N. R.G. 3878/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LIVORNO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Franco Pastorelli ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3878/2020 promossa da:

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3878/2020 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. VILLANI GIACOMO Parte_1 C.F._1
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. VILLANI Parte_2 C.F._2 GIACOMO
ATTORI contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LERA DAVIDE CP_1 C.F._3
CONVENUTO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. RICCI SERENA CP_2 C.F._4
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PIETRA Controparte_3 C.F._5 CAPRINA FRANCESCA
(P.IVA , con il patrocinio dell'avv. GIARDINO Controparte_4 P.IVA_1 LUIGI e dell'avv. GIARDINO VINCENZO
VITTORIA P.IVA ), con il patrocinio dell'avv. UCCELLI Controparte_5 P.IVA_2 ELENA
TERZI CHIAMATI
avente ad oggetto: Vendita di cose immobili
Posta in decisione all'udienza del 6.3.2025 sulle seguenti pagina 1 di 35 CONCLUSIONI
Per parti attrici, come da precisazione delle conclusioni del 05.03.2025, ovvero: Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione:
- accertare e dichiarare la presenza di gravi vizi e difetti negli immobili venduti dal IG. al CP_1 IG. e alla IG.ra come meglio identificati nel corpo dell'atto di Parte_1 Parte_2 citazione e dagli atti di compravendita;

– accertare e dichiarare la responsabilità del IG. e per l'effetto ridurre il prezzo della CP_1 vendita de qua in relazione ed in proporzione ai vizi e/o difetti degli immobili nella misura del valore delle opere necessarie ad eliminare tali vizi e/o difetti pari ad 124.178,67 o della diversa maggiore o minore somma accertata nel corso del giudizio a mezzo di CTU, distinguendo la diminuzione spettante al IG. e la diminuzione spettante alla IG.ra ; Parte_1 Parte_2
– condannare quindi il IG. alla restituzione al IG. ed alla IG.ra CP_1 Parte_1 Pt_2
, a ciascuno in virtù del proprio atto di acquisto, di quanto percepito in eccedenza rispetto al
[...] prezzo di vendita come sopra ridotto, con gli interessi e la rivalutazione monetaria dal giorno della vendita a quella del saldo;

– condannare comunque il IG. ed eventualmente anche gli altri corresponsabili, in solido CP_1 tra loro, al risarcimento dei danni per i vizi, difetti e/o mancanze di qualità degli immobili compravenduti, danni che si quantificano in € 124.178,67, o in quella maggiore o minore somma determinata nel corso del giudizio a mezzo di CTU, oltre interessi e rivalutazione monetaria;

– condannare inoltre il IG. ed eventualmente anche gli altri corresponsabili, in solido tra CP_1 loro, al risarcimento di tutti i danni, patrimoniali e non, subiti da parte degli attori, accertati e quantificati nel corso del giudizio, e per l'effetto condannare il IG. ed eventualmente CP_1 anche gli altri corresponsabili, in solido tra loro, al pagamento nei confronti del IG. Parte_1 della somma di 13.220,78 o della maggiore o minore somma ritenuta di giustizia e condannare il IG.
ed eventualmente anche gli altri corresponsabili, in solido tra loro, al pagamento nei CP_1 confronti della IG. della somma di € 15.024,53 o della maggiore o minore somma Parte_2 ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria;

– con condanna alle spese, compensi del presente giudizio, oltre accessori come per legge, anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
Per parte convenuta: come da precisazione delle conclusioni del 5.3.2025 richiamando quelle del 15.12.2023, ovvero: Che l'Ill.mo Tribunale di Livorno Voglia:
- IN VIA PRELIMINARE, accertato che nel caso di specie l'unica azione ipotizzabile sia quella volta a dichiarare la responsabilità del venditore ai sensi dell'art. 1495 c.c., dichiarare tale azione prescritta;

- IN VIA ULTERIORMENTE PRELIMINARE Voglia il Giudice autorizzare il convenuto ai sensi dell'art. 269 c.p.c. a chiamare in causa il Geometra quale d.l. e l'Ing. CP_2 CP_3 quale d.l. della parte strutturale affinché nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda
[...] attrice in tutto o in parte rispondano ciascuno per la propria parte di accertata responsabilità e di conseguenza Voglia il Giudice differire, sempre ai sensi dell'art. 269 c.p.c., la prima udienza di comparizione allo scopo di consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini di cui all'art. 163 bis c.p.c. e la relativa costituzione in giudizio;

- NEL MERITO, rigettare la domanda azionata da controparte perché infondata in fatto ed in diritto e comunque non provata.
- Con vittoria di spese ed onorari di lite sia del grado che della fase di accertamento preventivo, mediazione e consulenti di parte, oltre il rimborso forfettario per spese generali, IVA e CPA come per legge

Per il terzo chiamato : come da precisazione delle conclusioni del 5.3.2025 richiamando CP_2 quelle del 15.12.2023, ovvero: Voglia l'Ill.mo Tribunale di Livorno adito: pagina 2 di 35 IN VIA PRELIMINARE, accertato che nel caso di specie l'unica azione ipotizzabile sia quella volta a dichiarare la responsabilità del venditore ai sensi dell'art.1495 c.c., dichiarare tale azione prescritta e dichiarare inammissibile ed infondata l'azione ex art. 1669 c.c.; NEL MERITO rigettare la domanda azionata da parte attrice perché infondata in fatto ed in diritto e comunque non provata;
IN VIA SUBORDINATA: nella denegata ipotesi di accoglimento, in tutto o in parte, della domanda attrice e della domanda di manleva fatta dal convenuto nei confronti del Geom. , CP_1 CP_2 Voglia condannare l'assicurazione a manlevare e garantire il Controparte_6 Geometra dal risarcimento di qualsivoglia danno oltre al risarcimento danni per lite CP_2 temeraria ex art. 96 c.p.c. posto che la compagnia assicurativa ha resistito con mala fede o comunque colpa grave. In ogni caso con vittoria di spese ed onorari di lite sia del grado che della fase di accertamento preventivo, mediazione e consulenti di parte, oltre il rimborso forfettario per spese generali, IVA e CPA come per legge.

Per il terzo chiamato : come da precisazione delle conclusioni del 5.3.2025 Controparte_3 richiamando quelle del 13.12.2023, come integrate, ovvero,: Voglia l'Ill.mo Tribunale di Livorno adito: IN VIA PRELIMINARE, accertato che nel caso di specie l'unica azione ipotizzabile sia quella volta a dichiarare la responsabilità del venditore ai sensi dell'art.1495 c.c., dichiarare tale azione prescritta e dichiarare inammissibile ed infondata l'azione ex art. 1669 c.c.; NEL MERITO rigettare la domanda azionata da parte attrice perché infondata in fatto ed in diritto e comunque non provata;
IN VIA SUBORDINATA: nella denegata ipotesi di accoglimento, in tutto o in parte, della domanda attrice e della domanda di manleva fatta dal convenuto nei confronti dell'Ing. CP_1 CP_3 voglia graduare la responsabilità del relativa al suo intervento professionale in quanto che il CP_3 è intervenuto non per la parte strutturale e condannare l'assicurazione CP_3 Controparte_7 a manlevare e garantire l'Ing. dal risarcimento di qualsivoglia danno oltre al
[...] CP_3 risarcimento danni per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. posto che la compagnia assicurativa ha resistito con mala fede o comunque colpa grave. In ogni caso con vittoria di spese ed onorari di lite sia del grado che della fase di accertamento preventivo, mediazione e consulenti di parte, oltre il rimborso forfettario per spese generali , IVA e CPA come per legge.

Per la terza chiamata : come da precisazione delle conclusioni del Controparte_6

5.3.2025 richiamando quelle del 29.01.2025, ovvero: “Voglia il Giudice del Tribunale Civile di Livorno, contrariis reiectis, in via preliminare e pregiudiziale: in accoglimento della eccepita prescrizione dell'azione quanti minoris stante il decorso del termine annuale dalla consegna dei beni immobili acquistati dagli attori, dichiarare ex art.1495 c.c. l'intervenuta prescrizione dell'azione per far valere il diritto alla garanzia, esclusa l'applicabilità alla fattispecie di cui è causa della disciplina di cui all'art.1669 c.c. sulla base del materiale probatorio versato in atti, con vittoria di spese di lite;
nel merito: rigettare la domanda di garanzia così come formulata dal convenuto nei confronti dell'ass.to Geom. , siccome infondata in fatto e diritto e del tutto sprovvista di prove, CP_2 spese rifuse;
In tesi sulla domanda di manleva dell'ass.to Geom. : rigettare la domanda accessoria CP_2 di garanzia invocata dall'ass.to Geom. nei confronti della concludente, stante CP_2 l'inoperatività, allo stato degli atti, del contratto assicurativo inter partes per i motivi illustrati negli scritti difensivi della Compagnia, spese rifuse secondo il principio di causalità; in subordine: nella non creduta e denegata ipotesi di accoglimento anche parziale della domanda attrice, limitare la manleva sulla base di quanto rigorosamente dimostrato, alla quota percentuale di responsabilità professionale addebitabile all'ass.to, disponendola nei limiti del massimale di polizza, pagina 3 di 35 escluso ogni vincolo di solidarietà con terzi e dedotto lo scoperto del 10%, il tutto secondo le obbligazioni contrattuali pattuite tra le parti. Con spese rifuse o compensate”.

Per la terza chiamata : come da precisazione delle conclusioni in data Controparte_7 6.3.2025, ovvero: Respinta ogni contraria istanza, deduzione e eccezione, voglia il Tribunale:
- in tesi respingere ogni domanda pendente (sia in via diretta, sia in ipotesi di ritenuta estensione di quella principale) nei confronti dell'Ing. con conseguente assorbimento di ogni profilo CP_3 riguardante la domanda di manleva formulata dallo stesso nei confronti di;
Controparte_7
- in denegata ipotesi di accoglimento delle domande formulate nei confronti dell'Ing. CP_3 respingere la domanda di manleva avanzata da quest'ultimo nei confronti di Controparte_7 in difetto di copertura assicurativa per i motivi di cui alla comparsa di risposta e alla seconda memoria ex art. 183 cpc depositate dalla comparente;

- in denegata ipotesi subordinata di ritenuta sussistenza di tale copertura, accogliere la domanda di manleva nei limiti indicati in comparsa di risposta e quindi anche con esclusione dalla copertura di ogni profilo di responsabilità solidale, con applicazione dei massimali, dei massimi degli scoperti di polizza eccepiti con tale atto. In ogni caso con vittoria di spese legali, di CTU, CTP ed ulteriori occorrende.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, e chiedevano Parte_1 Parte_2
l'accoglimento nei confronti di delle seguenti conclusioni: CP_1
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione:
- accertare e dichiarare la presenza di gravi vizi e difetti negli immobili venduti dal IG. al CP_1
IG. e alla IG.ra come meglio identificati nel corpo dell'atto di Parte_1 Parte_2 citazione e dagli atti di compravendita;

– accertare e dichiarare la responsabilità del IG. e per l'effetto ridurre il prezzo della CP_1 vendita de qua in relazione ed in proporzione ai vizi e/o difetti degli immobili nella misura della valore delle opere necessarie ad eliminare vizi e/o difetti pari ad € 124.178,67 o della diversa maggiore o minore somma accertata nel corso del giudizio, distinguendo la diminuzione spettante al IG. e la diminuzione spettante alla IG.ra Parte_1
; Parte_2
– condannare quindi il IG. alla restituzione al IG. ed alla IG.ra CP_1 Parte_1 Pt_2
, a ciascuno in virtù del proprio atto di acquisto, di quanto percepito in eccedenza rispetto al
[...] prezzo di vendita come sopra ridotto, con gli interessi e la rivalutazione monetaria dal giorno della vendita a quella del saldo;

pagina 4 di 35 – condannare comunque il IG. al risarcimento dei danni per i vizi, difetti e/o mancanze di CP_1 qualità degli immobili compravenduti, danni che si quantificano in € 124.178,67, o in quella maggiore
o minore somma determinata nel corso del giudizio, oltre interessi e rivalutazione monetaria;

– condannare inoltre il IG. al risarcimento di tutti i danni, patrimoniali e non, subiti da CP_1 parte degli attori, accertati e quantificati nel corso del giudizio, e per l'effetto condannare il IG. al pagamento nei confronti del IG. della somma di € 7.133,92 o della CP_1 Parte_1 maggiore o minore somma ritenuta di giustizia e condannare il IG. al pagamento CP_1 pagamento nei confronti della IG. della somma di € 11.761,57 o della maggiore o Parte_2 minore somma ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria;

– con condanna alle spese, diritti ed onorari del presente giudizio, oltre accessori come per legge.
A fondamento di tali domande deducevano in sintesi:
a) di aver acquistato dal sig. con due separati contratti di compravendita conclusi entrambi CP_1 in data 30.3.2017, due unità immobiliari (rispettivamente, un appartamento di vani 4,5 censito al
Catasto Fabbricati del Comune di Piombino al Foglio 21 part. 196 sub. 609 categoria A/2, classe 3, e un appartamento di vani 4,5 censito al Catasto Fabbricati del Comune di Piombino al Foglio 21 part. 196 sub. 610 categoria A/2, classe 3) all'interno del primo piano del medesimo edificio sito in
Piombino, Frazione Riotorto, Loc. Franciana n.14;
b) che negli anni 2013-2015 e, poi, successivamente, 2016-2017, tale edificio era stato oggetto di interventi da parte del dante causa, in un primo momento consistiti nella ristrutturazione edilizia dell'edificio oggetto di causa, e, successivamente, riguardanti il primo piano, mediante modifiche interne alle tramezzature e agli impianti utili alla creazione di n. 2 unità abitative originariamente da destinare alla permanenza dei due figli dell'imprenditore agricolo medesimo, legati CP_1 all'azienda del padre, e necessarie alla conduzione del fondo (tanto che gli immobili oggetto di vendita risultavano accatastati come civili abitazioni rurali);
c) che tali interventi di ristrutturazione, cui aveva fatto poi seguito, invece, la vendita agli odierni attori, erano stati volti a mutare la fisionomia interna ed esterna del fabbricato, consistendo nella realizzazione di nuove aperture e nella chiusura di altre, nel tamponamento di un portico, nella realizzazione di porzione di solaio e nella realizzazione di un balcone a sbalzo, oltre che nel rifacimento di tutta la pavimentazione, di tutti gli impianti idraulici ed elettrici e, all'esterno, nel rifacimento degli intonaci, nella manutenzione del manto di copertura e infine nella tinteggiatura di tutte le superfici esterne del fabbricato. Tale ristrutturazione aveva, poi, comportato la predisposizione di una pratica di adeguamento sismico depositata presso l'ufficio tecnico del Genio civile di Livorno, al fine di raggiungere i livelli di sicurezza previsti dalle NTC2008; pagina 5 di 35 d) che, tuttavia, già a breve distanza di tempo dall'avvenuto acquisto delle unità immobiliari, veniva riscontrata la presenza di gravi anomalie nell'edificio, quali fessurazioni all'interno dei locali delle due unità immobiliari del primo piano nonché crepe orizzontali lungo la facciata esterna, sia alla base dell'immobile che al primo piano del solaio. Ciò induceva le stesse parti attrici a richiedere l'intervento dei Vigili del Fuoco del Comando di Livorno, i quali accertavano l'effettiva presenza dei suddetti vizi in data 30.06.2017, e a notiziarne il dante causa tramite lettera raccomandata di formale CP_1 contestazione dallo stesso ricevuta in data 07.07.2017, cui seguiva una nota del 11.07.2017 (cfr. doc. 9 di parte attrice), comunicata da parte di questi, con cui si riconosceva la presenza delle anomalie denunciate, senza che a ciò facesse, tuttavia, seguito alcun azione concreta per procedere alla loro rimozione;

e) che, successivamente, l'integrità strutturale dell'immobile andava sempre più riducendosi anche in ragione dell'avvio, sempre da parte del sig. di pesanti lavori al piano terra dell'edificio al fine di CP_1 ricavarne un ulteriore appartamento destinato poi alla vendita, da cui scaturivano ulteriori crepe e fessurazioni nelle pareti delle unità immobiliari soprastanti, che inducevano gli attori a dare incarico all'ing. di verificare lo stato del fabbricato al fine di accertare i difetti costruttivi Testimone_1 dell'edificio. Questi, acquisita anche la documentazione in merito agli interventi eseguiti sull'edificio, depositati presso il Genio Civile di Livorno e presso l'archivio Comunale, ed accertato l'effettivo stato dello stabile, riscontrava la presenza dei seguenti vizi:
i) evidenti difformità geometriche tra il progetto di adeguamento sismico dell'edificio e lo stato di fatto;

ii) realizzazione di un solaio di copertura privo di soletta armata, che lascerebbe inalterata la possibilità di rottura fragile, quindi senza preavviso, degli elementi in laterizio;

iii) individuazione nelle foto dei lavori di numerose e profonde tracce, anche sub orizzontali, sui paramenti portanti, idonee ad indebolire la struttura portante dell'edificio; iv) non corrispondenza dei muri dell'edificio alla normativa vigente in materia antisismica, ovvero le
NTC2008, a cui il sig. era obbligato a conformarsi in virtù delle opere di ristrutturazione eseguite CP_1
e, soprattutto, in ragione della consapevolezza da parte dello stesso della presenza di fenomeni di cedimento del terreno su cui è posto l'immobile (come è provato dalla relazione geologica da lui fatta eseguire in sede di esecuzione dei lavori di ristrutturazione);
v) la sussistenza di gravi carenze anche dal punto di vista acustico e termico e quindi il mancato rispetto della normativa vigente (rispettivamente Tabella B del D.P.C.M. 05/12/1997 e Decreto 11 gennaio
2017, nonché decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192) nella ristrutturazione eseguita da parte del venditore IG. a causa del mancato utilizzo dei materiali idonei;
CP_1
pagina 6 di 35 vi) mancato pagamento degli oneri catastali di deruralizzazione delle due unità immobiliari, posto che, da un lato, le stesse risultano ancora quali mere porzioni del fabbricato residenziale facente parte dell'Azienda agricola del IG. e, dall'altro lato, che, qualora gli stessi attori dovessero provvedere CP_1
a svolgere lavori edilizi resi necessari dai sopra elencati difformità e vizi strutturali, non essendo imprenditori agricoli e neppure familiari del IG. dovrebbero necessariamente versare i suddetti CP_1 oneri al Comune di Piombino;

f) di aver introdotto un procedimento di TP iscritto al R.G. N. 989/2018 all'esito del quale il CTU ing. , nella propria relazione peritale depositata ad aprile del 2019, confermava la Persona_1 presenza dei vizi già riscontrati dal proprio consulente di parte ing. ovvero: S_
A) presenza di copiose infiltrazioni di acque meteoriche dalla copertura agli appartamenti del piano primo;

B) presenza di difformità geometriche rilevate tra lo stato attuale dell'immobile ed il progetto depositato presso il Genio Civile di Livorno, che rende necessaria l'effettuazione di una sanatoria strutturale dell'immobile;
C) violazione della normativa in materia acustica e termica dell'edificio che rende necessario lo svolgimento di ulteriori interventi sananti sotto tali profili;

D) mancato pagamento degli oneri di deruralizzazione richiesti alle parti attrici in caso di effettuazione di tutte quelle opere edilizie volte alla eliminazione di vizi riscontrati dal CTU medesimo;

g) che era stato esperito il tentativo di mediazione obbligatoria, il quale aveva tuttavia dato esito negativo;

h) che il convenuto è obbligato a rimborsare in tutto o in parte il prezzo di acquisto delle due unità immobiliari o comunque a risarcire loro i danni patrimoniali subiti sia in ragione dei vizi presenti negli immobili acquistati, quantificabili nella misura dei costi necessari alla rimozione dei vizi stessi, sia per le spese volte a far accertare i vizi medesimi, in quanto è applicabile nei suoi confronti sia la disciplina ex art. 1490 c.c. e ss., relativa alla garanzia dovuta dal venditore nei confronti dell'acquirente per i vizi della cosa venduta, sia la responsabilità ex art. 1669 c.c. (in ragione della presenza, nel caso di specie, di “gravi difetti” negli immobili oggetto di causa), relativa alla rovina o ai difetti delle cose immobili;

) parte convenuta è, inoltre, tenuta a risarcire a essi attori i danni non patrimoniali ex art. 2059 c.c. da questi subiti, a causa dei numerosi problemi che hanno afflitto gli immobili, dato che la precarietà della situazione abitativa in cui loro sono stati costretti a vivere ha inciso negativamente sulle loro condizioni di esistenza e di abitazione, quindi su valori costituzionalmente protetti.
1.1 Radicatosi il contraddittorio si costituiva chiedendo il rigetto delle domande proposte CP_1 dagli attori deducendo: pagina 7 di 35 a) che dalla relazione dei Vigili del Fuoco del Comando di Livorno del 30.6.2017, contrariamente a quanto asserito da parte attrice, si desumeva esclusivamente che i lievi vizi dagli stessi riscontrati non ponevano problemi di staticità dell'immobile, richiedendo solamente un'opera di monitoraggio e nessun intervento sostanziale. Che ciò veniva confermato anche nella e-mail del 14.07.2017 dell'ing.
istruttore direttivo dell'Ufficio tecnico comunale, secondo il quale le fessurazioni Persona_2 riscontrate all'esito dei sopralluoghi effettuati erano principalmente da imputarsi alla subsidenza che interessa, in modo più o meno marcato, tutta la piana della Val di Cornia e che in ogni caso non erano tali da pregiudicare la stabilità dell'immobile;
b) come non fosse affatto vero che nella nota dell'11.07.2017 egli avesse riconosciuto la presenza dei gravi vizi denunciati, e che, anzi, al contrario di quanto dichiarato dalle parti attrici, lo stesso si era prontamente attivato, convocando un'impresa edile, il geometra che aveva diretto i lavori di ristrutturazione e un ingegnere edile specializzato in strutture, al fine di accertare l'effettiva necessità di intervenire per garantire la sicurezza strutturale dell'immobile, compiendo le attività di monitoraggio consigliate e procedendo anche a tamponare le fessurazioni denunciate (pur specificando nella e-mail del 16.4.2018 che tali interventi erano stati effettuati a proprie spese per mero gesto di liberalità e solidarietà);
c) come non fosse vero quanto allegato dagli attori, secondo cui la ristrutturazione compiuta era stata completa, riguardando sia l'interno che l'esterno dell'edificio ed il relativo tetto, posto che aveva coinvolto unicamente l'interno dell'immobile;
d) che contrariamente a quanto ritenuto dall'ing. parte convenuta aveva correttamente depositato S_ presso il Genio Civile di Livorno ed eseguito un progetto di adeguamento sismico del fabbricato completo di tutti i contenuti necessari;

e) che non è possibile imputare le lesioni strutturali dell'immobile all'attività di ristrutturazione, potendo essere le stesse preesistenti;

f) che tutte le difformità riscontrare dal consulente di parte non avrebbero alcuna valenza strutturale o non si porrebbero in violazione con le NTC del 2008 richiamate da parte attrice;

g) che in base alla normativa acustica e termica gli interventi effettuati non sarebbero da inquadrarsi quali operazioni di ristrutturazione edilizia pesante bensì quale semplice manutenzione straordinaria, con la conseguenza che la normativa richiamata dagli attori non sarebbe applicabile al caso di specie;

h) che, infine, le contestazioni circa il mancato pagamento degli oneri in materia catastale sarebbero irrilevanti rispetto all'oggetto del contendere e che, in ogni caso, il prezzo di acquisto degli immobili è stato parametrato sulla natura e sull'accatastamento degli stessi quali civili abitazioni rurali;

i) quanto al contenuto della relazione peritale depositata in sede di TP con R.G. N. 989/2018: pagina 8 di 35 A) che le infiltrazioni, seppur esistenti non sono da imputarsi alle attività di ristrutturazione dallo stesso compiute, bensì agli accessi degli stessi proprietari e/o dei loro incaricati;

B) che la sanatoria strutturale si rende sì necessaria a causa delle difformità geometriche rilevate ma che non vi è alcuna necessità di effettuare opere di adeguamento, in quanto non si ha alcuna compromissione dell'integrità strutturale dell'edificio;
C) che, per quanto attiene all'allegazione di parte attrice secondo cui lui sarebbe stato a conoscenza delle problematiche di cedimento del terreno, lo stesso CTU dichiara nella propria relazione Per_1 che, non avendo il geologo consultato al momento degli interventi riscontrato alcuna ragione ostativa all'effettuazione degli stessi, nulla dovesse fare in più di quanto fatto il sig. per rendere l'immobile CP_1 stabile;

D) che, per quanto attiene alle tracce/lesioni ricondotte dall'ing. alle attività di tamponatura del S_ porticato, lo stesso CTU ing. ha riscontrato come le stesse risultavano già esistenti prima Per_1 dell'inizio dei lavori e che comunque le stesse sono state successivamente riparate, tanto che il consulente tecnico in sede di TP ha rilevato esclusivamente un quadro fessurativo con lesioni di modesta entità, escludendo che altre lesioni possano presentarsi;

E) che, per quanto attiene alla sicurezza sismica dell'immobile, il CTU ha smentito le conclusioni del ing. affermando che l'immobile risulta a livello di calcolo idoneo ad avere il livello di sicurezza S_ richiesto, salvo che per la necessità di dover effettuare la sanatoria strutturale a causa delle difformità geometriche riscontrare;

l) che le problematiche risultano pertanto di modesta entità, non compromettendo assolutamente la sicurezza strutturale dell'immobile, richiedendo esclusivamente minimi interventi di adeguamento acustico ed energetico, in relazione ai quali si era mostrato disponibile ad intervenire, al fine di addivenire ad un bonario componimento della lite, tanto in sede di TP quanto in sede di mediazione obbligatoria, non potendosi invece accogliere le esorbitanti richieste degli attori;

m) che, con riferimento alle spese del procedimento di TP ex artt. 696 e 696-bis c.p.c, essendo lo stesso inammissibile in quanto, da un lato, manchevole del presupposto dell'urgenza, come tempestivamente eccepito all'interno del relativo procedimento e come convalidato dalla circostanza che le parti attrici abbiano atteso un anno e mezzo prima di introdurre il giudizio di merito, e, dall'altro lato, in quanto manchevole della espressa richiesta, all'interno delle conclusioni del ricorso introduttivo, di addivenire ad un tentativo di conciliazione della lite, le stesse non siano da porre a carico del convenuto medesimo;

n) in ogni caso, l'inapplicabilità della responsabilità ex art. 1669 c.c. posto che le parti attrici non sono committenti dei lavori di ristrutturazione svolti dal convenuto, avendo i primi esclusivamente pagina 9 di 35 acquistato gli immobili a lavori ultimati e non facendosi alcuna menzione di tali interventi all'interno degli atti di compravendita, non potendosi quindi riscontrare nessun nesso funzionale o strumentale tra le opere di ristrutturazione e la vendita. Inoltre, i vizi effettivamente esistenti, essendo di lieve entità non sono tali da determinare la rovina dell'immobile e, in ragione di ciò, si esula comunque dall'ambito applicativo dell'art. 1669 c.c.;
o) l'intervenuta prescrizione dell'azione ex art. 1495 c.c. non essendo stata la stessa esercitata entro un anno dalla consegna dell'immobile, avvenuta nel 2017.
In via subordinata, chiedevano il differimento della prima udienza al fine della chiamata in causa del geom. quale direttore dei lavori e dell'ing. quale direttore dei lavori CP_2 Controparte_3 della parte strutturale, affinché fossero condannati a tenerlo indenne, ciascuno per la propria parte, in caso di accoglimento in tutto o in parte delle domande risarcitorie e/o di garanzia proposte dagli attori.
1.2. Accolta l'istanza di differimento della prima udienza al fine di consentire la chiamata in causa dei terzi e instaurato il contraddittorio nei loro confronti, si costituiva tempestivamente in giudizio il geometra , il quale replicava sostanzialmente le medesime difese articolate da parte CP_2 convenuta e chiedeva il differimento della udienza di comparizione per chiamare in manleva la propria compagnia assicurativa tenuta a garantirlo in forza Controparte_8 della polizza n. 746939189, che sostituisce il precedente numero 0118510181084).
1.3. Successivamente, si costituiva in giudizio il terzo chiamato ing. , il quale Controparte_3 esplicava sostanzialmente le medesime difese già svolte da parte convenuta e dal precedente chiamato in causa, domandando a propria volta il differimento della udienza per consentirgli la chiamata in garanzia della propria compagnia di assicurazione perché lo tenesse indenne in Controparte_7 forza della polizza n. 8050140000900059.
1.4. Differita, quindi, ulteriormente la prima udienza al 10.02.2022, si costituiva la terza chiamata la quale, oltre a condividere e far proprie le difese espletate dalle altre parti convenute in CP_4 giudizio, eccepiva, quanto alla domanda di garanzia svolta dal nei suoi confronti, CP_2
l'inoperatività della polizza assicurativa stipulata tra le parti per i danni eventualmente cagionati alle opere oggetto di attività professionale dell'assicurato nel caso di specie, rientrando gli stessi tra i casi oggetto di esclusione dalla copertura assicurativa.
1.5. Successivamente, si costituiva ritualmente in giudizio la compagnia Controparte_7 la quale oltre a far proprie le difese relative alla controversia principale, quanto alla domanda di manleva formulata dal proprio assicurato, eccepiva, da un lato, l'inopponibilità delle risultanze emerse in sede di TP, non essendo stata parte del relativo procedimento, né in relazione alla domanda principale, né in relazione alla domanda di manleva del né in riferimento alla chiamata in causa CP_1
pagina 10 di 35 da parte dell'Ing. e, dall'altro lato, l'esclusione della copertura assicurativa della polizza con CP_3 riferimento al caso di specie.
1.6. Alla prima udienza del 10.02.2022 il Giudice istruttore concedeva alle parti i termini per le memorie di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c..
1.7. Con la prima memoria, in particolare, parte attrice:
a) eccepiva l'interruzione della prescrizione dell'azione ex art. 1495 c.c. tramite i seguenti atti: prima lettera raccomandata ricevuta dal IG. il giorno 07 Luglio 2017, seconda raccomandata ricevuta CP_1 dal IG. il 30 Novembre 2017, introduzione del procedimento di TP mediante notifica del ricorso CP_1 in data 09.04.2018 e conseguente sospensione della prescrizione fino alla data del deposito della relazione tecnica in data 30.04.2019; domanda di mediazione comunicata al sig. in data CP_1
17.04.2020; notifica dell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio avvenuta in data
22.12.2020 (oltre a ciò asseriva che l'interruzione sarebbe avvenuta ex art. 2944 c.c. a seguito del riconoscimento ad opera delle controparti di parte dei vizi lamentati tanto in sede di TP quanto in sede di mediazione obbligatoria);
b) eccepiva che l'art. 1669 c.c. trova applicazione anche in presenza di interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti che presentino gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo, nonché che in base alla casistica giurisprudenziale i gravi vizi che rendono applicabile la norma de qua includono anche gli interventi svolti dal nel caso di specie, al quale gli stessi sono da imputarsi in CP_1 via esclusiva;

c) ribadiva che le infiltrazioni si sarebbero verificate immediatamente dopo l'acquisto degli immobili ed allegava l'ulteriore presenza di gravi difetti dovuti alla inefficienza dell'impianto di scarico ed alla inadeguatezza recettiva della fossa biologica, scoperti solo a procedimento già pendente;

d) allegava che nel caso di specie è applicabile la disciplina del Codice del consumo posto che ci si trova in presenza di due contratti stipulato tra quale imprenditore agricolo, da una parte i CP_1 gli attori dall'altra, quali meri consumatori, con la conseguente operatività della presunzione, ex art. 132, comma 3, C.d.C. e del termine prescrizionale di 26 mesi per azione diretta a far valere i difetti non dolosamente occultati dal venditore, termine comunque interrotto dall'accertamento tecnico preventivo e dalla mediazione;

1.8. Il Giudice precedentemente assegnatario della causa disponeva l'acquisizione del fascicolo per
TP R.G. n. 989/2018 e, ritenuta la rilevanza dell'espletamento della CTU tecnica, nominava all'udienza del 16.6.2022, quale consulente l'ing. il quale depositava la relazione Persona_1 tecnica in data 15.02.2023 ed una integrazione alla stessa in data 31.10.2024. pagina 11 di 35 1.9. Quindi il giudice non essendo andato a buon fine il tentativo di conciliazione invitava le parti a precisare le conclusioni all'udienza del 06.3.2025 e tratteneva la causa in decisione assegnando alle parti termine di giorni 60 per il deposito di comparse conclusionali ed ulteriore termine di giorni 20 per il deposito di repliche.
2. Avendo le parti attrici domandato preliminarmente l'accertamento della sussistenza di gravi vizi e difetti nelle due unità immobiliari oggetto di compravendita nonché la riduzione del prezzo di acquisto in proporzione agli stessi, con consequenziale condanna di parte convenuta alla restituzione al IG. ed alla IG.ra della quota di prezzo percepita in eccedenza rispetto al Parte_1 Parte_2 corrispettivo effettivamente dovuto a seguito di tale riduzione, si deve ritenere che le stesse abbiano implicitamente fatto riferimento all'azione di garanzia prevista ex artt. 1492 e 1495 c.c., relativa ai vizi della cosa venduta.
2.1. Preliminarmente, posto che per orientamento pacifico della Suprema Corte di Cassazione (così
Cass. Civ. Sez. III, 30.5.2019, n. 14775; Cass. 13148 del 30/06/2020), in tema di compravendita, la disciplina codicistica ha carattere sussidiario rispetto a quella prevista dal Codice del Consumo
(laddove ne ricorrano i presupposti di operatività), trovando la prima spazio solo per quanto non previsto dalla normativa speciale, occorre procedere all'esame delle allegazioni contenute nella prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., circa l'operatività delle c.d. garanzie legali di conformità e delle garanzie legali commerciali per i beni di consumo, di cui al Capo I, Titolo III, del D. Lgs. n. 206/2005.
Nella prospettiva attorea, infatti, il sig. avendo posto in essere gli atti di compravendita delle due CP_1 unità immobiliari nella propria qualità di imprenditore agricolo (come sarebbe implicitamente dimostrato dalla qualifica catastale attribuita ai suddetti immobili all'interno di molteplici documenti prodotti in atti), assumerebbe la qualifica di professionista ex art. 3, comma 1, lett. c), C. Cons., mentre i due acquirenti rivestirebbero la qualifica di meri consumatori ex art. 3, comma 1, lett. a), C. Cons.. Ne discenderebbe, pertanto, che troverebbero applicazione, nel caso di specie, la presunzione relativa di preesistenza, rispetto al momento della consegna, dei difetti di conformità riscontrati nei beni venduti e manifestatisi entro sei mesi dalla consegna medesima, nonché il più ampio termine di prescrizione dell'azione di garanzia, pari a 26 mesi decorrenti dalla consegna del bene (art. 132, commi 3 e 4, C.
Cons., nella formulazione vigente prima della riforma introdotta con il D. Lgs. n. 170/2021, posto che il relativo art. 2, comma 1, ha previsto che le novelle trovino applicazione solo con riferimento ai contratti conclusi successivamente alla data del 1° gennaio 2022).
Se, infatti, dovesse trovare applicazione la suddetta disciplina posta a tutela del consumatore, non incomberebbe sugli attori l'onere della prova circa la preesistenza dei vizi occulti lamentati rispetto al momento della vendita, essendosi gli stessi manifestati in data 30.06.2017 mentre le due unità pagina 12 di 35 immobiliari sono state consegnate in data 30.03.2017, quindi ben prima del decorrere del termine di 6 mesi previsto dall'art. 132, comma 3, C. Cons..
In secondo luogo, non si applicherebbe il più breve termine di prescrizione di un anno dalla consegna, previsto dalla disciplina codicistica (ex art. 1495 c.c.), e, pertanto, il decorrere del termine si sarebbe necessariamente interrotto, nel caso di specie, prima di giungere a scadenza nel lasso temporale intercorso tra la predetta consegna e l'iscrizione a ruolo del procedimento per TP (avvenuta il
14.03.2018), per poi ricominciare a decorrere ex novo ed essere tempestivamente interrotto, una seconda volta, al momento della notifica dell'atto introduttivo del presente giudizio (essendo ciò avvenuto 20 mesi dopo la data del deposito della relazione peritale di cui al procedimento per TP con
R.G. 989/2018).
Deve, tuttavia, ritenersi che le suddette allegazioni non abbiano fondamento.
In primo luogo, inconferente appare il richiamo alle pronunce della Corte di Cassazione relative all'applicabilità della disciplina del Codice del consumo ai contratti di appalto, posto che, come si spiegherà più approfonditamente nel prosieguo, il caso di specie non è sussumibile sotto disciplina degli appalti;
e ancora più irrilevante risulta essere il richiamo alla giurisprudenza relativa alla natura vessatoria delle clausole del regolamento condominiale, contenenti limitazioni d'uso per le porzioni esclusive o comuni del condominio o ancora deroghe ai criteri di riparto delle spese tra i condomini, richiamate nei singoli contratti di acquisto stipulati tra il costruttore-venditore o originario unico proprietario dell'edificio e i singoli acquirenti, trattandosi di materia tutt'affatto estranea all'oggetto del presente contendere.
In secondo luogo, se, da un lato, è ben possibile qualificare i due acquirenti come “consumatori” ai sensi della disciplina consumeristica, non emergendo dagli atti di causa elementi che inducano ad escludere che, nel caso del sig. e della sig.ra i relativi contratti siano stati Pt_1 Pt_2 funzionalizzati a soddisfare esigenze della vita comune di relazione estranee all'esercizio dell'attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta dagli stessi (cfr. già Cass., 25.7.2001, n. 10127), non avendo il convenuto neppure svolto alcuna contestazione sul punto;
dall'altro lato, non è possibile ritenere che il sig. per quanto eserciti pacificamente l'attività d'imprenditore agricolo, abbia CP_1 stipulato tali contratti nella veste di “professionista”.
L'art 3 lett c) del codice del consumo prevede che sia professionista la persona fisica o giuridica che agisce nell'esercizio della propria attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale, ovvero un suo intermediario.
pagina 13 di 35 Nel caso di specie non può dirsi che il abbia venduto gli immobili per cui è causa nell'esercizio CP_1 della propria attività imprenditoriale di imprenditore agricolo non risultando dai contratti di compravendita che egli abbia agito quale imprenditore agricolo.
Né può spingere a tale conclusione la qualifica catastale del bene quale fabbricato rurale per considerare lo stesso come concretamente ed effettivamente strumentale allo svolgimento dell'attività
d'impresa agricola, posto che, da un lato, per poter qualificare un bene come aziendale ai sensi dell'art. 2555 c.c. ciò che rileva non è la circostanza che lo stesso sia di proprietà dell'imprenditore bensì che lo stesso rientri nel complesso di quei beni organizzati dal titolare dell'impresa per essere funzionalizzati all'esercizio di questa, mentre, dall'altro, la normativa fiscale (art. 9, D.l. n. 557/1993, conv. con mod. dalla L. 26 febbraio 1994, n. 133) prescinde da suddetto elemento e considera come rurali anche gli immobili, o porzioni degli stessi, impiegati come abitazione da chi è titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno, su cui gli stessi sorgono, per esigenze connesse all'attività agricola svolta,
o da familiari conviventi a carico di questi.
Ne deriva pertanto che non potendo dirsi che il abbia ceduto gli immobili quale imprenditore CP_1 agricolo deve escludersi che possa trovare applicazione nel caso di specie la disciplina di cui al codice del consumo.
Ne discende che con riferimento ai beni immobili non può che farsi applicazione della disciplina residuale e generale contenuta nel codice civile.
2.2. Occorre, pertanto, procedere all'esame dell'eccezione di intervenuta prescrizione della c.d. azione estimatoria o quanti minoris formulata da parte convenuta, alla luce della disciplina dettata dal codice civile.
2.3. Ciò detto, in relazione alla sopra menzionata eccezione di prescrizione dell'azione di garanzia ex art. 1492 c.c., le parti attrici hanno contro eccepito l'interruzione della stessa mediante la predisposizione di una serie di atti tanto di natura stragiudiziale quanto giudiziale, dotati della necessaria efficacia ai sensi dell'art. 2943 c.c., posti in essere prima del maturare del termine di cui all'art. 1495, comma 3, c.c., di un anno, decorrente dal momento della consegna del bene compravenduto.
2.3.1. Orbene, non avendo la parte convenuta in giudizio sollevato alcuna eccezione in merito all'eventuale maturazione del termine di decadenza sostanziale previsto dallo stesso articolo 1495 c.c. e non essendo la stessa neppure rilevabile d'ufficio (alla luce del principio generale di cui all'art. 2969
c.c. e non rinvenendosi nel caso di specie i presupposti per la deroga allo stesso sempre ai sensi della medesima disposizione) si deve dire che la eccezione di interruzione della prescrizione è fondata.
I contratti di compravendita sono stati stipulati il 30.3.2017. pagina 14 di 35 Il termine annuale di prescrizione è stato interrotto con l'invio della lettera raccomandata ricevuta dal in data 07 luglio 2017 (cfr. doc. 6 di parte attrice). CP_1
Tele missiva è sicuramente idonea a interrompere la prescrizione in quanto la messa in mora non richiede l'uso di forme solenni, né l'osservanza di particolari adempimenti o l'adozione di forme sacramentali (non richiedendo, ad esempio, la quantificazione del credito), essendo sufficiente ai fini della produzione degli effetti interruttivi della prescrizione che il suddetto atto contenga una chiara indicazione del soggetto obbligato, l'esplicitazione di una pretesa e l'intimazione o la richiesta scritta di adempimento, idonea a manifestare l'inequivocabile volontà del titolare del credito di far valere il proprio diritto (ex multis, Cass. n. 15140/2021 e Cass. n. 6549/2016). La lettera di denuncia dei vizi notificata dagli attori all'alienante contiene non solo una mera contestazione dei vizi riscontrati bensì un chiaro riferimento al soggetto destinatario dell'intimazione, una chiara esplicitazione della volontà dei compratori di esercitare la propria pretesa, consistente nella volontà di avvalersi della garanzia ex artt. 1490 e ss., c.c., nei riguardi del predetto soggetto debitore, con riserva di futura scelta su quale azione giudiziaria esperire (posto che la diffida ad incassare l'assegno relativo all'ultima rata del prezzo di compravendita non offre nessun indicazione inequivocabile circa la volontà di esercitare l'azione redibitoria piuttosto che quella estimatoria e viceversa).
Nessun dubbio sussiste altresì che un atto stragiudiziale sia è idoneo ad interrompere la prescrizione dell'azione di garanzia (si veda sul punto Cass SU 18672/2019 secondo la quale In tema di compravendita, le manifestazioni extragiudiziali di volontà del compratore, compiute nelle forme di cui all'art. 1219, comma 1 c.c., costituiscono, ai sensi dell'art. 2943, comma 4, c.c., atti idonei ad interrompere la prescrizione dell'azione di garanzia per vizi, di cui all'art. 1495, comma 3 c.c., con
l'effetto di determinare l'inizio di un nuovo periodo di prescrizione, ai sensi dell'art. 2945, comma 1
c.c.).
Si deve, quindi, ritenere che la suddetta lettera raccomandata abbia costituito un valido atto interruttivo della prescrizione.
2.3.2. Successivamente, le parti attrici hanno provveduto ad interrompere tempestivamente la prescrizione con il deposito del ricorso introduttivo del giudizio di TP con R.G. n. 989/2018 in data
14.03.2018, posto che il dato letterale secondo cui, ai fini dell'effetto interruttivo della prescrizione, rileva la “notificazione” dell'atto con cui si inizia il giudizio (art. 2943 c.c.) deve essere inteso come corrispondente al binomio proposizione della domanda/sorgere della litispendenza in senso improprio ex art. 39, comma 3, c.p.c. e come implicito riferimento al solo modello del processo ordinario di cognizione instaurato con citazione, storicamente prevalente (cfr. Cass, Sez. 3, sent. n. 24891/2021).
pagina 15 di 35 2.3.3. A tale evento interruttivo si è accompagnato l'ulteriore effetto sospensivo della prescrizione fino alla conclusione del procedimento di Accertamento tecnico preventivo ex artt. 696 e 696-bis c.p.c., avutasi con il deposito della relazione peritale in data 30.04.2019.
2.3.4. Avendo, pertanto, il termine di prescrizione ricominciato a decorrere ex novo a partire da tale data, lo stesso è stato nuovamente interrotto nei termini mediante notifica della domanda di mediazione obbligatoria nei confronti della controparte, perfezionatasi in data 03.02.2020, in virtù della previsione di cui all'art. 5, comma 6, del Decreto Legislativo 4 marzo 2010, n. 28.
2.3.5. Infine, ulteriore effetto interruttivo si è avuto con la notifica a mezzo Pec dell'atto di citazione relativa al presente procedimento, perfezionatasi in data 22.12.2020.
Ne discende che l'azione di riduzione del prezzo di vendita ex art. 1492 c.c. è stata tempestivamente esercitata ai sensi dell'art. 1495 c.c.
3. Appurato, quindi, il perdurare dell'esistenza del diritto di garanzia dai vizi in capo alle parti acquirenti, occorre rilevare come l'azione di riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c. richiede ai fini del relativo accoglimento la prova da parte dell'attore dell'esistenza dei vizi e, più nello specifico, della loro preesistenza rispetto alla conclusione del contratto di vendita (avendo già chiarito come nel caso di specie non trovi applicazione la presunzione relativa di cui all'art. 132 C. Cons), nonché la prova delle conseguenze pregiudizievoli derivati alla cosa oggetto di vendita dai suddetti vizi, posto che la relativa quantificazione è necessaria per la riduzione del prezzo di acquisto del bene compravenduto, prescindendosi, per il resto, da ogni altra valutazione in merito alla colpevolezza del venditore o alla causazione da parte sua dei vizi medesimi, avendo la colpa del venditore rilevanza solo ai fini del risarcimento del danno ex art. 1494 c.c..
Nel caso di specie, deve ritenersi provata, all'esito della CTU svolta in sede di TP, l'esistenza dei vizi lamentati dagli attori e la loro preesistenza rispetto alla conclusione del contratto o comunque la loro diretta derivazione da vizi del suolo o da difetti di costruzione già attuali al momento del perfezionamento del negozio.
3.1. Ciò vale, in particolare, con riferimento alle lesioni accertate sulle pareti interne ed esterne del primo piano, posto che, le stesse, pur essendosi manifestate successivamente alla conclusione del contratto, sono state rilevate per la prima volta già alla data del 30.06.17, quando fu richiesto l'intervento dei Vigili del fuoco, ad appena tre mesi dalla conclusione del contratto di compravendita;
che, come rilevato dallo stesso CTU, alcune delle lesioni presentatesi erano “fotocopia” di altre verificatesi in epoca anteriore finanche ai primi interventi di ristrutturazione risalenti al 2013; che il ripresentarsi di tali lesioni “fotocopia” era da imputarsi, in particolare, ad una pluralità di concause, tra cui le vibrazioni inevitabili dovute a lavorazioni in zone direttamente interessate dalle lesioni, il pagina 16 di 35 momentaneo assestamento dovuto all'aumento dei carichi, la non approfondita riparazione delle lesioni precedentemente manifestatisi ma solo stuccate superficialmente, la circostanza che la tamponatura della parte di porticato aperta fosse stata posata sulle vecchie fondazioni, senza alcun intervento di consolidamento delle stesse (v. pag. 104 TP). È stata poi accertata tanto dal geologo la Persona_3 presenza di argille limose poco consistenti e limi argillosi nella zona di terreno ove è ubicato l'edificio, nonché la presenza di fenomeni di subsidenza e di oscillazione a carattere stagionale della falda, come comprovato dalla formazione di fessurazioni verticali nel punto di congiunzione tra la scala esterna ed il fabbricato, imputate da parte del CTU ad un movimento della prima rispetto alla seconda. Si può considerare, inoltre, la stessa ammissione di parte convenuta in base alla quale dai rilievi fotografici presenti nella relazione dell'ing. non sarebbe possibile imputare le lesioni strutturali dell'immobile S_ all'attività di ristrutturazione, potendo risultare le stesse già preesistenti.
Da tutti questi elementi deve, quindi, ritenersi provata in via presuntiva la derivazione delle lamentate lesioni da difetti di costruzione o da vizi del sottosuolo già presenti all'epoca della conclusione del contratto.
3.2. Per quanto riguarda le riscontrate infiltrazioni dal sottotetto, se è vero che nessuna prova è stata data in via diretta da parte degli attori circa il loro formarsi in epoca antecedente alla conclusione del contratto, non facendosi neppure alcun riferimento alle stesse all'interno della relazione redatta dall'ing. è altrettanto vero che le stesse sono state denunciate prima che il CTU nominato nel S_ procedimento di TP iniziasse ad effettuare sopralluoghi e verifiche sullo stato dei luoghi e che, all'epoca degli stessi, il medesimo consulente aveva accertato che nessun intervento di ristrutturazione era stato effettuato da parte del venditore né dalle controparti, posto che a pagina 97 della relazione peritale così viene testualmente affermato: Si deve rilevare che la copertura ed il solaio di sottotetto risultavano esistenti e non risultano modificati nella struttura preesistente. Ne discende inevitabilmente che, non essendo sopravvenuto al momento degli accertamenti svolti dal consulente tecnico alcun tipo di intervento su quelle parti dell'edificio su cui si sono verificate le infiltrazioni, queste ultime debbono essere imputate a difetti costruttivi necessariamente preesistenti alla ristrutturazione posta in essere dal sig. e, di conseguenza, rispetto anche alla stipula dei due CP_1 contratti di compravendita.
3.3. Alle medesime conclusioni occorre, poi, giungere con riferimento anche ai vizi in materia acustica e termica, in quanto è stato accertato in sede di TP che gli stessi discendono dal mancato rispetto delle relative normative al momento dell'esecuzione degli interventi di frazionamento del primo piano dell'immobile nelle due distinte unità immobiliari poi oggetto di compravendita.
pagina 17 di 35 3.4. Per quanto attiene, invece, ai lamentati vizi inerenti alla inefficienza dell'impianto di scarico ed alla inadeguatezza recettiva della fossa biologica, consistenti più specificamente nella presenza di
“schiacciamenti” e di “interruzioni dopo alcuni metri dagli immobili” asseritamente presenti nella tubazione fognaria, occorre, da un lato, rilevare come sia corretto l'assunto di parte convenuta, espresso nella terza memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. - secondo cui la “questione fognatura” è un fatto nuovo, mai emerso in sede di TP, e come tale introdotto tardivamente solo nella seconda memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c.
Dall'altro lato, vi è da considerare che alla richiesta di rinnovo della Ctu tecnica le parti attrici hanno affiancato l'ulteriore istanza di acquisizione del fascicolo di TP con R.G. 989/2018 (con l'evidente finalità di voler acquisire le relative emergenze probatorie e di partire dalle stesse per procedere alla quantificazione dei danni discendenti dai vizi in tale sede accertati); e che, a seguito dellla decisione del giudice precedentemente assegnatario della causa di accogliere la richiesta di acquisizione dell'Atp e di disporre una nuova CTU al solo fine di procedere alla quantificazione dei danni derivanti dai vizi già accertati, gli attori non hanno più insistito, neppure in sede di chiarimenti ed integrazioni alla consulenza da ultimo depositata, nel richiedere lo svolgimento di una CTU tecnica sullo stato dei luoghi e la presenza di ulteriori vizi.
Dovendosi, quindi, intendere rinunciata tale istanza, si deve concludere che nessuna lacuna sul piano dello svolgimento dell'attività istruttoria all'interno del presente procedimento può essere lamentata da parte della difesa degli attori. Del resto, alcuna prova, da un lato, è stata dalla stessa fornita in merito alla effettiva sopravvenienza - e, quindi, alla scoperta di tali vizi a giudizio di merito in corso - , così da giustificare la rimissione della parte attrice in termini e il conseguente svoglimento di un'ulteriore consulenza tecnica estesa anche all'accertamento di tali vizi;
e, dall'altro lato, neppure con riferimento alla diretta derivazione di tali vizi da difetti costruttivi preesistenti rispetto alla conclusione della compravendita.
Né tale ultima risultanza probatoria è altrimenti desumibile dagli atti di causa, posto che né in sede di
Atp né in sede di accertamento svolto dal consulente di parte, ing. si sono svolte verifiche e S_ controlli concernenti lo stato di fatto degli impianti di scarico dell'edificio oggetto di causa al momento della compravendita. Mancando, pertanto, la prova della sussistenza e della preesistenza dei vizi da ultimo considerati rispetto alla compravendita, la domanda di riduzione del prezzo non può trovare accoglimento con riferimento agli stessi.
3.5. Con riferimento, invece, ai vizi precedentemente menzionati, oltre alla prova dei presupposti costitutivi dell'azione estimatoria già detti, deve ritenersi che sia stata fornita la prova in sede di CTU dei costi delle opere necessarie alla rimozione dei difetti accertati tanto sul piano strutturale che della pagina 18 di 35 regolarità edilizia con riferimento agli immobili oggetto di controversia, così che è possibile quantificare la riduzione del prezzo in via equitativa nei costi necessari alla eliminazione dei vizi.
In sede di chiarimenti resi in data 31.10.2024, infatti, il Ctu ha provveduto a distinguere i costi che debbono essere sostenuti da parte di ciascuno dei proprietari in relazione ai vizi concernenti tanto le loro singole unità immobiliari quanto le parti comuni dell'edificio, nella misura in cui si ripercuotono direttamente sulle prime;
ha individuato la quota di responsabilità per ciascuno dei predetti vizi imputabile al venditore-ristrutturatore e ai due direttori dei lavori chiamati in causa;
ha specificato, da un lato, come nella suddetta quantificazione non si sia tenuto conto, invece, di quelle lesioni su parti interne del piano terra dell'edificio, ovvero che non investono né direttamente né indirettamente l'oggetto dei due contratti di compravendita stipulati tra le parti in causa, e, dall'altro lato, come siano stati scomputati dai relativi calcoli tutte le lesioni e fessurazioni accertate in sede di TP e successivamente già oggetto di riparazione a regola d'arte da parte del venditore.
Per tutte queste ragioni l'elaborato peritale appare congruamente motivato, logico e coerente, ragione per cui ritiene il Tribunale di fare proprie le valutazioni ivi contenute in merito alla quantificazione dei costi delle opere di ripristino.
3.5.1 In merito alle precisazioni, contenute nell'integrazione alla consulenza tecnica depositata in data
31.10.2024, debbono essere completamente disattese, infatti, le osservazioni e contestazioni formulate dalla difesa delle parti attrici, all'interno delle note di trattazione scritta depositate in data 06.06.2024.
Innanzitutto, le richieste di chiarimenti su cui si è dovuta svolgere l'integrazione peritale non richiedono valutazioni esclusivamente giuridiche da parte del consulente tecnico ma le relative risposte rappresentano l'indispensabile presupposto tecnico-scientifico per consentire a questo Giudice di fare
(questa volta sì) le proprie valutazioni tecnico-giuridiche.
In secondo luogo, se, da un lato, l'accertamento svolto in sede di TP doveva necessariamente coinvolgere l'intera struttura dell'edificio, posto che parti ricorrenti avevano denunciato il pericolo di cedimenti strutturale nell'immobile e, pertanto, il procedimento era volto ad accertare l'eventuale sussistenza di un pericolo di rovina, il quale avrebbe ex se arrecato un evidente pregiudizio alle parti che hanno agito in giudizio, o di gravi difetti di ristrutturazione delle parti comuni (incidenti anche sulle due unità immobiliari compravendute), dall'altro lato, una volta accertato che i difetti ed i vizi presenti nell'immobile non sono tali da pregiudicare la sicurezza strutturale dell'immobile medesimo, i danni risarcibili o comunque computabili ai fini della riduzione del prezzo d'acquisto debbono necessariamente essere limitati ai quei soli costi da sostenere per la rimozione dei difetti e dei vizi concernenti le due unità compravendute e le parti comuni alle stesse ma non anche quelli relativi esclusivamente all'unità posta al piano terra. pagina 19 di 35 Ciò per una pluralità di ragioni: a) la azione estimatoria e quella risarcitoria, entrambe discendenti dalla garanzia per vizi della cosa venduta ex artt. 1490 e ss. C.c., debbono necessariamente riguardare esclusivamente i difetti presenti nel bene oggetto di compravendita, siano essi dipendenti da errori costruttivi che involgono in via riflessa, discendendo dalle parti comuni del condominio, o direttamente il singolo appartamento;

b) l'azione risarcitoria ex art. 1669 c.c. (parimenti esperibile nel caso di specie come si dirà infra), pur essendo pacifico che sia esperibile da parte del singolo condomino anche per il risarcimento di quei vizi presenti nelle parti comuni del , richiede necessariamente, per poter trovare accoglimento, CP_9 che sia fornita la prova del c.d. danno-evento, ovvero della circostanza che i suddetti vizi investano anche la sua singola unità immobiliare, non potendo certamente domandare il risarcimento di quei danni, pur discendenti da vizi presenti nelle parti comuni dell'edifici, che siano stati patiti in via esclusiva da altri condomini. Del resto, ragionando diversamente, posto che presente al piano terreno è ancora di proprietà del sig. (posto che dagli atti di causa non risulta diversamente), ove si CP_1 emmettesse che gli odierni attori hanno diritto ad ottenere il risarcimento dei danni concernenti i vizi riferibili anche a tale parte dell'immobile, il primo si troverebbe, ingiustificatamente, a dover risarcire ai secondi i danni dal medesimo patiti in via esclusiva.
4. Pertanto, avendo la parte convenuta-venditrice posto in essere solamente interventi di ristrutturazione del pian terreno e del primo piano dell'immobile ed avendo poi proceduto al frazionamento e alla vendita dei due appartamenti situati al primo piano dell'immobile, la domanda di riduzione del prezzo
(e, come si dirà più avanti, anche quella di risarcimento ex art. 1669 c.c.) non potrà che trovare accoglimento con esclusivo riferimento a quei costi necessari per la rimozioni delle crepe e fessurazioni concernenti i predetti due appartamenti, sia in via diretta che in diretta, ma non anche per la rimozione di quelle che coinvolgono l'interno e la parte di parete esterna relativa all'appartamento posto al piano terra.
Ne consegue dunque che la domanda di parte attrice merita accoglimento nei limiti quantitativi di cui si dirà infra.
5. Prima di passare a quantificare la riduzione del prezzo va detto che la domanda di risarcimento a titolo di responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 c.c., nei confronti del convenuto , non CP_1
è stata espressamente condizionata da parte attrice al mancato accoglimento dell'azione di garanzia per vizi nella compravendita. Di conseguenza, il rispetto del principio della domanda ex art. 112 c.p.c. impone di pronunciarsi anche su tale azione, senza che da ciò possano, tuttavia, conseguire duplicazioni di tutela.
pagina 20 di 35 Occorre infatti rilevare che la domanda di parte attrice oltre che ai sensi dell'art 1490 e ss. c.c. meriterebbe accoglimento anche ex art 1669 c.c., a differenza di quanto sostenuto dal convenuto e dai terzi chiamati.
5.1. Ciò non tanto perché, come invece ritengono parti attrici, il sig. assumerebbe su di sé la CP_1 contestuale veste di venditore e di appaltatore (posto che dagli atti non risulta in alcun modo provato che gli odierni attori avessero commissionato i lavori di ristrutturazione in funzione della successiva compravendita degli immobili) ma in quanto, per orientamento di legittimità consolidato, l'ipotesi di responsabilità ex art. 1669 c.c. deve qualificarsi quale responsabilità extracontrattuale in quanto destinata a tutelare interessi generali (quali la stabilità degli edifici e delle opere destinate a lunga durata), collocata all'interno della disciplina dell'appalto ma dotata di ambito applicativo più ampio in grado di involgere anche i rapporti tra venditore e acquirente laddove il primo risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all'appaltatore esecutore dell'opera, ed abbia perciò esercitato un potere di direttiva o di controllo sull'impresa appaltatrice, tale da rendergli addebitabile l'evento dannoso (Cass. nn.
9370/2013 e 2238/2012); oppure, laddove il venditore abbia costruito l'immobile con propri mezzi e lo abbia poi alienato all'acquirente (Cass. n. 18891/2017).
5.2. Posto, quindi, che sul piano della legittimazione soggettiva, la norma de qua risulta pienamente operativa, occorre valutare se lo è anche sul piano oggettivo.
Come chiarito dalla Cassazione, l'art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, non solo ai casi di costruzione ex novo di un edificio ma anche – come nel caso di specie - alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina) o gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo
(Cass. 7756/2017).
5.3. Appurato che nel caso di specie non si sia in presenza di immobile a rischio di rovina totale o parziale, come accertato in sede di TP, è il caso di verificare se i vizi riscontrati non siano piuttosto da inquadrarsi nella fattispecie dei “gravi difetti”.
Sul punto la giurisprudenza è ormai unanime nel ritenere che in tale nozione rientrino tutte le alterazioni, sia relative a parti essenziali dell'edificio anche riguardanti elementi secondari ed accessori dello stesso, che, in modo apprezzabile, pregiudichino o menomino in modo grave il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità dell'immobile. A tal fine, rilevano pure vizi non totalmente impeditivi dell'uso dell'immobile, come quelli relativi all'efficienza dell'impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità (Cass. 24230/2018), nonché la realizzazione dell'opera con materiali pagina 21 di 35 inidonei e/o non a regola d'arte (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc.), purché eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o mediante opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati (Cass. Civile 11/06/2014 n.
13223; Cass. 8140/2004; Cass. 20307/2011; Cass. 20644/2013).
In presenza di siffatte caratteristiche, tanto la giurisprudenza di legittimità quanto quella di merito hanno sovente qualificato come difetti gravi quelli riguardanti la presenza di infiltrazioni, il mancato rispetto della normativa in materia acustica e termica, nonché la presenza di lesioni nelle strutture.
5.4 Peraltro tale questione non assume rilievo nel caso di specie non essendo la azione per garanzia per vizi ex art 1490 c.c. prescritta per quanto suddetto e non potendo certamente aversi una duplicazione di tutela, come rilevato.
5.5 Appurato pertanto che il convenuto è tenuto a rispondere della presenza dei vizi tanti ex art 1490 e ss c.c. quanto ex art 1669 c.c. occorre procedere alla quantificazione dei costi per la eliminazione dei vizi riscontrati, spettando tale somma agli attori a titolo di riduzione del prezzo, da determinarsi in via equitativa nei costi necessari alla eliminazione dei vizi.
5.5.1. Peraltro occorre rilevare che ove non si volessero riconoscere tali somme a titolo di riduzione del prezzo le stesse andrebbero riconosciute a titolo di risarcimento danni ex art 1494 c.c. e 1669 c.c..
Infatti non avendo parte convenuta provato di avere ignorato i vizi senza colpa ex art 1494 c.c. la stessa
è comunque tenuta a risarcire i danni.
6. Orbene, i costi stimati dal CTU a carico del sig. per la rimozione dei vizi ancora sussistenti di Pt_1 sua competenza (vedi relazione integrativa del CTU depositata il 31.10.2024) sono i seguenti:
a) Totale per lavori di rimozione lesioni ed infiltrazioni, nonché per l'adeguamento dell'immobile al rispetto della normativa in materia acustica e termica, accantieramento, protezioni mobilia e pulizia finale: € 14.305,89 + IVA 10% (€ 15.736,47);
b) Totale spese tecniche (comprensive di costi per sanatoria strutturale, collaudi statici, redazione n. 2
APE, presentazione pratica edilizia, redazione PIMUS, redazione relazione ex L.10, effettuazione collaudi acustici, presentazione relazione previsionale acustica, agibilità): € 6.661,30 + cassa Ing. 4% e
IVA 22% (€ 8.451,85);
c) Totale della sanzione dovuta al per sanatoria edilizia da presentare: € 500,00. Parte_3
Ne consegue che detta parte ha diritto a vedersi corrispondere dall'attore € 24.688,32 euro titolo di riduzione del prezzo di vendita, da valutarsi in via equitativa, come detto, nei costi delle opere necessarie ad eliminare i vizi.
pagina 22 di 35 6.1. I costi, invece, stimati a carico della sig.ra per la rimozione dei vizi ancora sussistenti di Pt_2 sua competenza sono i seguenti:
a) Totale per lavori di rimozione lesioni ed infiltrazioni, nonché per l'adeguamento dell'immobile al rispetto della normativa in materia acustica e termica, accantieramento, protezioni mobilia e pulizia finale: € 18.836,28 + IVA 10% (€ 20.719,90);
b) Totale spese tecniche (comprensive di costi per sanatoria strutturale, collaudi statici, redazione n. 2
APE, presentazione pratica edilizia, redazione PIMUS, redazione relazione ex L.10, effettuazione collaudi acustici, presentazione relazione previsionale acustica, agibilità): € 7.773,34 + cassa Ing. 4% e
IVA 22% (€ 9.862,81);
c) Totale della sanzione dovuta al per sanatoria edilizia da presentare: € 500,00. Parte_3
Ne consegue che detta parte ha diritto a vedersi corrispondere dall'attore € 31.082,71 euro titolo di riduzione del prezzo di vendita, da valutarsi in via equitativa, come detto, nei costi delle opere necessarie ad eliminare i vizi.
6.2. In tale calcolo si è fatto riferimento ai costi di ripristino determinati alla data del 2022 e non al momento del deposito della relazione del CTU nel procedimento per TP con R.G. n. 989/2018, avvenuto nel 2019, posto che non meritano accoglimento le osservazioni formulate da parte convenuta e dai terzi chiamati, secondo le quali il mancato tempestivo intervento da parte degli attori, all'esito della chiusura di tale giudizio, per la rimozione dei vizi ivi accertati porrebbe a loro esclusivo carico ogni ulteriore aumento dei costi a far data dal deposito della relazione peritale.
L'art. 1227 comma 2 c.c prevede: Il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza.
Il danneggiato è tenuto ad attivarsi al fine di rimuovere le conseguenze patrimoniali negative dell'inadempimento, nei limiti dell'ordinaria diligenza, ossia sempre che ciò non comporti attività gravose o straordinarie tali da generare notevoli rischi o sacrifici (Cass. 24522/2018); infatti ai fini della determinazione del danno risarcibile, la valutazione del comportamento del danneggiato volto a limitare le conseguenze dannose dell'altrui inadempimento, ai sensi dell'art. 1227, comma 2, c.c., deve essere effettuata alla stregua dell'art. 1375 c.c., e quindi del principio dell'"apprezzabile sacrificio", e comporta che il creditore sia tenuto anche a una condotta attiva o positiva, la quale però non sia gravosa o tale da determinare notevoli rischi o rilevanti sacrifici.
Nel caso di specie, vista la entità delle somme necessarie a porre rimedio ai vizi riscontrati, non può dirsi che il non avervi gli attori provveduto possa essere qualificato come un comportamento rilevante ex art 1227 comma 2 c.c.
6.3 Non possono invece essere riconosciute, le somme relative agli oneri di deruralizzazione. pagina 23 di 35 Premesso che costituisce questione riservata alla giursdizione esclusiva del Giudice amministrativo quella concernente l'esistenza o meno dell'obbligo di pagare gli oneri di urbanizzazione primaria al
Comune competente territorialmente (art. 133, comma 1, lett. f), C.p.a.), la stessa deve comunque essere decisa incidenter tantum, posto che costituisce questione pregiudiziale rispetto al tema dell'esistenza di un obbligazione restitutoria/risarcitoria anche per tali somme in capo alla parte convenuta-venditrice nei confronti degli attori-acquirenti.
6.3.1. Attesa la non univoca giurisprudenza formatasi sul punto degli oneri di deruralizzazione di immobili costituiti antecedentemente al 1977 (tanto che le parti richiamano rispettivamente TAR
Piemonte sent. n. 447/2021 e Tar Toscana sent. 182/2023) non può dirsi che vi sia la prova che gli attori saranno chiamati a corrispondere gli oneri di deruralizzazione per poter eseguire le opere di eliminazione dei vizi riscontrati dal CTU, con la conseguenza che non essendo il danno relativo agli stessi certo non è possibile riconoscere tale somma.
6.3.1.1. Peraltro a prescindere da ciò e a ritenere, per ipotesi, che tali oneri siano dovuti, comunque gli stessi non potrebbero essere riconosciuti a titolo di risarcimento danni ex art. 1494 e art. 1669 c.c., posto che ove venissero riconosciuti gli oneri di deruralizzazione gli acquirenti non verrebbero più a trovarsi in una posizione equivalente a quella in cui si sarebbero trovati se non vi fosse stato l'illecito o l'inadempimento contrattuale (nel caso di specie i vizi), bensì in una posizione più favorevole
(superando così la funzione ripristinatoria propria di tali azioni), in quanto se non vi fossero stati i vizi nelle due unità abitative, in caso di successiva alienazione degli appartamenti, i costi per il cambio di destinazione d'uso sarebbero stati integralmente a carico degli attori mentre, se si accogliesse l'azione risarcitoria anche con riferimento a questa voce di costo, tali parti si vedrebbero traslare i suddetti costi completamente a carico del loro dante causa, sig. ottenendo così un vantaggio ingiustificato. CP_1
6.2 Su tali somme non può essere riconosciuta la rivalutazione monetaria posto che, come chiarito dalla
Corte di Cassazione (cfr. Cass. sent. n. 724/1989), in tema di azione di riduzione del prezzo di cui all'art. 1492 cod. civ., l'obbligazione del venditore di restituire una parte del prezzo ricevuto in pagamento ha natura di debito di valuta.
Invece debbono essere riconosciuti gli interessi legali dal 1.1.2023 avendo il CTU fatto la stima dei costi di ripristino al 2022 e dunque non potendosi riconoscere gli interessi legali dalla data di messa in mora pena una locupletazione degli attori.
In assenza di una specifica richiesta né in atto di citazione né nella memoria ex art 183 comma 6 n. 1
c.p.c. gli stessi non possono che essere riconosciuti al tasso di cui all'art. 1284 comma 1 c.c.
7. Le parti attrici hanno domandato, inoltre, il rimborso delle somme relative al sostenimento dei costi per operare alcune riparazioni dei vizi ricoscontrati, nonché il risarcimento dei medesimi danni già pagina 24 di 35 oggetto di azione quanti minoris, nonché degli ulteriori danni c.d. indiretti, derivanti dai costi sostenuti per far accertare la presenza dei vizi stessi, senza, tuttavia, precisare quale sia il titolo posto a fondamento di tale domanda: se la responsabilità discendente dalla garanzia per vizi della cosa venduta o la responsabilità ex art. 1669 c.c..
7.1. Per quanto riguarda il diritto al risarcimento da responsabilità contrattuale ex art. 1494 c.c., le parti attrici provano di aver sostenuto o di dover sostenere le seguenti voci di spesa (All. 17 atto di cit. e all.
17, prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c.) : 4.335,74 euro per verifica da parte dell'ing. S_ della pratica di adeguamento sismico - acustico e termico del fabbricato;
1.823,90 euro a titolo di compenso dell'ing. quale ctp nel procedimento per TP iscritto al R.G. n. 989/2018, a carico di S_
, e altri 1.823,90 a carico di 4.156,08 euro a titolo di onorario per il Parte_2 Parte_1
CTU ing. all'interno del giudizio di TP indicato in precedenza a carico di e Per_1 Parte_2 altri 4.107,02 a carico di 600,00 euro a titolo di onorario del difensore legale nel Parte_1 procedimento per TP a carico di , oltre euro 1.000,00 a carico di Parte_2 Parte_1
356,85 euro a titolo di spese per il procedimento di mediazione;
286,00 euro a titolo di spese di giustizia per il procedimento di TP.
L'azione di cui all'art. 1494 c.c. costituisce un'ipotesti di responsabilità da inadempimento di tipo soggettivo, in cui opera una presunzione relativa di colpa a carico del venditore, consistente nell'aver conosciuto i vizi o nell'averli ignorati per negligenza al momento del contratto, che fa ricadere su di questi l'onere della prova contraria.
7.2. Nel caso di specie, essendo le spese stragiudiziali sostenute necessarie per l'accertamento in modo unitario di tutti i vizi denunciati, essendo, in relazione ad alcuni di tali vizi, emerso in modo evidente la condotta quantomeno negligente o colposa (culpa in eligendo) del venditore (vedasi l'insufficiente isolamento acustico e termico), in quanto sono sicuramenti dipesi dal mancato rispetto della normativa in materia acustica e termica al momento dell'esecuzione dei lavori di ristrutturazione posti in essere da quest'ultimo; e non essendo stata fornita alcuna prova volta a superare la presunzione iuris tantum di colpevolezza, deve accogliersi la domanda di risarcimento danni con riferimento alle spese stragiudiziali di cui risulta fornita la prova del relativo pagamento (ovvero solo quelle relative ai costi per le attività di verifica poste in essere dall'ing. , condannando, quindi, parte convenuta al S_ risarcimento della complessiva somma di euro 4.335,74 in favore di . Parte_2
7.3. Per quanto riguarda, invece, le spese relative al procedimento di TP e alla mediazione obbligatoria, le stesse debbono liquidarsi come fossero spese processuali ai sensi degli art. 91 e ss.
c.p.c..
pagina 25 di 35 7.3.1. Con riferimento alle spese, anche a titolo di onorario per il difensore tecnico, sostenute per la mediazione obbligatoria, deve, infatti, farsi riferimento alla recente pronuncia della Corte di Cassazione
n. 32306/2023, la quale, in superamento del precedente opposto orientamento formatosi a far data dal
2017 (Cass. n. 16990/2017) che le equiparava ad una voce di danno emergente (con tutto ciò che ne conseguiva in punto di onere probatorio e di allegazione in relazione alla domanda di risarcimento), ha chiarito che le spese di mediazione vanno assimilate alle spese giudiziali.
7.3.2. Per quanto, invece, attiene alle spese relative all'accertamento tecnico preventivo, è pacifico l'orientamento della Suprema Corte di Cassazione secondo cui la parte che prima del giudizio di merito chiede tale accertamento deve anticiparne le spese in via provvisoria ed esclusiva;
se, tuttavia, viene successivamente instaurato il giudizio di cognizione e le risultanze probatorie del procedimento per Atp vengono ivi acquisite, le relative spese sono considerate alla stregua di spese processuali e sono poste a carico della parte che risulterà soccombente in giudizio, a meno che il giudice decida per la compensazione (Cass. nn. 15492/2019 e 21045/2016). In tal senso anche Cass., ord. n. 21085/2023, secondo cui le spese dell'accertamento tecnico preventivo ante causam devono essere poste, a conclusione della procedura, a carico della parte richiedente, in virtù dell'onere di anticipazione e del principio di causalità, e devono essere prese in considerazione, nell'eventuale successivo giudizio di merito, come spese giudiziali, da regolare in base agli ordinari criteri di cui agli artt. 91 e 92 c.p.c.. La parte vittoriosa ha, poi, diritto di vedersi rimborsate anche le spese sostenute per la consulenza tecnica di parte, a meno che il giudice non si avvalga, ai sensi dell'art. 92, comma primo, c.p.c., della facoltà di escluderle dalla ripetizione, ritenendole eccessive o superflue.
7.3.3. Debbono, infine, dichiararsi del tutto infondate le eccezioni di inammissibilità del ricorso per Atp ribadite all'interno del presente procedimento da parte dei soggetti convenuti in giudizio, come, del resto, implicitamente stabilito tanto dal giudice assegnatario del procedimento speciale ante causam, nel momento in cui ha nominato il CTU, quanto dal giudice precedentemente designato per la trattazione del presente giudizio, allorché ha disposto l'acquisizione delle risultanze dell'Atp quale mezzo di prova.
Infatti a fronte della estese fessurazioni presenti nell'immobile ben evincibili dalle fotografie allegate alla CTU vi era sicuramente l'urgenza di accertare se le stesse potessero comportare problematiche di stabilità del fabbricato con rischio di crollo dello stesso.
7.4. Per quanto riguarda, invece, la richiesta di rimborso delle spese sostenute dalla sig.ra e dal Pt_2 sig. per la parziale rimozione di alcuni dei vizi accertati, posto che gli stessi hanno provato di Pt_1 aver pagato la somma di 203,00 euro ciascuno per un terzo del ripristino delle botole di accesso con sostituzione e muratura dei tavelloni, sigillatura con guaina liquida e sostituzione di dodici tegole, oltre pagina 26 di 35 che per manodopera e materiale, la stessa andrà scomputata da quella già liquidata da parte del CTU in loro favore, posto che i costi di tali interventi per la rimozione delle infiltrazioni erano già stati presi in considerazione dal perito nella propria relazione. Ne discende che la somma a cui avrà diritto al rimborso, a titolo di riduzione del prezzo, parte attrice dovrà essere ridotta ad euro 30.876,39; Pt_2 mentre la somma a cui avrà diritto al rimborso, a titolo di riduzione del prezzo, parte attrice Pt_1 dovrà essere ridotta ad euro 24.485,32.
7.5. Su tali somme di € 203,00 vanno poi calcolati gli interessi moratori a far data dal 16.03.2019, data dell'esborso oltre che la rivalutazione monetaria, trattandosi di un'ipotesi di responsabilità da inadempimento contrattuale, e, quindi, di un debito di valore.
8. Deve, invece, dichiararsi inammissibile la domanda con cui le parti attrici hanno chiesto la condanna solidale, oltre che del venditore, anche dei direttori dei lavori chiamati in causa da parte convenuta, al risarcimento dei danni patrimoniali (compresi, quindi, sia quelli consistenti nei costi per la rimozione dei vizi che in quelli sostenuti per il loro accertamento) e non patrimoniali asseritamente subiti anche nei loro confronti. Tale domanda, che, in mancanza di una legittimazione passiva dei direttori dei lavori in base all'azione risarcitoria ex art. 1494 c.c., deve intendersi esperita ai sensi dell'art. 1669 c.c. (oltre che ai sensi dell'art. 2059 c.c.), è, infatti, una domanda nuova e come tale è tardiva, essendo stata avanzata solo in sede di precisazione delle conclusioni in data 15.12.2023, ovvero ben oltre il termine di cui all'art. 183, comma 5, c.p.c., applicabile ratione temporis, entro cui era possibile la modifica delle domande, e non potendo affermarsi che nel caso di specie ci si trovi di fronte ad una ipotesi di estensione automatica della domanda.
9. Per quanto riguarda le domande proposte dal convenuto nei confronti dei terzi chiamati e CP_2 va rilevato che tali domande debbono essere qualificate come domande di risarcimento danni da CP_1 responsabilità contrattuale dirette a sentir ottenere, a titolo di risarcimento danni, quanto il convenuto è stato condannato a versare agli attori in conseguenza degli errori professionali compiuti dall'uno e dall'altro.
Tali domande sono fondate nei limiti sotto indicati e in tali limiti pertanto meritano accoglimento.
9.1. Quanto alla responsabilità del geom. va detto che, alla luce di quanto accertato dal CTU, CP_2 con accertamento immune da vizi logici e metodologici e che pertanto può essere fatto proprio dal
Tribunale, debbono imputarsi al suo inadempimento contrattuale i seguenti vizi: difetti termici ed acustici, con costi di ripristino quantificati in € 17.179,80 + 1.568,41 + € 1.281,00 e quindi complessivamente pari a 20.029,60. debbono imputarsi pro quota nella misura del 50% a lui i seguenti vizi:
pagina 27 di 35 manifestarsi delle lesioni non strutturali nelle murature (con costi di ripristino stimati complessivamente in € 12.826,28 oltre ad € 1.268,80 per le necessarie pratiche edilizie + € 444,08 + €
888,16 per la agibilità + 2.200 per accantieramento + € 1.100 per protezione mobilia + € 330 per pulizia finale degli appartamenti e quindi complessivamente per € 9.085,58, pari cioè ad € 18.171,16,32 diviso 2).
Debbono a lui imputarsi inoltre per un terzo le spese conseguente ai vizi di € 888,16 per la agibilità ed
€ 1.000,00 per le sanzioni da pagarsi al comune di Piombino e quindi per complessivi € 629,38.
Pertanto in accoglimento della domanda proposta da nei confronti di CP_1 CP_2 quest'ultimo deve essere condannato a tenere indenne il convenuto da quanto egli deve versare agli attori in ragione degli errori professionali dal medesimo commessi e quindi a versargli la somma complessiva di € 29.744,56. oltre interessi legali dal 1.1.2023 essendo le stime fatte all'anno 2022.
9.2 Per quanto attiene ai costi della sanatoria strutturale, ha rilevato il CTU che la necessità di affrontare le spese relative dipendono dalle difformità geometriche rilevate tra lo stato attuale dell'immobile ed il progetto depositato presso il Genio Civile di Livorno da parte del progettista e direttore dei lavori strutturali, ing. CP_3
Non vi è dubbio pertanto, dovendosi imputare agli erronei rilievi fatti da costui, che il medesimo sia tenuto a tenere indene il convenuto da quanto lo stesso è stato condannato a versare agli attori a tale titolo.
Il CTU ha accertato che per l'onorario professionale per la redazione della sanatoria strutturale inclusa iva e cassa sarà necessaria la somma di € 6.545,77 e che per il collaudo relativo alla sanatoria strutturale senza opere sarà necessaria la somma di € 3.348,99 comprensiva di iva e oneri previdenziali.
Inoltre il CTU ha rilevato che ciò ha comportato per un terzo la necessità di affrontare le seguenti ulteriori spese:
€ 888,16 per la agibilità ed € 1.000,00 per le sanzioni da pagarsi al comune di Piombino e quindi per tale frazione € 629,38.
Pertanto il suddetto terzo chiamato deve essere condannato a tenere indene da quanto CP_1 condannato a versare agli attori in conseguenza dei suoi errori professionali e pertanto a versargli la somma di € 10.524,14 oltre interessi legali dal 1.1.2023 essendo le stime fatte all'anno 2022.

9.3. Per quanto riguarda, infine, il diritto di regresso di parte convenuta in relazione alla condanna al risarcimento dei danni consistenti nelle spese sostenute dagli attori per l'accertamento dei vizi, e più nello specifico delle spese stragiudiziali, essendo state necessarie le stesse a far accertare in modo unitario tutti i vizi denunciati (compresi quelli imputabili per colpa in vigilando al geom. - CP_2 ovvero l'insufficiente isolamento acustico e termico e quelli edilizi la relativa domanda deve trovare pagina 28 di 35 accoglimento con riferimento alle spese stragiudiziali di cui risulta fornita la prova del relativo pagamento (ovvero solo quelle relative ai costi per le attività di verifica poste in essere dall'ing. . S_
Il geom. deve essere condannato al rimborso nella sola misura del 50% della somma di euro CP_2
4.335,74 (ovvero euro 2.167,87), alla luce dei condivisibili accertamenti fatti dal CTU.
Con riferimento, invece, alla riparazione delle spese giudiziali deve farsi riferimento a quanto già detto al punto 7.3.
10. Parti attrici hanno, poi, domandato la condanna del convenuto principale e dei terzi chiamati al risarcimento dei danni non patrimonali asseritamente subiti, ex art. 2059 c.c., in ragione del fatto che i difetti denunziati li avrebbero indotti a vivere in una condizione abitativa precaria che avrebbe inciso negativamente sulle loro condizioni di esistenza e di abitazione, ovvero su valori costituzionalmente protetti.
10.1. Per quanto riguarda la domanda nei confronti dei terzi chiamati vale quanto rilevato al punto 8 che precede.
10.2 La domanda proposta nei confronti del convenuto è manifestamente infondata.
Invero, pare inequivocabile come nel caso di specie la difesa attorea abbia implicitamente fatto riferimento al verificarsi nel caso di specie del c.d. “danno esistenziale”, definito dalle Sez. Unite della
Corte di Cassazione come «ogni pregiudizio (di natura non meramente emotiva ed interiore, ma oggettivamente accertabile) provocato sul fare areddittuale del soggetto, che alteri le sue abitudini e gli assetti relazionali propri, ìnducendolo a scelte di vita diverse quanto all' espressione e realizzazione della sua personalità nel mondo esterno» (cfr. Cass., Sez. Un., 24/3/2006, n. 6572).
Le Sezioni Unite hanno altresì sottolineato che il danno esistenziale non consiste in meri «dolori e sofferenze», ma deve aver determinato «concreti cambiamenti, in senso peggiorativo, nella qualità della vita».
Si è poi precisato che, così come quello patrimoniale, anche il danno non patrimoniale ha natura di danno-conseguenza, quale danno che scaturisce dal fatto-evento, e che va escluso che tale tipo di danno sìa configurabile in re ipsa, precisandosi che deve essere allegato e provato da chi vi abbia interesse, senza rimanere tuttavia precluso il ricorso a valutazioni prognostiche ed a presunzioni (sulla base di elementi obiettivi forniti dall'interessato) (v. Cass., 31/5/2003, n. 8827; Cass., 31/5/2003, n. 8828).
Da tutto quanto premesso risulta evidente come, nel caso di specie, non sia stata fornita alcuna prova
(né la stessa è ricavabile in via presuntiva) in merito ai concreti cambiamenti in senso peggiorativo, nella qualità della vita degli odierni attori, che questi ultimi avrebbero subito, sul piano prettamente areddituale, a causa della presenza dei vizi nell'immobile compravenduto.
pagina 29 di 35 Ne discende che la richiesta di risarcimento dei danni non patrimoniale ex art. 2059 c.c. deve essere rigettata.
11. A questo punto occorre procedere all'esame della domanda di manleva che il direttore dei lavori architettonici geom. ha avanzato nei confronti della propria compagnia assicurativa CP_2 [...]
CP_10
La stessa è infondata e deve pertanto essere respinta.
11.1. Preliminarmente, il geom. allega di aver stipulato con la predetta società assicuratrice la CP_2 polizza n. 746939189, sostitutiva della precedente n. 0118510181084, Mod. 11009T – Ed. 07.2011; tuttavia produce in giudizio esclusivamente il precedente modello di polizza (doc. 8). Costituitasi in giudizio la società questa ha rilevato preliminarmente come la chiamata in manleva fosse CP_8 stata proposta esclusivamente con riferimento alla Polizza RC Professionale 0118.5101810.84.
Nessuna contestazione sul punto è stata svolta da parte dell'assicurato; pertanto, deve ritenersi che la polizza stipulata tra le parti sia esclusivamente la n. 0118510181084.
11.2. In tale scheda di polizza si trova la seguente dicitura, sottoscritta da parte “ Parte_4
presta le garanzie indicate nella scheda di Polizza alle Condizioni di
[...]
Assicurazione Mod. 11009 T Ed. 07/2011. Il contraente dichiara di conoscere le suddette condizioni di
Assicurazioni, di non aver ricevuto altri documenti ad integrazione del contratto, che lo stesso non contiene cancellature e/o rettifiche e di accettare tali condizioni integralmente”.
Tra le condizioni generali del modello di polizza citato, al paragrafo 1.3.2., relativo alle esclusioni, viene affermato che l'Assicurazione non vale per i danni: a) subiti dalle opere oggetto di progettazione, direzione dei lavori e collaudo ed a quelle sulle quali o nelle quali si eseguono o si sono eseguiti i lavori;
[…] c) derivanti dalla mancata rispondenza delle opere all'uso ed alle necessità cui sono destinate;
sono tuttavia compresi i danni che derivino dagli effetti pregiudizievoli delle opere stesse
Nelle condizioni particolari relative alla Sezione I del Modello si afferma, poi, al paragrafo 1.3.3. – intitolato Condizioni particolari alla sezione 1 valide a condizione che siano richiamate nella scheda di polizza.
DO – Danni alle opere – che ferma ogni altra condizione di Polizza e in deroga a quanto previsto alla lettera a) delle Esclusioni, l'Assicurazione vale anche per i Danni alle opere oggetto di progettazione, direzione dei lavori e collaudo ed a quelle sulle quali o nelle quali si eseguono o si sono eseguiti lavori, provocati da: rovina totale delle opere;
rovina o gravi difetti di parte delle opere destinate per propria natura a lunga durata che compromettano in maniera certa e attuale la stabilità dell'opera stessa.
pagina 30 di 35 Alla voce MO – Mancata rispondenza delle opere si afferma, inoltre, che ferma ogni altra condizione di Polizza e in deroga a quanto previsto alla lettera c) delle Esclusioni, l'Assicurazione vale anche per le spese direttamente sostenute dal committente in conseguenza dei gravi difetti riscontrati nelle opere progettate o dirette, sopravvenuti dopo la loro ultimazione, che rendano inidonee le opere stesse all'uso o alle necessità cui sono destinate.
11.3. Orbene, posto che gli interventi di ristrutturazione e di frazionamento del primo piano dell'immobile in due unità, di cui il geom. ha curato la direzione dei lavori, erano CP_2 funzionalizzati ad una loro destinazione ad unità abitative, e che, come già detto, i gravi difetti dell'immobile per poter essere considerati tali, debbono necessariamente essere incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo (Cass.
7756/2017), è evidente come, nel caso di specie, i danni de quibus rientrerebbero nella copertura assicurativa in relazione alla voce MO Mancata rispondenza delle opere.
11.4. Tuttavia non può dirsi che tale copertura sia oggetto del contratto stipulato tra le parti. Infatti tale previsione è posta sotto il paragrafo 1.3.3., in base alla quale la suddetta condizione particolare è valida solo ove richiamata in scheda di polizza. Nel caso di specie invece tale clausola MO non è richiamata nella scheda di polizza.
Tale previsione infatti deroga alla previsione di cui al paragrafo 1.3.2, che limitando l'oggetto del contratto esclude che siano oggetto di assicurazione i danni a) subiti dalle opere oggetto di progettazione, direzione dei lavori e collaudo ed a quelle sulle quali o nelle quali si eseguono o si sono eseguiti i lavori;
[…] c) derivanti dalla mancata rispondenza delle opere all'uso ed alle necessità cui sono destinate.
Non può dirsi quindi che la previsione di cui all'art 1.3.3. sia una clausola limitativa della responsabilità e che come tale per essere efficace necessiti della espressa e specifica approvazione ex art 1341 e 1342 c.c. Essa anzi prevede una deroga alla esclusione prevista come limitativa dell'oggetto del contratto e quindi per operare sarebbe necessario e sufficiente il suo richiamo in polizza nel caso di specie assente.
11.5. Deve, conseguentemente essere rigettata la domanda proposta da nei confronti CP_11 della Controparte_12
12. Deve ancora essere esaminata la domanda proposta da nei confronti della Controparte_3
Controparte_7
Tale domanda è parimenti infondata.
L'oggetto del contratto come si ricava dall'art 22 delle condizioni generali di assicurazione è il seguente: pagina 31 di 35 L'Impresa si obbliga a tenere indenne l'Assicurato di quanto questi sia tenuto a pagare, quale civilmente responsabile ai sensi di legge, a titolo di risarcimento (capitale, interessi e spese), per danni involontariamente cagionati a terzi per morte, lesioni corporali e danneggiamenti a cose, in conseguenza di un fatto accidentale verificatosi in dipendenza dello svolgimento dell'attività professionale dichiarata in polizza, purché svolta nel rispetto delle norme di legge che la regolano.
Nel contratto è tuttavia prevista la estensione al Danno all'opera e alla Mancata rispondenza dell'opera.
Pertanto in ragione di tale clausola la assicurazione è tenuta anche a rispondere dei danneggiamenti a cose cagionati a terzi per mancata rispondenza dell'opera all'uso e alle necessità cui sono destinate.
I danni provocati dall'ing. sono attinenti alle spese connesse alle attività necessarie ad ovviare CP_3 alle difformità geometriche rilevate tra lo stato attuale dell'immobile ed il progetto depositato presso il
Genio Civile di Livorno da parte del progettista e direttore dei lavori strutturali, ing. CP_3
Non può dirsi pertanto che tale aspetto rientri nella previsione di polizza, pur tenuto conto delle estensioni del rischio assicurato di cui si è detto, non trattandosi di danneggiamenti alle cose.
Nè può dirsi che trovi compertura quanto il è tenuto a versare per le sanzioni al Comune di CP_13
Piombino non rientrando la stessa nella previsione di cui alle lett. I e K delle condizioni particolari essendo la attività del quella di progettazione strutturale e dunque non rientrando nell CP_3 previsione di cui alla lett I (che recita esclusivamente per lo svolgimento delle attività diverse da quelle di progettazione o direttore dei lavori …) e non trattandosi di sanzione inflitta al cliente dell'ing.
e dunque non rientrando nella previsione di cui alla lett. K. CP_3
Ne consegue pertanto che la domanda proposta dall'ing. nei confronti della CP_3 [...] deve essere rigettata. CP_7
13. Occorre esaminare, infine, le domande di condanna al risarcimento danni per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. formulate da parte degli attori nei confronti delle controparti, nonché dai terzi chiamati, ing.
e geom. , nei confronti delle rispettive Assicurazioni. CP_3 CP_2
Le stesse sono infondate.
Quanto a tale domanda proposta dagli attori è sufficiente rilevare che per orientamento costante della
Suprema Corte di Cassazione, che tale norma può operare solo in caso di soccombenza totale e che comunque la parte vittoriosa che assume di essere stata danneggiata dalla condotta processuale del soccombente ha l'onere di allegare e provare la sussistenza dei presupposti normativi della responsabilità della controparte, ossia la sussistenza dell'elemento oggettivo e quello soggettivo della fattispecie, ovvero l'esistenza e l'entità di un danno concreto ed effettivo patito dalla stessa parte vittoriosa, nonché il nesso di causalità tra l'illecita condotta processuale del soccombente e il danno stesso, e la sussistenza della malafede o della colpa grave del soccombente in relazione all'esercizio pagina 32 di 35 dell'azione o alla resistenza in giudizio (ex multis, Cass. n. 24645/2007). Sempre la Cassazione ha chiarito che affinché una parte sia condannata per lite temeraria, occorre che ai fini della mala fede o colpa grave, non è sufficiente provare che il soccombente abbia portato avanti tesi giuridiche che il giudice abbia ritenute errate.
Nel caso di specie, nessuna prova è stata fornita dagli attori in relazione a tali presupposti costitutivi.
13.1. Per quanto riguarda i terzi chiamati e il rigetto di tale domanda deriva dal rigetto CP_2 CP_3 delle domande da loro formulate nei confronti delle proprie assicurazioni.
14. In ragione del solo parziale accoglimento della domanda attrice di riduzione del prezzo e del mancato accoglimento della domanda di risarcimento dei danni non patrimoniali sussistono i presupposti di cui all'art 92 c.p.c. per compensare per metà tra le parti attrice ed il convenuto le spese di lite.
Il convenuto deve invece essere condannato, attesa la maggiore soccombenza a rifondere agli attori la ulteriore metà delle spese di lite comprese quelle della fase di TP e di mediazione come liquidate in dispositivo, tenuto conto di quanto riconosciuto dovuto a parte attrice.
Nel liquidare tali spese non può essere applicato, come vorrebbe parte attrice, l'aumento ex art 4 comma 8 del DM 55/2014 essendo la domanda stata solo in parte accolta;
non può essere applicato l'aumento di cui all'art 4 comm1 bis del medesimo DM essendo stata solo la comparsa conclusionale redatta con collegamenti informatici agli atti allegati alla stessa, che per nulla agevolano la consultazione degli atti dovendo comunque il giudice verificare, aprendo altri atti, il tempestivo deposito degli atti allegati alla comparsa conclusionale;
non appare opportuno applicare l'aumento all'art 4 comma 2 del medesimo decreto non avendo la difesa di due parti comportato alcun aggravio, essendo le loro posizioni identiche e non rilevando la presenza di vari terzi chiamati non avendo l'attore svolto nei loro confronti valide domande.
14.1 Atteso il solo parziale accoglimento delle domande proposte dai convenuti nei confronti dei terzi chiamati e la sostanziale identica strategia difensiva di tali parte sussistono i presupposti di cui all'art
92 c.p.c. nel testo risultante dalla sentenza 77/2018 della Corte Costituzionale per compensare integralmente tra tali parti le spese di lite.
14.2 In applicazione del principio di cui all'art 91 c.p.c. deve essere condannato a CP_2 rifondere a le spese di lite come liquidate in dispositivo, d'ufficio in assenza di Controparte_14 deposito di nota spese, e deve essere condannato a rifonderle alla Controparte_3 Controparte_15
tenuto conto del valore della causa, considerato la somma alla quale avrebbero potuto essere
[...] condannate in caso di accoglimento della domanda di garanzia.


P.Q.M.

pagina 33 di 35 Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione respinta o assorbita, così dispone:
- Accertata la presenza di vizi e gravi difetti nelle due unità immobiliari per cui è causa e nelle parti del condominio ad esse comuni, oggetto di compravendita tra e e tra questi e Parte_2 CP_1
, in accoglimento della domanda di riduzione del prezzo formulata da e Parte_1 Parte_2 da nei confronti di , ai sensi dell'art. 1492 c.c, condanna a Parte_1 CP_1 CP_1 rimborsare a la somma di euro 30.876,39 e a la somma di euro Parte_5 Parte_1
24.485,32, oltre interessi legali ex art 1284 comma 1 c.c. a decorrere dal 01.01.2023.
- In accoglimento della domanda di risarcimento danni formulata da nei confronti di Parte_2
ai sensi dell'art. 1494 c.c. condanna a corrispondere a la CP_1 CP_1 Parte_5 somma di euro 4.538,74 (€ 4.335,74+ 203,00) oltre rivalutazione monetaria da calcolarsi secondo gli indici istat dei prezzi al consumo per gli impiegati ed operai dell'industria e oltre interessi legali ex art
1284 co. 1 c.c. a decorrere dal 17.3.2019 sulla somma di € 203,00 e dal 5.2.2018 sulla somma di €
4.335,74.
- In accoglimento della domanda di risarcimento danni formulata da nei confronti di Parte_1
ai sensi dell'art. 1494 c.c. condanna a corrispondere al la somma CP_1 CP_1 Parte_6 di euro 203,00 oltre rivalutazione monetaria da calcolarsi secondo gli indici istat dei prezzi al consumo per gli impiegati ed operai dell'industria e oltre interessi legali ex art 1284 co. 1 c.c. a decorrere dal
17.3.2019.
- Rigetta la domanda prposta dagli attori nei confronti del convenuto ex art 2059 c.c.;
- Dichiara inammissibile la domanda proposta da parte attrice di condanna in solido ex art. 1669 c.c. e art. 2059 c.c. di e CP_2 Controparte_3
- Condanna a versare a la somma di € 29.744,56, oltre interessi legali dal CP_2 CP_1
1.1.2023, nonché a versargli la somma di € 2.167,87 oltre rivalutazione monetaria da calcolarsi secondo gli indici istat dei prezzi al consumo per gli impiegati ed operai dell'industria e oltre interessi legali ex art 1284 co. 1 c.c. a decorrere dal 5.2.2018.
- Condanna a versare a la somma di € 10.524,14 oltre interessi legali dal Controparte_3 CP_1
1.1.2023.
- Rigetta la domanda formulata da nei confronti di CP_2 Controparte_6
- Rigetta la domanda formulata da nei confronti di Controparte_3 Controparte_7
- Rigetta le domande di risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c. formulate dagli attori nei confronti di
, e , nonché da e CP_1 CP_2 Controparte_3 CP_2 Controparte_3 rispettivamente nei confronti rispettivamente di e di Controparte_14 Controparte_15
pagina 34 di 35 - Dichiara compensate per la metà tra gli attori ed il convenuto le spese di lite del presente giudizio, del procedimento di TP iscritto con R.G. 989/2018 e del procedimento di mediazione obbligatoria.
- Condanna a rimborsare agli attori la ulteriore metà delle spese di lite liquidate, per tale CP_1 frazione e non per l'intero,
a) per il giudizio di merito in € 259,00 per esborsi, € 1.276,00 per la fase di studio, € 814,00 per la fase introduttiva, € 2.835,00 per la fase di trattazione/istruttoria, € 2.126,50 per la fase decisoria, oltre i.v.a.,
c.p.a. e oltre al 15% per spese generali, oltre ad € 5.086,00 per spese di CTU;

b) per il procedimento di TP in € 1.898,00 per compensi oltre i.v.a., c.p.a. e oltre al 15%, € 143,00 per esborsi, € 4.107,00 per spese del CTU ed € 1.823,90 per spese di CTP;

c) per il procedimento di mediazione € 760,00 oltre i.v.a., c.p.a. e oltre al 15% per spese generali, €
178,42 per esborsi;

- Dichiara integralmente compensate le spese di lite nel rapporto processuale tra e CP_1 CP_2
e tra e .
[...] CP_1 Controparte_3
- Condanna a rifondere a le spese di lite, che si CP_2 Controparte_6 liquidano in € 1.701,00 per la fase di studio, € 1.204,00 per la fase introduttiva, € 1.806,00 per la fase di trattazione/istruttoria, € 2.905,00 per la fase decisoria, oltre i.v.a., c.p.a. e oltre al 15% per spese generali.
- Condanna a rifondere a le spese di lite, che si Controparte_3 Controparte_7 liquidano in € 1.701,00 per la fase di studio, € 1.204,00 per la fase introduttiva, € 1.806,00 per la fase di trattazione/istruttoria, € 2.905,00 per la fase decisoria, oltre i.v.a., c.p.a. e oltre al 15% per spese generali.
Livorno, 23 giugno 2025
Il Giudice
dott. Franco Pastorelli
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