N. R.G. 14053/2023
TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA N. R.G. 14053/2023
Oggi 8 gennaio 2025 ad ore 9,50 innanzi al dott. Silvia Orani, è comparso l'Avv. SAVERIO ROSSI per parte attrice.
Nessuno compare per i convenuti, dichiarati contumaci.
Contro Assistono all'udienza ai fini del rispettivo tirocinio la dott.ssa e la Controparte_1
Contr dott.ssa CP_3
Il Giudice invita il Legale dell'attrice a precisare le conclusioni.
L'Avv. ROSSI dà atto di rinunciare alla propria domanda di risarcimento dei danni da occupazione senza titolo degli immobili oggetto di causa e chiede dichiararsi l'estinzione della causa limitatamente a detta domanda. Quanto alle restanti domande, insiste come da ricorso e memoria conclusionale, con condanna dei convenuti alla rifusione delle spese di lite.
Dopo breve discussione orale, il Giudice rinvia alle ore 11,30 per la lettura della sentenza.
A questo punto l'Avv. ROSSI rinuncia alla lettura.
Il verbale viene chiuso alle ore 10,02.
Alle ore 11,30 viene riaperto il verbale. Il Giudice dà lettura della Sentenza, che si intende in tal modo pubblicata.
Il Giudice
dott. Silvia Orani
pagina 1 di 8 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
_______________
Il Tribunale, nella persona del Giudice, dott. Silvia Orani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ai sensi dell'art. 281 sexies cpc nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 14053/2023 tra le parti:
C.F. e P.I. ), in persona del Presidente del C.d.A. Parte_1 P.IVA_1
Sig. rappresentata e difesa dall'Avv. Saverio Rossi (C.F ) ed Parte_2 C.F._1
elettivamente domiciliata presso il suo studio in Firenze, Via Lorenzo il Magnifico n. 46
ATTRICE
contro
(C.F ) e Controparte_5 C.F._2 Controparte_6
(C.F. ), residenti in [...], Loc. Vaggio, Reggello (FI), C.F._3
contumaci
CONVENUTI
OGGETTO: contratto preliminare di compravendita
CONCLUSIONI PER PARTE ATTRICE: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, respinta ogni contraria eccezione e deduzione,
Accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare per esercizio del diritto di recesso ex art. 1385, II co., c.c. per inadempimento della parte promissaria acquirente con conseguente sopravvenuta inefficacia delle obbligazioni da esso nascenti ivi comprese le prestazioni ad esso accessorie come la consegna anticipata del bene e ciò anche per intervenuta prescrizione del diritto
pagina 2 di 8 alla stipula del definitivo, nonché la definitiva perdita della caparra da parte del promissario acquirente inadempiente.
Per l'effetto: condannare parte resistente alla riconsegna/restituzione/rilascio dell'immobile sito in
Reggello (FI), Via dell'Unità di Italia n. 52, Loc. Vaggio (appartamento interno 26 – box auto G7 identificati al Catasto fabbricati del Comune di Reggello al foglio 107 particella 1056 sub 508 cat. A/2 vani 4 l'appartamento e foglio 107, particella 1055 sub 517 cat. C/6 mq 17 il box) oltre al risarcimento del danno da indennità di occupazione a far data dalla consegna dello stesso (06.09.2010) fino al suo effettivo rilascio ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 278 c.p.c., riservandosi parte attrice la richiesta di determinazione del quantum debeatur in un autonomo e separato giudizio. In ogni caso con vittoria di spese e competenze legali anche della fase stragiudiziale e di mediazione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281-decies c.p.c. proposto nei confronti di e Controparte_5 CP_6
depositato in data 06.12.2023, la (nel prosieguo anche
[...] Parte_3
solo si rivolgeva al Giudice per ottenere l'accoglimento delle conclusioni sopra Parte_1
testualmente riportate e non modificate in corso di causa.
A sostegno delle proprie domande, l'attrice deduceva:
- che in data 8.06.2010 aveva stipulato con i convenuti il contratto preliminare con cui si impegnava alla vendita a loro favore dell'unità abitativa e dell'annesso box auto in corso di costruzione, siti in
Reggello (FI), Via dell'Unità di Italia n. 52, Loc. Vaggio, meglio descritti in atti, al prezzo di €
165.000,00 oltre IVA al 4%, di cui € 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, con obbligo di stipula del contratto definitivo di compravendita entro diciotto mesi dall'ultimazione dei lavori di edificazione e facoltà, da parte sua, di consegnare i beni ai promissari acquirenti anticipatamente rispetto alla sottoscrizione del rogito;

- che in data 6.09.2010 gli immobili oggetto di preliminare venivano consegnati anticipatamente ai promissari acquirenti, come evincibile dal verbale recante altresì attestazione del versamento da parte di questi, in contanti e in precedenza o all'atto dell'immissione nel possesso, dell'importo di €
10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, da imputarsi ad acconto sul corrispettivo alla stipula del rogito;

- che, nonostante la regolare convocazione e i numerosi solleciti recapitati a mezzo di raccomandata con ricevuta di ricevimento, i convenuti non si erano presentati dinanzi al Notaio per la stipula dell'atto definitivo di compravendita e non avevano provveduto al versamento del prezzo;

pagina 3 di 8 - di avere quindi intimato il rilascio degli immobili, senza ottenerne la riconsegna da parte dei convenuti;

- di aver avviato un procedimento di mediazione per tentare la composizione bonaria della lite ma che i convenuti non vi avevano partecipato;

- che sussiste il grave inadempimento dei convenuti alle obbligazioni sorte dal contratto preliminare, tale da giustificare il recesso ex art.1385 co.2 c.c e la conseguente ritenzione, da parte sua, della caparra da questi versata, pari a €.10.000,00;
- che i diritti derivanti dal contratto preliminare sono, in ogni caso, prescritti e non sarebbe comunque più esperibile ad opera delle controparti l'azione prevista dall'art. 2932 c.c. per l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di stipula del contratto definitivo di compravendita;

- che sussiste il proprio diritto al risarcimento del danno da occupazione abusiva degli immobili, con decorrenza dal momento della loro consegna ai convenuti.
Con decreto del 9.01.2024, il Giudice fissava ex art. 281 undecies c.p.c. l'udienza di comparizione delle parti e disponeva la notifica del ricorso ai convenuti.
All'udienza del 19.06.2024 i convenuti non risultavano costituiti nè comparivano e il Giudice, verificata la regolarità della notifica effettuata ai sensi dell'art. 143 c.p.c. all'indirizzo risultante dal loro certificato di residenza, ne dichiarava la contumacia e rinviava la causa alla data odierna per la discussione orale e la pronuncia della presente sentenza contestuale, con termine sino al 20.12.2024 per il deposito di memorie conclusionali, facoltà di cui l'attrice si è avvalsa.
* * *
1. La rinuncia attorea agli atti del giudizio rispetto domanda di risarcimento dei danni da occupazione senza titolo degli immobili oggetto di contratto preliminare, formulata all'odierna udienza, comporta l'estinzione del giudizio limitatamente a detta pretesa a norma dell'art. 306 cpc, in quanto proveniente dal Legale di munito di regolare procura a rinunciare agli atti Parte_1
inserita nel mandato alle liti, e dal momento che la contumacia dei convenuti esclude la necessità della loro accettazione.
2. Le domande attoree di dichiarazione dell'avvenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita per effetto del recesso legittimamente esercitato, di accertamento del proprio diritto a trattenere la caparra confirmatoria ricevuta e di condanna dei convenuti alla restituzione degli immobili loro consegnati, sono fondate e devono, pertanto, essere accolte.
pagina 4 di 8 Richiamato infatti il disposto di cui all'art. 1385 comma 2° c.c., a mente del quale “se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cosepremessa fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. (…)”., si osserva che, secondo la giurisprudenza consolidata, la caparra confirmatoria ha natura composita - consistendo in una somma di denaro o in una quantità di cose fungibili - e funzione eclettica - in quanto: è volta a garantire l'esecuzione del contratto, venendo incamerata dalla parte adempiente in caso di inadempimento della controparte (sotto tale profilo avvicinandosi alla cauzione); consente, in via di autotutela, di recedere dal contratto senza la necessità di adire il giudice;
indica la preventiva e forfettaria liquidazione del danno derivante dal recesso cui la parte è stata costretta a causa dell'inadempimento della controparte.
Va invece escluso che la caparra confirmatoria abbia anche funzione probatoria e sanzionatoria, così distinguendosi sia rispetto alla caparra penitenziale, che costituisce il corrispettivo del diritto di recesso, sia dalla clausola penale, diversamente dalla quale non pone un limite al danno risarcibile, sicché la parte non inadempiente ben può recedere senza dover proporre domanda giudiziale o intimare la diffida ad adempiere, e trattenere la caparra ricevuta o esigere il doppio di quella prestata senza dover dimostrare di aver subito un danno effettivo (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 11356 del 16/05/2006.
Conformi, ex multis, Cass Sez. 2, Sentenza n. 10953 del 28/06/2012; Sez. 2, Sentenza n. 17923 del
23/08/2007).
Presupposti per l'accertamento dell'avvenuta risoluzione e del diritto al trattenimento della caparra sono, pertanto, la stipula del contratto preliminare di compravendita, l'avvenuta consegna di una somma di denaro o di una quantità di cose fungibili a garanzia dell'esecuzione del contratto, ed il recesso della parte adempiente in ragione dell'inadempimento di quella che aveva versato la caparra alla conclusione dell'accordo.
Orbene, nel caso di specie, l'attrice ha fornito la prova - di cui era onerata ai sensi dell'art. 2697 comma
1° c.c. (cfr ex multis Cass. S.U., Sentenza, 30-10-2001, n. 13533) anche a fronte della contumacia dei convenuti, non interpretabile alla stregua della mancata contestazione delle deduzioni contenute nel ricorso e negli atti successivi (cfr ex multis Cass. Sez. 3, Sentenza n. 14623 del 23/06/2009 e Cass. Sez.
L, Sentenza n. 461 del 14/01/2015) - dei fatti costitutivi del diritto fatto valere, emergendo dai documenti agli atti, recanti la firma non disconosciuta dei convenuti:
pagina 5 di 8 - la conclusione, in data 8.1.2010, del contratto preliminare di compravendita con cui, per quanto rileva nella presente sede, i coniugi e Controparte_5 CP_6
si impegnavano all'acquisto da degli immobili in
[...] Parte_1
costruzione ivi indicati, ovvero dell'unità abitativa e dell'annesso box siti in Reggello (FI), Via dell'Unità di Italia n. 52, Loc. Vaggio, meglio descritti in atti, al prezzo di € 175.000,00, di cui €
10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e la restante parte mediante accollo di quota del mutuo acceso dall'attrice con Istituto di credito estraneo al presente giudizio e versamento alla venditrice dell'eventuale residuo, con previsione dell'obbligo di stipula del contratto definitivo di compravendita entro diciotto mesi dall'ultimazione dei lavori di edificazione e facoltà della promittente venditrice di consegna anticipata dei beni alle controparti una volta conclusa l'edificazione (doc. 1 allegato alla citazione);
- l'immissione anticipata nel possesso degli immobili a favore dei convenuti in data 7.9.2010, comprovata da verbale di consegna, recante dichiarazione dell'attrice di aver ricevuto da questi in contanti la caparra confirmatoria di € 10.000,00 da imputarsi ad acconto sul corrispettivo alla stipula del contratto definitivo (doc. 2 allegato alla citazione);
- la diffida ad adempiere inviata dall'attrice a mezzo raccomandata ai convenuti e da questi regolarmente ricevuta, recante intimazione a presentarsi avanti al Notaio in data 16.12.2022 per la stipula del contratto definitivo di compravendita e ad assolvere ai restanti obblighi assunti
(doc. 3 allegato alla citazione);
- la diffida al rilascio degli immobili oggetto di preliminare entro il mese di dicembre 2023 inviata dall'attrice a mezzo raccomandata ai convenuti e da questi regolarmente ricevuta (doc. 4 allegato alla citazione).
Ciò detto, i convenuti, rimasti contumaci, non hanno disconosciuto le sottoscrizioni loro attribuite, apposte sulle scritture prodotte dall'attrice, né hanno fornito prova del proprio adempimento ovvero di non aver potuto adempiere agli obblighi a proprio carico per cause a sé non imputabili.
Consegue a quanto osservato la legittimità del recesso esercitato dall'attrice a mezzo del ricorso introduttivo del presente giudizio, con diritto della stessa a trattenere la caparra ricevuta, pari a €
10.000,00, e condanna dei convenuti al rilascio immediato a suo favore degli immobili, consegnati loro anticipatamente e allo stato detenuti in difetto di titolo.
Né a conclusioni diverse si addiviene laddove si consideri l'avvenuto invio della diffida ad adempiere ad opera della promittente venditrice - di cui l'attrice non ha in questa sede dichiarato di volersi valere pagina 6 di 8 - idonea di per sé a provocare la risoluzione di diritto del contratto preliminare inadempiuto ai sensi dell'art. 1454 cc (la raccomandata sub doc. 3, inviata dall'attrice in data 28 ottobre 2022 ai convenuti, contiene certamente una diffida ad adempiere, posto che nel corpo della missiva si legge: “con la presente vi intimiamo e diffidiamo a stipulare il contratto di compravendita dell'immobile avanti descritto, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1454 c.c., comparendo il giorno 12 dicembre 2022 ad ore
9,30 avanti il Notaio Dott. […] avvertendovi che decorso inutilmente tale termine, il Persona_1 contratto si intenderà senz'altro risolto con ogni conseguenza di legge […]”).
Invero, secondo la giurisprudenza consolidata, la parte non inadempiente che si avvale dell'effetto risolutorio del contratto tramite la diffida ad adempiere per inutile decorso del termine - come anche del resto quella che chieda l'accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto per altre cause o la pronuncia di sentenza costitutiva di risoluzione - non perde per questo il diritto di ritenere la caparra in funzione di liquidazione del danno predeterminata, forfettaria e sganciata dall'onere della prova (cfr Cass. Sez.
3, Sentenza n. 16221 del 18/11/2002; Sez. 2 - , Sentenza n. 26206 del 03/11/2017).
3. Nulla sulle spese di lite quanto alla domanda risarcitoria oggetto di rinuncia agli atti del giudizio, non avendo i convenuti, rimasti contumaci, sostenuto esborsi per la difesa con riferimento alla pretesa attorea in relazione alla quale è qui dichiarata l'estinzione parziale del giudizio.
Quanto al rapporto processuale scaturito dalle restanti domande attoree, le spese processuali seguono la regola della soccombenza (art. 91 cpc) e vengono pertanto poste a carico dei convenuti in solido tra loro e liquidate come da dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al DM 147/2022, avuto riguardo al valore indeterminabile della domanda, alla complessità ridotta della causa, ai compensi medi per le fasi di studio e introduttiva, minimi per le successive, considerata l'attività difensiva in concreto svolta e, segnatamente, l'istruzione solo documentale del giudizio e la decisione in forma semplificata, ai sensi dell'art. 281 sexies cpc.
La condanna è comprensiva del rimborso delle spese documentate e di quelle generali


PQM


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita:
1) DICHIARA estinta la causa limitatamente alla domanda di Parte_1
di risarcimento del danno da occupazione abusiva dell'immobile;
2) ACCERTA E DICHIARA l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita concluso in data 8.06.2010 da con Parte_1 Controparte_5
pagina 7 di 8 e ed il diritto all'incameramento della caparra di €.10.000,00 CP_5 Controparte_6
da parte di Parte_1
3) ORDINA a e l'immediato Controparte_5 Controparte_6
rilascio e la riconsegna a dell'immobile illegittimamente occupato;
Parte_1
4) NULLA sulle spese rispetto alla domanda di risarcimento dei danni, limitatamente alla quale la causa è stata dichiarata estinta;

5) CONDANNA e , in solido tra Controparte_5 Controparte_6
loro a rifondere a le spese di lite del giudizio relativamente alle restanti Parte_1
domande, liquidate in € 545,00 a titolo di esborsi non imponibili, € 5261,00 a titolo di compensi, oltre spese generali nella misura del 15% dei compensi, IVA e CPA come per Legge.
Firenze, 08.01.2025
Il Giudice
dott. Silvia Orani
Provvedimento redatto con la collaborazione del MOT dott.ssa Controparte_1
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