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Sentenza 11 dicembre 2025
Sentenza 11 dicembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Pavia, sentenza 11/12/2025, n. 1227 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Pavia |
| Numero : | 1227 |
| Data del deposito : | 11 dicembre 2025 |
Testo completo
N. R.G. 1998/2025
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA
III Sezione Civile
VERBALE DI UDIENZA
CON DISCUSSIONE ORALE
Oggi 11 dicembre 2025, alle ore 12.20, innanzi al Tribunale in composizione monocratica nella persona del dott. Giacomo Rocchetti, sono comparsi:
Per , l'avv. CHIUSOLO SERENA. Parte_1
Per , già contumace, nessuno. Controparte_1
Il Giudice
Invita il difensore LA ricorrente a precisare le conclusioni e discutere oralmente.
L'Avv. Chiusolo si riporta alla nota di p.c. depositata il 04.12.2025 e alle note conclusive autorizzate;
attesta che la morosità persiste ed ammonta ad € 16.138,80 a titolo di canoni ed oneri accessori.
Dopo breve discussione orale, si ritira in camera di consiglio, autorizzando il difensore ad allontanarsi dall'aula.
Avverte che la lettura del dispositivo e LA sentenza verrà data in coda di udienza, indicativamente alle ore 19:15.
Verbalizzazione sospesa alle ore 13:41.
Riaperto il verbale alle ore 19:24, dato atto che è presente l'Avv. Chiusolo Serena per parte ricorrente, viene pronunciata sentenza, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., scritta in calce al processo verbale, dandone lettura alla parte presente in udienza e provvedendo al contestuale deposito in cancelleria.
Pavia, 11.12.2025 Il Giudice
dott. Giacomo Rocchetti
pagina 1 di 13 N. R.G. 1998/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA
III Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Giacomo Rocchetti, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. R.G. 1998/2025 promossa da:
C.F.: ), in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e Parte_1 P.IVA_1 difesa dagli Avv.ti SERENA CHIUSOLO e BERNARDO MARINO, entrambi del Foro di Pavia;
RICORRENTE contro
(C.F.: ); Controparte_1 C.F._1
CONVENUTO CONTUMACE
Oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni.
Conclusioni: “Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: - IN VIA
PRELIMINARE: dichiarare l'improcedibilità del giudizio a cognizione piena in relazione a tutte le domande svolte dalla sig.ra (c.f. ) con Comparsa di Controparte_1 C.F._1
Costituzione e risposta con contestuale Opposizione alla Convalida di sfratto e con domanda
Riconvenzionale, stante la mancata instaurazione del procedimento di mediazione obbligatoria da parte dell'intimata e stante la mancata adesione e partecipazione alla Mediazione instaurata da Parte_1
[... C. F. e Partita Iva: ), in persona del r.l sig.ra ; - IN VIA P.IVA_1 Controparte_2
PRINCIPALE, nel merito: accertata la regolarità ed efficacia del contratto di locazione stipulato in data
1 Febbraio 2023 inerente l'unità abitativa immobiliare (Abitazione: Foglio 12, Particella 903,
Subalterno 02, Categoria A3 Classe 3, Consistenza vani 4,5; R.C.: € 255,6 Box: Foglio 12, Particella
903, Subalterno 17, Categoria C/6, Classe 2, RC: 26,86 € Magazzino Seminterrato: Foglio 12, Particella
903, Subalterno 21, Categoria C/2 – Classe U, Rendita catastale 278,89 € - 135 m) sita in 27054
pagina 2 di 13 TE LA BA (PV) in Viale Rimembranze, 2 di proprietà di (C. F. e Partita Parte_1
Iva: ), in persona del r.l sig.ra , concessa in locazione alla sig.ra P.IVA_1 Controparte_2
(c.f. ) e accertata la gravità e rilevanza Controparte_1 C.F._1 dell'inadempimento posto in essere dalla signora come sopra meglio Controparte_1 generalizzata, agli obblighi contrattuali assunti con contratto di locazione stipulato in data 1 Febbraio
2023, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 1 febbraio 2023 inerente
l'unità abitativa immobiliare (Abitazione: Foglio 12, Particella 903, Subalterno 02, Categoria A3 Classe
3, Consistenza vani 4,5; R.C.: € 255,6 Box: Foglio 12, Particella 903, Subalterno 17, Categoria C/6,
Classe 2, RC: 26,86 € Magazzino Seminterrato: Foglio 12, Particella 903, Subalterno 21, Categoria C/2
– Classe U, Rendita catastale 278,89 € - 135 m) sita in 27054 TE LA BA (PV) in Viale
Rimembranze, 2 di proprietà di (C. F. e Partita Iva: ), in persona del r.l Parte_1 P.IVA_1 sig.ra , concessa in locazione alla sig.ra (c.f. Controparte_2 Controparte_1
), ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1456 c.c., in conformità a quanto previsto C.F._1 anche dagli artt. 4) e 5) del contratto di locazione ed all'esito LA missiva del locatore dell'8 gennaio
2025 e, conseguentemente condannare la sig.ra come sopra meglio Controparte_1 generalizzata, al pagamento LA somma di € 16.138,80 a titolo di canoni ed oneri accessori ad oggi insoluti, ovvero per la diversa somma che il Tribunale riterrà dovuta, oltre ad interessi legali e moratori, spese accessorie e ogni altra somma maturanda in corso di causa, ivi comprese le competenze, le anticipazioni e le spese per la presente procedura e, pertanto, confermare l'ordinanza di rilascio dell'immobile locato emessa all'esito del procedimento n. R.G.N.R. 1015/2025 ordinando alla signora
a consegnare immobile al legittimo locatore, con invito a rilasciare detti locali Controparte_1 liberi unitamente alle relative pertinenze, da cose e persone in favore del medesimo locatore. - IN VIA
SUBORDINATA, nel merito: nella denegata ipotesi in cui l'Ill.mo Sig. Giudice dovesse ritenere non sufficientemente motivate le esigenze di transitorietà del contratto di locazione del 1 febbraio 2023 inerente l'unità abitativa immobiliare (Abitazione: Foglio 12, Particella 903, Subalterno 02, Categoria
A3 Classe 3, Consistenza vani 4,5; R.C.: € 255,6 Box: Foglio 12, Particella 903, Subalterno 17,
Categoria C/6, Classe 2, RC: 26,86 € Magazzino Seminterrato: Foglio 12, Particella 903, Subalterno
21, Categoria C/2 – Classe U, Rendita catastale 278,89 € - 135 m) sita in 27054 TE LA
BA (PV) in Viale Rimembranze, 2 di proprietà di (C. F. e Partita Iva: Parte_1
), in persona del r.l sig.ra , concessa in locazione alla sig.ra P.IVA_1 Controparte_2
(c.f. , dichiarare la nullità LA sola clausola Controparte_1 C.F._1 transitoria, riconducendo il contratto stesso alla durata prevista dall'articolo 2 comma 1 LA legge numero 431 nel 1998(4+4) e accertata la gravità e rilevanza dell'inadempimento posto in essere dalla pagina 3 di 13 signora , come sopra meglio generalizzata, agli obblighi contrattuali assunti con Controparte_1 contratto di locazione stipulato in data 1 Febbraio 2023 dichiarare conseguentemente risolto ai sensi degli articoli 1453 e 1455 c.c. il contratto di locazione stipulato in data 1 Febbraio 2023, inerente l'unità abitativa immobiliare (Abitazione: Foglio 12, Particella 903, Subalterno 02, Categoria A3 Classe 3,
Consistenza vani 4,5; R.C.: € 255,6 Box: Foglio 12, Particella 903, Subalterno 17, Categoria C/6, Classe
2, RC: 26,86 € Magazzino Seminterrato: Foglio 12, Particella 903, Subalterno 21, Categoria C/2 –
Classe U, Rendita catastale 278,89 € - 135 m) sita in 27054 TE LA BA (PV) in Viale
Rimembranze, 2 di proprietà di (C. F. e Partita Iva: ), in persona del r.l Parte_1 P.IVA_1 sig.ra , concessa in locazione alla sig.ra (c.f. Controparte_2 Controparte_1
), ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1456 c.c., in conformità a quanto previsto C.F._1 anche dagli artt. 4) e 5) del contratto di locazione ed all'esito LA missiva del locatore dell'8 gennaio
2025 e, conseguentemente condannare la sig.ra come sopra meglio Controparte_1 generalizzata, al pagamento LA somma di € € 16.138,80 a titolo di canoni ed oneri accessori ad oggi insoluti ovvero per la diversa somma che il Tribunale riterrà dovuta, oltre ad interessi legali e moratori, spese accessorie e ogni altra somma maturanda in corso di causa, ivi comprese le competenze, le anticipazioni e le spese per la presente procedura e confermare l'ordinanza di rilascio dell'immobile locato emessa all'esito del procedimento n. R.G.N.R. 1015/2025 e dunque ordinando alla signora
a consegnare immobile al legittimo locatore, con invito a rilasciare detti locali Controparte_1 liberi unitamente alle relative pertinenze, da cose e persone in favore che il medesimo locatore. - IN
OGNI CASO: Rigettare tutte le domande svolte dalla sig.ra nella Comparsa di Controparte_1
Costituzione e risposta con contestuale Opposizione alla Convalida di sfratto e con domanda
Riconvenzionale perché infondate in fatto e in diritto e previo accertamento dei presupposti di cui all'art.
96 cpc, condannare la sig. al risarcimento dei danni subiti dalla Controparte_1 Parte_1 nella misura ritenuta equa dal Giudice o, in via subordinata, condannare la sig. Controparte_1 ex art. 96 comma 3 cpc al risarcimento dei danni in favore LA nella misura ritenuta Parte_1 equa. Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre cpa e spese generali come per legge.”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e dello svolgimento del processo
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato in data 15.03.2025, la conveniva in giudizio innanzi all'intestato Tribunale Parte_1 la sig.ra per sentir convalidare l'intimato sfratto ed ottenere ingiunzione di Controparte_1 pagamento degli oneri accessori scaduti per l'importo di € 3.345,00 e dei canoni scaduti nelle more del giudizio e da scadere fino all'effettivo rilascio, in forza del contratto di locazione ad uso transitorio stipulato in data 01.02.2023 per la durata di anni 1 e rinnovato per un altro anno in data 01.02.2024, pagina 4 di 13 regolarmente registrato, avente ad oggetto l'immobile di proprietà sito in TE LA BA
(PV), Viale Rimembranze n. 2, composto da un appartamento, box e cantina.
Con comparsa di risposta del 30.04.2025, l'intimata si costituiva a mezzo del difensore Avv. Salvatore
IP PR, opponendosi alla convalida ed eccependo, nel merito, la nullità del contratto di locazione qualificato come “transitorio” dalle parti, pur in difetto dei presupposti previsti dalla legge, chiedendone la riqualificazione come ordinario contratto di locazione “4+4” e la restituzione di tutti i canoni versati a far data dal 01.02.2023 al 31.01.2025 per complessivi € 14.480,00, a cui chiedeva di sottrarre l'importo di € 3.345,00 per le spese condominiali non pagate dalla conduttrice (mancato pagamento degli oneri condominiali che giustificava per l'assenza di fatturazione da parte LA locatrice e perché non verificabili nei consumi di riscaldamento).
Il Giudice LA fase sommaria (R.G. n. 1015/2025), rilevato che l'opposizione non si fondava su un principio di prova scritta, osservando che “k0intimazione oggetto del presente giudizio è la morosità/inadempimento LA conduttrice (che sarebbe tale anche se la durata del contratto fosse diversa)
e non la durata del contratto”, sciogliendo la riserva assunta alla prima udienza, ordinava all'intimata il rilascio dell'immobile fissando per l'esecuzione la data del 01.09.2025; quindi, mutava il rito ex art. 426
c.p.c. e contestualmente assegnava alle parti termini differiti per il deposito delle memorie integrative ed eventuali documenti, ordinando la mediazione obbligatoria ove non già esperita.
Il procedimento di mediazione avviato dalla parte intimante (RGM n. 3355/2025, ), si chiudeva CP_3 con esito negativo per la mancata partecipazione LA parte intimata, regolarmente invitata, al primo incontro del 10.07.2025.
Il giudizio proseguiva, nel merito, con il tempestivo deposito LA memoria integrativa LA sola parte ricorrente-intimante, la quale eccepiva, preliminarmente, l'improcedibilità delle domande svolte dall'intimata in via riconvenzionale nella fase preliminare per il mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria.
Nel merito, dando atto del persistere LA morosità aggravatasi per gli oneri accessori ed estesa anche ai canoni di locazione già scaduti (da febbraio 2025) e da scadere, insisteva sulle domande di risoluzione del contratto per inadempimento e di condanna LA convenuta al rilascio immediato dell'immobile e al pagamento degli oneri accessori e dei canoni di locazione inevasi, oltre agli interessi legali maturati e maturandi dalle singole scadenze al saldo e alla corresponsione dell'indennità di occupazione maturata fino al rilascio effettivo.
La conduttrice-intimata non depositava memoria difensiva.
All'udienza del 19.11.2025, verificata la procedibilità LA domanda, si procedeva in contumacia LA convenuta con l'acquisizione dei documenti prodotti e rinvio per discussione orale. pagina 5 di 13 Quindi, all'udienza del 11.12.2025, la causa veniva discussa oralmente come da verbale e decisa con sentenza, letta e pubblicata in coda di udienza.
Ragioni giuridiche LA decisione
§1. Giova premettere che l'intimazione di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. con separato provvedimento ingiuntivo, immediatamente esecutivo, “…per gli oneri accessori scaduti per l'esercizio
2023-2024 e per la prima rata dell'esercizio 2024-2025 per una somma complessiva di Euro 3.345,00, cui andranno aggiunti eventuali canoni scaduti nelle more del giudizio e sino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi nella misura legale.” (cfr. atto di intimazione del 05.03.2025) sottende un'azione di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore (cfr. Cass. n.
5566/1983), in cui l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo ed autonomo procedimento a cognizione piena, alla cui base vi è, quindi, l'ordinaria domanda di accertamento e di condanna e dove le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di proporre una domanda nuova.
1.1 Infatti, la risalente opinione che ancorava le domande alla fase sommaria è stata soppiantata dal prevalso orientamento giurisprudenziale, consolidatosi già da diversi anni, secondo cui, nel procedimento per convalida di sfratto, allorché la controversia prosegua oltre la fase sommaria, quale che sia la fattispecie verificatasi (mancata comparizione o mancata opposizione dell'intimato: artt. 663 e 664 c.p.c.; comparizione ed opposizione dell'intimato con eccezioni non fondate su prova scritta: art. 665 c.p.c..; comparizione ed opposizione con contestazione sull'ammontare dei canoni: art. 666 c.p.c..; comparizione ed opposizione fuori dei casi particolari di cui alle norme appena citate), la memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. costituisce l'atto in cui si cristallizzano le posizioni delle parti, nel quale esse possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento LA domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata e, per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale (ex aliis,
Cass. n. 21242/2009; Cass. n. 7423 e 7430 del 2017; Cass. n. 4771/2019; Cass. n. 17955/2021; Cass. n.
5955/2023; Cass. n. 14779/2023; Cass. n. 16113/2025).
1.2 È stato così precisato (Cass. n. 7423/2017) che la “prosecuzione” va intesa come chiusura del procedimento a cognizione sommaria ed apertura di un giudizio a cognizione piena e che la controversia locatizia, dovendo seguire le forme speciali, emerge nella sua pienezza solo con la cognizione piena affidata alle richiamate forme speciali.
Ciò significa che è altresì consentito al locatore domandare, per la prima volta, con la memoria di cui all'art. 426 c.p.c., la condanna del conduttore-intimato al pagamento dei canoni maturati successivamente pagina 6 di 13 all'intimazione di sfratto per morosità e la ripetizione degli oneri accessori scaduti nelle more del giudizio.
1.3 D'altronde, rappresenta solida affermazione in giurisprudenza, quella secondo cui “In tema di locazione di immobili urbani, la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato, dal medesimo comunque dovuti a seguito LA risoluzione LA locazione a titolo di danni per la protratta occupazione tema di dell'immobile (ai sensi dell'art. 1591 del
c.c.), costituisce ampliamento LA domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, che trova fondamento nella particolare disposizione dell'art. 664, comma 1, c.p.c. trattandosi di ipotesi specifica di condanna cosiddetta “in futuro”, di carattere tipico e di natura eccezionale, con la quale l'ordinamento tutela l'interesse del creditore all'ottenimento di un provvedimento nei confronti del debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento” (cfr. Cass. n.
24819/2023).
1.4 Come pure è pacifico l'orientamento a mente del quale “nella nozione di “corrispettivo convenuto” di cui all'art. 1591 c.c. è ricompresa ogni obbligazione pecuniaria pattuita, e quindi anche gli oneri accessori condominiali posti convenzionalmente a carico del solo conduttore” (cfr. Cass. n.
17201/2002).
1.5 Tale premessa in diritto è utile per affermare, in questa sede, l'ammissibilità delle domande di condanna al pagamento di canoni e oneri accessori così come precisate dalla ricorrente con la memoria integrativa, da ritenersi mera emendatio o specificazione di quanto già inizialmente domandato.
1.6 Sempre in via preliminare, occorre osservare che la domanda riconvenzionale di ripetizione dell'indebito (canoni versati fino al 31.01.2025) avanzata dall'intimata, sul presupposto di una nullità
(assoluta) del contratto di locazione transitorio stipulato tra le parti in data 01.02.2023 e rinnovato il
01.02.2024, deve ritenersi semplicemente abbandonata, in quanto non riproposta nella fase di merito.
§2. Venendo al merito, il ricorso è fondato e meritevole di accoglimento, pur dovendosi precisare quanto segue in ordine alla qualificazione giuridica del rapporto.
2.1 Il contratto di locazione per cui è causa è sì intestato come “contratto di locazione ad uso abitativo”, ma nel corpo dell'atto (art. 3) è pattuita la durata di un solo anno (dal 01.02.2024 al 31.01.2025); come si legge all'u.c. LA clausola indicata, la locatrice giustificava la transitorietà del contratto “in quanto prevede la necessità di liberare l'immobile da destinare ad 1 proprio collaboratore” (cfr. doc. 1 fasc. ric.).
Ebbene, tale indicazione non risponde ai requisiti previsti dalla legge, essendo generica e non comprovata da adeguata documentazione, non allegata al contratto.
pagina 7 di 13 2.2 Va in proposito ricordato che nel vigore LA L. 9 dicembre 1998, n. 431, l'ammissibilità LA stipulazione di un contratto di locazione abitativo ad uso transitorio di durata inferiore a quella minima stabilita in via ordinaria (quattro anni più quattro) non è incondizionata ma deve essere in linea con il disposto dell'art. 5 LA legge stessa, il quale demanda alla normazione secondaria di cui all'art. 4, comma
2, LA stessa legge la definizione delle condizioni e delle modalità necessarie per la conclusione di validi ed efficaci contratti locativi di natura transitoria.
Non sono quindi le parti a decidere se e quando poter ricorrere alla tipologia del contratto transitorio ma
è il decreto ministeriale emanato ai sensi LA predetta legge a fissare le modalità ed i presupposti, sussistendo i quali è consentito ai contraenti il ricorso al contratto di durata più breve rispetto alla disciplina ordinaria.
Ed invero, il D.M. 30 dicembre 2002, come modificato dal D.M. 16 gennaio 2017, stabilisce che i contratti di natura transitoria “hanno durata non superiore a diciotto mesi” e devono prevedere "una specifica clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere LA stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza del termine stabilito nel contratto"; stabilisce inoltre che "i contratti di cui al precedente decreto sono ricondotti alla durata prevista dalla L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2, comma 1, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6 ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno".
2.3 Ne deriva che, ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria a norma del combinato disposto di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 5 e D.M. 30 dicembre 2002, occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
2) l'allegazione, al contratto, di apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima LA scadenza del termine (v. Cass. n. 4075/2014).
Nel caso di specie, in mancanza di elementi utili a qualificare la transitorietà LA locazione abitativa, volti a giustificare oggettivamente la deroga alla ordinaria durata quadriennale (tale non è, per inciso, la separata “promessa di concedere in locazione” lo stesso immobile ad altro soggetto;
cfr. doc. 29 fasc. ric.), il contratto andrebbe perciò qualificato come un contratto di locazione ad uso abitativo soggetto al regime ordinario e ricondotto nell'alveo LA L. n. 431 del 1998, art. 2, commi 2 e 3.
2.4 Non può, tuttavia, farsi a meno di osservare che il rimedio LA riconduzione del contratto allo schema ordinario LA locazione quadriennale ex art. 13 L. n. 431/1998 – anche volendolo ritenere conseguenza di una nullità testuale ed assoluta ex art. 1418 c.c. e non di una nullità relativa di protezione, pagina 8 di 13 denunciabile dal solo conduttore - non assume alcuna concreta rilevanza ai fini decisori, posto che, secondo il consolidato insegnamento LA giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 16191/2015), quando il contratto presenti tale vizio, solo la clausola recante la durata inferiore a quella legale deve essere dichiarata nulla e sostituita ex art. 1339 c.c. con la durata ordinaria, rimanendo il contratto valido ed efficace per il resto.
Si tratta, in altri termini, di una nullità parziale del negozio giuridico, che non travolge - per quanto di interesse - le condizioni economiche che regolano la locazione, in quanto frutto LA libera autonomia contrattuale dei contraenti.
2.5 Pertanto, non vi è ostacolo di sorta a che la parte locatrice - che ha sin dall'inizio agito per sentire accertare non la “finita locazione”, ipotizzata di natura transitoria, bensì lo sfratto per morosità – richieda la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento, in ragione LA morosità del conduttore, domanda rispetto alla quale la durata effettiva del rapporto non incide affatto.
2.6 Muovendo da tale prospettiva, la parte ricorrente ha assolto l'onere probatorio incombente ai sensi dell'art. 2697, comma 1 c.c., producendo in giudizio il contratto di locazione sottoscritto dalle parti e debitamente registrato (doc. 1 e 2 fasc. ric.) ed allegando l'inadempimento del conduttore al pagamento degli oneri accessori riferiti all'immobile locato ed assunti in contratto (cfr. art. 5), inizialmente relativi alle gestioni 2022-2023 e 2023-2024 e alla prima rata LA gestione 2024-2025, oltre al mancato pagamento dei canoni di locazione scaduti, nel corso del processo, a far data dal mese di febbraio 2025.
2.7 In tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, è principio assolutamente consolidato in giurisprudenza quello secondo cui: “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione LA circostanza dell'inadempimento LA controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere LA prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (cfr. Cass., Sez. Un., n.
13533/2001; v. tra le tante, Cass. n. 22244/2022; Cass. n. 127/2022; Cass. n. 3587/2021; Cass. n.
17403/2020; Cass. n. 13685/2019; Cass. n. 25584/2018; Cass. n. 826/2015).
Il medesimo principio è applicabile anche nell'ipotesi d'inesatto o tardivo adempimento (cfr. da ultimo,
Cass. n. 2554/2023).
2.8 Il principio di diritto relativo alla regola di riparto può essere ulteriormente precisato affermando che, nel giudizio in cui si controverta sul mancato pagamento di oneri accessori L. n. 392 del 1978, ex art. 9 il locatore che agisca per l'adempimento assolve all'onere LA prova - che sullo stesso grava ai sensi dell'art. 2967 c.c. - qualora produca in giudizio il titolo contrattuale dal quale risulti l'importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque la indicazione del criterio di calcolo che consenta pagina 9 di 13 di pervenire, attraverso una semplice operazione aritmetica, alla determinazione di tali importi;
diversamente, nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore "a rimborso" dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere LA prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto - in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o LA inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o LA inesistenza delle spese sostenute dal locatore - se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso.
2.9 Va altresì osservato che alle locazioni di immobili ad uso abitativo si applica l'art. 5 LA L. n. 392 del 1978, ai sensi del quale: «Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.».
Detta norma stabilisce in modo tassativo il presupposto dell'inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nei contratti ad uso abitativo: infatti, a seguito dell'entrata in vigore LA legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, LA gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 LA L. n. 392 del 27 luglio 1978 (cfr. Cass.
23257/2010), mediante la previsione di un parametro ancorato a due elementi: l'uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato, fermo restando, ai fini LA pronuncia di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dalla imputabilità LA mora debendi al dolo o alla colpa del debitore. È stato altresì affermato che “l'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l'economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini LA risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica LA gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento” (cfr. Cass.
n. 4096/1978).
2.10 Orbene, deve ritenersi pacifico, in quanto specificamente allegato e solo genericamente contestato, il mancato pagamento degli oneri condominiali per la quota di spettanza, approvati dall'assemblea del pagina 10 di 13 Condominio “Bell'Italia”, come risultante dalle delibere di approvazione dei bilanci consuntivo e preventivo prodotti in causa (cfr. doc. da 3 a 7, 13, 25, 27).
In materia di locazioni, l'articolo 9, comma 3, LA legge n. 392/1978 impone, poi, al conduttore di pagare gli oneri condominiali entro due mesi LA relativa richiesta. La norma circoscrive l'arco temporale entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di chiederne l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti giustificativi.
Peraltro, agli importi di € 2.751,00 (spese esercizio 2023-2024; cfr. doc. 19 e 25 fasc. ric.) e di € 3.198,50
(spese relative all'esercizio 2024-2025; cfr. doc. 19 e 26 fasc. ric.) - ben superiori all'importo di due mensilità del canone pattuito in € 620,00 mensili (doc. 1, art. 4), ai fini LA risoluzione per inadempimento - si aggiungono (cfr. Cass. n. 17201/2002) le successive rate condominiali anticipate dalla società ricorrente in data 02.10.2025 per € 2.540,00 (cfr. doc. 30 fasc. ric.) e in data 04.11.2025 per
€ 829,30 (cfr. doc. 31 fasc.ric.), nonché i canoni medio tempore scaduti da febbraio 2025.
2.11 La situazione che precede rappresenta senz'altro un inadempimento imputabile alla conduttrice, in ordine al quale al giudice è precluso il giudizio sulla gravità od importanza dell'inadempimento, determinando inevitabilmente la risoluzione del contratto di locazione, a prescindere dalla durata legale o effettiva.
2.12 In ragione del mancato rilascio spontaneo e LA protratta occupazione dell'immobile, trovano dunque applicazione gli artt. 1590 e 1591 c.c.
Ne consegue che va condannata alla liberazione e restituzione dell'immobile ex art. Controparte_4
1590 c.c. e al pagamento in favore di in persona del legale rappresentante pro tempore Parte_1 dei seguenti importi:
- € 9.318,80 a titolo di oneri condominiali riferiti all'immobile locato e sostenuti dal locatore per le gestioni 2023-2024 e 2024-2025;
- € 6.820,00 a titolo di “canoni” dovuti e non pagati per il periodo di occupazione dal 01.02.2025 sino alla attualità;
- € 620,00 mensili a titolo di indennità di occupazione commisurata all'entità dei canoni convenuti dalla data di pubblicazione LA sentenza e fino all'effettivo rilascio;
il tutto oltre interessi legali calcolati dalla domanda fino al soddisfo effettivo.
2.13 Visto l'art. 56 LA legge n. 392 del 1978, tenuto conto del tempo trascorso dall'ordine di rilascio, nonché del contegno complessivamente tenuto dall'intimata, anche in sede di mediazione obbligatoria, si dispone il rilascio immediato dell'immobile in oggetto, libero da cose e persone, anche interposte, da parte di in favore di Controparte_1 Parte_1
pagina 11 di 13 §3. Le spese del giudizio seguono la soccombenza LA parte convenuta e sono liquidate come da dispositivo, secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014 e s.m. da ultimo con D.M. 147/2022, in base al valore effettivo LA controversia (rito locatizio, scaglione tra € 5.201,00 ed € 26.000,00; fasi di studio ed introduttiva, valori medi;
fasi istruttoria/trattazione e decisionale, valori minimi, tenuto conto LA bassa complessità LA questione trattata, dalla natura documentale e LA esigua attività svolta in sede di trattazione e discussione orale).
3.1 Non sussistono, infine, i presupposti per condannare la convenuta ai sensi dell'art. 96, comma 3 c.p.c., non essendo sufficiente la mera infondatezza, anche manifesta, delle tesi prospettate (cfr. Cass. n.
19987/2023).
P.Q.M.
Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda disattesa o assorbita, così dispone:
• dichiara risolto il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data 01.02.2024 e registrato il 26.02.2024 presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio territoriale di Pavia al n. 001687 - Serie 3T, avente ad oggetto l'immobile sito in TE LA BA (PV), viale Rimembranze n. 2, identificato al NCEU del medesimo Comune come segue: Abitazione: Foglio 12, Particella 903,
Subalterno 02, Categoria A3 Classe 3, Consistenza vani 4,5; R.C.: € 255,6 Box: Foglio 12,
Particella 903, Subalterno 17, Categoria C/6, Classe 2, RC: 26,86 € Magazzino Seminterrato:
Foglio 12, Particella 903, Subalterno 21, Categoria C/2 – Classe U, Rendita catastale 278,89 €, per grave inadempimento imputabile al conduttore;
Controparte_1
• condanna al rilascio immediato dell'immobile indicato al capo che Controparte_1 precede, libero e vuoto di persone e cose, anche interposte, in favore di in Parte_1 persona del legale rappresentante pro-tempore;
• condanna al pagamento, in favore di dei seguenti Controparte_1 Parte_1 importi:
- € 9.318,80 a titolo di oneri condominiali riferiti all'immobile locato e sostenuti dal locatore per le gestioni 2023-2024 e 2024-2025;
- € 6.820,00 a titolo di canoni dovuti e non pagati per il periodo di occupazione dal 01.02.2025 sino alla attualità;
- € 620,00 mensili a titolo di indennità di occupazione commisurata all'entità dei canoni convenuti dalla scadenza prossima e fino all'effettivo rilascio;
il tutto oltre interessi legali calcolati dalle singole scadenze fino al soddisfo effettivo;
pagina 12 di 13 • condanna la parte convenuta soccombente al rimborso delle spese del giudizio in favore LA parte ricorrente vittoriosa, che si liquidano in € 48,50 ed € 264,00 per spese esenti, € 3.994,00 per compensi di giudizio (così determinati: € 1.822,00 fase studio, € 777,00 fase intr.; € 586,00 fase istr./tratt.; € 809,00 fase dec.), oltre 15% rimb.forf. spese generali, IVA e CPA, se dovuti, come per legge.
Sentenza resa ex art. 429 c.p.c. scritta in calce al verbale di udienza, pubblicata mediante lettura in coda di udienza alla parte presente e contestualmente depositata in Cancelleria.
Così è deciso in Pavia, lì 11 dicembre 2025 Il Giudice dott. Giacomo Rocchetti
pagina 13 di 13
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA
III Sezione Civile
VERBALE DI UDIENZA
CON DISCUSSIONE ORALE
Oggi 11 dicembre 2025, alle ore 12.20, innanzi al Tribunale in composizione monocratica nella persona del dott. Giacomo Rocchetti, sono comparsi:
Per , l'avv. CHIUSOLO SERENA. Parte_1
Per , già contumace, nessuno. Controparte_1
Il Giudice
Invita il difensore LA ricorrente a precisare le conclusioni e discutere oralmente.
L'Avv. Chiusolo si riporta alla nota di p.c. depositata il 04.12.2025 e alle note conclusive autorizzate;
attesta che la morosità persiste ed ammonta ad € 16.138,80 a titolo di canoni ed oneri accessori.
Dopo breve discussione orale, si ritira in camera di consiglio, autorizzando il difensore ad allontanarsi dall'aula.
Avverte che la lettura del dispositivo e LA sentenza verrà data in coda di udienza, indicativamente alle ore 19:15.
Verbalizzazione sospesa alle ore 13:41.
Riaperto il verbale alle ore 19:24, dato atto che è presente l'Avv. Chiusolo Serena per parte ricorrente, viene pronunciata sentenza, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., scritta in calce al processo verbale, dandone lettura alla parte presente in udienza e provvedendo al contestuale deposito in cancelleria.
Pavia, 11.12.2025 Il Giudice
dott. Giacomo Rocchetti
pagina 1 di 13 N. R.G. 1998/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA
III Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Giacomo Rocchetti, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. R.G. 1998/2025 promossa da:
C.F.: ), in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e Parte_1 P.IVA_1 difesa dagli Avv.ti SERENA CHIUSOLO e BERNARDO MARINO, entrambi del Foro di Pavia;
RICORRENTE contro
(C.F.: ); Controparte_1 C.F._1
CONVENUTO CONTUMACE
Oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni.
Conclusioni: “Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: - IN VIA
PRELIMINARE: dichiarare l'improcedibilità del giudizio a cognizione piena in relazione a tutte le domande svolte dalla sig.ra (c.f. ) con Comparsa di Controparte_1 C.F._1
Costituzione e risposta con contestuale Opposizione alla Convalida di sfratto e con domanda
Riconvenzionale, stante la mancata instaurazione del procedimento di mediazione obbligatoria da parte dell'intimata e stante la mancata adesione e partecipazione alla Mediazione instaurata da Parte_1
[... C. F. e Partita Iva: ), in persona del r.l sig.ra ; - IN VIA P.IVA_1 Controparte_2
PRINCIPALE, nel merito: accertata la regolarità ed efficacia del contratto di locazione stipulato in data
1 Febbraio 2023 inerente l'unità abitativa immobiliare (Abitazione: Foglio 12, Particella 903,
Subalterno 02, Categoria A3 Classe 3, Consistenza vani 4,5; R.C.: € 255,6 Box: Foglio 12, Particella
903, Subalterno 17, Categoria C/6, Classe 2, RC: 26,86 € Magazzino Seminterrato: Foglio 12, Particella
903, Subalterno 21, Categoria C/2 – Classe U, Rendita catastale 278,89 € - 135 m) sita in 27054
pagina 2 di 13 TE LA BA (PV) in Viale Rimembranze, 2 di proprietà di (C. F. e Partita Parte_1
Iva: ), in persona del r.l sig.ra , concessa in locazione alla sig.ra P.IVA_1 Controparte_2
(c.f. ) e accertata la gravità e rilevanza Controparte_1 C.F._1 dell'inadempimento posto in essere dalla signora come sopra meglio Controparte_1 generalizzata, agli obblighi contrattuali assunti con contratto di locazione stipulato in data 1 Febbraio
2023, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 1 febbraio 2023 inerente
l'unità abitativa immobiliare (Abitazione: Foglio 12, Particella 903, Subalterno 02, Categoria A3 Classe
3, Consistenza vani 4,5; R.C.: € 255,6 Box: Foglio 12, Particella 903, Subalterno 17, Categoria C/6,
Classe 2, RC: 26,86 € Magazzino Seminterrato: Foglio 12, Particella 903, Subalterno 21, Categoria C/2
– Classe U, Rendita catastale 278,89 € - 135 m) sita in 27054 TE LA BA (PV) in Viale
Rimembranze, 2 di proprietà di (C. F. e Partita Iva: ), in persona del r.l Parte_1 P.IVA_1 sig.ra , concessa in locazione alla sig.ra (c.f. Controparte_2 Controparte_1
), ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1456 c.c., in conformità a quanto previsto C.F._1 anche dagli artt. 4) e 5) del contratto di locazione ed all'esito LA missiva del locatore dell'8 gennaio
2025 e, conseguentemente condannare la sig.ra come sopra meglio Controparte_1 generalizzata, al pagamento LA somma di € 16.138,80 a titolo di canoni ed oneri accessori ad oggi insoluti, ovvero per la diversa somma che il Tribunale riterrà dovuta, oltre ad interessi legali e moratori, spese accessorie e ogni altra somma maturanda in corso di causa, ivi comprese le competenze, le anticipazioni e le spese per la presente procedura e, pertanto, confermare l'ordinanza di rilascio dell'immobile locato emessa all'esito del procedimento n. R.G.N.R. 1015/2025 ordinando alla signora
a consegnare immobile al legittimo locatore, con invito a rilasciare detti locali Controparte_1 liberi unitamente alle relative pertinenze, da cose e persone in favore del medesimo locatore. - IN VIA
SUBORDINATA, nel merito: nella denegata ipotesi in cui l'Ill.mo Sig. Giudice dovesse ritenere non sufficientemente motivate le esigenze di transitorietà del contratto di locazione del 1 febbraio 2023 inerente l'unità abitativa immobiliare (Abitazione: Foglio 12, Particella 903, Subalterno 02, Categoria
A3 Classe 3, Consistenza vani 4,5; R.C.: € 255,6 Box: Foglio 12, Particella 903, Subalterno 17,
Categoria C/6, Classe 2, RC: 26,86 € Magazzino Seminterrato: Foglio 12, Particella 903, Subalterno
21, Categoria C/2 – Classe U, Rendita catastale 278,89 € - 135 m) sita in 27054 TE LA
BA (PV) in Viale Rimembranze, 2 di proprietà di (C. F. e Partita Iva: Parte_1
), in persona del r.l sig.ra , concessa in locazione alla sig.ra P.IVA_1 Controparte_2
(c.f. , dichiarare la nullità LA sola clausola Controparte_1 C.F._1 transitoria, riconducendo il contratto stesso alla durata prevista dall'articolo 2 comma 1 LA legge numero 431 nel 1998(4+4) e accertata la gravità e rilevanza dell'inadempimento posto in essere dalla pagina 3 di 13 signora , come sopra meglio generalizzata, agli obblighi contrattuali assunti con Controparte_1 contratto di locazione stipulato in data 1 Febbraio 2023 dichiarare conseguentemente risolto ai sensi degli articoli 1453 e 1455 c.c. il contratto di locazione stipulato in data 1 Febbraio 2023, inerente l'unità abitativa immobiliare (Abitazione: Foglio 12, Particella 903, Subalterno 02, Categoria A3 Classe 3,
Consistenza vani 4,5; R.C.: € 255,6 Box: Foglio 12, Particella 903, Subalterno 17, Categoria C/6, Classe
2, RC: 26,86 € Magazzino Seminterrato: Foglio 12, Particella 903, Subalterno 21, Categoria C/2 –
Classe U, Rendita catastale 278,89 € - 135 m) sita in 27054 TE LA BA (PV) in Viale
Rimembranze, 2 di proprietà di (C. F. e Partita Iva: ), in persona del r.l Parte_1 P.IVA_1 sig.ra , concessa in locazione alla sig.ra (c.f. Controparte_2 Controparte_1
), ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1456 c.c., in conformità a quanto previsto C.F._1 anche dagli artt. 4) e 5) del contratto di locazione ed all'esito LA missiva del locatore dell'8 gennaio
2025 e, conseguentemente condannare la sig.ra come sopra meglio Controparte_1 generalizzata, al pagamento LA somma di € € 16.138,80 a titolo di canoni ed oneri accessori ad oggi insoluti ovvero per la diversa somma che il Tribunale riterrà dovuta, oltre ad interessi legali e moratori, spese accessorie e ogni altra somma maturanda in corso di causa, ivi comprese le competenze, le anticipazioni e le spese per la presente procedura e confermare l'ordinanza di rilascio dell'immobile locato emessa all'esito del procedimento n. R.G.N.R. 1015/2025 e dunque ordinando alla signora
a consegnare immobile al legittimo locatore, con invito a rilasciare detti locali Controparte_1 liberi unitamente alle relative pertinenze, da cose e persone in favore che il medesimo locatore. - IN
OGNI CASO: Rigettare tutte le domande svolte dalla sig.ra nella Comparsa di Controparte_1
Costituzione e risposta con contestuale Opposizione alla Convalida di sfratto e con domanda
Riconvenzionale perché infondate in fatto e in diritto e previo accertamento dei presupposti di cui all'art.
96 cpc, condannare la sig. al risarcimento dei danni subiti dalla Controparte_1 Parte_1 nella misura ritenuta equa dal Giudice o, in via subordinata, condannare la sig. Controparte_1 ex art. 96 comma 3 cpc al risarcimento dei danni in favore LA nella misura ritenuta Parte_1 equa. Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre cpa e spese generali come per legge.”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e dello svolgimento del processo
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato in data 15.03.2025, la conveniva in giudizio innanzi all'intestato Tribunale Parte_1 la sig.ra per sentir convalidare l'intimato sfratto ed ottenere ingiunzione di Controparte_1 pagamento degli oneri accessori scaduti per l'importo di € 3.345,00 e dei canoni scaduti nelle more del giudizio e da scadere fino all'effettivo rilascio, in forza del contratto di locazione ad uso transitorio stipulato in data 01.02.2023 per la durata di anni 1 e rinnovato per un altro anno in data 01.02.2024, pagina 4 di 13 regolarmente registrato, avente ad oggetto l'immobile di proprietà sito in TE LA BA
(PV), Viale Rimembranze n. 2, composto da un appartamento, box e cantina.
Con comparsa di risposta del 30.04.2025, l'intimata si costituiva a mezzo del difensore Avv. Salvatore
IP PR, opponendosi alla convalida ed eccependo, nel merito, la nullità del contratto di locazione qualificato come “transitorio” dalle parti, pur in difetto dei presupposti previsti dalla legge, chiedendone la riqualificazione come ordinario contratto di locazione “4+4” e la restituzione di tutti i canoni versati a far data dal 01.02.2023 al 31.01.2025 per complessivi € 14.480,00, a cui chiedeva di sottrarre l'importo di € 3.345,00 per le spese condominiali non pagate dalla conduttrice (mancato pagamento degli oneri condominiali che giustificava per l'assenza di fatturazione da parte LA locatrice e perché non verificabili nei consumi di riscaldamento).
Il Giudice LA fase sommaria (R.G. n. 1015/2025), rilevato che l'opposizione non si fondava su un principio di prova scritta, osservando che “k0intimazione oggetto del presente giudizio è la morosità/inadempimento LA conduttrice (che sarebbe tale anche se la durata del contratto fosse diversa)
e non la durata del contratto”, sciogliendo la riserva assunta alla prima udienza, ordinava all'intimata il rilascio dell'immobile fissando per l'esecuzione la data del 01.09.2025; quindi, mutava il rito ex art. 426
c.p.c. e contestualmente assegnava alle parti termini differiti per il deposito delle memorie integrative ed eventuali documenti, ordinando la mediazione obbligatoria ove non già esperita.
Il procedimento di mediazione avviato dalla parte intimante (RGM n. 3355/2025, ), si chiudeva CP_3 con esito negativo per la mancata partecipazione LA parte intimata, regolarmente invitata, al primo incontro del 10.07.2025.
Il giudizio proseguiva, nel merito, con il tempestivo deposito LA memoria integrativa LA sola parte ricorrente-intimante, la quale eccepiva, preliminarmente, l'improcedibilità delle domande svolte dall'intimata in via riconvenzionale nella fase preliminare per il mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria.
Nel merito, dando atto del persistere LA morosità aggravatasi per gli oneri accessori ed estesa anche ai canoni di locazione già scaduti (da febbraio 2025) e da scadere, insisteva sulle domande di risoluzione del contratto per inadempimento e di condanna LA convenuta al rilascio immediato dell'immobile e al pagamento degli oneri accessori e dei canoni di locazione inevasi, oltre agli interessi legali maturati e maturandi dalle singole scadenze al saldo e alla corresponsione dell'indennità di occupazione maturata fino al rilascio effettivo.
La conduttrice-intimata non depositava memoria difensiva.
All'udienza del 19.11.2025, verificata la procedibilità LA domanda, si procedeva in contumacia LA convenuta con l'acquisizione dei documenti prodotti e rinvio per discussione orale. pagina 5 di 13 Quindi, all'udienza del 11.12.2025, la causa veniva discussa oralmente come da verbale e decisa con sentenza, letta e pubblicata in coda di udienza.
Ragioni giuridiche LA decisione
§1. Giova premettere che l'intimazione di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. con separato provvedimento ingiuntivo, immediatamente esecutivo, “…per gli oneri accessori scaduti per l'esercizio
2023-2024 e per la prima rata dell'esercizio 2024-2025 per una somma complessiva di Euro 3.345,00, cui andranno aggiunti eventuali canoni scaduti nelle more del giudizio e sino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi nella misura legale.” (cfr. atto di intimazione del 05.03.2025) sottende un'azione di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore (cfr. Cass. n.
5566/1983), in cui l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo ed autonomo procedimento a cognizione piena, alla cui base vi è, quindi, l'ordinaria domanda di accertamento e di condanna e dove le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di proporre una domanda nuova.
1.1 Infatti, la risalente opinione che ancorava le domande alla fase sommaria è stata soppiantata dal prevalso orientamento giurisprudenziale, consolidatosi già da diversi anni, secondo cui, nel procedimento per convalida di sfratto, allorché la controversia prosegua oltre la fase sommaria, quale che sia la fattispecie verificatasi (mancata comparizione o mancata opposizione dell'intimato: artt. 663 e 664 c.p.c.; comparizione ed opposizione dell'intimato con eccezioni non fondate su prova scritta: art. 665 c.p.c..; comparizione ed opposizione con contestazione sull'ammontare dei canoni: art. 666 c.p.c..; comparizione ed opposizione fuori dei casi particolari di cui alle norme appena citate), la memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. costituisce l'atto in cui si cristallizzano le posizioni delle parti, nel quale esse possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento LA domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata e, per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale (ex aliis,
Cass. n. 21242/2009; Cass. n. 7423 e 7430 del 2017; Cass. n. 4771/2019; Cass. n. 17955/2021; Cass. n.
5955/2023; Cass. n. 14779/2023; Cass. n. 16113/2025).
1.2 È stato così precisato (Cass. n. 7423/2017) che la “prosecuzione” va intesa come chiusura del procedimento a cognizione sommaria ed apertura di un giudizio a cognizione piena e che la controversia locatizia, dovendo seguire le forme speciali, emerge nella sua pienezza solo con la cognizione piena affidata alle richiamate forme speciali.
Ciò significa che è altresì consentito al locatore domandare, per la prima volta, con la memoria di cui all'art. 426 c.p.c., la condanna del conduttore-intimato al pagamento dei canoni maturati successivamente pagina 6 di 13 all'intimazione di sfratto per morosità e la ripetizione degli oneri accessori scaduti nelle more del giudizio.
1.3 D'altronde, rappresenta solida affermazione in giurisprudenza, quella secondo cui “In tema di locazione di immobili urbani, la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato, dal medesimo comunque dovuti a seguito LA risoluzione LA locazione a titolo di danni per la protratta occupazione tema di dell'immobile (ai sensi dell'art. 1591 del
c.c.), costituisce ampliamento LA domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, che trova fondamento nella particolare disposizione dell'art. 664, comma 1, c.p.c. trattandosi di ipotesi specifica di condanna cosiddetta “in futuro”, di carattere tipico e di natura eccezionale, con la quale l'ordinamento tutela l'interesse del creditore all'ottenimento di un provvedimento nei confronti del debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento” (cfr. Cass. n.
24819/2023).
1.4 Come pure è pacifico l'orientamento a mente del quale “nella nozione di “corrispettivo convenuto” di cui all'art. 1591 c.c. è ricompresa ogni obbligazione pecuniaria pattuita, e quindi anche gli oneri accessori condominiali posti convenzionalmente a carico del solo conduttore” (cfr. Cass. n.
17201/2002).
1.5 Tale premessa in diritto è utile per affermare, in questa sede, l'ammissibilità delle domande di condanna al pagamento di canoni e oneri accessori così come precisate dalla ricorrente con la memoria integrativa, da ritenersi mera emendatio o specificazione di quanto già inizialmente domandato.
1.6 Sempre in via preliminare, occorre osservare che la domanda riconvenzionale di ripetizione dell'indebito (canoni versati fino al 31.01.2025) avanzata dall'intimata, sul presupposto di una nullità
(assoluta) del contratto di locazione transitorio stipulato tra le parti in data 01.02.2023 e rinnovato il
01.02.2024, deve ritenersi semplicemente abbandonata, in quanto non riproposta nella fase di merito.
§2. Venendo al merito, il ricorso è fondato e meritevole di accoglimento, pur dovendosi precisare quanto segue in ordine alla qualificazione giuridica del rapporto.
2.1 Il contratto di locazione per cui è causa è sì intestato come “contratto di locazione ad uso abitativo”, ma nel corpo dell'atto (art. 3) è pattuita la durata di un solo anno (dal 01.02.2024 al 31.01.2025); come si legge all'u.c. LA clausola indicata, la locatrice giustificava la transitorietà del contratto “in quanto prevede la necessità di liberare l'immobile da destinare ad 1 proprio collaboratore” (cfr. doc. 1 fasc. ric.).
Ebbene, tale indicazione non risponde ai requisiti previsti dalla legge, essendo generica e non comprovata da adeguata documentazione, non allegata al contratto.
pagina 7 di 13 2.2 Va in proposito ricordato che nel vigore LA L. 9 dicembre 1998, n. 431, l'ammissibilità LA stipulazione di un contratto di locazione abitativo ad uso transitorio di durata inferiore a quella minima stabilita in via ordinaria (quattro anni più quattro) non è incondizionata ma deve essere in linea con il disposto dell'art. 5 LA legge stessa, il quale demanda alla normazione secondaria di cui all'art. 4, comma
2, LA stessa legge la definizione delle condizioni e delle modalità necessarie per la conclusione di validi ed efficaci contratti locativi di natura transitoria.
Non sono quindi le parti a decidere se e quando poter ricorrere alla tipologia del contratto transitorio ma
è il decreto ministeriale emanato ai sensi LA predetta legge a fissare le modalità ed i presupposti, sussistendo i quali è consentito ai contraenti il ricorso al contratto di durata più breve rispetto alla disciplina ordinaria.
Ed invero, il D.M. 30 dicembre 2002, come modificato dal D.M. 16 gennaio 2017, stabilisce che i contratti di natura transitoria “hanno durata non superiore a diciotto mesi” e devono prevedere "una specifica clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere LA stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza del termine stabilito nel contratto"; stabilisce inoltre che "i contratti di cui al precedente decreto sono ricondotti alla durata prevista dalla L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2, comma 1, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6 ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno".
2.3 Ne deriva che, ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria a norma del combinato disposto di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 5 e D.M. 30 dicembre 2002, occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
2) l'allegazione, al contratto, di apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima LA scadenza del termine (v. Cass. n. 4075/2014).
Nel caso di specie, in mancanza di elementi utili a qualificare la transitorietà LA locazione abitativa, volti a giustificare oggettivamente la deroga alla ordinaria durata quadriennale (tale non è, per inciso, la separata “promessa di concedere in locazione” lo stesso immobile ad altro soggetto;
cfr. doc. 29 fasc. ric.), il contratto andrebbe perciò qualificato come un contratto di locazione ad uso abitativo soggetto al regime ordinario e ricondotto nell'alveo LA L. n. 431 del 1998, art. 2, commi 2 e 3.
2.4 Non può, tuttavia, farsi a meno di osservare che il rimedio LA riconduzione del contratto allo schema ordinario LA locazione quadriennale ex art. 13 L. n. 431/1998 – anche volendolo ritenere conseguenza di una nullità testuale ed assoluta ex art. 1418 c.c. e non di una nullità relativa di protezione, pagina 8 di 13 denunciabile dal solo conduttore - non assume alcuna concreta rilevanza ai fini decisori, posto che, secondo il consolidato insegnamento LA giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 16191/2015), quando il contratto presenti tale vizio, solo la clausola recante la durata inferiore a quella legale deve essere dichiarata nulla e sostituita ex art. 1339 c.c. con la durata ordinaria, rimanendo il contratto valido ed efficace per il resto.
Si tratta, in altri termini, di una nullità parziale del negozio giuridico, che non travolge - per quanto di interesse - le condizioni economiche che regolano la locazione, in quanto frutto LA libera autonomia contrattuale dei contraenti.
2.5 Pertanto, non vi è ostacolo di sorta a che la parte locatrice - che ha sin dall'inizio agito per sentire accertare non la “finita locazione”, ipotizzata di natura transitoria, bensì lo sfratto per morosità – richieda la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento, in ragione LA morosità del conduttore, domanda rispetto alla quale la durata effettiva del rapporto non incide affatto.
2.6 Muovendo da tale prospettiva, la parte ricorrente ha assolto l'onere probatorio incombente ai sensi dell'art. 2697, comma 1 c.c., producendo in giudizio il contratto di locazione sottoscritto dalle parti e debitamente registrato (doc. 1 e 2 fasc. ric.) ed allegando l'inadempimento del conduttore al pagamento degli oneri accessori riferiti all'immobile locato ed assunti in contratto (cfr. art. 5), inizialmente relativi alle gestioni 2022-2023 e 2023-2024 e alla prima rata LA gestione 2024-2025, oltre al mancato pagamento dei canoni di locazione scaduti, nel corso del processo, a far data dal mese di febbraio 2025.
2.7 In tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, è principio assolutamente consolidato in giurisprudenza quello secondo cui: “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione LA circostanza dell'inadempimento LA controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere LA prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (cfr. Cass., Sez. Un., n.
13533/2001; v. tra le tante, Cass. n. 22244/2022; Cass. n. 127/2022; Cass. n. 3587/2021; Cass. n.
17403/2020; Cass. n. 13685/2019; Cass. n. 25584/2018; Cass. n. 826/2015).
Il medesimo principio è applicabile anche nell'ipotesi d'inesatto o tardivo adempimento (cfr. da ultimo,
Cass. n. 2554/2023).
2.8 Il principio di diritto relativo alla regola di riparto può essere ulteriormente precisato affermando che, nel giudizio in cui si controverta sul mancato pagamento di oneri accessori L. n. 392 del 1978, ex art. 9 il locatore che agisca per l'adempimento assolve all'onere LA prova - che sullo stesso grava ai sensi dell'art. 2967 c.c. - qualora produca in giudizio il titolo contrattuale dal quale risulti l'importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque la indicazione del criterio di calcolo che consenta pagina 9 di 13 di pervenire, attraverso una semplice operazione aritmetica, alla determinazione di tali importi;
diversamente, nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore "a rimborso" dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere LA prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto - in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o LA inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o LA inesistenza delle spese sostenute dal locatore - se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso.
2.9 Va altresì osservato che alle locazioni di immobili ad uso abitativo si applica l'art. 5 LA L. n. 392 del 1978, ai sensi del quale: «Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.».
Detta norma stabilisce in modo tassativo il presupposto dell'inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nei contratti ad uso abitativo: infatti, a seguito dell'entrata in vigore LA legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, LA gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 LA L. n. 392 del 27 luglio 1978 (cfr. Cass.
23257/2010), mediante la previsione di un parametro ancorato a due elementi: l'uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato, fermo restando, ai fini LA pronuncia di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dalla imputabilità LA mora debendi al dolo o alla colpa del debitore. È stato altresì affermato che “l'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l'economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini LA risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica LA gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento” (cfr. Cass.
n. 4096/1978).
2.10 Orbene, deve ritenersi pacifico, in quanto specificamente allegato e solo genericamente contestato, il mancato pagamento degli oneri condominiali per la quota di spettanza, approvati dall'assemblea del pagina 10 di 13 Condominio “Bell'Italia”, come risultante dalle delibere di approvazione dei bilanci consuntivo e preventivo prodotti in causa (cfr. doc. da 3 a 7, 13, 25, 27).
In materia di locazioni, l'articolo 9, comma 3, LA legge n. 392/1978 impone, poi, al conduttore di pagare gli oneri condominiali entro due mesi LA relativa richiesta. La norma circoscrive l'arco temporale entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di chiederne l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti giustificativi.
Peraltro, agli importi di € 2.751,00 (spese esercizio 2023-2024; cfr. doc. 19 e 25 fasc. ric.) e di € 3.198,50
(spese relative all'esercizio 2024-2025; cfr. doc. 19 e 26 fasc. ric.) - ben superiori all'importo di due mensilità del canone pattuito in € 620,00 mensili (doc. 1, art. 4), ai fini LA risoluzione per inadempimento - si aggiungono (cfr. Cass. n. 17201/2002) le successive rate condominiali anticipate dalla società ricorrente in data 02.10.2025 per € 2.540,00 (cfr. doc. 30 fasc. ric.) e in data 04.11.2025 per
€ 829,30 (cfr. doc. 31 fasc.ric.), nonché i canoni medio tempore scaduti da febbraio 2025.
2.11 La situazione che precede rappresenta senz'altro un inadempimento imputabile alla conduttrice, in ordine al quale al giudice è precluso il giudizio sulla gravità od importanza dell'inadempimento, determinando inevitabilmente la risoluzione del contratto di locazione, a prescindere dalla durata legale o effettiva.
2.12 In ragione del mancato rilascio spontaneo e LA protratta occupazione dell'immobile, trovano dunque applicazione gli artt. 1590 e 1591 c.c.
Ne consegue che va condannata alla liberazione e restituzione dell'immobile ex art. Controparte_4
1590 c.c. e al pagamento in favore di in persona del legale rappresentante pro tempore Parte_1 dei seguenti importi:
- € 9.318,80 a titolo di oneri condominiali riferiti all'immobile locato e sostenuti dal locatore per le gestioni 2023-2024 e 2024-2025;
- € 6.820,00 a titolo di “canoni” dovuti e non pagati per il periodo di occupazione dal 01.02.2025 sino alla attualità;
- € 620,00 mensili a titolo di indennità di occupazione commisurata all'entità dei canoni convenuti dalla data di pubblicazione LA sentenza e fino all'effettivo rilascio;
il tutto oltre interessi legali calcolati dalla domanda fino al soddisfo effettivo.
2.13 Visto l'art. 56 LA legge n. 392 del 1978, tenuto conto del tempo trascorso dall'ordine di rilascio, nonché del contegno complessivamente tenuto dall'intimata, anche in sede di mediazione obbligatoria, si dispone il rilascio immediato dell'immobile in oggetto, libero da cose e persone, anche interposte, da parte di in favore di Controparte_1 Parte_1
pagina 11 di 13 §3. Le spese del giudizio seguono la soccombenza LA parte convenuta e sono liquidate come da dispositivo, secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014 e s.m. da ultimo con D.M. 147/2022, in base al valore effettivo LA controversia (rito locatizio, scaglione tra € 5.201,00 ed € 26.000,00; fasi di studio ed introduttiva, valori medi;
fasi istruttoria/trattazione e decisionale, valori minimi, tenuto conto LA bassa complessità LA questione trattata, dalla natura documentale e LA esigua attività svolta in sede di trattazione e discussione orale).
3.1 Non sussistono, infine, i presupposti per condannare la convenuta ai sensi dell'art. 96, comma 3 c.p.c., non essendo sufficiente la mera infondatezza, anche manifesta, delle tesi prospettate (cfr. Cass. n.
19987/2023).
P.Q.M.
Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda disattesa o assorbita, così dispone:
• dichiara risolto il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data 01.02.2024 e registrato il 26.02.2024 presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio territoriale di Pavia al n. 001687 - Serie 3T, avente ad oggetto l'immobile sito in TE LA BA (PV), viale Rimembranze n. 2, identificato al NCEU del medesimo Comune come segue: Abitazione: Foglio 12, Particella 903,
Subalterno 02, Categoria A3 Classe 3, Consistenza vani 4,5; R.C.: € 255,6 Box: Foglio 12,
Particella 903, Subalterno 17, Categoria C/6, Classe 2, RC: 26,86 € Magazzino Seminterrato:
Foglio 12, Particella 903, Subalterno 21, Categoria C/2 – Classe U, Rendita catastale 278,89 €, per grave inadempimento imputabile al conduttore;
Controparte_1
• condanna al rilascio immediato dell'immobile indicato al capo che Controparte_1 precede, libero e vuoto di persone e cose, anche interposte, in favore di in Parte_1 persona del legale rappresentante pro-tempore;
• condanna al pagamento, in favore di dei seguenti Controparte_1 Parte_1 importi:
- € 9.318,80 a titolo di oneri condominiali riferiti all'immobile locato e sostenuti dal locatore per le gestioni 2023-2024 e 2024-2025;
- € 6.820,00 a titolo di canoni dovuti e non pagati per il periodo di occupazione dal 01.02.2025 sino alla attualità;
- € 620,00 mensili a titolo di indennità di occupazione commisurata all'entità dei canoni convenuti dalla scadenza prossima e fino all'effettivo rilascio;
il tutto oltre interessi legali calcolati dalle singole scadenze fino al soddisfo effettivo;
pagina 12 di 13 • condanna la parte convenuta soccombente al rimborso delle spese del giudizio in favore LA parte ricorrente vittoriosa, che si liquidano in € 48,50 ed € 264,00 per spese esenti, € 3.994,00 per compensi di giudizio (così determinati: € 1.822,00 fase studio, € 777,00 fase intr.; € 586,00 fase istr./tratt.; € 809,00 fase dec.), oltre 15% rimb.forf. spese generali, IVA e CPA, se dovuti, come per legge.
Sentenza resa ex art. 429 c.p.c. scritta in calce al verbale di udienza, pubblicata mediante lettura in coda di udienza alla parte presente e contestualmente depositata in Cancelleria.
Così è deciso in Pavia, lì 11 dicembre 2025 Il Giudice dott. Giacomo Rocchetti
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