Proc. n. 2372/2024 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di OL Nord – II Sezione Civile in persona del giudice unico onorario Dott.ssa Carmela Esposito pronunzia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA con motivazione contestuale nella causa civile iscritta al n. 2372 dell'anno 2024 del ruolo generale degli affari contenziosi civili vertente tra
(CF: ) nato a [...] il Parte_1 C.F._1
23/09/1984, residente in [...] - Castel Volturno, elettivamente domiciliato in
Caserta al C.so Trieste n. 291, presso lo studio dell'Avv. Francesco Mangazzo (CF:
), che la rappresenta e difende come da procura in atti C.F._2
- ricorrente e
(CF: nato a [...] il [...], residente _1 C.F._3 in Via Spazzilli n. 23 – Giugliano in Campania, elettivamente domiciliato in Via Nazionale delle
Puglie P.co Amici Fabb. A2 Sc. D in LI D'RC presso lo studio dell'Avv. Umberto De
Filippo (CF: ) che lo rappresenta e difende come da procura in atti C.F._4
- resistente
CONCLUSIONI: Come in atti da intendersi qui per ripetute e trascritte.
Ragioni in fatto e diritto della decisione
Con intimazione di sfratto per morosità ritualmente notificata, il Sig. , Parte_1 premesso di essere proprietario dell'immobile sito in IU in Campania (NA), alla Via
Spazzilli n. 23, identificato al N.C.E.U del Comune di Giugliano in Campania, al foglio 44,
P.lla 1548, Sub 31, Cat A/2, concesso in locazione ad uso abitativo al Sig. dal _1
10/06/2020 al 09/06/2024, per un canone annuale di € 4.200,00 ed un canone mensile di €
350,00, con contratto registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 1.7.2020 al numero
006863 serie 3T, deduceva che il conduttore si era reso moroso nel pagamento del canone a

partire dal mese di ottobre 2022 al mese di dicembre 2023 per una somma di €. 4.900,00 alla data dell'intimazione, somma da corrispondersi unitamente ad ulteriori €. 1.113,50 per oneri condominiali non versati.
Ciò premesso il Sig. chiedeva al Tribunale di: Parte_1
“1) Convalidare lo sfratto per morosità relativamente all'immobile di cui si intima il rilascio,
e fissare a breve la data per l'esecuzione;
2) Accertare e dichiarare la risoluzione dovuta ad inadempimento del conduttore, del contratto di locazione in atti;

3) Emettere decreto ingiuntivo, ai sensi dell'art. 664 c.p.c. e 475 c.p.c., immediatamente esecutivo, contro il convenuto Sig. , per il pagamento dei canoni scaduti ed _1 insoluti dal mese di Ottobre 2022 al mese di Dicembre 2023 per complessivi € 4.900,00
(quattromilanovecento/00), oltre i canoni maturati e non versati alla data di convalida, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze sino al saldo effettivo ed oltre alle quote condominiali che, al mese di Dicembre 2023 ammontano ad € 1.113,50 (millecentotredici/50)
e così per un totale (canoni ed oneri condominiali) pari ad € 6.013,50.
In ogni caso, con vittoria di spese e compensi di giudizio, da distrarsi in favore del procuratore antistatario.
In via subordinata nel caso di opposizione:
4) Pronunciare ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva fissando la data per
l'esecuzione; emettere decreto ingiuntivo esecutivo per l'importo di € 6.013,50. Nel merito e definitivamente:
5) Rigettare la spiegata opposizione e, conseguentemente, dichiarare risolto il contratto di locazione in atti per inadempimento del conduttore e confermare la condanna al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni scaduti oltre interessi;

In ogni caso con vittoria di spese e compensi del giudizio, con distrazione in favore del procuratore che si dichiara antistatario per anticipo fattone.”.
Costituitosi l'intimato si opponeva alla convalida deducendo il corretto pagamento dei canoni e l'esistenza di un inadempimento del locatore per molestie al godimento dell'immobile.
Costituitosi l'intimato impugnava l'avverso dedotto, si opponeva alla convalida dell'intimato sfratto, deducendo di aver stipulato nel 2011 un contratto di mutuo ipotecario per l'importo di
€ 40.000,00 per l'acquisto dell'immobile oggetto dell'intimazione di sfratto, che poi nel 2013, vi sarebbe stato un accordo per l'acquisto del cespite per € 70.000,00, e che nel frattempo _1
avrebbe occupato l'immobile. La conferma della fondatezza di tale assunto era data dal
[...] pagamento a mezzo cambiali degli oneri condominiali gravanti sull'immobile per € 4.147,50.
Il contratto di locazione, pertanto, doveva considerarsi simulato.
In via subordinata, l'intimato chiedeva compensarsi il versamento di quanto versato per oneri condominiali e quanto dovuto per canoni di locazione.
Alla luce delle spiegate difese parte intimata deduceva l'inesistenza della morosità e rassegnava le seguenti conclusioni:
“

1. In via principale, accertata la compensazione delle somme di cui in premessa, respingere tutte le domande di parte attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto e prive di ogni fondamento per le ragioni sopra esposte e pertanto rigettare la richiesta di convalida dello sfratto per morosità e/o di ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile locato;



2. Rigettare l'emissione del decreto ingiuntivo emesso mancandone i requisiti per la sua emissione;



3. Per l'effetto emettersi ordinanza di mutamento del rito con concessione dei termini per
l'integrazione delle difese;

- Con vittoria di spese e compensi professionali, rimborso forfettario, oltre IVA e CAP come per legge con attribuzione allo scrivente procuratore antistatario.”.
All'udienza del 17.3.2024 il Tribunale denegata l'ordinanza di convalida, emetteva ordinanza provvisoria di rilascio, fissando per l'esecuzione la data del 30.5.2024, disponeva il mutamento del rito assegnando termini alle parti per l'introduzione del procedimento di mediazione e per il deposito di memorie integrative ex art. 420 c.p.c.
Con memoria integrativa ritualmente depositata il Sig. insisteva nelle proprie Parte_1 domande e deduceva l'infondatezza delle eccezioni e deduzioni di parte convenuta.
All'udienza del 20.02.2025 fissata per la comparizione delle parti, compariva il solo ricorrente, pertanto il Tribunale, ritenuta la causa matura per la decisione, invitava la parte alla discussione ed all'esito della camera di consiglio, ha deciso la causa con la presente sentenza.
Questioni preliminari
In via preliminare, si osserva che la speciale procedura di sfratto, a seguito dell'opposizione dell'intimato, si è trasformata in un giudizio ordinario di risoluzione contrattuale per inadempimento.
Ancora, va rilevato che è stata esperita con esito negativo la procedura di mediazione obbligatoria come da verbale negativo del 30.4.2024 per mancata partecipazione del Giunta, verbale allegato da parte ricorrente e, quindi, assolta la condizione di procedibilità della domanda.
Sul merito della domanda
La domanda principale di risoluzione del contratto di locazione è fondata e va accolta.
Premesso che la prova dell'esistenza di un valido contratto di locazione stipulato inter partes è di carattere documentale e che è stato prodotto fin dal procedimento di convalida con R.g. n.
11089/2023 quello stipulato tra le parti del presente giudizio, al fine di stabilire se sussistono gli estremi della risoluzione contrattuale per inadempimento - in conformità al disposto degli artt. 1453 c.c. (secondo cui “1. Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno…”) e 5, l. 392/1978
(secondo cui “Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile”) - occorre previamente accertare l'eventuale sussistenza della lamentata morosità ed il suo preciso ammontare.
Al riguardo, va immediatamente chiarito che le contestazioni del resistente circa la compensazione tra quanto versato per oneri condominiali con i canoni di locazione dovuti, appare infondata, ben potendo gli importi versati al condominio assolvere al dovuto pagamento degli oneri condominiali di competenza dell'inquilino, così come sono risultate destituite di fondamento le deduzioni del resistente circa la simulazione del contratto di locazione e la presenza di un contratto di compravendita, sul punto è sufficiente richiamare il principio consolidato espresso dalla Suprema Corte di Cassazione secondo cui “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460, risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare
l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento
(ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione)” (cfr.: Cassazione, ordinanza n. 5128 del 16/02/2022; Cass. Civ., Sez. 6, Ord. 13685/2019; Cass. Civ., Sez. 6, Ord.
25584/2018; Cass. Civ., Sez. 1, Ord. 22777/2018; Cass. Civ., Sez. 3, Sent. 826/2015; Cass.
S.U., Sent. 13533/2001).
Rebus sic stantibus, passando alla valutazione dell'entità dell'inadempimento in parola, tenuto conto che trattasi di locazione ad uso abitativo, trova applicazione il dettato di cui all'art. 5, l.
392/1978, alla cui stregua il mancato pagamento anche di un solo canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione del contratto, essendo precluso al
Giudice di indagare sotto altri profili, e con altri parametri, ai fini della pronuncia di una decisione ai sensi degli art. 1453 e 1455 c.c., la gravità dell'inadempimento del conduttore all'obbligazione di pagamento del corrispettivo, vigendo in tema di locazione un criterio di gravità dell'inadempimento predeterminato ex lege (cfr. Cassazione n.
Sez. 3, Sentenza n. 23257 del 18/11/2010; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 8418 dell'11/4/2006).
Difatti, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio 1978, n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato - ai sensi degli artt. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva legge 9 dicembre 1998, n. 431) - a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, tuttavia, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento costituito dall'imputabilità della "mora debendi" a dolo o colpa grave del debitore.
Di conseguenza, non avendo il resistente/conduttore dimostrato di avere adempiuto all'obbligazione di pagamento del canone su di sé gravante relativamente alle mensilità dal mese di ottobre 2022 al mese di dicembre 2023 (data dell'intimazione), protrattasi poi anche successivamente all'intimazione e nel corso del presente giudizio, per ventotto canoni di locazione dalla data dell'intimazione alla data della presente decisione (ottobre 2022 a febbraio
2025), in considerazione, quindi della gravità dell''inadempimento, idoneo a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore e a sconvolgere l'intera economia del rapporto, determinando così un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo, va dichiarata, ex artt.
5, l. 392/1978 e 1453 c.c., la risoluzione del contratto de quo agitur per inadempimento del resistente. Alla pronuncia di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, segue la condanna dello stesso al rilascio dell'immobile oggetto di causa in favore del locatore libero e sgombero da persone e cose entro il termine già fissato nell'ordinanza di rilascio del 17.04.2024.
Il resistente Sig. , in accoglimento della domanda del ricorrente sarà, altresì, _1 condannato al pagamento, in favore del ricorrente Sig. , della somma Parte_1 complessiva di €. 9.800,00 (€. 350,00 x 28 canoni di locazione non pagati), oltre canoni a scadere fino all'effettivo rilascio e interessi al tasso legale dalle singole scadenze e fino all'effettivo soddisfo.
Non può trovare accoglimento la richiesta di parte ricorrente relativa ad €. 1.113,50 per oneri condominiali non pagati, poiché la domanda non è suffragata da alcun elemento probatorio
(certificazioni dell'amministratore di condominio, bilanci preventivi con indicazione della quota a carico dell'inquilino e quella a carico del proprietario, bilanci consuntivi ecc.).
Sulle spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza del resistente e sono liquidate come da parametri di cui al D.M. 55/2014, così come modificato dal D.M. 147/2022, tenuto conto del valore della controversia, della complessità delle questioni trattate e delle fasi effettivamente svolte.

P.Q.M.

il Tribunale di OL Nord Sezione Seconda Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando nella controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
1) Accoglie la domanda di parte ricorrente e dichiara risolto il contratto di locazione relativo all'immobile sito in IU in Campania (NA), alla Via Spazzilli n. 23, identificato al N.C.E.U del Comune di Giugliano in Campania, al foglio 44, P.lla 1548, Sub 31, Cat A/2, stipulato dalle parti con decorrenza dal 10/06/2020 al 09/06/2024, per un canone annuale di € 4.200,00 ed un canone mensile di € 350,00, registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 1.7.2020 al numero
006863 serie 3T;
2) Conferma per il rilascio la data già fissata al 30.5.2024 come da ordinanza di rilascio del
17.3.2024;
3) Condanna il resistente Sig. al pagamento, in favore del ricorrente Sig. _1
, della somma di €. 9.800,00 per canoni insoluti, oltre canoni a scadere Parte_1 fino al rilascio dell'immobile e interessi legali dalle singole scadenze e sino all'effettivo soddisfo;

4) Condanna il resistente Sig. al rimborso, in favore del ricorrente Sig. _1 Parte_1
, delle spese di lite che liquida in €. 145,50 per esborsi ed €. 2.540,00 per compensi
[...] professionali, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge, con attribuzione all'Avv.
Francesco Mangazzo dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Aversa, 20/02/2025
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Carmela Esposito
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, co. 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209