N. 1503/2023 Ruolo Generale
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PORDENONE
Il Tribunale di NE, in persona del Giudice dr.ssa Maria Paola Costa, ha pronunciato la seguente sentenza
nella causa civile di primo grado, promossa con atto di citazione notificato il 25 luglio 2023
da
(C.F. ) rappresentata e TE CodiceFiscale_1 difesa, per mandato in calce al predetto atto di citazione, dall'avv. Davide De Vido e presso il suo studio in Treviso via G. e L. Olivi n. 34 elettivamente domiciliata
- attrice -
contro
(C.F. rappresentata e difesa, per mandato in P_ CodiceFiscale_2 calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'avv. Adriano Vollaro e presso il suo studio in NE via dei Molini n. 3 elettivamente domiciliata
- convenuta -
Oggetto: vendita di cose immobili.
Causa iscritta a ruolo il 31 luglio 2023 e trattenuta in decisione all'esito dell'udienza cartolare dell'8 aprile 2025.
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CONCLUSIONI
Per l'attrice: come da foglio depositato telematicamente il 7 aprile 2025:
“Letta l'ordinanza del Giudice di data 4/3/2025, il deducente procuratore di parte attrice
dimette le presenti note di trattazione scritta con le quali, TE
riportandosi agli atti dimessi e, nello specifico, alle note conclusive di data 17/3/2025 e di replica di data 26/3/2025, insiste per l'accoglimento delle conclusioni di merito - in via principale o subordinata - ed in via istruttoria ivi formulate”.
Si riportano le conclusioni di merito ed in via istruttoria rassegnate nelle note conclusive di data 17 marzo 2025, espressamente richiamate nelle note di replica del 26 marzo 2025:
“Nel merito:
In via principale: Accertato e dichiarato l'inadempimento della convenuta P_
alle obbligazioni assunte con il preliminare di vendita di data 19-21/7/2022, dichiarare la intervenuta risoluzione contrattuale e condannare la convenuta medesima a corrispondere all'attrice la somma di € 50,000, pari al doppio della caparra confirmatoria corrisposta alla convenuta, oltre agli interessi ex art. 1284 c.c. a decorrere dal 9/3/2023 sino al saldo effettivo.
In via subordinata: Nella denegata e non creduta ipotesi del mancato accoglimento della domanda principale, previo ogni accertamento e declaratoria occorrenti, condannare parte convenuta a rifondere all'attrice la cauzione di € 25,000, oltre agli interessi ex art. 1284
c.c. a decorrere dal 9/3/2023 sino al saldo effettivo e al risarcimento del danno nella misura che sarà accertata o determinata secondo valutazione equitativa dal Giudice istruttore.
In ogni caso: Condannare la convenuta a rifondere all'attrice le spese e le competenze di causa, da determinare secondo i valori medi di cui al DM 147/2022, oltre al rimborso delle spese generali e forfettarie e agli accessori come per legge, se dovuti.
In via istruttoria
Ammettersi la prova orale diretta sui seguenti capitoli di prova:
Pagina 2 di 9 1. È vero che le condizioni per la vendita dell'immobile di proprietà della convenuta sig.ra
sono state negoziate esclusivamente dal figlio sig. P_ Persona_1
che, dichiarando di agire per conto della madre, ha, tra le altre, determinato il prezzo di vendita dell'immobile, assunto l'impegno di eseguire i lavori di sistemazione dello stesso e, infine, indicato la data del rogito notarile?
2. È vero che la sig.ra in data 21 7 2022 si è recata presso gli uffici della P_
Agenzia HL S.a.s. di NE, incaricata dal sig. di vendere l'immobile della Per_1
madre, per la mera sottoscrizione per accettazione della proposta di acquisto precedentemente formulata dalla sig.ra ? TE
3. È vero che successivamente alla accettazione della proposta suddetta, tutte le comunicazioni – relative all'avanzamento dell'istruttoria bancaria per l'ottenimento del mutuo e all'ottenimento dello stesso e, successivamente, quelle relative alla richiesta di informazioni sulla realizzazione degli interventi di sistemazione dell'immobile e alla contestazione della circostanza che gli inquilini non erano disposti a rilasciare l'abitazione
– sono state inviate dalla sig.ra e dalla Moras Servizi Immobiliari al TE
sig. e alla HL S.a.s.? Persona_1
4. È vero che alla fine del 2022 parte convenuta non aveva ancora iniziato alcun intervento di sistemazione dell'immobile promesso in vendita alla sig.ra ? TE
5. È vero che alla fine del 2022, inizi 2023, gli inquilini avevano dichiarato a entrambe le parti del presente giudizio che non era loro intenzione rilasciare l'immobile prima della scadenza del loro contratto di locazione?
6. È vero che il 18 1 2023 il sig. ha inviato alla Moras Servizi Persona_1
Immobiliari un'e-mail con la quale si è dichiarato disposto a risolvere l'accordo preliminare di compravendita immobiliare ed a restituire la caparra versata dalla sig.ra TE
?
[...]
Si indicano a testimoni:
§ Il sig. della Agenzia HL S.a.s. di NE Testimone_1
§ Il sig. della Agenzia Moras Servizi Immobiliari S.r.l. di Sacile (PN) Testimone_2
Pagina 3 di 9 Ammettersi la prova orale contraria sui seguenti capitoli di prova:
1. È vero che nei mesi di marzo ed aprile 2023 le parti del presente giudizio hanno negoziato il contenuto di un accordo transattivo per dirimere la loro controversia?
2. È vero che aveva concordato con l'avv. De Vido un incontro per la fine di marzo 2023 e, successivamente, per la fine di aprile 2023 per lo scambio dell'accordo sottoscritto dalle parti?
Si indica quale testimone l'Avv. del Foro di NE. Testimone_3
Salvis juribus”.
Per la convenuta: come da foglio depositato telematicamente il 3 aprile 2025:
“Il sottoscritto procuratore in ottemperanza al provvedimento del Giudice del 04.03.2025 deposita le presenti note scritte riportandosi ai precedenti scritti difensivi e concludendo come da comparsa di costituzione e risposta”.
Si riportano le conclusioni della comparsa di costituzione e risposta:
“Nel merito:
Respingere tutte le domande proposte dall'attrice in quanto infondate in fatto e in diritto.
Spese di lite rifuse”.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.1 Con atto di citazione ritualmente notificato, l'attrice ha TE
evocato avanti al Tribunale di NE la convenuta , al fine di sentir P_
accogliere le seguenti, testuali, domande:
“Voglia il designando Giudice istruttore dell'intestato Tribunale, contrariis reiectis
Nel merito:
In via principale: Accertato e dichiarato l'inadempimento della convenuta P_
alle obbligazioni assunte con il preliminare di vendita di data 19-21.7.2022, dichiarare la intervenuta risoluzione contrattuale e condannare la convenuta medesima a corrispondere
Pagina 4 di 9 all'attrice la somma di € 50.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria corrisposta alla convenuta, oltre agli interessi ex art. 1284 c.c. a decorrere dal 9.3.2023 sino al saldo effettivo.
In via subordinata: Nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della domanda principale, previo ogni accertamento e declaratoria occorenti” [rectius: occorrenti], “comunque condannare parte convenuta a rifondere all'attrice il deposito cauzionale di € 25.000,00, oltre agli interessi ex art. 1284 c.c. a decorrere dal 9.3.2023 sino al saldo effettivo e al risarcimento del danno nella misura che sarà accertata o determinata secondo valutazione equitativa dal Giudice istruttore.
In ogni caso: Condannare altresì la convenuta a rifondere all'attrice le spese e le competenze di causa, oltre al rimborso delle spese generali e forfettarie e agli accessori come per legge”.
1.2 Con decreto del 14 dicembre 2023 il Giudice, rilevate la ritualità della notifica della citazione e la mancata costituzione della convenuta, ne ha dichiarato la contumacia e, letto l'art. 171 bis comma 3° c.p.c., ha differito al 22 marzo 2024 la data della prima udienza, con decorrenza da tale data dei termini indicati dall'art. 171 ter c.p.c..
1.3 Con comparsa depositata l'8 febbraio 2024 si è costituita la convenuta P_
, formulando le seguenti, seguenti, testuali, conclusioni:
[...]
“Nel merito:
Respingere tutte le domande proposte dall'attrice in quanto infondate in fatto e in diritto.
Spese di lite rifuse”.
1.3 Acquisita la documentazione prodotta dalle parti, all'esito dell'udienza cartolare del
4 aprile 2025 la causa è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni in epigrafe riportate.
2.1 Operata, nei termini succinti che precedono, l'esposizione dei fatti rilevanti oggetto del contendere, le domande attoree vanno rigettate.
Deve, anzitutto, evidenziarsi che gli antefatti che hanno condotto all'avvio della presente lite risultano esaustivamente dimostrati in forza della documentazione complessivamente versata in atti da entrambe le parti, rendendosi, pertanto, superfluo dar
Pagina 5 di 9 corso alla prova per testi, sollecitata anche negli scritti conclusivi dall'attrice.
Occorre, allora, premettere che il 19 luglio 2022 la GN ha TE formulato proposta irrevocabile d'acquisto dell'immobile sito ad Aviano in via Gildo Grandi
n. 33, di proprietà della GN , immobile all'epoca “occupato” da inquilini, ma che P_ sarebbe stato “libero al rogito”, quest'ultimo da stipularsi “entro la data del 30/03/2023”, con la precisazione che in siffatto immobile, “trasferito, come visto e gradito, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova(va) arredato di cucina, condizionatori”, avrebbero dovuto
“essere eseguiti prima del rogito … a carico della proprietaria: rifacimento completo di scarichi, sanitari e piastrelle dei 3 bagni (colore sanitari e piastrelle a scelta proponente acquirente) pannelli fotovoltaici sul tetto e rifacimento manto di copertura, riparazione del pavimento in legno rovinato della camera matrimoniale piano rialzato. Tapparelle e finestre funzionanti”.
L'attrice ha offerto per l'acquisto dell'immobile il prezzo di € 285.000,00 complessivi, di cui € 25.000,00 da versarsi tramite bonifico bancario, somma che sarebbe divenuta
“caparra ai sensi dell'art. 1385 cc”, ed € 260.000,00 residui, da corrispondersi con assegni circolari contestualmente alla sottoscrizione dell'atto notarile.
La proposta che precede è stata accettata il 21 luglio 2022 dalla GN . P_
È seguito il versamento della somma pattuita a titolo di caparra confirmatoria nelle date del 25, 26 e 27 luglio 2022.
Insorti, nel frattempo, contrasti fra le parti, il 16 gennaio 2023 la GN TE
, per il tramite dell'agenzia Moras Servizi Immobiliari, sull'assunto che gli
[...] inquilini si erano dichiarati non disponibili a rilasciare l'immobile entro il 30 marzo 2023, ha chiesto la restituzione della caparra versata entro il 20 gennaio 2023, contestualmente alla firma dell'atto di scioglimento consensuale del preliminare, a detta comunicazione allegato.
Il OR , figlio della GN , ha riscontrato la mail che Persona_1 P_
precede con comunicazione del successivo 18 gennaio 2023, in cui, preso atto della volontà manifestata dall'attrice e, sia pure contestandone le motivazioni, ha manifestato di ritenere il prospettato scioglimento del rapporto quale soluzione percorribile (testualmente:
Pagina 6 di 9 “prendo atto della sua richiesta che, pur non condividendola per le motivazioni già ampliamente e dettagliatamente esposte al referente dell'agenzia RE NE … la considero l'unica soluzione attuabile per evitare una complicata, difficile e onerosa risoluzione del rapporto e del contratto”), ribadendo, nel contempo, la disponibilità alla restituzione della caparra ricevuta ed adombrando che l'inquilino non aveva apprezzato l'iniziativa della GN diretta a fargli rinunciare prima del tempo TE alla detenzione dell'immobile (testualmente: “confermo nuovamente, per l'ennesima volta, la disponibilità a restituire la caparra all'acquirente”, “la vostra cliente si è presa la libertà di trattare a suo piacere, per oltre 90 giorni, una pratica che già si sapeva che non avrebbe mai potuto avere una conclusione positiva perché l'inquilino - oggi molto infastidito dalle richieste della vostra cliente - non se ne va a vostro comando …… ha dei diritti garantiti da un contratto, che devono essere rispettati”).
Con raccomandata del 23 gennaio 2023, indirizzata alla convenuta, l'attrice, “in considerazione del fatto che difficilmente si” sarebbe riusciti “a rogitare entro la data del
30/03/2023 con la casa libera da persone come da condizioni previste nel preliminare”, ha rinnovato la propria disponibilità a risolvere consensualmente il preliminare stesso, chiedendo la “restituzione per l'intero della caparra di € 25.000 … entro 4 giorni dal ricevimento” di siffatta raccomandata e precisando che, dovendosi, in difetto, il ridetto preliminare ritenere risolto, avrebbe proceduto “con la richiesta di € 50.000 (art. 1385 cc)”.
Con raccomandata del 31 gennaio 2023 la GN , a mezzo del proprio P_
legale, ha chiarito di non avere alcuna intenzione di risolvere consensualmente il preliminare, essendo “sempre stata in grado di rispettare ogni singola clausola del preliminare”, “lasciando l'immobile libero da persone” ed avendo “già incaricato ditte specializzate per effettuare i lavori … richiesti … nel contratto”, sospesi a seguito della comunicazione dell'attrice.
Infine, con raccomandata del 27 febbraio 2023 la GN , TE
tramite il proprio patrono, ha contestato le avversarie deduzioni, rilevando che il contratto si era risolto per inadempimento della GN e diffidandola all'immediata rifusione P_
del doppio della caparra ricevuta.
Di qui l'avvio del giudizio che ci occupa.
Pagina 7 di 9 Operate dette premesse, l'attrice chiede in principalità che il preliminare di vendita del 19 - 21 luglio 2022 sia dichiarato risolto per inadempimento della convenuta, con condanna di quest'ultima a corrisponderle il doppio della caparra confirmatoria versata, ovvero che, in subordine, la medesima convenuta sia condannata a rifonderle la sola somma di € 25.000,00 nonché a risarcirle l'ulteriore danno nella misura equitativamente determinata dal Giudice.
Si impone, pertanto, in primis di accertare se la GN si sia resa P_ inadempiente alle previsioni del preliminare, non assicurando la liberazione dell'immobile dai conduttori e non eseguendo i lavori meglio descritti in tale preliminare, e di valutare secondariamente, ove la prima indagine si risolva in senso favorevole alle prospettazioni della GN , se il riscontrato inadempimento presenti i requisiti di TE gravità ed importanza prescritti dall'art. 1455 c.c. (valutazione, peraltro, necessaria anche in caso di recesso ex art. 1385 c.c.: vedasi cfr. Cassazione civile, sez. I, ordinanza n.
12549 del 10 maggio 2019).
Ma già sotto il primo profilo deve osservarsi, in termini trancianti, che la convenuta si era obbligata a consegnare all'attrice l'immobile di che trattasi non più occupato dagli inquilini e dotato delle ristrutturazioni concordate entro il 30 marzo 2023, termine che, però, le parti non avevano espressamente dichiarato essere essenziale e che, in ogni caso, non era ancora, tantomeno inutilmente ed irrimediabilmente, spirato a gennaio 2023, ossia allorquando la GN ha chiaramente manifestato la propria TE
volontà di ritenersi definitivamente libera dal vincolo negoziale che la legava alla GN
, volontà che ella ha ribadito sia dopo che la convenuta stessa si era, di contro, P_
dichiarata pronta ad adempiere entro la sopra indicata data sia, infine, introducendo il presente giudizio.
Quanto, poi, alla mail del OR del 18 gennaio 2023 di cui si è fatto Per_1 cenno nelle premesse, dal tenore complessivo della stessa, scritta in un'ottica indubbiamente conciliativa, deve, ad ogni buon conto, escludersi una qualsivoglia ammissione dell'inadempimento oggi azionato, a fronte dell'evidente presa d'atto dell'altrui decisione e della ferma contestazione delle ragioni ex adverso addotte.
Per l'effetto, le domande attoree vanno, come detto, respinte.
Pagina 8 di 9 2.2 Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo, in applicazione dei criteri medi suggeriti dai vigenti parametri forensi.


P. Q. M.


Il Tribunale di NE, definitivamente pronunciando nella causa civile di cui in epigrafe, così provvede:
1) rigetta le domande;

2) condanna l'attrice alla rifusione delle spese processuali sostenute dalla convenuta, che liquida in € 7.616,00 per compenso, oltre rimborso forfettario 15%, CNA ed IVA come per legge.
Così deciso in NE il 4 giugno 2025.
Il Giudice
dr.ssa Maria Paola Costa
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