REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FIRENZE
Seconda sezione civile
Il Tribunale ordinario di Firenze, seconda sezione civile, in funzione monocratica, nella persona del giudice on. dott.ssa Micaela Picone, ha pronunziato
SENTENZA nella causa civile n.ro 7025/2023 di R.G. del Ruolo generale degli affari civili contenziosi promossa da,
e con l'Avv. Melody Fay Ciattini Parte_1 Parte_2 attori contro
, in persona dell'Amministratore pro tempore, con gli Controparte_1
Avv.ti Alberto Ferretti e FR LA convenuto
Oggetto: impugnativa delibera assembleare
Conclusioni: attori: “Piaccia al Tribunale di Firenze, in accoglimento delle domande formulate e disattesa ogni diversa e contraria istanza, pretesa ed eccezione:
NEL MERITO:
in tesi: dichiarare la nullità dell'impugnata delibera 09.03.2023 del
per impossibilità dell'oggetto, limitatamente ai Controparte_1 punti 3 e 4 (per le voci “redazione computo/capitolato lavori resede proprietà
e altro” per – € 1.409,10 – e “lavori resede + Parte_3 Parte_3 complementari agli stessi” – per € 70.000,00) dell'ordine del giorno;

in ipotesi: annullare la delibera 09.03.2023 del Controparte_1
, limitatamente ai punti 3 e 4 (per le voci “redazione computo/capitolato lavori
[...] resede proprietà e altro” per – € 1.409,10 – e “lavori resede Parte_3
+ complementari agli stessi” – per € 70.000,00) dell'ordine del Parte_3 giorno, per tutti i motivi esposti in atti;

in ogni caso: condannare il , in persona Controparte_1 dell'Amministratore pro tempore, al pagamento delle spese e competenze di lite e delle spese e competenze del tentativo di mediazione, nonché, stante la mancata partecipazione al tentativo di mediazione senza giustificato motivo, di un importo da determinarsi equitativamente ai sensi del comma terzo dell'art. 12bis d.lgs.
28/2010.
IN VIA ISTRUTTORIA:
[A] Si chiede ammettersi prova per testi sui seguenti capitoli:
1) DCV che nell'anno 2015 sono stati eseguiti dei lavori all'impianto di smaltimento delle acque piovane del condominio di , ; Controparte_1 CP_1
2) DCV che con i lavori di cui al punto precedente è stato deciso di far confluire le acque piovane della colonna nord-ovest in dei pozzetti collocati nel resede di vostra proprietà;
3) DCV che nel corso dei lavori del 2015 il pavimento del resede di vostra proprietà è stato tagliato e demolito in più parti;

4) DCV che le opere di rifacimento del resede di vostra proprietà deliberate nel 2023 si sono rese necessarie a seguito dei lavori eseguiti nel 2015;
5) DCV se dal 2015 ad oggi vi sono stati sversamenti di acque chiare o scure nel resede di vostra proprietà;
6) DCV se dal 2015 ad oggi sono stati eseguiti interventi di manutenzione alla fossa biologica e/o alle tubature delle acque scure collocate nel resede vostra proprietà.
A teste: . Tes_1 CP_1
In denegata ipotesi di ammissione dei capitoli di controparte, si chiede di essere ammessi a prova contraria.
[B] Soltanto nella denegata e non creduta ipotesi in cui l'Ecc.mo Giudice non ritenesse sufficientemente provato che l'impianto di smaltimento delle acque meteoriche la cui realizzazione ha causato i danni al resede non è a servizio della Parte_3
Pag. 2 di 11 colonna di cui fanno parte gli esponenti (nord-est), si chiede ammettersi CTU tecnica volta ad accertare tale circostanza.” convenuto: “Piaccia all'Ill.mo Giudice rigettare le domande avverse in quanto infondate così come proposte, annullando la sola parte di delibera concernente le spese di rifacimento colonna e pozzetto, e confermandola invece per le spese di rifacimento resede Osseni/Morandi e complementari.
Con vittoria di spese e compensi di causa. I procuratori Avv Alberto Ferretti ed Avv
FR LA si dichiarano antistatari e chiedono la distrazione delle spese di lite in proprio favore.”
IN FATTO ED IN DIRITTO
I sigg.ri e quali proprietari di un'unità immobiliare in , Pt_1 Parte_2 CP_1 [...]
, facente parte di un più ampio condominio composto da 37 unità CP_1 immobiliari, hanno convenuto in giudizio il detto Condominio per impugnare i punti 3 e
4 della delibera assunta dall'assemblea dei condomini in data 09.03.2023 (cfr.

3. approvazione criteri di ripartizione delle spese relative alla proprietà separata;

4. approvazione bilancio straordinario e relativa ripartizione millesimale;
) con la maggioranza dei condòmini presenti e, comunque, con il voto contrari di tre condomini (compresi gli attori) per complessivi 123,609 millesimi e un'astensione (30,629 millesimi).
Nello specifico i sigg.ri e hanno assunto che con i punti 3 e 4 della Pt_1 Parte_2 delibera impugnata il ha stabilito di ripartire le spese relative a lavori di CP_1 rifacimento del pozzetto acque saponose a servizio della colonna nord ovest1 (via San
Marino) e del conseguente ripristino del resede nel quale il pozzetto è ubicato (di proprietà esclusiva , cioè su un impianto a servizio di un numero limitato di Tes_1 condomini (12 su 22), secondo i millesimi di proprietà generale, ovverosia facendo contribuire alle spese anche i condomini che non si avvalgono dell'impianto medesimo.
I sigg.ri e hanno dedotto l'illegittimità dei punti 3 e 4 della delibera de Pt_1 Parte_2 qua per essere stato approvato a maggioranza un criterio di riparto diverso da quello stabilito dall'art. 1123, terzo comma, cod. civ. dal momento che i lavori riguardano un impianto che costituisce un c.d. “condominio parziale”, siccome a servizio soltanto di
Pag. 3 di 11 alcune unità immobiliari (tanto che anche nella delibera si fa riferimento ad una
“proprietà separata”).
Sulla scorta di tale prospettazione i sigg.ri e hanno rappresentato le Pt_1 Parte_2 seguenti conclusioni. “Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Firenze, per le causali ed i titoli di cui in narrativa, in accoglimento delle domande formulate e disattesa ogni diversa e contraria istanza, pretesa ed eccezione:
1) in via preliminare: sospendere l'efficacia della delibera 09.03.2023 del
[...]
, relativamente ai punti 3 e 4 (per le voci “redazione Controparte_1 computo/capitolato lavori resede proprietà e altro” per – € 1.409,10 – Parte_3
e “lavori resede + complementari agli stessi” – per € 70.000,00) Parte_3 dell'ordine del giorno;

2) nel merito: annullare la delibera 09.03.2023 del Controparte_1
, limitatamente ai punti 3 e 4 (per le voci “redazione computo/capitolato lavori
[...] resede proprietà e altro” per – € 1.409,10 – e “lavori resede Parte_3
+ complementari agli stessi” – per € 70.000,00) dell'ordine del Parte_3 giorno;

3) condannare il in persona Controparte_1 dell'Amministratore pro tempore, al pagamento delle spese e competenze di lite e delle spese e competenze del tentativo di mediazione, nonché, stante la mancata partecipazione al tentativo di mediazione senza giustificato motivo, di un importo da determinarsi equitativamente ai sensi del comma terzo dell'art. 12bis d.lgs. 28/2010.
Il nel costituirsi ha contestato in fatto ed in diritto le prospettazioni attoree CP_1 ed ha istato per il rigetto della domanda evidenziandone in gran parte l'infondatezza.
In punto di fatto con riferimento al punto 3 della delibera impugnata il ha CP_1 assunto di aver sempre provveduto alla manutenzione delle varie colonne di scarico ponendo a carico di tutti i condomini la relativa spesa, e ciò indipendentemente da quali appartamenti utilizzassero questa o quella colonna oggetto dell'intervento di manutenzione, nella consapevolezza che tale consuetudine non può rappresentare una deroga del criterio di cui all'art.1123 III comma c.c..
Pag. 4 di 11 Con riferimento al punto 4 ha dedotto come l'imputazione dei costi del rifacimento del resede privato a tutti i condomini fosse corretta dal momento per essere questo a servizio comune dei medesimi.
Il pertanto ha rassegnato le seguenti conclusioni “Rigettare le domande CP_1 avverse in quanto infondate così come proposte, annullando la sola parte di delibera concernente le spese di rifacimento colonna e pozzetto, e confermandola invece per le spese di rifacimento resede Osseni/Morandi e complementari. Con vittoria di spese e compensi di causa.”.
Non accolta l'istanza di sospensione della delibera impugnata stante l'assenza del periculum in mora (vedi provv. 4.10.2023), la causa non ha necessitato di istruzione avendo natura documentale e viene decisa sulle conclusioni rassegnate dalle parti sopra trascritte.
In diritto
Si premette che difese, eccezioni ed argomentazioni delle parti saranno esaminate per quanto strettamente necessario nella prospettiva della motivazione di questa sentenza, facendo applicazione del principio “della ragione più liquida” (cfr. Cass., Sez. 5,
Sentenza n. 11458 dell'11.5.2018).
Inoltre, deve essere dichiarata l'inammissibilità del secondo deposito della memoria n. 2 ex art. 183 cpc, VI comma, depositata dalla difesa del in data 6.02.2024, CP_1 successiva a quella depositata in data 17.11.2023 ciò in quanto il difensore della parte non può legittimamente duplicare gli atti tipici previsti dalla legge per la difesa del proprio assistito, tra i quali rientra la redazione della detta memoria istruttoria.
Sul punto, la Suprema Corte ha evidenziato come il potere di compiere l'atto difensivo deve essere riferito al diritto della parte di difendersi e di contraddire nel giudizio, che, esercitabile a mezzo del difensore, è e rimane unico;
pertanto, deve dichiararsi inammissibile il deposito di una memoria istruttoria ex art. 183 co. VI c.p.c. integrativa, anche se depositata entro il termine prescritto, in quanto facoltà già consumata al momento del rituale deposito della prima (in tal senso Cassazione civile, sez. II
30/11/2012 n. 21472).
Ciò risponde ad una duplice esigenza: da un lato quella di assicurare un'ordinata gestione del processo, finalità che verrebbe pregiudicata ove le istanze istruttorie
Pag. 5 di 11 venissero formulate in più atti, dall'altro quella di tutelare il diritto di difesa della controparte dal momento che potrebbe ben venire compromesso dalla legittima convinzione che l'avversario abbia compiutamente esercitato la propria difesa con il primo atto depositato (nella fattispecie la seconda memoria ex art. 183 cpc, VI comma)
e che solo a questo si debba contraddire con la terza memoria istruttoria.
Da quanto esposto, e come ulteriore conseguenza,devono ritenersi inutilizzabile gli eventuali documenti allegati a tale memoria integrativa.
Pertanto, deve essere dichiara inammissibile la memoria istruttoria di parte convenuta datata 6.02.2024 ed inutilizzabile la documentazione fotografica ad essa allegata.
Nel merito la domanda è fondata e merita accoglimento.
Nell'impugnare la delibera in esame i sigg.ri e hanno dedotto, in Pt_1 Parte_2 primo luogo, che nel riparto delle spese straordinarie per il rifacimento del pozzetto di smaltimento delle acque saponose della colonna nord ovest non sono stati osservati i principi dettati in tema di condominio parziale nella fattispecie esistente dal momento che il fabbricato consta di quattro “colonne” aventi in comune, tra le altre cose, la copertura, alcune aree esterne e altro, mentre vi sono degli impianti posti a servizio esclusivo di un numero limitato di appartamenti.
E' pacifico in atti, sia in quanto non contestato dal sia in quanto da questo CP_1 espressamente ammesso (vedi pag. 1 comparsa di costituzione e risposta nonché conclusioni sopra trascritte), che per il rifacimento della colonna nord-ovest e del relativo pozzetto gli attori devono essere esentati in quanto la stessa non è in uso alla loro proprietà.
Pertanto, risultando fondata la contestazione attorea, la delibera del 9 marzo 2023 deve essere annullata quanto al punto 3).
Con riferimento al diverso punto 4) della medesima delibera si rileva che la stessa attenga all'“approvazione bilancio straordinario e relativa ripartizione millesimale” secondo la tabella generale con riferimento, in particolare, al ripristino del resede di proprietà esclusiva nel quale il Parte_3 pozzetto di smaltimento delle acque saponose della colonna nord ovest è ubicato.
Pag. 6 di 11 I sigg.ri e hanno dedotto, in proposito, che anche le spese necessarie a Pt_1 Parte_2 realizzare tale intervento dovessero essere ripartite ai sensi dell'art. 1123 cod. civ., quindi, soltanto tra i condomini della colonna nord ovest che utilizzano l'impianto.
Secondo la prospettazione del , invece, i costi per il rifacimento del resede CP_1 devono gravare su tutti i condomini in base alla tabella di proprietà Parte_3 generale, così come deliberato al punto 4 dall'assemblea in data 9.3.2023.
Ciò posto in punto di fatto va osservato che, come è noto, è ormai consolidato il principio per cui il condominio parziale non esige un fatto o un atto costitutivo a sé, ma insorge ope legis in virtù della situazione materiale o funzionale giuridicamente rilevante (la relazione di accessorio a principale, configurata dalla necessità per l'esistenza o per l'uso, ovvero dalla destinazione all'uso o al servizio di talune cose, impianti e servizi in favore soltanto di alcuni piani o porzioni di piano dell'edificio) e ciò tenuto anche conto del disposto dell'art. 1123 c.c. comma 3 che individua la figura del "condominio parziale" che chiaramente riveste rilievo non già in chiave "strutturale" ma essenzialmente in chiave "funzionale".(Cass. 2.3.2016, n. 4127) e dunque coesiste nell'edificio con la più vasta organizzazione configurata dal condominio (Cass.
651\2000 e Cass., Sez. II, 27 settembre 1994, n. 7885; si veda altresì Cass., Sez. II, 2 febbraio 1995, n. 1255).
Tale figura, peraltro, risponde alla "ratio" di semplificare i rapporti gestori interni alla collettività condominiale, sicché, per esempio, il "quorum", costitutivo e deliberativo, dell'assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate. (Cassazione
Civile Sez. 2, Sentenza n. 4127 del 02/03/2016).
L'art.1123, co. 3 c.c., nello specifico, pone il principio secondo cui nel caso di effettuazione di interventi di carattere manutentivo le relative spese debbono essere sostenute solo da quei condomini che ne traggano effettiva utilità e costituisce norma eccezionale rispetto al criterio generale di cui all'art. 1117 c.c..
Ebbene, pacifica la circostanza che nella fattispecie in esame siamo dinanzi ad un
Condominio parziale, la difesa attorea ha depositato unitamente alla prima memoria istruttoria il verbale di una successiva assemblea tenuta dal in data CP_1
Pag. 7 di 11 08.06.2023 (quindi successiva all'introduzione del presente giudizio), avente all'ordine del giorno: “

1. Revoca/nuovo affidamento dei lavori di sistemazione del resede di prop.
OSSENI/MORANDI e complementari agli stessi (es. pozzetti, tubazioni acque di rifiuto, portavia fossa biologica, etc.) e quanto altro necessario” sul quale i sigg.ri e Pt_1 non sono stati chiamati a discutere e deliberare per vertere i lavori su una Parte_2 proprietà condominiale separatanon li riguarda (cfr. “La proprietà Controparte_2 non può e non deve votare su una proprietà condominiale separata che non la riguarda”),tanto che i relativi millesimi non sono stati conteggiati, neppure tra gli astenuti.
Non è contestato che tale delibera non è stata impugnata ed è, pertanto, definitiva.
Si rammenta che per consolidata giurisprudenza "le delibere assembleari del
devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli CP_1 articoli 1362 e ss. c.c., privilegiando, innanzitutto, l'elemento letterale, e quindi, nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli della valutazione del comportamento delle parti e della conservazione degli effetti dell'atto, che impone agli interpreti di attribuire alle espressioni letterali usate un qualche effetto giuridicamente rilevante anziché nessun effetto o un significato meramente programmatico" (cfr. C. Cass. 11427/2016).
Ebbene, indipendentemente dalla circostanza di chi abbia pronunciato l'espressione “La proprietà non può e non deve votare su una proprietà condominiale Controparte_2 separata che non la riguarda”, è fuor di dubbio che l'interpretazione letterale è nel senso di escludere gli odierni attori da ogni decisione in merito ai lavori da effettuarsi sulla proprietà Controparte_2
Interpretazione letterale, a dire del vero, corroborata dal successivo comportamento del consesso assembleare che ha di fatto escluso gli attori dalla votazione sul detto punto con ciò confermando la tesi attorea di dover essere esentati dalla relativa spesa in quanto i lavori de quibus insistono su altra e specifica parte e/o servizi del a loro CP_1 estranei.
Ciò consente di ritenere che per i condomini votanti il punto 1) della delibera dell'8 giugno 2023 pacificamente la proprietà è estranea ai lavori da Controparte_2 eseguire sul resede di proprietà non potendo partecipare con il proprio Parte_3
Pag. 8 di 11 voto alle delibere a questi relativi e, di conseguenza, non dovendo partecipare al relativo riparto delle spese necessarie alla loro esecuzione.
Peraltro, con riferimento al valore della su riportata dichiarazione, che ha escluso dalla votazione la proprietà è noto che per giurisprudenza consolidata il Controparte_2 verbale offre una prova presuntiva dei fatti che si affermano essersi verificati durante l'assemblea condominiale, cosicché spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare di provare che quanto riportato nel verbale non corrisponde alla verità
(Cass. civ. Sez. II, 13/10/1999, n. 11526; Cass. civ. Sez. II, 11/11/1992, n. 12119; cfr da ultimo Cass. civ. Sez. VI - 2 Ordinanza, 09/05/2017, n. 11375); mentre, peraltro “poiché la delibera condominiale deve risultare in forma documentale (art. 1136 ultimo comma c.c.), è inammissibile la prova testimoniale volta a dimostrare una volontà assembleare difforme da quella che risulta dal verbale..." (ex multis: Cass. Civile, sez. II, 8 marzo
1997, n° 2101).
Per quanto esposto deve essere dichiarata l'invalidità anche del punto 4) della delibera assunta dall'assemblea del convenuto in data 9 marzo 2023. CP_1
Ogni altra questione deve ritenersi assorbita.
Le spese di lite
In applicazione del principio di soccombenza, le spese processuali del presente grado di giudizio della parte attrice devono essere poste a carico del convenuto e CP_1 vanno liquidate, sulla base del compenso per gli avvocati in ambito civile come stabilito dal D.M. 55/2014, e s.m., come in dispositivo avuto riguardo al valore della controversia, all'impegno difensivo prestato e all'assenza di attività istruttoria specifica riferendosi ai parametri minimi dovendosi da un lato valorizzare la circostanza che, parzialmente, il ha aderito alle difese della parte attrice con riferimento al CP_1 punto 3) della delibera impugnata e, comunque, alla necessità interpretativa sottesa all'annullamento della delibera di cui sopra.
In ogni caso, visto che la parte invitata non ha correttamente partecipato - CP_1 senza giustificato motivo - al procedimento di mediazione, ricorrono i presupposti per adottare, ai sensi dell'art. 8, comma 4 bis, del D.Lgs. n. 28 del 2010, una pronuncia di condanna della stessa (che si è ritualmente costituita in giudizio) al versamento
Pag. 9 di 11 all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.
La lettera della citata disposizione induce a ritenere obbligatoria la pronuncia di condanna in questione ogniqualvolta la parte che non ha correttamente partecipato al procedimento non fornisca una idonea giustificazione alla propria condotta.
A tal proposito la volontà espressa dall'Assemblea di non aderire alla mediazione non assurge in alcun modo a giustificazione della mancata partecipazione al procedimento di mediazione stante anche il tenore delle difese del CP_1
Pertanto il convenuto deve essere condannato ai sensi della citata CP_1 disposizione.


P.Q.M

. il Tribunale ordinario di Firenze, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando assorbita ogni altra eccezione deduzione e domanda così provvede:
- Accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara l'invalidità dei punti 3) e 4) della delibera assunta dall'assemblea del Condominio di via Belgio n. 12, Firenze, in data
9.03.2023.
- Condanna il , a rifondere in favore degli Controparte_1 attori le spese di lite che si liquidano in € 7.052,00 oltre spese generali, iva, cpc e spese vive documentate.
- Condanna il al versamento, in favore Controparte_1 dell'Erario, dell'importo del contributo unificato dovuto per il presente giudizio, in conseguenza della ingiustificata mancata partecipazione al procedimento obbligatorio di mediazione
Così deciso in Firenze, lì 4 luglio 2025
Il Giudice
dott.ssa Micaela Picone
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