Tribunale di Napoli
11 SEZIONE CIVILE
N. 27759/2022 R.G.A.C.
Il Giudice, preliminarmente, dichiara che l'udienza precedentemente fissata è stata sostituita dal deposito di note scritte, ai sensi dell'art. 127ter c.p.c..
Sempre in via preliminare dà atto che, entro il termine assegnato dallo scrivente, tutte le parti hanno depositato note scritte, illustrando le ragioni poste a fondamento delle rassegnate conclusioni.
Dichiara altresì la contumacia di non comparso Persona_1
benché ritualmente citato.
A questo punto la controversia viene decisa tramite sentenza, resa ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., incorporata al presente provvedimento.

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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI
- UNDICESIMA SEZIONE CIVILE - in composizione monocratica e nella persona del dott. Fabio Perrella pronunzia, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., in data 22.5.2025 la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta al n. 27759 del Ruolo Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2022, vertente
TRA

C.F. , rappresentato Parte_1 C.F._1
e difeso dall'avv. Angelo Spena presso il cui studio in Napoli al viale
Gramsci n. 18 elettivamente domicilia, giusta procura in atti
ATTORE
E
C.F. Controparte_1
; , C.F. C.F._2 Parte_2
, rappresentate e difese dall'avv. Lucio C.F._3
Cacciapuoti e con lo stesso elett.te dom.te in Napoli alla Piazza
Sannazaro, 199/c, giusta procura in atti
CONVENUTE
NONCHE'
, C.F. , residente in Persona_1 C.F._4
Napoli al Corso Vittorio Emanuele n. 137
CONVENUTO CONTUMACE

Oggetto: 2932 c.c.; 1385 c.c..
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RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. La presente decisione è adottata ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. e, quindi, è possibile prescindere dalle indicazioni contenute nell'art. 132
c.p.c. Infatti, l'art. 281-sexies c.p.c., consente al giudice di pronunciare la sentenza in udienza al termine della discussione dando lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, senza dover premettere le indicazioni richieste dal secondo comma dell'art. 132 c.p.c., perché esse si ricavano dal verbale dell'udienza di discussione sottoscritto dal giudice stesso. Pertanto, non è affetta da nullità la sentenza, resa nella forma predetta, che non contenga le indicazioni riguardanti il giudice e le parti, le eventuali conclusioni del
P.M. e la concisa esposizione dei fatti e dei motivi della decisione
(Cass., 19 ottobre 2006, n. 22409).
Ancora, in tale sentenza è superflua l'esposizione dello svolgimento del processo e delle conclusioni delle parti, quando questi siano ricostruibili dal verbale dell'udienza di discussione e da quelli che lo precedono.
(Cass., 11 maggio 2012, n. 7268; Cass., 15 dicembre 2011, n. 27002).
2. Con atto di citazione, ritualmente notificato in data 25.11.2022, conveniva in giudizio e Parte_1 Controparte_1
nonché il loro procuratore speciale, Parte_2
innanzi al sopra intestato Tribunale, al fine di Persona_1
sentire accogliere le seguenti richieste:
“(1) in via principale, accertato che le sig. e CP_1 Parte_2
e con esse anche il loro procuratore speciale sig.
[...]
si sono resi inadempienti all'obbligo di Persona_1
concludere il contratto definitivo per atto pubblico previsto nel contratto preliminare concluso il 2.2.2022, nonché ancora agli obblighi di consegnare sia i titoli giustificativi della proprietà, sia i documenti attestanti la perfetta conformità urbanistica degli immobili, con ogni conseguente danno dell'Attore, e dato atto, altresì, che quest'ultimo offre nuovamente con il presente atto il saldo prezzo di €
480.000, effettuate le dovute riduzioni/compensazioni che fin d'ora si
n. 27759/2022 r.g.a.c. Pag. 3 richiedono nella misura che sarà determinata in corso di causa a mezzo di CTU, e/o comunque sarà ritenuta di giustizia da codesto Tribunale, in relazione alle esposte circostanze che uno degli immobili compromessi (i diritti per 1/15 sull'area cortilizia) è risultato non essere di proprietà delle promittenti venditrici e che le opere realizzate nell'appartamento al piano terra, risultano svolte in difformità della licenza agli atti, emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che tenga luogo del contratto di vendita non concluso, relativamente agli immobili siti Napoli alla Nicola Ricciardi n. 5E con i seguenti dati identificativi:
- “appartamento posto al piano primo catastale piano terra, distinto con l'interno due, a destra entrando composto da salone, tre vani, w.c., cucina, disimpegni e ripostiglio, con annesso giardino, riportato al
Catasto fabbricati alla sez. Chi fol. 35 p.lla 963 sub 2 zc. 10 ctg. A2 cl.
6 vani 7,0 Rc. euro 1.446,08 mq. 115”;
- “annesso cantinato al piano seminterrato o terra della superficie di circa metri quadrati novantuno identificato al catasto fabbricati alla sez. Chi fol. 35 particella 963 sub. 8 zc. 10 ctg. C2 cl. 4 mq. 91 cat. 102
Rc. euro 460,58,;
- “annessi diritti pari ad un quindicesimo sull'area cortilizia contigua ai fabbricati alla via Nicola Ricciardi civ. n. 5E e 5G rientrante nella zona “A”, della superficie di metri quadrati 1.552, riportato al catasto terreni al fg. 229 p.lla 1979 are 15 e ca. 52”.
(2) ordinare conseguentemente al Conservatore dei Registri
Immobiliari di Napoli la trascrizione dell'emananda sentenza ai sensi dell'art. 2652 n. 2, c.c., con esonero da ogni responsabilità;
(3) sempre in conseguenza della sentenza stessa, condannare le convenute all'immediata consegna dell'immobile a favore dell'Attore;
(4) in via subordinata, nell'ipotesi che la violazione della legge urbanistica renda impossibile il trasferimento degli immobili per cui è causa, dichiarare risolto il contratto preliminare concluso il
02.02.2022 tra le parti in causa, condannando in solido, tenuto conto della dichiarazione di recesso manifestata espressamente nel presente
n. 27759/2022 r.g.a.c. Pag. 4 atto e che qui si ribadisce, le sig. e CP_1 Parte_2
, alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria
[...]
versata dal sig. , pari ad € 50.000,00, quindi per Parte_1
complessivi € 100.000, oltre il risarcimento di tutti i danni subiti e subendi nella misura che sarà accertata nel corso del giudizio, oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge;

(5) in ogni caso condannare in solido le convenute alla restituzione in favore dell'attore di tutte le somme dovute e ritenute di giustizia anche in relazione alla riduzione/compensazione di cui al capo 1;
(6) Con vittoria di spese e competenze, con diretta attribuzione al sottoscritto procuratore per anticipazione fattane”.
A fondamento delle proprie doglianze l'attore deduceva di aver stipulato un contratto preliminare di compravendita in data 2 febbraio
2022 per l'acquisto di alcuni beni immobili ubicati in Napoli, sopra indicati, con le odierne convenute, per il tramite del loro procuratore speciali, sig. Per_1
Precisava, tuttavia, che nel termine indicato per la stipula del contratto definitivo le convenute sarebbero state inadempienti sia per aver promesso in vendita beni di non loro proprietà (con riferimento all'1/15 dell'area cortilizia) sia per assenza di conformità urbanistica degli immobili.
3. Si costituivano le convenute che eccepivano viceversa l'inadempimento dell'attore che, alla data fissata per la stipula del contratto definitivo, non le aveva convocate dinanzi al Notaio per la relativa stipula, con relativo diritto di incamerare la caparra versata.
Deducevano inoltre l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo di mediazione.
3.1. non si costituiva e, pertanto, in data odierna ne Persona_1
è stata dichiarata la contumacia
4. In prima udienza veniva rigettata l'eccezione di improcedibilità della domanda in quanto “la presente controversia non è soggetta alla condizione di procedibilità della cd. mediazione obbligatoria, atteso che oggetto del giudizio è una domanda ex art. 2932 c.c. (e, quindi, non
n. 27759/2022 r.g.a.c. Pag. 5 un diritto reale ma un rapporto obbligatorio) o, in via subordinata, la richiesta del pagamento del doppio della caparra confirmatoria” (cfr. ordinanza del 29.6.2023).
Tale deduzione deve ritenersi ribadita anche nella presente sede.
5. Non è stata svolta attività istruttoria (cfr. ordinanza del 15.4.2024).
6. All'udienza odierna il giudizio viene deciso ai sensi dell'art. 281- sexies c.p.c..
7. Le domande attoree sono infondate.
7.1. Preliminarmente va dichiarato il difetto di titolarità passiva del
Per_1
Egli, invero, ha agito nella stipula del contratto preliminare del 2.2.2022
(doc. 1 prod. parte attrice) non in proprio, ma quale procuratore speciale delle sig.re . Parte_2
Conseguentemente, ai sensi dell'art. 1388 c.c., il contratto ha prodotto effetti direttamente nei confronti delle rappresentate;
le uniche da dover essere citate in giudizio.
7.1.1. Nulla sulle spese nei confronti del non costituito. Per_1
7.2. Nel merito appare opportuno ripercorrere la cronistoria della vicenda per cui è causa.
In data 2.2.2022 le parti stipulavano il contratto preliminare, disponendo, all'art. 4 del contratto, che il contratto definito sarebbe stato concluso entro il termine essenziale e non procrastinabile del
31.5.2022, il cui decorso “giustificherà le conseguenze di legge”.
Con raccomandata del 26.5.2022 ma ricevuta il 9.6.2022 l'attore invitava le convenute dinanzi al Notaio per la stipula del contratto definitivo per il 31.5.2022 ovvero per il 10.6.2022 (doc. 7 prod. parte attrice).
Tuttavia le convenute, per il tramite del loro procuratore, avevano già spedito un telegramma (inviato il 31.5.2022 e ricevuto l'1.6.2022) volto a far valere la risoluzione del contratto preliminare per scadenza del termine essenziale, nonché una raccomandata di tipo “1”, spedita n. 27759/2022 r.g.a.c. Pag. 6 sempre il 31.5.2022 e ricevuta il 3.6.2022 (cfr. docc. 3 e 2 prod. parte convenuta).
7.2.1. Ciò posto, alcun dubbio sussiste circa l'essenzialità del termine del 31.5.2022, come precisato anche delle odierne parti in causa.
E' noto che “la giurisprudenza di legittimità (v., per tutte, Cass. 6 dicembre 2007 n. 25549) è univocamente orientata nel senso che “il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo;
tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione “entro e non oltre” quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata”
(Cass. 21838/2010).
La valutazione dell'essenzialità pertanto deve essere svolta avendo riguardo, da un lato, alle stesse espressioni utilizzate dalle parti nel contratto (Cass. nn. 10751/1996; 8233/1997; 2491/1999; 14426/2016); dall'altro, e soprattutto, alla natura e all'oggetto del contratto al fine di accertare se il decorso inutile del termine generi la perdita di utilità del contratto (Cass. n. 2347/1995).
L'essenzialità del termine tuttavia non può essere desunta esclusivamente dall'uso di espressioni particolari quale “entro e non oltre”, che si raffigura quale mera locuzione di stile (Cass. nn.
5509/2002; 25549/2007), ma è indispensabile che le parti qualifichino la natura di tale termine, anche solo con il richiamo della disposizione codicistica di riferimento.
La dottrina tradizionale suole distinguere tra essenzialità oggettiva, che deriva dalla natura stessa della prestazione che può essere utile per il creditore soltanto in quanto venga eseguita nei modi e tempi pattuiti, e n. 27759/2022 r.g.a.c. Pag. 7 soggettiva, quando dalle pattuizioni contrattuali espressamente o implicitamente risulti escluso l'interesse del creditore all'esecuzione della prestazione oltre il termine indicato.
Nel caso in esame, le parti espressamente hanno indicato il termine del
31.5.2022 come “essenziale ed improrogabile”, aggiungendo altresì che “il vano decorso del termine giustificherà le conseguenze di legge”.
Tale termine deve intendersi spirato.
7.2.2. A nulla rileva che l'attore abbia spedito online una raccomandata il 26.5.2022, in quanto quest'ultima è pervenuta il 9.6.2022.
Invero per gli atti aventi natura sostanziale, quale quello in esame, opera l'art. 1335 c.c. e non il principio di scissione degli effetti tra notificante e destinatario, proprio degli atti processuali ovvero degli effetti sostanziali dei predetti atti processuali.
Conseguentemente l'effetto si produce solo dal momento in cui l'atto perviene all'indirizzo del destinatario (cfr. Cass. S.U. n. 24822/2015 e, più di recente, Cass. n. 4193/2025).
Nel caso in esame il termine essenziale era quello del 31.5.2022, mentre l'invito alla stipula è pervenuto il 9.6.2022, quando il contratto era già risolto.
7.2.3. Parte attrice ha dedotto, tuttavia, che quel termine sarebbe essenziale soltanto nel suo interesse.
Tale deduzione, tuttavia, è rimasta del tutto sfornita di supporto probatorio.
Invero da nessuna previsione pattizia può evincersi, nel contratto del
2.2.2022, che il termine fosse essenziale soltanto nell'interesse del
Gentile.
Anche a voler tuttavia ritenere condivisibile la tesi del , il Pt_1
contratto sarebbe comunque risolto, ex art. 1457 c.c., non essendo pervenuta alle convenute, per il tramite del loro procuratore speciale, la richiesta di esecuzione entro tre giorni dalla scadenza, ossia entro il
3.6.2022.
n. 27759/2022 r.g.a.c. Pag. 8 Viceversa le convenute, pur essendosi attivate soltanto il 31.5.2022, sono riuscite a far pervenire un telegramma ed una raccomandata l'1.6.2022 ed il 3.6.2022; conseguentemente il ritardo nella ricezione non appare neppure imputabile all'ufficio postale.
7.3. Tutto ciò premesso, l'attore lamenta in sostanza che le venditrici avrebbero promesso in vendita un bene non di loro proprietà (con riferimento ad 1/15 dell'area cortilizia) e che non vi sarebbe la conformità urbanistica degli immobili.
Ebbene, anche a voler ritenere fondate tali contestazioni, esse sono superate dalla risoluzione di diritto del contratto preliminare.
Invero la regolarità urbanistico-catastale, così come la titolarità del bene devono sussistere al momento del contratto definitivo, non essendo sconosciuto al nostro ordinamento giuridico il contratto preliminare di vendita di cosa altrui.
La giurisprudenza di legittimità, sin da Cass. S.U. n. 11624/2006, è orientata nel senso che “in tema di contratto preliminare di vendita, il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario. Pertanto, il promissario acquirente, il quale ignori che il bene, all'atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, in quanto il promittente venditore, fino a tale momento, può adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela” (per ultima, cfr. Cass. n. 28856/2021).
7.4. Non avendo l'attore manifestato la volontà di stipulare il contratto definitivo entro il 31.5.2022, il contratto deve intendersi risolto, con conseguente diritto delle convenute ad incamerare la caparra.
7.5. Ne discende il rigetto di tutte le domande avanzate dall'attore.
8. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano, d'ufficio, in forza dei parametri introdotti dal DM 55/14, così come modificati dal n. 27759/2022 r.g.a.c. Pag. 9 DM 147/2022, ai valori minimi stante la non particolare complessità della controversia (scaglione: fino ad € 520.000,00).


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, undicesima sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sull'istanza promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
1) rigetta le domande attoree;

2) condanna al pagamento, in favore di Parte_1 [...]
e , delle spese di lite che Controparte_1 Parte_2 liquida in € 11.229,00 per compensi professionali ed € 786,00 per esborsi, oltre I.V.A., se dovuta, C.P.A. e rimb. spese forf. (nella misura del 15% del compenso);
3) nulla sulle spese nei confronti di Persona_1
Il Giudice
Dott. Fabio Perrella
La presente sentenza è sottoscritta con firma digitale.
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