TRIBUNALE DI TRANI
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Trani – Sezione Civile, in composizione monocratica nella persona della dott.ssa Maria Anna Altamura, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella controversia, iscritta al n. 575/2020 del R.G.A.C.,
T R A
e , rappresentati e difesi dall'avv. Benedetto Fabio Parte_1 Parte_2
Dilillo e dell'avv. Chiara Salzo;

-attori-
E
, rappresentato e difeso dall'avv. Faustina Dileo e dall'avv. Emanuella Controparte_1
Maria Chiara Falcone;

-convenuto-
Conclusioni come da note scritte ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del
27.1.2025
Brevi ragioni di fatto e di diritto della decisione
Per quanto strettamente rileva ai fini della decisione giusta il disposto degli artt. 132 c.p.c.
e 118 disp. att. c.p.c., le posizioni delle parti e l'iter del processo possono riassumersi come segue.
e convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Trani Parte_1 Parte_2
allegando di aver acquistato, con atto a rogito del notaio Controparte_1 Persona_1 in Barletta, il 30.1.2019 (repertorio n. 93798, raccolta n. 12449), l'unità immobiliare sita in
Barletta, alla via Giovanni Pascoli n. 4, in catasto al foglio 87, particella 2211, subalterno 7.
In data 2.2.2019, gli attori si accorgevano di un impercettibile e lievissimo rigonfiamento della piastrella in corrispondenza della porta della camera da letto, tale da rendere difficoltose e meno fruibili le operazioni di apertura e chiusura della medesima;
chiesto l'intervento tecnico di un professionista, ing. , apprendevano che la Persona_2
1 pavimentazione dell'intera unità immobiliare, non solo nel punto in corrispondenza della porta della camera da letto, presentava un distacco del massetto di sottofondo, privo di cemento, con le mattonelle che non risultavano più ancorate alla superficie sottostante.
Nell'immediatezza dei fatti, informavano telefonicamente nonché l'agenzia Controparte_1 immobiliare di cui si erano avvalsi per l'acquisto dell'appartamento, al fine di rappresentare il problema verificatosi, invitandoli contestualmente ad un sopralluogo congiunto per le verifiche del caso.
si recava prontamente presso l'appartamento, disconoscendo sin da subito Controparte_1 una sua eventuale potenziale responsabilità per il vizio occulto e/o anomalia riscontrata, evidenziando e contestando di non aver mai osservato nulla, anche in virtù del fatto di aver vissuto nel predetto immobile sino ad agosto dell'anno 2018.
Per il vizio riscontrato, gli attori non avevano potuto godere subito dell'immobile acquistato, dovendosi procedere al ripristino del vizio e delle difformità dell'appartamento, così continuando sino a settembre 2019 a pagare il canone dell'immobile già condotto in locazione.
Gli inviti bonari alla definizione della questione avevano esito negativo;
l' e la Pt_1
introducevano così un procedimento per consulenza tecnica preventiva ex art. Parte_2
696 bis c.p.c.. Dalla relazione del C.T.U., nominato dal Presidente del Tribunale, ing.
, emergeva che il vizio riguardava quasi la totalità dell'immobile, per la Persona_3 scarsa qualità del massetto non posato a regola d'arte, con stima di € 16.100,60 dei costi per eliminare la problematica.
Agivano, dunque, in giudizio nei confronti del , chiedendo di accertare l'esistenza dei CP_1 vizi contestati e dichiarare la responsabilità del venditore, disponendo, per l'effetto, la riduzione proporzionale del prezzo di vendita con restituzione della somma di € 16,100,60
e/o di quella maggiore o minore da determinarsi in corso di causa, stante il prezzo complessivo di € 158.000,00 già versato all'alienante. Chiedevano la condanna del convenuto al risarcimento dei danni da quantificarsi in € 3.150,00, per aver obbligato gli attori al pagamento dei canoni di locazione al vecchio proprietario dell'immobile locato, a causa del mancato godimento e utilizzo dell'immobile acquistato e/o di quella maggiore o minore somma a determinarsi in corso di causa, con vittoria di spese di lite, oltre che del procedimento ex art. 696 bis c.p.c., pari a € 6.168,00, di cui € 1.168,00 per spese di C.T.U.,
€ 2.600,00 per spese di C.T.P. e € 2.602,00 per onorari legali del procedimento per consulenza tecnica preventiva, oltre interessi legali dalla domanda sino all'effettivo soddisfo.
2 Instaurato il contraddittorio, si costituiva il , impugnando e contestando le avverse CP_1 domande.
Il convenuto preliminarmente evidenziava che, nel 2002, aveva acquistato l'immobile, poi trasferito agli attori, così come costruito dall'impresa Scommegna, con tutte le finiture ed i materiali di capitolato ed aveva vissuto nel detto immobile per oltre 16 anni, con la moglie e le tre figlie, senza mai riscontrare vizi o difetti di alcun genere. Inoltre, l'immobile, prima dei coniugi , era stato visionato da altri potenziali acquirenti e mai nessuno aveva Pt_1 lamentato alcunché all'agente immobiliare. Gli stessi attori, prima di determinarsi all'acquisto e durante la fase delle trattative, avevano fatto vari sopralluoghi nell'immobile.
Aggiungeva che gli attori sapevano di acquistare un immobile datato, che intendevano ristrutturare, che era stato costruito con tecniche e materiali differenti rispetto agli attuali e che non era mai stato oggetto di interventi edilizi dopo la sua ultimazione, che aveva delle caratteristiche intrinseche difformi rispetto ad un immobile di nuova costruzione.
Prima di analizzare il pavimento, era stato necessario verificare la posa in opera a regola d'arte della porta a battente, anzi era stata necessaria l'opera di un tecnico e successivi saggi effettuati sul pavimento per verificare l'esistenza del vizio e cercare di risalire alla causa. Riferiva che erano in corso lavori di ristrutturazione, che verosimilmente avevano causato quanto lamentato dagli attori, tanto a dimostrazione dell'impossibilità per il CP_1 di accorgersi di eventuali anomalie nella pavimentazione.
Peraltro, risultava la perfetta integrità delle fughe e delle mattonelle, cosicché nulla, quindi, avrebbe potuto ingenerare sospetti di sorta, da parte del convenuto, su possibili vizi e/o anomalie presenti nel suo immobile.
Quand'anche accertata l'esistenza dei presunti vizi nella pavimentazione e ad individuata in termini di verosimile certezza la causa a cui farli risalire, tali presunti vizi erano sconosciuti al venditore. Non essendo ascrivibile alcuna responsabilità al convenuto, dovendo la stessa al più risalire esclusivamente alla costruzione ad opera dell'impresa, il concludeva CP_1 chiedendo il rigetto delle domande attoree di riduzione del prezzo e di risarcimento dei danni, con vittoria di spese e competenze di giudizio, anche della fase della consulenza tecnica preventiva, in subordine, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea in ordine alla riduzione del prezzo, ne contestava il quantum e, in estremo subordine, chiedeva una pronuncia secondo giustizia ed equità sulla quantificazione dell'importo da restituire, con, in ogni caso, rigetto della domanda di risarcimento dei danni, perché nessuna colpa era ascrivibile al comportamento del venditore.
3 La causa era istruita con produzione documentale, con la acquisizione del fascicolo della consulenza tecnica preventiva e con la assunzione di prove orali.
Ritenuta la stessa matura per la decisione, era fissata udienza di precisazione delle conclusioni e, con provvedimento del 26.2.2025, sulle note scritte ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 27.1.2025, la causa era trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., ratione temporis in vigore, per il deposito di memorie conclusionali e di replica. Il fascicolo era rimesso al giudice il 20.5.2025.
* * * * * * *
Parte attrice, lamentando vizi occulti nell'immobile acquistato, ha invocato la tutela di cui all'art. 1492 c.c. e precisamente la riduzione del prezzo (c.d. actio quanti minoris o estimatoria) e ha agito anche per il risarcimento del danno ex art. 1494 c.c..
In relazione alle disposizioni sulla vendita in generale, di cui agli artt. 1490 e ss c.c., il codice di diritto sostanziale prevede, nel caso di vizi della cosa venduta ex art. 1490 c.c., una tutela esercitabile sia nelle forme della domanda di risoluzione del contratto (azione redibitoria) sia nelle forme della domanda di riduzione del prezzo (azione estimatoria) e sia, per quanto di interesse, con la domanda di risarcimento danni ex art. 1494 c.c., proponibile anche autonomamente rispetto alle azioni edilizie di cui all'art. 1492 c.c..
Dal disposto di cui agli artt. 1490 e ss. c.c. si ricava che nel contratto di compravendita il venditore è gravato dall' obbligo di consegnare, all'acquirente, beni che siano immuni da vizi che li rendano inidonei all'uso cui sono destinati o che ne riducano in maniera apprezzabile il valore. Ove, dunque, il bene oggetto di vendita presenti vizi e difetti di qualità del tipo di quelli contemplati dall'art. 1490 c.c. (cd. vizi redibitori), l'acquirente ha a propria disposizione non solo le azioni di garanzia di cui all'art. 1492 c.c. (riduzione del prezzo o risoluzione del contratto), ma anche il rimedio contemplato dall'art. 1494 c.c., al fine di ottenere il risarcimento del danno per responsabilità contrattuale.
Come accennato, mentre i rimedi di cui all'art. 1492 c.c. sono tra loro alternativi, il risarcimento del danno per responsabilità contrattuale può essere richiesto in ogni caso, essendo cumulabile sia con la domanda di risoluzione che con la richiesta di riduzione del prezzo (nel quale ultimo caso, naturalmente, il ristoro può essere accordato nei limiti del pregiudizio non coperto dalla riduzione del prezzo), potendo essere azionato anche indipendentemente dai rimedi di cui all'art. 1492 c.c., rispetto ai quali si pone in posizione di autonomia in ragione della diversità di presupposti e finalità.
Mentre le l'azione estimatoria (come quella redibitoria) prescinde dall'accertamento della colpa del venditore e mira alla semplice riduzione ad equità del contratto, attraverso il
4 riequilibrio delle prestazioni e, in particolare, del prezzo di vendita, in relazione agli accertati vizi della cosa venduta, quella di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c. presuppone la colpa del venditore.
Ciò posto, pacifici i rapporti tra le parti, non essendovi contestazione circa la validità ed efficacia dell'atto di compravendita stipulato tra i coniugi e il per il Parte_3 CP_1 trasferimento dell'unità immobiliare sita in Barletta, alla via Giovanni Pascoli n. 4, in catasto al foglio 87, particella 2211, subalterno 7, controversa è l'operatività della garanzia di cui all'art 1490 c.c. invocata dagli attori al fine di ottenere, ai sensi dell'art 1492 c.c., la riduzione del prezzo di acquisto dell'immobile, oltre al risarcimento dei danni indicati in citazione.
Secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, confortata da una più recente pronuncia delle Sezioni Unite, in tema di garanzia per vizi della cosa venduta, sull'acquirente incombe l'onere della prova dell'esistenza dei vizi e delle conseguenze dannose lamentate, mentre il venditore deve offrire la prova liberatoria (Cass. S.U.,
Sentenza n. 11748 del 3.5.2019).
Ai fini dell'utile esercizio sia delle azioni di cui all'art. 1492 c.c. che della domanda di risarcimento dei danni per responsabilità contrattuale ex art. 1494 c.c., l'acquirente è tenuto ad allegare in maniera specifica nonché a dimostrare che il bene venduto, già al momento del contratto, era affetto da vizi atti a diminuirne il valore ovvero a renderlo inidoneo ad assolvere alla funzione sua propria. Si afferma che sussiste il vizio redibitorio solo qualora la cosa venduta presenti imperfezioni concernenti il processo produttivo o di fabbricazione o la conservazione.
La garanzia in esame è esclusa tutte le volte in cui, a norma dell'art. 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest'ultimo caso, il venditore non abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi.
Si discorre di vizio occulto, ossia non riconoscibile con l'ordinaria diligenza, atteso che la facile riconoscibilità, cui fa riferimento l'art 1491 c.c., non limita l'esclusione della garanzia ai vizi immediatamente percepibili ictu oculi, dovendo la norma essere letta alla luce del principio di autoresponsabilità dei consociati, che impone al compratore un onere di diligenza nello scoprire i vizi (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 695 del 22.1.2000).
Ai fini dell'azione contrattuale di risarcimento del danno, poi, l'acquirente ha l'onere di allegare e provare, nell'an e nel quantum, il pregiudizio sofferto (e non coperto, naturalmente, dall'operata eventuale riduzione del prezzo), nonché il nesso di causalità tra lo stesso ed i vizi del bene venduto.
5 Ebbene, occorre a questo punto riportate i puntuali accertamenti del C.T.U., nel procedimento ex art. 696 bis c.p.c., il cui fascicolo è stato acquisito, e che si fanno propri.
Le considerazioni dell'ing. appaiono essenziali e del tutto chiare, ma soprattutto Per_3 motivate sulla base di un attento esame dei documenti agli atti del giudizio e di evidenti cognizioni tecniche.
Il C.T.U. ing. , all'esito del procedimento ex art. 696 bis c.p.c. per Persona_3 consulenza tecnica preventiva, individuava i vizi dell'immobile come vizi della pavimentazione e, se il rigonfiamento della mattonella (sollevamento del pavimento) era concentrato in corrispondenza della porta della camera da letto, diffuso, per quasi la totalità dell'appartamento, a seguito di “bussatura”, risultava il distacco del pavimento dal massetto, in quanto “suonava vuoto”, denotando la presenza di aria tra la piastrella e il sottofondo, benché le fughe erano integre.
Affermava l'ing. che, attesa la farinosità del sottofondo, i vizi del sollevamento e del Per_3 suonare a vuoto del pavimento avevano le “medesime potenziali cause”, ossia una posa in opera di massetto e pavimentazione non a regola d'arte. All'epoca della costruzione dell'immobile nel 2002 non erano formalizzate le regole d'arte per la realizzazione del massetto, ma vi erano buone prassi, e il C.T.U., pur non potendo attribuire la farinosità del massetto alla qualità della miscela e/o delle materie prime o piuttosto alla lavorazione delle stesse da parte degli operatori in cantiere, riconosceva, comunque, trattarsi di un difetto di fabbricazione. Inoltre, la colla che non copriva la totalità della superficie della piastrella, per cui ciò poteva aver inficiato la adesione della stessa al sottofondo, aggravando la criticità del massetto, così come concausa potevano essere state sia la qualità del materiale delle fughe che delle piastrelle.
Pur non potendosi individuare quale tra gli elementi indicati fosse stato il fattore scatenante oppure la aliquota di partecipazione al fenomeno di ciascun elemento, il C.T.U. con ragionamento chiaro, che si condivide, riconosceva tutti quali cause, da riportare al momento della realizzazione dell'immobile, che avevano inciso sul vizio obiettivamente riscontrato.
Non può, quindi, discorrersi di vizi dell'immobile per obsolescenza come assume parte convenuta, meramente perché non trattasi di un immobile di nuova costruzione. Al di là del fatto che il C.T.U. ha riscontrato proprio una realizzazione non a regola d'arte rispetto alle buone prassi dell'epoca, indipendentemente, come si è detto, dallo specifico fattore scatenante, comunque riconducibile alla fase della realizzazione, si discorre di un immobile del 2002, per cui non confacente è l'orientamento giurisprudenziale espresso per palazzi di vetusta costruzione. Certo la Corte di legittimità ha affermato che il bene di vetusta
6 costruzione è fisiologicamente maggiormente sensibile all'usura del tempo, per la diuturna esposizione alle intemperie e ai movimenti tellurici, per la sua struttura costituita da materiali compositi e degradabili, per la presenza d'impianti tecnologici altamente logorabili, per la sua destinazione alla sopportazione di carichi continuati, per le tecniche in uso al tempo della sua messa in opera, cosicché, ove la datazione non sia stata celata dalla parte alienante, si possano ritenere agevolmente riconoscibili vizi, anche importanti, che eventualmente lo inficino, ma tale principio è stato espresso, per esempio, in una delle recenti pronunce con riferimento ad un immobile costruito negli anni '50, quindi con riguardo ad una fattispecie concreta assolutamente difforme da quella che ci occupa (Cass.
Sez. 2 , Ordinanza n. 13425 del 15.5.2024).
I vizi devono ritenersi occulti.
Sul punto, peraltro, vi è un espresso riconoscimento da parte dello stesso convenuto, che nelle proprie difese, già nella comparsa di costituzione, argomentava profusamente sulla circostanza che egli stesso, che fino al 2018 aveva abitato l'immobile, mai si era avveduto del vizio, così come sulla circostanza che il consulente di parte della parte attrice, prima di avvedersi del vizio della piastrella, aveva controllato la posa in opera della porta della camera da letto.
, escussa come teste all'udienza del 13.9.2022, riferiva di aver visionato Testimone_1 anch'ella in una occasione, prima dell'acquisto, l'immobile ammobiliato;
Tes_2
, coniuge del convenuto, alla stessa udienza, riportava che l'apertura e chiusura
[...] della porta della camera da letto avveniva senza incontrare alcun intoppo, né rigonfiamento alla base del pavimento, ma negava che gli attori avessero visto l'appartamento sempre ammobiliato;
, escusso alla udienza del 16.5.2023, riportava che, quando Testimone_3 veniva visionato prima dell'acquisto, l'immobile si presentava completamente ammobiliato in tutti gli ambienti: cucina, camera da letto, veranda, cameretta e bagno, benché fosse disabitato;
il teste , all'udienza del 3.10.2023, agente immobiliare, riferiva Testimone_4 che non erano stati riscontrati vizi dell'immobile che inizialmente era visionato ammobiliato, almeno una volta quasi senza mobili, con il perito della banca e vi era solo un divano e i lampadari.
Ora, le dichiarazioni dei testi, per quanto non completamente conferenti rispetto allo stato dell'immobile (completamente arredato o meno), allorché era visionato dagli acquirenti, tutte sono indicative della circostanza che il vizio non era facilmente riconoscibile, se anche la coniuge del venditore non se ne era mai avveduta e non se ne era avveduto neppure il perito della banca.
7 L'asserzione del C.T.U., non costituente evidentemente un accertamento tecnico, unico allo stesso richiesto, ma una mera opinione, secondo cui sarebbe buona prassi verificare le parti visibili dell'immobile che si intende acquistare, non può portare a ritenere, come addotto da parte convenuta, che gli acquirenti secondo diligenza avrebbero dovuto verificare lo stato del pavimento con la “bussatura”. Trattasi di un comportamento non esigibile dall'acquirente secondo diligenza, che, anzi, supera la diligenza media/ordinaria richiesta dalla legge, soprattutto in ipotesi, come quelle di cui al caso di specie, in le fughe apparivano prive di vizi e regolari, così da non indurre neppure un sospetto di mal posizionamento del pavimento. Si intende dire che gli attori, con l'ordinaria diligenza, non avrebbe potuto prospettarsi l'esistenza dei predetti vizi, non immediatamente percepibili con il senso della vista.
I vizi rientrano, poi, nell'accezione indicata dall'art 1490 c.c., perché sono preesistenti all'acquisto (sono ricollegati ad una non conforme realizzazione del massetto e venivano scoperti a soli pochi giorni dalla stipula del contratto di compravendita), riguardano la pavimentazione, parte essenziale di una abitazione, che la rendano inidonea all'uso.
Trattasi di un bene durevole e la circostanza che il vizio si fosse manifestato solo dopo anni dalla costruzione ed inizialmente solo in un punto dell'appartamento, in corrispondenza della porta della camera da letto, non esclude l'incidenza sulla idoneità all'uso del bene.
Diverso ragionamento occorre fare, per la pavimentazione del balcone adiacente la camera da letto, che, come riportato dal C.T.U., presentava evidenti segni degli effetti delle sollecitazioni termiche, con fughe non integre: non può, pertanto, ritenersi affetto da un vizio occulto, non riconoscibile con l'ordinaria diligenza.
L'atro balcone, attiguo alla cucina e alla cameretta, invece, come riportato dal C.T.U. non riporta vizi che ex art. 1490 c.c. lo rendono inidoneo all'uso, in quanto “appariva accettabile”.
Ecco che dal computo metrico estimativo dettagliato del C.T.U. ing. , per la Per_3 quantificazione della riconosciuta riduzione del prezzo, vanno esclusi i costi inseriti relativi ai balconi, per cui la riduzione del prezzo dell'immobile, in accoglimento della azione estimatoria, va limitata al costo del rifacimento del pacchetto pavimentazione interna all'appartamento, idonea alla definitiva risoluzione della problematica, non essendo attuabili eventuali interventi di ripristino locali e/o puntuali, sia per la diffusione della problematica, del pari per la sua natura.
Nel dettaglio, quindi, su indicazione del C.T.U. le lavorazioni necessarie per la remissione in pristino della pavimentazione sono:

8 - rimozione della pavimentazione, completa di battiscopa, e del massetto esistente, compresi gli interventi accessori di smontaggio dei sanitari e delle porte, nonché eventuali ripristini degli impianti posati a pavimento che dovessero subire danneggiamenti per le stesse operazioni di rimozione;

- posa di nuovo massetto;

- posa di nuova pavimentazione;

- rimontaggio dei sanitari e delle porte.
Per la definizione dei costi, l'ing. ha correttamente fatto riferimento al “Prezzario Per_3 delle Opere Pubbliche della Regione Puglia 2017”, utilizzato come riferimento sia per le opere pubbliche e sia per le opere private, mentre per le voci non rintracciabili all'interno del prezzario attraverso la richiesta di quotazioni sul mercato. In merito alle porte esistenti, vista la loro natura, essendo improbabile conservarne l'integrità durante le operazioni di smontaggio, ha prevista la sostituzione con nuove dello stesso tipo.
Premesso che trattasi di manutenzione ordinaria che non necessita di titoli abilitativi, non ha calcolato i costi degli stessi;
il C.T.U. ha aggiunto i costi della sicurezza e una percentuale per il ripristino degli impianti, non esattamente quantificabile, pari al 10%.
Sottratti, dunque, come detto, i costi indicati per i balconi, (l'uno perché esente da vizi nei termini di cui all'art. 1490 c.c. perché non incidenti sulla fruibilità, l'altro perché non occulti), si ottiene un costo da tener presente per la riduzione del prezzo dell'immobile di €
10.418,55, pari a € 9.418,55 (€ 8.562,31 + 10% per il rifacimento degli impianti) con l'aggiunta di € 1.000,00 per gli oneri di sicurezza (importo così contenuto rispetto a quanto quantificato dal C.T.U.).
Ecco che va accolta l'azione estimatoria proposta dagli attori, azione volta ad ottenere la restituzione di una parte del prezzo o, se questo non è stato ancora corrisposto, la liberazione dell'acquirente dall'obbligo del suo pagamento, con la finalità propria di mantenere proporzionalmente inalterato l'iniziale rapporto di equivalenza tra cosa e prezzo contrattuale. Per cui il va condannato a pagare ai coniugi – la CP_1 Pt_1 Parte_2 somma di € 9.418,55, oltre iva ed interessi legali dalla domanda al soddisfo, quale restituzione della somma non dovuta, stante il non contestato integrale pagamento del corrispettivo pattuito da parte degli acquirenti. All'art. 5 del contratto di compravendita risulta che il prezzo pattuito “è stato pagato, quietanzato e regolato come in appresso”
(assegno circolare e parte con il netto ricavato dal mutuo contratto dagli acquirenti).
9 Trattandosi di debito di valuta, in quanto la condanna non è a titolo risarcitorio ma a titolo restitutorio, non spetta la rivalutazione della somma da restituire, peraltro nella contemporanea assenza di prova del maggior danno specifico.
Non accoglibile, invece, è la domanda attorea di risarcimento del danno, per i costi sopportati per l'indisponibilità dell'immobile acquistato, pari ai canoni corrisposti per l'immobile locato.
Come già detto, l'azione risarcitoria di cui all'art 1494 c.c., seppur cumulabile con quelle redibitorie di cui all'art 1492 c.c., ha diversa natura (ossia da inadempimento contrattuale)
e presuppone la colpa del venditore, che deve dimostrare di aver incolpevolmente ignorato i vizi.
Invero, “in tema di azione di risarcimento dei danni proposta dall'acquirente ex art. 1494
c.c., ove sia sorta l'obbligazione di garanzia, trattandosi di vizi non facilmente riconoscibili, grava sul venditore una presunzione di loro conoscenza, per superare la quale non è sufficiente provare di non averli conosciuti, occorrendo invece la dimostrazione di averli ignorati senza colpa” (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 4300 del 16.2.2024).
Nel caso di specie proprio la circostanza della assoluta non riconoscibilità del vizio, in ragione della circostanza che i fenomeni esterni conseguenti al distacco del pavimento non si erano ancora manifestati (e probabilmente per il minimo rigonfiamento della piastrella, che aveva indotto il consulente di parte a dubitare del montaggio della porta della camera da letto, anche manifestatosi dopo il 2018, anno fino al quale il venditore aveva abitato l'immobile), della circostanza che le fughe delle piastrelle erano intatte, che non si discorre di un immobile vetusto e che la causa del vizio è un errore di realizzazione del bene, che non poteva essere conosciuto dall'acquirente dell'immobile dall'impresa, si ritiene che non vi sia stata colpa del nell'ignorare il vizio. CP_1
Le spese di lite, visto l'esito del giudizio, con accoglimento, per quanto di ragione, della domanda estimatoria e rigetto di quella di risarcimento del danno, meritano compensazione per la metà, sia per il presente giudizio per del procedimento di consulenza tecnica preventiva, la restante metà per soccombenza va posta a carico del convenuto.
Si precisa che “le spese dell'accertamento tecnico preventivo ante causam devono essere poste, a conclusione della procedura, a carico della parte richiedente, in virtù dell'onere di anticipazione e del principio di causalità, e devono essere prese in considerazione, nell'eventuale successivo giudizio di merito, come spese giudiziali, da regolare in base agli ordinari criteri di cui agli artt. 91 e 92 c.p.c.” (Cass, Sez. 2, Ordinanza n. 21085 del
19.7.2023).
10 Altrettanto dicasi per le spese del C.T.P. di parte attrice nel procedimento per consulenza tecnica preventiva ex art. 696 bis c.p.c. (da compensare per la metà, con previsione della restante metà a carico del ), perché il consulente tecnico di parte svolge un ruolo di CP_1 assistenza nella difesa della parte che lo nomina, esercitando specifiche potestà difensive previste dal codice di rito (artt. 194, comma 2, e art. 195, comma 3, c.p.c.), pertanto, il suo ruolo è funzionale al corretto svolgimento delle indagini tecniche durante il processo. Ai sensi dell'art. 92 c.p.c. tali spese vanno, però, ridotte rispetto a quanto domandato, perché eccessive, nei limiti dell'importo liquidato al C.T.U..


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Maria Anna
Altamura, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e Parte_1
nei confronti di , ogni altra domanda, Parte_2 Controparte_1 eccezione, difesa rigettata e/o assorbita, così provvede:
- accoglie, per quanto di ragione, la domanda attorea ex art. 1492 c.c. e, per l'effetto, accerta il diritto degli attori alla riduzione del prezzo dell'immobile oggetto dell'atto di compravendita a rogito del notaio in Barletta del 30.1.2019 (repertorio n. Persona_1
93798, raccolta n. 12449), secondo una stima pari all'importo per la rimozione dei vizi;

- rigetta la domanda attorea di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c.;
- condanna il convenuto alla corresponsione in favore degli attori dell'importo stimato per la rimozione dei vizi della pavimentazione interna dell'immobile pari ad euro 10.418,55, oltre iva e interessi legali dalla domanda al soddisfo;

- compensa le spese di lite per la metà e pone a carico del convenuto e a favore degli attori la restante metà, che liquida in € 3.707,00 oltre rimborso forfettario spese generali, nella misura del 15%, iva e cpa, come per legge (sia per questo giudizio sia per il procedimento ex art. 696 bis c.p.c.);
- compensa le spese del C.T.U. ing. , già liquidate con decreto del 16.7.2019 per la Per_3 metà e pone la restante metà a carico del;
CP_1
- pone a carico del la metà delle spese sopportate dagli attori per il C.T.P., che CP_1 liquida in € 584,35, oltre iva e oneri professionali se dovuti.
Così deciso in Trani, il 13.6.2025
Il giudice
dott.ssa Maria Anna Altamura
11