R.G. 2560/2023
TRIBUNALE DI PISTOIA
Udienza del 25 febbraio 2025
Oggi davanti al Giudice Unico, dott.ssa Elena Piccinni, sono comparsi:
- per parte attrice: l'avv. Andrea Ghelli;

- per parte convenuta l'avv. Gabriele Aronica anche in sostituzione Controparte_1
dell'avv. Giovannelli Guido;

- per parte convenuta l'avv. Francesco Singlitico. CP_2
Il G.U., visto l'art. 281 sexies c.p.c., invita le parti a precisare le conclusioni, ordinando la discussione orale in quest'udienza.
Il procuratore di parte attrice conclude come in memoria difensiva conclusionale autorizzata depositata in data 04/02/2025.
Il procuratore di parte convenuta conclude come in memoria difensiva Controparte_1
conclusionale autorizzata depositata in data 04/02/2025.
Il procuratore di parte convenuta conclude come in memoria difensiva CP_2
conclusionale autorizzata depositata in data 04/02/2025 e dunque come in comparsa di costituzione e risposta.
Le parti si richiamano alle proprie istanze, eccezioni ed opposizioni.
A questo punto il Giudice dà lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, pronunciando la seguente sentenza.
1 R.G. 2560/2023

n. 2560/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PISTOIA
Il Tribunale di Pistoia, in persona del Giudice Unico Dott.ssa Elena Piccinni, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2560/2023 del R.G.A.C., pendente tra in proprio e quale titolare dell'omonima impresa Parte_1
individuale (CF. rappresentato e difeso dall'avv. Andrea Ghelli C.F._1
del Foro di Pistoia ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Pistoia, Via del Can
Bianco n. 7, giusta procura in atti;

- parte attrice -
e
(P.IVA Controparte_3
, in persona dei legali rappresentanti pro tempore sig.ri P.IVA_1 Controparte_4
e rappresentata e difesa dall'avv. Guido Giovannelli e CP_5 CP_6 dall'avv. Gabriele Aronica del Foro di Prato ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Prato, Viale della Repubblica n. 245, giusta procura in atti;

- parte convenuta –
e
(C.F. ), rappresentata e Controparte_7 C.F._2
difesa dall'avv. Francesco Singlitico e dall'avv. Filippo Singlitico del Foro di Firenze ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Firenze, Via G. Modena n. 21, giusta procura in atti;

2 R.G. 2560/2023 - parte convenuta –
Oggetto: riscatto agrario;

* * *
Conclusioni di parte attrice:
- come in memoria difensiva conclusionale autorizzata depositata in data 04/02/2025:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Pistoia:
1) accertare e dichiarare che il sig. nato a [...] il [...], cod. Parte_1
fisc. residente in [...], in proprio ed in C.F._1 qualità di titolare dell'omonima impresa individuale, con sede in Prato, Via del Calice n.
2, ha il diritto di riscatto previsto dall'art. 8 della L. 26.5.1965, n. 590, come integrato e modificato dalla L. 14.8.1971, n. 817, sui beni di cui alla dichiarazione sopra formulata e compresi nel contratto di compravendita rogato di Parte_2
Firenze dell'1.12.2022, Rep. 29478, Racc. 16457, trascritto a Prato il 7.12.2022 al Reg.
Gen. n. 14835 e Reg. Part. n. 10230; e conseguentemente:
2) dichiarare la sostituzione, con effetto ex tunc, del sig. nato a [...]_1
il 7.4.1961, cod. fisc. residente in [...], in C.F._1
proprio ed in qualità di titolare dell'omonima impresa individuale, con sede in Prato, Via del Calice n. 2, al terzo compratore con Parte_3
sede in Pistoia, fraz. Chiazzano, Via Ronciona n. 16/A, cod. fisc. , in persona P.IVA_1
dei legali rappresentanti , e nel CP_5 Controparte_4 Controparte_8
contratto di compravendita rogato di Firenze Parte_2 dell'1.12.2022, Rep. 29478, Racc. 16457, trascritto a Prato il 7.12.2022 al Reg. Gen. n.
14835 e Reg. Part. n. 10230 con riferimento ai beni che di seguito si trascrivono nonché con riferimento agli altri beni mobili che formano oggetto di prelazione e riscatto:
“ DI PRATO Parte_4
foglio di mappa 32, particelle:
54 Qualità Seminativo, Classe 2; superficie mq. 46.870; R.D. €. 290,48; R.A. €. 169,44;
63 Qualità Seminativo, Classe 2; superficie mq. 870; R.D. €. 5,39; R.A. €. 3,15;
69 Qualità Seminativo, Classe 2; superficie mq. 6.430; R.D. €. 39,85; R.A. €. 0,07;
3 R.G. 2560/2023 95 Qualità Pascolo, Classe 1; superficie mq. 200; R.D. €. 0,15; R.A. €. 0,07;
98 Qualità Seminativo, Classe 3; superficie mq. 50; R.D. €. 0,19; R.A. €. 0,39;
104 Qualità Canneto;
Classe 2; superficie mq. 190; R.D. €. 0,64; R.A. €. 0,31;
246 Qualità Pascolo, Classe 1; superficie mq. 400; R.D. €. 0,31; R.A. €. 0,14;
1014 Qualità Seminativo, Classe 2; superficie mq. 27.087; R.D. €. 167,87; R.A. €. 97,92;
1086 Qualità Seminativo, Classe 2; superficie mq. 2.618; R.D. €. 16,23; R.A. €. 9,46;
1088 Qualità Seminativo, Classe 2; superficie mq. 102; R.D. €. 0,63; R.A. €. 0,37;
1113 Qualità Seminativo Arboreo, Classe 2; superficie mq. 29.449; R.D. €. 182,51; R.A. €.
91,25;
1242 Qualità Seminativo, Classe 2; superficie mq. 97.950; R.D. €. 607,04; R.A. €. 354,11;
1261 Qualità Seminativo Arboreo, Classe 3; superficie mq. 5.907; R.D. €. 25,93; R.A. €.
15,25;
1263 Qualità Seminativo Arboreo, Classe 2; superficie mq. 29.224; R.D. €. 162,52; R.A. €.
81,26;
1265 Qualità Seminativo Arboreo, Classe 4; superficie mq. 1.051; R.D. €. 1,90; R.A. €.
1,90;
1267 Qualità Seminativo, Classe 4; superficie mq. 16.018; R.D. €. 28,95; R.A. €. 33,09;
CATASTO FABBRICATI DEL COMUNE DI PRATO foglio di mappa 32, particelle:
1) 55 graffata alle particelle 56 e 57, Categoria. A/8, Classe 1, Consistenza vani 27,5, sup. mq. 839, totale escluse aree scoperte mq. 839, Rendita €. 5.325,96;
2) 129 Categoria C/2, Classe 3, Consistenza mq. 133, sup. mq. 146, Rendita €. 329,71;
3) 64 sub. 1, Categoria C/2, Classe 7, Consistenza mq. 247, sup. mq. 213, Rendita €.
1.109,82;
4) 64 sub. 2, Categoria A/3, Classe 4, Consistenza vani 6,5, sup. mq. 99, totale escluse aree scoperte mq. 94, Rendita €. 688,18;
5) 64 sub. 3, Categoria C/2, Classe 8, Consistenza mq. 8, sup. mq. 11, Rendita €. 41,32;
5bis) 64 sub. 4, bene comune non censibile;

4 R.G. 2560/2023 6) 59 sub. 500, Categoria C/6, Classe 3, Consistenza mq. 69, sup. mq. 85, Rendita €.
327,85;
7) 59 sub. 501, Categoria C/2, Classe 4, Consistenza mq. 63, sup. mq. 76, Rendita €.
182,21;
8) 59 sub. 502, Categoria A/3, Classe 3, Consistenza vani 3, sup. mq. 69, totale escluse aree scoperte mq. 69, Rendita €. 271,14;
9) 59 sub. 503, Categoria C/2, Classe 4, Consistenza mq. 39, sup. mq. 48, Rendita €.
112,79;
10) 59 sub. 504, Categoria C/2, Classe 4, Consistenza mq. 330, sup. mq. 388, Rendita €.
954,41;
11) 59 sub. 505, Categoria C/2, Classe 4, Consistenza mq. 130, sup. mq. 122, Rendita €.
375,98;
12) 59 sub. 506, Categoria C/2, Classe 4, Consistenza mq. 46, sup. mq. 58, Rendita €.
133,04;
13) 59 sub. 507, Categoria A/3, Classe 3, Consistenza vani 9,5, sup. mq. 239, totale escluse aree scoperte mq. 236, Rendita €. 858,61;
14) 59 sub. 508, Categoria C/2, Classe 4, Consistenza mq. 369, sup. mq. 414, Rendita €.
1.067,21;
14bis) 59 sub. 509, resede a comune bcnc;

15) 1210 sub. 1, Categoria C/6, Classe 2, Consistenza mq. 1050, sup. mq. 1127, Rendita €.
4.284,01;
16) 1210 sub. 5, Categoria C/7, Classe U, Consistenza mq. 432, sup. mq. 432, Rendita €.
892,44;
16bis) 1210 sub. 500, resede a comune bcnc.
Confini del complesso immobiliare: viale dell'Unione Europea, tangenziale Ovest,
Torrente Calice, prop. Controparte_9
POSSESSO. La vendita avviene con accessioni, pertinenze, infissi, aderenze, diritti e servitù attive e passive, azioni, ragioni ed usi relativi ai beni venduti, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, e con l'immediato trapasso del pieno e legale possesso alla
5 R.G. 2560/2023 parte acquirente”, o comunque, in subordine, su quelli di essi che il Tribunale, eventualmente previa C.T.U., valuterà essere suscettibili di prelazione agraria, determinando in tale ipotesi il prezzo che il sig. sarà tenuto a Parte_1
corrispondere alla in persona dei legali Parte_3
rappresentanti , e;
CP_5 Controparte_4 Controparte_8
3) disporre il pagamento del prezzo ai sensi, per gli effetti, con le modalità e nei termini previsti dall'art. 8, 6° e 7° comma, della L. 26.5.1965, n. 590, in relazione all'art. 7 della
L. 14.8.1971, n. 817, e all'articolo unico della legge 8.1.1979, n. 2;
4) dichiarare, ove necessario, l'inefficacia delle eventuali ipoteche e/o degli altri vincoli che dovessero risultare iscritti o trascritti sui beni medesimi in data successiva alla trascrizione del contratto di compravendita rogato di Parte_2
Firenze dell'1.12.2022, Rep. 29478, Racc. 16457, trascritto a Prato il 7.12.2022 al Reg.
Gen. n. 14835 e Reg. Part. n. 10230;
5) ordinare al competente Conservatore la trascrizione dell'emananda sentenza;

6) condannare la in persona dei legali Parte_3
rappresentanti , e al rilascio dei CP_5 Controparte_4 Controparte_8 beni medesimi nella piena disponibilità dell'attore, liberi e vacui da persone e cose.
Con ogni consequenziale pronuncia, anche in ordine alle spese e ai compensi del presente giudizio.
In via istruttoria: omissis”.
Conclusioni di parte convenuta Controparte_1
- come in memoria conclusionale autorizzata depositata in data 04/02/2025:
“Nel merito, voglia l'Ecc.mo Tribunale di Pistoia rigettare le domande attoree tutte, in quanto palesemente infondate in fatto ed in diritto, comunque, non provate, per le ragioni esposte nella narrativa degli atti difensivi, nonché smentite dalle risultanze probatorie.
Vinte le spese, come da allegata nota”.
Conclusioni di parte convenuta CP_2
- come in memoria conclusionale autorizzata depositata in data 04/02/2025:
“Si conclude affinché il Tribunale di Pistoia voglia:
6 R.G. 2560/2023 a) In tesi rigettare le domande attrici per insussistenza dei requisiti di legge prescritti per l'esercizio del riscatto;

b) In ipotesi, laddove nel corso del giudizio l'attore dimostrasse la sussistenza dei requisiti oggettivi e soggettivi per l'esercizio del riscatto, remissivi a giustizia.
In ogni caso con vittoria di spese, e compensi del presente procedimento, oltre spese generali, Cap ed Iva”.
* * *
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato, il sig. in proprio e quale Parte_1 titolare dell'omonima impresa individuale, ha convenuto in giudizio la
[...]
e la sig.ra affinché, accertato il Controparte_10 Parte_5
proprio diritto di riscatto ex art. 8 L. 590/1965 come integrato e modificato dalla L.
817/1971 sui beni immobili oggetto della compravendita intercorsa tra i convenuti in data
01/12/2022, venisse dichiarata la sostituzione con effetto ex tunc del sig. Parte_1
al terzo compratore
[...] Controparte_10 disponendo il pagamento del prezzo con le modalità previste dalla legge e l'inefficacia di eventuali ipoteche e/o degli altri vincoli che dovessero risultare trascritti dopo la trascrizione del contratto di compravendita in commento, con ordine al Conservatore di procedere con la trascrizione dell'emananda sentenza e con condanna della
[...]
al rilascio immediato dei beni immobili in Controparte_10 favore dell'attore.
In particolare, premesso di essere titolare di impresa agricola sin dall'anno 2010 e di possedere la qualifica di imprenditore agricolo professionale dal 01/01/2011, l'attore ha dedotto:
- che la propria impresa agricola si estende per oltre dieci ettari su terreni agricoli oltre a fabbricati ad uso abitativo e produttivo;
nello specifico, l'azienda si divide in due corpi,
l'uno sito in Prato, Via del Calice, acquistato il 07/07/2010, composto sia da fabbricati sia da terreni agricoli tra cui, per quanto di interesse, le particelle 1010 e 1012 del foglio 32 del
7 R.G. 2560/2023 N.C.T. del Comune di Prato;
e l'altro sito in Prato, Via del Capannaccio, acquistato il
26/06/2020, composto da soli terreni;

- di aver coltivato tutti questi terreni sin dalla data del loro acquisto, come attestato dagli ultimi quattro piani colturali grafici (PCG) e dai titoli cd. PAC intestati all'azienda dal
2015;
- che su tali terreni aziendali non sono insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti;

- di non aver mai alienato dall'anno 2020 ad oggi alcun terreno sito nel Comune di Prato ma unicamente un terreno, costituente mero reliquato privo di capacità produttiva e avente imponibile fondiario inferiore a quello previsto dalla legge, sito nel Comune di Pistoia, in data 14/01/2021;
- di aver avuto notizia che in data 01/12/2022 la sig.ra vendeva Controparte_7
alla vari appezzamenti agricoli per Controparte_10
complessivi 261.416 mq catastali, con sovrastanti edifici pertinenziali, siti in Prato, Via
Traversa per Mazzone, al prezzo di € 1.775.000,00-; il contratto veniva trascritto in data
07/12/2022;
- che la particella 1014, anch'essa oggetto della detta compravendita del 01/12/2022, confina a est con la proprietà dell'attore e in particolare con le particelle 1010 e 1012, con le quali non vi sarebbe alcuna soluzione di continuità, dal momento che non sarebbe più esistente da oltre sessant'anni il ramo della Via Vicinale Viaccia, ancora rappresentato catastalmente per mancato aggiornamento delle mappe;

- che, nonostante ciò, la sig.ra non provvedeva a notificare preventivamente al sig. CP_2 né la proposta di alienazione né l'eventuale contratto di compravendita, così Parte_1
impedendogli di esercitare il diritto di prelazione a lui spettante;

- di dichiarare, con l'atto di citazione, la propria volontà di esercitare il diritto di riscatto come previsto dall'art. 8 L. 590/1965 come integrato e modificato dalla L. 817/1971 con conseguente sostituzione ex tunc del sig. al terzo compratore nel contratto del Parte_1
01/12/2022 in riferimento a tutti i beni mobili e immobili ivi indicati, previo pagamento del prezzo di € 1.775.000,00-.
8 R.G. 2560/2023 Dunque, l'attore ha insistito nelle rassegnate conclusioni.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 28/12/2023 si è costituita in giudizio la sig.ra contestando la sussistenza in capo al sig. Controparte_7
sia del requisito oggettivo sia del requisito soggettivo richiesti dall'art. Parte_1
8 L. 590/1965 per il riconoscimento del diritto di prelazione, insistendo in via principale per il rigetto delle domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto e, in via subordinata, dichiarandosi remissiva al loro accoglimento in caso di accertamento dei requisiti di legge in capo all'attore.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 29/12/2023 si è costituita in giudizio anche la (d'ora in poi per Controparte_10 brevità denominata “ ) contestando la sussistenza dei requisiti oggettivi e Controparte_1
soggettivi normativamente previsti in via cumulativa per il riscatto agrario esercitato dall'attore, concludendo per il rigetto delle domande del sig. in quanto infondate Parte_1
in fatto e in diritto, riservandosi il diritto di agire nei confronti del sig. per il Parte_1
risarcimento dei danni.
Celebrata la prima udienza di comparizione delle parti previo deposito delle memorie ex art. 171 ter c.p.c., la causa è stata istruita documentalmente e mediante assunzione di prova orale. Dunque, all'esito, ritenuta la causa matura per la decisione, il Giudice ha fissato l'odierna udienza per la precisazione delle conclusioni e per la pronuncia di sentenza ex art. 281 sexies c.p.c.-.
Nel merito
Le domande dell'attore sono infondate e pertanto vanno rigettate per le ragioni di seguito indicate.
L'art. 8 L. 590/1965 prevede che:
- “in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario
9 R.G. 2560/2023 superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia” (comma 1);
- “il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni” (comma 4);
- “qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dell'acquirente e da ogni altro successivo avente causa” (comma 5).
Aggiunge l'art. 7 comma 2 n. 2 bis L. 817/1971, che “detto diritto di prelazione … spetta anche … all'imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti”.
Dunque, il combinato disposto dalle disposizioni sopra citate, nel disciplinare la prelazione agraria e il riscatto agrario del confinante imprenditore agricolo professionale, subordina tali potestà alle seguenti condizioni:
- il possesso dei requisiti normativi per la qualifica imprenditore agricolo professionale
(IAP);
- che i fondi siano effettivamente confinanti;

- la coltivazione del fondo confinante per almeno due anni;

- non aver venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille;

- il fondo su cui si intende esercitare la prelazione/il riscatto, in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.
10 R.G. 2560/2023 Come più volte precisato dalla giurisprudenza sia di merito sia di legittimità, trattasi queste di condizioni cumulative, per cui è sufficiente l'inesistenza anche di una sola di esse per determinare l'inesistenza del diritto di prelazione/ riscatto agrario.
Difatti, “i requisiti di cui all'art. 8 della L. 26 maggio 1965, n. 590 e dell'art. 7 L. del 14 agosto 1971, n. 817 sono tutti indispensabili e concorrenti. Essi costituiscono condizioni dell'azione, sicché in quanto tali incombe sul confinante/retraente l'onere di provarne ex art. 2697 c.c., l'esistenza alla data della vendita ovvero del preliminare di vendita, poiché è questo il momento in cui si concretizza la lesione del diritto alla prelazione … Proprio in quanto condizioni dell'azione la mancanza di tali requisiti deve essere accertata dal giudice d'ufficio anche in sede di appello” (così, tra le tante, Corte d'Appello Catanzaro,
Sez. I, 21 dicembre 2022, n. 1448; Corte d'Appello Napoli, Sez. II, 6 aprile 2021, n. 1288;
Cass., 24 luglio 2012, n. 12893; 22 marzo 2013, n. 7253; 24 marzo 2000, n. 3538; 18 aprile
1996, n. 3661; 13 marzo 1998, n. 1558; 1° aprile 1995, n. 3836).
E ancora, “il retraente ha l'onere di provare le condizioni soggettive e oggettive necessarie ai fini dell'utile esercizio del diritto di riscatto agrario … indipendentemente dal requisito formale dell'iscrizione in elenchi o di altre certificazioni amministrative” (ex multis, Cass.
18099/2015).
Tanto premesso e considerato, rileva il Tribunale in via assorbente e dirimente rispetto ad ogni altra questione che manca la prova del requisito della coltivazione del fondo
(asseritamente) confinante per almeno due anni. Difatti, l'istruttoria espletata ha smentito tesi difensiva attorea secondo cui le particelle 1010 e 1012 sarebbero state coltivate dal sig.
quantomeno nel biennio anteriore alla vendita Parte_1 Parte_6
Anzitutto, tali circostanze risultano dalle deposizioni dei testimoni e Testimone_1
sentiti rispettivamente all'udienza del 03/10/2024 e all'udienza del Testimone_2
033/12/2024, quali collaboratori dell'azienda agricola familiare denominata Le Risaie di
Squilloni Stelia, incaricata dal 2013- 2014 dello sfalcio dei fondi già di proprietà e CP_2
oggi di proprietà della società della cui attendibilità non vi è motivo di Controparte_1
dubitare, data la coerenza sistematica delle loro dichiarazioni rispetto alle complessive evidenze probatorie.
11 R.G. 2560/2023 In particolare, il testimone ha riferito che “su questi terreni non veniva Testimone_1 coltivata erba medica, per di più è impossibile che possa crescere a causa dell'umidità e della presenza di acqua;
nemmeno è stata svolta attività vivaistica;
infatti, sulle particelle
1010 e 1012 c'erano proprio dei macchioni incolti, tanto che noi non riuscivamo ad entrarci nemmeno con il trattore, con le macchine agricole. Inoltre, c'era dell'umidità e il trattore stesso si infossava. Nemmeno noi andavano in questi terreni. Noi in sostanza lavoravano per la sfalciatura sui terreni vicino al confine, io con il trattore mi posizionavo lungo il confine, che sulla foto doc. 2) è la striscia marrone e con la parte della falciatrice arrivavo anche oltre il detto confine sulla particella 1012, c'erano delle piante non si riusciva ad andare dritti, procedevo a zig- zag…se mi si chiede a che periodo temporale io faccia riferimento rispondo dal 2013 fino a tutto oggi”.
Anche il testimone ha confermato che i luoghi di causa “erano più o meno Testimone_2 tutti uguali con gli arbusti, incolti” e, a prova contraria sul capitolo 3) di parte attrice
(“D.C.V. che, in particolare, su detti terreni - di proprietà - viene da Voi Parte_1
prevalentemente svolta attività vivaistica per la coltivazione di piante ornamentali e, limitatamente al terreno posto lungo il fosso e al di là della Strada Provinciale, attività di coltivazione di erba medica e/o cereali”) ha risposto che “no, non è vero, su queste particelle 1010 e 1012 erba medica non c'è e nemmeno piante ornamentali e neanche cereali”, riferendo altresì dell'interclusione delle particelle 1010 – 1012, dal momento che queste “non comunicano con la strada pubblica dalla quale sono separati da un guard rail e da in fosso che corre parallelo alla via del Calice” e che l'unico accesso, costituito da un cancello sito “nella intersezione tra via Traversa Per Mazzone e viale dell'Unione
Europea”, doveva essere aperto “con le chiavi che mi dava il . CP_11
Proprio, il testimone sentito all'udienza del 12/12/2024, quale Testimone_3
professionista di fiducia incaricato dalla proprietà della gestione del fondo oggetto CP_2 di causa prima della vendita del 07/12/2022, ha ribadito “sia la circostanza che i fondi nel periodo 2020-2023 sono stati lasciati incolti sia che questi terreni non comunicano con la strada pubblica Via del Calice” e ciò sul presupposto di conoscere “la proprietà CP_2 da circa trent'anni e quindi l'ho seguita anche successivamente all'acquisto del sig.
12 R.G. 2560/2023 Questi terreni Innocenti non sono mai stati coltivati e nessuno ci ha mai Parte_1 acceduto, questo lo posso dire con sicurezza”. Lo stesso testimone ha poi confermato l'interclusione delle particelle 1010- 1012, all'uopo dichiarando che “il cancello, da quando è stato apposto circa nel 2011/2010, non è mai stato aperto e le chiavi erano in possesso mio e della proprietà e che “la catena rappresentata al doc. 11 CP_2
rispondo che è stata messa verso il 2007/2008, più o meno quando sono finiti i lavori della rotonda sulla tangenziale ed è stato realizzato il passo. Io non avevo la chiave e la catena è sempre rimasta chiusa;
peraltro, non c'era motivo di utilizzare questo passo perché è scomodo e c'era comunque il cancello”.
Le stesse circostanze sono state confermate anche dal testimone sentito Testimone_4 all'udienza del 03/12/2024, quale professionista occupatosi “della vicenda dal punto di vista catastale e urbanistico”; nello specifico, il testimone ha ribadito che le particelle
1010- 1012 a far data da almeno il 2020 fino a tutto il 2023 sono state lasciate incolte, precisando “anche da qualche anno prima. Io avevo proposto in vendita l Parte_7
anche ad altri soggetti, verso il 2016/2017 e i terreni erano nella stessa condizione di cui alle foto, l'erba era un po' più alta o un po' più bassa, ma la situazione era più o meno la stessa, gli arbusti naturali erano gli stessi”, e che “Questi terreni 1010-1012 non comunicano con la strada Via del Calice… se mi si chiede come si accede a questi fondi rispondo che si può accedere solo attraverso la proprietà della ex oggi CP_2 CP_1
perché non hanno altri accessi, né dal Viale dell'Unione Europea né dalla strada che prosegue denominata via Del Calice. Quando io ho portato i clienti a visitare la proprietà ho chiesto che il referente della sig.ra geom. venisse ad aprire CP_2 Testimone_3 il cancello prospicente viale dell'Unione Europea, anche perché sull'affaccio in via del
Calice c'è un passo carraio agricolo che era però delimitato da una catena.”
Con riferimento a detta catena, poi, il testimone ha confermato che qualche giorno Tes_4
prima del 12/04/2024 la stessa veniva tagliata e i fondi 1010 – 1012 ripuliti, riferendo che
“Mi sono reso conto della cosa, cioè ho accertato quanto riportato in capitolo quando, con un mio collaboratore di studio, geom. mi sono recato sul posto per Controparte_12
l'effettuazione di un rilievo topografico atto alla sistemazione agraria dei terreni. Il
13 R.G. 2560/2023 periodo è quello indicato in capitolo e l'incarico lo avevo ricevuto dall'azienda Romiti… se mi si chiede se ero presente quando è stata tagliata la catena rispondo di no e nemmeno quando è stata tagliata l'erba. Però ho notato che era stata tagliata qualche giorno prima perché qualche giorno prima con i sig.ri e mi ero recato sul Controparte_4 CP_8
posto per convenire i lavori da fare. E' accaduto circa cinque/sei giorni prima rispetto al rilievo topografico del 12 aprile.”
Infine, anche il testimone sentito all'udienza del 12/12/2024, Testimone_5 chiamato dall'attore (“Conosco il sig. perché è mio cliente”), della cui Parte_1
attendibilità non vi è motivo di dubitare per coerenza con quanto riferito dagli altri testimoni escussi e con quanto emergente dalla documentazione in atti, ha riferito in relazione al che “Noi ci siamo limitati solo a fare l'erba, solo quest'anno li Parte_8 abbiamo lavorati e fresati. Io prima di quest'anno (riferito all'anno della deposizione, ossia
2024) non ho mai fresato questi terreni, ho solo fatto l'erba. Se loro li hanno seminati o fresati, questo non lo so. Per fare l'erba intendo che io ho falciato l'erba, l'ho fatto una volta all'anno per 5/6 anni, mi pare che la prima volta lo abbiamo fatto nel 2016 o nel
2017 non ricordo, anno in cui abbiamo fatto solo le fosse”.
Dunque, le deposizioni testimoniali sopra analizzate hanno confermato la coerenza anche temporale dello stato dei luoghi rispetto alla documentazione fotoplanimerica storica e fotografica prodotta in giudizio da parte convenuta (docc. 2, 3, 10 di parte convenuta).
Con l'ulteriore precisazione, quanto alla deposizione del testimone che “In tema Tes_5
di retratto agrario, sussiste la qualità di coltivatore diretto del fondo limitrofo quando l'attività ivi svolta non si esaurisca nel mero falcio di erba spontanea, ma sia tale da stimolarne ed accrescerne la produzione, sicché integra il detto requisito oggettivo, necessario per l'esercizio del diritto "de quo", anche l'attività di erpicatura e lavorazione del terreno per incentivare la produzione di erba destinata alla mera alimentazione animale” (Cass. 12296/2016) e, nel caso di specie, non v'è prova dell'esecuzione di tali lavorazioni sui terreni oggetto di causa da parte del sig. Parte_1
E ciò in conformità a consolidata giurisprudenza secondo cui “ai fini dell'esercizio della prelazione agraria ex art. 7 l. n. 817 del 1971 è necessario non solo che il proprietario del
14 R.G. 2560/2023 fondo confinante rivesta la qualifica” prevista dalla legge “ma anche che coltivi concretamente il fondo adiacente a quello in vendita, giacché l'intento del legislatore è
l'ampliamento dell'impresa coltivatrice diretta finitima e non l'acquisto della proprietà da parte di qualsiasi coltivatore diretto” (Cass. 28374/2023), essendo necessario che l'attività agricola – restrittivamente intesa – sia “propriamente funzionale alla coltivazione della terra” (Cass. 1561/2019), ed escludendosi che la coltivazione del fondo possa essere meramente “potenziale” (Cass. 123/2020). Si aggiunga, poi, che ai fini del requisito della coltivazione biennale, occorre lo svolgimento di un'effettiva e continuativa/abituale attività agricola per il lasso di tempo prescritto dalla norma, non potendo rilevare, a pretesa prova del requisito in questione, un, ipotetico, intervento occasionale di mera ripulitura o sistemazione del fondo rustico che si assume confinante (v. anche Corte d'Appello Ancona, sent. 1170/2023).
All'uopo, generiche le dichiarazioni rese dal testimone sentito all'udienza Testimone_6
del 03/10/2024 quale collaboratore del sig. dal 2017, ma anche Parte_1
inattendibili rispetto al quadro probatorio complessivo, peraltro evidenziato che nemmeno tale testimone è riuscito a indicare con precisione in cosa materialmente sarebbero consistite le asserite attività di coltivazione delle particelle 1010 e 1012. Anzi, lo stesso teste ha riferito che “dalle fotografie che mi si mostrano si vedono proprio le Tes_6
rotazioni, ossia le impronte del trattore, in particolare nella foto anno 2020, ma queste impronte vanno e vengono. Preciso che le lavorazioni di queste particelle sono pochissime l'anno, si sviluppano, in tre, cinque o in forse 10 ore lavorative all'anno; questo sono differenti rispetto ad una vasetteria che comporta ore lavorative giornaliere. Peraltro dalle foto che mi si mostrano si evince che l'erba è lasciata a fieno e in questo periodo le mie mansioni di fermano e sarà compito del trattorista fare il fieno”, avvalorando quanto già sopra motivato circa il valore delle dichiarazioni rese dal testimone in relazione Tes_5
al requisito della coltivazione del fondo.
In ultimo, nemmeno i documenti prodotti da parte attrice sub docc. 10 e 11 sono idonei a dimostrare quanto sopra, considerato con particolare riferimento al doc. 10 che nello stesso,
15 R.G. 2560/2023 con riferimento a tutti i terreni di proprietà alla voce “Epoca di semina” viene Parte_1 riportata la dicitura “Assente”.
Spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza e dunque poste interamente a carico dell'attore.
Esse vengono liquidate secondo i parametri medi di cui al DM 55/2014 come modificato dal DM 37/2018 e poi dal DM 147/2022, tenuto conto del valore della causa (€
1.775.000,00), ridotto del 30% il compenso per la fase decisionale data la pronuncia della presente sentenza nelle forme semplificate di cui all'art. 281 sexies c.p.c.-.

P.Q.M.

Il Tribunale di Pistoia, in persona del Giudice Unico Dott.ssa Elena Piccinni, definitivamente pronunziando nella presente vertenza, ogni diversa istanza ed eccezione reietta, così decide: rigetta le domande dell'attore; condanna alla refusione delle spese di lite in favore della Parte_1 [...] liquidate in € 34.825,90 per compensi professionali, oltre 15% Controparte_10
spese generali, CPA e IVA come per legge;
condanna alla refusione delle spese di lite in favore di Parte_1 Controparte_7 liquidate in € 34.825,90 per compensi professionali, oltre 15% spese generali, CPA e IVA come per legge.
La presente sentenza viene pronunciata ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. e pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale, per l'immediato deposito in cancelleria.
Così deciso in Pistoia, il 25 febbraio 2025.
Il Giudice
Dott.ssa Elena Piccinni
16 R.G. 2560/2023