N. SENT
N. AC
N. CRON
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Roma – Decima Sezione Civile, in persona del dott. Francesco Remo Scerrato, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 12445 Ruolo Generale dell'anno 2022 e trattenuta in decisione all'udienza del 15 gennaio 2025, vertente
TRA
(c.f. ; con sede operativa a Roma, in via Giuseppe Parte_1 P.IVA_1
Andreoli n. 2), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata a Roma, in via Alfredo Casella n. 37, presso lo studio dell'avv.to
LA VI BA, che la rappresenta e difende in forza di procura speciale allegata all'atto di citazione,
ATTRICE
E
(c.f. ; residente a [...] C.F._1
GI NI n.3), elettivamente domiciliata a Roma, in via Emanuele Filiberto n. 61, presso lo studio dell'avv.to
AL LD RO, che la rappresenta e difende in forza di procura speciale allegata alla comparsa di risposta,
CONVENUTA
OGGETTO: mediazione immobiliare.
CONCLUSIONI: per parte attrice (verbale dell'udienza di p.c.): “… l'avv.to BA si riporta alle conclusioni formulate nella memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. …”; per parte convenuta (verbale dell'udienza di p.c.): “… l'avv.to RO si riporta alle conclusioni rassegnate in comparsa di risposta e nella memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. …”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, ritualmente notificato ai convenuti Controparte_1
, a e a , l'attrice premesso di
[...] Controparte_2 CP_3 Parte_1 svolgere attività di intermediazione immobiliare, allegava che in data 26/7/2021
l'amministratore di essa attrice aveva incontrato la convenuta Controparte_1
presso l'immobile di proprietà della stessa, sito a Roma, in via GI NI n. 3
[...] int. 2 e che in tale occasione le parti si erano accordate su come proporre al pubblico la vendita di tale bene ad un prezzo massimo di € 680,000,00 per poter realizzare la somma minima di € 600.000,00; che al fine di adempiere all'incarico ricevuto aveva proceduto alla pubblicizzazione dell'immobile in esame ed era altresì stato autorizzato il portiere dello stabile, sig. , ad aprire l'appartamento ogni qualvolta vi fossero state delle persone CP_4 interessate all'acquisto; che nel corso dell'incarico essa attrice aveva individuato numerosi potenziali acquirenti e tra questi , interessata all'acquisto dell'immobile, che Controparte_2 in data 27/10/2021 aveva manifestato la volontà di acquistarlo al prezzo di € 600.000,00, firmando apposita proposta irrevocabile di acquisto e lasciando in deposito presso l'agenzia l'assegno bancario tratto su Banca BNL n. 3122676914-06 dell'importo di € 10.000,00; che mediante separato atto era stato sottoscritto in pari data l'impegno provvigionale pari al 3% del prezzo di vendita oltre IVA di legge;
che successivamente l'incaricato di essa attrice, in data 3/11/2021 alle ore 12.00, aveva incontrato la convenuta a Roma presso il locale CP_1 di piazza Pasquino 74, luogo in cui la stessa esercitava attività commerciale tramite la Roi du
Lac S.r.l., per esaminare congiuntamente la proposta di acquisto;
che in detta occasione la convenuta si era riservata di esaminare la proposta e nei giorni seguenti si erano CP_1 svolti numerosi colloqui, durante i quali era stato più volte riferito che la predetta e il CP_2 marito erano disposti ad incrementare l'offerta; che in data 18/11/2021 essa attrice aveva inviato una lettera raccomandata alla convenuta indicando i nominativi di tutti i CP_1 potenziali acquirenti e riassumendo nuovamente la proposta della che in data CP_2
16/12/2021 la convenuta aveva rifiutato la proposta di compravendita senza alcuna CP_1 plausibile motivazione, per cui era stato restituito al marito della l'assegno depositato CP_2 in garanzia;
che, trascorso neanche un mese, era venuta a conoscenza che in data 10/1/2022 predetta , insieme al marito , aveva stipulato con la proprietaria Controparte_2 CP_3 un contratto preliminare di compravendita dell'immobile, con firme autenticate dal CP_1
2 notaio , al prezzo di € 645.000,00; che alla luce di quanto sopra esposto Persona_1 appariva evidente che l'attività di intermediazione di essa attrice era da considerarsi perfezionata ai sensi degli artt. 1754 e 1755 c.c., essendo documentato che le parti avevano concluso l'affare grazie all'attività di essa mediatrice, con conseguente maturazione del diritto alla provvigione, dovuta dalla parte venditrice, per la complessiva somma di € 19.000,00, oltre IVA, come da preavviso di fattura;
che senza esito era stata la richiesta, per cui si era reso necessario adire l'Autorità Giudiziaria, anche nei confronti dei convenuti CP_3
e , che avevano concorso a cagionare il pregiudizio sofferto da essa attrice, Controparte_2 avendo costoro tenuto nascosti i contatti diretti con la venditrice durante la lunga trattativa, proseguita anche dopo il rifiuto della proposta procurata da essa attrice. Tanto premesso,
l'attrice instava per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate nell'atto di citazione nei seguenti termini: “Voglia l'Ill.mo Giudice, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa: Accertare il diritto maturato dalla parte attrice, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1755
Cod. Civ., ad ottenere il pagamento della provvigione per l'attività d'intermediazione svolta a favore della parte venditrice per la compravendita dell'immobile sito in Roma Via GI
NI n.3 int. 2 e per l'effetto condannare la sig.ra per Controparte_1 tutte le motivazioni esposte in narrativa, al versamento della somma di € 23.180,00, compresa
IVA, oltre interessi di legge, in solido con i sigg.ri e anche a CP_3 Controparte_2 titolo di risarcimento del danno per le motivazioni esposte, o di quella somma maggiore o minore accertata in corso di causa, con riserva di agire in separato giudizio monitorio per quanto dovuto in proprio dalla sig.ra in virtù dell'impegno provvigionale da Controparte_2 questa sottoscritto. Con vittoria di spese e compensi di giudizio nella misura di legge oltre oneri accessori”.
Con decreto dell'8/3/2022 ex art. 168 bis, comma 5, c.p.c., era disposto il differimento dell'udienza di prima comparizione dal 15/6/2022, indicata in citazione, al 21/6/2022.
In data 16/6/2022 si costituiva in giudizio la convenuta Controparte_1
che contestava tutto quanto dedotto, allegato ed eccepito dall'attrice e instava per
[...]
l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in comparsa di risposta nei seguenti termini:
“piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, in via principale e nel merito: accertare e dichiarare il difetto di legittimazione attiva della società per totale mancanza di presupposto della domanda promossa nei Parte_1 confronti della convenuta e, per l'effetto, rigettarla Controparte_1 siccome inammissibile;
in via subordinata e sempre nel merito, rigettare la domanda promossa
3 da parte attrice nei confronti della convenuta Sig.ra poiché Controparte_1 totalmente infondata in fatto e in diritto e comunque, non provata;
in via ulteriormente subordinata, e gradata, nella comunque non creduta ipotesi che, l'adito Giudice ritenga che sia stata espletata un'attività di mediazione nella compravendita dell'immobile di cui in premessa, accertare e, per l'effetto, dichiarare: a) che non sussiste nesso eziologico tra l'attività suddetta e la sottoscrizione del contratto preliminare in atti e comunque che tale attività non è stata determinante di esso, anche alla luce delle diverse condizioni economiche concordate tra i contraenti;
b) che la mediazione è stata espletata, su richiesta della sola Sig.ra
, esclusivamente dal sig. , che costui non era abilitato ad essa, Controparte_2 Controparte_5
e che pertanto alcun diritto al compenso provvigionale spetta alla in ogni Parte_1 caso, condannare parte attrice al risarcimento in favore della convenuta Sig.ra
[...]
per responsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96 c.p.c., stante la temerarietà Controparte_1 della lite da essa promossa contro la predetta”. Al riguardo la convenuta allegava che, per far fronte a sopraggiunti problemi finanziari legati alla propria attività imprenditoriale, aveva deciso di mettere in vendita l'appartamento di sua proprietà sito a Roma, in via GI NI
n.3, ereditato dalla nonna materna;
che nel mese di maggio 2021 aveva conferito all'Agenzia immobiliare “Unicredit Subito Casa”, rappresentata da , incarico di vendita;
Parte_2 che , responsabile della Sviluppo Italia, avendo saputo dell'intenzione di vendere Persona_2 il proprio immobile, nel mese di luglio 2021 si era presentato presso i locali di piazza
Pasquino, ove essa convenuta aveva l'attività lavorativa, invitandola ad avvalersi a tal fine dei servizi di tale , che, a suo dire, era persona di sua fiducia “esperta nel campo Controparte_5 immobiliare e nelle ristrutturazioni”; che aveva replicato che aveva conferito un incarico di mediazione alla Unicredit Subito Casa e che pertanto non poteva né le interessava avere rapporti con il predetto come replicato direttamente allo stesso nella stessa giornata CP_5 sempre presso il negozio di essa convenuta in piazza Pasquino;
che nell'ottobre 2021 il si era presentato al negozio esibendole un foglio intestato “proposta di acquisto”, che CP_5 essa convenuta aveva rifiutato di firmare, ribadendo di aver conferito incarico esclusivo alla
Unicredit Subito Casa e invitandolo ad astenersi per il futuro da tali iniziative;
che, a dispetto di ciò, il era tornato a più riprese presso i locali di piazza Pasquino e ogni volta era CP_5 stato invitato ad allontanarsene;
che in data 26/11/2021 l' le Controparte_6 aveva comunicato che molte persone erano interessate all'acquisto dell'appartamento e che vi sarebbero state le visite in loco da parte di costoro;
che una sera di fine novembre 2021 si era presentata in negozio una persona, che le aveva dichiarato di essere la “ipotetica acquirente
4 dell'immobile del ” e le aveva chiesto di “liberarla dalla proposta di acquisto” perché Pt_3 si riteneva “raggirata dal , che non le aveva restituito l'assegno né la proposta dalla CP_5 stessa firmata;
che, appreso quanto riferito da tale persona, le aveva ribadito che era estranea alla vicenda;
che non aveva conferito alcun incarico di vendita al che aveva già da CP_5 tempo espresso a costui il proprio totale disinteresse per le proposte di acquisto da lui asseritamente ricevute e che avrebbe provveduto a ribadire allo stesso le propri intenzioni;
che in detta occasione aveva evidenziato alla predetta interlocutrice che in ogni caso l'importo da lei proposto era fuori da ogni possibile flessibilità; che nei giorni seguenti vi erano state incessanti le telefonate del e del che, all'inizio del mese di dicembre 2021, Per_2 CP_5 quest'ultimo, introdottosi nuovamente nel negozio di piazza Pasquino, le aveva esibito una proposta di acquisto per € 550.000,00, inferiore di oltre € 170.000,00 rispetto al valore di mercato stimato dall' , e le aveva rivolto frasi come “nel suo Controparte_6 interesse sarebbe meglio che accettasse [la proposta di acquisto]”, “è una proposta che non può rifiutare”; che in altra occasione il si era presentato presso l'appartamento di via CP_5
NI, chiedendo al portiere dello stabile di poter visitare la casa e ricevendo da costui un netto rifiuto;
che nel mese di dicembre 2021 aveva risolto il rapporto di mandato con la
Unicredit Subito Casa;
che nello stesso mese di dicembre , interessato CP_3 all'immobile di via NI, l'aveva contattata, iniziando una trattativa, poi seguita in data
22/12/2021 dalla presentazione di una proposta di acquisto per il prezzo di € 645.000,00, accettata in data 29/12/2021; che in data 10/1/2022 vi era stata la sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita con i coniugi che alla richiesta di Controparte_7 pagamento della somma di € 19.000,00, inoltrata dall'odierna società attrice, aveva replicato che non vi era stato alcun accordo di intermediazione e che si riservava ogni tutela in sede giudiziaria.
Nessuno invece si costituiva in giudizio per i convenuti e Controparte_2 [...]
CP_3
All'udienza di prima comparizione del 21/6/2021 erano presenti i procuratori delle parti costituite, che insistevano nelle rispettive difese e chiedevano l'assegnazione dei termini ex art. 183/6 c.p.c. con decorrenza differita dall'1/9/2022; era dichiarata la contumacia dei convenuti e , mentre era disposto rinvio all'udienza del Controparte_2 CP_3
21/12/2022, da svolgere in modalità cartolare, con assegnazione dei richiesti termini ex art. 183/6 c.p.c. e del termine fino a cinque giorni prima dell'udienza per depositare note di trattazione cartolare.
5 Le parti provvedevano al deposito delle memorie ex art. 183/6 c.p.c. e delle note di trattazione cartolare.
Con la memoria ex art. 183/6 n. 1, c.p.c., le cui conclusioni sono state richiamate all'udienza di p.c., la società attrice, nel dare atto di aver definito transattivamente la controversia con i convenuti e con riconoscimento di una provvigione in CP_3 CP_2 proprio favore, precisava le conclusioni nei seguenti termini: “Voglia l'Ill.mo Giudice, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, per i motivi sopra esposti: Accertare il diritto maturato dalla parte attrice, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1755 Cod. Civ., ad ottenere il pagamento della provvigione per l'attività d'intermediazione svolta a favore della parte venditrice per la compravendita dell'immobile sito in Roma Via GI NI n.3 int. 2 e per l'effetto condannare la sig.ra per tutte le motivazioni Controparte_1 esposte in narrativa, al versamento della somma di € 23.180,00 compresa IVA oltre interessi di legge o di quella somma maggiore o minore accertata in corso di causa. Con vittoria di spese e compensi di giudizio nella misura di legge oltre oneri accessori. Con riserva di ulteriormente dedurre, articolare mezzi istruttori, indicare testimoni e depositare documenti nei termini di legge”.
All'udienza del 21/12/2022, svoltasi appunto in modalità cartolare e con redazione di apposito verbale, la causa veniva trattenuta in riserva.
Con ordinanza del 26-30/1/2023, a scioglimento della riserva, erano ammesse le prove orali (interrogatori formali e prova per testi) richieste dalle parti.
Esaurita l'istruttoria, la causa veniva rinviata all'udienza del 15/1/2025 per la precisazione delle conclusioni, come da calendario del processo ex art. 81 bis, disp. att. c.p.c..
All'udienza del 15/1/2025 erano presenti i procuratori delle parti, che precisavano le conclusioni come riportato in epigrafe e chiedevano l'assegnazione dei termini ex art. 190
c.p.c.; all'esito la causa veniva trattenuta in decisione con assegnazione dei richiesti termini ex art. 190 c.p.c., termini scaduti il 7/4/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La domanda di parte attrice è infondata e va rigettata.

1.1 Richiamato quanto esposto, va rammentato che l'attrice aveva introdotto il presente giudizio nei confronti della convenuta e dei convenuti e e che CP_1 CP_3 CP_2 pertanto erano state introdotte due distinte domande, cui corrispondevano due distinti rapporti processuali (art. 103 c.p.c.): uno fra l'attrice e la convenuta e uno fra l'attrice e i CP_1 convenuti CP_8
6 1.2 Nel corso del giudizio, come risulta dalla memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c., l'attrice ha allegato che “… (aveva)… definito un accordo transattivo con i Sigg.ri e con CP_3 CP_2 riconoscimento di una provvigione a favore della parte attrice …” e che, “… pertanto, in questa sede la stessa rinuncia alla domanda avanzata nei confronti dei suddetti convenuti contumaci per cessata materia del contendere permanendo l'interesse all'accoglimento della domanda nei confronti della sig.ra …”. CP_1

1.2.1 Dunque, avendo l'attrice rinunciato alla domanda nei confronti dei convenuti e già dichiarati contumaci all'udienza di prima comparizione del 21/6/2022, va CP_3 CP_2 dichiarata, in relazione a detto rapporto processuale, la cessazione della materia del contendere, senza alcuna decisione sulle spese, attesa la contumacia dei convenuti.

1.3 La circostanza che l'odierna società attrice possa aver raggiunto, come allegato, un accordo transattivo con i convenuti con l'asserito pagamento della provvigione CP_8
è circostanza assolutamente neutra in relazione alla distinta domanda svolta nei confronti della convenuta e del distinto rapporto processuale. CP_1

1.3.1 La circostanza che gli originari convenuti e abbiano provveduto -a CP_3 CP_2 detta dell'attrice- a corrispondere alla stessa la provvigione non ha alcuna rilevanza, neanche a livello indiziario, nel distinto rapporto con la convenuta infatti -da un lato- la CP_1
è terza rispetto a detto preteso accordo transattivo e -dall'altro- differenti sono i CP_1 presupposti per il riconoscimento della provvigione, non da ultimo p.es. la lettera provvigionale del 27/10/2021, sottoscritta dalla (cfr. doc. 2 di parte attrice), non CP_2 esistente invece nel distinto rapporto con la convenuta CP_1

2. Tanto precisato, si osserva che l'attrice ha allegato che, su incarico della convenuta proprietaria dell'appartamento di via GI NI n. 3, aveva mediato la vendita CP_1 dell'appartamento in questione, facendolo visitare a molti potenziali acquirenti, fra cui la predetta che, ricevuta da quest'ultima una proposta di acquisto, l'aveva sottoposta CP_2 all'attenzione della proprietaria che aveva chiesto del tempo per esaminarla;
che CP_1 successivamente la predetta non aveva accettato la proposta di acquisto, benché di lì a qualche tempo avesse sottoscritto con la e con il di lei marito ( ) un contratto CP_2 CP_3 preliminare di compravendita proprio dell'appartamento oggetto della mediazione;
che pertanto era maturato il diritto alla provvigione ex artt. 1754 e 1755 c.c..

2.1 La convenuta ha negato invece qualsiasi rapporto con la società attrice e CP_1 di non aver mai conferito alcun incarico alla stessa per la vendita del proprio appartamento, facendo presente che aveva conferito incarico per la vendita all'agenzia Unicredit Subito Casa
7 e che pertanto aveva sempre fermamente rifiutato qualsiasi interferenza o intromissione da parte di tale , preteso collaboratore della società attrice;
che fin dalla prima Controparte_5 richiesta di pagamento della provvigione aveva negato l'esistenza di qualsivoglia rapporto con l'agenzia attrice.

3. Precisato l'oggetto del presente giudizio e richiamate le posizioni delle parti, è opportuno procedere ad un necessario inquadramento della fattispecie, con riferimento alle condizioni per la maturazione del diritto alla provvigione o al compenso sia con riferimento alla mediazione tipica sia con riferimento alla mediazione atipica.

3.1 In punto di diritto appare necessario in primo luogo definire l'ambito di operatività della normativa in materia di mediazione tipica (art. 1754 c.c.: “è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”) e verificare quali siano i presupposti per il sorgere del diritto alla provvigione (art. 1755, comma 1, c.c.: “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”).

3.2 Mentre l'art. 1754 c.c. si limita a qualificare il mediatore come “… colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare …”, senza essere legato in alcun modo ad alcune delle parti, e quindi ricollega alla messa in relazione una mera valenza qualificatoria, il successivo art. 1755 c.c., riferito specificamente alla 'provvigione', precisa, a conferma di quanto poi si dirà sull'adeguatezza dell'apporto causale ai fini del sorgere del diritto, che vi deve essere la conclusione dell'affare e che detta conclusione deve essere avvenuta per effetto dell'intervento del mediatore stesso.

3.2.1 La legge parla infatti di “... affare ... concluso ...” (cfr. art. 1755 c.c.) e, al fine di riconoscere il diritto del mediatore alla provvigione, l'affare va ritenuto 'concluso', in base a pacifica e condivisa giurisprudenza, quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto ex art. 2932 c.c. o per il risarcimento del danno (cfr. Cass. 6599/2001; Cass.
12022/2002; Cass. 15161/2004; Cass. 7519/2005; Cass. 8555/2006).

3.3 Pertanto per 'affare' deve intendersi, in senso generico ed empirico, ogni operazione di natura economico-commerciale generatrice di obbligazioni, da cui scaturisca un vincolo giuridico suscettibile, appunto, di esecuzione o di risarcimento dei danni (cfr. Cass.
21836/2010; Cass. 10833/2014).
8 3.4 Ai fini che qui interessano assume rilievo, nell'ottica del citato art. 1755 c.c., quanto meno la stipulazione di un contratto preliminare, atteso che già la conclusione di un contratto preliminare deve considerarsi 'atto conclusivo dell'affare', idoneo a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, indipendentemente dalla circostanza che poi segua o non segua la stipula del contratto definitivo (cfr. citata Cass. 12022/2002; Cass. 13067/2004; Cass.
13260/2009).

3.5 Da ultimo la giurisprudenza ha confermato questo orientamento, escludendo la rilevanza, ai fini della maturazione del diritto alla provvigione, di altre fattispecie, come p.es. quella della stipula di un 'contratto preliminare di preliminare', superando in tal modo precedente orientamento giurisprudenziale (cfr. Cass. 30083/2019; Cass. 7781/2020; Cass.
39377/2021; Cass. 15559/2022; Cass. 28879/2022; Cass. 22012/2023; Cass. 31431/2023).

3.5.1 Sempre in tempi recenti è stato ribadito che “nel contratto di mediazione, il pagamento della provvigione ai sensi dell'art. 1755 cod. civ. è strettamente connesso alla conclusione dell'affare. La rilevanza causale della conclusione dell'affare, quale fondamento delle pretese di carattere patrimoniale del mediatore, del resto, emerge indirettamente anche dall'art. 1756 cod. civ., ai sensi del quale, salvo patti o usi contrari, il mediatore avrà diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite, anche se l'affare non è stato concluso (Cass. Sez. 2, n. 26682 del 24.22.2020).
Dall'art. 1755 cod. civ. deriva, allora, che i soggetti intermediati, aderendo al contratto di mediazione, non assumono alcun obbligo di pagare la provvigione quale diretto corrispettivo dell'attività posta in essere dal mediatore a loro vantaggio, se non al momento della conclusione dell'affare …” (cfr. Cass. 9612/2023 in motivazione)

3.6 Dunque il diritto del mediatore alla provvigione sorge, in base alla richiamata normativa e giurisprudenza, tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur non richiedendosi che sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare.

3.6.1 Pertanto, mentre non assume rilievo, in senso ostativo, il mancato conferimento espresso e/o per iscritto dell'incarico, assume invece rilevanza la circostanza che il mediatore abbia di fatto messo in relazione le parti e soprattutto abbia svolto un'attività utile per la conclusione dell'affare, sempre che di tale attività le parti fossero consapevoli e ne abbiano tratto vantaggio, così che detta attività venga a costituire l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo il principio della causalità adeguata (cfr.
Cass. 11443/2022; Cass. 869/2018; Cass. 25851/2014).
9 3.6.2 E' stato altresì precisato, proprio a margine della ricostruzione del principio di causalità adeguata, che “al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1,
c.c., è necessario che tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza e senza che l'intervento di un secondo mediatore sia in sé idoneo a recidere il nesso di causalità tra l'operato del primo mediatore e la conclusione dell'affare. L'esistenza del nesso di causalità tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare è soggetta a verifica in sede di legittimità” (cfr. Cass.
3165/2023; Cass. 403/2024; Cass. 538/2024).

3.6.3 Dunque il semplice aver messo le parti in relazione, secondo la definizione qualificatoria di cui al citato art. 1754 c.c., non è sufficiente al sorgere del diritto alla provvigione, essendo richiesto un adeguato apporto causale nella conclusione dell'affare, mediante lo svolgimento di un'attività utile per la conclusione dell'affare stesso.

3.7 Di per sé, sempre come discorso di carattere generale, la circostanza che le trattative vengano riprese e concluse per effetto dell'intervento di altro mediatore non esclude che il primo mediatore abbia diritto alla provvigione, essendo sufficiente la sussistenza del ricordato adeguato nesso causale fra detta conclusione e la precedente attività di mediazione (cfr. Cass.
15880/2010; Cass. 23842/2008).

3.8 Di converso, è stato escluso il diritto alla provvigione nel caso di mancato accertamento in concreto di detto nesso di causalità fra l'attività di mediazione, svolta in una prima fase delle trattative, e la conclusione dell'affare (cfr. Cass. 22426/2020; Cass.
1120/2015).

3.9 E' poi altrettanto consolidato l'orientamento per cui, di per sé, la sostituzione della parte dell'affare concluso non è tale da impedire il riconoscimento della provvigione in favore del mediatore e a carico dell'originaria parte (cfr. Cass. 8850/2001; Cass. 6652/2018).

4. A questo punto è opportuno richiamare, sempre come discorso di inquadramento generale, la tematica della c.d. mediazione atipica.

4.1 La mediazione atipica si fonda su un contratto a prestazioni corrispettive, mediante il quale il mediatore agisce non sulla base di un comportamento di mera messa in contatto di due o più soggetti per la conclusione di un affare -non è questa la sede per discutere sulla natura meramente materiale del comportamento del mediatore (arg. ex Cass. 11384/1991) ovvero sulla riconducibilità della mediazione nell'ambito dei rapporti contrattuali di fatto o dei contatti sociali rilevanti (cfr. Cass. 16382/2009)-, ma in quanto incaricato da una o più
10 parti ai fini della conclusione dell'affare e, quindi, in adempimento di un obbligo di tipo contrattuale, riconducibile al rapporto di mandato.

4.1.1 In detta fattispecie, agendo il mediatore su incarico di una delle parti, si sarebbe in presenza propriamente -come detto- di un mandato (cfr. Cass. 15577/2022; Cass.
16382/2009).

4.2 Dunque, accanto all'ipotesi di mediazione tipica di cui agli artt. 1754 e ss c.c., è stata elaborata la fattispecie della mediazione atipica, fondata appunto su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche a una soltanto delle parti interessate, come nel caso in cui una parte, volendo concludere un affare, incarichi altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di soggetti interessati alla conclusione del medesimo affare a determinate e prestabilite condizioni.

4.3 I principi elaborati dalla giurisprudenza per la mediazione tipica valgono, mutatis mutandis, anche nel caso di mediazione atipica in tema p.es. di necessario comportamento del mediatore secondo buona fede e correttezza ovvero di adempimento degli obblighi informativi ex art. 1759 c.c. (cfr. citate Cass. 15577/20222; Cass. 16382/2009).

4.4 In questo caso il diritto del mediatore al compenso nei confronti del soggetto che ha conferito l'incarico non deriva dall'art. 1755 c.c., ma è dovuto in base ai principi di cui agli artt. 1709 e 1720 c.c..

4.4.1 Nella giurisprudenza di legittimità è stato affermato che “è configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale c.d. atipica, fondata su contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (cd. mediazione unilaterale), qualora una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività volta alla ricerca di una persona interessata alla sua conclusione
a determinate e prestabilite condizioni …” (cfr. Cass. SU 19161/2017; Cass. 29287/2018).

4.5 Ci si è peraltro chiesti se, a latere del rapporto di mediazione atipica e oltre al diritto al compenso pattuito con il mandante, il mediatore possa maturare anche il diritto alla provvigione nei confronti del soggetto messo il contatto con il mandante ai fini della conclusione dell'affare e per effetto appunto della conclusione dell'affare stesso.

4.6 Al riguardo nulla esclude che il mediatore, oltre al compenso pattuito con il mandante, possa maturare, nei confronti dell'altra parte, il diritto alla provvigione per l'attività di mediazione prestata in favore di quest'altra parte, qualora costui abbia svolto un'attività utile anche nei confronti di quest'ultima, la quale abbia consapevolmente accettato detta attività di mediazione e ne abbia tratto vantaggio ai fini della conclusione dell'affare.
11 4.7 In tale contesto potrà pertanto assumere rilievo il concreto atteggiarsi del rapporto del mediatore con la parte, che non aveva conferito l'incarico, e si dovrà tener conto sia della natura dell'attività svolta in favore della stessa sia degli eventuali accordi in concreto intercorsi con detta parte (cfr. Cass. 12651/2020; Cass. 25260/2009; Cass. 14582/2007).

4.7.1 Sul punto è stato precisato in giurisprudenza che “… correttamente l'impugnata sentenza distingue tra mediazione (a)tipica, che non presuppone alcun rapporto negoziale tra il mediatore e le parti, e mediazione atipica (o negoziale) che, come hanno ribadito le Sezioni
Unite di questa Corte nella sentenza n. 19161/17, si fonda su un contratto a prestazioni corrispettive, che può riguardare anche una soltanto delle parti interessate (cd. mediazione unilaterale), la quale, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività volta alla ricerca di una persona interessata alla sua conclusione a determinate e prestabilite condizioni …” e che “… La Corte milanese è tuttavia incorsa in un errore di diritto là dove ha ritenuto che la mediazione atipica -quale quella svolta dal c.d. procacciatore d'affari, che si distingue dal mediatore appunto perché la sua attività viene prestata esclusivamente nell'interesse di una delle parti (Cass. n. 27729/05, Cass. n. 4422/09;
Cass. n. 26370/16)- sia di per sé stessa, sempre e comunque, incompatibile con il diritto del mediatore a percepire la provvigione (anche) dalla parte diversa da quella da cui ha ricevuto
l'incarico …” (cfr. citata Cass. 12651/2020 in motivazione).

4.8 Dunque, con riferimento alla parte che non ha conferito l'incarico, si deve verificare se il diritto alla provvigione possa essere in concreto riconosciuto sulla base dell'attività svolta dal mediatore e consapevolmente accettata da detta parte e sulla base degli eventuali accordi fra le parti stesse (mediatore e appunto soggetto non conferente l'incarico) in ordine al riconoscimento della provvigione nel caso di affare concluso per effetto di detta attività di mediazione.

4.9 In casi del genere nei rapporti fra l'agente e il soggetto non conferente l'incarico ben possono pertanto assumere rilievo i principi generali, elaborati per la mediazione tipica, in tema di maturazione del diritto alla provvigione nel caso di conclusione dell'affare.

5. Chiusa questa parentesi di inquadramento della fattispecie, si osserva che parte attrice ha richiamato tanto i principi in tema di mediazione tipica quanto quelli in tema di mediazione atipica, prospettando nel contempo tanto il conferimento dell'incarico per procurare la vendita da parte della proprietaria quanto la maturazione del diritto alla provvigione CP_1 secondo i principi generali della mediazione tipica.
12 6. Orbene, a prescindere da quelli che possano essere stati i rapporti fra la società attrice e la proponente l'acquisto in tema di incarico di mediazione e quelli che Controparte_2 possano essere stati i rapporti fra la società attrice e i convenuti e CP_3 CP_2
in tema di definizione transattiva della controversia, osserva il Giudice che l'attrice
[...] non ha fornito adeguata prova in ordine alla fondatezza di quanto allegato in tema di conferimento dell'incarico a procurare la vendita da parte della convenuta CP_1

7. L'allegazione di parte attrice sul conferimento di detto preteso incarico non ha trovato alcun riscontro probatorio, non risultando in forza di incarico scritto, come sarebbe stato opportuno al fine di disciplinare i rapporti fra conferente l'incarico e soggetto incaricato.

8. Del resto non va dimenticato che la stessa società attrice ha prodotto lettera provvigionale sottoscritta dalla proponente l'acquisto a riprova che aveva ben a CP_2 mente la necessità di regolamentare per iscritto i rapporti con i clienti.

9. Non ignora di certo il Giudice che l'incarico di procurare la vendita possa essere conferito anche verbalmente, non essendo imposta per legge la forma scritta del mandato ovvero la prova scritta del relativo conferimento, ma nel caso di specie l'attrice, su cui gravava il relativo onere probatorio, non ha fornito adeguata prova sul punto.
10. Al riguardo, ribadito che le dichiarazioni rese in sede di interrogatorio formale non possono mai valere a sostegno delle allegazioni del dichiarante, atteso che l'incombente istruttorio è finalizzato a provocare la confessione (art. 2730 c.c.), osserva il Giudice che, sentito in interrogatorio formale all'udienza del 27/9/2023, il legale rappresentante della società attrice, , ha dichiarato, per quanto qui di interesse, che (cap. 1 della Parte_4 memoria ex art. 183/6 n. 2 c.p.c. di parte convenuta) “… Io ho accompagnato più volte il sig. nel negozio della convenuta in piazza Pasquino e poi avevo accesso anche CP_5 personalmente all'appartamento attraverso il portiere che ci apriva la porta di ingresso. Adr.
Il è uno dei miei collaboratori. Adr. Le occasioni sono state più di una con CP_5 riferimento alla visita nel negozio della convenuta. Adr. Non ho memoria di aver parlato direttamente con la convenuta. Adr. ricordo che ha parlato con il Adr. Ho avuto CP_5 contatti con la signora solo nel negozio. Adr. Questi incontri nel negozio sono avvenuti nel
2021, ma non posso essere più preciso. Adr. Il colloquio è avvenuto con il e poi CP_5 abbiamo iniziato la pubblicizzazione e le visite, che non ci sono state impedite, per cui devo prestar fede al mio collaboratore e ritenere che vi fosse il mandato …” e che (cap. 3) “… E' vero che non ho mai incontrato la convenuta presso l'appartamento di via NI, mentre per quanto riguarda il negozio di piazza Pasquino, confermo di averla incontrata con il
13 e talvolta con;
preciso che c'era sempre e Controparte_5 Controparte_9 CP_5 CP_9 una sola volta, se ben ricordo. Adr. Preciso che abbiamo iniziato la pubblicizzazione quando siamo usciti dal negozio e mi ha detto che aveva ricevuto il mandato come Controparte_5
Adr. Non ho sentito le parole della signora di conferimento del mandato o Parte_1 comunque non ricordo di averle sentite …” (cfr. verbale di udienza).
11. Dunque, benché al punto 1) dell'atto di citazione fosse stato allegato che “… In data
26.07.2021 la in persona del suo Amm.re unico, incontrava la sig.ra Parte_1 [...] presso l'immobile di sua proprietà sito in Roma, Via GI Controparte_1
NI n. 3 int. 2 e durante il sopralluogo le parti si accordavano su come proporre al pubblico la vendita di tale bene ad un prezzo massimo di € 680,000,00 per poter realizzare la somma minima di € 600.000,00 …”, il legale rappresentante della stessa società, sentito in interrogatorio formale, ha confessato che “… non …(aveva)… memoria di aver parlato direttamente con la convenuta …” e che “… non … (aveva) … mai incontrato la convenuta presso l'appartamento di via NI …”; che le notizie sul preteso conferimento del mandato a vendere le aveva ricevute da , a seguito di pretesi incontri con la Controparte_5 convenuta nel negozio di piazza Pasquino e non presso l'appartamento, come allegato in citazione;
che la pubblicizzazione della vendita era asseritamente avvenuta dopo tale incontro del presso il negozio della convenuta, cui l'amministratore della società, per sua CP_5 stessa ammissione, non aveva personalmente partecipato;
che non aveva sentito le parole della di conferimento del mandato o che comunque non ricordava di averle sentite. CP_1
11.1 Emblematica è al riguardo la confessione del legale rappresentante della società attrice, a riprova che non aveva partecipato all'incontro pur essendo appunto il legale rappresentante della società e pur essendo asseritamente stato in loco, che “… CP_5
mi ha detto che aveva ricevuto il mandato come …” (cfr. verbale di
[...] Parte_1 udienza del 27/9/2023).
11.2 Al riguardo è alquanto strano -nessuna giustificata o motivazione è stata fornita dall'attrice sul punto- che il legale rappresentante dell'attrice, pur asseritamente in loco, non avesse partecipato o quanto meno presenziato al riferito incontro, pur fondamentale per il rilascio dell'incarico a vendere, e non abbia ritenuto opportuno, a tutela anche degli interessi della propria società, suggellare il preteso accordo con il rilascio di un atto scritto di conferimento dell'incarico, in cui compendiare i reciproci obblighi e i reciproci diritti.
14 11.3 Già si è detto che il conferimento dell'incarico può essere anche verbale, ma l'insieme dei fatti, come allegati dall'attrice, fa propendere per l'assenza di qualsivoglia incarico all'agenzia attrice da parte della proprietaria CP_1
12. Sul punto, premesso che la società attrice non ha inteso intimare come teste
, pur indicato nell'elenco dei testi nella memoria ex art. 183/6 n. 2 c.p.c., Controparte_5 rileva il Giudice che difetta del tutto la prova che la convenuta abbia incaricato la società attrice di procurare la vendita dell'appartamento di via NI.
13. L'attrice, a sostegno della propria tesi, ha allegato che aveva libero accesso all'appartamento, avendo la convenuta informato il portiere delle visite e avendolo incaricato di provvedere all'apertura e chiusura del portone dell'appartamento.
14. Peraltro sicuramente non indicativa a tal fine è la testimonianza del portiere dello stabile di via NI, , sentito all'udienza del 31/1/2024. Persona_3
15. Al riguardo è ben vero che lo stesso ha dichiarato di aver ricevuto dall'attrice l'incarico di aprire la porta dell'appartamento e di consentire di far visionare l'appartamento a chi si presentava per tale visita, ma non va dimenticato che il medesimo teste non è stato in grado di far specifico riferimento all'agenzia attrice.
15.1 Il teste ha dichiarato (cap. 1) della memoria ex art. Persona_3
183/6 n. 2 c.p.c. di parte attrice) che “… Ricordo che e il marito hanno parlato con CP_1 delle persone, ma non so se fossero dell' Adr. So che quelli dell'agenzia Parte_1 dovevano vedere la casa, ma non posso essere più preciso, in quanto non ho partecipato a questi incontri. Adr. Solo una volta ho visto e il marito insieme a quelli dell'agenzia. CP_1
Ricordo che erano due uomini. Adr. Uno dei due aveva sui cinquant'anni, mentre l'altro era più giovane. Adr. Queste due persone le ho riviste anche successivamente, tantissime volte.
Preciso che io avevo le chiavi dell'appartamento di per aprire e far entrare quelli
CP_1 dell'agenzia per vedere l'appartamento. Adr. questi due uomini venivano sempre in coppia;
ho parlato con loro quando mi chiedevano di aprire l'appartamento. Adr. Ero io che aprivo la porta dell'appartamento, su autorizzazione di . Adr. Non ho mai lasciato le chiavi ad
CP_1 altri. Adr. mi disse che quando venivano questi dell'agenzia dovevo aprire la porta
CP_1 dell'appartamento. Adr. non mi disse di quale agenzia erano. Adr. Io mi limitavo ad
CP_1 aprire la porta dell'appartamento, poi tornavo nella mia postazione di lavoro. Poi questi due uomini mi dicevano che era finita la visita e io andavo a chiudere. Adr. fuori di casa non vi erano cartelli che pubblicizzavano la vendita. Adr. Sarei in grado di riconoscere questi due uomini …”.
15 16. Dunque è pacifico, in quanto ammesso dalla stessa convenuta, che il portiere era stato autorizzato dalla proprietaria a far visionare l'appartamento, ma lo stesso nulla ha potuto riferire in ordine all'agenzia né per conoscenza diretta (“… Ricordo che e il marito CP_1 hanno parlato con delle persone, ma non so se fossero dell' Adr. So che quelli Parte_1 dell'agenzia dovevano vedere la casa, ma non posso essere più preciso, in quanto non ho partecipato a questi incontri …”) né per averlo appreso dalla (“… mi disse CP_1 CP_1 che quando venivano questi dell'agenzia dovevo aprire la porta dell'appartamento. Adr.
non mi disse di quale agenzia erano …”) o dagli agenti stessi (“… Adr. Io mi limitavo CP_1 ad aprire la porta dell'appartamento, poi tornavo nella mia postazione di lavoro. Poi questi due uomini mi dicevano che era finita la visita e io andavo a chiudere …”) o in altro modo
(“... Adr. fuori di casa non vi erano cartelli che pubblicizzavano la vendita …”).
17. Si ha quindi conferma che il portiere apriva la porta dell'appartamento su autorizzazione della proprietaria (sul cap. 2): “… E' vero, confermo quanto detto. Avevo le chiavi dell'appartamento di e lo aprivo dietro autorizzazione della stessa. Adr. Senza CP_1 autorizzazione di non l'ho mai aperto …”) per far effettuare le visite agli agenti, ma CP_1 non si ha conferma che si trattasse proprio degli agenti della società attrice.
18. Il teste ha descritto genericamente i due agenti immobiliari (“… Ricordo CP_4 che erano due uomini. Adr. Uno dei due aveva sui cinquant'anni, mentre l'altro era più giovane. Adr. Queste due persone le ho riviste anche successivamente, tantissime volte …” e
“… Adr. Sarei in grado di riconoscere questi due uomini …”).
19. In comparsa conclusionale l'attrice ha allegato che “… i due uomini indicati dal portiere dello stabile quali agenti immobiliari incaricati per le visite erano il sig. e il Pt_4 sig. …”, ma non si hanno elementi per suffragare detta allegazione, anche in CP_5 considerazione del fatto che -come detto- non è stato intimato a teste , benché Controparte_5 indicato nella memoria ex art. 183/6 n. 2 c.p.c. e benché all'udienza del 23/9/2023, terminata l'assunzione delle prove per interrogatorio formale, fosse stato disposto il rinvio “… per l'assunzione di due testi per parte salvo i restanti nel prosieguo …”.
20. Alcun elemento, al fine di individuare l'agenzia immobiliare, può trarsi dall'eventuale pubblicizzazione in loco con cartelli, atteso che il portiere ha dichiarato che
“… Adr. fuori di casa non vi erano cartelli che pubblicizzavano la vendita …”, come poi confermato dalla teste sentita all'udienza del 15/5/2024 (“… Adr. Né sul portone né CP_2 sul balcone vi erano cartelli che pubblicizzavano la vendita …”), contrariamente a quanto riferito, sia pur senza certezza, dalla teste sentita all'udienza del 6/11/2024 (“… Tes_1
16 Adr. Mi sembra che fosse stato messo fuori dell'immobile un cartello di vendita, ma non posso essere più precisa. Peraltro normalmente si mette un cartello di vendita con
l'indicazione vendesi e il nome della società …”).
21. Inoltre altro elemento non di poco momento è costituito dal fatto che, come processualmente emerso, la convenuta aveva conferito alla Unicredit Subito Casa l'incarico di procedere alla vendita del predetto appartamento (cfr. mail del 26/11/2021 dell'
[...]
, in cui si comunicava alla “… di aver avuto in questi giorni Controparte_6 CP_1 numerose manifestazioni d'interesse per il suo immobile di via NI, la informiamo per opportuna conoscenza che nei prossimi giorni riprenderemo gli appuntamenti di vendita) e che il teste , sentito all'udienza del 31/1/2024, ha dichiarato, per quanto di Parte_2 interesse, che “… Sul cap. 12 della memoria ex art. 183/6 n. 2 c.p.c. di parte convenuta:
Nulla so. Adr. Conosco la sig.ra in quanto aveva affidato ad Unicredit Subito Casa CP_1 la vendita di un suo immobile Adr. Era sicuramente nel corso del 2021. Adr. La mai CP_1 mi parlò del o di altra agenzia interessata a promuovere la vendita. Adr. Il mandato CP_5 ad Unicredit Subito Casa era in esclusiva …”; che “… sul cap. 1) della memoria ex art.
183/6 n. 2 c.p.c. di parte attrice a prova contraria diretta: Nulla so di questo incontro. Sul cap. 2) Nulla so. Adr. Non ho mai visto la pubblicizzazione della vendita dell'appartamento di via NI da parte di altre agenzie. Adr. Le mie segretarie avvisavano il portiere dello stabile quando vi erano appuntamenti per far visionare l'appartamento; nella data fissata andavo io o altro mio collaboratore a far visionare l'appartamento. Adr. Sono andato sempre da solo e anche l'eventuale mio collaboratore andava sempre da solo. Adr. Andavamo lì, prendevamo le chiavi dal portiere, aprivamo la casa, facevamo la visita e poi chiudevamo e riportavamo le chiavi al portiere. Adr. Penso di essere in grado di riconoscere il portiere.
Adr. Era straniero. Adr. Il portiere potrebbe essere la persona che stava con me fuori in attesa dell'udienza. Adr. Complessivamente nel corso dell'incarico siamo andati venti/trenta volte a far visionare l'appartamento ...”.
22. Dunque dall'accesso all'appartamento non si possono trarre argomenti a sostegno della tesi attorea del conferimento dell'incarico a vendere né si può prospettare, nel rapporto fra l'attrice e la convenuta la fattispecie della mediazione atipica. CP_1
23. Si osserva al riguardo che le modalità di contatto con il portiere erano le medesime tanto per le visite preannunciate dalle segretarie del quanto per le visite preannunciate Pt_2 dalla segretaria dell'agenzia attrice, la già indicata sentita come teste Testimone_2 all'udienza del 6/11/2024, per cui, rammentato che il portiere nulla ha potuto riferire né sul
17 nominativo e sull'identificazione degli agenti né sulla denominazione dell'agenzia, ben potrebbero esservi state sovrapposizioni di visite e di autorizzazioni all'accesso.
24. In conclusione non vi è prova del conferimento, da parte della convenuta, di incarico alla società attrice per la vendita, per cui va verificato se, in base ai principi in tema di mediazione tipica, la convenuta abbia comunque consapevolmente e CP_1 volontariamente fruito dell'attività di mediazione asseritamente svolta dalla società attrice, senza alcun previo incarico di vendere, in relazione alla proposta di acquisto della CP_2
25. Si tratta pertanto di verificare se la convenuta pur non avendo conferito CP_1 alcun incarico, abbia consapevolmente e volontariamente accettato e tratto vantaggio dalla mediazione comunque svolta dall'attrice, -a detta dell'attrice stessa- utile ai fini della conclusione dell'affare con la sia pure senza la partecipazione in tutte le fasi delle CP_2 trattative e in particolare in quella finale, sfociata nella stipulazione del contratto preliminare di compravendita.
26. E' pacifico, in quanto risultante per tabulas (cfr. doc. 1 di parte attrice: proposta di acquisto) e confermato dalla stessa , sentita come testimone all'udienza del Controparte_2
15/5/2024, che era stata dalla stessa appunto presentata una proposta di acquisto dell'appartamento per un corrispettivo offerto di € 600.000,00 (cfr. doc. 1 di parte attrice: proposta di acquisto del 27/10/2021) e che aveva effettuato varie visite dell'appartamento con il CP_5
27. L'attrice ha allegato che la pur essendosi riservata di decidere, aveva poi CP_1 inspiegabilmente rifiutato la suddetta proposta di acquisto, per poi invece, senza alcun coinvolgimento di essa attrice, aver proceduto in data 10/1/2022 alla stipula di un contratto preliminare di compravendita con la medesima e con il di lei marito . CP_2 CP_3
28. La convenuta ha invece negato di aver mai preso in considerazione quella proposta di acquisto, non avendo mai conferito alcun incarico all'agenzia attrice e avendo anzi sempre ribadito al l'unico che -per ammissione di entrambe le parti- ha avuto contatti diretti CP_5 con la convenuta, di aver conferito incarico ad altra agenzia e di non voler avere alcun rapporto né con lui né con altri agenti.
29. Osserva il Giudice che le risultanze istruttorie consentono di concludere nel senso che il si era proposto come interlocutore della convenuta, anche veicolando la CP_5 proposta di acquisto presentata dalla ma che la convenuta non solo non ha CP_2 CP_1 inteso fruire di detta attività, ma ha anche manifestato apertamente il proprio dissenso nei
18 confronti di qualsivoglia forma di intrusione del indicato dall'attrice come proprio CP_5 collaboratore.
30. In data 31/1/2024 è stato sentito il teste il quale, per quanto qui Testimone_3 di specifico interesse, ha dichiarato: “… Sul cap. 12 della memoria ex art. 183/6 n. 2 c.p.c. di parte convenuta: In relazione all'incontro di luglio 2021 di cui mi si dice devo precisare che non er(o) presente e che ho appreso della circostanza solo da . Adr. mi disse che CP_1 CP_1 era venuta questa persona, indicandola con il nome di nel suo negozio e che lo CP_5 stesso gli aveva proposto di rilasciare a lui il mandato a vendere la casa di via NI e che lei lo aveva mandato via. Adr. Io sono stato chiamato da in occasione di un altro CP_1 incontro con il Mi ricordo che era verso ottobre, perché iniziava a fare freddo ed CP_5 era buio, per cui non poteva essere luglio. Sul cap. 16): In questa occasione mi chiamò CP_1 sul cellulare molto agitata, io ero per fortuna nelle vicinanze e sono andato lì a piazza
Pasquino in negozio e ho assistito a questa scena di questo signore che con tono non proprio amichevole né gradevole proponeva la firma di questo mandato. Antea ribadiva che non aveva alcuna intenzione di procedere anche perché aveva già affidato ad altra agenzia in esclusiva il mandato a vendere. Adr. questo signore si chiamava come mi disse CP_5
, la quale mi disse anche che era lo stesso uomo del precedente incontro di luglio. Adr. CP_1
Questa persona aveva un'età sui 40/50 anni e aveva altezza media. Adr. Ho sentito personalmente quanto diceva a questo uomo. Adr. All'interno del negozio eravamo
CP_1 solo noi tre e non vi erano altre persone sulla porta o nelle vicinanze. Adr. Io non sono intervenuto a parole, ma mi sono avvicinato e ho sentito rifiutare qualsiasi incarico e
CP_1 ribadire che già c'era un'altra agenzia. Questo uomo nulla ha detto in mia presenza, e si è allontanato infastidito. Adr. A quel punto detta persona si è allontanata e mi disse che
CP_1 era la stessa persona di luglio e che continuava a proporre questo contratto di vendita;
disse che era una cosa folle che questa persona continuasse a proporre la stessa cosa e che lei aveva dato ad altri l'incarico in esclusiva. Adr. Non ho avuto più occasione di incontrare detta persona. Adr. Non ho contezza di altri incontri di con detto uomo. Adr. mi
CP_1 CP_1 disse che questa persona voleva il mandato di vendita dell'appartamento, ma non mi disse a quale agenzia si potesse ricollegare. Sul cap. 17): Oltre all'episodio di ottobre 2021 non sono stato presente ad altri incontri;
ho però sentito da di questa altre viste di cui mi si dice
CP_1
…”.
19 31. Del fastidio provato dalla convenuta per l'interferenza nella propria vita e CP_1 nei propri affari da parte del si ha riscontro nelle parole della stessa , CP_5 Controparte_2 sentita come teste all'udienza del 15/5/2024.
32. Al riguardo la teste, recatasi nel negozio della per trattare sul prezzo su CP_1 consiglio del (cfr. “… Adr. Dopo che era stata rifiutata questa proposta, sono Tes_4 andata a parlare con nel negozio della stessa. Adr. fu molto rigida sul prezzo e CP_1 CP_1 mi disse che non poteva scendere di prezzo. Adr. Poiché la casa mi piaceva, ho avuto altri contatti con il che mi diceva di alzare il prezzo. Adr. Non ricordo se abbiamo fatto CP_5 altre offerte per iscritto;
se bene ricordo il contattava per telefono e CP_5 CP_1 comunicava il prezzo che noi di volta in volta aumentavamo;
poi, stufatosi, il ci CP_5 disse di chiamare direttamente il marito di , cosa che, come detto, ho fatto. Adr. Non CP_1 ricordo di aver sentito il parlare personalmente con . Adr. Non ho mai CP_5 CP_1 incontrato con e comunque oltre la volta in cui l'ho incontrata presso il suo CP_1 CP_5 negozio. Adr. Il mi disse di provare a parlare con e io andai al negozio della CP_5 CP_1 stessa e poi di parlare con cosa che ho fatto …”), ha riferito che “… Adr. Al negozio Per_4 sono stata accompagnata da mio marito, ma sono entrata solo io. Ricordo che c'era una commessa, che non ha assistito al colloquio, durato dieci minuti. Adr. Ci siamo lasciate con un nulla di fatto, in quanto non poteva scendere sul prezzo. Adr. Avevo detto che avevo presentato questa proposta di acquisto tramite il era a conoscenza di detta CP_5 CP_1 proposta. Le dissi: “sono la signora che ha fatto la proposta al dott. Controparte_2
che lei non ha accettato” e le ho chiesto di farmi un prezzo più ragionevole. Adr. CP_5
mi disse che era un po' infastidita da questo signor Adr. Non so il motivo di CP_1 CP_5 detto fastidio …”.
32.1 La teste in risposta al cap. 20 della memoria ex art. 183/6 n. 2 c.p.c. della CP_2 convenuta a prova diretta, ha altresì dichiarato: “… Non è vero, altrimenti come avrei fatto a vedere la casa. Adr. Non mi disse che era ignara dell'attività del ovvero che non CP_5 avesse dato alcun incarico al Adr. Anche dopo questo incontro presso il negozio di CP_5
abbiamo rivisto la casa …”. CP_1
33. Su quest'ultimo punto non va dimenticato che la convenuta sapeva della proposta di acquisto della in quanto la stessa ha ammesso, in sede di interrogatorio formale, CP_2 dell'accesso in negozio da parte del per portarle la proposta di acquisto della CP_5 CP_2
e per fargliela accettare (cfr. verbale di udienza del 27/9/2023: “… Ricordo che in quel periodo una sera, verso le 20.30-21.00, mentre ero sola in negozio, ho ricevuto la visita del
20 signor che già conoscevo, il quale, con fare abbastanza minaccioso, tanto da CP_5 essermi spaventata e da aver chiamato un mio vicino, mi intimava di accettare la proposta della signora che non mi fu fatta vedere …”). Per_5
34. Dunque è pacifico, in quanto ammesso dalla convenuta in sede di interrogatorio formale, che il le aveva portato la proposta di acquisto per fargliela accettare e che, CP_5 come riferito dalla teste detta proposta non era stata accettata, per cui non si trae CP_2 alcun argomento dal fatto, riferito dalla teste che la “… Non mi disse che CP_2 CP_1 era ignara dell'attività del ovvero che non avesse dato alcun incarico al CP_5 CP_5
…”: non era necessaria alcuna ulteriore specificazione, dopo che la aveva CP_1 manifestato alla il proprio fastidio per la condotta del CP_2 CP_5
35. Tanto premesso, non emerge che l'attrice, che sicuramente ha fatto visionare l'appartamento alla e al marito, abbia svolto l'attività di mediazione fornendo alle CP_2 parti un apporto causale adeguato alla conclusione dell'affare, tale non potendo essere la mera visita dell'appartamento.
36. In ogni caso si tratta di un'attività, autonomamente iniziata e svolta dall'attrice, che, come processualmente emerso, la convenuta, un po' infastidita dal (teste , CP_5 CP_2 non ha voluto e ha fermamente rifiutato (teste e di cui non ha in alcun modo Tes_3 beneficiato.
37. Già si è detto che di per sé la mera effettuazione di visite dell'immobile non è sufficiente a far ritenere soddisfatto il requisito dell'apporto causale alla conclusione dell'affare in termini di causalità adeguata.
38. Sul punto la teste ha riferito della visita dell'appartamento con il marito, CP_2 accompagnati dal che “… Adr. Ci parlò del prezzo e ci disse che poteva un po' CP_5 ritoccare il prezzo …”, per poi precisare che, al riferito rifiuto della si era attivata CP_1 di persona presso la proprietaria, visto che il 'si era stufato', per cercare di ottenere CP_5 personalmente una riduzione del prezzo, ma senza esito stante la riferita rigidità della
(cfr. teste “… Adr. Dopo che era stata rifiutata questa proposta, sono CP_1 CP_2 andata a parlare con nel negozio della stessa. Adr. fu molto rigida sul prezzo e CP_1 CP_1 mi disse che non poteva scendere di prezzo. Adr. Poiché la casa mi piaceva, ho avuto altri contatti con il che mi diceva di alzare il prezzo. Adr. Non ricordo se abbiamo fatto CP_5 altre offerte per iscritto;
se bene ricordo il contattava per telefono e CP_5 CP_1 comunicava il prezzo che noi di volta in volta aumentavamo;
poi, stufatosi, il ci CP_5 disse di chiamare direttamente il marito di , cosa che, come detto, ho fatto. Adr. Non CP_1
21 ricordo di aver sentito il parlare personalmente con . Adr. Non ho mai CP_5 CP_1 incontrato con e comunque oltre la volta in cui l'ho incontrata presso il suo CP_1 CP_5 negozio. Adr. Il mi disse di provare a parlare con e io andai al negozio della CP_5 CP_1 stessa e poi di parlare con cosa che ho fatto …”). Per_4
39. Pertanto, anche a voler ammettere che la aveva presentato una proposta di CP_2 acquisto per il tramite dell'attrice, che -a quanto riferitole dal non era stata CP_5 accettata, è emerso che la stessa parlando anche con -si tratta del marito della CP_2 Per_4 tre e quindi Parte_5 CP_5 Parte_6 contemporaneamente con il e con la ha personalmente incontrato la CP_5 CP_1 presso il negozio di costei di piazza Pasquino senza ottenere alcun risultato e anzi - CP_1 come detto- ricevendo dalla la dichiarazione che costei era “… un po' infastidita da CP_1 questo signor …”. CP_5
40. Dunque la stessa si è fatta parte attiva nella trattativa, atteso che il CP_2 CP_5 asseritamente si era 'stufato'.
41. Inoltre la teste è stata alquanto generica sui prezzi offerti nelle varie CP_2 proposte, oggetto, a detta di quanto riferitole dal di richiesta di tempo da parte della CP_5 per poterle esaminare: per iscritto risulta una sola proposta per € 600.000,00, che CP_1 non aveva avuto alcun seguito, come senza alcun seguito -come detto- aveva avuto l'incontro personale fra la e la presso il negozio di quest'ultima. CP_2 CP_1
42. Salvo quanto riferito su detto incontro personale, ogni fatto riferito dalla CP_2 risulta basato su quanto dettole dal peraltro -lo si ripete- non intimato a testimone CP_5 dalla società attrice.
43. E' pertanto processualmente emerso che la convenuta non solo non ha CP_1 conferito alcun incarico di vendita all'agenzia attrice, ma ha inteso volutamente non trarre alcun vantaggio dall'iniziativa del collaboratore dell'attrice, né dare alcun seguito CP_5 alle autonome iniziative del CP_5
43.1 Difetta la prova, anzi la prova processualmente emersa porta all'opposto, che la convenuta abbia accettato l'attività autonomamente svolta dall'agenzia o abbia CP_1 prestato acquiescenza alla stessa o abbia volutamente fruito di detta attività.
44. In conclusione l'attività dell'agenzia si è limitata a portare la e il marito a CP_2 visitare l'appartamento, senza che sia stato fornito dalla stessa alcun adeguato apporto causale alla conclusione dell'affare, volutamente e consapevolmente escluso e rifiutato dalla la quale aveva conferito incarico ad altra agenzia (teste e aveva CP_1 Pt_2
22 chiaramente manifestato la volontà di non avere alcun rapporto con il (teste CP_5
, che la stava infastidendo un po' (teste con la sua intromissione nella Tes_3 CP_2 vicenda della vendita.
45. La conclusione dell'affare è avvenuta sulla base di distinte e autonome trattative, anche in considerazione del fatto che, a fronte di quanto dichiarato dalla teste (“… CP_2
Adr. Ricordo che il mi parlò di € 680.000,00 per poi arrivare ad € 600.000,00 …”) CP_5
e della proposta di acquisto raccolta dall'agenzia attrice per € 600.000,00 (cfr. doc. 1 di parte attrice: proposta del 27/10/2021), ma neanche presa in considerazione dalla la CP_1 vendita poi è avvenuta al prezzo di € 645.000,00 (cfr. doc. 4 di parte attrice: contratto preliminare di compravendita del 10/1/2022, con firme autenticate dal notaio ). Persona_1
46. E' irrilevante, proprio perché di esclusiva iniziativa della società attrice, la circostanza che il geom. possa aver predisposto un progetto di restauro Controparte_10 dell'appartamento per facilitarne asseritamente la vendita.
47. Alla luce delle risultanze di causa, la domanda dell'attrice nei confronti della convenuta va rigettata. CP_1
48. Va rigettata anche la domanda risarcitoria ex art. 96, comma 1, c.p.c., proposta dalla convenuta nei confronti dell'attrice, per mancata allegazione e prova della sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi legittimanti una tale condanna (cfr. Cass. 9080/2013; Cass.
27383/2005; Cass. 18169/2004).
49. Le spese di lite vanno poste a carico dell'attrice per la soccombenza.
49.1 A fronte della piena vittoria nel merito da parte della convenuta il rigetto CP_1 della domanda ex art. 96 c.p.c., mera domanda accessoria, non giustifica alcuna forma di compensazione delle spese di lite (arg. ex Cass. 9532/2017; Cass. 18036/2022 in appello, ma il principio è ugualmente valido;
contra, peraltro, Cass. 20838/2016).
49.2 La liquidazione viene effettuata in dispositivo, alla luce del DM 147/2022: si è preso in considerazione il valore compreso fra il medio e il massimo delle quattro fasi dello scaglione '5.201-26.000' (giudizi dinanzi al Tribunale), tenuto conto della natura e del valore
(domandato: € 23.180,00, IVA compresa) della controversia, della qualità e quantità delle questioni trattate e dell'attività complessivamente svolta dal difensore della parte convenuta, in presenza di istruzione orale.
49.3 Il valore da prendere in considerazione è quello della domanda attrice, in quanto, diversamente opinando, essendo stata rigettata la domanda attorea, il valore dell'accertato sarebbe pari a zero e si tratta di ipotesi non sostenibile (cfr. Cass. 28417/2018).
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P.Q.M.


definitivamente pronunciando:
• dichiara la contumacia dei convenuti e;
CP_3 Controparte_2
• dichiara la cessazione della materia del contendere quanto alla domanda svolta dall'attrice nei confronti dei predetti convenuti e Parte_1 CP_3 CP_2
• nulla dispone sulle relative spese di lite, stante la contumacia dei predetti convenuti;

• rigetta la domanda dell'attrice nei confronti della convenuta Parte_1 [...]
; Controparte_1
• rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. della convenuta;

• condanna l'attrice al pagamento, in favore della predetta convenuta, delle spese di lite, che liquida in € 6.300,00 per compensi professionali, oltre al rimborso forfettario, CPA e IVA, come per legge.
Così deciso a Roma, il 19/7/2025
il Giudice dott. Francesco Remo Scerrato
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