N. R.G. 7379/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PADOVA
SECONDA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Caterina Zambotto ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7379/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ALBERTO PONCINA Parte_1 P.IVA_1
ATTORE contro
(C.F. ), difeso Controparte_1 P.IVA_2
dall'avv. MASSIMO OMETTO
CONVENUTO
CONCLUSIONI
: Parte_1
Nel merito, in principalità:
− per quanto sopra esposto, accertarsi e dichiararsi la nullità della statuizione contenuta all'articolo 3 del contratto di locazione commerciale concluso tra “Immobiliare DA di DA EG & C
1 sas”, in veste di locatrice, e , in veste di conduttrice, datato 2 settembre 2011 e Parte_1
registrato in data 8 settembre 2011, che determina il canone di locazione in forma a scalare, in violazione dei disposti di cui alla L.392/1978 e sue successive modificazioni, con particolare riferimento agli articoli 32 e 79,
−conseguentemente, condannarsi “ a restituire a Controparte_1
tutti gli importi versati a titolo di canone in quota superiore rispetto al canone Parte_1
originariamente pattuito, pari ad euro 1.000,00=, oltre Iva, mensili, per un totale complessivo, in sorte capitale, di euro 340.484,00, oltre ad interessi dai singoli pagamenti al saldo;

In ulteriore principalità:
−per quanto sopra esposto, accertarsi e dichiararsi essere dovuta da “ Controparte_1
, con sua condanna alla restituzione, la caparra versata in sede di sottoscrizione, del
[...]
contratto preliminare di vendita 10.6.2013, all'esito della risoluzione di detto contratto, pari ad euro
10.000,00=;
In ulteriore principalità:
−per quanto sopra esposto, accertarsi e dichiararsi essere comunque dovuta da “
[...]
la corresponsione dell'ammontare dei lavori e delle migliorie eseguiti ed Controparte_1 apportate da sull'immobile di interesse, riconosciuti dalle parti in euro 200.000,00= Parte_1
per i lavori svolti sino al 10 aprile 2013, e complessVAmente ammontanti ad euro 246.400,00=;
In ulteriore principalità:
-per quanto sopra esposto, accertarsi e dichiararsi avere subito danni, sia materiali Parte_1
che alla propria immagine commerciale, a seguito della vetustà, delle problematiche affliggenti l'immobile e dei mancati tempestivi interventi da parte della proprietà; problematiche non risolte completamente neppure dopo pec del febbraio 2020, con conseguente danno quantificabile sin d'ora in euro 20.000,00=, ovvero nella maggiore o minor somma determinata ed accertata in corso di giudizio;

In subordine:
−in denegata ipotesi di rigetto della domanda volta alla corresponsione dell'ammontare dei lavori e delle migliorie eseguite ed apportate da sull'immobile di interesse, riconosciuti Pt_1 Parte_1
dalle parti in euro 200.000,00= per i lavori svolti sino al 10 aprile 2013, e complessVAmente
2 ammontanti ad euro 246.400,00=, accertarsi e dichiararsi essere comunque dovuto da “
[...]
a indennizzo per l'avvenuto arricchimento a Controparte_1 Parte_1
seguito dei lavori e delle migliorie apportate all'immobile di riferimento e meglio descritti in parte narratVA: a titolo esemplificativo, ci si riferisce all'impianto di riscaldamento -realizzato ex novo a pavimento-, alla sostituzione dei serramenti, alle modifiche e messa a norma dell'impianto elettrico;
la fornitura di nuovi parapetti in vetro a norma di sicurezza, in sostituzione degli esistenti, non a norma, che si aprVAno sul vuoto;
allo sbancamento del piazzale ed il rifacimento integrale della scala di ingresso;
al rifacimento dell'impianto di riscaldamento, realizzato ex novo;
alla posa di nuova pavimentazione in mattonelle in grès in tutto il primo piano;
alla realizzazione di un poggiolo autoportante in acciaio zincato, come pavimento in alluminio e parapetto zincato e verniciato;
alla sostituzione integrale dei serramenti con nuovi in alluminio ed in pvc ad altre prestazioni termiche, con modifica e la messa a norma dell'impianto elettrico e messa in opera di due nuovi ingressi in alluminio con taglio termico, tutto come da indicazioni di parte convenuta;
alla realizzazione delle nuove mura di contenimento;
alla realizzazione di nuovo scivolo, con relativo sbancamento ed armatura e getto, per l'ingresso laterale;
alla realizzazione di nuove caditoie in cimento con griglia in ghisa;
alla posa di nuovi cancelli, scorrevole e pedonale;
alla realizzazione di nuovo parcheggio, con relative mura di contenimento completi di rete di recinzione;
indennizzo complessVAmente indicato in euro
250.000,00= ovvero nel diverso, maggiore o minore, importo che verrà determinato in corso di giudizio.
In via istruttoria: come da seconda memoria ex art. 183, VI comma, c.p.c..

CP_1 Controparte_1
nel merito in principalità:
- rigettare ogni eccezione, ivi incuse quelle di cui alle note d'udienza 03.10.2023, e domanda, anche risarcitoria, proposta dalla p. VA , nei confronti della Parte_1 P.IVA_1 [...]
p. VA siccome inammissibili, improponibili, Controparte_1 P.IVA_2
3 erronee, infondate in fatto non meno che in diritto, pretestuose e, comunque, per le motVAzioni esplicitate negli atti difensivi;
nel merito in subordine:
- per la non creduta ipotesi di accoglimento anche solo parziale delle domande ed eccezioni attoree limitarsi e conseguentemente ridursi/ridimensionarsi tutte le pretese della p. VA Parte_1
, a quelle diverse minori somme che saranno accertate in corso di causa a seguito di P.IVA_1
rigorosa istruttoria e/o ritenute di giustizia;
in via riconvenzionale: preso atto della dichiarazione 09.02.2017 (doc. 9) di parte attrice dichiararsi risolto per esclusivo fatto e colpa della p. VA , il contratto preliminare di cessione di immobile ad Parte_1 P.IVA_1 uso artigianale 10.06.2013 (doc. 4) e per l'effetto dichiararsi l' Controparte_1 [...]
p. VA definitVAmente legittimata a trattenere la caparra di € 10.000,00 CP_1 P.IVA_2
(diecimila) corrisposta da parte attrice a quella convenuta alla stipulazione del citato contratto;

- per le motVAzioni ed i titoli dedotti negli scritti difensivi della conchiudente e per quanto sarà nel prosieguo della causa ulteriormente dedotto, allegato, argomentato e prodotto, condannarsi la società
p. VA , a risarcire e conseguente pagare alla Parte_1 P.IVA_1 Controparte_1
p. VA , tutti i danni causati all'immobile di cui al contratto di
[...] P.IVA_2
locazione 02.09.2011 (doc. 1) in dipendenza del rapporto locatizio, nella misura che sarà accertata in corso di causa mediante disponenda consulenza tecnica, ovvero nella diversa, maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia, oltre agli interessi ed alla rVAlutazione monetaria dal 01.02.2023, data di riconsegna dell'immobile (doc. 5), al saldo effettivo;

- per i motivi ed i titoli dedotti negli scritti difensivi della conchiudente e per quanto sarà nel prosieguo della causa ulteriormente dedotto, argomentato e prodotto, condannarsi la società p. Parte_1
VA , a risarcire e conseguentemente pagare alla P.IVA_1 Controparte_1
p. VA , tutti i danni patiti e patendi da perdita di chance, per la mancata stipula
[...] P.IVA_2 del contratto definitivo di compravendita dell'immobile di cui al contratto preliminare 10.06.2013 per esclusivo fatto e colpa di parte attrice, nella misura che sarà accertata in corso di causa e determinata
4 anche a seguito della disponenda consulenza tecnica, ovvero liquidati anche in via equitatVA dal tribunale ill.mo, oltre agli interessi e la rVAlutazione monetaria dalla domanda al saldo effettivo;

- in ogni caso, con condanna della p. VA , a pagare in favore della Parte_1 P.IVA_1
p. VA le spese e le competenze Controparte_1 P.IVA_2
legali, oltre che di CTU e CTP;
in via istruttoria, come da seconda memoria ex art. 183, VI comma, c.p.c..
5 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. premesso di aver sottoscritto in data 2.9.2011 un contratto di locazione Parte_1
commerciale con avente a oggetto un capannone a Controparte_1
CA OV che prevedeva una illegittima scaletta dei canoni locativi, di aver altresì concluso, in corso di locazione, in data 10.6.2013 un contratto preliminare per l'acquisto dell'immobile condotto in locazione con caparra di € 10.000,00 e quantificazione delle migliorie autorizzate fino a quel momento eseguite in € 200.000,00 e di non aver concluso il preliminare per responsabilità della promittente venditrice, ha convenuto in giudizio la citata controparte chiedendo 1) la dichiarazione di nullità della clausola di cui all'art. 3 del contratto di locazione ai sensi dell'art. 79 l. 392/1978 e la condanna alla restituzione dei canoni illegittimamente incassati in misura superiore al canone originariamente pattuito, quantificati in € 340.484,00, oltre interessi dai singoli pagamenti al saldo;
2) la dichiarazione di risoluzione del preliminare e la restituzione della caparra di € 10.000,00; 3) la condanna al pagamento di € 246.400,00, quale corrispettivo dei lavori e delle migliorie eseguite sull'immobile o, in subordine, al pagamento di un indennizzo quantificato in € 250.000,00 per l'indebito arricchimento correlato ai lavori e alle migliorie eseguite;
4) la condanna al risarcimento dei danni, materiali e all'immagine commerciale, subiti a causa della vetustà e problematiche dell'immobile, quantificati in € 20.000,00 o nella diversa somma determinata in corso di giudizio.
1.1 Immobiliare DA (di seguito per brevità Immobiliare DA) si Controparte_1
è tempestVAmente costituita eccependo, in via preliminare, l'erronea introduzione con rito ordinario in luogo di quello locatizio;
nel merito rilevando la legittimità della scaletta dei canoni secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, contestando le pretese tutte di condanna, anche alla luce della
“base accordo locazione e cessione di immobile del 2011” e chiedendo, in via riconvenzionale,
l'accertamento della risoluzione del preliminare per fatto e colpa dell'attrice con diritto a trattenere definitVAmente la caparra e, stante l'intervenuto rilascio dell'immobile in data 1.2.2023 a seguito di disdetta del conduttore del 29.7.2022, la condanna al risarcimento dei danni cagionati all'immobile e da
6 accertarsi in corso di causa, nonché dei danni da perdita di chance in relazione al prezzo che sarebbe stato possibile ottenere dalla vendita dell'immobile nel 2011 rispetto a quello conseguibile oggi.
1.2 La causa, rigettata la richiesta di mutamento di rito e assegnato termine per l'esperimento della mediazione sulla riconvenzionale formulata da parte convenuta, rigettato altresì inizialmente il ricorso per ATP promosso in corso di causa dal convenuto, è stata poi istruita con il chiesto ATP e giunge in decisione sulle conclusioni sopra riportate, dopo la mancata accettazione, da parte dell'attore, della proposta ex art. 185 bis c.p.c. formulata dalla scrivente, divenuta nelle more nuova assegnataria del fascicolo.
2. Le domande attoree sono infondate e vanno rigettate per le ragioni di seguito esposte.
Questi i fatti, così come ricostruiti sulla base dei documenti in atti.
Le odierne parti hanno sottoscritto nell'agosto 2011 (doc. 6 conv.) un accordo, denominato “base accordo locazione e cessione di immobile” nel quale, premesso l'interesse di a prendere Parte_1
in locazione il capannone di sito in CA OV e ad apportarvi a Controparte_1
proprie cure e spese delle migliorie per adattarlo alle esigenze della propria attività, è stata prevista in primo luogo la locazione, da stipularsi l'1.9.2011, con canone via via crescente (€ 4.000,00 oltre IVA complessivi per i quattro mesi del 2021, € 21.000,00 oltre IVA annui per il 2012, € 42.000,00 oltre IVA per il 2013 ed € 48.000,00 oltre IVA dal 2014 in poi) e diritto di di “eseguire i lavori di Parte_1
adeguamento secondo le sue esigenze, con oneri e spese a carico di e senza diritto a Parte_1 chiederne il rimborso in futuro”; in secondo luogo, stante l'intenzione di di acquistare Parte_1
l'immobile, è stata concessa a la facoltà di acquisto, da esercitarsi entro il 31.10.2011 Parte_1 con stipula entro il 15.12.2012 e promessa da la vendita dell'immobile a Controparte_1 Pt_1 nello stato in cui si sarebbe trovato dopo un anno di locazione per il prezzo di € 900.000,00 oltre
[...]
IVA, con cessazione della locazione dalla data di cessione. Quanto all'importo dei lavori eseguiti, qualora richiesto da , DA si rendeva “disponibile, salvo verifica degli importi e Parte_1
parere favorevole del proprio commercialista, a ricevere fattura e pagarla, aumentando di pari importo il valore dell'immobile”.
Il documento è stato espressamente qualificato dalle parti come “impegno alla locazione e alla cessione
e potrà essere rettificato secondo la legge con nuovi contratti definivi”.
7 SuccessVAmente, in data 2.9.2011 hanno sottoscritto il contratto di locazione commerciale del capannone oggetto di causa stabilendo, all'art. 3, il pagamento del canone in misura pari a € 4.000,00 oltre IVA in rata unica, per il periodo dall'1.9.2011 al 31.12.2011; in € 21.000,00 oltre IVA annui dall'1.1.2012 al 31.12.2012; in € 42.000,00 oltre IVA annui dall'1.1.2013 al 31.12.2013; a far data dall'1.1.2014 in € 48.000,00 oltre IVA annui, con aggiornamento ISTA dall'1.1.2015 (doc. 1 att. e conv.).
All'art. 8 è stato previsto, tra gli altri, che “i locali vengono consegnati dotati di pavimentazione, serramenti, uffici e servizi igienici completi di impianto elettrico, forza motrice, illuminazione, riscaldamento, luci, via di fuga, scarico servizi, di quadro generale (parziale) e luci di illuminazione ed emergenza…… Il conduttore si obbliga a non apportare alcuna altra modifica o innovazione alla cosa locata oltre quanto già autorizzato (opere edili di qualsiasi natura ed entità) compresi gli impianti esistenti, senza preventivo consenso scritto del locatore. Il conduttore si obbliga ad apportare le eventuali modifiche necessarie per legge al fine di esercitare la propria attività. Il locatore ha già concesso autorizzazione al conduttore per eseguire a proprie spese l'impianto elettrico/forza motrice per la sua attività e quadro generale (parziale)”.
All'art.11, denominato “riconsegna dell'immobile al termine del contratto” è stato pattuito che “al termine del rapporto il locatore potrà pretendere la restituzione dei beni nello stato originario oppure ritenere i miglioramenti e le addizioni (anche se eseguite con il consenso dello stesso) senza che nessuna indennità sia dovuta al conduttore”.
In data 7.3.2013, quindi dopo la scadenza dei termini previsti per la cessione nell'accordo base sopra citato, con raccomandata a mano (doc. 2 conv.) ha chiesto, richiamando i contenuti di un Parte_1 precedente accordo verbale, una rideterminazione al ribasso dei canoni di locazione (€ 3.000,00 oltre
IVA al mese per il 2013, € 3.500,00 oltre IVA al mese nel 2014 ed € 4.000,00 oltre IVA al mese a far data dal 2015) e la proroga del termine per esercitare l'opzione al diritto di acquisto al 10.6.2013, con stipula entro il 30.4.2014.
In data 10.6.2013 è stato quindi sottoscritto il preliminare di cessione di immobile a uso artigianale
(doc. 3 att. e 4 conv.) con cui è stato stabilito che la vendita dovesse avvenire entro e non oltre il
30.4.2014; è stato dato atto, al punto 4, che “la società ha autorizzato la Controparte_1
8 società ad apportare a proprio cura e spese delle migliorie all'immobile per Parte_1
adattarlo alle esigenze della propria attività, precisamente è stata presentato in comune apposito titolo autorizzativo per i lavori di modifiche interne ed oltre alle modifiche sono stati eseguiti lavori di posa di impianto di riscaldamento a pavimento, sostituzione di alcuni serramenti e modifiche all'impianto elettrico, il tutto a spese e costi a carico della promessa acquirente.
Qualora fosse richiesto dalla società il rientro dell'importo dei lavori eseguiti Parte_1 sull'immobile, l' si rende disponibile, salvo verifica degli importi e parere CP_1 Controparte_1
favorevole del proprio commercialista, a ricevere fattura e pagarla, aumentando di pari importo il valore dell'immobile”.
Al punto 6 il prezzo è stato concordato in € 850.000,00 oltre IVA, di cui € 10.000,00 versati a titolo di caparra confirmatoria con la firma del preliminare.
Al punto 7 è stato previsto che “qualora la società intendesse risolvere il Controparte_1
presente contratto e la società ne acconsentisse, le parti convengono che oltre Parte_1 all'importo della caparra verranno riconosciuti i lavori finora eseguiti che si possono quantificare in €
200.000,00”; al punto 8 che “qualora fosse la società a risolvere il presente Parte_1
contratto e la società acconsentisse, le parti convengono che oltre alla Controparte_1
perdita della caparra non verranno riconosciuti in alcun modo e in nessun caso i lavori finora eseguiti
“.
In data 7.5.2014 il consulente di per conto della società accordava alla Controparte_1
una ulteriore proroga del termine per la sottoscrizione del definitivo fino al 20.5.2014, Parte_1
precisando che, in caso di mancato riscontro, il contratto doveva ritenersi risolto per fatto e colpa esclusivi della (doc. 8 conv.). Parte_1
Nonostante il superamento anche di detto termine le trattative tra le parti sono proseguite per poi cessare definitVAmente dopo la missVA del 9.2.2017 (doc. 9 conv.) con cui ha chiesto la Parte_1
restituzione dei canoni versati in eccesso, invocando la nullità della pattuizione a scaletta, la corresponsione dei costi delle modifiche autorizzate e dell'indennizzo per le migliorie e/o il riconoscimento del maggior valore dell'immobile e la restituzione della caparra, invocando l'inadempimento di DA rispetto al preliminare.
9 2.1 La prima domanda attorea, di restituzione dei canoni per nullità della clausola n. 3 del contratto sull'ammontare del canone ex art. 79 l. 398/1978, è infondata alla luce del consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità sul punto.
Si richiama al riguardo, in particolare, la sentenza n. 23896 del 2019 (conforme la successVA 33884 del
2021 riferita anche al caso di patto successivo, oltre che originario, di modifica del canone) secondo cui
“la Corte — lungi dall'imporre ai contraenti l'onere preliminare (anche in termini probatori) di allegare necessariamente l'avvenuto ancoramento degli aumenti del canone ai richiamati «elementi predeterminati e idonei ad influire sull'equilibrio economico del sinallagma contrattuale, del tutto indipendenti dalle variazioni annue del potere di acquisto della moneta» — ha piuttosto riaffermato il contrario principio della piena e incondizionata libertà delle parti di assicurare al locatore un corrispettivo crescente (sempre in termini di valore reale) durante l'arco di svolgimento dello stesso rapporto (ciò che costituisce la regola); e ciò, salvo che le stesse parti non abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria (ciò che costituisce l'eccezione): in tal caso, costituisce onere del conduttore (che invoca l'eventuale nullità del patto per violazione del combinato disposto degli artt. 32 e 75 della legge n. 392/78) allegare gli elementi, eventualmente desumibili dal testo del contratto o da elementi extratestuali, idonei a rivelare
l' effettivo intento delle parti di eludere il divieto di cui agli artt. 32 e 75 citt.. In difetto di una simile allegazione — o della prova dell'intento elusivo delle parti — il patto di determinazione differenziata del canone per frazioni di tempo successive deve ritenersi comunque valido”.
Conclude pertanto la Corte affermando il seguente principio di diritto:
“Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita
l'iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto. A tal fine deve escludersi la necessità di dimostrare, con rilievo condizionante, il collegamento del previsto aumento nel tempo del canone a elementi oggettivi e predeterminati, diversi dalla svalutazione monetaria, idonei a incidere sul sinallagma contrattuale.
L'ancoramento a tali elementi costituisce infatti solo una delle possibili modalità attraverso cui può operarsi detta predeterminazione del canone "a scaletta", in alternatVA alla quale questa può
10 altrettanto legittimamente operarsi sia mediante la previsione del pagamento di rate quantitatVAmente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo;
sia mediante il frazionamento dell'intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione. «La legittimità di tale clausola dev'essere peraltro esclusa là dove risulti
— dal testo del contratto o da elementi extratestuali della cui allegazione deve ritenersi onerata la parte che invoca la nullità della clausola — che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall'art. 32 della legge n. 392 del 1978 (nella formulazione originaria ed in quella novellata dall'art. 1, comma 9-sexies, d.l. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito con modif. dalla legge 5 aprile 1985,
n. 118), così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, primo comma, della stessa legge”.
Nel caso in esame parte attrice non ha mai dedotto che la finalità sottesa alla previsione di canoni progressVAmente maggiori fosse stata quella di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall'art. 32 della legge n. 392 del 1978, limitandosi a invocare la mancanza nella clausola dell'indicazione delle condizioni oggettive poste a base della scalettatura.
La ragione oggettVA della previsione di canoni progressVAmente in aumento - oltre a non essere necessaria per i principi sopra esposti di libera contrattazione del canone - c'è, pur se non esplicitata, ed
è costituita dalla prospettata volontà del conduttore di acquistare l'immobile e di eseguirvi una serie di lavori.
In un tale contesto si giustifica pienamente la previsione di un canone iniziale di favore per il conduttore, che si assumeva altresì l'onere di eseguire una serie di lavori (funzionali alle sue specifiche esigenze) in vista del futuro acquisto che si sarebbe dovuto perfezionare, in base agli accordi, prima dell'aumento dei canoni.
Si tratta poi di pattuizione liberamente concordata dalle parti, senza che sia mai stato un qualsivoglia squilibrio nelle rispettive posizioni.
Né parte attrice ha dimostrato che il canone inizialmente concesso fosse un canone di mercato o equo e non, piuttosto, un canone di favore, giustificato per l'appunto dal complessivo accordo intercorso tra le parti.
11 E che la pattuizione fosse stata concordata tra le parti nell'interesse del conduttore e in vista dell'acquisto è ulteriormente confermato dal fatto che è stato poi lo stesso conduttore a chiedere, con la già citata missVA 7.3.2012, di mantenere il canone ribassato per un ulteriore periodo e una proroga del termine per l'acquisto, richieste entrambe accordate da controparte.
Nè questa ricostruzione può dirsi smentita, come invocato dal conduttore, dalla clausola n. 7 del preliminare, laddove è stato previsto che “qualora la società intendesse Controparte_1
risolvere il presente contratto e la società ne acconsentisse, le parti convengono che Parte_1 oltre all'importo della caparra verranno riconosciuti i lavori finora eseguiti che si possono quantificare in € 200.000,00”.
La ragione della scalettatura, infatti, non è data puramente e semplicemente dall'esecuzione dei lavori, ma dalla volontà di rendersi acquirente del capannone.
In ogni caso, non può sostenersi, come affermato dall'attore, che detta clausola attesterebbe la debenza delle migliorie a ed escluderebbe quindi che i canoni inferiori fossero stati pattuiti per Parte_1
compensare i lavori eseguiti.
La clausola va letta nel complesso degli accordi tra le parti e unitamente alla successVA, che prevede
“qualora fosse la società a risolvere il presente contratto e la società Parte_1 CP_1
acconsentisse, le parti convengono che oltre alla perdita della caparra non verranno
[...] riconosciuti in alcun modo e in nessun caso i lavori finora eseguiti”.
La debenza dell'importo di € 200.000,00 è stata quindi prevista dalle parti in un solo caso e ben specifico, ovvero in quello di una risoluzione chiesta da e acconsentita da Controparte_1
; tutte le altre disposizioni già richiamate, il punto f) dell'accordo base, l'art. 11 del Parte_1
contratto di locazione e gli artt. 4 e 8 del preliminare prevedono che il valore dei lavori eseguiti restasse in carico a . Parte_1
La scalettatura dei canoni appare pertanto del tutto legittima, con rigetto della domanda di nullità e di restituzione dei canoni.
2.2 Anche la domanda di restituzione della caparra è infondata.
Deve premettersi che le conclusioni di parte attrice relatVAmente alla restituzione della caparra sono poco chiare nell'individuare il titolo di detta pretesa.
12 La domanda formulata è di restituzione della caparra “all'esito della risoluzione del contratto”.
Da un lato non vi è un espresso richiamo a una risoluzione per inadempimento della controparte - che avrebbe comportato il diritto alla restituzione del doppio della caparra, come peraltro indicato al punto c) di pagina 4 della citazione, salvo poi chiedere nelle conclusioni la sola restituzione della caparra – dall'altro, però, negli atti viene dedotta una responsabilità della risoluzione in capo alla convenuta, laddove si legge nella citazione, a pagina 3, che “tra il luglio del 2014 e la fine del 2015 i contatti tra le parti ed i rispettivi professionisti proseguVAno al fine di dar corso alla compravendita promessa: otteneva, nel novembre del 2015, il finanziamento necessario all'operazione per il Parte_1
tramite del professionista indicato da parte promittente venditrice la quale però, a quel punto, si
'sfilava';
• la delibera di finanziamento, ottenuta al solo fine di concludere l'operazione scadeva il 5 maggio
2016 senza poter essere sfruttata ed il preliminare, di fatto, rimaneva inadempiuto, di certo non per inadempimento o responsabilità di “ . Parte_1
Negli atti parte attrice fa altresì riferimento al disposto dell'art. 7 del preliminare già citato.
Entrambe le prospettazioni non possono essere accolte.
2.2.1 Quanto alla risoluzione per inadempimento, parte attrice non ha fornito prova di un inadempimento di . Controparte_1
In data 7.5.2014 (doc. 8 conv.) è stata l' , per il tramite del suo consulente, a Controparte_1
rilevare il superamento del termine indicato nel preliminare e a confermare una disponibilità a una ulteriore proroga fino al 20.5.2024, avvertendo che in difetto di riscontro il contratto si sarebbe dovuto considerare risolto per colpa di . Parte_1
Non è in alcun modo contestato che entro tale termine, così come in precedenza, non sia Parte_1
stato in grado di reperire il finanziamento.
A tale data, quindi, pacificamente l'unico soggetto inadempiente era . Parte_1
Prove di un venir meno di questo inadempimento e di un inadempimento di controparte non ne sono state fornite.
Innanzitutto, è generico lo stesso inadempimento attribuito a , cui viene Controparte_1 addebitato un non meglio precisato “sfilarsi” dall'affare nel 2015. Non vi è alcuna deduzione specifica
13 in fatto su come si sarebbero svolte le ulteriori trattative delle parti (date di incontri, contatti telefonici o via mail, tra chi, ecc.).
Nè è mai stato allegato che vi sia stato un qualsiasi impedimento tecnico/giuridico alla vendita da parte dell' . Controparte_1
Infine, non è stato né allegato, né provato che abbia fatto una formale richiesta di Parte_1
proroga del termine indicato per la stipula del preliminare, che abbia ottenuto il finanziamento e soprattutto che abbia formalizzato detta disponibilità, convocando controparte per la stipula.
Con particolare riferimento al finanziamento, parte attrice si è limitata ad allegare di aver ottenuto il finanziamento per l'operazione tramite il professionista indicato dalla convenuta, dimettendo a riprova delle comunicazioni di un consulente finanziario dirette al proprio consulente nelle quali si parla, nel novembre 2015, di una pratica deliberata dell'importo di € 1.092.000 con scadenza al 5.5.2016 (doc.
16, 17 e 18 att.).
I documenti non provano l'ottenimento del finanziamento, neppure precisandosi quale istituto di credito avrebbe finanziato l'operazione e così pure le prove testimoniali, inammissibili per la loro formulazione generica e implicante altresì valutazioni (“14. otteneva, nel novembre Parte_1 del 2015, il finanziamento necessario all'operazione per il tramite del professionista indicato da parte promittente venditrice la quale, a quel punto, recedeva;
15. la delibera di finanziamento, ottenuta al solo fine di concludere l'operazione scadeva il 5 maggio 2016 senza poter essere sfruttata”).
Il termine indicato nel preliminare e poi prorogato tacitamente dalle parti è decorso senza che mai abbia formalmente manifestato la propria volontà e possibilità di adempiere, nonostante Parte_1
il ricevimento di formale diffida di controparte.
La restituzione della caparra fondata su una risoluzione per inadempimento di è Controparte_1
pertanto infondata.
2.2.2 Né a diverse conclusioni si può giungere sulla base del disposto dell'art. 7 del preliminare.
La clausola citata recita: “qualora la società intendesse risolvere il presente Controparte_1 contratto e la società ne acconsentisse, le parti convengono che oltre all'importo Parte_1 della caparra verranno riconosciuti i lavori finora eseguiti che si possono quantificare in €
200.000,00”.
14 L'unico significato che, in buona fede, può essere attribuito a detta clausola, visto anche il tenore di quella successVA già sopra richiamata, è che, nell'ipotesi di una risoluzione consensuale partita da una richiesta di , sarebbe stata dovuta la restituzione della caparra e anche il valore Controparte_1
dei lavori eseguiti, laddove la medesima risoluzione, ove partita da una richiesta di , Parte_1
avrebbe comportato il diritto di a ritenere definitVAmente il valore dei lavori Controparte_1
eseguiti, ai sensi dell'art. 8.
Forse più che di risoluzione si dovrebbe parlare di una volontà di recesso manifestata da una parte e acconsentita dall'altra.
In ogni caso certo non può considerarsi equVAlente a una risoluzione consensuale l'intimazione ad adempiere con l'avviso che in difetto il contratto si sarebbe risolto.
Ragionando come sostenuto da parte attrice si arriverebbe all'assurdo di avvantaggiare la parte inadempiente del suo stesso inadempimento.
E peraltro comunque nessun consenso ha prestato , che è rimasto silente di fronte Parte_1 all'intimazione e anzi ha continuato a cercare di reperire il finanziamento necessario e poi nel 2017
(vedi pec del 9.2.2017 doc. 9 citato) ha chiesto la restituzione della caparra, invocando l'inadempimento al preliminare di . Controparte_1
La domanda di restituzione della caparra non può quindi essere accolta neppure invocando l'art. 7 del preliminare.
2.3 Da rigettare altresì la domanda di pagamento dell'equVAlente dei lavori e delle migliorie eseguite, per come formulata sia in via principale, sia in via subordinata ex art. 2041 c.c..
Detta pretesa non trova fondamento in alcuno dei rapporti contrattuali intercorsi tra le parti, anzi è contraria alle pattuizioni ivi contenute.
Quanto alla locazione, l'art. 11 stabilisce espressamente che al termine del rapporto il locatore potrà ritenere miglioramenti e addizioni “senza che nessuna indennità sia dovuta”.
Trattasi di clausola del tutto legittima (cfr. Cass. ord. n. 5968 del 2020 “La clausola del contratto di locazione che esclude la corresponsione al conduttore di un'indennità per i miglioramenti non è da considerarsi clausola limitatVA della responsabilità del locatore ai sensi dell'art. 1229 c.c., perché non
15 incide sulle conseguenze della colpa o dell'eventuale inadempimento di quest'ultimo, bensì sul diritto sostanziale all'indennità prevista, con norma derogabile, dall'art. 1592 c.c.”).
Quanto al contratto preliminare, come già sopra argomentato, la clausola sub 7 non può essere utilmente invocata, in difetto di una risoluzione consensuale del contratto a seguito di richiesta di
. Controparte_1
Né può invocarsi l'art. 2041 c.c..
Nel caso in esame non vi è né il difetto di giusta causa, viste le chiare pattuizioni contrattuali intercorse, né una carenza ab origine del titolo giustificativo della diversa azione proposta, come chiarito dalle
SS.UU. con la pronuncia 33954 del 2023.
L'operazione economica voluta dall'odierna attrice semplicemente non ha avuto gli esiti sperati.
Parte attrice sarebbe rientrata degli investimenti fatti sul capannone per renderlo confacente alle proprie esigenze con l'acquisto del capannone medesimo;
nel momento in cui tale acquisto non si è perfezionato, non avendo l'acquirente reperito il finanziamento nei termini stabiliti nel preliminare, di quelle spese non è rientrata, se non nella parte in cui ne ha goduto negli oltre undici anni di locazione.
2.4 Da rigettarsi, infine, per totale difetto di allegazione specifica, prima, e di prova, poi, la domanda di risarcimento dei danni materiali e alla propria immagine commerciale derVAnti da infiltrazioni.
Del tutto generiche le deduzioni sia circa le presunte infiltrazioni, sia in ordine ai danni materiali (sono stati eseguiti lavori? È stato necessario eseguire ripristini? Vi è stata una chiusura forzata dei locali??) e non (recensioni negative dei clienti, lamentele ??).
Le domande attoree sono quindi tutte infondate.
3. Va invece accolta la domanda riconvenzionale di parte convenuta di risoluzione del preliminare per inadempimento di . Parte_1
ha dedotto che parte attrice non è mai stata in grado di reperire il finanziamento Controparte_1 necessario per l'acquisto dell'immobile, formulando piuttosto da ultimo proposte a prezzo ribassato.
L'inadempimento di risulta dai documenti in atti. Parte_1
Come già sopra argomentato al punto 2.2, non ha dato seguito alcuno alla disponibilità Parte_1
alla vendita ribadita da anche dopo la scadenza del termine pattuito in Controparte_1
preliminare.
16 L'inadempimento totale di alla data del 7.5.2014, inadempimento da quest'ultimo Parte_1
neppure contestato, non è in alcun modo venuto meno successVAmente, non avendo questi fornito prova di aver ottenuto la disponibilità della somma, di aver convocato controparte per l'acquisto e di averne ottenuto un rifiuto immotVAto, considerato che i termini del contratto erano ampiamente scaduti.
Né comunque ha ritenuto, all'epoca, di tutelarsi con una domanda ex art. 2932 c.c. Parte_1
E infine, a escludere definitVAmente ogni volontà di adempimento di , è intervenuta la Parte_1
comunicazione del 2017.
Il contratto preliminare del 10.6.2013 va quindi dichiarato risolto per inadempimento di , Parte_1
con diritto di Immobiliare DA a ritenere la caparra ricevuta.
3.1 Passando alla domanda di risarcimento danni per le condizioni in cui è stato rilasciato l'immobile, vanno in questa sede richiamate le considerazioni di cui all'ordinanza 30.9.2024 di richiesta di chiarimenti alla ctu.
Avendo le parti nel preliminare del 10.6.2013, all'articolo 4, espressamente qualificato come migliorie i lavori a quella data eseguiti, con espressa autorizzazione della proprietà, e in particolare le modifiche interne, la realizzazione di impianto di riscaldamento a pavimento, la sostituzione di alcuni serramenti e le modifiche dell'impianto elettrico, i miglioramenti non possono considerarsi inadempimento all'obbligo ex art. 1590 c.c. di restituire la cosa nel medesimo stato in cui è stata ricevuta, né possono essere fonte di danno, il quale presuppone un pregiudizio patrimoniale, escluso dalla espressa qualifica in termini di migliorie dell'intervento eseguito, salvo che vi sia stata una esecuzione non a regola d'arte o la mancanza di autorizzazioni a detti lavori tali da determinare sanzioni o necessità di sanatorie.
A tali eventuali danni vanno aggiunti quelli conseguenti alle modalità in cui è avvenuto il rilascio.
Sulla scorta della relazione della ctu redatta dall'ing. e delle successive integrazioni, Persona_1
congruamente motVAte e che la scrivente fa proprie, integrano danno le modifiche apportate al parapetto in assenza di autorizzazioni amministrative, l'eliminazione della porta di sicurezza, quelli per la sistemazione dei cavi elettrici e per la fornitura e posa in opera delle plafoniere asportate nonché per il ripristino della canna fumaria, per un importo complessivo di opere e oneri accessori pari a €
34.694,40.
17 Non possono invece ritenersi danni, in quanto opere espressamente autorizzate e riconosciute dalla proprietà come migliorie, la sostituzione dei portoni e degli infissi, la realizzazione del riscaldamento a pavimento, con conseguente innalzamento della quota di calpestio (salvo i costi per la sanatoria per la mancata indicazione nella SCIA della diversa quota), le varie modifiche interne autorizzate (salvo i costi per la sanatoria delle successive modifiche apportate abusVAmente), la recinzione scala esterna.
La recinzione esterna lato nord/est, per quanto non autorizzata, non può considerarsi integrante un danno, se non limitatamente all'importo della sanatoria in quanto opera non autorizzata a livello amministrativo.
I costi per dette sanatorie sono stati stimati dal ctu in € 5.500,00 e vanno aggiunti ai danni sopra quantificati, per un importo complessivo dovuto a parte convenuta pari a € 40.194,40, importo da ritenersi già espresso all'attualità.
va quindi condannato a pagare a la somma di € 40.194,40. Parte_1 Controparte_1
3.2 Quanto alla domanda di perdita di chance della vendita, si tratta di pretesa infondata.
Non opera la prescrizione invocata da parte attrice, trattandosi di responsabilità di natura contrattuale, legata all'inadempimento del preliminare.
Nel merito, però, vista l'intervenuta ricollocazione del bene nel mercato delle locazioni, il danno per un possibile minor valore di realizzo rappresenta una voce di danno del tutto eventuale e ipotetica, che, come tale, non può essere riconosciuta.
Va infatti rilevato come “il diritto al risarcimento postula quindi, ed indispensabilmente, l'effettività del verificarsi di un danno, che, come tale, sia stato concretamente sofferto, non essendo sufficiente la mera potenzialità configurabile in astratto” (cfr. Cass. ord. n. 8526 del 2020).
4. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate a carico di parte attrice, in conformità alla nota spese presentata.
Le spese di ctu, così come già liquidate, vanno poste definitVAmente a carico di Parte_1


P.Q.M.


Il Tribunale, definitVAmente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: rigetta le domande attoree tutte.
18 In accoglimento delle domande riconvenzionali di parte convenuta, dichiara risolto per inadempimento di il preliminare del 10.6.2013 e per l'effetto dichiara il diritto di Parte_1 [...]
a trattenere in via definitVA la caparra di € 10.000,00; Controparte_1
condanna altresì a corrispondere a Parte_1 Controparte_1
a titolo di risarcimento danni la somma di € 40.194,40.
[...]
Pone definitVAmente a carico di le spese di ctu così come già liquidate. Parte_1
Condanna altresì a rimborsare a Parte_1 Controparte_1
le spese di lite, che si liquidano in € 545,00 per spese, € 22.457,00 per onorari, oltre IVA, se dovuta,
CPA. e 15,00 % per rimborso spese generali.
Padova, 26 marzo 2025
Il Giudice
dott.ssa Caterina Zambotto
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