N. R.G. 2951/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI ANCONA
SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2951/2024 tra
Parte_1
Parte_2
ATTORE/I
e
Controparte_1
CONVENUTO/I
Oggi 31 gennaio 2025 ad ore 10,07 innanzi al dott. Nadia Mencarelli, sono comparsi:
Per Per 'avv. BENNINI MICHELA Parte_1 Parte_2 Per 'avv. PIRAS MANUEL Controparte_1
Il Giudice ritenuta la causa matura per la decisione invita le parti a precisare le conclusioni.
L'avv. Bennini precisa le conclusioni come da memoria integrativa autorizzata e si rimette al Giudice per la liquidazione delle spese anche della fase sommaria.
L'avv. Piras precisa le conclusioni come da comparsa di costituzione e memoria integrativa rimettendosi al Giudice per la liquidazione delle spese. Dopo breve discussione orale, il Giudice si ritira in Camera di Consiglio.
All'esito della Camera di Consiglio il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura ad ore 13,25.
Il Giudice
dott. Nadia Mencarelli
pagina 1 di 10 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ANCONA
SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Nadia Mencarelli ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2951/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BENNINI Parte_1 C.F._1
MICHELA elettivamente domiciliato in CORSO MATTEOTTI N.132 60033 CHIARAVALLE
ITALIA presso il difensore avv. BENNINI MICHELA (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BENNINI Parte_2 C.F._2
MICHELA elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. BENNINI
MICHELA
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PIRAS Controparte_1 C.F._3
MANUEL, elettivamente domiciliato in PIAZZA J. F. KENNEDY N. 13 ANCONA presso il difensore avv. PIRAS MANUEL
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, notificato in data 24.05.2024, e convenivano in giudizio, avanti il sovra intestato Parte_1 Parte_2
Tribunale, al fine di sentir convalidare l'intimato sfratto per morosità, fissare la data Controparte_1
di esecuzione del rilascio, nonché emettere ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti, pari al mese di aprile 2024, ad € 5.000,00, oltre che per quelli successivamente scaduti e a scadere fino all'esecuzione del rilascio, interessi di legge e spese di lite. Parte intimante premetteva: di avere concesso in locazione ad uso commerciale all'intimato, con contratto del 12.07.2018, registrato il
10.08.2018, l'unità immobiliare sita a Falconara (AN), Via Clementina, come in atti meglio pagina 2 di 10 identificata, al canone annuo, per il primo anno, di € 36.000,00 e, per gli anni successivi, di € 50.000,00
da corrispondersi in ratei mensili entro il giorno venticinque del mese di riferimento;
che in data
30.03.2020 le parti concordavano una riduzione del canone, a seguito dell'emergenza sanitaria, portandolo ad € 2.500,00 mensili dal marzo 2020 e ad € 3.000,00 mensili a decorrere dal mese di gennaio 2021 fino all'11.7.2024; che dal mese di marzo 2024 il conduttore ometteva il pagamento del canone pattuito avendo versato, per il mese di marzo, solo la somma di € 1.000,00 e nulla per il mese di aprile 2024, cumulando una morosità di € 5.000,00; che vani si erano rivelati i bonari solleciti formulati, da ultimo anche con raccomandata del 03.05.2024.
Con comparsa depositata in data 14.06.2024 si costituiva in giudizio per opporsi alle Controparte_1
domande avversarie e sentire accogliere le seguenti conclusioni: “ previo mutamento del rito e
fissazione di nuova apposita udienza agli scopi delle quivi spiegate conclusioni anche in via riconvenzionale, Voglia il Tribunale adito accertare e dichiarare l'inadempimento dei locatori per i
motivi descritti in narrativa e la conseguente legittimità dell'eccezione di inadempimento sollevata dal locatario e consistita nella interruzione del pagamento dei canoni delle ultime mensilità; per l'effetto,
previo rigetto di ogni domanda avversaria, accertare e dichiarare, in via riconvenzionale, la
risoluzione del contratto di locazione per inadempimento dei locatori per quanto sopra descritto ovvero per qualsivoglia diverso titolo o ragione e per l'effetto, accertare e dichiarare i medesimi tenuti
al risarcimento dei danni così come descritti in narrativa e condannarli in solido al risarcimento in favore del dr. per l'importo complessivo, come quantificato in narrativa, di € Controparte_1
45.274,40 nonché alla restituzione del deposito cauzionale di € 6.000,00, oltre interessi maturati e
maturandi dal dovuto al saldo ( al tasso moratorio dalla data di deposito della presente comparsa, ove dovuto ) e vittoria di spese e competenze di lite”. Il resistente deduceva, in via specifica: di avere concluso il contratto di locazione al fine esplicitato di realizzarvi un museo a tema trasporti con particolare riferimento al settore ferroviario;
di avere nel tempo trasferito nell'immobile locato alcuni dei mezzi che avrebbero poi costituito la collezione definitiva da esporre nel futuro museo così come teche e vetrine per la futura esposizione di oggetti relativi al tema del museo;
che in occasione di alcuni giorni di pioggia nell'immobile iniziavano a verificarsi delle infiltrazioni di acqua, accentuatesi nel corso del tempo e che i locatori, seppure tempestivamente avvertiti, nulla facevano per porvi rimedio;
di avere appreso, durante un sopralluogo per appurare l'origine delle infiltrazioni, che il tetto pagina 3 di 10 dell'edificio era interamente ricoperto da ossia di amianto nella forma tossica e pericolosa;
di CP_2
avere sospeso il pagamento del canone a causa dei suddetti problemi, relativi anche al funzionamento dei bagni, e dell'inerzia dei locatori;
di avere commissionato una indagine tecnica relativa allo stato della copertura di amianto dalla quale era emersa la pericolosità del luogo, dichiarato non adatto alla frequentazione delle persone;
che ciò inibiva l'utilizzo del bene per il fine pattuito per cui sussistevano i presupposti per la risoluzione del contratto per inadempimento dei locatori che avevano omesso di effettuare i necessari interventi di manutenzione straordinaria per garantire la sicurezza e la piena fruibilità dell'immobile; di avere di conseguenza diritto al risarcimento dei danni per la perdita di chances, quantificato in via equitativa in € 30.000,00, per il rimborso dei costi di trasporto e posizionamento della locomotiva storica pari ad € 7.930,00, per il rimborso dei costi relativi al posizionamento dei binari di appoggio della locomotiva, pari ad € 5.795,40, per il rimborso dei costo di acquisto delle vetrine da esposizione pari ad € 1.000,00, per il rimborso del costo per la esecuzione dell'analisi dei materiali tossici della copertura pari ad € 549,00; di avere diritto al rimborso del deposito cauzionale di € 6.000,00.
Instauratosi regolarmente il contraddittorio, alla udienza del 30.07.2024 il Giudice formulava una proposta transattiva/conciliativa che le parti si riservavano di valutare ed adempiere. Appurato il mancato rispetto della proposta formulata, con ordinanza del 01.10.2024 il Giudice, ritenuta l'opposizione dell'intimato non fondata su prova scritta, per le ragioni da intendersi quivi richiamate,
disponeva il rilascio del bene locato, ex art. 665 c.p.c., per la data dell'11.11.2024 ed il mutamento del rito, ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c., con termine alle parti per la integrazione degli atti introduttivi con memorie e documenti.
Con memoria integrativa depositata in data 10.01.2025 parte ricorrente rassegnava le seguenti conclusioni: “ Piaccia all'Ill.mo Tribunale, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così giudicare: respingere l'atto di opposizione perché infondato in fatto e in diritto;
convalidare lo sfratto per morosità e per l'effetto condannare il conduttore al pagamento di tutti i canoni o indennità di occupazione, determinati nell'importo mensile di 3.000 euro, non versati fino al rilascio, oltre interessi
legali dal mancato pagamento;
condannare il convenuto al pagamento di tutti i danni subiti dall'immobile nel periodo di occupazione, quantificati all'esito delle necessarie verifiche in corso di causa, nonché al ripristino del bene nello stato di fatto locato;
con ogni riserva all'esito delle avverse pagina 4 di 10 deduzioni. Con vittoria di spese e compensi per entrambe le fasi del giudizio, oltre rimborso forfettario
e accessori come per legge”.
La difesa della parte resistente si riportava, invece, alle conclusioni spiegate nella comparsa di costituzione. Alla successiva udienza del 31.01.2025 il Giudice, ritenuta la causa di natura documentale e quindi matura per la decisione, invitava le parti a precisare le conclusioni ed alla discussione orale della causa. Le difese delle parti, rassegnate le conclusioni come da verbale, da intendersi quivi richiamate, discutevano oralmente la causa che, all'esito, il Giudice decideva dando lettura del dispositivo e della contestuale motivazione.
Le emergenze processuali hanno evidenziato la sussistenza dei presupposti di cui agli artt. 1453 e 1455
c.c., che rende legittima e fondata la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento grave del conduttore poiché, per lungo tempo, il locatore non ha percepito il corrispettivo pattuito, pur avendo perduto il godimento del bene, di cui, invece, ha continuato ad usufruire la conduttrice. E', infatti, pacifico che dal mese di marzo il conduttore ometteva il versamento dei canoni dovuti, così come che nulla abbia corrisposto anche in corso di causa nonostante la mancata riconsegna dell'immobile.
Ebbene, in disparte che l'inadempimento del conduttore era già grave, alla luce del pacifico e consolidato orientamento della Suprema Corte di cui si dirà nel prosieguo, alla data di notifica della intimazione, appare opportuno ricordare che in tema di contratto di locazione, ai fini della emissione della pronuncia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità, è necessario valutare la gravità dell'inadempimento del conduttore anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, permanendo l'interesse all'adempimento da parte del locatore, il quale non è posto, a sua volta, nella condizione di sospendere l'adempimento della propria prestazione, mentre il conduttore continua nel godimento della cosa locata ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo pattuito ( cfr. ex multis Cass. Civ. 8076/02 -6518/04- 27955/20 ). Ciò
significa che, nel caso di specie, il conduttore, avendo omesso di versare tutti i canoni maturati in corso di causa, ha aggravato ulteriormente il suo inadempimento e dimostrando un sostanziale disinteresse alla preservazione del rapporto oltre che il dispregio dei principi di correttezza e buona fede che dovrebbero presiedere anche questa fase del rapporto.
pagina 5 di 10 Il conduttore ha tentato, in realtà, di giustificare la sospensione del pagamento del canone sostenendo che il bene locato fosse inidoneo all'uso pattuito, e di avere, per questo, subito danni e limitazioni nell'esercizio della propria attività. Tali circostanze, però, anche a volerle ritenere meritevoli di considerazione, mai potrebbero giustificare il mancato totale pagamento del canone. Sul punto deve essere richiamato il costante e pacifico orientamento della giurisprudenza della Suprema Corte secondo il quale, in tema di locazione non è consentito al conduttore, qualora continui a godere dell'immobile,
di astenersi dal versare il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene e ciò anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore,
poiché in tal caso mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti ( cfr. Cass. Civ.
1032/2013 – 2855/05 ). L'exceptio non rite adimpleti contractus postula, infatti, la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutarsi non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede;
ne consegue che la sospensione totale del pagamento del canone potrebbe giustificarsi, ai sensi dell'art. 1460 c.c., esclusivamente nel caso in cui venga del tutto a mancare la prestazione del locatore e non può, di conseguenza, essere ricollegata alla pretesa di recuperare somme a titolo risarcitorio. Inoltre, anche volendo prescindere dalla clausola di gradimento del beni locati di cui all'art. 1 del contratto, ed ammesso, solo in via ipotetica, un inadempimento del locatore agli obblighi di manutenzione e riparazione del bene locato ovvero per avere consegnato un immobile con vizi tali da diminuirne in modo apprezzabile l'inidoneità all'uso pattuito, ciò non avrebbe, comunque, autorizzato, permanendo il godimento, quanto meno parziale, dei beni da parte del conduttore, la sospensione del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore ( Cass. Civ. 8425/06 ) e la corresponsione del canone costituisce prestazione corrispettiva essenziale per la stessa configurazione del rapporto di locazione. Infatti, in caso di inadempimenti come quelli lamentati dalla convenuta compete al conduttore solo agire per la risoluzione del contratto o per la riduzione del corrispettivo ( il che non è
stato fatto nel caso di specie se non dopo la notifica della intimazione di sfratto), essendo ammessa una sospensione totale o parziale dell'adempimento del conduttore circa la corresponsione del canone solo quando sia venuta a mancare totalmente la controprestazione del locatore e, cioè, la fruizione del bene ( cfr. Cass. Civ. 261/08 ). Estremo solo genericamente allegato e, comunque, indimostrato nel pagina 6 di 10 caso di specie. Addirittura, come statuito dalla S. C. con sentenza 10639/2012, in tema di locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, anche la c.d. autoriduzione del canone costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, pure nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art. 1578, comma I, c.c. per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente in vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà
facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.
A ciò deve aggiungersi che agli atti non sussiste alcuna prova delle asserite denunce ai locatori,
pregresse sia rispetto alla decisione di sospendere il pagamento del canone, che alla notifica della intimazione di sfratto per morosità, mentre è noto che, ai sensi dell'art. 1577 c.c., l'obbligo del locatore di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto è subordinato alla conoscenza che questi abbia della sopravvenuta inidoneità della cosa stessa a soddisfare le esigenze per le quali venne locato, mentre non comprende il dovere di prevenire l'eventualità che la cosa si renda inidonea all'uso per cause non appariscenti e delle quali non abbia avuto notizia dal conduttore.
Quanto alla presenza di amianto sulla copertura del capannone, come rilevato nella ordinanza ex art. 665 c.p.c., l'art. 1580 c.c. presuppone un pericolo attuale e concreto e non solo potenziale ed ipotetico.
Nella relazione allegata da parte resistente si ravvisa solo la necessità, secondo la normativa vigente, di effettuare ordinari controlli circa lo stato di manutenzione del manto di copertura che allo stato attuale non presenta alcuna situazione di pericolo ( nella perizia di parte resistente lo stato di consistenza del materiale contenente amianto viene indicato con il termine COMPATTEZZA, il materiale risulta integro seppur suscettibile di danneggiamento ed il tecnico conclude affermando solo la necessità di svolgere un'attività di controllo tecnicamente documentato da effettuarsi a scadenza annuale ) per chi frequenta l'immobile per cui in nessun modo può ravvisarsi una situazione di inutilizzabilità del bene locato per il fine pattuito e, a maggior ragione, un inadempimento di parte locatrice.
La presenza di amianto in stato da non rappresentare un pericolo per la salute di chi utilizza l'immobile non può, infatti, definirsi come un vizio della cosa locata, dunque, anche se taciuto non fa scattare la corrispondente tutela in materia di vizi. Qualora si presentasse la necessità di bonifica del manufatto, pagina 7 di 10 che comunque rappresenta sempre un'opera volta a garantire la sicurezza dell'immobile, gli interventi di manutenzione rientrerebbero nella categoria delle opere necessarie di manutenzione straordinaria a carico del locatore che il conduttore sarebbe tenuto a sopportare salva la facoltà di richiedere, a causa del mancato godimento del bene locato durante l'esecuzione delle riparazioni, una riduzione del corrispettivo ovvero la risoluzione del rapporto solo se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione. Estremi questi che non ricorrono nel caso di specie.
Le asserite infiltrazioni di acqua piovana sono state allegate in maniera del tutto generica ed indimostrata: non è dato sapere quando si siano verificate, con quale frequenza, quali parti dell'immobile siano state interessate e soprattutto manca del tutto la prova della denunzia ai sensi dell'art. 1577 c.c., come sopra già rilevato.
Alla luce delle pregresse valutazioni l'eccezione di inadempimento sollevata dal conduttore risulta,
quindi, infondata e, comunque, non giustificata ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1460 c.c. per cui va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione stipulato dalle parti in data 12.07.2018, registrato il 10.08.2018, avente ad oggetto il capannone con annesso piazzale sito a Falconara (AN), Via
Clementina, come in atti meglio identificato, per inadempimento grave di che per Controparte_1
l'effetto va dichiarato tenuto e condannato all'immediato rilascio del suddetto immobile libero da cose e /o persone anche interposte nella disponibilità dei locatori ricorrenti.
Ai sensi del combinato disposto degli artt. 1587 e 1591 c.c. va altresì dichiarato Controparte_1
tenuto e condannato al pagamento in favore dei ricorrenti della somma di € 32.000,00 a titolo di canoni di locazione ed indennità di occupazione maturate sino al corrente mese oltre che, a decorrere dal mese di febbraio 2025 e sino alla data di effettiva riconsegna, della somma mensile di € 3.000,00 il tutto maggiorato degli interessi legali maturati dalle singole scadenze al saldo.
L'accertato grave inadempimento del conduttore resistente evidentemente preclude la disamina della domanda di risarcimento danni veicolata dal medesimo.
Inammissibile deve invece ritenersi la domanda di risarcimento danni materiali avanzata dai ricorrenti con la memoria integrativa ai sensi dell'art. 426 c.p.c. poiché l'accoglimento o meno della domanda dipende da accertamenti di merito che potranno svolgersi solo a seguito dell'effettivo rilascio del bene locato e quindi da svolgersi in un diverso giudizio. Sul punto la Suprema Corte ( cfr. Cass. Civ.
4809/2000 ) ha chiarito che “ Per il principio di economia dei giudizi sono ammesse nel nostro pagina 8 di 10 ordinamento le sentenze nelle quali l'efficacia della condanna è subordinata al determinarsi di un
determinato evento futuro ed incerto o al sopravvenire di un termine o all'adempimento di una
controprestazione, in quanto con esse non si pronuncia una condanna da valere per il futuro se e in
quanto sia giudizialmente accertato il verificarsi di un evento, ma si accerta l'esistenza attuale
dell'obbligo di eseguire una determinata prestazione ed il condizionamento pure attuale di tale obbligo
al verificarsi di una circostanza ulteriore il cui avveramento si presenta differito ed incerto, purché il
verificarsi di tale circostanza non debba essere il frutto di altri accertamenti di merito da svolgersi in
un ulteriore giudizio di cognizione ma possa essere semplicemente fatto valere in sede esecutiva
mediante l'opposizione all'esecuzione “.
Le competenze di lite, liquidate in dispositivo ai sensi del DM 55/14, tenuto conto del valore della controversia, della natura delle difese e dell'attività effettivamente svolta, seguono la soccombenza per cui vanno poste, a carico del convenuto.


P.Q.M.


Il Tribunale di Ancona, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e conclusione respinta,
• Dichiara la risoluzione del contratto di locazione commerciale sottoscritto dalle parti il
12.07.2018, registrato il 10.08.2018, avente ad oggetto il capannone con annesso piazzale siti a
Falconara (AN), via Clementina, identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 2, particella 157,
PT Categoria D/8, rendita euro 6.662,29 e al Catasto Terreni al Foglio 2, particelle 156, 178 e
155 per inadempimento grave di;
Controparte_1
• Per l'effetto dichiara tenuto e condanna all'immediato rilascio della suddetta Controparte_1
unità immobiliare libera da cose e/o persone anche interposte nella disponibilità dei ricorrenti e nonché, per le ragioni di cui alla parte motiva, al pagamento Parte_1 Parte_2
in favore di e della somma di € 32.000,00 oltre che, a Parte_1 Parte_2
decorrere dal mese di febbraio 2025 e sino alla data di effettiva riconsegna dell'immobile locato, della somma mensile di € 3.000,00, il tutto, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

• Condanna, infine, ex art. 91 c.p.c., al rimborso delle spese processuali che Controparte_1
sono liquidate in € 196,18 per esborsi ed in € 4.725,50 ( di cui € 1.166 relativi alla fase pagina 9 di 10 sommaria ) per compensi professionali, oltre rimborso spese generali 15%, IVA e CPA, come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Ancona 31.01.2025
Il Giudice dott. Nadia Mencarelli
pagina 10 di 10