REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sezione decima civile
Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.
Francesco Cina, letti gli artt. 281 quinquies, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA nella causa iscritta al n. 53829 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno
2020 tra
(C.F. , in giudizio con l'avv. Parte_1 C.F._1
NS Di DE
-parte attrice-
e
(C.F. ), Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
(C.F. ) e (C.F. C.F._3 Controparte_3
), tutti in giudizio con gli avv. Alberto Lapenna e Simona De C.F._4
LA
-parti convenute-
OGGETTO: vendita cose immobili.
CONCLUSIONI: i procuratori delle parti hanno così precisato le rispettive conclusioni:
- per parte attrice: “come da memoria ex art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c.” e quindi “in via principale: - accertare e dichiarare che con la scrittura privata del 18.12.2019 i convenuti Sigg.ri hanno promesso di vendere alla Sig.ra CP_1 [...]
l'immobile sito in Cesano di Roma alla Via Della Stazione di Cesano n. Parte_1
637, censito al N.C.E.U. al foglio 14, particella 307, subalterno 4, piano T-S1,
1 categoria A4, con locale deposito al piano interrato foglio 14, part. 248, sub. 5, cat.
C2;
- accertare e dichiarare l'inadempimento dei convenuti Sigg.ri alle CP_1 obbligazioni assunte con la scrittura privata/contratto preliminare del 18.12.2019 e, per l'effetto, condannare gli stessi all'inadempimento nonché al risarcimento del danno da determinarsi nella misura di € 50.000,00 o in quella diversa maggiore o minore somma che dovesse essere ritenuta di giustizia;

- in ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali oltre spese generali, IVA
e CPA come per legge, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario ex art. 93 c.p.c.”.
- per parte convenuta: “come da comparsa di costituzione e risposta” e quindi “- riconoscersi e dichiararsi infondata in fatto e diritto la domanda di parte attrice e in tal senso rigettarla;

- per l'effetto ordinare la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale e la restituzione dell'immobile;
- condannare parte attrice al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi da parte convenuta, da quantificarsi sin d'ora in complessivi euro 15.000 (euro quindicimila) per perdita di chances o in quella somma maggiore o minore che si riterrà di giustiia anche in forza dell'occupazione abusiva e conseguente indisponibilità dell'immobile;
- riconoscere la responsabilità aggravata di controparte per lite temeraria nell'introduzione del presente giudizio;
condannare parte attrice al pagamento delle spese e competenze di lite da distrarre in favore dei deducenti procuratori antistatari”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Oggetto della controversia ed elementi del processo rilevanti per la decisione.
1.1. Con atto di citazione ritualmente notificato, ha agito in Parte_1 giudizio nei confronti di e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 domandando, in via principale, l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del contratto preliminare di compravendita concluso dalle parti e, in via subordinata,
l'accertamento dell'inadempimento dei convenuti e la loro condanna al risarcimento del danno da quantificare nella misura di euro 50.000,00 o in quella diversa ritenuta di giustizia.
A sostegno delle domande così proposte, ha allegato e dedotto che:

2 - in data 18.12.2019, la stessa attrice aveva sottoscritto una proposta di acquisto per l'appartamento sito in Cesano di Roma, Via Della Stazione di Cesano n. 637 (censito al N.C.E.U. al foglio 14, particella 307, subalterno 4), con annesso locale deposito al piano interrato (a sua volta censito al N.C.E.U. foglio 14, part. 248, sub. 5); proposta accettata dai signori comproprietari dell'immobile; CP_1
- il prezzo della compravendita era stato pattuito nella misura di euro 120.000,00, di cui euro 2.000,00 erano stati versati con assegno postale non trasferibile, intestato alla parte venditrice e rilasciato all'agente immobiliare con l'incarico di trattenerlo sino al giorno del rogito notarile, ed i restanti euro 118.000,00 da versarsi contestualmente alla stipula del contratto definitivo;

- le parti si erano accordate nel senso che il definitivo di compravendita avrebbe dovuto essere stipulato nel corso del mese di marzo 2020;
- l'attrice era stata immessa nel possesso dell'immobile sin dalla stipula del contratto preliminare;

- a causa della diffusione dell'epidemia da Covid-19, l'attrice aveva contattato solo nel mese di agosto 2020 i promittenti venditori per concordare la data del rogito notarile;

- in tale occasione, tuttavia, i promittenti venditori avevano manifestato l'intenzione di non addivenire alla stipula, in quanto nel frattempo avevano instaurato trattative con altri, avendo ricevuto una proposta di vendita più vantaggiosa;

- con raccomandata a/r del 14.8.2020, l'attrice aveva quindi intimato la stipula del contratto definitivo di compravendita ai promittenti venditori, i quali, con comunicazione a mezzo pec del 12.9.2020, l'avevano informata dell'avvenuta sostituzione della serratura dell'immobile;
- ricorrevano quindi tutti i presupposti per ottenere l'emissione della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. o, in subordine, l'accertamento dell'inadempimento dei convenuti e la conseguente condanna al risarcimento dei danni subiti, da determinarsi nella misura di euro 50.000,00 o nella diversa misura ritenuta di giustizia.
1.2. I convenuti si sono costituiti tempestivamente in giudizio, concludendo per il rigetto delle domande attoree e domandando, in via riconvenzionale, la condanna della attrice al risarcimento del danno patrimoniale causato dalla trascrizione della domanda giudiziale, da quantificare in euro 15.000,00 o nella diversa somma ritenuta di giustizia, e comunque al risarcimento del danno da lite temeraria.
I convenuti hanno, infatti, allegato, eccepito e dedotto che:

3 - nella proposta d'acquisto presentata dall'attrice e sottoscritta per accettazione dagli stessi convenuti erano contenute le seguenti quattro postille: 1) la proposta era vincolata al buon esito del mutuo e delle visure ipocatastali da comunicarsi entro febbraio 2020; 2) l'assegno veniva rilasciato all'agente immobiliare con l'incarico di trattenerlo sino al giorno del rogito notarile;
3) in caso di esito negativo del mutuo e delle visure ipocatastali, il suddetto assegno sarebbe stato riconsegnato alla parte acquirente;
4) in caso di ripensamento da parte dell'acquirente, il medesimo assegno sarebbe stato riconsegnato alla parte venditrice;

- in pendenza del termine per la stipulazione del definitivo, i medesimi convenuti, rassicurati a più riprese circa la concessione del mutuo, a mero titolo di cortesia avevano consentito alla attrice di introdurre nell'appartamento alcune masserizie, consegnandole anche le chiavi di accesso ad esso, con l'intesa che le chiavi sarebbero state restituite non appena terminato il trasporto dei predetti beni;

- trascorso il termine indicato nella prima postilla per la comunicazione del buon esito del mutuo e delle visure ipocatastali, i convenuti, in mancanza di ulteriori comunicazioni da parte della attrice, avevano quindi rimesso in vendita l'immobile, chiedendo più volte alla stessa attrice la sua liberazione e la restituzione delle chiavi;

- in data 3.8.2020, i convenuti avevano quindi sottoscritto per accettazione una nuova e diversa proposta d'acquisto, formulata da un soggetto terzo, ad un prezzo più vantaggioso;

- a distanza di pochi giorni dall'accettazione la predetta proposta, i convenuti erano stati destinatari di una serie di telefonate e di messaggi inviati dalla attrice e dal compagno della stessa, i quali, con minacce, invettive ed intimidazioni, pretendevano che l'appartamento non fosse venduto a terzi;

- era poi seguito l'invio della missiva del 17.8.2020, con cui la attrice, sostenendo la validità della proposta scaduta e l'avvenuta immissione in possesso per l'avvenuta consegna delle chiavi dell'appartamento, aveva diffidato i convenuti, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1454 c.c., a stipulare il definitivo di vendita entro e non oltre il termine di 15 giorni;

- con la comunicazione a mezzo pec del 12.9.2020, i convenuti avevano pertanto replicato, comunicando all'attrice che la proposta d'acquisto era da ritenersi scaduta;

- in data 5.10.2020, tuttavia, l'attrice avevano notificato loro l'atto di citazione, introduttivo del presente giudizio, ai fini dell'esecuzione in forma specifica ex art. 4 2932 c.c., procedendo altresì alla trascrizione della domanda giudiziale;

- a fronte di tale trascrizione, la nuova promissaria acquirente aveva allora deciso di non voler proseguire nell'acquisto;
- le ingiuste pretese avanzate dalla attrice ed in particolare l'avvenuta trascrizione della domanda giudiziale, avendo impedito la vendita dell'immobile ad un prezzo più vantaggioso, avevano pertanto cagionato ai convenuti un danno “da perdita di chances” da quantificare nell'importo di euro 15.000,00.
1.3. Assegnati i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c. e rigettate le istanze istruttorie formulate da entrambe le parti, la causa, istruita in via documentale, è stata poi assunta in decisione sulla base delle conclusioni sopra trascritte, con termini ex art. 190, comma 1, c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali.
2. Preliminarmente, va dato atto che, nella propria comparsa conclusionale, parte attrice ha rappresentato di non avere più interesse all'acquisto dell'immobile oggetto del preliminare, chiedendo quindi l'accoglimento della sola domanda di risarcimento danni già formulata in via subordinata e così rinunciando alla domanda ex art. 2932
c.c. formulata in via principale.
Rinuncia questa da ritenere ammissibile (in tema, v. fra le altre Cass. S.U.
3453/2024, secondo cui, anche dopo la precisazione delle conclusioni, a preclusioni ormai maturate, se è vietato estendere il thema decidendum attraverso nuove domande ed eccezioni che non potrebbero essere confutate ex adverso, va però consentito di restringerlo, mediante rinuncia a una delle domande, ad uno o più capi di essa, o alle eccezioni), che non necessita di accettazione della controparte ed estingue l'azione (v. fra le altre Cass. 33761/2019).
3. Le ulteriori, contrapposte, domande delle parti devono essere tutte rigettate per le ragioni di seguito esposte.
3.1. Costituisce circostanza documentata e comunque pacifica che il contratto preliminare concluso dalle parti preveda espressamente, mediante la clausola denominata “Postilla 1”, che la proposta di acquisto sia “vincolata al buon esito del mutuo e delle visure ipo/catastali da comunicarsi entro febbraio 2020”.
Previsione contrattuale questa a cui si ricollega quella della clausola denominata
“Postilla 3”, secondo cui “in caso di esito negativo del mutuo e delle visure ipo/catastali l'assegno lasciato alla firma della presente sarà riconsegnato alla parte acquirente”.
5 3.2. La clausola di cui alla “Postilla 1” deve allora essere qualificata come condizione risolutiva ex art. 1353 c.c..
3.3. Non osta alla predetta qualificazione il fatto che le parti, pur richiamando il contenuto della pattuizione in questione, non abbiano espressamente qualificato il contratto come condizionato, né espressamente invocato la disciplina dell'art. 1453
c.c..
La questione non integra infatti un'eccezione in senso stretto ed è dunque rilevabile anche dal giudice sulla base dei fatti allegati e documentati dalle parti (in tema v. fra le altre Cass. 24838/2022).
I convenuti, peraltro, hanno fatto puntuale e tempestivo richiamo alla clausola in esame per dedurre la “scadenza della proposta d'acquisto” (v. quanto allegato ai punti
1, 2, 3, 4, 7, 8 e 9 delle premesse in fatto della comparsa di costituzione e risposta) e dunque la perdita di efficacia della stessa.
Il principio di cui all'art. 113, comma 1, c.p.c. (ossia il principio "iura novit curia", in forza del quale il giudice ha il potere-dovere di assegnare una diversa qualificazione giuridica ai fatti e ai rapporti dedotti in giudizio, nonché all'azione esercitata in causa, potendo porre a fondamento della sua decisione disposizioni e principi di diritto diversi da quelli erroneamente richiamati dalle parti, purché i fatti necessari al perfezionamento della fattispecie ritenuta applicabile coincidano con quelli della fattispecie concreta sottoposta al suo esame) consente quindi di operare la qualificazione della clausola nei termini sopra indicati, senza necessità di ricorrere al meccanismo del preventivo rilievo di cui all'art. 101, comma 2, c.p.c. (in tema, v. fra le altre Cass. 11269/2023, secondo cui l'art. 101, comma 2, c.p.c. si riferisce solo alla rilevazione d'ufficio di circostanze che, modificando il quadro fattuale, comportino nuovi sviluppi della lite non presi in considerazione dalle parti).
3.4. Induce poi alla qualificazione della clausola come condizione la circostanza che, con essa, i contraenti abbiano inteso subordinare l'efficacia della proposta –
“vincolando” la stessa e dunque l'intero contratto – ai due eventi futuri ed incerti costituiti:
(i) per un verso, dalla concessione di un mutuo in favore della promissaria acquirente
(evidentemente per consentirle di reperire, in tutto o in parte, la provvista necessaria al pagamento del saldo del prezzo di acquisto);
(ii) per altro verso, dall'assenza di gravami (da verificare mediante le visure
6 ipocatastali) destinati ad incidere negativamente sull'assetto negoziale programmato
(acquisto della piena proprietà dell'immobile “libera da vincoli, vizi, ipoteche o iscrizioni pregiudizievoli”).
Il carattere risolutivo della duplice condizione si evince invece dalla già richiamata “Postilla 3”.
Da essa, infatti, emerge come le parti abbiano voluto prevedere che, in pendenza del termine pattuito per il verificarsi della condizione stessa, il contratto spiegasse già degli effetti, sia pure limitati (ossia la consegna al mediatore, da parte della promissaria acquirente ed in deposito fiduciario, dell'assegno di euro 2.000,00, con l'intesa che lo stesso provvedesse poi a consegnarlo ai promittenti venditori al momento della conclusione del definitivo).
Quanto poi alla condizione costituita dall'ottenimento del mutuo, è poi opportuno precisare che essa integra gli estremi di una condizione “mista” (dipendendo la concessione del mutuo stesso anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la pratica), rispetto alla quale non assume rilievo, ai sensi dell'art. 1359
c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente (v. Cass.
22046/2018, nonché, da ultimo, Cass. 17919/2023, secondo cui, nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per poter pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito, la relativa condizione è qualificabile come "mista", dipendendo la concessione del mutuo non solo dalla volontà della banca, ma anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la relativa pratica, sicché la mancata concessione del mutuo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell'art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch'essa interesse all'avveramento della condizione, sia perché l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista, con conseguente esclusione dell'obbligo di corrispondere la provvigione in favore del mediatore).
Con la conseguenza che, nella ipotesi di mancato conseguimento del mutuo, non
7 può farsi luogo a risoluzione per inadempimento delle obbligazioni contrattuali, ma, eventualmente, solo per inadempimento dell'obbligazione prevista dall'art. 1358 c.c.
(disposizione questa invece applicabile anche in caso di condizione mista;
cfr. Cass.
14198/2004), norma che fa obbligo a ciascun contraente, in pendenza della condizione, di osservare i doveri di lealtà e correttezza in modo da non influire sul verificarsi dell'evento condizionante pendente.
3.5. Ciò posto, si osserva poi che costituisce circostanza altrettanto pacifica che nessuno dei due eventi condizionanti (esito positivo della domanda di mutuo e delle visure ipocatastali) si sia realizzato entro il termine previsto, ossia entro il febbraio del
2020.
A partire da tale momento, il contratto preliminare ha dunque perso definitivamente efficacia ai sensi dell'art. 1360 c.c. (e quindi ex tunc).
3.6. Trattandosi di termine di avveramento di una condizione, in ogni caso scaduto prima dell'intervento dei noti provvedimenti governativi ricollegati all'emergenza epidemiologica determinata dalla diffusione del Covid-19, è quindi irrilevante quanto dedotto da parte attrice circa le ragioni del successivo ritardo nell'ottenimento del mutuo e della conseguente impossibilità di stipulare il definitivo entro il termine previsto nel preliminare (v. anche pag. della memoria ex art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c. di parte attrice, ove si legge: “Naturalmente, la pratica di concessione del mutuo ha richiesto più tempo del previsto data la situazione venutasi a creare nel mese di marzo 2020 con la chiusura totale delle attività (c.d. “lockdown) e
l'obbligo di rimanere a casa dovuti a seguito della pandemia da covid-19 e, in ogni caso, non sarebbe stato possibile stipulare il rogito entro la fine di marzo 2020 proprio per il medesimo motivo. I Sigg.ri allora, avrebbero dovuto CP_1 comportarsi secondo buona fede preservando gli interessi della loro controparte in fase di trattative (art. 1337 c.c.), anche e soprattutto in virtù del particolare (per non dire “singolare”) periodo in cui veniva a cadere la data del rogito”).
3.7. Le considerazioni che precedono giustificano, pertanto, il rigetto della domanda con cui la attrice ha chiesto la condanna dei convenuti al risarcimento del danno da inadempimento.
Avendo il contratto preliminare perso efficacia fin dal mese di febbraio 2020, la successiva condotta dei convenuti, consistita nell'offrire l'immobile in vendita a terzi, non integra infatti un inadempimento contrattuale, neanche sub specie di violazione
8 degli obblighi di correttezza e buona fede. E ciò anche considerando che non risulta che, prima del predetto termine, le parti si siano abbiano interloquito, rappresentandosi come imminente l'avveramento della condizione o comunque evidenziando l'esigenza di un termine maggiore rispetto a quello pattuito.
Parte attrice, peraltro, pur essendo di ciò onerata ai sensi dell'art. 2697 c.c., non ha neanche specificamente e tempestivamente allegato, prima ancora che provato, la ricorrenza di voci di danno suscettibili di giustificare il rimedio risarcitorio.
3.8. Deve del pari essere rigettata la domanda con cui i convenuti, in via riconvenzionale, hanno chiesto il risarcimento del danno asseritamente subito in conseguenza della trascrizione della domanda giudiziale.
L'assunto dei convenuti è che la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. proposta da parte attrice, avendo dissuaso dall'acquisto il terzo con cui i medesimi convenuti avevano nel frattempo sottoscritto un nuovo contratto preliminare (v. doc. 3 del fascicolo dei convenuti), abbia impedito la vendita dell'immobile ad un prezzo vantaggioso (euro 130.000,00 e dunque 10.000,00 euro in più rispetto a quanto pattuito con la attrice).
Va tuttavia osservato che i convenuti non hanno offerto alcun elemento di prova idoneo ad evidenziare che il prezzo pattuito con il predetto preliminare sia maggiore di quello successivamente ottenibile rimettendo in vendita l'immobile rimasto di loro proprietà.
La mancanza di prova del danno, quale elemento costitutivo della fattispecie disciplinata dall'art. 96, comma 2, c.p.c., giustifica quindi il rigetto della domanda in esame.
4. La mancata produzione della nota di trascrizione riportante i dati identificativi della trascrizione della domanda, impedisce l'emissione dell'ordine previsto dall'art. 2668, comma 2, c.c..
5. Il complessivo tenore delle difese svolte dalla attrice, non evidenziando chiari profili di dolo o colpa grave e comunque un vero e proprio abuso del processo, giustifica il rigetto della domanda di condanna al risarcimento del danno da lite temeraria ex art. 96 c.p.c. formulata dai convenuti.
6. Le spese di lite seguono la soccombenza prevalente (da porre a carico della attrice in ragione del diverso valore delle domande proposte) e si liquidano, nel complessivo importo indicato nel dispositivo, facendo applicazione dei parametri di
9 cui al D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022 (valore della controversia ricompreso fra euro 52.000,01 ed euro 260.000,00 in ragione del valore delle domande proposte da parte attrice;
valori medi per le fasi di studio, introduzione e decisione;
minimo per la fase istruttoria in ragione della ridotta attività resasi necessaria nel corso della stessa).
Il rigetto delle domande dei convenuti giustifica, peraltro, la compensazione delle spese di lite nella misura della metà.


P.Q.M.

il Tribunale in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta le domande delle parti;

2) condanna al rimborso, nei confronti di Parte_1 Controparte_1
e e con distrazione ex art. 93 c.p.c. in favore Controparte_2 Controparte_3 degli avv.ti Alberto Lapenna e Simona De LA, delle spese di lite, che, già operata la compensazione delle stesse nella misura della metà, si liquidano per la restante parte in complessivi euro 5.634,00 per compenso professionale, oltre spese generali nella misura del 15% ed oltre IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Roma, il 28 ottobre 2025
Il Giudice
(dott. Francesco Cina)
Provvedimento redatto con la collaborazione della dott.ssa Valeria Musumeci, magistrato ordinario in tirocinio
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