REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Rimini
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Lucio ARDIGO' ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 1140/2024 promossa da:
(CF rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
Sonia Stargiotti del Foro di Rimini ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito a Santarcangelo di Romagna (RN) in Via Aurelio Saffi, n. 3 -
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RICORRENTE contro
(cod. op. Ec con sede a San Marino località CP_1 P.IVA_1
RA in Via Guardia del Consiglio n. 29 in persona del legale rappresentante pro tempore
CONTUMACE
CONCLUSIONI
Per la parte attrice:
Accertare e dichiarare , l'invalidità ed inefficacia della proposta di acquisto e relativa accettazione del 13.06.2023 tra con sede in San Marino, CP_1 località RA , in Via Guardia del Consiglio n. 29 e nato a [...] Parte_1
Marino (RSM) il 27 luglio 1958 e residente a San Marino (RSM) località
Fiorentino, in via Ruggiola n. 18, CF ed avente ad C.F._1 oggetto un'unità immobiliare sita in Rimini (RN), via Vicinale della Dogana n. 3, e nello specifico un fabbricato urbano ad uso negozio laboratorio artigianale distinto al catasto fabbricati del Comune di Rimini al foglio 181 con i mappali 97 e 152 .
1 In via subordinata dichiarare la risoluzione e rescissione della proposta di acquisto e relativa accettazione del 13.06.2023 tra con sede in San CP_1
Marino, località RA , in Via Guardia del Consiglio n. 29 e Parte_1 nato a [...] il [...] e residente a [...], CF ed avente ad C.F._1 oggetto un'unità immobiliare sita in Rimini (RN), via Vicinale della Dogana n. 3, e nello specifico un fabbricato urbano ad uso negozio laboratorio artigianale distinto al catasto fabbricati del Comune di Rimini al foglio 181 con i mappali 97
e 152; .
Con vittoria di spese, competenze ed onorari di lite, oltre a spese generali , iva e cpa come per legge, oltre al rimborso degli oneri e delle spese di mediazione sostenute dal ricorrente
MOTIVAZIONE
Con ricorso ex art. 281 decies cpc ritualmente notificato Parte_1 conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Rimini la società CP_1 perché venisse giudizialmente accertata l'invalidità ed inefficacia della proposta di acquisto immobiliare e relativa accettazione in data 13\06\2023 tra e avente ad oggetto l'unità immobiliare sita a CP_1 Parte_1
Rimini (RN) in via Vicinale della Dogana n. 3 costituita da un fabbricato urbano ad uso negozio laboratorio artigianale distinto al catasto fabbricati del Comune di Rimini al foglio 181 con i mappali 97 e 152 .
In particolare il ricorrente ricostruiva correttamente la vicenda oggetto di causa nei seguenti termini testuali : “ 1) Con decreto di trasferimento pronunciato dal Tribunale di Rimini in data 27.02.2017 cron.905/2027, rep. 117 ( doc. 1) il signor è divenuto proprietario di un'unità immobiliare sita in Parte_1
Rimini (RN), via Vicinale della Dogana n. 3, e nello specifico di un fabbricato urbano ad uso negozio laboratorio artigianale, il cui valore in ctu era stato quantificato in € 823.932,00, ( doc. 2) distinto al catasto fabbricati del Comune di Rimini al foglio 181 con i mappali : -152 Sub 2 , zc 3, cat. C/1, classe 9, mq 33 , superficie catastale totale mq 39, rc € 761,83 - 152 sub 3 , lastrico solare - 152 sub 4 zc 3 , cat. C2 , classe 8, mq 5 , superficie catastale totale mq 5 , rc € 21,17, bene comune censibile, locale di deposito, - 152 sub 5 , corte, bene comune non censibile, - 97 sub 21, zc 3 , cat. C/1 , classe 6 , mq 34, superficie catastale totale mq 32 € 516,25, bene comune censibile - 97 sub 22 , centrale termica, bene comune non censibile ai sub 27 e 28 -97 sub 23 , scala esterna bene comune non censibile ai subb 24 25 26 e 29 - 97 sub 24, lastrico solare - 97 sub 25 , zc 3 , lastrico solare, bene comune censibile - 97 sub 26 , zc 3 , lastrico solare , - 97 sub 27 zc 3 cat. C3 classe 5 mq 131, superficie catastale totale mq 153 totale, rendita catastale € 493,89 - 97 sub 28 zc 3, cat. C1 , classe 9, mq 34,
2 superficie catastale totale metri quadri 31, rc euro 784,91 - 97 sub 29 già sub 14 zc 3, cat. C3 , classe 5, mq 89, superficie catastale totale , mq 103, rendita catastale € 335,54 - 97 sub 30 , zc 3, cat. C2 , classe 8 mq 14 superficie catastale totale mq 15 , rc € 59,29 , bene comune censibile a tutte le unità immobiliari - 97 sub 31, corte , bene comune non censibile a tutti i sub;
2) in data 13.06.2023 , nel corso di un incontro, il sig. , ha sottoscritto per Parte_2 CP_1 l'allegata proposta di acquisto ( doc. 3 ) avente ad oggetto l'immobile
[...] summenzionato e nella circostanza il sig. è stato convinto a Parte_1 sottoscrivere per accettazione detta proposta;
3) la proposta di acquisto immobiliare del 13.06.2023 è invalida , inefficace ed improduttiva di effetti per i seguenti motivi : 3a) la proposta de qua recante la dicitura in stampatello
” è stata sottoscritta dal sig. , che nulla ha a CP_1 Parte_2 che vedere con . Infatti come emerge dall'allegata visura camerale CP_1
( doc. 4) la società è autorizzata ad agire per il tramite CP_1 dell'amministratore unico sig.ra nata il [...] a [...] Controparte_2 Maggiore e titolare di una quota sociale pari al 94,82 %, mentre l'altro socio nato il [...] a [...], è titolare di una quota Persona_1 pari al 5,18% e non ha il potere di acquistare immobili. Il sig.
[...]
, non fa neppure parte di;
3b) la proposta di acquisto Parte_2 CP_1 datata 13.06.2023 non solo non reca il timbro e la ragione sociale della proponente ma non reca neppure l'autografia dell'amministratore CP_1 unico , neppure presente il 13.06.2023 ; 3c) il sig. Controparte_2 [...]
, pur essendo figlio della sig.ra , è soggetto giuridico Parte_2 Controparte_2 diverso e distinto da;
3d) la proposta non indica la descrizione CP_1 delle particelle e tipologie catastali oggetto di vendita , manca qualsivoglia riferimento ai subalterni ed alla relativa identificazione e descrizione;
3e ) il corrispettivo di € 125.000,00 indicato a titolo di prezzo ( da versare all'atto del rogito e senza la corresponsione di alcuna caparra confirmatoria ) è molto al di sotto del valore di mercato dell'immobile . Infatti come emerge dalle allegate perizie redatte rispettivamente dal Geom. e dall'Agenzia Persona_2 immobiliare , il valore complessivo dell'unità Controparte_3 immobiliare sita in Rimini, Via Vicinale Dogana n. 3 è stato quantificato in € 379.000,00 dal Geom. ( doc. 5 ) ed in € 300.000,00 da Persona_2 [...]
( doc. 6) , sicché esiste una sproporzione di oltre due terzi rispetto al CP_3 valore effettivo dell'immobile . La circostanza è particolarmente rilevante anche in ragione del fatto che il sig. da anni è seguito in modo Parte_1 continuativo dall' di San Marino. 3f) il sig. Parte_3 Parte_1 ha, infatti, un'invalidità pari al 65% ( doc.7 ) e, come confermato nell'allegata certificazione del 03.08.2023 ( doc.8 ) rilasciata dall'Istituto per la Sicurezza Sociale U.O.C. SALUTE MENTALE è affetto da disturbo depressivo del tono dell'umore a carattere unipolare e ricorrente complicato da ansia generalizzata in
3 paziente con disturbo di personalità ed il suo quadro clinico è cronico e persistente;
3g) Il signor è dunque affetto da severe patologie di Parte_1 natura psichica sicché l'accettazione della proposta di acquisto immobiliare proviene dal soggetto che non si è reso conto di quanto stava sottoscrivendo;
3h ) la data del 31.07.2023 indicata nella proposta di acquisto del 13.06.2023 , quale termine entro e non oltre la quale stipulare l'atto pubblico di compravendita , è scaduta. 4) con raccomandata a\r del 03.08.2023 (doc. 9) il sig. , per Parte_1 il tramite della scrivente legale ha contestato la validità ed efficacia della proposta di acquisto e relativa accettazione del 13.06.2023, diffidando CP_1 da ogni iniziativa e riservando ogni azione a tutela dei propri diritti;
5) con
[...] raccomandata a\r priva di data ed inviata alla scrivente legale , la società
per il tramite dell'Avv. Silvia Cecchetti ( doc. 10) replicava CP_1 sostenendo che la proposta di acquisto del 13.06.2023 e relativa accettazione avente pari data , sarebbe valida, efficace e produttiva di effetti. 6) con comunicazione del 10.10.2023 ( doc. 11) la scrivente legale , per conto del sig.
, comunicava all'avv Cecchetti di aver chiesto una valutazione Parte_1 dell'immobile oggetto di proposta di acquisto del 13.06.2023 , e riferiva che , non appena ricevuta la perizia con il relativo valore , avrebbe inviato successiva comunicazione;
7) con comunicazione del 08.11.2023 ( doc. 12 ) inviata all'Avv Cecchetti , la scrivente legale , per conto del sig. , nel ribadire le Parte_1 precarie condizioni psichiche dello stesso e riportarsi a quanto già indicato in mia precedente raccomandata a r del 03.08.2023, evidenziava che a seguito di perizia eseguita sull'immobile sito in Rimini (RN), Via Dogana n. 3 erano emersi valori quasi al triplo rispetto a quanto indicato in proposta di acquisto datata
13.06.2023 ed a supporto allegava n. 2 perizie;
8) con comunicazioni del 20.11.2023 ( doc. 13 ) e del 01.12.2023 (doc. 14) inviate dalla scrivente legale all'Avv Cecchetti Silvia, legale di si sollecitava invano una CP_1 risposta;
9) seguivano ulteriori richiami e sollecitazioni anche telefoniche che di fatto rimanevano prive di riscontro . 10) L'odierno ricorrente, veniva informato dalla scrivente legale della possibilità di ricorrere al procedimento di mediazione, in ossequio a quanto previsto dall'art. 4 d.lgs. n. 28/2010, al fine di tentare una risoluzione stragiudiziale della presente controversia, nonché dei benefici fiscali connessi all'utilizzo della procedura. Il sig. , a mezzo della Parte_1 scrivente legale , proponeva istanza di mediazione ( doc. 15) sostenendo costi per € 363,00 come da fattura allegata (doc. 16 ) ed il mediatore fissava udienza al 13.02.2024 definita con esito negativo per mancata partecipazione di CP_1
, come da verbale di mediazione allegato ( doc. 17) . Il ricorrente dichiara
[...] dunque che la domanda proposta con il presente atto è soggetta alla condizione di procedibilità prevista dall'art. 5 del Decreto legislativo, 04/03/2010 n° 28 (ovvero dall'art. 3 del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 132) e che tale condizione è stata soddisfatta in quanto il ricorrente ha proposto procedimento di
4 mediazione definito con esito negativo per mancata partecipazione di CP_1
. 12) il sig. si vede pertanto costretto ad adire l'autorità
[...] Parte_1 giudiziaria al fine di far accertare giudizialmente l'invalidità della proposta di acquisto e relativa accettazione del 13.06.2023 , così da poterlo porre in vendita ad un prezzo consono , senza il rischio che , una volta sottoscritto con terzi un contratto di vendita al prezzo di mercato, , possa strumentalmente CP_1 avanzare richieste ”.
All'udienza cartolare del 12 ottobre 2024 il Giudice , rilevata la ritualità della notifica del ricorso ex art. 281 decies cpc effettuata in data 10\05\2024 in relazione alla prima udienza fissata per il giorno 08\10\2024 e quindi nel rispetto del termine dilatorio di sessanta giorni stabilito dall'art. 281 undecies cpc per il caso in cui il luogo della notificazione si trovi (come nel caso di specie) all'estero e che dagli atti risultava prova dell'espletamento del procedimento di negoziazione assistita, dichiarava la contumacia di e fissava CP_1 l'udienza di precisazione delle conclusioni per il giorno 8 aprile 2025 ore 10,00 nella quale la parte ricorrente rassegnava le conclusioni riportate in atti .
Così sintetizzata la presente vicenda processuale la domanda proposta da
[...]
nei confronti di è fondata e, dunque, va accolta. Pt_1 CP_1
Ai fini della decisione della presente controversia, preliminarmente, stante la natura contumaciale del presente giudizio, appare opportuna una breve premessa in merito al principio di non contestazione.
Come noto, l'art. 115 cpc prescrive al giudice di “porre a fondamento della decisione le prove proposte dalle parti o dal pubblico ministero, nonché i fatti non specificamente contestati dalla parte costituita” enucleando così il principio generale della disponibilità delle prove.
Per principio di non contestazione, dunque, si intende la regola processuale per cui nel processo civile su rapporti disponibili, non hanno bisogno di essere provati i fatti che, allegati da una parte, non sono stati espressamente contestati dall'altra e in ciò sostanzialmente configura una importante deviazione rispetto alla regola generale dell'onere della prova di cui all'art. 2697 cc., legislativamente prevista per evidenti finalità di economia processuale.
Si impone, pertanto, un preciso onere di contestazione a carico della parte contro la quale la pretesa è rivolta, a patto che la stessa parte sia costituita in giudizio.
Parallelamente il nostro ordinamento prevede l'istituto della contumacia, quale scelta della parte regolarmente convenuta in giudizio di rimanere inattiva, senza esercitare il proprio potere di costituzione e di difesa attiva nel processo.
5 A differenza di altri ordinamenti, il nostro configura la contumacia come una ficta contestatio e non già come ficta confessio e, pertanto, prevede la finzione ai base alla quale la parte che non si costituisce in giudizio contesta comunque i fatti costitutivi allegati dall'attore, incombendo, dunque, in capo a quest'ultimo l'onere di provare la fondatezza della propria domanda, anche nell'ipotesi di inattività del convenuto.
In sintesi, si ricorda l'orientamento pacifico della giurisprudenza sul punto nel ritenere che “la disciplina della contumacia ex art. 290 ss. Cpc non attribuisce a questo istituto alcun significato sul piano probatorio, salva previsione espressa, con la conseguenza che si deve escludere non solo che essa sollevi la controparte dall'onere della prova, ma anche che rappresenti un comportamento valutabile, ai sensi dell'art. 116 primo comma cpc per trarne argomenti di prova in danno del contumace” (cfr. Cass. n. 14860 del 13\06\2023).
Passando al merito della causa , va detto che risultano circostanze documentalmente provate dalla parte ricorrente :
− il fatto che la proposta di acquisto immobiliare oggetto di causa sia stata sottoscritta da un soggetto ( che dalla visura camerale Parte_2 non risultava né socio e né rappresentante legale di e quindi CP_1 era privo dei poteri di spendere il nome della società e stipulare contratti in suo nome;

− la proposta di acquisto immobiliare oggetto di causa non sia stata seguita dalla stipulazione del contratto di compravendita entro il termine essenziale del
31\07\2023 stabilito dalla clausola n. 3 in forza della quale : “ Il rogito notarile dei beni immobili della presente proposta di acquisto immobiliare verrà stipulato a richiesta delle rispettive parti al entro e non oltre la data del 31 luglio 2023 ” ; non avendo la parte convenuta rimasta contumace assolto all'onere di dimostrare che l'adempimento non è stato reso possibile soltanto per effetto del comportamento della controparte contrario a buona fede ( Cass. Sez.
II Ordinanza n. 30714 del 29/11/2024 Rv. 673520 - 01) ;
− il ricorrente all'epoca della sottoscrizione della proposta di acquisto oggetto di causa era affetto da un quadro clinico psichiatrico cronico e persistente consistente in “ disturbo depressivo del tono dell'umore a carattere unipolare e ricorrente complicato da ansia generalizzata in paziente con disturbo evitante di personalità ” che comportava la sua totale incapacità di intendere e volere e di esprimere un consenso libero e consapevole alla stipulazione di atti negoziali .
Va dunque dichiarata l'invalidità ed inefficacia della proposta di acquisto immobiliare e relativa accettazione in data 13\06\2023 tra e CP_1
avente ad oggetto l'unità immobiliare sita a Rimini (RN) in via Parte_1
6 Vicinale della Dogana n. 3 costituita da un fabbricato urbano ad uso negozio laboratorio artigianale distinto al catasto fabbricati del Comune di Rimini al foglio 181 con i mappali 97 e 152 .
Conseguono le statuizioni di cui al dispositivo .
Le spese di lite – comprensive del rimborso delle spese pari a € 786,00 per CU e ad € 439,08 per spese di mediazione − seguono la soccombenza e vengono liquidate come indicato in dispositivo .


PER QUESTI MOTIVI


IL TRIBUNALE ORDINARIO DI RIMINI in composizione monocratica pronunziando in via definitiva sulla domanda proposta da con Parte_1 ricorso depositato in data 19\04\2024, disattesa ogni altra istanza, eccezione o deduzione, così provvede in contumacia di : CP_1
1) ACCOGLIE la domanda proposta da nei confronti di Parte_1 per tutte le ragioni di cui in motivazione e , per l'effetto, CP_1
DICHIARA
l'invalidità ed inefficacia della proposta di acquisto immobiliare e relativa accettazione in data 13\06\2023 tra e avente CP_1 Parte_1 ad oggetto l'unità immobiliare sita a Rimini (RN) in via Vicinale della Dogana n. 3 costituita da un fabbricato urbano ad uso negozio laboratorio artigianale distinto al catasto fabbricati del Comune di Rimini al foglio 181 con i mappali 97
e 152 .
2) CONDANNA la parte convenuta al pagamento in favore CP_1 della parte ricorrente delle spese di lite che si liquidano ai sensi del regolamento n. 147 del 2022 in € 8.500,00 per compensi oltre ad esborsi pari a € 1.225,08, spese generali pari al quindici per cento e IVA e CPA sulla parte imponibile come per legge .
Così deciso a Rimini il giorno 12 aprile 2025.
Il Giudice
Dott. Lucio ARDIGO'
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