REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE X

in persona del Giudice unico, dott.ssa Raffaella Tronci ha emesso la presente
SENTENZA
nella causa civile di I grado, iscritta al n. 43802 del ruolo generale dell'anno 2019, trattenuta in decisione all'udienza del 6.2.2025, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., vertente
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 CodiceFiscale_1
Alessandro Falasca e dell'Avv. Federico Margiotta giusta procura in atti;

ATTRICE
E
(C.F. ) in proprio e quale erede di Controparte_1 C.F._2 [...]
(C.F. ) rappresentata e difesa dall'Avv. Erminia Cozza;
Per_1 C.F._3
CONVENUTA
NONCHE'
ARCH. (C.F. , rappresentata e difesa dall'Avv. CP_2 CodiceFiscale_4
Patrizio Alecce;

TERZA CHIAMATA
E
, rappresentata e difesa dall'Avv. Giovanni Controparte_3
Roveda;
TERZA CHIAMATA
****
Conclusioni per in via principale: accertare e dichiarare, per le ragioni sopra esposte, le Pt_1 riscontrate difformità urbanistiche ed edilizie dell'immobile venduto e i relativi inadempimenti dei Signori e alle obbligazioni su di loro incombenti in qualità di Persona_1 Controparte_1
venditori dell'immobile sito in Roma, via Alessandro Magno n. 231, e per l'effetto, condannare i
Signori e al pagamento in favore del Sig. Persona_1 Controparte_1 Parte_1 dell'importo di euro 50.000,00 ovvero del diverso importo che sarà accertato in corso di causa, a titolo di riduzione del prezzo;
a tal riguardo il predetto importo dovrà comunque essere aumentato
e commisurato in relazione agli ulteriori vizi e difformità rappresentate al precedente paragrafo 3
(interventi strutturali eseguiti in assenza della preventiva autorizzazione del Genio Civile).
Condannare i Signori e al risarcimento del danno cagionato al Persona_1 Controparte_1 sig. in ragione di almeno € 10.000,00 ovvero del maggiore o minore importo, Parte_1
quantificato anche in via equitativa, che sarà ritenuto di Giustizia, oltre interessi al saggio legale e rivalutazione monetaria dal giorno della domanda al saldo effettivo;
quanto precede, tenendo debitamente conto degli ulteriori danni derivanti da quanto rappresentato ai precedenti paragrafi 3
e 4.
In via subordinata: nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda principale, accertate le riscontrate difformità urbanistiche ed edilizie dell'immobile venduto e i relativi inadempimenti dei Signori e alle obbligazioni su di loro Persona_1 Controparte_1 incombenti in qualità di venditori dell'immobile sito in Roma, via Alessandro Magno n. 231, condannare i Signori e al pagamento in favore del Sig. Persona_1 Controparte_1 dell'importo di euro 10.000,00, ovvero del maggiore o minore importo che Parte_1 verrà accertato in corso di causa, per l'intervento di rimessione in pristino della porzione dell'unità immobiliare illegittimamente realizzata, oltre all'importo di euro 10.000,00 a titolo di risarcimento del danno, ovvero del maggiore o minore importo, quantificato anche in via equitativa, che sarà ritenuto di Giustizia, oltre ad interessi legali al saggio legale e rivalutazione monetaria dal giorno della domanda al saldo effettivo. Quanto precede, tenendo debitamente conto degli ulteriori danni derivanti da quanto rappresentato ai precedenti paragrafi 3 e 4. in via istruttoria: con ogni più ampia riserva di aggiungere, integrare, modificare, precisare e di formulare istanze anche istruttorie nonché di produrre documenti nei modi e nei termini stabiliti dalla legge anche in relazione al comportamento processuale di controparte, si deposita il seguente documento: relazione a firma del Geom. . (cfr. memoria ex art. 183, comma 6, n. 1). Controparte_4
Conclusioni per “Voglia il Tribunale adito, contrariis reiectis, così provvedere in via CP_1
principale nel merito: A) respingere la domanda attrice perché infondata in fatto e in diritto;
in subordine B) nella non creduta ipotesi di accoglimento della domanda avanzata dal sig. Pt_1 dichiarare l'Architetto terza chiamata in causa, tenuta a manlevare i CP_2 convenuti da ogni pretesa attorea condannando la stessa a rifondere ai signori e Controparte_1 [...] quanto saranno, eventualmente, tenuti a pagare all'attore. In ogni caso con vittoria di spese e Per_1 compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge. (cfr. memoria ex art. 183, comma 6, n. 1).
Conclusioni per Arch. “Voglia l'adito Tribunale, ogni contraria deduzione ed eccezione CP_2
di parte avversa, IN VIA PRINCIPALE E NEL RITO: a) Dichiarare la nullità della CTU, per i motivi suesposti;
IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO: a) Respingere la domanda attrice perché infondata in fatto ed in diritto;
b) Accertare che non sussiste, per l'Arch. la CP_2
responsabilità ipotizzata e, conseguentemente, che ella non è tenuta al risarcimento dei costi;
c)
Dichiarare la CTU inattendibile per lacune e contraddittorietà. IN VIA SUBORDINATA, nella denegata ipotesi di accoglimento di qualsivoglia domanda attorea: a) dichiarare il terzo chiamato,
, Controparte_3
tenuto in via esclusiva alla integrale manleva di qualsivoglia diritto riconosciuto in favore della parte attrice e, pertanto, al risarcimento dei costi così come richiesti negli atti introduttivi dell'intestato procedimento, e per l'effetto condannarla, in via esclusiva, al pagamento di quanto ritenuto dovuto dal Tribunale, a carico dell'Arch. ed in favore dell'attore; Ridimensionare i CP_2
costi individuati dal CTU. IN VIA ISTRUTTORIA SI INSISTE AFFINCHE' SI VOGLIA a)
Rigettare la prova testimoniale così formulata da terza chiamata in quanto infondata CP_3
in fatto e diritto,
b) Ammettere prova testimoniale articolata con memoria ex art. 183, comma 6, n. 2.” (cfr. comparsa conclusionale del 31.05.2024).
Conclusioni per “Emesse tutte le più appropriate pronunce, condanne e Controparte_3
declaratorie del caso, respinta ogni diversa domanda, eccezione e deduzione avversaria, voglia il
Tribunale di Roma:

1. respingere le domande formulate dagli attori perché infondate in fatto ed in diritto;

2. respingere le domande formulate dei confronti dell'Arch. perché infondate in fatto CP_2 ed in diritto.

3. In subordine e senza inversione dell'onere probatorio, respingere la domanda di manleva svolta dall'Arch. ai sensi dell'art. B.2 di polizza;

4. In ulteriore subordine, CP_2 respingere la domanda di manleva svolta dall'Arch. avendo la medesima perso il diritto CP_2 all'indennizzo ai sensi e per gli effetti degli artt. 1892 e 1893 c.c. e dell'art. 4 di polizza.

5. In Con ulteriore subordine, limitare ogni pronuncia nei confronti di nei limiti, condizioni, massimali, scoperti, franchigia (€. 2.500,00) e quota del rischio assunto in coassicurazione (80%), previsti dalla polizza inter partes.


6. In ogni caso, con integrale rifusione di spese e competenze di causa.

7. In via istruttoria: a) ammettersi prova per interpello dei convenuti e dell'Arch. sui seguenti capitoli di prova (…) CP_2
Ordinare, ai sensi dell'art. 210 c.p.c., a parte convenuta e/o all'Arch. di depositare copia di CP_2 tutta la corrispondenza tra i medesimi intercorsa tra il 24.03.2019 ed il 19.06.2019, avente ad oggetto i fatti per cui è causa. Detta corrispondenza è necessaria al fine di dimostrare che l'Arch. Con
in epoca precedente al rinnovo della polizza con in data 19.06.2019, avesse contezza CP_2 delle richieste avanzate dal sig. nei confronti dei convenuti”. (cfr. comparsa conclusionale Pt_1
del 31.05.2024).

MOTIVI DELLA DECISIONE
1.- Con atto di citazione notificato in data 02 luglio 2019, il sig. conveniva in giudizio i Pt_1
sigg.ri e deducendo che: CP_1 Per_1
- in data 18 giugno 2015, con atto a rogito Notaio Dott. acquistava, dagli Persona_2
odierni convenuti, l'immobile sito in Roma, Via Alessandro Magno n. 231;
- i venditori, nell'atto di acquisto, dichiaravano espressamente “a) che la costruzione dell'immobile in oggetto era stata effettuata con Licenza Edilizia rilasciata dal Comune di Roma in data 28 dicembre 1971 n.

2.199 e successiva licenza in variante in data 25 giugno 1973 numero 652; b) che per opere realizzate successivamente in assenza delle prescritte autorizzazioni e precisamente per la realizzazione di due locali e centrale termica al piano seminterrato, ampliamento del salone al piano terra e realizzazione di due terrazzi al piano primo, è stata rilasciata dal Comune di Roma
Concessione in Sanatoria in data 31 ottobre 1996 numero 11142 (protocollo n. 67552/85); c) che per ampliamento del 20% (venti per cento) (pari a circa 9 metri quadrati) tramite piano casa L.R.
10/11 attraverso la chiusura di un portico, realizzazione di nuove vetrate nella parte ampliata, diversa distribuzione degli spazi interni, apertura nuovo cancelletto pedonale, sistemazione nuova pavimentazione in giardino, realizzazione piccola tettoia sul fronte principale, apertura di un lucernaio nel secondo piano è stata presentata D.I.A. prot.n. 143.733 del 20 novembre 2014; d) che per i lavori di cui sopra era stata inoltrata al comunicazione fine lavori in data CP_5
12 febbraio 2015 prot. n. 17.133”. I danti causa, inoltre, si impegnavano specificatamente anche a conseguirne l'agibilità, precisando: che “che è stata inoltrata richiesta di agibilità al Comune di
Roma in data 13 marzo 2015 prot.n. 42.504; a tal riguardo la parte venditrice garantisce che
l'immobile in oggetto ha tutti i requisiti previsti dalla legge per l'ottenimento dell'agibilità e si impegna a far ottenere il relativo certificato nel più breve termine possibile;
le parti pattuiscono che, ove il mancato rilascio sia dovuto alla mancanza di documentazione o irregolarità relative all'immobile, la parte venditrice dovrà rispondere per eventuali danni, risarcire la parte acquirente
e farsi carico di ogni onere al riguardo”. - successivamente, il Sig. avendo presentato presso i competenti uffici domanda di ulteriore Pt_1 ampliamento dell'immobile, si avvedeva nel corso della relativa istruttoria, della carenza di documentazione a supporto della legittimità edilizia dell'immobile in relazione alla menzionata
DIA di ampliamento del 2014;
- in particolare, la DIA di ampliamento del 2014 sarebbe stata realizzata in carenza del parere della
Soprintendenza capitolina, necessario in quanto l'immobile per cui è causa è sottoposto ad un Con vincolo architettonico/urbanistico derivante dalla c.d. Carta la;
in ragione di ciò, ogni Pt_2
intervento edilizio con visibilità esterna deve essere autorizzato – preventivamente - dal competente ufficio della Soprintendenza capitolina. Tale parere, tuttavia, non veniva richiesto al momento della presentazione della DIA né sarebbe possibile conseguirlo in via di sanatoria.
- tale vizio non solo determinava l'arresto del procedimento di autorizzazione della domanda di permesso di costruire avviato dall'attore, ma evidenziava altresì la presenza nell'immobile compravenduto di un ampliamento illegittimo e, quindi, di un grave inadempimento contrattuale.
A seguito del predetto vizio, parte attrice lamentava (i) la necessità di riduzione in pristino al fine di regolarizzare lo stato dei luoghi;
(ii) il deprezzamento del cespite in relazione alla superficie coperta da ripristinare;
(iii) l'impossibilità di conseguimento, allo stato attuale, dell'agibilità dell'immobile;
(iv) l'impossibilità di ottenimento del permesso di costruire per ulteriore ampliamento dell'immobile; (v) una generale compromissione del diritto di godere e disporre del bene.
Sulla base di tali premesse in fatto, il sig. assumeva la responsabilità contrattuale dei Pt_1 convenuti per l'alienazione di un immobile realizzato in presenza di difformità urbanistiche non condonabili né sanabili tali da comprometterne sensibilmente il godimento e la commerciabilità dello stesso;
domandava pertanto la riduzione del prezzo ex art. 1489 c.c., oltre al risarcimento dei danni causati dall'inadempimento dei convenuti.
- la causa, regolarmente iscritta al Ruolo Generale del Tribunale di Civile di Roma, Sezione X (Rg.
n.° 43802/2019), veniva assegnata, inizialmente alla cognizione del Giudice Dott.ssa Antonella Izzo con fissazione della prima udienza di comparizione per il giorno 3.10.2019;
- con comparsa di costituzione e risposta del 1.10.2019, si costituivano in giudizio i sigg.ri e i quali contestavano la fondatezza della pretesa attorea deducendo, in Per_1 CP_1
particolare (i) la non necessarietà di parere preventivo della Soprintendenza Capitolina per le opere realizzate con DIA del 20 novembre 2014 e la conseguente conformità urbanistica del bene compravenduto;
(ii) l'impossibilità per l'attore di fruire della normativa della Legge Regionale
10/2011 “Piano Casa”; (iii) l'esistenza, già al momento della compravendita, della certificazione di agibilità dell'immobile, intervenuta per silenzio assenso;
(iv) l'insussistenza del danno da diminuzione di superficie calpestabile dell'immobile; (v) che l'immobile era stato acquistato a corpo e non a misura, con conseguente irrilevanza della minore consistenza della superficie coperta;

(vi) in ogni caso, il diritto ad essere manlevati dall'Arch. in qualità di professionista di CP_2
fiducia, da essi incaricata di predisporre e gestire le pratiche amministrative relative alla realizzazione degli interventi edilizi sull'immobile; chiedevano, pertanto, l'autorizzazione alla chiamata in causa del terzo ritenuto responsabile.
- Concessa la chiamata in causa richiesta dai convenuti, il Giudice rinviava il giudizio all'udienza del 27.02.2020.
- Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 07.02.2020, la terza chiamata in causa,
Arch. oltre a contestare la domanda attorea, richiedeva, a sua volta, l'autorizzazione alla CP_2
chiamata in causa della sua compagnia assicuratrice al fine di essere dalla Controparte_3
medesima manlevata e garantita.
- Concessa dal Giudice la chiamata in causa richiesta dall'Arch. la si CP_2 Controparte_3
costituiva in giudizio, con comparsa del 27.05.2020, contestando la fondatezza della domanda attorea e deducendo, in ogni caso, l'inoperatività della polizza a favore dell'Arch in quanto CP_2 il rinnovo sarebbe avvenuto in violazione degli obblighi informativi gravanti sull'assicurato.
L'udienza per la prosecuzione del giudizio veniva rinviata al 17.06.2020 e, successivamente, differita (causa Covid-19) al 25.11.2020. Su istanza dell'attore, poi, veniva anticipata al 26.10.2020.
- Il Giudice concedeva termini ex art. 183, VI co., c.p.c. rinviando l'udienza al 10.02.2021.
- Le parti depositavano memorie istruttorie. In particolare, parte attrice precisava – con la memoria
183 VI co c.p.c. n.° 1 – che, nel corso della pratica istruita al fine di ripristinare gli abusi realizzati da parte convenuta, si rilevava che era stata lesa la stabilità strutturale dell'immobile in seguito all'eliminazione di un pilastro necessario per la tenuta del terrazzo sovrastante l'area oggetto dell'intervento di ampliamento di cui alla DIA del 2014 e la conseguente necessità di procedere alla relativa regolarizzazione.
- A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 10.02.2021, il Giudice, con provvedimento del 03.03.2021disponeva l'esecuzione di CTU affinché lo stesso:
“1) esprima il suo motivato parere in merito alla regolarità urbanistica delle opere di rilevanza esterna specificamente la chiusura di un portico e la costruzione di una piccola tettoia - realizzate con D.I.A. prot.n.143733/2014, senza nulla osta della Soprintendenza capitolina, sull'unità immobiliare in
Roma, via Alessandro Magno 231, che rientra nell'area individuata alla tavola G1 della Carta per la Qualità tra le “morfologie degli impianti urbani”; 2) in caso di ritenuta irregolarità di dette opere, dica quali siano i costi del lavoro di ripristino, i tempi prevedibili di esecuzione e l'incidenza di tale modifica sul valore dell'unità immobiliare”
- depositato l'elaborato peritale, in data 30.09.2021, la causa veniva rinviata per precisazione delle conclusioni all'udienza del 26.10.2022, che si teneva in trattazione scritta a seguito di decreto del
Giudice del 30.09.2022.
- Successivamente, venivano disposti due ulteriori rinvii d'udienza per i medesimi incombenti
(precisazione delle conclusioni), anche in ragione della sostituzione del Giudice disposta in data
4.05.2023 (sostituzione Giudice da Dott.ssa Izzo Antonella a Dott. Del Litto Tommaso);
- all'udienza del 29.01.2024, nuovamente fissata per la precisazione delle conclusioni, la compagnia assicuratrice formulava un'eccezione di nullità della CTU, asserendo che Controparte_3 quest'ultima non avrebbe tenuto conto delle osservazioni trasmesse dal CTP della medesima assicurazione CP_3
- Il Giudice disponeva così la convocazione del CTU per chiarimenti e, successivamente all'udienza
11.03.2024, disponeva l'integrazione della CTU ai fini della valutazione delle osservazioni Con presentate dal CTP di e rinviava alla successiva udienza del 6.05.2024.
- Le controdeduzioni del CTU alle osservazioni del CTP di venivano depositate CP_3 in data 04.04.2025 entro i termini stabiliti dal Giudice e all'udienza del 6.05.2024 la causa veniva rinviata all'udienza del 1.07.2024 per la discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. con termini per il deposito di note conclusionali.
- Tuttavia, in data 21.06.2024, parte convenuta depositava istanza di interruzione del giudizio, dando atto del decesso di una delle parti convenute, Sig. l'interruzione veniva Persona_1 dichiarata dal Giudice all'udienza del 1.07.2024.
- con ricorso del 31.10.2024, parte attrice chiedeva la fissazione di udienza per la prosecuzione del giudizio, con concessione di termine per la notifica del ricorso e del pedissequo decreto di fissazione udienza nei confronti, collettivamente ed impersonalmente, degli eredi del Sig.
[...]
oltreché di tutte le parti costituite. Per_1
- la causa era nelle more assegnata a questo Giudice, il quale fissava per la prosecuzione del giudizio innanzi a sé l'udienza del 6.2.2025, con termine per la notifica del ricorso e del decreto di fissazione fino all'8.1.2025.
- con comparsa di costituzione e risposta a seguito di riassunzione si costituiva la sig.ra sia CP_1
in proprio che quale erede del sig. integralmente richiamando le difese ed eccezioni in Per_1
precedenza formulate.
- all'udienza del 6.2.2025, le parti presenti precisavano le conclusioni richiamandosi a quelle già in atti e rinunciavano ai termini per le comparse conclusionali. Il Giudice, preso atto, tratteneva la causa in decisione.
2. Con l'atto di citazione, l'attore ha prospettato che l'immobile compravenduto fosse stato realizzato in presenza di vizi e difformità urbanistiche non condonabili né sanabili tali da comprometterne in modo rilevante il godimento e la commerciabilità; ha domandato pertanto la riduzione del prezzo (da quantificarsi in non meno di € 50.000,00) ex art. 1489 c.c. e il risarcimento dei danni causati dall'inadempimento dei convenuti (da quantificarsi in non meno di € 10.000,00).
La domanda proposta dall'attore nei confronti dei convenuti deve essere accolta nei limiti di seguito indicati.
Giova premettere che secondo l'orientamento più volte espresso in materia dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. fra le altre Cass. 4786/2007 e 10947/2012), in ipotesi di vendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia (o altro titolo abilitativo edilizio equivalente), trova applicazione l'art. 1489 c.c., sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o comunque non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile.
Al riguardo è stato in particolare osservato (così la già citata Cass. 10947/2012) che, in tema di compravendita, la fondamentale obbligazione del venditore di consegnare la cosa al compratore, assicurandogliene il godimento, ex art. 1476 c.c., è correlata a particolari garanzie, le quali – riguardanti o l'appartenenza della cosa al venditore (artt. 1478 e 1480 c.c.) o l'inesistenza su di essa di garanzie reali o di altri vincoli (art. 1482 c.c.) o l'esclusione di oneri o di diritti reali o personali a favore di terzi (art. 1489 c.c.) ovvero l'immunità da vizi (art. 1490 c.c.) o la corrispondenza con le qualità promesse od essenziali (art. 1497 c.c.) – sono volte ad assicurare al compratore, per l'ineliminabile esigenza della normalità degli scambi, il pieno godimento della cosa compravenduta, senza menomazioni e senza pericolo di perdita, totale od anche soltanto parziale.
Quando il bene compravenduto sia interessato da difformità edilizie e/o urbanistiche, al fine di inquadrare esattamente la condizione del bene stesso, in relazione ai mezzi cautelativi apprestati dalla legge in tema di compravendita o, più in generale, di inadempimento delle obbligazioni e di nullità degli obblighi, occorre quindi innanzitutto tener presente che il rapporto che si costituisce tra il costruttore e la pubblica amministrazione esprime una posizione di soggezione del privato alle sanzioni amministrative, che la pubblica amministrazione ha la potestà di adottare a tutela del pubblico interesse.
Nei rapporti privatistici la non conformità della costruzione al progetto approvato dall'amministrazione non può essere ritenuta vizio della cosa, ex art. 1490 c.c., non trattandosi di una anomalia strutturale, ma si risolve, invece, sotto il profilo giuridico, in una irregolarità che assoggetta la cosa medesima al potere sanzionatorio dell'amministrazione e determina l'inquadramento della fattispecie nell'ambito dell'art. 1489 c.c., che disciplina il caso nel quale la cosa compravenduta sia gravata da oneri o da diritti reali o personali in favore di terzi, i quali ne diminuiscano non solo il libero godimento ma anche il valore e la commerciabilità.
Quanto poi ai rimedi previsti nell'ipotesi in esame, il compratore ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall'art. 1480 c.c., anche al risarcimento del danno fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 c.c., a sua volta richiamato dall'art. 1480 c.c., cui rinvia ancora il citato art. 1489, comma 1 c.c. (cfr. Cass. 1613/2003 e Cass. 4786/2007).
L'inclusione della irregolarità de qua nella previsione dell'art. 1489 c.c. comporta anche che la conoscenza di essa da parte del compratore preclude a questi la possibilità di chiedere la risoluzione o la riduzione del prezzo, secondo quanto dispone l'art. 1480 a sua volta richiamato dallo stesso art. 1489 c.c.. Ed infatti degli oneri e dei diritti altrui, gravanti sulla cosa compravenduta, il venditore risponde soltanto se essi non siano stati dichiarati nel contratto o non siano stati effettivamente conosciuti dal compratore al tempo dell'acquisto (o dal medesimo conoscibili facendo ricorso all'ordinaria diligenza), dovendosi presumere, in caso contrario, che la cosa sia stata accettata dall'acquirente nella situazione di fatto e di diritto a lui nota.
L'elemento della conoscenza o conoscibilità dell'onere da parte dell'acquirente perde tuttavia rilevanza – nel senso che non vale a escludere l'applicabilità dei rimedi previsti dall'art. 1489 c.c. – nel caso in cui il venditore abbia espressamente dichiarato che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento.
Tale espressa dichiarazione del venditore esonera infatti l'acquirente dall'onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti (così Cass. 976/2006; in senso conforme v. anche Cass. 14289/2018).
Orbene, ciò premesso in diritto, si deve in primo luogo riscontrare che il contratto di compravendita contiene espressa garanzia in ordine alla legittimità dell'immobile ed alla sussistenza di tutti i requisiti per richiedere il certificato di agibilità (la parte alienante dichiara che è stata inoltrata richiesta di agibilità al Comune di Roma in data 13 marzo 2015 prot.n.
42.504; a tal riguardo la parte venditrice garantisce che l'immobile in oggetto ha tutti i requisiti previsti dalla legge per l'ottenimento dell'agibilità e si impegna a far ottenere il relativo certificato nel più breve termine possibile;
le parti pattuiscono che, ove il mancato rilascio sia dovuto alla mancanza di documentazione o irregolarità relative all'immobile, la parte venditrice dovrà rispondere per eventuali danni, risarcire la parte acquirente e farsi carico di ogni onere al riguardo”) e quindi non rileva la conoscibilità o conoscenza dell'irregolarità.
In ogni caso, la conoscenza/conoscibilità del vizio da parte dell'odierno attore risulta sfornita di qualsivoglia riscontro probatorio.
Passando quindi all'esame del fatto, va preliminarmente risolta la questione relativa all'eccezione di nullità della CTU, sollevata dall'Arch. in sede di comparsa conclusionale, poiché sarebbe CP_2
stato utilizzato un documento (allegato grafico ante e post operam riferito alla D.I.A., prot.n.
143733/2014 a firma dell'Arch. , non depositato in atti e fornito direttamente dalla CP_2
parte convenuta, oltre i termini per le preclusioni istruttorie.
Tale eccezione è infondata e deve essere disattesa.
Per costante orientamento giurisprudenziale, infatti, “In materia di consulenza tecnica d'ufficio il consulente nominato dal giudice, nei limiti delle indagini commessegli e nell'osservanza del contraddittorio delle parti, può acquisire, anche prescindendo dall'attività di allegazione delle parti, non applicandosi alle attività del consulente le preclusioni istruttorie vigenti a carico delle parti, tutti i documenti che si rende necessario acquisire al fine di rispondere ai quesiti sottopostigli, a condizione che essi non siano diretti a provare i fatti principali dedotti a fondamento della domanda e delle eccezioni che è onere delle parti provare e, salvo quanto a queste ultime, che non si tratti di documenti diretti a provare fatti principali rilevabili d'ufficio”
(Cass. 31053/2022)
In conclusione, il potere del CTU di procurarsi dati estranei al processo viene legittimamente esercitato in tutti i casi in cui al consulente sia necessario acquisire documenti, in particolare pubblici, non prodotti dalle parti e che tuttavia siano necessari per portare a termine l'indagine, o in riscontro, sul piano tecnico, alle affermazioni e produzioni documentali delle parti.
Il documento contestato (allegato grafico ante e post operam riferito alla D.I.A., prot.n.
143733/2014 a firma dell'Arch. appare strumentale alla verifica, sotto il profilo CP_2
strettamente tecnico, delle deduzioni poste a fondamento della pretesa attorea (irregolarità urbanistica dell'immobile); deduzioni adeguatamente supportate dal punto di vista probatorio.
Trattasi, inoltre, di documento predisposto e depositato presso i pubblici uffici dalla stessa Arch.
e, dunque, nella piena disponibilità della stessa, oltre che agevolmente reperibile da parte del CP_2
CTU. A ciò si aggiunga, in via assorbente, che il vizio eventualmente derivante dall'esame, da parte del
CTU, di documenti non introdotti nel giudizio dalle parti, senza attivare su di essi il necessario confronto processuale, non lede un interesse del processo, in forza del quale la consulenza potrebbe giudicarsi affetta da un vizio di nullità assoluta, ma viola il diritto di difesa delle parti, a cui competerà il potere di farne valere la violazione e di eccepire la nullità dell'atto che ne è conseguenza ex art. 157, comma 2, c.p.c.
Ne deriva, in applicazione del principio del pregiudizio effettivo, che - in assenza di una specifica contestazione volta ad evidenziare le ragioni per le quali la violazione di una regola processuale abbia determinato la lesione del diritto di difesa - la relativa eccezione non può essere accolta.
Ciò posto, nel caso di specie dalla CTU disposta in corso di causa, le cui risultanze in quanto congruamente e logicamente motivate si prestano ad essere poste a base della presente decisione nei limiti di seguito indicati, emerge che:
- al bene in oggetto si applicano oggi le prescrizioni riportate nelle Norme Tecniche di Attuazione –
NTA del PRG di Roma Capitale, al Titolo II – Sistema insediativo - Capo 3° - Città consolidata,
Artt. 44 Norme generali, 45 Tessuti della Città consolidata. Norme generali e 48 Tessuto di espansione novecentesca a tipologia edilizia libera – T3.
- il Piano Regolatore Generale del 2008 definisce una seconda serie di elaborati, cosiddetti
“gestionali”, tra cui l'elaborato G1 “Carta per la Qualità”.
- l'intero quartiere in cui si trova il bene in oggetto risulta ricompreso nel suddetto elaborato G1
“Carta per la Qualità”, tra le Morfologie degli impianti urbani, Morfologie degli impianti urbani moderni, Comprensori a carattere estensivo, di case unifamiliari isolate o aggregate.
- Gli elementi puntuali o areali ricadenti in Carta per la Qualità sono normati dall'art.16 delle NTA, giusta il quale “se gli elementi inseriti nella Carta per la qualità non sono tutelati per legge,
l'approvazione dei relativi progetti o di quelli soggetti alle prescrizioni di cui al comma 5, è subordinata al parere favorevole della Sovrintendenza comunale, che si esprime entro 60 giorni dalla richiesta formulata dal responsabile del procedimento di abilitazione;
nei casi di progetti da abilitarsi tramite DIA, il parere della Sovrintendenza comunale è acquisito dal soggetto attuatore preventivamente alla presentazione della DIA e ne correda gli elaborati”.
- la circolare del 04/02/2019 “Criteri ed indirizzi per l'attuazione di interventi in Carta per la
Qualità – art. 16 NTA Piano Regolatore Generale Seconda Circolare”, specifica che (…) “Tutti gli interventi con rilevanza esterna riguardanti le facciate su strada e/o verso corti interne, nessuno escluso, sono oggetto di parere preventivo ai sensi dell'art. 16 per immobili in carta per la Qualità
(…)”; - l'immobile in questione non è tutelato per legge in quanto non soggetto ai vincoli di tutela dei beni culturali o paesaggistici ai sensi del decreto legislativo 42/04 e s.m.i. e che non ricade all'interno dei tessuti della Città storica di cui all'art. 24 delle NTA del PRG, né all'interno del Patrimonio dell'Unesco;
- Da quanto sopra riportato, formulato in riferimento a quanto indicato e prescritto dalla normativa urbanistica di carattere comunale completa degli atti tecnici amministrativi dedicati e di approfondimento, nonché della lettura integrata della normativa regionale riferita al Piano Casa della Regione Lazio e degli atti deliberativi dell'Assemblea Capitolina di la Parte_3
sottoscritta CTU dichiara la mancata regolarità urbanistica delle opere di rilevanza esterna realizzate con D.I.A. prot.n.143733/2014, consistenti nella chiusura dello spazio originariamente porticato posto al piano terra e nella realizzazione di una tettoia sulla facciata principale dell'abitazione, in quanto eseguite senza il prescritto nulla osta preventivo della Sovrintendenza capitolina;
Pertanto, la DIA presentata nel novembre 2014 dall'Arch. (prot. numero 143733) - CP_2
avendo ad oggetto anche opere edilizie a rilevanza esterna (tamponatura di un portico al piano terreno insistente nella porzione sinistra della facciata principale, che costituisce ampliamento della consistenza originaria del bene;
realizzazione di nuove bucature nella parte ampliata;
realizzazione di una tettoia sul fronte principale posta a circa 2,70 m di altezza) - avrebbe dovuto essere corredata dalla preventiva acquisizione del parere della Sovraintendenza. Né, secondo la ricostruzione del
CTU, cui si intende aderire, può dubitarsi della ricomprensione delle opere sopra citate tra quelle a c.d. “rilevanza esterna”, in quanto anche le circolari emanate in attuazione e specificazione del PRG non fanno riferimento alla “pubblica via”, utilizzando il termine generico “strada” per includere in esso ogni tipologia di tracciato, a rimarcare l'obiettivo generale della salvaguardia e della conservazione dei caratteri architettonici e morfologici del patrimonio edilizio e urbanistico della città.
Con Non appaiono, pertanto, meritevoli di accoglimento le eccezioni formulate sul punto dalla in sede di note critiche alla CTU.
Nel caso di specie, inoltre, risulta pacifico e non contestato che il citato parere non veniva richiesto dalla progettista, la quale, nella relazione tecnica allegata alla predetta DIA, erroneamente dichiarava che l'immobile non risulta individuato all'interno della . Parte_4
Alla luce di quanto precede, si deve condividere la tesi espressa dal CTU in ordine alla mancata regolarità urbanistica della D.I.A. prot.n.143733/2014, in quanto sfornita del prescritto nulla osta preventivo della Sovrintendenza capitolina. Sussiste quindi la responsabilità dei venditori ex art.1489 c.c., onde va vagliata la pretesa risarcitoria avanzata dall'attore.
Alla stregua dell'accertamento peritale l'immobile risulta difforme dal punto di vista edilizio per la maggior consistenza di 8,5 mq . Il CTU ha, quindi, quantificato:
(i) un importo complessivo delle opere di ripristino, comprensivo degli interventi strutturali indicati da parte attrice in sede di I memoria ex art. 183 c.p.c., pari a circa € 13.300,00;
(ii) un minor valore del cespite pari ad euro 21.037,00.
Parte convenuta nei propri scritti, rifacendosi alle osservazioni mosse alla CTU dal proprio CTP, ha contestato (i) la quantificazione dell'importo necessario alla messa in pristino dello stato dei luoghi, ritenendo sufficiente un importo più contenuto;
(ii) il metodo utilizzato dal CTU per la stima del possibile deprezzamento dell'immobile oggetto di causa, in quanto calcolato computando la sola riduzione della superficie commerciale coperta, senza però considerare che essa, nel caso di messa in pristino, verrebbe in parte compensata dalla trasformazione nell'originario spazio porticato;
(iii)
l'esecuzione da parte degli odierni convenuti di qualsivoglia intervento sulla struttura portante dell'immobile.
In ordine alla domanda di risarcimento del danno, si osserva, in via preliminare, che l'eliminazione dell'abuso edilizio realizzato dai precedenti proprietari si rende necessaria al conseguimento del certificato di agibilità ed al fine di ripristinare la piena regolarità e commerciabilità dell'immobile.
Con riferimento all'eliminazione di un pilastro e sostituzione dello stesso con altra struttura portante la CTU ha evidenziato: “che in occasione del sopralluogo presso l'unità immobiliare in oggetto, è emersa l'eliminazione di un pilastro facente parte della struttura portante della costruzione (..). Il pilastro risulta ben visibile nella planimetria ante-operam allegata alla D.I.A. dell'anno 2014, e risulta essere stato sostituito con un setto in muratura di circa 30 cm di spessore in mattoni forati pieni (…). L'eliminazione e la conseguente sostituzione è avvenuta con tutta probabilità in occasione delle opere edilizie realizzate con la D.I.A. dell'anno 2014 (…) A completamento degli interventi di rispristino, si ipotizza quindi la messa in opera di un nuovo elemento portante verticale opportunamente ancorato alle fondazioni e alle travi portanti facenti parte della struttura orizzontale, che assolva alla medesima funzione strutturale assegnata all'elemento portante verticale eliminato”.
Si ritiene, dunque, ragionevole – in base al principio del più probabile che non, in adesione alle risultanze della CTU - che l'intervento di sostituzione di un pilastro con altra struttura portante sia stato realizzato in occasione delle opere edilizie eseguite con la D.I.A. dell'anno 2014 da parte degli odierni convenuti, in quanto la CTU ha evidenziato che il predetto pilastro è visibile dalla planimetria allegata alla DIA del 2014 e che la sua eliminazione è compatibile con gli interventi edilizi in quell'occasione realizzati.
Alla luce di quanto precede, ritiene il Giudice che la domanda di risarcimento del danno sia assistita da adeguata prova quanto alle voci di pregiudizio allegate con riferimento all'importo complessivo di euro13.300,00, come quantificato dal CTU, necessario ai fini della rispristino dello stato dei luoghi.
Tale somma deve essere rivalutata dal momento di avvenuto deposito della CTU (8.9.2021) all'attualità, con la maggiorazione degli interessi legali sulla somma annualmente rivalutata, sino all'effettivo soddisfo.
Va altresì accolta la domanda di riduzione del prezzo, nei limiti che seguono. Il CTU ha quantificato un importo pari ad € 21.037,00 per il minor valore dell'immobile.
Ritiene questo Giudice che la stima effettuata dal CTU relativamente alla parte di immobile abusivo
(8,5 mq – euro 21.037,00 ottenuta individuando il prezzo medio a mq), non individui l'effettiva diminuzione patrimoniale patita dall'attore.
Per accertare il danno effettivamente subito per deprezzamento dell'immobile, infatti, non può non tenersi conto – come rilevato in sede di osservazioni critiche alla CTU da parte del CTP di parte convenuta – che l'eventuale ripristino dello stato dei luoghi comporterebbe di fatto la trasformazione di una superficie coperta in una scoperta (porticato) e che, pertanto, il calcolo del deprezzamento dell'immobile non può limitarsi a considerare la sola riduzione della superficie commerciale da demolirsi, dovendosi, al contrario computare anche la corrispondente superficie scoperta che verrà ripristinata a seguito dell'eliminazione dell'abuso.
Ne deriva che, aderendo all'individuazione operata dal CTU di un valore medio di mercato pari a
2.475,00 euro/mq – ritenuta congrua da questo Giudice - il valore del deprezzamento dell'immobile può quantificarsi in: 2.475,00 euro/mq x 5,667 = 14.025,00 euro.
In tale contesto, dunque, può ridursi la stima effettuata dal CTU determinando la riduzione del prezzo nel minor importo di euro 14.025,00, come sopra individuato.
Su tale somma sono dovuti interessi in misura legale dalla domanda (02 luglio 2019 data di perfezionamento della notifica dell'atto introduttivo nei confronti dei destinatari dello stesso) al saldo.
3.- Quanto alla domanda di manleva di parte convenuta nei confronti della terza chiamata, Arch.
la stessa deve essere accolta per le ragioni di seguito esposte. CP_2 Secondo costante orientamento giurisprudenziale, cui questo Giudice non intende discostarsi, il progettista deve assicurare la conformità del progetto alla normativa urbanistica e individuare in termini corretti la procedura amministrativa da utilizzare, così da assicurare la preventiva soluzione dei problemi che precedono e condizionano la realizzazione dell'opera richiesta dal committente.
In caso contrario, qualora la progettazione non conforme alle normative determini la realizzazione di opere abusive, deve ritenersi sussistente la responsabilità del professionista (cfr. Cass. n.
8058/2023).
Orbene, l'Arch. in forza di contratto sottoscritto in data 17.10.2014, veniva incaricata dagli CP_2
odierni convenuti della progettazione e direzione dei lavori di ristrutturazione edilizia per l'immobile in oggetto, e si occupava, tra le altre cose, della “predisposizione di relazione tecnica asseverata dal progettista contenente una esauriente descrizione dell'intervento da realizzare, la dichiarazione sulla destinazione del P.R.G. (approvato ed adottato) e sui vincoli di qualsiasi natura gravanti sull'immobile oggetto dell'intervento” e della presentazione della DIA presso gli organi competenti (cfr. all. 3 della comparsa di costituzione e risposta di parte convenuta). La stessa, tuttavia, nella predetta relazione allegata alla DIA, erroneamente asseriva che l'immobile in questione non risulta individuato all'interno della Carta per la Qualità, omettendo, di conseguenza, di richiedere il parere preventivo della Soprintendenza.
Sussiste, dunque, la responsabilità dell'Arch. per il non corretto adempimento dell'incarico CP_2 professionale ricevuto, con conseguente obbligo di quest'ultima di manlevare i committenti per tutti i danni derivati a loro carico in dipendenza del predetto comportamento inadempiente.
4.- Quanto alla domanda della terza chiamata nei confronti della la stessa deve CP_6
essere accolta nei limiti che seguono.
Come noto, ai sensi dell'art. 1917 c.c., “Nell'assicurazione della responsabilità civile l'assicuratore
è obbligato a tenere indenne l'assicurato di quanto questi, in conseguenza del fatto accaduto durante il tempo dell'assicurazione, deve pagare a un terzo, in dipendenza della responsabilità dedotta nel contratto. […] L'assicuratore ha facoltà, previa comunicazione all'assicurato, di pagare direttamente al terzo danneggiato l'indennità dovuta, ed è obbligato al pagamento diretto se l'assicurato lo richiede. […] L'assicurato, convenuto dal danneggiato, può chiamare in causa
l'assicuratore.”
Nel caso di specie, l'Arch. risulta assicurata, per la responsabilità civile conseguente CP_2
a condotte colpose di natura professionale, con la Società ., a mezzo di polizza n. CP_7
IFL 0008956.008352 sottoscritta in data 13.03.2017 e rinnovata in data 19.06.2019, la cui copertura assicurativa risulta operante anche con riferimento al sinistro per cui è causa. Devono essere disattese, infatti, le eccezioni sollevate dalla Assicurazione, in quanto la pec del
20.05.2019 trasmessa dall'Avv. Cozza all'Avv. Falasca (dal seguente tenore: “l'Architetto CP_2
interpellata sul punto, ci ha comunicato per le vie brevi che, sino al 2016, la prassi seguita dal
Municipio competente è stata quella di non considerare obbligatoria la preventiva comunicazione alla Sovraintendenza Capitolina, dunque detto Ufficio non ha mai mosso rilievi sulle pratiche DIA che ne fossero state prive”) (i) da un lato, è un documento proveniente da terzi - estranei allo Con specifico rapporto processuale tra l'Arch. e la – integrante, dunque, mera prova atipica CP_2 il cui apprezzamento è rimesso al libero convincimento del giudice;
(ii) dall'altro lato, risulta comunque inidonea a determinare un'effettiva conoscenza del sinistro da parte del professionista, e, dunque, ad integrare “fatti, notizie, circostanze o situazioni” ostative all'operatività della polizza. Con Sussiste, dunque, l'obbligo di di rimborsare in favore dell'Arch. tutto quanto essa CP_2
venga, in questa sede, condannata a risarcire a parte convenuta, per capitale, interessi e spese legali, detratto l'importo di € 2.500,00, a titolo di franchigia, che resta a carico dell'assicurato. L'importo Con che è tenuta a rimborsare deve, tuttavia, essere contenuto nei limiti della quota di propria spettanza - pari all'80% dell'indennizzo complessivamente dovuto – in forza dell'accordo di coassicurazione risultante dal certificato di polizza in atti (depositato anche da parte dell'Arch
quale allegato 3 alla comparsa di costituzione e risposta). Secondo costante orientamento CP_2 giurisprudenziale, infatti, “nel caso di coassicurazione, ciascun assicuratore è contrattualmente obbligato nei limiti della quota di sua pertinenza, sussistendo plurime obbligazioni parziarie anche nel caso in cui il contratto sia formalmente unico” (Cassazione civile sez. III, 30/08/2019,
n.21848); tale principio trova applicazione in tutti i casi in cui – come quello di specie – risulti dagli atti che l' fosse pienamente consapevole della ripartizione del rischio tra coassicuratori, Parte_5
avendo aderito ad una tipologia contrattuale comportante gli effetti limitativi propri della coassicurazione disciplinata dal codice civile.
5.- Le spese di lite del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo
(valore della causa determinato sulla base del decisum).
Le spese di C.T.U., liquidate in corso di causa, vengono poste in via definitiva a carico di parte convenuta (fermo l'obbligo di rimborso dei terzi chiamati) con conseguente obbligo restitutorio a favore dell'attore per quanto dallo stesso anticipato.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede: 1) Accerta la responsabilità ex art. 1489 c.c. di , in proprio e quale erede di Controparte_1
, in relazione alla compravendita per cui è causa, per l'effetto condanna Persona_1 quest'ultima al pagamento, in favore del , dell'importo complessivo di Parte_1
euro 27.325,00, di cui 13.300,00, a titolo di risarcimento del danno, somma da rivalutarsi a far data dal deposito della CTU (8.9.2021) all'attualità, con maggiorazione degli interessi legali sulla somma annualmente rivalutata sino all'effettivo soddisfo, ed € 14.025,00, a titolo di riduzione del corrispettivo di vendita, oltre interessi legali dal momento della domanda
(2.7.2019) al saldo;

2) Condanna , in proprio e quale erede di , al pagamento Controparte_1 Persona_1 delle spese di lite del presente giudizio, in favore dell'attore, spese che si liquidano in complessivi euro 7616,00, oltre spese generali nella misura del 15% e oltre CPA e IVA come per legge;

3) Pone definitivamente a carico di parte convenuta le spese di CTU (fermo l'obbligo di rimborso dei terzi chiamati);
4) Condanna l'Arch. a tenere indenne e manlevare la in proprio e CP_2 CP_1
quale erede del Tabacchini, di tutto quanto qui la medesima, viene condannata a pagare in favore di parte attrice, per capitale, interessi e spese di lite;

5) Condanna la a tenere indenne l'Arch. da quanto la stessa CP_6 CP_2
viene qui condannata a rifondere in favore di parte convenuta, per capitale, interessi e spese legali, detratta la somma di € 2.500,00 a titolo di franchigia, e nei limiti della quota di propria spettanza pari all'80% dell'indennizzo complessivamente dovuto.
Roma, 26.02.2025
Il Giudice ( dott.ssa Raffaella Tronci)

Provvedimento redatto con la collaborazione della dott.ssa Giovanna Corradini, magistrato ordinario in tirocinio.