inquadrato la fattispecie oggetto del presente contenzioso continuando a sovrapporre quasi alternativamente due istituti (quello del diniego di rinnovo alla prima scadenza ex art. 3 1. 431/98 e quello della finita locazione ex art. 657 c.p.c.) rendendo una decisione oscura ed incomprensibile nella quale non è dato comprendere quale sia l'iter logico seguito. Tanto è vero che nell'intera motivazione offerta nella sentenza non è dato capire oggettivamente quale sia l'istituto giuridico che il Magistrato ha ritenuto applicabile alla fattispecie dedotta nel processo. (...). Il vizio di contraddittorietà della motivazione appare, quindi, intrinseco alla sentenza, afferendo alla sua stessa logicità essendo evidente l'antinomia tra le affermazioni della stessa sentenza in merito all'oggetto del contenzioso e, anche, i documenti offerti nel medesimo giudizio (...)", cfr. pagg. 13-14 ricorso in appello);
2.c) violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c., art. 3 L. n. 481/98 e art. 30 L. n. 392/78; nullità ex art. 161 c.p.c. della decisione ultra petita;
violazione dell'art. 132 c.p.c. e nullità della sentenza per vizio di contraddittoria motivazione. Il Giudice di prime cure, nell'affermare che la continuità dei contratti locativi non avrebbe valenza novativa e che, di conseguenza, la scadenza del 31.10.17 non apparirebbe quale prima scadenza contrattuale, avrebbe violato l'art. 112 c.p.c. rendendo una pronuncia ultra petita (“attesa la dedotta continuità del rapporto locativo (non potendosi riconoscere valenza novativa al successivo contratto del tutto coincidente con il precedente), la data del 31.10.2017 non apparirebbe quale prima scadenza contrattuale per cui applicare la procedura ex art. 30 L. 392/78", cfr. pag. 3 sentenza di primo grado). Gli stessi attori qualificavano la domanda come diniego di rinnovo del contratto ai sensi dell'art. 3 L. n. 431/1998; pertanto, il Giudicante avrebbe errato nel non inquadrare il diniego in esame nella disciplina di cui all'art. 3 1. n. 481/1998 e, conseguentemente, nel ritenere non applicabile la procedura ivi richiamata di cui all'art. 30 1. n. 392/1978. L'appellante chiedeva la riforma del capo impugnato nel senso di "dichiarare (come gli stessi attori hanno richiesto) che il diniego di rinnovo del contratto esercitato rientra nella disciplina di cui all'art. 3 l. 481/98 e art. 30 l. 392/78 e che, pertanto, con la predetta comunicazione il contratto veniva a cessare per il concorso della volontà del locatore di realizzare gli scopi previsti dall'art. 3 L. 431/98 e non per la scadenza del termine del contratto (così per come deciso nell'ordinanza del 12.7.17 con la quale il Giudice, la dssa Salvadori, chiudeva il procedimento sommario denegando il rito prescelto dagli attori) a nulla, in ogni caso, rilevando la valenza non novativa invocata dal Giudice con riferimento alle domande formulate nel giudizio di primo grado” (cfr. pag. 17 ricorso in appello);
2.d) violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 e 2726 c.c. e art. 13 comma 1 e 2 L. n. 431/98; erronea valutazione sull'assolvimento dell'onere probatorio;
violazione degli artt. 112, 113, 115 e 116 c.p.c.; travisamento dei fatti;
erroneità e illogicità della motivazione. Il Giudice di prime cure avrebbe erroneamente rigettato la domanda riconvenzionale proposta dell'appellante in primo grado, con cui chiedeva dichiararsi la nullità – ex art. 13 co. 1 Legge n. 431/1998 - del patto occulto con il quale il locatore imponeva al conduttore, a partire dal mese di novembre 2005 e fino a gennaio 2014, un canone superiore rispetto a quello dichiarato nel contratto sottoscritto e registrato, con conseguente restituzione delle somme versate in eccedenza complessivamente pari a euro 39.600,00. In particolare, il Giudicante avrebbe violato il combinato disposto degli artt. 115-116 c.p.c. per non aver posto a fondamento della decisione le risultanze istruttorie derivanti dai documenti allegati al fascicolo di parte attrice, dai quali emergerebbero diverse circostanze da considerarsi utili e rilevanti ai fini dell'accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dal CP 1 e, di contro, circostanze che evidenzierebbero fatti sfavorevoli e non veritieri asseriti e non provati dai CP 2 Per di più, il Giudicante avrebbe violato il principio di cui all'art. 116 c.p.c. in ordine alla valutazione delle prove, in quanto dalla lettura dei verbali di causa emergerebbe con evidenza che la prova testimoniale - ritenuta “non sufficientemente circostanziata e, a tratti, contrastante" risultava assolutamente idonea ad
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acclarare i fatti oggetto della controversia;
2.e) violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e art. 2730 c.c. in ordine all'interrogatorio formale reso dal Sig. Controparte_2 L'appellante censurava il capo di sentenza ove si affermava che “Gli interrogatori formali degli attori, peraltro, non producevano confessione giudiziale sulle circostanze dedotte dal convenuto" (cfr. pag. 6 sentenza di primo grado). Quanto dichiarato da Controparte 2 in sede di interrogatorio formale apparirebbe come una vera e propria confessione che, unitamente a tutta la documentazione prodotta e alle testimonianze rese in giudizio, avallerebbe i fatti esposti e provati dal CP 1 Nel caso in esame,
l'interrogatorio formale avrebbe pienamente raggiunto lo scopo della confessione, ovvero quella di ammettere un fatto a sé sfavorevole e favorevole all'altra parte. In particolare, dalle trascrizioni dei verbali di causa emergerebbe una dichiarazione confessoria resa da Controparte_2 che, in risposta alla motivazione per la quale il canone veniva sempre pagato in contanti (almeno sino al 2014), definiva irrisorio il canone di locazione da lui stesso richiesto ("Il pagamento in contanti è stato convenuto perché l'importo era irrisorio e perché mia madre abita a 150 metri e ha parenti che abitano in loco", cfr. verbale ud. 21.2.2018), con ciò confermando quanto sostenuto dal CP 1 nella sua difesa secondo cui “dalla documentazione versata in atti si evince[va]
l'inverosimiglianza del canone di locazione contrattualmente stabilito in € 400,00 mensili non solo per le caratteristiche presentate dall'immobile condotto in locazione dal sig. CP_1 ma anche a fronte dei prezzi di mercato praticati alle medesime condizioni e nella stessa zona" (cfr. pag. 32 ricorso in appello). Anche l'affermazione resa dal locatore circa l'aver appreso con sollievo che il CP 1 avesse richiesto le coordinate bancarie per il pagamento della locazione ("La richiesta di effettuare pagamenti a mezzo bonifico è stata da noi accolta con sollievo (...)", cfr. verbale ud. 21.2.2018) avrebbe lo stesso tenore sfavorevole perché, nel dichiarare di essere stato "sollevato” al ricevimento della predetta richiesta, avrebbe contraddetto la documentazione prodotta, la quale proverebbe che l'appellante CP_1 non solo aveva dato impulso alla richiesta di pagamento a mezzo bonifico bancario ma aveva dovuto addirittura sollecitare tale domanda con numerose raccomandate inoltrate a Controparte_2 ;
2.f) violazione e falsa applicazione dell'art. 2697 c.c. e degli artt. 88, 89, 96, 115 e 116 c.p.c. in ordine alla mancata escussione della testa Sig.ra Persona 1 L'appellante censurava il comportamento dilatorio posto in essere dagli attori in ordine all'escussione della teste Per 1
[...] madre degli stessi. Il Giudicante avrebbe dovuto considerare grave il contegno assunto dai CP 2 in ordine alla giustificazione addotta a sostegno dell'intervenuta impossibilità/impedimento di Persona 1 a rendere la testimonianza, manifestata solo all'udienza del 23.5.18, a fronte di un carteggio medico che evidenziava l'irreversibilità dei postumi successivi all'ictus riportato dalla Per 1 sin dal 2014. Dunque, gli odierni appellati deduceva l'appellante – “erano del tutto consapevoli che la sig.ra Per_1 non avrebbe mai potuto rendere la testimonianza (non potendo né parlare né scrivere né compiere qualsiasi gesto della vita quotidiana) ma ciò nonostante hanno artatamente indicato la stessa come teste per poi, del tutto strumentalmente, tacere una simile e grave condizione di salute almeno sino alla fine del processo al solo evidente fine di rallentarne (come di fatto è avvenuto) il corso facendo rinviare il processo di primo grado per numerose udienze fino a far intervenire la sostituzione del giudice originariamente assegnatario in sede di decisione" (cfr. pag. 37 ricorso in appello);
2.g) violazione e falsa applicazione degli artt. 88 e 89 c.p.c. e contraddittorietà in ordine alla dichiarata inammissibilità della richiesta di risarcimento del danno conseguente alle frasi denigratorie e offensive contenute nella memoria integrativa dei Sigg.ri CP 2 Il Giudice di prime cure avrebbe erroneamente rigettato la domanda di risarcimento del danno ex art. 89 c.p.c. proposta in virtù delle frasi offensive e denigratorie contenute a pagina 5, terzo capoverso, della memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. depositata dai CP 2 ("Quanto, poi, alla richiesta ex art. 89 c.p.c., premessa l'inammissibilità della domanda avanzata nei confronti del difensore, non si ritiene che si debba accogliere la domanda risarcitoria svolta dal convenuto, dal momento che non è stata dimostrata l'esistenza del danno asseritamente sofferto (non patrimoniale)”, cfr. pag. 6 sentenza di primo grado). Il Giudicante, avendo riconosciuto il contenuto offensivo, sconveniente e soprattutto non pertinente ai fatti di causa, tanto da disporne la cancellazione nel verbale di udienza del 27.6.2019, avrebbe dovuto accogliere la richiesta di risarcimento del danno nei confronti dei CP 2 e/o di chi tenuto per legge.
Concludeva chiedendo, in via principale, di accertare e dichiarare "la violazione e falsa applicazione in ordine alla illegittima ed erronea valutazione di dichiarazione di cessazione della materia del contendere e/o la nullità della sentenza impugnata per vizio di contraddittoria motivazione - allorquando risulta impossibile comprendere quale sia l'istituto giuridico cui il Giudice fa riferimento nella stesura della sentenza, laddove si richiama sia la finita locazione
(ex art. 657 c.p.c.) sia il diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza (ex art. 30 l. 392/78)
- ovvero la violazione e falsa applicazione di legge e/o la nullità in relazione alla decisione emessa ultra petita e/o, ancora, la violazione e falsa applicazione di legge in ordine all'erronea valutazione sull'assolvimento dell'onere probatorio da parte dell'odierno appellante con riferimento alla documentazione depositata agli atti nonché alle prove testimoniali espletate nel corso del processo di primo grado nonché all'interrogatorio formale reso ed in ordine alla mancata escussione della teste Per 1 ed anche in ordine al rigetto della domanda di risarcimento del danno ex art. 88 e 89 c.p.c.". In ragione di quanto richiesto, chiedeva l'accoglimento delle domande formulate in primo grado e specificatamente: in via preliminare, rigettare la richiesta di cessazione della materia del contendere essendo l'azione esperita ai sensi dell'art. 657 c.p.c. inammissibile (come risulta dal provvedimento emesso in fase sommaria in data 12.7.2017) e, pertanto, condannare i ricorrenti ai sensi degli artt. 91 e 96 c.p.c.; sempre in via preliminare, dichiarare illegittima e pertanto rigettare la richiesta di condanna alle spese di lite avanzata dai ricorrenti nel procedimento sommario, condannando invece gli stessi al pagamento delle spese di lite in applicazione del principio di soccombenza di cui agli artt. 91 e 96 c.p.c., anche in considerazione della manifesta inammissibilità dell'azione proposta nella fase sommaria;
nel merito e in via riconvenzionale, accertare e dichiarare la nullità della pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato ai sensi dell'art. 13 co. 1 legge n. 431/1998 e, per l'effetto, accertare e dichiarare il diritto di Controparte_1 alla restituzione delle somme superiori, corrisposte e titolo di locazione extra-canone (da novembre 2005 a gennaio 2014), a quelle risultanti dal contratto scritto e registrato ai sensi dell'art. 13 co. 1 legge n. 431/1998 ovvero, in via subordinata, ai sensi dell'art. 2033 e/o 2041 c.c.; per l'effetto, condannare ex art. 13 co. 2 1. n. 431/1998, ovvero in via subordinata ai sensi dell'art. 2033 e/o 2041 c.c., Controparte_2 in proprio e/o in solido con
ST MO e ST IR alla restituzione della somma di euro 39.600,00 corrisposta a titolo di canone di locazione ulteriore rispetto a quanto previsto dal contratto scritto e registrato da novembre 2005 sino a gennaio 2014, oltre interessi legali maturati e maturandi dalla data del pagamento alla restituzione;
sempre nel merito e in accoglimento della domanda riconvenzionale, dichiarare e accertare la violazione, da parte del legale degli attori e da parte degli stessi, degli artt. 88 e 89 c.p.c. e, attesa la cancellazione già disposta delle frasi sconvenienti e offensive, riconoscere conseguentemente il legittimo diritto al risarcimento del danno ai sensi dell'art. 89 c.p.c. in favore del resistente;
ancora nel merito e in accoglimento della domanda riconvenzionale, in ragione del comportamento volutamente dilatorio posto in essere dagli attori, condannarli ai sensi dell'art. 96 c.p.c. Con condanna degli appellati alla restituzione delle spese legali liquidate nel primo grado di giudizio e interamente pagate dall'appellante in data 13.7.2019. Con vittoria di spese, competenze e onorari del giudizio di primo grado (sommario e di merito), nonché del grado di appello, oltre le spese vive sostenute, le spese del contributo unificato di primo e secondo grado, il 15% per spese generali e gli accessori di legge, da distrarsi in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari. Nella denegata e non creduta ipotesi di rigetto della domanda, chiedeva la compensazione delle spese legali tra le parti, sussistendone giustificati motivi quali la particolarità delle questioni sottese al processo.
3. Si costituivano in giudizio Controparte 2 ST IR e ST MO,
,
eccependo in via preliminare l'inammissibilità dell'appello in quanto privo dei requisiti di cui all'art. 342 c.p.c., contestando quanto ex adverso dedotto e proponendo appello incidentale avverso la medesima sentenza. In particolare, criticavano:
3.a) errata liquidazione del compenso all'avvocato. Il Giudice di prime cure, ritenuto che il valore della controversia era ricompreso tra euro 26.000,00 ed euro 52.000,00, in applicazione dei parametri minimi indicati nel D.M. n. 37/2018, avrebbe dovuto condannare la parte soccombente al pagamento in favore dell'attore della somma non inferiore a euro 3.971,00. In particolare, gli appellanti incidentali chiedevano la seguente modifica al dispositivo in tema di liquidazione delle spese: "condanna parte convenuta al rimborso in favore del procuratore degli attori dichiaratosi antistatario delle spese di giudizio, liquidate in euro 156,00 per esborsi ed euro 7.254,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario ex D.M. 37/2018”.
Concludevano chiedendo: nel merito, di rigettare l'appello in quanto infondato in fatto e in diritto;
in via incidentale, di riformare la sentenza impugnata e, per l'effetto, condannare CP 1 [...] al pagamento della somma pari a euro 5.200,00, quale differenza tra quanto già liquidato in primo grado e quanto dovuto alla luce del D.M. n. 37/2018. Con condanna dell'appellante ai sensi dell'art. 96 c.p.c. Con vittoria di spese e compensi.
4. Con decreto depositato in data 22.5.2020, la Corte disponeva la sostituzione dell'udienza di discussione già fissata al 4.6.2020 con lo scambio di note in telematico ex art. 83 co. 7 lett. H)
D.L. n. 18/2020. Con note di trattazione scritta depositate in data 26.5.2020, Controparte 1 eccepiva la decadenza dall'appello incidentale proposto dai CP 2 per violazione di quanto previsto dall'art. 436 c.p.c. Gli appellati, infatti, non avrebbero notificato l'atto contenente l'appello incidentale nel termine di dieci giorni prima dell'udienza, con conseguente decadenza dall'azione. Con note di trattazione scritta depositate in data 28.5.2020, gli appellati CP 2 si riportavano a quanto dedotto nella propria comparsa di costituzione e sostenevano l'infondatezza dell'eccezione di decadenza dall'appello incidentale sollevata dall'appellante. Con ordinanza depositata in data 8.6.2020, la Corte rinviava la causa per la discussione assegnando alle parti termine per il deposito di note illustrative. All'odierna udienza, la causa è stata decisa dalla Corte ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. mediante lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto sottese alla decisione. MOTIVI DELLA DECISIONE
5. Preliminarmente va rigettata la richiesta di declaratoria di inammissibilità dell'appello principale. Nel caso di specie, il gravame presenta gli elementi richiesti dagli artt. 342 c.p.c., da intendersi secondo l'orientamento prevalente della Suprema Corte (v. ex multis sentenza n.
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2681/2022)- nel senso che l'impugnazione deve contenere la chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che contrasti le ragioni del primo Giudice. Per altro verso, non risulta meritevole di accoglimento l'eccezione di decadenza dall'appello incidentale sollevata dall'appellante CP 1 nelle note di trattazione scritta del 26.5.2020.
A tal riguardo, giova sintetizzare l'excursus cronologico che ha interessato la vicenda processuale in secondo grado. Con decreto del 3.2.2020, la prima udienza di discussione veniva fissata per il giorno 19.3.2020. Gli appellati/appellanti incidentali si costituivano in giudizio in data 5.3.2020 e, in virtù del proposto appello incidentale, avrebbero dovuto notificare l'atto di costituzione all'appellante principale almeno dieci giorni prima dell'udienza fissata ai sensi dell'art. 436 co. 3 c.p.c. Dunque, in virtù della fissata udienza al 19.3.2020, il termine ultimo per notificare l'atto contenente l'appello incidentale sarebbe stato il giorno 9.3.2020. Tuttavia, per l'emergenza sanitaria COVID-19 che in quei mesi imperversava nel nostro Paese, veniva disposta la sospensione straordinaria dei termini processuali dal 9.3.2020 al 15.4.2020, poi differita all'11.5.2020 (art. 83 co. 2 del D.L. n. 18 del 17.3.2020, conv. con modificazioni dalla L. n. 27 del 24.4.2020: "Dal 9 marzo 2020 al 15 aprile 2020 è sospeso il decorso dei termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti civili e penali. Si intendono pertanto sospesi, per la stessa durata, i termini stabiliti per la fase delle indagini preliminari, per l'adozione di provvedimenti giudiziari e per il deposito della loro motivazione, per la proposizione degli atti introduttivi del giudizio e dei procedimenti esecutivi, per le impugnazioni e, in genere, tutti i termini procedurali. Ove il decorso del termine abbia inizio durante il periodo di sospensione, l'inizio stesso è differito alla fine di detto periodo. Quando il termine è computato a ritroso e ricade in tutto o in parte nel periodo di sospensione, è differita l'udienza o l'attività da cui decorre il termine in modo da consentirne il rispetto (...)"; art. 36 co. 1 del D.L. n. 23 del 8.4.2020, conv. con modificazioni dalla L. n. 40 del 5.6.2020: "Il termine del 15 aprile 2020 previsto dall'art. 83, commi 1 e 2, del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18 è prorogato all'11 maggio 2020 (...)”). Ciò premesso, l'eccezione sollevata dal CP 1 non riguarda la tempestiva costituzione in giudizio degli appellati che, essendo intervenuta in data 5.3.2020, risulta compiuta pienamente nei termini prescritti dalla legge e al di fuori del periodo di sospensione straordinaria dei termini processuali. Piuttosto, l'appellante principale lamenta che, in virtù della richiamata sospensione straordinaria dei termini processuali fino al 11.5.2020, il primo giorno utile per riprendere il compimento di tutte le attività processuali era fissato al giorno 12.5.2020. Di conseguenza, la notifica dell'atto di costituzione in giudizio degli appellati contenente l'appello incidentale, effettuata via pec in data 11.5.2020 (vedi allegato della difesa di CP 2 del 28.5.2020), sarebbe inefficace, poiché compiuta il giorno prima della cessazione del periodo di sospensione. In senso contrario, la Corte ritiene tale circostanza inidonea a comportare la decadenza dell'appellante incidentale, in quanto la difesa del CP 1 non risulta aver subito alcun vulnus al suo diritto di difesa, interesse quest'ultimo che la normativa emergenziale intendeva garantire sospendendo i termini.
6. L'appello principale va rigettato.
Con riguardo ai primi due motivi di appello, 2.a), 2.b) e 2.c), esaminati congiuntamente perché strettamente congiunti, la tesi di CP 1 basandosi su un approccio formalistico e su una lettura incompleta, trascura il tenore della domanda svolta dai locatori CP_2 il comportamento tenuto dallo stesso convenuto nel corso del processo, le norme dettate dal codice di rito per il cambiamento di rito e gli esiti del giudizio.
Giova ripercorrere, sinteticamente, la vicenda processuale. Con atto notificato l'8.6.2017, parte locatrice esponeva di aver comunicato al conduttore CP_1 nei termini di legge (art. 30 1 n.
392/1978), la volontà di porre fine al rapporto locatizio per riottenere la disponibilità del bene concesso in godimento, destinandolo alle esigenze abitative della comproprietaria IR ST. Ciò premesso, parte locatrice chiedeva accertarsi la cessazione del contratto e disporre la condanna del conduttore al rilascio seguendo, però, erroneamente, il rito sommario della licenza per finita locazione licenza di cui all'art. 657 c.p.c. anziché il rito del lavoro. A fronte di tali richieste, dal contenuto inequivocabile, il conduttore nella comparsa di costituzione del 4.7.2017 chiedeva la declaratoria di inammissibilità della domanda, per violazione delle norme del codice di rito trattandosi di diniego di rinnovo del contratto di locazione-e non di intimazione di licenza di finita locazione- che avrebbe dovuto seguire il rito ex art. 447 bis c.p.c. Svolgendo, altresì, domanda riconvenzionale, CP_1 esponeva di aver concluso, con la stessa controparte e relativamente al medesimo immobile, un pregresso contratto di locazione nel 2005- sostituito nel 2013 da un contratto identico- in virtù del quale avrebbe pagato indebitamente a CP 2 dal 2005 al 2014, canoni in eccedenza per quasi 40.000,00 euro, in ordine ai quali CP_1 chiedeva la restituzione ex art. 13, co. 2 1. n. 431/1988 o, in subordine, la ripetizione ex art. 2033 c.c., oltre interessi. Come premeevidenziare, sul piano processuale, il Giudice denegava il provvedimento sommario, disponendo il mutamento del rito da ordinario in speciale locatizio in quanto, come riscontrato dalla difesa del CP 1 gli attori avrebbero dovuto fare il ricorso secondo il rito del lavoro, trattandosi di diniego di rinnovo di locazione abitativa soggetto alla legge n. 431/1998.
L'ordinanza di mutamento del rito di cui all'art. 667 c.p.c., quindi, era tempestivamente disposta senza che si verificasse alcun pregiudizio alle difese del CP_1 Quanto al merito delle richieste di parte locatrice, nel prosieguo del giudizio, CP_1 non si opponeva alle domande volte all'accertamento della cessazione del contratto e di restituzione dell'immobile. In ordine al primo dei profili appena citati, i ricorrenti, per provare il diniego di rinnovo del contratto concluso nel 2013, alla prima scadenza quadriennale (2017), depositavano in giudizio la disdetta del locatore nei termini di cui all'art. 3, co. 1 lett. a) legge sulle locazioni abitative ("1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi: a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
(...)"), ovvero, la raccomandata a/r ricevuta in data 31.12.2016 dal CP 1 che motivava il diniego di rinnovo con la necessità della comproprietaria IR ST di adibire l'immobile a propria abitazione;
il convenuto non contestava di aver ricevuto la raccomandata con il diniego di rinnovo tanto da riservarsi di verificare, nell'anno successivo, la regolarità del diniego ovvero l'effettiva destinazione dell'immobile alle esigenze abitative (cfr. comparsa del 4.7.2017, pagine 5-6). Quanto al secondo aspetto, l'interesse dei locatori al rilascio risultava integralmente soddisfatto in virtù della riconsegna spontanea dell'immobile locato, già in data 9.11.2017, da parte del il quale ultimo -presumibilmente, disinteressato a mantenere la detenzione del bene- CP 1 rimetteva i locatori nel possesso dell'immobile. Sulla scorta di quanto finora esposto, l'unitaria valutazione del contenuto dell'atto introduttivo del giudizio e della condotta del convenuto rende del tutto corretta la pronuncia di cessazione della materia del contendere sulla domanda di rilascio pronunciata dal Giudice di prime cure, avendo i ricorrenti conseguito, in modo integrale, il bene della vita oggetto della loro domanda ovvero la riacquisizione, nella piena disponibilità, del bene locato al CP_1 Al contempo, a fronte dell'accoglimento della richiesta declaratoria di cessazione del contratto, della pronuncia di cessata materia per lo spontaneo rilascio oltre che del rigetto della domanda riconvenzionale del CP 1 (statuizione confermata dalla Corte, come di seguito chiarito), la regolamentazione delle spese è stata effettuata dal Tribunale in modo coerente agli esiti del giudizio, condannando il convenuto alla loro refusione a favore dei ricorrenti ex art. 91 c.p.c. I CP 2 risultano, difatti, integralmente vittoriosi avendo solo errato nelle modalità introduttive del giudizio, circostanza alla quale il Tribunale poneva prontamente rimedio con l'ordinanza di mutamento del rito di cui all'art. 667 c.p.c., senza ledere in alcun modo il diritto al contraddittorio. Passando alle censure 2.d) e 2.e), va confermato il giudizio di inidoneità delle risultanze processuali ai fini del richiesto accoglimento della domanda riconvenzionale del CP 1 In primo luogo, vanno richiamate le norme sui limiti alla prova testimoniale e presuntiva (artt. 2722 e 2729 c.c.), per escludere l'accoglimento della domanda riconvenzionale volta ad accertare la nullità della pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, ai sensi dell'art. 13 co. 1 1. n. 431/1998.
Anche con riguardo alla domanda riconvenzionale subordinata di ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., essa non è meritevole di accoglimento. La prova presuntiva è insufficiente, dovendosi precisare che quanto riferito in sede di interrogatorio formale da uno dei ricorrenti non rappresenta in alcun modo una confessione, essendosi limitato Controparte 2 all'udienza del
21.2.2018, a spiegare che il canone era pagato in contanti dal CP 1 (sino al 2014) perché l'importo era irrisorio cioè molto modesto facendo con ciò riferimento, ragionevolmente, al consueto utilizzo del contante per scambi economici dal valore economicamente contenuto;
pertanto, non risulta alcuna chiara e univoca ammissione del locatore sull'asserito versamento di un importo eccedente. Né la circostanza per la quale l'importo del canone concordato fosse più basso di quello di mercato consente di presumere il patto contra legem sul versamento di importi non dovuti a titolo di canone, rappresentando un indizio isolato. Anche sul versante della prova testimoniale, non possono ravvisarsi elementi idonei a supporto della tesi dell'appellante, perché la versione dei testi è contraddittoria e poco affidabile (la figlia del CP_1 Per_2 in qualità di teste non confermava del tutto la versione del padre e, in ogni caso, appare poco credibile che, nonostante la sua giovane età all'inizio del contratto locatizio Per 2 aveva 10 anni , fosse stata delegata dal padre ad un'incombenza così delicata come il versamento del canone nelle mani del locatore;
l'altro teste citato dal CP 1 non aveva percezione diretta del pagamento asseritamente eccedente). Al riguardo, va rimarcato come la prova del versamento di tale importo non dovuto non sussiste per nessuna mensilità, pur ipotizzando il CP_1 di aver versato per molti anni, dal 2005 al 2014, importi maggiorati rispetto ai canoni convenuti. Quanto alla doglianza sub 2.f), la rinuncia all'escussione delle teste signora Per 1 avveniva per fondati motivi (il dichiarato aggravamento di salute fatto storico documentato con
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documentazione medica aggiornata all'8.3.2018- riferito in udienza senza contestazioni da parte dell'appellante) e, soprattutto, era comunicata in data 27.6. 2018, circa un anno dopo l'inizio del giudizio. Quindi, non emerge alcun intento dilatorio.
Infine, sull'ultima doglianza (2.e), l'affermazione espunta dal verbale riguardava il riferimento alla nazionalità romena del CP 1 e, in assenza della prova di un danno subito dall'appellante, quest'ultimo non poteva vantare, automaticamente, alcun diritto al risarcimento;
va precisato, al riguardo, che la cancellazione disposta ex art. 89 c.p.c. rappresenta un provvedimento di "polizia processuale" con fine preventivo, affidato al potere discrezionale del giudice.
7. Il gravame incidentale, relativo solo al quantum delle spese di lite per il quale CP_1 risulta condannato al pagamento proprio a favore dell'appellante incidentale -( euro 2000.00) - è infondato perché il Tribunale, nella liquidazione, ha considerato il valore effettivo della causa
(cfr. Cass. ordinanza n. 13145/2025), tenuto conto del rigetto integrale della domanda riconvenzionale, applicando, del tutto correttamente, il secondo scaglione. Pertanto, l'impugnativa incidentale è priva di pregio.
8. Quanto alle spese processuali di fase, le stesse sono poste a carico dell'appellante principale in virtù della sua soccombenza prevalente (l'appellante incidentale contestava la sola statuizione sulle spese processuali, mentre la domanda dell'appellante principale era volta ad ottenere la condanna della controparte al pagamento di euro 39.600,00 oltre interessi a partire dal 2005, quindi, per un importo significativo, a fronte della somma ben più modesta richiesta dal difensore dei CP 2 a titolo di liquidazione a proprio favore delle spese legali per 3900,00 euro) e sono liquidate in dispositivo secondo i valori massimi (stante la presenza di un appello redatto in violazione del principio di sinteticità degli atti come da protocolli del C.N.F.) delle cause rientranti nella fascia di valore inferiore a euro 5.200,00 (secondo scaglione), senza calcolare la fase istruttoria.
PQM.
La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe indicata, sull'appello principale proposto da avverso la sentenza del Tribunale di RomaControparte_1
,n. 13773/2019 nei confronti di Controparte_2 ST IR e ST MO e sull'appello incidentale proposto da Controparte_2 Cristicchi Desiree e Cristicchi Simone و nei confronti di Controparte_1 avverso la medesima decisione, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa:
1. rigetta l'appello principale e quello incidentale;
2. condanna l'appellante principale al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio, che liquida in favore degli appellati in € 2885,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge, con distrazione al difensore antistatario Avv. Stefano
Galeani;
3. dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1 co. 17 della 1. 228/12 per il versamento, da parte dell'appellante principale e di quello incidentale, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato. Così deciso in Roma, il 20.11.2025
La Consigliera est. Caterina Garufi La Presidente
NC GA
L'Assistente Giudiziario
Dott.ssa Marianna Cipullo