REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Forlì, in persona del dott. Emanuele Picci, all'esito del deposito delle note scritte ai sensi dell'art. 127-ter, c.p.c., ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A

nel procedimento civile iscritto al n. 1751 di registro generale dell'anno 2022; promosso da
(C.F. ), rappresentata e difesa dagli avvocati Parte_1 C.F._1
FINA ROCCO (C.F. ) e AMADUCCI ANTONIO C.F._2
( ) ed elettivamente domiciliata in via Uberti n. 20 CESENA, giusta C.F._3 procura del 21.06.2022; attore nei confronti di
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. DI PENTIMA CP_1 C.F._4
MARIA GABRIELLA (C.F. ), domiciliato in VIA VOLTURNO 7, C.F._5
47121 FORLÌ, in virtù di procura del 08.02.2022; convenuto
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Conclusioni per : Parte_1
«“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione: accertare e dichiarare,
l'inadempimento contrattuale del sig. in ordine al contratto preliminare sottoscritto in data CP_1
20.4.2021 e conseguentemente l'avvenuto recesso dal suddetto contratto della sig.ra a norma Parte_1 dell'art. 1385 c.c.; conseguentemente e per l'effetto condannare: il sig. a norma dell'art. 1385 c.c. CP_2 secondo comma, a corrispondere alla sig.ra la somma di euro 10.000,00, corrispondente al Parte_1 doppio della caparra confirmatoria ricevuta dal convenuto, ovvero la maggiore o minore somma che verrà accertata in corso di causa, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data del dovuto al saldo effettivo;
in ogni caso:
1 rigettare le domande formulate in via riconvenzionale da parte convenuta poiché infondate in fatto e in diritto. Con vittoria di spese, competenze ed onorari della presente procedura, come per legge. Spese compensate in caso di soccombenza».
Conclusioni per CP_1
«Voglia l'On. le Tribunale adito respingere le domande attore tutte e per l'effetto: 1) Accertare e dichiarare la cessazione degli effetti del contratto preliminare concluso in data 20/04/2021 per responsabilità di parte attrice, in virtù del suo intervenuto inadempimento;
2) Conseguentemente, dichiarare la piena sussistenza del diritto del
Sig. a trattenere la caparra confirmatoria (versata dalla Sig.ra al Sig. ai CP_1 Pt_1 CP_1 sensi dell'art. 1385 c.c.; 3) Condannare parte attrice, ex art. 96 c.p.c. al risarcimento dei danni per “lite temeraria” cagionati al Sig. danni da quantificarsi in via equitativa. In ogni caso con vittoria di spese e CP_1 competenze di lite, oltre oneri di legge».
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. agisce ex art. 1385 c.c. nei confronti di Parte_1 CP_1 al fine di ottenerne la condanna al pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata al momento della stipula del preliminare, oltre interessi e rivalutazione monetaria.

1.1. In citazione, l'attrice espone che, in data 20.04.2021, sottoscriveva la proposta di acquisto ad oggetto un immobile (foglio 18, particella 2004, sub. 11 A/3), sito nel comune di Forlimpopoli
(FC), alla via Bendandi n.

2-bis, a fronte del versamento di un corrispettivo pari ad € 105.000,00, di cui € 5.000,00 a titolo di caparra ed € 100.000,00 quale corrispettivo residuo da versare entro il
31.10.2021 contestualmente al rogito (all.

1-2 in fasc. attore).

1.2. Il convenuto eccepisce l'inadempimento della promissaria acquirente CP_1
e chiede di trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria, pari ad 5.000,00, in virtù dell'inefficacia del contratto preliminare evidenziando che, con la nota datata 3.03.2022 (all. 2, in fasc. convenuto), egli ribadiva la volontà di addivenire alla stipula del definitivo ed avvertiva che, nel caso di perdurante inerzia, avrebbe ritenuto la caparra.

1.3. Con ordinanza del 29.03.2023, veniva formulata una proposta conciliativa ex art. 185-bis c.p.c., ad oggetto la rinuncia alle rispettive pretese avanzate dalle parti, con compensazione integrale delle spese di lite.
La causa proseguiva, a cagione della mancata adesione alla suddetta proposta, dapprima con l'espletamento della prova orale all'udienza del 28.10.2024 (in particolare sui capitoli 1- 4 della
2 memoria ex art. 183, 6° co, n. 2 c.p.c. di parte convenuta, nonché sui capitoli 1-2, 5, 6 della memoria ex art. 183, 6° co., n. 2 c.p.c. di parte attrice;
testi e Testimone_1 Testimone_2
), poi con il differimento all'udienza del 19.03.2025 per discussione e decisione. Testimone_3

2. Ebbene, la proposta irrevocabile di acquisto accettata dal venditore assume i tratti del contratto preliminare e, al ricorrere dell'altrui inadempimento ed in presenza degli elementi negoziali essenziali, la controparte può agire ai fini dell'adempimento coattivo ex art. 2932 c.c. oppure per la risoluzione del contratto, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1453 e
1458 c.c., facendo salva -in entrambi i casi- la possibilità di chiedere il risarcimento del danno.

2.1. Vi è, però, una terza opzione, allorquando le parti scelgano lo strumento di cui all'art. 1385 commi 2° e 3° c.c., come accaduto nel presente giudizio.
Relativamente all'istituto in commento, l'orientamento maggioritario, avallato dall'intervento nomofilattico reso a Sezioni Unite, con sentenza n. 553 del 14.01.2009 e successivamente confermato (v. Cass., sez. 2, sent. n. 8417/16), ritiene che nella caparra confirmatoria si ravvisi una funzione di liquidazione anticipata e convenzionale del danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole “ex lege”, sicché -ove ciò avvenga- essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata.

2.2. La funzione sopra descritta, unitamente alla differenza di tale recesso rispetto a quello convenzionale di cui agli artt. 1373 e 1386, evidenziano come il meccanismo ex art. 1385, co. 2° e co. 3°, sia azionabile solo nell'ipotesi in cui il contraente subisca l'altrui inadempimento che va scrutinato sulla scorta dei parametri dell'imputabilità e della non scarsa importanza.
Quindi, va applicata la disciplina dell'art. 1453 e ss. c.c.

2.3. Tale assunto non si pone in antitesi rispetto all'insegnamento della Suprema Corte, in quanto la conclamata incompatibilità strutturale e funzionale tra risoluzione e risarcimento integrale per un verso, e recesso e ritenzione della caparra dall'altra, riguarda esclusivamente i rapporti tra le coppie di azioni in sede processuale, con la conseguenza che, proposta la domanda di risoluzione, volta al riconoscimento del diritto al risarcimento integrale dei danni, non sarà consentita la trasformazione in domanda di recesso con ritenzione di caparra, e viceversa.
3 2.4. Come attentamente chiarito dalla Suprema Corte, l'alternativa tra il recesso del contratto per inadempimento con ritenzione della caparra confirmatoria e la risoluzione, non è tra recesso e risoluzione di diritto, bensì tra recesso e risoluzione giudiziale con eventuale risarcimento del danno che andrà liquidato nella sua effettiva entità (cfr. Cass., sez. 1, sent. n. 5095 del
13.03.2015).
D'altro canto, il congegno recesso e ritenzione della caparra condividono la medesima natura della risoluzione per inadempimento, in quanto sono strumenti di tutela ripristinatoria-risarcitoria e non hanno connotazioni repressive o afflittive.

2.5. Ancora una volta emerge come non si possa prescindere dalla gravità e dall'imputabilità:
“il contraente che esercita il recesso non deve essere a sua volta inadempiente e l'accertamento circa il suo inadempimento, rientrante nei poteri del giudice di merito ed insindacabile se congruamente motivato, deve avvenire tenendo conto del valore della parte dell'obbligazione non adempiuta rispetto al tutto, sulla base di un criterio di proporzionalità, occorrendo verificare, a seguito di una valutazione complessiva e globale del comportamento delle parti, se, per effetto dell'inadempimento del recedente, si sia verificata ai danni della controparte una sensibile alterazione dell'equilibrio contrattuale o se, invece, tale alterazione non dipenda dall'inadempimento della controparte” (Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 19246 del 12.07.2024).

2.6. Ciò premesso, a sostegno della domanda principale, viene dedotto che, pochi giorni prima del giorno fissato per la stipula del contratto definitivo, il promittente venditore contattava l'agenzia immobiliare comunicando di non avere più intenzione di concludere la compravendita.
Tale circostanza introdotta dalla difesa attorea come motivo del mancato perfezionamento del contratto definitivo, tuttavia, non è sorretta da alcuna evidenza, anzi risulta smentita, sia a livello documentale che in sede di istruttoria orale.

2.7. Innanzitutto, la missiva del 03.02.2022 versata in atti dal convenuto (doc. 2 fasc. convenuto) dimostra come il mancato perfezionamento della compravendita originasse da una serie di circostanze, tutte volte a confermare la sussistenza di inadempimenti reciproci: «[…] si precisa che detto mancato acquisto non è dipeso da volontà del Sig. dal momento che quest'ultimo aveva CP_1 consentito, comunicandolo all'Agenzia di Intermediazione Alpha, si lo slittamento della data per il rogito (in quanto gli era stata […] riferita la Vostra volontà di differire detta data), sia a rimuovere eventuali difficoltà intervenute nell'acquisto di detto immobile attraverso un tecnico di fiducia del Sig. . CP_1
4 Nel corso dell'istruttoria orale è emersa una circostanza nuova che non veniva dedotta negli scritti attorei e che, in realtà, smentisce la tesi secondo cui il promittente venditore avesse rinunciato all'affare.
La teste dichiarava che il promittente venditore era tenuto a provvedere alla Testimone_1 sanatoria di talune difformità dell'immobile e che, per tale ragione, avesse rappresentato l'impossibilità a concludere il definitivo entro il termine fissato: «sì è vero, mio marito ha chiamato il marito della sig.ra per dire che si sarebbe fatto carico lui delle spese per sanare le irregolarità Pt_1 dell'immobile ma gli acquirenti non hanno più voluto comprare» (cfr. teste verb. ud. 28.10.2024). Tes_1
In senso adesivo, la testimonianza resa da , agente immobiliare incaricata della Testimone_3 mediazione dell'affare, la quale riferiva che il promittente venditore aveva effettivamente informato l'agenzia della difficoltà a procedere con la stipula del definitivo perché: «i documenti non erano ancora pronti» (cfr. verbale ud. cit.).
Dunque, il comparto documentale e le risultanze orali non sorreggono le deduzioni di parte attrice, bensì dimostrano l'intenzione del convenuto di dare corso alle attività preliminari alla stipula, atteso che egli: «aveva già dato incarico ad un geometra per fare le verifiche necessarie alla vendita negli anni precedenti» (cfr. teste verb. ud. 28.10.2024). Tes_3

2.8. Orbene, come anticipato sopra, la sussistenza di difformità catastali dell'immobile integra una circostanza emersa soltanto in sede di istruttoria orale, senza che la difesa di parte attrice l'abbia mai dedotta, ad eccezione di un generico accenno in sede di memoria conclusiva.

2.9. Ad ogni modo, siffatta circostanza avrebbe suggerito ad entrambe le parti di accordarsi - all'epoca- per il differimento del giorno deputato alla stipula del contratto definitivo -ora e nel presente giudizio- occorre accertare se possa addebitarsi un inadempimento talmente grave da giustificare l'accoglimento della domanda attorea al raddoppio della caparra, nell'ottica di un bilanciamento degli interessi in conflitto così come richiesto dall'istituto ex art. 1385 c.c.
Tale valutazione non può prescindere dall'analisi del termine fissato originariamente per la stipula definitiva.

2.10. Ebbene, il termine in parola non ha carattere essenziale.
La locuzione utilizzata dalle parti è la seguente: «l'atto notarile verrà stipulato entro il 31.10.2021» ed è contenuta nella clausola n. 3 del contratto (v. doc. 1).
Tale formulazione è insufficiente per la qualificazione essenziale del termine, laddove l'essenzialità va intesa nel senso che l'inutile decorso senza che intervenga la conclusione del
5 definitivo, determina automaticamente il diritto della parte che subisce l'altrui inadempimento di richiedere la risoluzione o di azionare il recesso.

2.11. Al riguardo, la Corte di cassazione: “Il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 cod. civ., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione
"entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata” (cfr. Cass., sez. 2, sent. n. 5797 del 17.03.2005, conformi Cass., sez. 2, sent. n. 3645 del
16.02.2007).
Più chiaramente: “In tema di contratto preliminare di compravendita, l'essenzialità del termine per la stipula del definitivo va desunta non già da mera formula di stile ma dalla volontà delle parti come emergente da specifiche espressioni adoperate dai contraenti dalle quali desumere l'intenzione di considerare ormai venuta meno l'utilità perseguita nel caso di conclusione del contratto definitivo oltre la data stabilita” (cfr. Cass. Sez. II, Sent. n.
21587 del 15.10.2007).

2.12. Alla luce di siffatto inquadramento, se neppure l'espressione "entro e non oltre" sia sufficiente per fornire un indizio positivo circa l'essenzialità del termine concordato tra le parti, a maggior ragione, l'utilizzo di una formulazione testuale meno intensa (come quella adoperata dalle parti in causa) costituisce un primo elemento interpretativo della derogabilità del termine.

2.13. A sostegno di tale assunto, depongono anche le regole di interpretazione sancite negli artt.
1367 - 1370, c.c., che sono ispirate al principio di conservazione del vincolo negoziale, al fine di annettere alle singole clausole un'efficacia, piuttosto che interpretarle nel senso in cui non possano avere alcun effetto (c.d. interpretazione utile).

2.14. Alla carenza di una specifica espressione testuale, dalla quale desumere l'intenzione di considerare perduta l'utilità alla scadenza del termine, va aggiunto che l'indagine sulla natura e sull'oggetto porta ad escludere l'irreparabilità del sinallagma per effetto del solo trascorrere del termine.
Per tali motivazioni, la domanda di parte attrice volta ad ottenere il versamento del doppio della caparra non può essere accolta.
6 3. In ordine alla richiesta del convenuto di avvalersi a suo favore dell'art. 1385 c.c. trattenendo conseguentemente l'entità della caparra, è necessario valutare se la condotta della sua controparte, ovvero del promissario acquirente, denoti un inadempimento grave ed imputabile.

3.1. Allo stesso modo, non vi sono elementi tali da giustificare la ritenzione della caparra.
È emerso, difatti, nel corso dell'istruttoria che il promittente venditore non avesse proposto una data alternativa per la stipula del definitivo (“non venne fatta alcuna proposta di rinvio”, “non venni contattato dal sig. e non venne fatta alcuna proposta del genere”, cfr. teste ); tale circostanza CP_1 Tes_2 veniva confermata anche dalla teste , la quale riferiva “so che venne chiesta al sig. la Tes_3 CP_1 disponibilità per una successiva data nella quale fare il rogito ma egli non la diede” (cfr. verbale ud.
28.10.2024).

3.2. Malgrado il termine indicato nel preliminare per la stipula definitiva non assuma carattere essenziale, non si può nemmeno porre il promissario acquirente in uno stato di indeterminata attesa, senza che venga manifestato all'esterno la volontà concreta di perfezionare il definitivo.
L'invito alla stipula assume valore di una messa in mora, in quanto esprime l'intenzione di comunicare alla controparte l'interesse a sottoscrivere il contratto di compravendita.

3.3. Nel caso in commento, il fatto che il promittente venditore non si sia attivato, in senso propositivo ed in tempi ragionevoli, ha determinato un affidamento tutelabile in capo al promissario acquirente, nel quale sorgeva -in buona fede- la perdita di interesse per l'affare.
Al riguardo, occorre evidenziare come la componente essenziale di un affare è l'esigenza di stabilità, intesa nel senso che la condotta negoziale della parte dev'essere esplicitata e comprensibile alla controparte, tenuto conto della complessità della relazione giuridica e della difficoltà dei traffici negoziali.
Pertanto, quando le circostanze mutano o emergono sopravvenienze, i privati devono attivarsi nell'assicurare la leale collaborazione ex artt. 1175 e 1375 c.c. che, nel caso in commento, non si ravvisa ad opera del promittente venditore, il quale formulava il suo invito alla stipula a distanza di circa un anno dalla conclusione del preliminare.

3.4. In conclusione, non si ravvisa a carico di alcuna parte contraente un inadempimento grave ed imputabile rispetto all'obbligazione principale tale da giustificare l'applicazione dell'art. 1385 c.c., ovvero il raddoppio in favore della promissaria acquirente o la ritenzione della caparra per il promittente venditore-, bensì entrambe le parti hanno mostrato una mancanza di determinazione e di collaborazione, nel senso che sono venute meno ad un dovere di protezione
7 che avrebbe suggerito di accordarsi tempestivamente per un differimento del giorno della stipula definitiva, al fine di mantenere intatta la rispettiva sfera giuridica.

3.5. Tale valutazione conclusiva permette, dunque, di accordare lo scioglimento del vincolo contrattuale, in parte accogliendo le richieste di entrambe le parti di accertare l'inefficacia del contratto preliminare pur sulla scorta di motivazioni differenti, onerando il convenuto di restituire l'ammontare della caparra confirmatoria trattenuta indebitamente.
La somma, pari ad € 5.000,00, andrà addizionata degli interessi legali e della rivalutazione monetaria, dalla data di pubblicazione della sentenza e fino a completo soddisfo.

3.6. Le spese di lite sono compensate integralmente, stante la reciproca soccombenza.


P.Q.M.


Rigettata o assorbita ogni diversa e/o ulteriore eccezione e/o domanda, così provvede:
1) accerta l'inefficacia del contratto preliminare di cui in motivazione e, per l'effetto, condanna alla restituzione della somma di € 5.000,00, ricevuta a CP_1 titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi e rivalutazione dalla data della pubblicazione della presente sentenza e fino al saldo effettivo;

2) compensa integralmente le spese di lite.
Forlì, 20 marzo 2025
Il Giudice Dott. Emanuele Picci
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