R.G. 29559/2021

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice onorario, dott. Maria Esposito, ha pronunciato, scaduti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. concessi all'esito dell'udienza svoltasi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 29559/2021 R.G.
TRA
(già Parte_1 Parte_2
in persona dell'amministratore e legale rapp.te p.t.,con sede in Napoli, Via P. Mascagni, 70,
[...]
P.VA , rappresentata e difesa dall'avv. TRAPANI MARIO e dall'avv. ANNAPAOLA P.IVA_1
ORSINI, giusta procura in atti. attore
E
, (C.F. ) nato a [...] il [...] ed ivi residente al CP_1 C.F._1
Viale Michelangelo n. 71, rappresentato e difeso dall'avv. GUETTA MARIO, come in atti. convenuto
C.F. , nata a [...] il [...] ed ivi residente alla CP_2 C.F._2
Via Gradini Dei Monti n. 6 nella qualità di titolare della Ditta individuale AS EL (P.iva
) con sede in via Consalvo n. 114 P.IVA_2
chiamata in causa contumace

CONCLUSIONI: come in atti e come da note cd. di trattazione “scritta”.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
La presente decisione è resa ai sensi dell'art. 132 c.p.c. come novellato dall'art. 45, 17 co. della L.
n. 69 del 2009 applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla sua entrata in vigore mediante concisa esposizione dei fatti e dei motivi posti a fondamento della stessa. Devono, pertanto,
1 considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia, l'atto introduttivo del giudizio e la comparsa di costituzione del convenuto, nonchè i verbali di udienza in cui la causa è stata trattata, istruita e discussa, dalla cui lettura potrà agevolmente desumersi lo svolgimento del processo.
Con atto di citazione notificato in data 02/12/2021, la società attrice Parte_2 in persona del legale rapp.te p.t., conveniva in giudizio il sig.
[...] CP_1 deducendo che nel locale sito in Napoli alla Via Pietro Mascagni, 70, da essa condotto in locazione ed adibito ad uso autorimessa e parcheggio di autovetture e motocicli, a partire dal mese di aprile
2021 si erano verificate copiose infiltrazioni di acqua, provenienti dai locali soprastanti siti ai nn. 50
e 52 della detta Via Pietro Mascagni, di proprietà di che avevano danneggiato le CP_1 pareti ed i soffitti dell'autorimessa, provocando distacco di intonaco e caduta di calcinacci.
Assumeva l'attrice che nonostante reiterai inviti e sopralluoghi, ai quali aveva preso parte anche l'amministratore del Condominio, pur essendo stato accertato che le infiltrazioni provenivano da condotte interne ai locali commerciali di proprietà del convenuto, quest'ultimo neppure all'esito della procedura di negoziazione si era attivato per eliminare le cause delle stesse, chiedendo esclusivamente di coinvolgere nella vicenda il proprietario di un locale commerciale attiguo.
Rappresentava la società attrice che per la riparazione dei danni alle strutture murarie era stata preventivata, come da documentazione in atti, la somma di €. 3900,00 oltre IVA, dovendosi altresì poi considerare i danni ulteriori che si sarebbero verificati fino all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni. La società attrice agiva quindi in giudizio per ottenere la condanna del convenuto all'eliminazione delle cause di infiltrazioni all'interno dell'autorimessa sottostante CP_1 la proprietà e per ottenere il risarcimento dei danni subiti, patrimoniali e non, conseguenti al mancato utilizzo di n. 3 posti auto a partire dal mese di Aprile 2021 e sino all'eliminazione delle cause infiltrative.
Instaurato regolarmente il contraddittorio si costituiva in giudizio il convenuto CP_1 contestando la domanda attrice e precisando che il proprio locale commerciale era stato locato alla ditta individuale della sig.ra come da contratto regolarmente registrato, che vi CP_2 esercitava l'attività di panificio, utilizzando a tal fine anche un locale adiacente di proprietà di tale sig. , collegato al proprio attraverso un'apertura. Rappresentava esso convenuto di avere Per_1 comunicato alla conduttrice gli eventi lamentati e che quest'ultima era intervenuta al sopralluogo tecnico con il proprio difensore ed il proprio tecnico di fiducia, in occasione del quale non si evidenziava alcuna infiltrazione e si constatava un degrado dell'intera autorimessa, a partire dalle mura perimetrali fino al soffitto. Rappresentava infine che le cause delle dedotte infiltrazioni potevano essere diverse, attribuibili al locale adiacente od anche a condutture condominiali, e chiedeva preliminarmente di chiamare in causa la conduttrice del proprio locale, quale obbligata
2 agli interventi di ordinaria manutenzione, avendo la stessa impedito gli accessi all'immobile locato, essendo i rapporti locativi incrinati in ragione del mancato puntuale pagamento del canone di locazione e della pendenza di procedura esecutiva di rilascio a seguito di sfratto per morosità.
Il Tribunale adito autorizzava preliminarmente la chiamata in causa di , chiesta dal CP_2 convenuto, all'esito della quale quest'ultima rimaneva contumace.
Concessi i termini di cui all'art. 183 VI comma c.p.c., depositate dalle parti le memorie relative, il
Tribunale riteneva opportuno e preliminare procedere alla nomina di un CTU tecnico per l'accertamento delle cause delle dedotte infiltrazioni, descrivendo i danni subiti dall'attrice anche in relazione alla riduzione del canone di locazione conseguente alla impossibilità di godimento dell'immobile locato.
Deve darsi atto che nel corso del processo veniva spiegato intervento volontario dalla soc.
[...]
nuova compagine e denominazione della società attrice Parte_1 [...]
che manteneva inalterata la partita VA e la sede legale. Parte_2
Espletata la CTU da parte dell'ing. , convocata quest'ultima a rendere i Persona_2 chiarimenti richiesti da parte del convenuto;
depositati in forma scritta i detti chiarimenti;
precisate dalle parti le conclusioni la causa veniva riservata per la decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
La domanda è parzialmente fondata.
Preliminarmente va precisato che non era necessario l'intervento spiegato dalla società attrice a seguito della sua trasformazione giuridica da s.a.s. a s.r.l. con cambio di denominazione, dal momento che tale evento non incide sul cambiamento della persona giuridica che resta la stessa, avendo peraltro confermato partita VA e sede.
La forma giuridica cambia, ma la società resta la stessa persona giuridica ed i rapporti giuridici in essere continuano senza interruzione. I crediti, i contratti, le pendenze e i debiti non vengono cancellati, ma si trasferiscono alla nuova forma sociale senza interruzione di continuità giuridica della società trasformata, restando invariata l'identità fiscale e legale (art. 2498 c.c.).
Nel merito l'azione promossa dalla società attrice si fonda sulla responsabilità oggettiva ex art. 2051
c.c., che attribuisce la responsabilità del danno cagionato dalle cose a colui che ha il potere di vigilanza e controllo, anche di mero fatto, sulla res. Si tratta, quindi, di una responsabilità addebitata su base oggettiva, che prescinde dall'indagine e/o accertamento del profilo colposo, diversamente da quanto richiesto per la responsabilità ex art. 2043 c.c. Con ciò si intende che il soggetto custode della cosa, produttiva di danno, è tenuto al risarcimento anche qualora, a suo carico, non sia ravvisabile una condotta imputabile a titolo di colpa (o di dolo). Ne consegue che la presunzione di responsabilità può vincersi per il custode solo in caso di dimostrazione del caso fortuito, per il quale
3 non è sufficiente la colpa del danneggiato, valevole soltanto a limitare il quantum del risarcimento ai sensi dell'art. 1227 c.c. (salvo che la condotta sia imprevedibile ed eccezionale e, quindi, in grado di interrompere il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno). In tema di onus probandi si può, allora, affermare che sul danneggiato grava l'onere di provare il danno subito e il rapporto causale tra la cosa in custodia e l'evento dannoso, mentre sul custode grava la prova dell'esimente del caso fortuito costituito dal fatto naturale o del terzo, oggettivamente imprevedibile ed inevitabile, senza che possa assumere alcun rilievo la diligenza o meno del custode.
Nel caso di specie l'immobile di proprietà del convenuto era regolarmente condotto in CP_1 locazione da parte della sig.ra , chiamata in causa. E' necessario quindi valutare alla CP_2 luce del principio espresso dalla recente sentenza della Corte di cassazione Civile, Sez. Terza,
Sentenza n. 10983/23 del 26.04.23, se nello specifico sussista o meno la responsabilità del proprietario convenuto. La Suprema Corte afferma che in tema di danni da cose in custodia, poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità.
Fatta tale premessa, con riferimento al caso in oggetto, l'attore ha allegato – ed è stato poi accertato in giudizio a mezzo CTU – che i danni lamentati sono stati provocati da infiltrazioni provenienti dal locale commerciale soprastante di proprietà del convenuto.
Il CTU, infatti, all'esito delle indagini effettuate, ha accertato che “all'intradosso, dell'area destinata al parcheggio delle autovetture e , in prossimità dell'area dove sono collocati i bagni e gli spogliatoi, , sono presenti marcati fenomeni infiltrativi attualmente non più attivi dai primi giorni del mese di Gennaio 2023. Tali eventi sono connotati da estese e diffuse alonature, erosioni e rigonfiamenti della pittura e dell'intonaco. In diversi punti l'intonaco risulta incoerente e non ben fissato al supporto e in altri punti invece risulta completamente distaccato. - I copiosi fenomeni infiltrativi che si sono verificati hanno danneggiato anche parte dell'impianto elettrico presente nella zona. − Sulla parte alta della parete posta ad Est sono presenti evidenti e marcate alonature e macchie di muffa e di condensa.” Il Ctu ha quindi concluso: “Gli eventi lamentati, così come descritti nei precedenti paragrafi, sono causati da perdite pregresse derivanti dall'impianto di scarico delle acque grigie asservito al soprastante locale commerciale prop.ta (piletta e CP_1 tubazioni).”.
Facendo rigorosa applicazione, quindi, del principio espresso dalla Corte di legittimità le infiltrazioni provenivano dagli impianti di scarico del locale, inglobati nella muratura, di proprietà
4 e pertanto è quest'ultimo che aveva il dovere di manutenzione, conservandone la custodia CP_1 anche a seguito della locazione.
Tale nesso eziologico è stato confermato dal Ctu incaricato anche in sede di chiarimenti alle osservazioni formulate da parte convenuta, resi con apposita relazione scritta.
In particolare il Ctu ha ribadito che “---La piletta di scarico punto da cui ha avuto origine il fenomeno infiltrativo ricade interamente nell'impianto di scarico del locale di proprietà e CP_1 tanto in ragione della corrispondenza per verticalità geometrica delle aree di maggiore infiltrazione con l'ambiente sottostante garage Ha escluso quindi che la sostituzione delle mattonelle Pt_1 nel locale adiacente di proprietà , da chiunque eseguita, possa essere ricollegata alla Per_1 cessazione dei fenomeni infiltrativi, cessazione collocata tra la fine di dicembre 2022 e gennaio
2023 sulla scorta delle dichiarazioni attoree, confortata dallo stato delle macchie visibili nel garage conseguenti alle dette infiltrazioni.
Fermo restando il dovere di custodia del proprietario come innanzi precisato, tutte le ulteriori questioni sollevate dal convenuto circa il comportamento ostativo che avrebbe tenuto la conduttrice chiamata in causa non possono costituire un'esimente della responsabilità oggettiva cui è chiamato il proprietario ex art. 2051 c.c. ed esulano dalle domande oggetto di causa, attenendo piuttosto al rapporto contrattuale di locazione estraneo al presente giudizio. Senza trascurare che alla data in cui le infiltrazioni sono cessate (dicembre 2022-gennaio 2023) con tutta probabilità il convenuto, che non dà notizia di tanto, era ritornato in possesso del proprio locale per il quale era fissato l'accesso per lo sfratto alla data del 11/04/2022, provvedendo con tutta evidenza ad eseguire gli interventi necessari a far cessare le infiltrazioni per cui è causa.
Il Ctu ha anche indicato nel dettaglio i lavori da eseguire al locale autorimessa per il ripristino dello stato dei luoghi, quantificandoli in € 6.009,45, oltre IVA.
Per un corretto inquadramento della fattispecie appare opportuno premettere che, a norma dell'art. 1585 del codice civile "Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie, che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima. Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio”.
Il conduttore gode quindi di una legittimazione attiva autonoma nei confronti di chiunque, con il proprio comportamento illecito, arrechi danni nell'uso o nel godimento della cosa locata. Il comma
1 di tale disposizione normativa disciplina le cd. molestie di diritto la cui azione è riservata esclusivamente al locatore. Il comma 2 di tale disposizione normativa legittima, invece, il conduttore, ad esperire un'azione nei confronti di terzi che gli arrechi, con il proprio comportamento, pregiudizio al godimento materiale e all'uso dell'immobile. Presupposto per
5 l'esercizio dell'azione ex art. 1585 c.c. è la detenzione della cosa a titolo di locazione con l'esercizio di un potere di fatto su di essa;
è dunque sufficiente fornire la prova di tale potere di fatto. La molestia subita dal conduttore, di cui al comma 2 dell'art. 1585 c.c., viene pacificamente definita
"molestia di fatto" in quanto il terzo danneggiante non avanza pretese di natura giuridica ma arreca, con il proprio comportamento illecito, un pregiudizio al godimento materiale del conduttore. Si ha molestia di fatto, dunque, qualora il pregiudizio al conduttore medesimo derivi da un atto illecito aquiliano del terzo, senza che venga posto in questione, né direttamente né indirettamente, il diritto di quello al godimento della cosa locata. Trattasi, quindi, di un'azione di responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c. La prova della ingiustizia del danno, in tal caso, non è connessa necessariamente alla proprietà del bene danneggiato, bensì ad ogni situazione giuridica riconosciuta e tutelata dall'ordinamento. Nel caso di specie, il danno che il ricorrente lamenta di avere patito quale conduttore si sostanzia nell'avere subito delle conseguenze pregiudizievoli in conseguenza delle infiltrazioni diffusesi nell'immobile nella sua detenzione. La giurisprudenza di legittimità in proposito osserva che "...si deve, infatti, riconoscere in capo al conduttore il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che con il proprio comportamento gli arrechi danno nell'uso o nel godimento della res locata, in quanto, qualora nell'immobile si verifichi un'infiltrazione il conduttore ex art. 1585 comma 2 c.c. gode di una autonoma legittimazione a proporre azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno.". (Cass. Civ., Sez.III, Ord. n. 8466 del 5 maggio
2020; Idem, Sez.III, Sent. n. 17881 del 31 agosto 2011). Si riconosce, pertanto, in capo al conduttore, il solo diritto ad ottenere un risarcimento del danno "da mancato godimento dell'immobile" atteso che egli è titolare di un diritto personale di godimento, alla luce del contratto di locazione, che lo legittima ad esperire le sole azioni aventi ad oggetto la lesione del suddetto diritto. Il suddetto danno, quindi, costituisce il perimetro entro il quale il conduttore è legittimato ad esperire la propria azione. In linea con i principi di diritto sopra enunciati, si deve ritenere, pertanto, che il conduttore non è legittimato ad agire nei confronti del convenuto ex art. 2051 c.c. per CP_1 il risarcimento dei danni strutturali all'immobile e quindi al pagamento di un importo di denaro pari al costo dei lavori a farsi all'interno dell'immobile per il ripristino dello stato dei luoghi né per la condanna dello stesso all'esecuzione di rifacimento e impermeabilizzazione dello stesso. Tali azioni a tutela della proprietà sono, infatti, esperibili dal proprietario dell'immobile e non dal conduttore il quale è legittimato solo ad agire per il risarcimento del danno conseguente alla lesione dell'uso e del godimento dell'immobile o per il risarcimento di beni di sua proprietà che, trovandosi all'interno dell'immobile, abbiano subito un danno a causa delle infiltrazioni. Nel caso di specie, il ricorrente ha convenuto in giudizio il al fine di ottenere, oltre ai danni da lucro cessante di CP_1 cui si dirà di seguito, la condanna dello stesso al risarcimento di tutti i danni subiti dall'autorimessa
6 ed all'esecuzione di tutti gli interventi necessari all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni,
Trattasi evidentemente di domande a tutela di diritti dominicali spettanti solo al proprietario dell'immobile e non anche al conduttore, titolare di un mero diritto personale di godimento.
In conclusione, tali domande non sono meritevoli di accoglimento atteso che il ricorrente ha fatto valere in giudizio diritti a lui non spettanti quale conduttore dell'immobile interessato dalle infiltrazioni provenienti da un bene condominiale.
Nessuna pronuncia viene resa in merito alla richiesta di eliminazione delle cause delle infiltrazioni, atteso che all'atto dell'espletamento della CTU era venuto meno l'interesse delle parti alla stessa, essendo le dette infiltrazioni oramai da tempo non più attive, restando solo le tracce dei danni conseguenti alle stesse, mentre la domanda di danni per il ripristino dell'immobile locato viene rigettata per quanto innanzi motivato.
Parte attrice ha altresì chiesto la condanna del convenuto al risarcimento del danno da lucro cessante conseguente alle dedotte infiltrazioni, vale a dire il mancato guadagno, ossia il profitto che il soggetto avrebbe ottenuto senza il verificarsi dell'evento dannoso.
Tale domanda è meritevole di accoglimento nei limiti di cui si dirà di seguito.
Il Ctu incaricato ha effettivamente accertato che il fenomeno infiltrativo ha interessato un'area di n.
3 stalli per posti auto nel periodo dal mese di Aprile 2021 (data di inizio dei fenomeni infiltrativi) a
Dicembre 2022 (data di fine dei fenomeni infiltrativi) per un totale di 21 mesi e che tenuto conto che il canone mensile per autovetture di piccole dimensioni è pari a € 100,00 mensile il mancato guadagno per la società attrice sia pari ad € 6.300,00 (21 mesi x €. 300,00 mensili).
A tale riguardo in sede di chiarimenti il Ctu ha precisato che è verosimile che il garage Pt_1 non abbia utilizzato le aree soggette ad infiltrazioni per destinarle a parcheggio di auto, stante lo sgretolamento della pittura e dell'intonaco nelle dette aree.
Per quel che concerne la quantificazione dei mancati guadagni subiti dalla società attrice il Ctu ha dato conto di averli parametrati al tariffario del depositato in atti di causa, che Parte_1 prevede una tariffa pari ad €. 100,00 mensili per autovetture piccole, per il periodo di durata del fenomeno infiltrativo.
Tale quantificazione appare congrua ed adeguatamente motivata e può essere utilizzata ai fini del risarcimento da lucro cessante richiesto dall'attrice, operando tuttavia sulla stessa una riduzione equitativa del 20%, per un totale complessivo finale calcolato alla data del gennaio 2023 di €.
5040,00, riduzione finalizzata a tenere conto dei periodi di verosimile mancata richiesta di locazione delle aree di parcheggio in questione, mancando per contro agli atti prova di richieste continuative in tal senso per tutto il periodo.
7 Sulla somma liquidata decorrono gli interessi legali a far data dal febbraio 2023 fino all'effettivo soddisfo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in base al D.M. 147/2022 con compensazione del 50% in ragione del parziale accoglimento della domanda, ad eccezione di quelle di CTU che vengono definitivamente poste a carico del convenuto.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli definitivamente pronunciando così provvede:
- accoglie in misura parziale la domanda attrice nei confronti del convenuto e, per CP_1
l'effetto, lo condanna al pagamento in favore della società attrice della somma di €. 5040,00
(cinquemilaquaranta/00), oltre interessi legali come in motivazione;

- condanna il convenuto , come sopra, al pagamento in favore della società attrice delle spese e dei compensi del presente giudizio che liquida in €. 70,00 per spese vive ed €. 1276,00 per compensi, oltre spese generali come per legge, oltre VA e Cpa se dovute, con attribuzione ai difensori costituiti, dichiaratisi anticipatari;

-pone definitivamente a carico del convenuto le spese di CTU nella misura CP_1 liquidata con apposito decreto;

- nulla per le spese in favore di , rimasta contumace. CP_2
Si comunichi.
Napoli, 19/08/2025
Il Giudice onorario dott. Maria Esposito
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