REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI
- UNDICESIMA SEZIONE CIVILE - in composizione monocratica e nella persona del dott. Fabio Perrella, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta al n. 23534 del Ruolo Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2022 e vertente
TRA
C.F. , rappresentato e Parte_1 C.F._1
difeso dagli avvocati Antonio Rosario De Crescenzo e Gianfranco
Battista ed elett.te dom.to presso il loro studio in Caserta, via delle
Ville n. 4, giusta procura in calce all'atto di citazione, PEC
Email_1 Email_2
-ATTORE-
E

, C.F , rappresentata Controparte_1 C.F._2
e difesa dall'avv. Simona Bortone ed elett.te dom.ta presso il suo studio in Lecce alla via Protonobilissimi n. 8, giusta procura a margine della comparsa di costituzione, PEC:

Email_3
-CONVENUTA-
NONCHÉ

, C.F. , rapp.ta e difesa Controparte_2 C.F._3 dall'avv. Bernard Catapano ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Napoli, Via San Giacomo nn. 30/32, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione, PEC:
Email_4
[.. 23534/2022 r.g.a.c. Pag. 1
-CONVENUTA-
Oggetto: contratto preliminare – simulazione
Conclusioni: come da note depositate delle parti il 19,20,23.12.2024 e recepite nell'ordinanza ex art. 127-ter c.p.c. del 23.12.2024

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. ha convenuto in giudizio, dinanzi al sopra intestato Parte_1
Tribunale, e rappresentando la Controparte_1 CP_2
seguente vicenda di fatto.
In data 12.2.2021 la sig.ra quale speciale Controparte_2
procuratrice e rappresentante di , stipulava con il sig. Controparte_1
scrittura privata di contratto preliminare di Parte_1
compravendita con il quale si obbligava a trasferire al medesimo l'immobile sito in Napoli Via Manzoni n.71 (appartamento oltre box e pertinenze) di proprietà della Ivagnes per il prezzo complessivo di €
550.000,00, dichiarando altresì la presenza di parziali difformità urbanistiche e catastali che si obbligava a regolarizzare entro la stipula del rogito. Dichiarava inoltre la pendenza sull'immobile di vincoli e formalità pregiudizievoli e si impegnava ad estinguere tutte le esposizioni debitorie ad esse sottostanti ed alla relativa cancellazione delle formalità. Alla sottoscrizione della scrittura del 12.2.2021 il provvedeva a versare alla a titolo di caparra Pt_1 CP_2
confirmatoria la somma di euro 30.000
Successivamente, in data 16.3.2021, la sig.ra Controparte_2
sempre nella qualità di speciale procuratrice e rappresentante di
, stipulava con il sig. contratto preliminare di Controparte_1 Pt_1
compravendita redatto per Notar da Pietramelara, Persona_1
con il quale veniva sostanzialmente riprodotto il contenuto della precedente scrittura privata del 12.2.2021, indicandosi quale termine per la stipula dell'atto definitivo la data del 30.6.2021, subordinandola alla cancellazione delle iscrizioni e delle trascrizioni presenti sugli immobili promessi in vendita. Veniva altresì apposta l'ulteriore condizione del rilascio dell'immobile da parte della sig.ra CP_2
n. 23534/2022 r.g.a.c. Pag. 2
- comodataria d'uso gratuito per atto del 29.1.2009- entro la CP_2
data del 30.6.2022 (con penale a carico della di euro 100 CP_2
per ogni giorno di ritardo).
Il pagamento del prezzo di euro 550.000 veniva così regolamentato ( art. 9 del preliminare):
- € 30.000,00 (trentamila/00), a titolo di caparra confirmatoria, già versato alla CP_2
- € 290.000,00 (duecentonovantamila/00), a titolo di ulteriore caparra confirmatoria, corrisposti con bonifico bancario del 19.3.2021 in favore di cessionaria del credito di Monte dei Paschi di CP_3
Siena per conseguire la cancellazione di formalità pregiudizievoli
(ipoteca volontaria e pignoramento) gravanti sull'immobile come da accordo sottoscritto in data 12.3.2021 tra i contraenti e la medesima cessionaria;

- € 130.000,00 (centotrentamila/00), da corrispondersi alla promittente venditrice al momento della stipula del contratto definitivo di trasferimento;

- € 100.000,00 (centomila/00), da corrispondersi alla promittente venditrice dopo la stipula del contratto definitivo di trasferimento e dopo aver conseguito la consegna dell'immobile.
Riferisce l'attore che, considerata la sopravvenuta impossibilità per la promittente venditrice di conseguire la cancellazione della ipoteca iscritta sull'immobile a favore del Gruppo AR S.p.A.
(successivamente fallito in Milano, n.547/16 ) entro il termine fissato per la stipula del definitivo, le parti stabilivano di addivenire al rogito notarile entro la diversa data del 31.10.2021, o comunque non appena la promittente venditrice avesse ottenuto degli organi del fallimento l'autorizzazione alla cancellazione della iscrizione ipotecaria.
Tuttavia nonostante gli inviti del non si addiveniva alla stipula Pt_1
entro il termine stabilito, né entro il termine fissato per la consegna dell'immobile da parte della de (24.8.2022) adducendo CP_2 quest'ultima di non essere riuscita a trovare una diversa sistemazione abitativa.
n. 23534/2022 r.g.a.c. Pag. 3
In data 24.8.2022 il riceveva comunicazione a firma degli Pt_1
avvocati Matteo Cultraro e Bernard Catapano per conto della
[...]
, con la quale quest'ultima, qualificando come essenziale ex CP_2 art. 1457 c.c. il termine del 30.6.2021 previsto all'art. 4) del contratto preliminare per atto pubblico, comunicava la risoluzione dello stesso
“…per inadempimento contrattuale del promittente acquirente…”.
Con la medesima comunicazione il veniva altresì informato Pt_1 dell'avvenuta cancellazione in data 26.1.2022 dell'ipoteca (che peraltro risulta invece cancellata nella diversa e successiva data del
20.4.2022).
Stante l'infondatezza e pretestuosità della comunicazione, il Pt_1
con raccomandata A.r. del 26.8.2022 invitava e la Controparte_1
sua procuratrice sig.ra se a comparire il giorno CP_2
21.9.2022, alle ore 16:00, dinanzi al Notaio dott. , Persona_1 con studio in Napoli alla Via N. Nisco n. 11, per la stipula dell'atto definitivo di compravendita e contestuale saldo della somma ancora dovuta (euro 230.000).
A fronte di tale invito la proprietaria con Controparte_1
comunicazione a mezzo mail del 21.9.2022 indirizzata al Notaio designato dichiarava la propria impossibilità a presenziare al rogito, invitando contestualmente le parti alla conclusione della pattuita vendita.
Al contrario la procuratrice speciale, con Controparte_2 comunicazione a mezzo pec del 21.9.2022 ribadiva l'intervenuta risoluzione del preliminare per l'inadempimento del . Pt_1
2. Si costituiva la convenuta che deduceva di essere Controparte_1 intestataria solo fiduciaria dell'immobile promesso in vendita, che risultava essere di proprietà della suocera, de;
adduceva CP_2 che quest'ultima aveva provveduto a tale intestazione a fronte dell'accollo ed estinzione da parte della di una esposizione CP_1
debitoria della e del di lei figlio, (e in CP_2 Persona_2 relazione a tale accollo peraltro nulla reclama l' verso la CP_1 [...]
essendo state definite le reciproche posizioni). CP_2
n. 23534/2022 r.g.a.c. Pag. 4
La circostanza del carattere fiduciario dell'intestazione emergeva documentalmente dalla scrittura privata intercorsa con la in CP_2
data 11 marzo 2021. Non si opponeva pertanto alla domanda ex art. 2932 c.c. e giustificava la sua mancata presenza per la stipulazione proprio con il carattere fiduciario della intestazione. Deduceva altresì di aver conferito procura irrevocabile a vendere alla CP_2 medesima anche nell'interesse della procuratrice e con obbligo di rendiconto (mai reso) e di aver diritto al rimborso della somma di euro
19.500,00 anticipato alla (come indicate nella medesima CP_2
scrittura privata) e mai restituite.
3. Si è altresì costituita la convenuta che deduceva la Controparte_2
nullità del preliminare del. 16.3.2021 per atto del notar
[...]
in quanto negozio simulato. La simulazione di tale atto Per_1
deriva dalla macroscopica incongruità del prezzo ivi indicato (euro
550.000 a fronte di valore di mercato non inferiore a euro 800.000) e dalla specifica controscrittura intercorsa tra le parti in forma di scrittura privata nella medesima data del 16.3.2021 e prodotta in atti: da tale scritto emerge, tra l'altro, la simulazione del prezzo di acquisto, che viene indicato in euro 810.000,00 (con specifica calendarizzazione dei pagamenti).
In secondo luogo, deduce l'inadempimento del rispetto Pt_1 all'obbligo di pagamento del corrispettivo secondo il calendario di pagamenti previsto nella controscrittura intercorsa tra le parti e, contestualmente, la risoluzione del medesimo contratto preliminare per la scadenza del termine essenziale stabilito per la stipula del definitivo alla data del 31.6.2021 (mai prorogato dalle parti come invece riferito dall'attore).
In via gradata la de deduceva che ai sensi dell'art. 2645-bis CP_2
c.c., non essendo intervenuta la trascrizione del contratto definitivo di compravendita entro 1 anno dalla data convenuta tra le Parti nel preliminare (30.06.2021), gli effetti della trascrizione del contratto preliminare sono da considerarsi, ad ogni effetto, cessati.
Conseguentemente, non avendo avuto la de IL alcun invito alla stipulazione del definitivo entro il termine di un anno suddetto,
n. 23534/2022 r.g.a.c. Pag. 5
nessuna responsabilità per la mancata sottoscrizione del rogito notarile di trasferimento dell'immobile de quo può esserle imputata.
4. Concessi i termini ex art. 183 comma VI c.p.c. le parti con memorie depositate adducevano ulteriori circostanze, precisavano le rispettive domande e formulavano richieste istruttorie.
Segnatamente:
A) l'attore a fronte delle avverse eccezioni, riconosceva che Pt_1
tra le parti era effettivamente intercorsa altra (contro)scrittura privata, contestualmente al preliminare per atto pubblico del 16.3.2021.
Precisava che con tale controscrittura le parti avevano dichiarato la simulazione del preliminare per atto pubblico ma solo limitatamente al prezzo (euro 810.000,00 in luogo di euro 550.000,00) ed alle modalità di versamento. Adduceva inoltre l'esistenza di una ulteriore scrittura privata tra le parti in data 1.7.2021 con la quale le medesime avevano differito il termine per la stipula del definitivo al 31.10.2021 (in luogo del 30.6.2021 come previsto nel preliminare per atto pubblico e nella contestuale controscrittura).
Quanto ai pagamenti effettuati, l'attore deduceva di averli eseguiti in esecuzione della tempistica prevista nella scrittura privata del
16.3.2021 e di aver provveduto al versamento in favore della
[...]
della complessiva somma euro 390.000,00 come segue: CP_2
a) -€ 30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria in data 12.2.2021,
b) -€ 290.000,00 a titolo di ulteriore caparra confirmatoria in data
19.3.2021;
c) -€ 40.000,00 a titolo di acconto in data 01.07.2021, all'esito dell'estinzione della procedura espropriativa immobiliare promossa dinanzi al Tribunale di Napoli dalla ai danni di CP_4
; Controparte_1
d) -€ 30.000,00 a titolo di ulteriore acconto prezzo in data 03.7.2021, all'esito della cancellazione dell'ipoteca Banca Monte dei Paschi di
Siena.
Rispetto al piano pagamenti previsto dalla scrittura mancherebbe pertanto, secondo l'attore, solo il versamento di euro 30.000,00 che doveva essere effettuato alla cancellazione dell'ipoteca iscritta da n. 23534/2022 r.g.a.c. Pag. 6
Gruppo AR Spa, (cancellazione non tempestivamente comunicata dalla ). CP_2
Solo all'esito del rogito l'acquirente avrebbe dovuto versare il saldo di euro 230.000,00, nonché ulteriori euro 160.000,00 al rilascio dell'immobile da parte della . CP_2
In via istruttoria, chiedeva ammettersi interrogatorio formale delle convenute e prova testimoniale, nonchè di disporre Consulenza tecnica per l'esatta descrizione dei dati (elementi catastali e quant'altro) di identificazione degli immobili per cui è causa.
B) La convenuta de IL, pur non contestando l'autenticità della scrittura integrativa del preliminare sottoscritta tra le parti in data

1.7.2021 addotta da parte attrice, con la quale il termine per la stipula del definitivo era stato differito al 31.10.2021, reiterava l'affermazione che il promissario acquirente era inadempiente per il mancato rispetto del termine essenziale originariamente previsto ed anche di quello differito (30.6.2021) in quanto l'offerta di stipulare il definitivo sarebbe stata formulata dal solo il 26.8.2022 e il Pt_1 Pt_1 medesimo risultava inadempiente rispetto all'obbligo di pagamento secondo le scadenze pattuite.
In via istruttoria, chiedeva ammettersi interrogatorio formale dell'attore e prova testimoniale.
C) La convenuta non provvedeva al deposito della prima CP_1
memoria ex art. 183 comma VI c.p.c.. Con la seconda memoria ex art. 183 comma VI c.p.c., ribadita la volontà di non opporsi al trasferimento al ex art. 2932 c.c.., dichiarava in subordine la Pt_1
propria disponibilità al ritrasferimento del cespite in capo alla
[...]
, nell'ipotesi di rigetto della domanda attorea. Chiedeva CP_2
l'accertamento del suo diritto ad ottenere, in ogni caso, quanto analiticamente stabilito nella scrittura privata intercorsa con la
[...]
, ossia il pagamento di: CP_2
a) “tutti gli importi a lei addebitati a titolo di imposte e tasse relative all'appartamento di via Manzoni, 71 (cfr. all. 3 e 3 bis)”;
b) € 19.500,00 a titolo di restituzione di somme anticipate;

n. 23534/2022 r.g.a.c. Pag. 7
c) Spese e onorari dell'avv. Stefano Bortone per la difesa nel procedimento penale subìto.
d) € 5.000,00 destinati dalla ai suoi nipoti e CP_2 Pt_2 CP_5
figli di Controparte_6
In via istruttoria, chiedeva ammettersi interrogatorio formale della convenuta prova testimoniale e l'acquisizione ex art. 210 CP_2
c.p.c. di documentazione relativa alle utenze dell'immobile promesso in vendita.
5. Con provvedimento del 13.11.2023 questo Giudice rigettava tutte le richieste istruttorie formulate dalle parti e fissava l'udienza di precisazione delle conclusioni del 23.12.2024 (sostituita, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., dal deposito di note scritte).
Depositate le note da tutte le parti la controversia veniva riservata in decisione con la concessione dei termini ordinari di cui all'art. 190
c.p.c..
6. Va preliminarmente confermato, per i motivi ivi specificati, il provvedimento di rigetto delle istanze istruttorie formulate dalle parti.
7. Nel merito, va premesso come la vicenda contrattuale finalizzata al trasferimento immobiliare oggetto di causa si è articolata attraverso la successione di ben quattro atti negoziali tra le medesime parti:
a) scrittura privata del 12.2.2021;
b) contratto preliminare per atto pubblico del 16.3.2021;
c) (contro)scrittura privata di preliminare del 16.3.2021;
d) scrittura privata integrativa del preliminare del 1.7.2021.
Come riferito in premessa, la nel costituirsi ha dedotto il CP_2
carattere simulato degli atti intercorsi in precedenza tra le medesime parti (scrittura privata del 12.2.2021 e contratto preliminare per atto del Notar da Pietramelara del 16.3.2021). A tal Persona_1
fine, ha prodotto la citata (contro)scrittura del 16.3.2021 con la quale le parti ( e quale procuratore di Pt_1 CP_2 CP_1
espressamente stabilivano che la regolamentazione pattizia del trasferimento immobiliare era appunto, in via esclusiva, la scrittura medesima in luogo di quelle precedenti.
n. 23534/2022 r.g.a.c. Pag. 8
Il , che peraltro aveva taciuto nell'atto di citazione Pt_1 dell'esistenza della controscrittura, ha sostenuto che con la medesima le parti avevano definito esclusivamente la diversa misura del corrispettivo e delle modalità di pagamento, restando salve, per il resto, le pattuizioni di cui al contratto preliminare stipulato per atto pubblico. Tuttavia, il medesimo nel primo atto successivo alla Pt_1
avversa deduzione e produzione, ossia con le note di trattazione dell'udienza del 6.2.2023, si è dichiarato disponibile a dare esecuzione alla scrittura medesima da ultimo sottoscritta (con il versamento del prezzo di euro 810.000 ivi previsto).
La conclusione cui si perviene in ordine alla reale fonte pattizia tra le parti muove dal contenuto letterale della controscrittura ove le parti medesime espressamente premettono che hanno stipulato un contratto preliminare per atto pubblico, ma precisano che “la presente scrittura
(del 16.3.2021, coeva all'atto pubblico) costituisce l'unica vera fonte dei rapporti tra esse” avendo invece l'altra scrittura “carattere soltanto apparente”.
Le parti hanno pertanto espresso chiaramente la loro volontà di disciplinare i loro rapporti unicamente con la scrittura dissimulata.
Sono pertanto da considerarsi simulate e pertanto improduttive di effetti tra le parti sia la scrittura privata del 12.2.2021 e sia il contratto preliminare per atto del Notar da Pietramelara del Persona_1
16.3.2021 (il cui contenuto è peraltro sostanzialmente identico alla coeva scrittura privata, fatta eccezione per il diverso prezzo concordato).
Risulta altresì vincolante per le parti ( e la scrittura Pt_1 CP_2
integrativa del 1.7.2021 – addotta dal con la prima memoria ex Pt_1
art. 183 comma VI c.p.c. ed invece originariamente taciuta dalla
[...]
nelle proprie difese – con la quale veniva differito il termine CP_2
per la stipula del definitivo (dal 30.6.2021 al 31.10.2021) e nel contempo veniva espressamente esclusa ogni responsabilità delle parti medesime per il differimento.
8. In tutti i contratti intercorsi, , quale promittente Controparte_2
venditrice, si è sempre qualificata come procuratrice speciale di n. 23534/2022 r.g.a.c. Pag. 9
Ivagnes quest'ultima, a sua volta, viene qualificata come CP_1 proprietaria dell'immobile promesso in vendita.
Attese le diverse e contrastanti prospettazioni delle parti ed il susseguirsi di atti negoziali simulati, nonché alla luce delle domande formulate dalle due convenute anche in ordine all'accertamento della reale titolarità degli immobili promessi in vendita, occorre verificare la fondatezza di entrambe le qualifiche dichiarate (procuratrice speciale e proprietaria) al fine di individuare i soggetti effettivamente tenuti in forza dei richiamati atti negoziali.
9. Nei rapporti tra le due convenute, e , non risulta CP_1 CP_2 in contestazione la circostanza che l'immobile promesso in vendita al sia stato intestato solo fiduciariamente alla risultando Pt_1 CP_1
invece di proprietà della La circostanza, oltre che CP_2
incontestata tra le parti, risulta dalla scrittura privata del 11.3.2021 prodotta in atti e non oggetto di contestazione.
Opera, al riguardo, il principio richiamato da Cass. n. 10472 del 19 aprile 2023 ed enunciato in precedenza da Cass. SS.UU. con sentenza n. 6459 del 6 marzo 2020, secondo il quale la proprietà di un immobile può essere dimostrata anche attraverso una semplice scrittura privata e quindi senza un atto pubblico. Affinché la scrittura privata assuma valore è necessario che tra le parti intercorra un patto fiduciario e quest'ultimo non richiede la forma scritta ad substantiam.
Nel caso di specie, il patto fiduciario con il quale la fiduciante e proprietaria del bene trasferiva il bene alla con obbligo di CP_1 quest'ultima alla retrocessione, oltre ad essere incontestato tra le parti, risulta dalla scrittura privata del 11 marzo 2021.
In accoglimento della domanda formulata dalla e, sia pure CP_1
implicitamente dalla (la quale chiede solo in via CP_2
subordinata che venga dichiarato il suo diritto dominicale), va dunque acclarato il carattere solo fiduciario della intestazione degli immobili promessi in vendita, risultando accertata, sul piano sostanziale ed effettivo, la proprietà in capo alla . CP_2
10. Come correttamente dedotto da parte attrice, la relazione fiduciaria tra le due convenute non può opporsi al terzo che, pertanto, ha n. 23534/2022 r.g.a.c. Pag. 10
legittimamente evocato in giudizio il soggetto risultante formalmente intestatario del bene promesso in vendita, la CP_1
Tuttavia, l'accertamento della natura fiduciaria dell'intestazione non è privo di ricadute sul rapporto contrattuale instauratosi per effetto del preliminare intercorso tra e quale procuratrice Pt_1 CP_2
della CP_1
Ed invero, stante l'assenza di titolarità del diritto dominicale in capo alla la procura a vendere conferita dalla alla CP_1 CP_1 [...]
è stata conferita da soggetto che, non essendo proprietario del CP_2
bene, risultava carente del relativo potere di vendere (così come carente del potere di ratifica dell'operato della . La CP_2
circostanza era ben nota, proprio per il richiamato rapporto fiduciario, sia alla e sia alla . CP_1 CP_2
Quest'ultima quindi, che ha stipulato gli atti preliminari di vendita nella dichiarata qualità di procuratrice della spendendone il CP_1
nome, risultava carente del potere rappresentativo.
La circostanza può essere rilevata d'ufficio da questo Giudice in linea con il principio stabilito dalle SS.UU della Suprema Corte (n.11377 del 3.6.2015) secondo il quale rientra nel potere/dovere del Giudice, qualora la circostanza emerga dagli atti, rilevare l'assenza del potere rappresentativo, non essendo a tal fine necessaria l'eccezione della parte falsamente rappresentata.
Ne consegue che il contratto (preliminare) stipulato dalla de IL quale procuratrice della in assenza del potere rappresentativo, CP_1
non può vincolare la medesima nei confronti del terzo CP_1
promissario acquirente.
Peraltro, che gli effetti del preliminare intercorso non ricadessero nella sfera della e che anzi la pur sottoscrivendo gli atti CP_1 CP_2
negoziali nella qualità di procuratrice della intendesse CP_1
disporre di diritti ed obblighi immediatamente ed esclusivamente ricadenti su se stessa, emerge da plurime circostanze.
Sul piano sostanziale, la ha incassato le somme versate dal CP_2
promissario acquirente senza riversarle in favore della alla CP_1
quale, come è pacifico, non ha reso il conto.
n. 23534/2022 r.g.a.c. Pag. 11
Ancora, la comunicò la risoluzione del preliminare al CP_2
non già quale procuratrice di ma in proprio, agendo Pt_1 CP_1
quindi uti dominus e come titolare del rapporto contrattuale di cui al contratto preliminare (cfr. comunicazione del 24.8.2022 a firma degli avvocati Matteo Cultraro e Bernard Catapano, doc. 6 prod. parte attrice).
Sul piano processuale, pur essendo evocata in giudizio nella qualità di procuratrice speciale della la ha formulato in CP_1 CP_2
proprio domanda riconvenzionale per accertare il proprio diritto a trattenere la caparra. Risulta ancora dagli atti che la mancata stipulazione del definitivo, con le relative giustificazioni addotte, non
è imputabile alla volontà della (che aveva espressamente CP_1
invitato la a procedere alla stipula e che ancora nel CP_2
costituirsi in giudizio dichiara la propria disponibilità) bensì alla scelta della che riteneva risolto il contratto preliminare per la CP_2
scadenza del termine essenziale.
Da quanto sopra emerge pertanto che il contratto preliminare de quo è stato stipulato dalla spendendo indebitamente il nome della CP_2
e con l'intento di volere per sé gli effetti del negozio. CP_1
Con l'ulteriore conseguenza che il fallimento del programma negoziale, riconducibile per quanto si dirà a fatto della parte promittente venditrice, appare imputabile direttamente alla CP_2
che dovrà sopportarne le conseguenze.
11. Individuati nei termini su esposti le fonti negoziali effettivamente vincolanti per le parti nonché i soggetti effettivamente tenuti, la delibazione delle domande non può non partire dalla domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c.
La domanda, avente ad oggetto l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare intercorso tra le parti risulta inammissibile.
Dalla scrittura privata del 16.3.2021, coeva all'atto pubblico, emerge che l'immobile promesso in vendita all'epoca del preliminare presentava plurime irregolarità urbanistiche e difformità catastali per le quali parte alienante si era impegnata “a svolgere qualsivoglia attività richiestale per la regolarizzazione di tutte le difformità
n. 23534/2022 r.g.a.c. Pag. 12
catastali ed urbanistiche che sarà effettuata a cura e spese del
”. Pt_1
Al riguardo il contratto preliminare per scrittura privata del 16 marzo
2021 all'art. 4 “condizioni degli immobili” elenca specificamente le irregolarità e le attività necessarie per sanare le medesime irregolarità
(CILA in sanatoria, rimozione veranda e ripristino tompagni ed infissi, adeguamento planimetrico presso il catasto, etc).
Non v'è prova in atti, né la circostanza è stata dedotta da alcuna parte, che siano state poste in essere le attività necessarie per la regolarizzazione urbanistico/catastale dell'immobile oggetto di vendita. Ne consegue che alla data di pronunzia della presente decisione le irregolarità urbanistiche degli immobili promessi in vendita, come dichiarate dalle medesime parti, persistono.
Invero, l'art. 29 co.

1-bis della Legge 27 febbraio 1985 n. 52, come modificato dall'art. 19 co. 14 del Decreto Legge 31 Maggio 2010 n.
78, convertito nella Legge 30 Luglio 2010 n. 122, prevede che: “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti […] devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.
Come precisato in giurisprudenza (Cass. n. 12654/2020), “il mancato riscontro, da parte del giudice investito di una domanda di adempimento del contratto in forma specifica ex art. 2932 c.c., della sussistenza della condizione dell'azione costituita dalla presenza in atti delle menzioni catastali di cui al comma 1 bis dell'art. 29 della l.
n. 23534/2022 r.g.a.c. Pag. 13
52 del 1985 costituisce un "error in judicando" censurabile in cassazione ai sensi dell'articolo 360, n. 3, c.p.c. e non un vizio di contenuto-forma produttivo di nullità della sentenza;
gli effetti di tale errore, pertanto, si esauriscono all'interno del processo e non producono alcuna conseguenza sul piano della idoneità della sentenza ad essere trascritta nei registri immobiliari”.
Del resto la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, n. 21761/2021, seppur in tema di separazione consensuale o di divorzio a domanda congiunta ma con un principio estendibile a tutte le ipotesi di conciliazione giudiziale, ha chiarito che: “Le clausole dell'accordo di separazione consensuale o di divorzio a domanda congiunta, che riconoscano ad uno o ad entrambi i coniugi la proprietà esclusiva di beni - mobili o immobili - o la titolarità di altri diritti reali, ovvero ne operino il trasferimento a favore di uno di essi o dei figli al fine di assicurarne il mantenimento, sono valide in quanto il predetto accordo, inserito nel verbale di udienza redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è stato attestato, assume forma di atto pubblico ex art. 2699 c.c. e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo il decreto di omologazione della separazione o la sentenza di divorzio, valido titolo per la trascrizione ex art. 2657 c.c., purché risulti l'attestazione del cancelliere che le parti abbiano prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di cui all'art. 29, comma 1-bis, della l. n. 52 del 1985, come introdotto dall'art. 19, comma 14, del d.l. n. 78 del 2010, conv. con modif. dalla l. n. 122 del 2010; non produce nullità del trasferimento il mancato controllo, da parte dell'ausiliario, dell'ulteriore verifica circa l'intestatario catastale dei beni trasferiti e la sua conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.
In definitiva, senza la cd. conformità oggettiva dell'immobile
(l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie) non è possibile procedere al trasferimento dell'immobile, né per il Notaio né per il giudice ex art. 2932 c.c., “non potendo tale pronuncia realizzare un
n. 23534/2022 r.g.a.c. Pag. 14
effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale” (Cassazione civile sez. II, 02/09/2020, n.
18195).
Trattasi di questione non sollevata nel corso del processo in quanto la domanda non viene rigettata per assenza della suddetta dichiarazione di conformità cd. oggettiva (Cass. 30 aprile 2021, n. 11440), ma proprio perché risulta dagli atti depositati dalle stesse parti la mancata conformità, ossia una condizione dell'azione (non avendo le parti, come anticipato, neppure dedotto che dopo quella scrittura privata le irregolarità indicate siano state sanate)
12. L'inammissibilità di una pronunzia ex art. 2932 c.c. comporta la necessità di delibare le domande di recesso e di risoluzione contrattuale formulate da entrambe le parti ( e . Pt_1 CP_2
L'indagine deve pertanto rivolgersi all'accertamento della imputabilità della risoluzione contrattuale atteso che ciascuna parte imputa all'altrui inadempimento la risoluzione medesima.
Invero, la contesta preliminarmente l'intervenuta CP_2
risoluzione contrattuale per scadenza del termine essenziale previsto per la stipula del contratto definitivo.
Tale assunto è infondato.
Il termine previsto nel contratto preliminare non ha natura essenziale.
A nulla può valere l'espressione “entro e non oltre” indicata nel solo atto pubblico del 16.3.2021.
La giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di precisare che “in tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto. Tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell'art.1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto (e, quindi, insindacabile in sede di legittimità se logicamente ed adeguatamente motivata in relazione a siffatti criteri), risulti inequivocabilmente la
n. 23534/2022 r.g.a.c. Pag. 15
volontà delle parti di considerare ormai perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine”(Cass. n. 3645/2007).
La valutazione dell'essenzialità pertanto deve essere svolta avendo riguardo, da un lato, alle stesse espressioni utilizzate dalle parti nel contratto (Cass. nn. 10751/1996; 8233/1997; 2491/1999); dall'altro, e soprattutto, alla natura e all'oggetto del contratto al fine di accertare se il decorso inutile del termine generi la perdita di utilità del contratto
(Cass. n. 2347/1995). L'essenzialità del termine tuttavia non può essere desunta esclusivamente dall'uso di espressioni particolari quale
“entro e non oltre”, che si raffigura quale mera locuzione di stile
(Cass. nn. 5509/2002; 25549/2007), ma è indispensabile che le parti qualifichino la natura di tale termine, anche solo con il richiamo della disposizione codicistica di riferimento.
La dottrina tradizionale suole distinguere tra essenzialità oggettiva, che deriva dalla natura stessa della prestazione che può essere utile per il creditore soltanto in quanto venga eseguita nei modi e tempi pattuiti,
e soggettiva, quando dalle pattuizioni contrattuali espressamente o implicitamente risulti escluso l'interesse del creditore all'esecuzione della prestazione oltre il termine indicato.
Per quanto concerne il caso di specie, giova osservare che l'indicazione di un termine essenziale non è presente né nell'atto pubblico, per quanto sopra esposto, né nella scrittura del 16 marzo
2021, dove si prevedeva il termine del 30.6.2021 (art. 6), e neppure nella scrittura integrativa del 1.7.2021 dove non solo si prevedeva il diverso termine del 31.10.2021, ma anche un termine alternativo e cronologicamente incerto (appena il Curatore del Fallimento Pt_3
....acconsentirà alla cancellazione della iscrizione ipotecaria,
[...]
cfr lett. a) della scrittura). La medesima circostanza di un differimento concordato tra le parti esclude che al previsto termine le stesse abbiano conferito natura essenziale.
Anzi, con la previsione di cui alla lettera b) della scrittura integrativa, le parti giungono ad escludere espressamente per il differimento qualsivoglia responsabilità di ciascuna di esse, così accettando l'evenienza che il termine subisca dei differimenti (sicché anche sotto n. 23534/2022 r.g.a.c. Pag. 16
tale profilo è da escludere che il termine possa qualificarsi come essenziale).
Quanto al dedotto inadempimento reciproco tra le parti, va richiamato il principio giurisprudenziale secondo il quale “nei contratti a prestazioni corrispettive, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche, il giudice di merito è tenuto a formulare un giudizio di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi e all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti a causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale” (Cass. 3 luglio
2013, n. 16637). A tale giudizio di comparazione è dunque chiamato anche questo giudice considerato che, come ribadito dalla Corte di
Cassazione (Cass. civ. 17.7.2017, n. 17665 che richiama il principio di cui a Cass, SS.UU. n. 329/1983) il giudice, adito con contrapposte domande di risoluzione per inadempimento, può accogliere l'una e rigettare l'altra ma non può respingere entrambe e dichiarare l'intervenuta risoluzione consensuale del rapporto, posto che ciò implicherebbe una violazione del principio di corrispondenza fra chiesto e pronunciato, mediante una regolamentazione del rapporto diversa da quella perseguita dalle parti.
Nel caso che ci occupa, la valutazione comparativa dei reciproci inadempimenti contestati tra le parti - al fine di accertare a quale delle parti imputare il fallimento del programma negoziale in concreto voluto - va operata con riferimento agli obblighi scaturenti dalle scritture effettivamente vincolanti per esse.
Orbene, quanto al contenuto dei reciproci obblighi si osserva che il promissario acquirente ha riconosciuto di essersi obbligato al versamento del prezzo di euro 810.000, affermando di aver versato il prezzo in linea con la tempistica prevista nella scrittura e ha offerto il n. 23534/2022 r.g.a.c. Pag. 17
pagamento del saldo. L'offerta di totale adempimento contestualmente all'invito alla stipula (nota del 26.8.2022 con invito a comparire innanzi il notaio alla data del 21.9.2022) è stata rifiutata dalla
[...]
perché ritenuta tardiva rispetto ad una risoluzione contrattuale CP_2
già prodottasi.
Si osserva in contrario che di tale risoluzione non v'è riscontro in atti, sia per l'insussistenza di un termine essenziale nel contratto e sia per il mancato prodursi, in precedenza, di alcun alternativo meccanismo risolutorio (ad es. diffida ad adempiere). Ne consegue che la permanenza del vincolo contrattuale costituito dalla scrittura privata esclude la tardività dell'invito alla stipula comunicato da in Pt_1 data 26.8.2022 (e ribadito anche con l'introduzione del presente giudizio).
L'altro profilo di inadempimento contestato al , come si è Pt_1
visto, è il mancato rispetto dei termini di pagamento previsti nella scrittura.
Occorre quindi verificare se risponde al vero l'affermazione del promissario acquirente di aver eseguito le prestazioni di pagamento secondo il piano stabilito nella scrittura.
Ebbene, risulta confermato dalla documentazione prodotta in giudizio che i pagamenti eseguiti dal sono quelli prospettati ovvero: Pt_1
a) -€ 30.000,00 in data 12.2.2021,
b) -€ 290.000,00 in data 19.3.2021;
c) -€ 40.000,00 in data 1.07.2021, all'esito dell'estinzione della procedura espropriativa immobiliare promossa dinanzi al Tribunale di
Napoli dalla ai danni di CP_4 Controparte_1
d) -€ 30.000,00 in data 03.7.2021, all'esito della cancellazione dell'ipoteca Banca Monte dei Paschi di Siena.
L'unico pagamento mancante è quello di euro 30.000,00 che, secondo quanto previsto nella scrittura, doveva essere effettuato alla cancellazione dell'ipoteca iscritta dal Gruppo AR Spa. La mancata comunicazione dell'avvenuta cancellazione di tale ipoteca da parte della venditrice, che pertanto non ne ha mai reclamato il pagamento, rende non colpevole da parte del il mancato rispetto del Pt_1
n. 23534/2022 r.g.a.c. Pag. 18
termine previsto nella scrittura. E peraltro si tratterebbe di inadempimento privo del carattere della gravità in considerazione dell'entità dei versamenti già effettuati in acconto (pari a circa il 50% del corrispettivo) e della dichiarata offerta del pagamento del saldo
(che secondo la scrittura doveva essere versato al rogito ed al rilascio dell'immobile).
Sul fronte opposto, l'obbligo di concludere il contratto, gravante sulla promittente venditrice non è stato adempiuto: tale inadempimento non trova giustificazione né nella scadenza di un termine essenziale previsto nel suo interesse, né nell'altrui grave inadempimento, sicché risultando inadempiuta l'obbligazione principale assunta con il preliminare, tale inadempimento risulta grave e colpevole.
Risultano inoltre inadempiuti gravemente alcuni altri obblighi della promittente venditrice ovvero quello di garantire la regolarità urbanistica dell'immobile promesso in vendita e quello di rilasciare l'immobile.
Con riferimento a tale ultimo obbligo si rileva che con la scrittura del

1.7.2021 le parti differivano il termine per la stipula del definitivo, lasciando aperta la possibilità, come si è visto, di ulteriori differimenti ma, nel contempo, lasciavano invariato il termine fissato per il rilascio dell'immobile entro il 30.6.2022. Tale rilascio non risulta eseguito.
Le considerazioni che precedono portano pertanto ad escludere che il contratto preliminare intercorso tra le parti debba ritenersi risolto per fatto del promissario acquirente non rinvenendosi gli estremi di un suo inadempimento grave ed imputabile.
Non può giustificarsi pertanto la pretesa della di ritenere la CP_2
caparra confirmatoria o comunque di conseguire un risarcimento dei danni conseguente a risoluzione contrattuale per inadempimento del promissario acquirente.
Il venir meno del vincolo contrattuale appare dunque potersi ascrivere alla responsabilità della promittente venditrice il cui comportamento, avendo i connotati propri dell'inadempimento contrattuale ex artt.
1453 e 1455 c.c. vale a giustificare il recesso comunicato dal promissario acquirente.
n. 23534/2022 r.g.a.c. Pag. 19
13. L'importo pacificamente versato dal promissario acquirente alla promittente venditrice de IL assomma a complessivi euro
390.000,00. Tale somma viene qualificata dall'attore e dalla stessa de come caparra confirmatoria limitatamente alla somma di euro CP_2
320.000,00 e come acconto per i restanti euro 70.000,00.
Più precisamente, nel preliminare per scrittura privata del 16.3.2021 gli importi versati e da versarsi alla promittente alienante vengono qualificati come segue:
-Euro 30.000 “a titolo di caparra confirmatoria” (già versati all'epoca di scrittura preliminare del 12.2.2021);
-Euro 290.000 quale “ulteriore acconto, a titolo di caparra confirmatoria…” in favore della creditrice della CP_3 [...]
; CP_2
-Euro 100.000 non diversamente qualificati (di cui risultano versati euro 70.000);
-Euro 130.000 al rogito quale “ulteriore acconto”;
-Euro 60.000 entro 12 mesi dal definitivo, non diversamente qualificati.
Va pertanto senz'altro ordinato il pagamento del doppio della caparra,
€ 640.000,00.
E' viceversa inammissibile la richiesta della restituzione degli acconto ulteriori versati, pari ad € 70.000,00 (domanda avanzata all'udienza ex art. 183 comma 5 c.p.c. e reiterata con la prima memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c.).
Invero l'art. 1385 c.c. consente alla parte che abbia versato la caparra e che domandi il recesso del contratto di ottenere esclusivamente la restituzione del doppio della stessa, salva la diversa richiesta di risarcimento del danno, regolata però dagli ordinari criteri in tema di prova dell'an e del quantum (per sinteticità si rinvia alle illuminanti riflessioni svolte da Cass. S.U. n. 533/09).
Conseguentemente, la condanna al pagamento al doppio della caparra ricevuta è totalmente satisfattoria.
n. 23534/2022 r.g.a.c. Pag. 20
14. Come si è sopra evidenziato, la relazione tra le due convenute,
e trova la sua regolamentazione nel pactum CP_1 CP_2
fiduciae formalizzato tra le medesima con scrittura del 11.3.2021.
E' con riferimento a quanto ivi pattuito che vanno pertanto delibate le domande formulate reciprocamente tra le parti ( e . CP_1 CP_2
Al riguardo accertata, come detto, la proprietà degli immobili per cui è causa in capo alla resta da verificare la fondatezza della CP_2
domanda restitutoria formulata dalla con la comparsa di CP_1
costituzione ed avente ad oggetto il proprio credito di euro 19.500,00 come specificamente richiamata nella scrittura privata del 11.3.2021.
La domanda è fondata, considerato che con la scrittura medesima la si è dichiarata debitrice in tal senso e che la scrittura non solo CP_1
non è stata oggetto di contestazione tra le parti, ma viene invocata dalla medesima per l'accertamento del proprio diritto CP_2
dominicale. Si è pertanto di fronte a riconoscimento del debito, reiterato sostanzialmente anche nella presente sede giudiziale dove, come detto, la medesima scrittura contenente il riconoscimento viene invocata dalla stessa . CP_2
Non possono trovare ingresso, invece, le altre domande restitutorie e di danni introdotte dalla solo con la seconda memoria ex art. CP_1
183 comma VI cpc (o addirittura in sede di precisazione delle conclusioni). Trattasi di domande formulate in via riconvenzionale trasversale che avrebbero dovuto essere formulate in sede di costituzione in giudizio nei termini di rito.
Né in relazione alle ulteriori domande può sostenersi che esse costituiscano specificazione e precisazione di domande precedentemente formulate. Anche in tal caso, infatti, il termine preclusivo va individuato nella prima memoria ex art. 183 comma VI
c.p.c., mentre la ha inammissibilmente formulato i nuovi capi CP_1
di domanda con la seconda memoria comma VI c.p.c., con un atto non destinato ad integrare il contenuto assertivo delle domande.
15. Con riferimento alle spese di giudizio, in considerazione della pluralità di domande formulate tra le parti, si ritiene giusto provvedere come segue:
n. 23534/2022 r.g.a.c. Pag. 21
a) tra ed spese compensate, Parte_1 Controparte_1
nonostante il rigetto delle domande attoree, avendo la seconda dato causa al contenzioso nei suoi confronti attraverso l'intestazione fiduciaria ed il conferimento di procura alla CP_2
consapevolmente in carenza dei relativi poteri. Trattasi di circostanza che integra le gravi ed eccezionali ragioni di cui all'art. 92 comma 2
c.p.c. (cfr. C.Cost. n. 77/18).
b) tra e : spese compensate in misura Parte_1 Controparte_2 del 50%, sussistendo un'ipotesi di parziale soccombenza reciproca, ex art. 92 c.p.c., atteso l'accoglimento anche della domanda riconvenzionale formulata dalla seconda ed avente ad oggetto l'accertamento della simulazione del contratto preliminare per notar
Notar da Pietramelara di cui il chiedeva Persona_1 Pt_1 invece l'esecuzione ex art. 2932 c.c. o, in subordine, la risoluzione.
Il restante 50% viene posto a carico della convenuta e CP_2
liquidato come in dispositivo in base ai parametri introdotti dal DM
55/14, come modificati dal DM 147/22 (valore fino ad € 1.000.000,00, compensi medi per le prime tre fasi di giudizio e minimi per la fase decisoria, consistita di fatto nella reiterazione dei precedenti atti).
c) tra e spese compensate, Controparte_2 Controparte_1 sussistendo sia un'ipotesi di soccombenza reciproca, ex art. 92 c.p.c., risultando le domande della accolte solo in parte, che di gravi CP_1 ed eccezionali ragioni di cui all'art. 92 comma 2 c.p.c. (cfr. C.Cost. n.
77/18), avendo entrambe dato causa al contenzioso in oggetto.
16. Va infine ordinato alla competente Agenzia del Territorio-Servizi di pubblicità immobiliare (ex Conservatoria dei registri immobiliari) di Napoli di annotare la presente sentenza ai sensi dell'art. 2655 c.c..



P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, undicesima sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
n. 23534/2022 r.g.a.c. Pag. 22
1) dichiara inammissibile la domanda ex art. 2932 c.c. formulata da
Parte_1
2) dichiara legittimo il recesso di dal contratto Parte_1
preliminare per scrittura privata del 16.3.2021 con relativa scrittura integrativa del 1.7.2021, stipulato con per Controparte_2 inadempimento grave ed imputabile di quest'ultima;
3) per l'effetto di cui sub 2), condanna al pagamento, Controparte_2
in favore di di euro 640.000,00; Parte_1
4) rigetta le domande formulate da nei confronti di Pt_1 CP_1
[...]
5) accoglie la domanda riconvenzionale di e, per Controparte_2
l'effetto, dichiara simulato ed improduttivo di effetti il contratto preliminare per atto del Notar da Pietramelara del Persona_1
16.3.2021;
6) accoglie la domanda riconvenzionale formulata dalla CP_1
e dalla e dichiara che l'immobile sito in
[...] Controparte_2
Napoli alla Via Manzoni n. 71, formalmente acquistato dalla CP_1
dalla con atto per Notaio di Napoli del CP_2 Persona_3
29.1.20009, Rep. 15594, reg. a Napoli 3 Atti Pubblici il 4.2.2009 al n.
2556/1T e trascritto a napoli 1 il 5.2.2009 ai n.ri 7974/6705, riportato nel C.F. di Napoli alla Sez CHI, fol. 40, p.lla 51 sub 6, p. T, int. 5,
Scala C, con annesso box riportato nel C.F. di Napoli alla Sez CHI, fol. 40, p.lla 51 sub 33, p. S1, int.33, Scala C, è di proprietà esclusiva di , risultando la relativa intestazione ad Controparte_2 CP_1
meramente fiduciaria;

[...]
7) ordina alla competente Agenzia del Territorio-Servizi di pubblicità immobiliare (ex Conservatoria dei registri immobiliari) di Napoli di annotare la presente sentenza ai sensi dell'art. 2655 c.c..
8) condanna alla restituzione, in favore di Controparte_2 CP_1
della somma di euro 19.500,00;
[...]
9) dichiara integralmente compensate le spese di giudizio tra Pt_1
e nonché quelle tra e
[...] Controparte_1 Controparte_1 [...]
; CP_2
n. 23534/2022 r.g.a.c. Pag. 23
10) condanna al pagamento, in favore di Controparte_2 Pt_1
delle spese di lite che, già compensate per il 50%, liquida per il
[...]
residuo 50% in euro 300,00 per spese e Euro 12.600,00 per compenso, oltre Cpa ed Iva se dovute, con distrazione in favore degli avvocati
Antonio Rosario De Crescenzo e Gianfranco Battista, dichiaratisi antistatari.
Così deciso in Napoli, in data 20.3.2025
Il Giudice
Dott. Fabio Perrella
La presente sentenza è sottoscritta con firma digitale.
n. 23534/2022 r.g.a.c. Pag. 24