R.G. 3489/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
- SEZIONE V CIVILE -
All'udienza del 21.10.2025, aperto il verbale alle ore 10,42, è presente per l'attore l'Avvocata
EL NA la quale si riporta agli scritti di parte e chiede l'accoglimento delle conclusioni ivi rassegnate.
Per il convenuto è presente l'Avvocato Andrea Passalacqua il quale si riporta agli scritti di parte e chiede l'accoglimento delle conclusioni ivi rassegnate.
Il Giudice,
all'esito della discussione, si ritira in camera di consiglio e decide la causa come da separato provvedimento del quale dà lettura alle ore 15,53.
Il G.O.P. Simone Tablò
R.G. 3489/2024
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
Il Tribunale di Roma
- Sezione V civile -
in persona del Giudice Unico, G.O.P. Simone Tablò, nella causa civile in primo grado, R.G.A.C.
3489/2024, tra il Dottor (Avvocata EL NA); Parte_1
- attore -
ed il , in persona dell'amministratore Controparte_1
pro tempore (Avvocato Andrea Passalacqua);
- convenuto - ai sensi dell'art.281 sexies c.p.c., ha emesso e pubblicato, all'udienza del 21.10.2025, dando lettura del dispositivo e della presente motivazione – quali parti integranti del verbale di udienza – la seguente
SENTENZA
1. Con riferimento all'eccezione di decadenza dall'impugnazione eccepita dal convenuto, ai sensi dell'art.1137 c.c., occorre sottolineare come il termine decadenziale di cui alla predetta disposizione si applichi solo nel caso di delibere annullabili e non nell'ipotesi di nullità (cfr. Cass. civ.,
30.8.2019, n.21909; Cass. civ., 20.3.2015, n.5657; Cass. civ., 3.10.2013, n.22634).
2. Ciò posto, al fine di stabilire se una delibera sia nulla od annullabile, occorre fare riferimento a quella che può definirsi la pronuncia “faro” della Suprema Corte, vale a dire la sentenza n.4806 del
7.3.2005 – seguita da altre decisioni del tutto conformi – con la quale le Sezioni Unite del Supremo
Collegio hanno stabilito i parametri discretivi tra delibere nulle e delibere annullabili.
Alla luce di detta statuizione, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali,
convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione,
quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
2a. Deve aggiungersi che, con riferimento alla ripartizione delle spese condominiali, è necessario distinguere le delibere che modifichino a maggioranza i criteri di riparto delle spese stabiliti dalla legge o dal regolamento condominiale contrattuale – come tali nulle in quanto incidenti, in via permanente, sui diritti dei condòmini – da quelle che soltanto contravvengano, in concreto, ad una disposizione di legge o regolamentare relativa a detta ripartizione, semplicemente annullabili (cfr.
Cass. civ., SS. UU., 14.4.2021, n.9839; Cass. civ., 19.3.2010, n.6714; Cass. civ., 27.7.2006,
n.17101).
3. Quanto allo spirare del termine di decadenza in relazione al procedimento di mediazione, va osservato che, ai sensi dell'art.8, II comma, del d. lgs. n.28/2010, la comunicazione della domanda di mediazione impedisce la decadenza per una sola volta e che la parte, “a tal fine” – vale a dire,
proprio allo scopo di impedire la decadenza – può comunicare all'altra parte la domanda di mediazione già presentata all'organismo adìto.
Nel caso in esame, la richiamata comunicazione risulta effettuata in data 17.11.2023 e, quindi,
successivamente alla scadenza del termine di cui all'art.1137 c.c. rispetto a tutte le delibere impugnate, assunte, rispettivamente, il 22.9.2023, il 29.9.2023 ed il 17.10.2023.
4. Ciò posto, occorre esaminare se, nel caso in esame, tale decadenza si applichi all'impugnazione di tutte le decisioni condominiali, in ragione dei vizi denunciati.
Come osservato, l'istante ha impugnato:
- le delibere adottate il 22.9.2023, con le quale si rinvia ad altra assemblea la decisione in ordine ai lavori di risanamento della copertura;

- quelle del 29.9.2023, con le quali si conferisce mandato all'amministratore di incaricare un tecnico per la redazione di una tabella millesimale finalizzata alla ripartizione delle spese dei predetti lavori (punto n.1 dell'ordine del giorno) e si rinviano le altre decisioni (punti nn.2 e 3
dell'ordine del giorno);
- quelle del 17.10.2023 che approvano detta tabella (punto n.1), il preventivo per i lavori del tetto ed il criterio di ripartizione della spesa (punto n.2), la spesa per l'incarico al direttore del direttore dei lavori e il criterio di ripartizione della stessa (punto n.3), nonché il compenso straordinario in favore dell'amministratore ed il relativo criterio di ripartizione (punto n.4). 4a. Con riferimento alle prime, l'attore non specifica quali siano i motivi di invalidità.
L'impugnativa, pertanto, deve essere dichiarata inammissibile, prima ancora che rigettata.
In ogni caso, per tali delibere, il Dottor risulterebbe decaduto, a mente dell'art.1137 c.c., Pt_1
dall'impugnazione.
4b. In ordine alle seconde decisioni, non sembra che le stesse risultino affette da vizi di nullità.
Invero, il decisum assembleare del 29.9.2023 relativo al punto n.1 dell'ordine del giorno attribuisce all'amministratore il compito di incaricare un esperto affinché rediga una tabella millesimale diretta a ripartire le spese delle opere di risanamento del tetto. Al riguardo, va notato che questa delibera non stabilisce criteri diversi di ripartizione rispetto a quelli stabiliti dal regolamento –
incontestatamente di natura contrattuale – ma si limita ad investire un tecnico dell'incarico di redigere una tabella di ripartizione per le predette spese, evidentemente rinviando ad altra sede l'approvazione dei nuovi criteri.
Ciò è tanto vero che l'istante impugna la decisione del 29.9.2023 sotto il diverso profilo della mancata convocazione, vizio che, secondo la richiamata sentenza n.4806/2005, resa dalle Sezioni
Unite della Suprema Corte, rientra nella categoria dell'annullabilità e non della nullità.
Quanto alle delibere di cui ai punti nn.2 e 3, esse rinviano semplicemente le determinazioni ad altra sede.
Ne segue che anche tale impugnativa è inammissibile per maturata decadenza.
4c. In relazione alla delibera del 17.10.2023 inerente al punto n.1 dell'ordine del giorno, si rileva come quest'ultima, effettivamente, approvi i nuovi criteri di ripartizione, diversi da quelli stabiliti dal regolamento condominiale – pacificamente – contrattuale.
In questo caso, come sopra precisato, la delibera è radicalmente nulla e, quindi, non soggetta al termine decadenziale previsto dal codice civile.
Per ciò che attiene, invece, alle decisioni relative ai punti nn.2, 3 e 4 dell'ordine del giorno, le stesse
– alla luce delle richiamate pronunce della giurisprudenza di legittimità – risultano semplicemente annullabili, atteso che riguardano l'approvazione di spese e l'adozione, in concreto, di un criterio di ripartizione diverso da quello regolamentare, ma non modificano permanentemente quest'ultimo, a differenza della decisione inerente al punto n.1 dell'ordine del giorno.
Pertanto, anche l'impugnativa delle delibere assunte il 17.10.2023, con riferimento ai punti nn.2, 3 e
4 dell'ordine del giorno, è, a mente dell'art.1137 c.c., inammissibile.
5. Le spese di lite seguono la prevalente soccombenza dell'attore, con compensazione proporzionale, vale a dite in ragione di un decimo.

P.Q.M.


il Giudice Unico, definitivamente pronunziando, ogni diversa istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
- dichiara nulla la delibera assunta dall'assemblea del Controparte_2
in data 17.10.2023, con riferimento al solo punto n.1 dell'ordine del giorno;

[...]
- dichiara inammissibile l'impugnazione di tutte le altre delibere indicate dall'attore;
- compensando le spese di lite in ragione di un decimo, condanna, infine, il Dottor Parte_1
al pagamento, in favore del ,
[...] Controparte_1
in persona dell'amministratore pro tempore, delle spese del presente giudizio che si liquidano in euro 4.320,00.= per compensi, oltre spese forfettarie, C.P.A. ed I.V.A. come per legge.
Sentenza esecutiva ex lege.
Roma, 21 ottobre 2025
Il G.O.P. Simone Tablò