N. R.G. 3078/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI MODENA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Susanna Zavaglia ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3078/2021 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FERRARI Parte_1 C.F._1
GABRIELE e dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIA DEI LOVOLETI 9 41121 MODENA presso il difensore avv. FERRARI GABRIELE (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FERRARI Parte_2 C.F._2 GABRIELE e dell'avv. , elettivamente domiciliato in V. DEI LOVOLETI 9 MODENA presso il difensore avv. FERRARI GABRIELE
ATTORI contro

(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FOGLIANI ENRICO e dell'avv. CP_1 P.IVA_1
RATTI ALESSANDRO ( ) N.4 41100 MODENA;
, C.F._3 C.F._4 elettivamente domiciliato in LARGO TORTI 4 41100 MODENA presso il difensore avv. FOGLIANI
ENRICO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ZURLINI FRANCO e CP_2 C.F._5 dell'avv. MENETTI SARA ( ) VIA SAN SALVATORE 16 41121 MODENA;
C.F._6
, elettivamente domiciliato in VIA SAN SALVATORE 16 41100 MODENA presso il difensore avv.
ZURLINI FRANCO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ZURLINI FRANCO e CP_3 C.F._7 dell'avv. MENETTI SARA ( ) VIA SAN SALVATORE N. 16 41100 C.F._6
MODENA; , elettivamente domiciliato in VIA SAN SALVATORE 16 41100 MODENA presso il difensore avv. ZURLINI FRANCO
CONVENUTI

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note per la trattazione scritta dell'udienza del 15/10/2024

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Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato nel maggio 2021, e premesso che in Parte_1 Parte_2
data 28/5/2020, con atti a ministero Notaio rep. 44629/14865, trascritti a Modena in data Persona_1
3/6/2020 ai nn. 12232/8299 e 12233/8300 (doc. 2), e avevano ceduto, con CP_4 Controparte_5
due distinte compravendite:
- a in ragione del 20% e in ragione dell'80%, pro indiviso tra loro, il fondo CP_2 CP_3
con sovrastante fabbricato identificati al Catasto Terreni del Comune di Formigine con il foglio 5, mappale 213 ed al Catasto Fabbricati del medesimo Comune con il foglio 5, particella 213, al prezzo di
€ 70.000,00 integralmente corrisposto all'atto della compravendita;

- alla società , il fondo con sovrastanti fabbricati identificati al Catasto Terreni del CP_1
Comune di Formigine con il foglio 5, mappale 214 ed al Catasto Fabbricati del medesimo Comune con il foglio 5, particelle 216, 214 sub. 1 e 214 sub. 2, al prezzo di € 130.000,00 integralmente corrisposto all'atto della compravendita, confinanti con il fondo degli attori, senza consentire loro di esercitare la prelazione attribuitagli dagli artt. 7, legge 817/71, e 8, legge 590/65, manifestavano la volontà di esercitare il diritto di riscatto, con riguardo ai fondi e fabbricati o, in subordine, ai soli fondi oggetto dei contratti di compravendita, per il prezzo indicato nel rogito, e all'uopo convenivano in giudizio CP_2
e al fine di conseguire la declaratoria dell'avvenuto trasferimento.
[...] CP_3 CP_1
Tutti i convenuti si costituivano in giudizio, deducendo la carenza in capo agli attori dei requisiti oggettivi e soggettivi richiesti dalla legge per l'esercizio del diritto di riscatto, ed instando quindi per il rigetto della domanda di parte attrice.
La causa veniva istruita tramite l'escussione di testimoni e, con note per la trattazione scritta dell'udienza del 15/10/2024, le parti precisavano le conclusioni.
***
Ciò premesso, la domanda di riscatto proposta da e è infondata, Parte_1 Parte_2
essendo carente il requisito oggettivo della destinazione agraria dei fondi oggetto della domanda.
Ed invero, dalla documentazione prodotta dai convenuti e (doc. 2), emerge chiaramente CP_2 CP_3
che i terreni e fabbricati oggetto della domanda di riscatto (mappali 213, 214 e 216 del foglio 5 del
Comune di Formigine) hanno perduto la loro “attitudine agraria” molti anni prima della compravendita oggetto di retratto da parte degli attori.
Tali terreni e fabbricati, infatti, hanno assunto destinazione urbana a seguito dei frazionamenti occorsi nel 2010 (finalizzati anche ad aumentare l'area cortiliva di pertinenza, vedi doc. 6 e sono CP_1
pagina 2 di 5 stati oggetto di un complesso ed articolato progetto di recupero edilizio presentato dalla precedente proprietà (sig.ri con DIA nn. 6425, 6426 e 6427 del 18/02/10 (doc. 7, 8 e 9), volto alla CP_4
realizzazione di n. 6 unità abitative residenziali.
In esecuzione di siffatto progetto, i sig.ri hanno poi richiesto ed ottenuto dal Comune di CP_4
Formigine il rilascio del permesso di costruire n. C2010/19638, per risanamento delle aree libere, esecuzione parcheggi di pertinenza e nuovo accesso carraio (doc. 10 . CP_1
Le menzionate pratiche edilizie, prorogate negli anni su istanza dei sig.ri erano ancora in vigore CP_4
alla data di sottoscrizione dei rogiti di compravendita degli immobili di cui è causa e sono state successivamente sostituite dalla variante presentata dai convenuti e (SCIA in data CP_2 CP_3
30/11/20; vedi doc. 2 del fasc. conv. e allegato 13), nonché dalla pratica edilizia di CP_2 CP_3
ristrutturazione (mediante demolizione e ricostruzione), presentata da finalizzata a CP_1
realizzare sul fondo acquistato n. 3 unità abitative indipendenti (n. V2020/149 e SCIA n. D2020/8959 in data 12/10/2020 - doc.ti 3 e 3bis . CP_1
Inoltre, eloquenti sono le dichiarazioni di perdita di ruralità rilasciate al Comune di Formigine dai precedenti proprietari sig.ri in data 18/05/10 (vedi doc. 13 . CP_4 CP_1
Con particolare riguardo agli immobili acquistati da (fabbricato colonico con terreni e CP_1
costruzioni pertinenziali), a ben vedere, la relativa destinazione urbana era in essere già nel 2006, allorquando la precedente proprietà (sig.ri li concesse a terzi in comodato gratuito “… ad uso CP_4 abitazione …” (con l'area circostante adibita a cortile pertinenziale;
vedi contratto di comodato in data
1/01/06 registrato il 19/07/06 di cui al doc. 11 . Al riguardo, il teste. , sentito CP_1 CP_4
all'udienza del 5/12/2023, ha confermato che l'immobile oggetto di comodato negli anni dal 2006 al
2020 “era occupato da un terzo che non aveva alcun obbligo di manutenzione e vedevo uno stato di abbandono o di semi abbandono”.
Si osserva inoltre che, dalle allegate foto satellitari tratte dal repertorio di Google Maps (doc. 12
, il terreno acquistato da appariva nel 2011 (e sino alle opere di pulizia e bonifica CP_1 CP_1
operate dalla stessa società acquirente) attorniato da vegetazione ed arbusti ad alto fusto, segno evidente del suo utilizzo quale giardino/corte dei fabbricati sovrastanti. Ciò, a confutazione di quanto asserito dagli attori circa il fatto che sullo stesso terreno vi siano tuttora, “… segni evidenti di lavorazioni profonde recenti …” (vedi pag. 4, righe 11 e 12, atto di citazione ed esercizio di riscatto agrario 3/05/21).
L'immobile ad uso residenziale dei convenuti Leoni e è invece stato completato nel gennaio CP_3
2021, e costituisce ad oggi la relativa residenza. Nel giardino circostante è stata realizzata una piscina interrata (doc. 5 conv. e . CP_2 CP_3
pagina 3 di 5 In conclusione, l'insieme di elementi quali il consolidato uso abitativo, la dichiarazione di perdita di ruralità, l'iscrizione al catasto urbano, l'approvazione di plurimi progetti edilizi residenziali, il protratto stato di incolto, nonché le ridotte dimensioni concorrono in modo convergente e significativo a delineare una natura dei beni incompatibile con la loro destinazione agricola, con conseguente esclusione sui medesimi del diritto di prelazione vantato dagli attori.
Così la Suprema Corte, da sempre e sempre concordemente: “Ai fini di escludere il diritto di prelazione
(e quello succedaneo di riscatto) ai sensi dell'art. 8 L. n. 590 del 1965, è sufficiente che il terreno alienato sia compreso in una zona per la quale il piano regolatore o il programma di fabbricazione del
Comune (previsto dal primo), anche se non ancora approvato, prevedano in alternativa un'utilizzazione edilizia, turistica o industriale, cioè diversa da quella agricola” (Cass. 11762/2013).
Nello stesso senso, ex plurimis: Cass. 31/3/2010 n. 7796; Cass. 14/3/2013 n. 6752; Cass. 17/10/2016 n.
20910.
La carenza della destinazione agricola dei beni rende superfluo l'esame dei requisiti soggettivi per l'esercizio del diritto di prelazione in capo agli attori.
La domanda svolta dagli attori in via subordinata con riferimento ai soli “fondi”, appare, d'altro canto, generica e indeterminata, di talchè, anche per tale ragione (oltre che per quanto sopra argomentato in ordine alle caratteristiche dei beni), non può essere accolta.
L'azione di retratto agrario va dunque rigettata, con ordine al Conservatore di cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale iscritta sui beni dei convenuti, ex art. 2668 comma II c.c. (cfr. ord. Cass. 22/8/2017 n. 20265).
Venendo alla regolamentazione delle spese processuali, gli attori soccombenti devono essere condannati a rifondere le spese sostenute dai convenuti, che saranno liquidate in dispositivo in ossequio al D.M. 127/2022 (valore indeterminabile – complessità media;
valori medi per le prime due fasi e minimi per le seconde).
Non sussistono i presupposti per la condanna degli attori ex art. 96 c.p.c., non essendo ravvisabile il requisito della mala fede.


P. Q. M.


Il Tribunale di Modena in composizione monocratica, definitivamente pronunciando: rigetta le domande proposte dagli attori;
li condanna al pagamento, in favore dei convenuti, delle spese processuali, che liquida, per ciascuna difesa, in €.

7.200 per compensi ex D.M. 127/2022, oltre al 15% per spese generali, rimborso I.V.A. e
C.P.A. come per legge.
pagina 4 di 5 ordina al Conservatore RR.II. di Modena la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale effettuata dagli attori in data 17/05/21 al n. 10810 Reg. Part. – n. 14898 Reg. Gen, esonerandolo da ogni responsabilità al riguardo.
Modena, 10/02/2025
Il Giudice
dott. Susanna Zavaglia
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