N. R.G. 2424/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di MONZA
Seconda Sezione CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2424/2024 tra

Parte_1
ATTORE
e

Controparte_1
CONVENUTO

Oggi 13 maggio 2025, innanzi al dott. Guendalina Borghi, sono comparsi:
Per 'avv. LO PRESTI MASSIMILIANO Parte_1 Per 'avv. DIENI MARCO Controparte_1
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
Il procuratore di parte attrice precisa le conclusioni come da note conclusive del 11.4.2025
Il procuratore di parte convenuta precisa le conclusioni come da note conclusive del 11.4.2025
I procuratori delle parti dichiarano che la sentenza della Corte d'Appello di Milano è passata in giudicato in quanto l'avv. Dieni ha provveduto alla notifica in data 27 febbraio 2025 e l'avv. Lo Presti non l'ha impugnata.
Il Giudice
Invita le parti a discutere oralmente la causa rappresentando loro che la Camera di Consiglio si protrarrà verosimilmente sino a tarda ora e, quindi, dispensandole dalla lettura della sentenza che, su accordo delle stesse, sarà immediatamente depositata tramite Consolle.
Dopo discussione orale, il giudice si ritira in Camera di Consiglio.
Verbale chiuso ad ore 10.20
All'esito della Camera di Consiglio, il giudice pronuncia la seguente sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura in assenza delle parti e provvedendo all'immediato deposito tramite “Consolle magistrato”.
Verbale chiuso alle ore 18.30
Il Giudice
dott. Guendalina Borghi

pagina 1 di 9 N. R.G. 2424/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MONZA
Seconda Sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Guendalina Borghi, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.,ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2424/2024 promossa da:
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LO Parte_1 P.IVA_1
PRESTI MASSIMILIANO elettivamente domiciliato in Via Saffi 29, Milano, presso il difensore avv.
LO PRESTI MASSIMILIANO
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DIENI MARCO e Controparte_1 P.IVA_2 dell'avv. BIANCHINI VALERIO, elettivamente domiciliato in ON, via Degli Zavattari 1 presso il difensore avv. DIENI MARCO
CONVENUTO
CONCLUSIONI: all'udienza di discussione, il procuratore di parte attrice precisava le conclusioni come da note conclusive del 11 aprile 2025: “Piaccia all'ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, così giudicare: in via principale e nel merito: dato atto i) del mancato pagamento, alla data di notifica dell'intimazione di sfratto per morosità del 19/20 marzo 2024, del canone di locazione relativo al primo trimestre 2024; ii) della autoriduzione del canone di locazione relativo al secondo semestre 2020 per l'importo complessivo di € 12.199,70; iii) del mancato pagamento dell'aggiornamento Istat per l'importo complessivo di € 11.147,05; iv) del mancato pagamento del canone relativo al terzo e quarto trimestre 2024 (settembre-novembre e dicembre – febbraio 2024) e del primo trimestre 2025 (marzo – maggio 2025), per un totale di oltre trentaseimila euro;
v) della reiterata violazione del diritto di visita spettante al locatore per legge ed ex art. 13 del contratto del dicembre 2024, rigettare l'opposizione e convalidare lo sfratto intimato in relazione all'immobile di Via Mazzini 33, Sesto San Giovanni (MI); in ogni caso, dato atto della dichiarazione di volontà contenuta nella comunicazione pec del 22 settembre 2023 (all. 6), dichiarare risolto il contratto di locazione del 12 dicembre 2018, anche ex art. 1456 cod. civ., per effetto del recesso della locatrice e ordinare all'opponente il rilascio dell'immobile libero da persone e cose;
sempre in via principale e nel merito, condannare
[...]
in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento in favore di CP_1 [...] delle seguenti somme: i) € 12.199,70, con gli interessi al tasso di mora, Parte_1 quale differenza tra l'importo dovuto a titolo di canone di locazione per gli anni 2020 e 2021 e quello effettivamente pagato;
ii) € 36.597,00 quale corrispettivo del godimento dell'immobile di Via Mazzini
pagina 2 di 9 33 per il terzo e quarto trimestre 2024 – novembre e dicembre – febbraio 2024) e del primo trimestre
2025 (marzo – maggio 2025); iii) € 11.147,05 a titolo di aggiornamento Istat sull'originario canone di locazione alla data odierna;
Con vittoria di spese”. Il procuratore di parte convenuta precisava le proprie conclusioni come da note conclusive del 11 aprile 2025: “Voglia l' respinta ogni avversa eccezione e conclusione: NEL MERITO Per tutto CP_2 quanto esposto in narrativa, a fronte della spiegata opposizione NON CONVALIDARE l'intimato sfratto e RIGETTARE tutte le domande avversarie in quanto destituite di fondamento tanto in fatto quanto in diritto. IN VIA SUBORDINATA Nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento delle domande economiche avversarie, a fronte del maggior importo vantato da in Controparte_1 forza della sentenza del Tribunale di ON nr. 1675/2024 nel procedimento avente R.G. 2909/2021, così come riformata dalla successiva sentenza della Corte d'Appello di Milano nr. 80/2025 nel procedimento avente R.G. 2124/2024, disporre la proporzionale compensazione giudiziale con quanto dovesse risultare dovuto ad in quanto documentato e provato. IN OGNI CASO CONDANNARE Pt_1 ex art. 96 c.p.c. per grave malafede processuale. Con Parte_1 vittoria di spese e compensi, di tutte le fasi processuali ed anche del procedimento di mediazione, il tutto oltre oneri di Legge. IN VIA ISTRUTTORIA Si chiede disporsi interrogatorio formale del legale rappresentante di sul seguente capitolo di prova a) Vero che e concordavano Pt_1 Pt_1 CP_1 verbalmente, durante il periodo Covid 19 riduzioni di canoni, anche al di fuori di quanto pattuito per iscritto. Si chiede ammettersi prova testimoniale sui seguenti capitoli 1) 1) Vero che la distinta di pagamento di cui al doc. 8 che si rammostra è stata effettuata da in data 18.03.2024; Controparte_1
2) Vero che per un errore tecnico della Banca il pagamento di cui al doc. 8 che si rammostra non è andato a buon fine in data 18.03.2024, come confermato dal doc. 14 che si rammostra. 3) Vero che
e concordavano verbalmente, durante il periodo Covid 19 riduzioni di canoni, anche Pt_1 CP_1 al di fuori di quanto pattuito per iscritto. Si indicano quali testimoni - residente in [...]
Sesto San Giovanni, via Lacerra n.104 sui capitoli 1, 2 e 3;- presso Banco di Testimone_2
Desio e della Brianza S.p.a., filiale di Sesto San Giovanni (MI) sui capitoli 1 e 2. Si chiede di essere ammessi alla produzione del doc. 18 – su supporto CD/chiavetta usb”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto Con atto di intimazione di sfratto per morosità, la , in persona del Parte_1 legale rappresentante, intimava lo sfratto nei confronti della in persona del legale Controparte_3 rappresentante pro-tempore, lamentando il mancato pagamento del canone di locazione relativo al canone in scadenza al 1 marzo 2024 per complessive € 12.199,99 alla data della intimazione. Chiedeva pertanto la convalida dello sfratto.
Si costitutiva in giudizio la in persona del legale rappresentate pro-tempore, che Controparte_1 proponeva opposizione all'intimato sfratto assumendo: - l'insussistenza della morosità avendo provveduto, in data 18.3.2024 (prima della scadenza di pagamento riportata in fattura), ad effettuare il pagamento del canone con un bonifico di € 12.299,99; - l'intervenuta duplicazione del pagamento per il periodo intercorrente tra l'1.12. e l'11.12 atteso che le fatture nr. 4E e 5E si sovrappongono per il periodo di locazione 12.9.2023/11.12.2023 e 1.12.2023/29.2.2024; la sussistenza di una prassi consolidata che prevedeva il pagamento del canone, decorrente dal giorno 12 di ogni mese, effettuato entro qualche giorno successivo.
Parte convenuta, in particolare, rilevava che essendo il pagamento del primo trimestre 2024 stato effettuato il 18 marzo (in fattura il termine indicato è 27 marzo), non è possibile configurare alcuna morosità che, comunque, non sarebbe sussistente nemmeno a voler ritenere che il pagamento dovesse avvenire entro il primo di ogni trimestre, considerato che, per la sovrapposizione delle due fatture di cui sopra, avrebbe pagato due volte dieci giorni. CP_1
Riferiva, poi, che per previsione contrattuale (art. 23 del contratto di locazione) solamente il mancato pagamento di un trimestre di canone, e non il mero ritardo, è motivo di risoluzione del contratto e che,
pagina 3 di 9 comunque, la locatrice non aveva inviato alcuna missiva. Parte convenuta, altresì, evidenziava di vanare un credito di € 1.355,55 nei confronti di pari a 10 giorni di canone corrisposto due volte Pt_1
e che, comunque, all'esito del giudizio R.G. 2909/21 avrebbe vantato un credito ben maggiore del canone asseritamente non pagato da porsi in compensazione. Concludeva domandando il rigetto dell'intimato sfratto e la condanna dell'attrice ex art. 96 cpc. A fronte dell'opposizione proposta, veniva disposto il mutamento del rito e la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito speciale, con assegnazione dei termini per l'integrazione degli atti e per esperire il procedimento di mediazione.
Con memoria integrativa del 4.10.2024, parte attrice proponeva altresì domanda di condanna della convenuta al pagamento del canone di locazione relativo al secondo semestre 2020 per complessive € 12.199,70, dell'aggiornamento Istat per complessive € 11.147,05 e del canone relativo al terzo trimestre 2024 (settembre-novembre 2024), nonché domandava darsi atto della violazione del diritto di visita spettante al locatore ex lege ed ex art. 13 del contratto di locazione.
Precisava che la prassi del pagamento al 12 del mese (in luogo del primo) configurava un comportamento “neutro” che non aveva comportato la rinuncia alla pretesa di un adempimento puntuale. Rilevava che, ai sensi dell'art. 23 del contratto di locazione, parte convenuta, per evitare la risoluzione, avrebbe dovuto pagare entro la data contrattualmente prevista. Parte attrice rilevava l'assenza dell'obbligo di invio di una diffida ad adempiere quando è scaduto il termine se la prestazione deve essere eseguita al domicilio del creditore (art. 1182 c.c.) e che aveva comunque inviato comunicazione al conduttore, come previsto dall'art. 23 del contratto, della volontà di avvalersi di detta clausola, come pec del 22 settembre 2023 (cfr. doc. 8), con pec del 12 dicembre 2023 (cfr doc. 9) e con quella del 29 febbraio 2024 (cfr. doc. 10), chiedendo il rispetto delle scadenze contrattuali ragion per cui la clausola risolutiva espressa aveva ripreso la sua efficacia. Riconosceva l'avvenuta “duplicazione” del corrispettivo per 10 giorni (cfr fatture n. 4E e 5E), evidenziando, però, di non aver avuto alcuna segnalazione dalla conduttrice, rilevava che la convenuta si era resa inadempiente anche all'obbligo di visita e che non aveva provveduto al pagamento dell'aggiornamento Istat, del canone del terzo trimestre e del canone illegittimamente autoridotto nel 2020.
Con memoria integrativa del 28.10.2024, parte convenuta riferiva che il Tribunale di ON (sentenza n. 1675/2024) aveva condannato l'attrice al risarcimento del danno, rilevava che al momento della intimazione non sussisteva la morosità avendo provveduto al pagamento in data 18 marzo (pervenuto successivamente alla locatrice per un problema tecnico della banca) e, comunque, stante il suo credito per 10 giorni di canone;
quanto al periodo Covid, non contestava il mancato pagamento integrale riferendo di accordi verbali e, comunque, dell'esistenza del controcredito e, quanto all'aggiornamento
Istat, rilevava di errori di nel conteggio riservandosi di verificare i conteggi odierni. Quanto al Pt_1 pagamento del quarto trimestre 2024, riferiva di aver saldato il trimestre mediante l'istituto giuridico della compensazione. Rilevava, da ultimo, l'insussistenza di un grave inadempimento
Esaurita la trattazione della controversia, all'udienza del 13 maggio 2025 presenti i procuratori delle parti, la causa veniva discussa e decisa con contestuale emissione della sentenza.
Preliminarmente, si ritiene opportuno evidenziare che per giurisprudenza ormai consolidata, nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo ed autonomo procedimento a cognizione piena, nel quale le parti possono espletare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata, e per il conduttore la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale (Cass. 26356/14, Cass. 3696/12, Cass. 21242/06) e che, per quanto concerne nello specifico la domanda di pagamento dei canoni di locazione, “nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665, c.p.c., determina la conclusione di un procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di uno, nuovo ed autonomo, a cognizione piena, sicché è consentito al locatore, con la memoria ex art. 426 c.p.c.,
pagina 4 di 9 domandare il pagamento dei canoni pregressi non dedotti nell'intimazione di sfratto per morosità” (Cass. 7430/17). Il thema decidendum del “nuovo” procedimento risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., potendo, in particolare, la parte intimante non solo emendare le proprie domande, ma anche modificarle, senza che ciò comporti la compromissione delle potenzialità difensive della controparte ovvero l'allungamento dei tempi processuali. D'altro canto la possibilità di mutamento della domanda appare in linea anche con il principio di conservazione degli atti ed economia processuale e che appare a maggior ragione giustificato in una ipotesi come quella di cui all'art. 667 c.p.c., in cui si passa dalla cognizione sommaria alla cognizione piena. Di recente la Corte di Cassazione, con ordinanza del 28.2.2023, n. 5955, ha invero precisato che: “..Ancora di recente è stato ribadito, da questa Corte, che "nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'articolo 665 cod. proc. civ. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e
l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di porre a fondamento della domanda una «causa petendi» diversa da quella originariamente formulata, e per il conduttore la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale" (così, da ultimo, in motivazione, Cass. Sez. 3, ord. 23 giugno 2021, n. 17955, Rv.
661747-01, che richiama Cass. Sez. 3, sent. 29 settembre 2006, n. 21242, Rv. 593975-01; in senso conforme pure Cass. Sez. 3, sent. 5 marzo 2009, n. 5356, Rv. 606955-01 e Cass. Sez. 3, sent. 28 giugno 2010, n. 15399, Rv. 613809-01), sottolineandosi come tali principi risultino coerenti con quanto affermato dalle Sezioni Uniti di questa Corte (il riferimento è a Cass. Sez. Un., sent. 15 giugno 2015, n. 12310, Rv. 635536-01), in relazione alla facoltà di parte attrice di modificare la domanda "ab origine" proposta, purché la nuova domanda risulti "connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio" e non abbia "determinato la compromissione delle potenzialità difensive della controparte, ovvero l'allungamento dei tempi processuali", precisando, con riferimento al caso esaminato, che “Fatta applicazione di tali principi al caso di specie, nulla ostava a che la parte locatrice - che aveva agito per far accertare la finita locazione, ipotizzata di natura transitoria, a fronte della posizione assunta dalle conduttrici, che ne assumevano, invece, la durata quadriennale - potesse richiedere la declaratoria di risoluzione per inadempimento, in ragione della morosità delle conduttrici.”. Quanto sopra premesso, la domanda di risoluzione del contratto di locazione ex art. 1456 c.c. è fondata e, pertanto, merita accoglimento. E' pacifico, in quanto documentale e non contestato dalla conduttrice, l'esistenza tra le parti di un rapporto di locazione in forza di un contratto di locazione stipulato in data 12 dicembre 2018, regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate, per un canone annuo di € 40.000,00 oltre iva da corrispondersi in 4 rate trimestrali scadenti il 1 marzo, 1 giugno, 1 settembre e 1 dicembre (cfr. doc.
1). Gravava, pertanto, su parte resistente l'onere di fornire la prova del puntuale adempimento delle obbligazioni a suo carico, tra cui quella principale di pagamento del canone di locazione e degli oneri accessori. Parte convenuta, proponendo opposizione all'intimato sfratto, ha riferito di aver provveduto al pagamento del canone in data 18 marzo 2024, prima della notifica dello sfratto e prima della data di pagamento indicata in fattura, e ciò adempiendo alla prassi consolidata per la quale il pagamento del canone di locazione avveniva “..al massimo entro qualche giorno successivo alla scadenza” (cfr. comparsa di costituzione e risposta) del periodo di locazione che decorreva dal 12 del mese di partenza e terminava l'11 del terzo mese successivo;
rilevava che l'art. 23 del contratto di locazione sanzionava unicamente il mancato pagamento, e non il ritardo, e, da ultimo, che avrebbe vantato, all'esito del giudizio pendente avanti al Tribunale di ON, un credito ben maggiore del canone non pagina 5 di 9 pagato, oltre ad avere già un credito di € 1355,55 pari a 10 giorni di canone corrisposto due volte.
Eccepiva la compensazione e formulava, altresì, domanda ex art. 96 cpc.
Ribadito in diritto che con la conversione del rito e il passaggio alla cognizione piena ogni eccezione sollevata da parte convenuta in ordine alla insussistenza dei requisiti nel giudizio sommario è da ritenersi superata, in ordine alle domande proposte dalle parti anche in memoria integrativa si osserva quanto segue.
Parte attrice eccepisce l'inadempimento della convenuta non avendo corrisposto il canone di locazione del terzo e quarto trimestre 2024 e del primo trimestre 2025. In proposito, la convenuta non contesta l'omessa corresponsione ma eccepisce di aver “pagato” avendo operato la compensazione con il credito dalla stessa vantato e di cui alla sentenza del Tribunale di ON , provvisoriamente esecutiva, e di aver pertanto estinto la propria obbligazione di pagamento.
Orbene, si deve ricordare che la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con sentenza n. 23225/2016, ha affermato, con riferimento alla operatività dell'istituto della compensazione legale qualora il credito eccepito da parte convenuta sia stato accertato con sentenza non ancora passata in giudicato (come era la sentenza del Tribunale di ON), ha aderito all'orientamento tradizionale affermando i seguenti principi di diritto: A) "Le norme del codice civile sulla compensazione stabiliscono i presupposti sostanziali, oggettivi, del credito opposto in compensazione: liquidità - che include il requisito della certezza - ed esigibilità. Verificata la ricorrenza dei predetti requisiti, il giudice dichiara l'estinzione del credito principale per compensazione - legale - a decorrere dalla coesistenza con il controcredito
e, accogliendo la relativa eccezione, rigetta la domanda. B) Se il credito opposto in compensazione è certo, ma non liquido, nel senso di non determinato, in tutto o in parte, nel suo ammontare, il giudice può provvedere alla relativa liquidazione se è facile e pronta;
quindi, o può dichiarare estinto il credito principale per compensazione giudiziale fino alla concorrenza con la parte di controcredito liquido, o può sospendere cautelativamente la condanna del debitore fino alla liquidazione del controcredito eccepito in compensazione. C) Se è controversa, nel medesimo giudizio instaurato dal creditore principale, o in altro giudizio già pendente, l'esistenza del controcredito opposto in compensazione (art. 35 cod. proc. civ.) il giudice non può pronunciare la compensazione, nè legale nè giudiziale. D) La compensazione giudiziale, di cui all'art. 1243 c.c., comma 2, presuppone
l'accertamento del controcredito da parte del giudice dinanzi al quale la medesima compensazione è fatta valere, mentre non può fondarsi su un credito la cui esistenza dipenda dall'esito di un separato giudizio in corso e prima che il relativo accertamento sia divenuto definitivo. In tale ipotesi, pertanto, resta esclusa la possibilità di disporre la sospensione della decisione sul credito oggetto della domanda principale, e va parimenti esclusa l'invocabilità della sospensione contemplata in via generale dall'art. 295 c.p.c., o dall'art. 337 c.p.c., comma 2, in considerazione della prevalenza della disciplina speciale del citato art. 1243 c.c.". Applicando i principi sopra esposti al caso in esame, occorre rilevare che la sentenza del Tribunale di
ON non era definitiva e non è, pertanto, possibile ritenere legittima la compensazione operata
(prima della pronuncia definitiva della Corte d'Appello di Milano) dalla convenuta.
Si deve altresì evidenziare che, per giurisprudenza costante, non è consentito al conduttore la sospensione/autoriduzione del canone di locazione, nemmeno se questi vanta dei controcrediti nei confronti del locatore, in quanto tale condotta altera l'equilibrio delle prestazioni previste nel contratto di locazione (cfr. Tribunale di Nola, sentenza n. 439/2017, Tribunale di Trento, n. 390/2014,
Corte di Cassazione n. 6850/2012 che ha stabilito che “non è consentito autoridursi il canone di locazione, anche se vanta dei crediti nei confronti del locatore”). L'omesso versamento dei canoni di locazione non può pertanto ritenersi legittimo.
Parte attrice, con memoria integrativa, ha altresì lamentato l'inadempimento della convenuta al pagamento della somma di € 12.199,70 pari al corrispettivo pattuito per un trimestre e non corrisposto a causa della autoriduzione del canone praticata dalla conduttrice.
pagina 6 di 9 Riferisce esservi stata la sospensione del pagamento per il periodo11.6.2020-10.12.2020 con l'intesa che, a far data dal 11.12.2020 sarebbero ripresi i pagamenti e le rate sospese per € 24.399,98 sarebbero state pagate in 12 rate mensili dal 10.1.2021 al 10.12.2021 di € 2033,25 ciascuna e che, a comprova di ciò, la convenuta ha pagato le prime tre fatture ( emesse con la dicitura “1° rata sospensione Covid 2020 – come accordo tra le parti) mentre le successive sono state pagate solo nella misura del 60%. Riferiva, in ogni caso, che una delle domande proposte dalla convenuta nel procedimento avanti al
Tribunale di ON, definito con sentenza del 5 giugno 2024, aveva proprio ad oggetto la riduzione del canone di locazione e che tale domanda era stata rigettata ed il relativo della sentenza non impugnato e, dunque, passato in giudicato.
Parte convenuta ha ammesso di non aver provveduto al pagamento integrale dei canoni di locazione riferendo di “ulteriori accordi verbali” (in ordine ai quali non sono state ritenute ammissibili le istanze istruttorie) e non ha contestato specificamente, ex art. 115 cpc, il quantum a tale titolo richiesto dalla locatrice, che deve pertanto ritenersi confermato;
deve altresì evidenziarsi il passaggio in giudicato del capo della sentenza del Tribunale di ON che ha rigettato la domanda di riduzione del canone nel periodo Covid,.Anche in ordine a tale importo, parte convenuta ha comunque eccepito la compensazione con il suo maggior credito. La convenuta deve pertanto essere condannata a corrispondere all'attrice la somma di 12.199,70. Parte attrice, poi, eccepisce l'inadempimento della convenuta al pagamento della somma di € 11.147,05 a titolo di aggiornamento Istat. Riferisce di aver richiesto, a far tempo dal 2022, Pt_1 l'aggiornamento Istat sia pur errando per eccesso (calcolato nella misura del 100% anziché nella misura del 75%), precisando che l'importo dovuto, calcolato nella misura del 75%, è pari ad € 11.147,05 (di cui € 4761,60 già fatturati docc. 15 e 16).In merito a tale domanda, parte convenuta non svolge alcuna contestazione, ne specificamente contesta ex art. 115 cpc l'importo oggi richiesto, riferendo unicamente di aver legittimamente sospeso i pagamenti “al netto di fatture palesemente e pacificamente erronee”.Parte convenuta, pertanto, deve essere condannata a corrispondere all'attrice la somma di € 11.147,05.
Ritenuto l'inadempimento della conduttrice per le ragioni sopra esposte, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione ex art. 1456 c.c..
Parte attrice, sia con comunicazione pec che in intimazione di sfratto, ha dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 23 del contratto di locazione. Detta clausola prevede che il mancato pagamento del canone risolverà di diritto il contratto, e la mancata indicazione di un “termine” rispetto alle scadenze contrattualmente previste non può che significare che per evitare l'effetto risolutorio, il debitore deve effettuare il pagamento entro e non oltre la scadenza contrattualmente prevista, ovverosia entro il primo del mese, per ogni trimestre, non potendosi ritenere che la detta clausola non sia più azionabile una volta che il conduttore abbia effettuato il pagamento, anche a distanza di tempo, fermo restando che il creditore abbia comunicato di volersene avvalere prima di ricevere il pagamento tardivo.
In base all'art. 1456 cc con la clausola risolutiva espressa le parti possono prevedere che il contratto di locazione si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In tal caso la risoluzione si verifica di diritto se la parte interessata dichiara all'altra che intende avvalersi della clausola. In presenza di una siffatta pattuizione il Giudice è esonerato dal valutare la gravità del comportamento contestato, ma deve comunque accertare che sia imputabile al debitore almeno a titolo di colpa (Cass. 2553/2007).
La giurisprudenza formatasi sul punto ha precisato che la tolleranza del creditore nell'accettare l'inesatto adempimento dell'obbligazione non comporta il venir meno della clausola né una sua tacita rinuncia (Cass. n. 24564/2013) tuttavia è necessaria una manifestazione di volontà espressa affinchè la clausola riprende vigore e possa produrre i suoi effetti. “La tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa prevista in un contratto di locazione, la quale riprende la sua efficacia se il creditore, che non intende rinunciare ad
pagina 7 di 9 avvalersene, provveda, con una nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore all'esatto adempimento delle sue obbligazioni” (Cass. 14508/2018). Alla luce del principio che impone alle parti di dare esecuzione al contratto secondo buona fede, il debitore non può considerarsi responsabile del ritardo se la ripetuta e non interrotta accettazione, da parte del creditore della prestazione, pur oltre i termini contrattuali, lo ha indotto a confidare che costui non abbia interesse alla risoluzione. Nel caso che ci occupa, se è pur vero che tra le parti era invalsa una prassi di tolleranza, come peraltro riconosciuto dalla stessa locatrice, deve rilevarsi che con tre comunicazioni pec, ha richiamato Pt_1 la debitrice al rispetto dei termini di pagamento previsti in contratto.
Invero, parte attrice ha inviato in data 22.9.2023 la comunicazione pec, in atti, con la quale lamentava il mancato pagamento del canone di locazione scaduto il 1 settembre e dichiarava di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa. Con successiva pec del 12 dicembre 2023 ribadiva la indisponibilità a tollerare ritardi, denunciava il mancato pagamento del canone di locazione alla scadenza del 1 dicembre e ribadiva di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa. Con ulteriore pec del 29 febbraio 2024, invitava la convenuta al pagamento del canone entro il termine convenuto in Pt_1 contratto. Se, pertanto, con riferimento alla prima comunicazione del 22.9.2023 può ritenersi che la manifestazione di volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa appare un repentino mutamento dell'atteggiamento del locatore che aveva fino a quel momento accettato pagamenti in ritardo, e pertanto da ritenersi inaspettato per il debitore che non aveva ricevuto, in precedenza, alcuna ammonizione, con la conseguenza che la dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa può intendersi solo come mero avvertimento al debitore che non sarebbero stati accettati ulteriori ritardi, ma non idonea a produrre l'effetto risolutorio, ciò non è possibile ritenere con riferimento alle successive comunicazioni pec del 29 febbraio 2024 e del 12 dicembre 2023.
Nemmeno può ritenersi che la locatrice, dopo essersi avvalsa della clausola risolutiva espressa, abbia rinunciato tacitamente all'effetto risolutivo per aver richiesto il pagamento del canone di locazione del primo trimestre 2024, atteso che, per giurisprudenza pacifica, la rinunzia tacita richiede un comportamento inequivoco, chiaramente incompatibile con la volontà di avvalersi di tale effetto, e la recezione dei pagamenti anche dopo la risoluzione contrattuale ai sensi dell'art. 1456 c.c, non costituisce chiara manifestazione di rinuncia agli effetti della risoluzione stessa, giacché persistono gli obblighi di cui all'art. 1591 c.c.(cfr. Corte d'Appello di Bari, sent. n. 1334/2016). L'accettazione dei canoni corrisposti tardivamente da quest'ultimo, in assenza di espresso chiarimento sul punto, non può pertanto interpretarsi in maniera inequivoca come volontà dell'attrice di abbandonare gli effetti derivanti dalla risoluzione contrattuale, proseguendo nel rapporto (cfr. Cass. n. 90/1991, Cass. n.
1409/75).
Per le considerazioni sopra esposte, deve accogliersi la domanda di risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c. stante l'operatività della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto, con condanna della convenuta al rilascio dell'immobile per cui è causa, ritenendo equo fissare per l'esecuzione, in considerazione dell'esito concreto della controversia, la data del 30 settembre 2025.
Parimenti, parte convenuta deve essere condannata a corrispondere all'attrice la somma complessiva di
€ 59.943,75, di cui € 12.199,70, quale differenza tra l'importo dovuto a titolo di canone di locazione per gli anni 2020 e 2021 e quello effettivamente pagato;
€ 36.597,00 quale corrispettivo del godimento dell'immobile per il terzo e quarto trimestre 2024 e del primo trimestre 2025 ed € 11.147,05 a titolo di aggiornamento Istat sull'originario canone di locazione alla data odierna, da cui detrarsi la somma di € 1335,55 pacificamente corrisposto quale duplicazione delle fatture n. 4E e 5E, e così complessivamente
€ 58.608,20. La domanda, formulata dalla convenuta in via subordinata, di disporsi la proporzionale compensazione giudiziale del credito dalla stessa vantato in forza della sentenza della Corte d'Appello di Milano, prodotta in atti, con quanto risultato dovuto ad merita accoglimento;
invero, il credito della Pt_1 convenuta può essere, ad oggi, posto in compensazione, essendo stato definito, con sentenza passata in pagina 8 di 9 giudicato (come dichiarato dai procuratori delle parti all'udienza del 13 maggio 2025) il procedimento di appello in pendenza del quale la compensazione non avrebbe potuto operare;
non vi sono, pertanto ostacoli, sotto tale profilo, all'applicazione dell'art. 1243 c.c..
Ne consegue che va dichiarata la proporzionale compensazione tra il credito dell'attrice di € 58.608,20, oltre interessi dalla presente pronuncia al saldo, ed il

contro

-credito della convenuta nella misura accertata nella sentenza nr. 80/2025, R.G. 2124/2024, della Corte di Appello di Milano.
Va rigettata la richiesta di condanna ex art. 96 cpc non sussistendone i presupposti di legge.
Stante l'esito del giudizio, con riferimento anche all'accoglimento della domanda formulata in via subordinata dalla convenuta, ritiene il Tribunale che le spese di lite possano essere integralmente compensate tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale di ON, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda ed eccezione rigettata, così provvede:
- dichiara la risoluzione di diritto del contratto inter partes stipulato in data 12.12.2018 per come chiarito in parte motiva;

- ordina alla in persona del legale rappresentante pro-tempore, di rilasciare Controparte_1 l'immobile sito in Sesto San Giovanni, via Mazzini 33, libero da persone o cose, in favore di parte attrice, e fissa per l'esecuzione la data del 30 settembre 2025;
- dichiara tenuta e condanna la convenuta a corrispondere all'attrice la somma di € 58.608,20, oltre interessi dalla presente pronuncia al saldo;

- in accoglimento della domanda formulata in via subordinata dalla convenuta, dichiara e dispone la proporzionale compensazione della suddetta somma di € 58.608,20, oltre interessi dalla presente pronuncia al saldo, con il credito vantato dalla convenuta nei confronti dell'attrice nella misura accertata nella sentenza n. 80/2025 della Corte di Appello di Milano;

- compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Sentenza pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
ON, 13 maggio 2025
Il Giudice
dott. Guendaina Borghi
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