REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MATERA
Il Tribunale di Matera, sezione civile, riunito in camera di consiglio nelle persone dei signori magistrati:
Dott. Gaetano Catalani - Presidente
Dott. Angelo Franco - Giudice relatore
Dott.ssa Antonia Quartarella - Giudice
Geom. Nicola Mario Fraccalvieri - Esperto
Geom. Giuseppe Filardi - Esperto ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di Ruolo Generale 1446/2024, avente ad oggetto “controversie agrarie - azione di condanna al rilascio del fondo”, riservata per la decisione all'udienza dell'11.6.2025
TRA
) con l'avv. Domenico Parte_1 C.F._1
Morelli
CONTRO
) con l'avv. Controparte_1 C.F._2
Giovanni Durante
All'udienza sopra citata, le parti hanno concluso come da note depositate ex articolo 127 ter c.p.c. che qui devono ritenersi trascritte
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.
1 ha formulato le seguenti domande e conclusioni: Parte_1
a) accertare e dichiarare la nullità del contratto di fitto stipulato in data
15.07.21 tra il Sig. ed il Sig. come in atti generalizzati Pt_2 CP_1
relativamente alle particelle 286, 288, 289, 296 e 385 in quanto non appartenenti al al momento della stipula del contratto di fitto, per Pt_2
carenza dei requisiti di cui all'art. 1325 c.c.;
b) per l'effetto condannare il convenuto alla restituzione dei citati fondi al legittimo proprietario;
b) con vittoria di competenze, spese ed onorari del presente giudizio.
La domanda del ricorrente è basata sull'assunto per cui il contratto oggetto di causa deve considerarsi nullo poiché mancherebbe il requisito dell'accordo tra le parti per il sol fatto che colei che legittimamente poteva disporre dei fondi, ovverosia la sig. non ha partecipato alla CP_2
sottoscrizione dello stesso. Secondo la prospettazione del ricorrente, mancando uno degli elementi su cui si fonda il contratto, lo stesso dovrebbe considerarsi nullo ai sensi e per gli effetti dell'art. 1418 attesa l'insussistenza dell'elemento essenziale dell'accordo tra le parti.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 31.1.2025, si è costituito , il quale ha chiesto il rigetto della Controparte_3
domanda atteso che, nella sua ricostruzione, il contratto non potrebbe considerarsi nullo e tanto perché avrebbe Parte_3
agito quale amministratore di sostegno della moglie.
Ciò premesso, si osserva quanto segue.
La teorica in virtù della quale ritenere nullo il contratto di fitto per assenza dell'accordo delle parti solo perché stipulato da un soggetto diverso dal proprietario dei beni è del tutto infondata.
L'attitudine del contratto è creare obblighi reciproci, a prescindere da eventuali ulteriori effetti reali che possano determinarsi in base ad esso.
2 L'efficacia è solo tra le parti e, quindi, in caso di locazione, tra conduttore e locatore, anche se questi non è proprietario dell'immobile.
Ne discende, in questa particolare ipotesi, che il contratto di locazione è perfettamente valido ed efficace tra conduttore e locatore, ma inefficace nei confronti del proprietario, con tutte le correlate conseguenze.
L'indisponibilità (sia giuridica che di fatto) dell'immobile da parte del locatore costituisce un caso di difetto di legittimazione a stipulare, dal quale consegue non l'invalidità, ma l'inefficacia del contratto (Cass.
19.11.2013, n. 25911), la quale opera soltanto nei confronti del legittimato effettivo e non impedisce l'attuazione del rapporto obbligatorio. In tal contesto, però, nei rapporti tra locatore e conduttore, il contratto stipulato dal detentore di fatto è valido e vincolante, salva l'ipotesi estrema in cui la detenzione sia stata acquistata illecitamente (Cass. 15292/2019). Invero, la proprietà, in capo al locatore, della cosa concessa in godimento non costituisce presupposto per la conclusione del contratto di locazione, ma la sua carenza può assumere rilevanza - anche nei rapporti fra il locatore di un bene di proprietà altrui e il conduttore - allorché il proprietario lamenti la lesione del suo titolo e dell'insita disponibilità del godimento del bene e faccia valere i suoi diritti verso il locatore, così incidendo sul rapporto locativo.
Come sottolineato dalla giurisprudenza, il contratto di locazione di immobile può essere legittimamente stipulato anche da un locatore non proprietario del cespite. Quest'ultimo, tuttavia, deve soddisfare il diritto del conduttore a godere pacificamente dell'immobile; sicché, in caso contrario, risulta inadempiente per una delle sue principali obbligazioni
(cfr. art. 1575 c.c.) e, quindi, risponderà dei danni eventualmente scaturenti (cfr. Cass. 25911/2013). In altri termini, un diritto personale
3 di godimento su un determinato bene (per effetto di locazione, noleggio, affitto, leasing) può essere concesso anche da chi non vanti diritti reali su quello, in quanto la locazione di cosa altrui non è vietata dalla legge, né
l'articolo 1571 c.c. include, tra i requisiti di validità del contratto, la proprietà o la disponibilità dell'oggetto da parte del locatore.
Naturalmente anche nel caso di locazione di cosa altrui il concedente è tenuto a garantire l'utilizzatore dalle pretese di chi vanti diritti sulla cosa (cfr. art. 1575, n. 3, c.c. e art. 1585 c.c.).
Si è, infatti, più volte stabilita la validità del contratto di locazione stipulato da chiunque avesse la disponibilità (anche soltanto) di fatto di un bene (ex plurimis, Sez. 3, Sentenza n. 15443 del 14/07/2011; Sez. 3,
Sentenza n. 9493 del 20/04/2007; Sez. 3, Sentenza n. 8411 del
11/04/2006; Sez. 3, Sentenza n. 4764 del 04/03/2005; Sez. 3,
Sentenza n. 470 del 17/01/1997; Sez. L, Sentenza n. 640 del
11/02/1978; la sentenza capostipite in tal senso è rappresentata da Sez.
3, Sentenza n. 306 del 30/01/1968).
Unica eccezione a tale principio è rappresentata dall'ipotesi in cui la detenzione da parte del locatore sia stata acquisita vi aut clam, o comunque in violazione di norme di ordine pubblico (come nel caso dell'usurpatore): ma in tali casi l'invalidità del contratto deriverebbe dall'illiceità del suo oggetto, non certo dal difetto di legittimazione del locatore (ex multis, Sez. 2, Sentenza n. 4119 del 13/07/1984).
Tanto detto, ci si chiede quale possa essere la tutela del proprietario laddove sia stato stipulato un contratto di locazione o di fitto a non domino. Premesso che nessuna domanda di accertamento della nullità per difetto di accordo potrà essere accolta, si osserva quanto segue.
Il diverso problema dell'opponibilità della locazione stipulata a non domino al vero titolare del potere di disporre della cosa è ben trattato
4 nella motivazione della Sentenza n. 8411 del 11/04/2006, ove si afferma che il possesso da parte del locatore di un titolo giuridico per disporre del bene è necessaria "solo per negare la possibilità di opporre, al terzo proprietario, il contratto locativo stipulato dal detentore senza titolo, non anche per riconoscere l'inefficacia del contratto nel rapporto interno tra il locatore che abbia ceduto in locazione il bene senza titolo detenuto ed il conduttore che, in forza del contratto, abbia di fatto utilizzato l'immobile locato" (Cass.
8411/06).
Alla luce di quanto esposto, deve concludersi che il contratto di locazione stipulato a non domino è sempre valido, ma inefficace se il locatore non abbia la disponibilità giuridica o di fatto della cosa locata e, in tal caso, è inopponibile al proprietario.
Sulla scorta di quanto detto, essendo stata formulata domanda di accertamento della nullità del contratto (cfr. conclusioni p. 6 ricorso) per difetto dell'accordo delle parti, quale presupposto della richiesta di rilascio, e non essendo stato, invece, chiesto di accertare l'inopponibilità del contratto stipulato a non domino al proprietario, la domanda non potrà che essere disattesa.
2.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate, data la semplicità delle questioni trattate sia in fatto che in diritto, secondo i parametri minimi previsti dallo scaglione di riferimento. Non sarà liquidata la fase di trattazione ed istruttoria che è mancata.
Si precisa, infine che, ai sensi della normativa sulla privacy, in caso di diffusione del presente documento al di fuori della sua naturale destinazione, è obbligatorio l'oscuramento dei dati che rendono possibile l'identificazione dei soggetti coinvolti.


P.Q.M.


5 Il Tribunale, definitivamente decidendo sulla domanda proposta con ricorso da nei confronti di , ogni Parte_1 Controparte_1
contraria istanza o eccezione disattesa, così provvede: rigetta la domanda del ricorrente;
condanna al pagamento in favore di Parte_1 Controparte_1
delle spese di lite che si liquidano in euro 2.906,00 per compensi professionali, oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.A.P. come per legge.
Così deciso in Matera, nella camera di consiglio della sezione civile del
Tribunale, il giorno 11 giugno 2025.
Il Presidente
Dr. Gaetano Catalani
Il Giudice estensore
Dr. Angelo Franco
6