N. R.G. 1889/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di BUSTO ARSIZIO SEZIONE Terza CIVILE in composizione monocratica, dott. A. D'Elia, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al N. 1889/24 R.G., Promossa da IO ND IA, con l'Avv. Garavaglia attrice intimante

Contro

FA EL e LI LO NU, con Avv. Fedeli convenuti intimati CONCLUSIONI Le parti concludevano come da fogli depositati per l'udienza del 19.3.2025. MOTIVI DELLA DECISIONE Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida ritualmente notificato IO ND IA conveniva in giudizio FA EL e LI LO NU, cui aveva concesso in locazione l'immobile ad uso abitativo sito in San Vittore Olona -via Don Minzoni, 12- con contratto sottoscritto in data 15.02.2019 (e regolarmente registrato), al fine di sentir convalidare lo sfratto per morosità e ordinare l'immediato rilascio dell'immobile, stante il mancato versamento dell'importo di €6.000,00 a titolo di canoni locativi ed €76,59 per consumo di acqua potabile, di cui chiedeva ingiunzione di pagamento. Instauratosi il contraddittorio, si costituivano FA EL e LI LO NU (col ministero di altro avvocato) e si opponevano alla convalida, chiedendone il rigetto stante la presenza di gravi motivi ostativi, e in via riconvenzionale, accertato l'inadempimento della controparte per mancata esecuzione di opere di manutenzione straordinaria, ne chiedevano la condanna al versamento di €15.300,00 (pari ai canoni corrisposti per il periodo in cui l'impianto elettrico non era a norma), di €3.093,00 (per opere di manutenzione straordinaria anticipate dai conduttori e di competenza di parte locatrice relative al giardino, sostituzione scheda caldaia, pozzetti di deflusso dell'acqua piovana), nonché al risarcimento dei danni patiti per la presenza di muffa a decorrere dal novembre 2023. All'udienza di convalida veniva definita la fase sommaria con la concessione dell'invocata ordinanza di rilascio e disposto il mutamento del rito per la prosecuzione del giudizio nella fase del processo ordinario locatizio con assegnazione di termini per deposito di memorie e di documenti integrativi. Costituitesi nel processo ordinario, le parti insistevano nelle istanze spiegate, contestando in toto le avverse domande, istanze ed eccezioni. Trattata la causa, nelle more veniva liberato l'immobile e all'udienza del 19.03.2025 la vertenza veniva discussa e decisa con dispositivo letto e pubblicato in udienza. Ritiene il giudice che la domanda di parte intimante sia fondata e, quindi, debba essere accolta, mentre va accolta parzialmente la domanda riconvenzionale. pagina 1 di 5 Le circostanze dedotte dalla IO risultano confermate dalla documentazione versata nel fascicolo (contratto di locazione, corrispondenza inter partes, bollette, ecc.) nonché dall'impostazione difensiva argomentata dagli intimati. Difatti, FA EL e LI LO NU, che avevano già proposto in precedenza alla locatrice piani di rientro per far fronte a morosità pregressa (v. doc.7 e 10 ss. di parte intimante), hanno lamentato la presenza di vizi nell'immobile locato e inadempimenti della parte locatrice, null'altro contestando sulla dedotta morosità. Va evidenziato, in primis, che nel caso di specie l'inadempimento di parte conduttrice è sicuramente di non scarsa importanza, in considerazione dell'entità dei canoni non versati, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento dei conduttori in relazione all'interesse della locatrice insoddisfatta (complessivi €.12.117,08 per mancato pagamento di canoni locativi e consumo di acqua potabile). Ancora deve rilevarsi che nel contratto di locazione stipulato inter partes è stata effettivamente concordata (e ritualmente sottoscritta) una clausola risolutiva espressa in caso di mancato puntuale pagamento del canone e degli oneri accessori (cfr. clausola n. 5), né, d'altro canto, può affatto ritenersi la legittimità dell'inadempimento dei conduttori a causa e quale conseguenza dell'inadempimento della locatrice, che avrebbe locato un immobile asseritamente inutilizzabile, in quanto parte conduttrice ha comunque continuato ad usufruire dell'immobile locato. Per completezza di trattazione, infine, si sottolinea che la parte intimata non ha fornito alcuna prova del proprio fatto estintivo o modificativo o costitutivo dall'avvenuto corretto adempimento (cfr. Cass. S.U. 30.10.2001 n.13533, nello stesso senso cfr. da ultimo ex plurimis Cass. 13685/2019). Pertanto, essendo stata fornita la prova che la parte locatrice ha adempiuto alla propria obbligazione contrattuale ed emergendo de plano il grave inadempimento in cui sono incorsi i conduttori nel non aver pagato le somme dovute a titolo di canoni di locazione scaduti ecc., va necessariamente dichiarata la risoluzione del contratto di locazione di cui si discute per grave inadempimento della parte conduttrice. Passando alle domande formulate dagli intimati, si ritiene che le stesse siano infondate: a seguito di opportuna esegesi, gli intimati hanno, invero, dedotto la legittimità del proprio inadempimento a causa e quale conseguenza dell'inadempimento della parte locatrice, che avrebbe loro locato un bene di fatto risultato inutilizzabile. All'esito del processo, invece, emerge in modo incontestato come i conduttori abbiano comunque continuato ad usufruire dell'immobile locato, onde non è accoglibile l'eccezione proposta. É risaputo sull'argomento che “…il pagamento del canone di locazione costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito di astenersi dal versare il corrispettivo e di determinare unilateralmente il canone da corrispondere nel caso in cui si verifichi una riduzione o diminuzione del godimento del bene, ancorché tale evento sia assunto come ricollegabile al fatto del locatore, legittimando l'art.1460 c.c. la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione soltanto allorché manchi completamente la prestazione della controparte: con la conseguenza che, pena la risoluzione del contratto, per il conduttore si pone l'obbligo di previamente esperire l'apposito giudizio per l'esatta determinazione del canone…”(v. Cass. 3411/1983; v. anche Cass. 8425/2006, Cass.7772/2004, Cass. 9863/1998). Ciò in quanto “…il mancato pagamento del canone di locazione convenzionalmente fissato, non è giustificato se non quando sia stato giudizialmente accertato, in via definitiva, che le somme pretese non sono dovute o sono dovute nel minore ammontare corrisposto, creandosi altrimenti la violazione del sinallagma contrattuale ed uno squilibrio tra le prestazioni delle parti sulla base di un inammissibile comportamento di ragion fattasi con la conseguenza che, se tale comportamento assume il carattere della gravità in relazione alla volontà espressa dalle parti, alla natura e alle finalità del rapporto, soprattutto in relazione all'interesse dell'altro contraente, si giustifica la risoluzione del rapporto…” (v. Cass.2580/1985). pagina 2 di 5 Ed invero, è noto sull'argomento l'orientamento giurisprudenziale che ritiene che “in tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede…” (così Cass.261/2008, v. Cass.11783/2017, Cass.24799/2008, Cass.13887/2011), con la conseguenza che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti e comunque sempre con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede. In effetti, deve ritenersi che l'inadempimento dell'odierna parte conduttrice costituisca un fatto arbitrario, riconducibile ad ipotesi di ragion fattasi, che provoca quanto meno una violazione dell'equilibrio sinallagmatico del negozio e dell'economia del contratto, con riferimento all'interesse del creditore a ricevere la dovuta prestazione alle scadenze convenzionali (v. Cass.17161/2002, Cass.1870/97, Cass.14234/2004). Parte intimata, in sostanza, giustifica il proprio mancato adempimento in considerazione della presenza di vizi sul bene locato o inadempimenti della locatrice (nella specie muffa nell'abitazione, presenza di un pony nell'abitazione confinante, mancanza di attestazione di conformità dell'impianto elettrico, ecc.), asseritamente provocati da scarsa manutenzione o da inadempimento della parte locatrice. Le argomentazioni formulate da parte conduttrice non risultano meritevoli di accoglimento, essendo state smentite dall'esito dell'istruttoria. Ed invero, all'esito dell'istruttoria non è stata fornita alcuna prova che i pretesi vizi all'immobile locato dovuti alla presenza di muffa e per la presenza di un pony nell'abitazione finitima (per quanto la presenza di tale animale nell'abitazione adiacente a quella locata possa configurare un vizio o un inadempimento addebitabile al locatore) siano risalenti, ma trattasi di vizi sopravvenuti nel corso della locazione, sicché va osservato che “l'obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato di servire all'uso convenuto è subordinato alla conoscenza che il locatore abbia della sopravvenuta inidoneità della cosa stessa a soddisfare le esigenze per cui venne locata, ma non comprende, altresì, il dovere di prevenire l'eventualità che la cosa si renda inidonea all'uso per cause non appariscenti e delle quali non abbia avuto notizia, tramite il conduttore, cui incombe il relativo obbligo, a norma dell'art. 1578 c.c.. Ne consegue che quando il conduttore, avendo omesso ogni sorveglianza, non abbia informato il locatore circa lo stato della cosa locata, del danno da lui subito non ne risponde il locatore, non essendo costui posto in grado di adempiere il suo obbligo di effettuare le riparazioni necessarie” (così Cass.5957/1979, conf. Cass. 2533/1955). Ancora, deve rammentarsi che orientamento giurisprudenziale dispone che "anche in presenza di un vizio della cosa locata rilevante ai sensi dell'art. 1578 c.c. è operante l'obbligo del conduttore, previsto dall'art. 1577, primo comma, di dare avviso al locatore della necessità di riparazioni, dovendosi distinguere tra la conoscenza in termini generali del vizio e la conoscenza di una specifica manifestazione dello stesso che sopravvenga nel corso della locazione ed esiga interventi immediati" (v. Cass.2605/1995).
pagina 3 di 5 Peraltro, dalla verifica della documentazione prodotta nel fascicolo emerge che la parte attrice-intimante si è comunque attivata, dopo la comunicazione ricevuta dai conduttori, per risolvere i problemi segnalati (cercandone la disponibilità per procedere ai sopralluoghi degli operai incaricati per verificare e risolvere problemi conseguenti a eventuali lamentate muffe: v. doc. 12 e s. di parte intimante;
per verificare la regolare detenzione del pony: v. docc.14 e ss. di parte intimante) e comunque tali contestazioni formulate da parte conduttrice e la domanda avanzata di risarcimento dei pretesi danni patiti e patiendi non risultano meritevoli di accoglimento, non avendo offerto idonea prova di quanto lamentato: è risaputo sul punto che spetta all'istante fornire elementi probatori e/o circostanze da cui poter desumere con certezza l'esistenza dei presupposti in fatto e in diritto dei vizi dedotti, onde è necessario il ricorso al principio dell'onere della prova ex art. 2697 c.c., in virtù del quale onus probadi incumbit ei qui dicit, e, pertanto, laddove le risultanze istruttorie non offrano elementi idonei all'accertamento delle pretese in contestazione, si determina la soccombenza della parte onerata della dimostrazione dei relativi fatti (cfr. ex multis Cass29486/2024). Ancora, deve rilevarsi che le problematiche relative all'impianto elettrico erano già da tempo state risolte e la IO, in data 30.04.2021, aveva trasmesso ai conduttori tutta la documentazione necessaria a seguito delle opportune verifiche e interventi (tramite il tecnico degli stessi conduttori, che peraltro ne aveva escluso la pericolosità: v. docc. 17 e s, di parte intimante), sicché deve essere rigettata la domanda riconvenzionale volta ad ottenere la restituzione di €15.300,00 per canoni locativi non dovuti sul falso presupposto che l'immobile locato fosse inservibile. I vizi lamentati da parte convenuta non si configurano tali da alterare l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, cioè tali da incidere sulla idoneità all'uso della cosa stessa e consentire la risoluzione del contratto. Deve, pertanto, concludersi nel senso che non sono stati provati vizi redibitori né, tanto meno, i vizi da cui è affetto l'immobile locato de quo ne diminuiscono effettivamente in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, incidendo sulla struttura materiale della cosa, così da impedirne e ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale. Infondata è anche la domanda dei convenuti volta ad ottenere il rimborso della somma di € 3.093,00 per pretesi lavori di manutenzione straordinaria asseritamente incombenti su parte locatrice: sul punto invero va fatto un doveroso distinguo. Per quanto concerne il rimborso di €1.950,00 di cui alla fattura n. 90 del 12.06.2019 relativa alla manutenzione del giardino (prodotta sub doc. 13 della comparsa di costituzione e risposta), dalla lettura delle prestazioni svolte e ivi indicate si rileva come trattasi di opere di manutenzione ordinaria spettanti alla parte conduttrice (taglio erba, svuotamento compostiera, pulizia edera, asporto rami e materiali degradanti, asporto cassone di plastica e simili, manutenzione di piante, diserbante). Il rimborso degli importi di €793,00, di cui alla fattura n.73 del 20.05.2021 per la realizzazione dei pozzetti per il deflusso dell'acqua piovana (v. doc. 16 comparsa di costituzione e risposta), e di €350,00, di cui alla fattura n.1351 del 3.02.2024 per la sostituzione della scheda della caldaia (v. doc. 17 comparsa di costituzione e risposta), non sono invece dovuti, in quanto inerenti lavori realizzati in assenza di autorizzazione del proprietario. Ed infatti, “nel contratto di locazione, il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art.1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell'indennizzo” (cfr. tra le varie, Cass.2494/2009 Cass.22986/2013, Cass.4532/2019, Cass.15317/2019). pagina 4 di 5 Sul punto soccorre, inoltre, l'art. 8 del contratto di locazione stipulato dalle parti (v. doc.5 di parte intimante), ove le stesse hanno convenuto che la parte conduttrice non potesse apportare modifiche senza il preventivo consenso del locatore (che nel caso in esame non è stato allegato né provato) e, in ogni caso, le eventuali migliorie, seppur autorizzate, possono essere trattenute dal locatore senza obbligo di indennizzo o compenso alcuno, avendovi il conduttore espressamente rinunciato. Infine, va messo in evidenza che sempre nell'art. 8 del contratto di locazione concluso inter partes (v. doc.5 cit.) “il conduttore dichiara di aver visitato la casa locatagli e di averla trovata in buono stato locativo e adatta all'uso convenuto”, desumendosi da tanto l'avvenuto controllo del funzionamento e dello stato dell'immobile. Logico corollario di quanto sopra esposto è che non sono stati provati vizi dell'immobile locato tali da diminuirne effettivamente in modo apprezzabile l'idoneità all'uso contrattualmente pattuito, in quanto vizi non incidenti sulla struttura materiale della cosa così da impedirne e ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale. Da quanto sopra ne deriva che va completamente accolta la domanda di parte intimante e rigettata la domanda riconvenzionale spiegata. Decisa la causa ut supra, tutte le ulteriori circostanze, deduzioni od eccezioni devono ritenersi assorbite e/o reiette. Le spese di lite, sia della fase cautelare sia di quella di merito, per le attività effettivamente espletate, devono seguire la soccombenza, e si liquidano come indicato in dispositivo.

P. Q. M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta tra le parti in epigrafe indicate, ogni ulteriore domanda, istanza o deduzione disattesa, così decide:

1. accoglie la domanda della parte attrice-intimante e, per l'effetto,

2. dichiara risolto il contratto di locazione concluso inter partes per inadempimento della parte conduttrice,

3. prende atto del già avvenuto rilascio a parte attrice-intimante dell'immobile locato sito in San Vittore Olona -Don Minzoni, 12- (in atti identificato);

4. condanna parte convenuta a pagare a parte attrice la somma di €12.117,08, oltre interessi legali dal dovuto al soddisfo;

5. rigetta ogni altra domanda spiegata;

6. condanna la parte convenuta -intimata a rimborsare a parte attrice -intimante le spese di giudizio, che si liquidano in complessivi €4.194,00, oltre oneri di legge ed anticipazioni. Così deciso in Busto Arsizio il 19 marzo 2025
Il Giudice
A.D'Elia
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