N. R.G. 32008/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona del Giudice dott. Pietro Paolo Pisani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 32008/2023 promossa da:
(C.F. ) e (C.F. ), con il Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2 patrocinio dell'avv. VITALE VINCENZO e dell'avv. DEL DUOMO BRUNO ed elettivamente domiciliati in
VIALE LOMBARDIA 66 MILANO presso il difensore avv. VITALE VINCENZO
ATTORI contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. DANOVI Controparte_1 P.IVA_1
FILIPPO, dell'avv. PERSANO DANIELE e dell'avv. BORRACCINO MICHELE ed elettivamente domiciliato in VIA SAN BARNABA, 32 20122 MILANO presso il difensore avv. DANOVI FILIPPO
CONVENUTO
- OGGETTO: impugnativa di delibera assembleare ex art. 1137, II comma c.c..
- CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale di causa del 30/10/2025 e in formato digitale depositate nel fascicolo telematico.
SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO omissis ex art. 58 co. 2 L. 69/2009 e art. 132 c.p.c. novellato
Si premette che la presente sentenza verrà redatta con motivazione stesa in forma concisa e sintetica in conformità anche con i criteri espressi dalla Corte di Cassazione, SS.UU., con la sentenza n. 642 del 16/01/2015.
Ci si limiterà pertanto ad una succinta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione potrà fondarsi su precedenti conformi.
Per quanto riguarda le domande, le eccezioni e le richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, atteso il contenuto dell'art. 132 n° 4 c.p.c. e dell'art. 118 disp att.
c.p.c., che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
La presente controversia è stata introdotta dai sigg.ri e , con atto di citazione del Parte_1 Parte_2
1 C 4/9/2023 al fine di impugnare la delibera assembleare condominiale del 6/7/2023 del convenuto CP_1
Via dei Piatti n°6 in Milano e sentire accogliere le seguenti conclusioni: “1) in via cautelare (e con riserva di depositare apposito ricorso in corso di causa) sospendere immediatamente ex art. 1137, 3° comma, l'efficacia della delibera impugnata;
2) nel merito, in via principale, dichiarare la nullità integrale della delibera dell'assemblea del in Milano, adottata in data 6 luglio 2023, e di tutte le CP_1 Parte_3 singole clausole modificative del regolamento condominiale con essa approvate;
3) nel merito, in via gradata, dichiarare la nullità delle singole clausole modificative del regolamento condominiale approvate con la delibera impugnata per le quali la nullità sia ritenuta;
4) in via ulteriormente subordinata, annullare integralmente ovvero parzialmente e con riferimento alle singole clausole la medesima delibera impugnata;

5) condannare il , in persona dell'amministratore l. r. p. t., al Controparte_3 risarcimento in favore degli attori anche ex art. 6 c.p.c., per le condotte di ostruzionismo e non collaborazione derivate dalla mancata consegna di copia del verbale della delibera impugnata;
6) condannare il
[...]
, in persona dell'amministratore l. r. p. t., al pagamento in favore degli attori di Controparte_3 spese ed onorari del presente giudizio oltre IVA, CPA e spese generali come per legge, in attribuzione agli scriventi procuratori”.
Si costituiva il convenuto contestando le avverse domande e chiedendo accogliersi le seguenti CP_1 conclusioni: “Piaccia alla Giustizia dell'On. Giudice adito, respingere le domande attoree e mandare assolto il
da ogni avversaria pretesa, perché improcedibile e comunque infondata in fatto e in diritto. Con CP_1 vittoria di spese e competenze di lite.”
Assegnata la causa al giudice di questa sezione dottoressa Lorenza Zuffada e fissata la prima udienza di comparizione delle parti, queste depositavano le memorie ex art 171 ter CPC punto
All'esito della prima udienza e di alcuni successivi rinvii per tentare la conciliazione della lite, rivelatisi infruttuosi, veniva quindi accolta la istanza di sospensiva dell'efficacia esecutiva della delibera condominiale impugnata e, ritenuta la causa matura per la decisione, la stessa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e la discussione ex art 281 sexies cpc.
Nelle more la causa veniva definitivamente assegnata a questo Giudice che rinviava la udienza già fissata al
5/2/2025 per i medesimi incombenti all'udienza del 24/06/2025.
All'esito di tale udienza, su istanza congiunta delle parti, la causa veniva nuovamente differita per consentire il tentativo di conciliazione stragiudiziale della lite.
Rivelatosi infruttuoso anche tale ultimo tentativo, alla udienza del 30/10/2025 le parti chiedevano decidersi la causa sulle conclusioni già formulate in atti e questo giudice si riservava la decisione ai sensi del terzo comma dell'art. 281 sexies cpc.
Parte attrice si è riportata alle sue conclusioni formulate fin dall'atto di citazione introduttivo che qui di seguito si trascrivono: “1) in via cautelare (e con riserva di depositare apposito ricorso in corso di causa) sospendere immediatamente ex art. 1137, 3° comma, l'efficacia della delibera impugnata;
2) nel merito, in via principale, dichiarare la nullità integrale della delibera dell'assemblea del Condominio in Milano, Parte_3
2 adottata in data 6 luglio 2023, e di tutte le singole clausole modificative del regolamento condominiale con essa approvate;
3) nel merito, in via gradata, dichiarare la nullità delle singole clausole modificative del regolamento condominiale approvate con la delibera impugnata per le quali la nullità sia ritenuta;
4) in via ulteriormente subordinata, annullare integralmente ovvero parzialmente e con riferimento alle singole clausole la medesima delibera impugnata;
5) condannare il , in Controparte_3 persona dell'amministratore l. r. p. t., al risarcimento in favore degli attori anche ex art. 6 c.p.c., per le condotte di ostruzionismo e non collaborazione derivate dalla mancata consegna di copia del verbale della delibera impugnata;
6) condannare il , in persona dell'amministratore l. r. p. Controparte_3
t., al pagamento in favore degli attori di spese ed onorari del presente giudizio oltre IVA, CPA e spese generali come per legge, in attribuzione agli scriventi procuratori”.
Parte convenuta ha depositato in data 23/6/2025 foglio di precisazione delle conclusioni le quali si seguito si trascrivono. “Nel merito: Respingere le domande attoree e mandare assolto il da ogni avversaria CP_1 pretesa, perché improcedibile e comunque infondata in fatto e in diritto. In via istruttoria: Si chiede ammettersi prova per testi sui seguenti capitoli: a) vero che le fotografie che mi vengono mostrate nel documento due di parte convenuta riproducono le valigie depositate nelle parti comuni, l'immondizia ammassata, i gradini danneggiati e macchiati, altre scalfitture a livello del pavimento e macchie e lesioni agli intonaci, nonché il portone e l'arcata in pietra, nonché l'intero prospetto principale;
b) vero che tali fotografie sono state riprese nel corso dell'anno 2023; c) vero che prima del maggio 2023 i condomini e gli abitanti dell'edificio non hanno lamentato disturbi né per il deposito delle immondizie né per il deposito di valigie nelle parti comuni;
d) vero che negli ultimi sette mesi i condomini protestano presso l'amministratore perché le immondizie sono ammassate disordinatamente, si vedono valigie depositate nei pianerottoli e il portone di ingresso viene trovato socchiuso;
e) vero che negli ultimi sette mesi i condomini protestano presso l'amministratore perché persone estranee al condominio e che si sono portate all'interno dello stabile domandano ai condomini ed al personale dell'impresa di pulizie informazioni su dove si trovi il locale per i rifiuti ed informazioni sui vani comuni;
f) vero che la corrispondenza di cui ai documenti quattro e cinque, che mi viene mostrata, si riferisce ai danni alle parti comuni che non sono ancora stati risarciti al . Si indica a teste: Dottoressa CP_1 Tes_1
c/o Casa Milano srl viale Piave 13 Milano. In ogni caso: Con vittoria di spese e competenze di lite”.
[...]
Oggi la causa, a scioglimento della riserva presa in data 30/10/2025, viene decisa con lettura in udienza del dispositivo e di sintetica motivazione della presente sentenza ai sensi dell'art.281 sexies c.p.c..
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente si dà atto che la condizione di procedibilità prevista dalla legge può considerarsi assolta, essendo stata esperita la procedura di mediazione obbligatoria, conclusasi negativamente.
A nulla rileva che la stessa si sia svolta a seguito di introduzione contestuale all'instaurazione del presente giudizio, come eccepito da parte convenuta, atteso che lo svolgimento della mediazione è condizione di procedibilità e non di proponibilità del giudizio per il quale è obbligatoria, come nel caso in esame.
Con la conseguenza che la stessa può essere svolta prima o durante il giudizio a termini degli artt.5 e 6 del
3 DLGS 20/08/2010 e dunque anche contemporaneamente all'esistenza dello stesso.
Va quindi disattesa l'eccezione di improcedibilità del giudizio.
Sempre preliminarmente vanno disattese nuovamente le istanze istruttorie reiterate da parte convenuta nelle sue conclusioni e confermata la ordinanza con le quali sono state disattese, perché irrilevanti o comunque superflue ai fini della decisione della causa per quanto di seguito si dirà.
Infine, ancora preliminarmente, vertendosi in tema di impugnativa di delibere assembleari, va ricordato che il vaglio di legittimità in questa sede può riguardare solo le delibere emanazione della assemblea condominiale, organo sovrano del Condominio ed ai limitati fini chiariti dalla giurisprudenza di legittimità che escludono la valutazione della loro opportunità e convenienza, salvo il caso dell'emergere dell'eccesso di potere nella decisione assembleare.
Nel merito della presente controversia va osservato che parte attrice ha allegato e provato quanto segue a sostegno delle sue domande:
- Gli attori sono comproprietari in comunione ordinaria e per quote di un mezzo ciascuna di un'unità immobiliare sita nel convenuto alla quale è attribuita la quota millesimale di 40,69; CP_1
- all'atto dell'acquisto hanno accettato il regolamento condominiale redatto e trascritto dall'originario costruttore;

- l'assemblea del convenuto del 6/7/2023, nella quale non era presente la totalità dei condomini, ha CP_1 approvato a maggioranza alcune “modificazioni ed integrazioni al regolamento vigente secondo il testo allegato sub 1” come da avviso di convocazione;

- a tale assemblea partecipava per gli attori il sig. che esprimeva voto contrario a tale delibera. Parte_1
Parte attrice sostiene che le modifiche approvate in tale occasione sono lesive dei diritti di proprietà individuali dei condomini e come tali sono nulle in quanto decise a maggioranza laddove avrebbero richiesto l'approvazione unanime di tutti i condomini.
Si oppone il convenuto eccependo che tali modifiche sono volte soltanto a meglio regolamentare la CP_1 vita nel condominio non costituendo disposizioni contrattuali e dunque potevano essere approvate, come è avvenuto, a maggioranza.
Tra le parti è invece incontroverso:
- che il regolamento condominiale modificato è contrattuale atteso che è stato redatto e trascritto dall'originario costruttore;

- nonché il contenuto delle clausole regolamentari preesistenti e di quelle modificate.
Ciò posto va osservato che, come è noto, le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione
4 assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 secondo comma cod. civ. (Cass. Civ., SS. UU.30 dicembre 1999, n. 943; Cass. civ. Sez. II Sent., 14/08/2007, n.
17694; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 14019 del 2023).
Ciò posto, vanno esaminate dunque le singole clausole preesistenti e quelle nuove approvate per verificare se con la delibera impugnata si siano violati i suddetti principi e quali siano le eventuali conseguenze.
Da una lettura piana e scevra da, diverse, possibili interpretazioni del regolamento contrattuale in esame e delle norme oggetto di modifica di cui alla delibera impugnata, emerge quanto segue.
- Clausola di cui all'art. 5 del regolamento condominiale.
Il testo previgente era il seguente: “Articolo 5 Gli enti comuni non potranno, anche temporaneamente, essere occupati ed ingombrati in qualsiasi modo dai singoli condomini per usi che non siano di interesse comune, o consentiti.”
Tenuto conto dei suddetti principi risulta trattarsi di clausola limitatrice dei diritti dei condomini sulle proprietà comuni disciplinati dall'art.1102 cc e dunque di natura contrattuale e come tale modificabile solo dall'unanimità dei condomini.
L'art.1102 cc, come è noto, è rivolto ad assicurare al singolo partecipante le maggiori possibilità di godimento della cosa comune condominiale e dunque lo legittima, - nel rispetto dei due limiti del divieto di mutarne la destinazione e di non impedire il pari godimento agli altri condomini secondo il loro diritto -, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità (Cfr.: Cassazione, sentenza 25790 del 13 novembre 2020).
Il nuovo testo invece prevede: “Articolo 5 Gli enti comuni ivi incluse le cantine, ma senza limitazione, non potranno, anche temporaneamente, essere occupati ed ingombrati in qualsiasi modo dai singoli condomini per usi che non siano espressamente consentiti dall'amministrazione”.
Da un semplice raffronto tra i testi risulta evidente che si è introdotto, senza il consenso unanime della totalità dei condomini, il potere dell'amministratore condominiale di consentire o meno l'utilizzo dei beni condominiali con sua valutazione discrezionale se lo stesso costituisca occupazione o ingombro contrario alla facoltà concessa a tutti i condomini dall'art. 1102 cc.
La valutazione in ordine al mancato rispetto di tali limiti compete all'assemblea e, in sede di vaglio di legittimità delle sue decisioni, all'autorità giudiziaria.
Poiché l'amministratore del è un mandatario della assemblea preposto alla attuazione della sua CP_1 volontà ed al rispetto del regolamento contrattuale, la suddetta valutazione non può essere demandata alla mera valutazione discrezionale dell'amministratore avulsa dalla volontà condominiale che possa formarsi nella assemblea.
Tale previsione, quindi, pone un limite alle facoltà e ai diritti dei condomini e, conseguentemente, la stessa è nulla perché non approvata dalla totalità dei condomini, emergendo così il vizio di legittimità della delibera impugnata sul punto (Cfr.: Cass. Sez. U. Sentenza n° 9839/2021).
5 - Clausola di cui all'art. 6 del regolamento condominiale.
Il testo previgente era il seguente: “Articolo 6 Le misure dei diritti di ciascun condomino sulle cose di proprietà comune ed indivisibile indicate al precedente articolo numero 4, è proporzionale al valore delle rispettive proprietà, espresso in millesimi nella tabella allegata sotto la lettera B al presente regolamento.”
Tale norma richiama sostanzialmente il dettato degli articoli 1118 e 1123 cc.
Il nuovo testo invece prevede: “Articolo 6 La misura dei diritti di ciascun condomino sulle cose di proprietà comune ed indivisibile indicate al precedente articolo nr. 4 è proporzionale al valore delle rispettive proprietà, espresso in millesimi nella tabella allegata sotto la lettera B al presente Regolamento. Nella fruizione delle parti comuni ed in particolare, ma senza limitazione, dei locali ed apparati destinati allo smaltimento dei rifiuti, ciascun condomino dovrà pertanto fare uso proporzionale dei suoi millesimi.”.
Da un semplice raffronto tra i testi risulta evidente che si è introdotta, senza il consenso unanime della totalità dei condomini, una limitazione all'uso delle parti comuni condominiali destinate “allo smaltimento dei rifiuti”, in violazione del pari uso previsto dall'art.1102 cc che è sottoposto ai soli limiti di legge sopra richiamati e non alla quota di comproprietà millesimale dei beni comuni, che rileva solo ai fini del riparto delle spese.
Con la conseguenza che la previsione di questa contrazione delle facoltà e dei diritti dei condomini è dunque nulla perché non approvata dalla totalità dei condomini, emergendo così il vizio di legittimità della delibera impugnata sul punto (Cfr.: Cass. Sez. U. Sentenza n° 9839/2021).
- Clausola di cui all'art. 8 del regolamento condominiale.
Il testo previgente era il seguente: “Articolo 8 E'vietato esporre o battere tappeti, panni od altro alle finestre prospettanti la via pubblica;
alle finestre interne, potrà stendersi qualche indumento purché su corde fissate ed in modo che non derivi stillicidio”.
Tenuto conto dei suddetti principi risulta trattarsi di clausola limitatrice dei diritti dei condomini sulle proprietà comuni disciplinata dall'art.1102 cc e sulle proprietà private e dunque di natura contrattuale e come tale modificabile solo dall'unanimità dei condomini.
Il nuovo testo invece prevede: “Articolo 8 E' vietato esporre o battere tappeti, panni o altro alle finestre, balconi
e ringhiere e scuotere rifiuti dagli stessi”.
In quest'ultimo, quindi, è stato eliminato il diritto per i condomini di utilizzare le finestre interne delle proprie unità immobiliari per stendere “qualche indumento” e le prescrizioni per tali attività invece previste nel testo previgente.
Con la conseguenza che la previsione di questa contrazione delle facoltà e dei diritti dei condomini è dunque nulla perché non approvata dalla totalità dei condomini, emergendo così il vizio di legittimità della delibera impugnata sul punto (Cfr.: Cass. Sez. U. Sentenza n° 9839/2021).
- Clausola di cui all'art. 14 del regolamento condominiale.
Il testo previgente era il seguente: “Articolo 14 E' vietato, dopo le ore 23.00, suonare, cantare, ballare e usare apparecchi radio, televisioni o giradischi in modo da arrecare disturbo”.
Tenuto conto dei suddetti principi risulta trattarsi di clausola limitatrice dei diritti dei condomini sulle proprietà
6 private e dunque di natura contrattuale e come tale modificabile solo dall'unanimità dei condomini.
Il nuovo testo invece prevede: “Articolo 14 E' vietato causare disturbo sonoro in condominio. Gli intrattenimenti occasionali e gli apparecchi radio televisivi ed equipollenti in particolare non dovranno causare disturbo dopo le ore 23.00. Non è altresì consentito nelle ore notturne e di primo mattino intrattenersi in conversazioni sulle scale e nelle parti comuni la percorrenza delle quali dovrà avvenire in modo da non creare pregiudizio al riposo. I lavori di manutenzione potranno avere luogo dalle ore 8.30 alle 13.00 e dalle ore 14.00 alle 18.30 esclusi il sabato la domenica ed i giorni festivi e nel rispetto dei Protocolli in dotazione all'amministrazione e dandone adeguato preavviso alla stessa”.
Dalla semplice lettura e raffronto delle due disposizioni emerge che in merito alla limitazione prevista dal testo previgente dell'utilizzazione delle proprietà individuali nulla risulta essere sostanzialmente modificato con il nuovo testo approvato dalla delibera impugnata punto
Invece le altre norme previste dal nuovo testo risultano riguardare la regolamentazione della utilizzazione delle parti comuni condominiali al fine di una miglior fruizione per tutti i condomini della cosa comune, così da tutelare anche il riposo e la quiete condominiali, nell'ottica solidaristica propria del , senza limitare i CP_1 diritti dei condomini partecipanti alla comunione sulle loro proprietà.
Laddove invece tale regolamentazione incontra il suo limite, in violazione dei principi di sopra richiamati, è nel rinvio a non meglio specificati “protocolli in dotazione all'amministrazione”.
Parte attrice ha contestato che tali “protocolli” non sono mai stati sottoposti alla comunicazione e alla approvazione della assemblea, mentre parte convenuta non ha preso posizione sul punto, nulla opponendo a tale contestazione.
Tenuto conto di quanto sopra già rilevato in merito alla illegittimità di una delega alla mera valutazione discrezionale dell'amministratore avulsa dalla volontà condominiale che possa formarsi nella assemblea, va ritenuto, analogamente, che tale ultima previsione pone un limite alle facoltà e ai diritti dei condomini.
Conseguentemente la stessa è nulla solo sotto tale profilo, perché non approvata dalla totalità dei condomini, emergendo così il vizio di legittimità della delibera impugnata sul punto (Cfr.: Cass. Sez. U. Sentenza n°
9839/2021).
- Clausola di cui all'art. 40 del regolamento condominiale.
Il testo previgente era il seguente: “Articolo 40 Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria degli ascensori e dell'esercizio dei medesimi saranno ripartite tra i vari condomini che si servono degli stessi, nella misura indicata nella apposita tabella millesimale. Le quote di ripartizione di tali spese potranno essere aumentate per quegli appartamenti che vengano in tutto o in parte, adibiti ad uffici e ad altre destinazioni dalla quale derivi un maggior uso degli ascensori. Tale aumento verrà fissato dall'amministratore a suo giudizio ed in conseguenza la quota potrà risultare raddoppiata”.
Per le clausole regolamentari quali quella in esame è stato specificato dalla Corte di Cassazione (cfr. per tutte
Cass. 16321\2016) che: “I criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall'art. 1123 c.c., possono essere derogati, come prevede la stessa norma, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di
7 ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale (che perciò si definisce "di natura contrattuale"), ovvero in una deliberazione dell'assemblea che venga approvata all'unanimità, o col consenso di tutti i condomini (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 641 del 17/01/2003). La natura delle disposizioni contenute nell'art.
1118 c.c., comma 1 e art. 1123 c.c. non preclude, infatti, l'adozione di discipline convenzionali che differenzino tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di gestione del condominio, attribuendo gli stessi in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprietà.”.
Conseguenza ulteriore di tali principi è che tali disposizioni hanno natura contrattuale e sono modificabili solo dalla unanime volontà della totalità dei condomini a pena di radicale nullità delle relative delibere (Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 6714 del 19/03/2010; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17101 del 27/07/2006; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 126 del 08/01/2000).
Ciò posto, il nuovo testo invece prevede: “Articolo 40 Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'ascensore e dell'esercizio del medesimo saranno ripartite tra i vari condomini che si servono dello stesso a norma di legge. Le quote di ripartizione di tali spese potranno essere aumentate per quegli appartamenti che facciano uso dell'ascensore superiore alla norma in rapporto all'originaria destinazione dell'immobile.
Analogo principio si applica alla scala sfornita di ascensore.
Da un semplice raffronto tra i testi e tenuto conto dei principi sopra richiamati, risulta evidente che, fatta salva la prima parte della disposizione, si è modificato il resto della stessa senza il consenso unanime della totalità dei condomini, emergendo così il vizio di legittimità della delibera impugnata sul punto (Cfr.: Cass. Sez. U.
Sentenza n° 9839/2021).
- Clausola di cui all'art. 43 del regolamento condominiale.
Con la delibera impugnata si è poi approvato il seguente nuovo articolo del regolamento: “Articolo 43 In caso di violazione del presente Regolamento, senza pregiudizio per ogni ulteriore misura di legge, l'amministratore ha la facoltà di irrogare le sanzioni previste dalla legge”.
Eccepisce parte attrice che tale previsione, costituisce una disposizione che doveva essere inserita soltanto in un regolamento condominiale di natura contrattuale approvato all'unanimità.
L'art.70 disp. Att. cc. così dispone “Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice.
Tale norma quindi prevede espressamente che l'irrogazione della sanzione può essere deliberata solo dall'assemblea con le maggioranze ivi specificate.
Tenuto conto di quanto sopra già rilevato in merito alla illegittimità di una delega alla mera valutazione discrezionale dell'amministratore avulsa dalla volontà condominiale che possa formarsi nella assemblea, richiesta nel caso in esame espressamente dalla norma sopra richiamata, va ritenuto, analogamente, che tale ultima previsione è nulla perché non approvata dalla totalità dei condomini.
Emerge così il vizio di legittimità della delibera impugnata sul punto (Cfr.: Cass. Sez. U. Sentenza n°
8 9839/2021).
Parte attrice ha contestato anche le nuove disposizioni degli articoli 9 e 25 approvati dalla delibera impugnata.
Per tali disposizioni parte convenuta ha allegato nel corso del giudizio che era cessata la materia del contendere a seguito dell'approvazione con la delibera assembleare condominiale del 31/01/2024 di nuove disposizioni sostitutive di quelle impugnate.
La circostanza non è contestata e da un semplice esame della delibera richiamata da parte convenuta emerge che effettivamente l'assemblea condominiale, chiamata a deliberare nuovamente sull'argomento, ha approvato i nuovi testi delle disposizioni regolamentari in esame.
Si è così determinato un sopravvenuto mutamento della situazione sostanziale dedotta in giudizio, ma parte attrice non ha rinunciato all'esame delle doglianze e delle difese allegate in giudizio.
La fattispecie in esame è sottoposta alla disciplina dell'art. 2377 u.c. c.c., secondo cui "l'annullamento della deliberazione dell'assemblea della società per azioni non può aver luogo se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dell'atto costitutivo". Norma ritenuta applicabile anche nella materia condominiale ogni qual volta l'assemblea condominiale, regolarmente riconvocata, abbia deliberato sui medesimi argomenti della delibera oggetto della impugnazione, ponendo in essere, pur in assenza di formule particolari, un atto sostanzialmente sostitutivo di quello invalido (in senso conforme Cass. civ., Sez. II,
28/06/2004, n. 11961; Cass. 09.12.97 n. 12439; Cass. 05.06.95 n. 6304; Cass. n.3159 del 1993; Cass. n.13740 del 1992).
Con la conseguenza che va dichiarata la cessazione della materia del contendere, come richiesto da parte convenuta, ma va anche operata la valutazione sulla soccombenza virtuale dell'una o dell'altra parte ai fini della attribuzione delle spese di giudizio in considerazione delle conclusioni formulate in atti (Cass. SS.UU. n. 13969 del 2004).
A tali limitati fini, vanno dunque esaminate le doglianze di parte attrice e le difese di parte convenuta.
- Clausola di cui all'art. 9 del regolamento condominiale.
Il testo previgente era il seguente: “Articolo 9 E' vietato ai singoli condomini ogni godimento che possa arrecare pericoli o danni allo stabile ed agli abitanti di esso, o che, per effetto dei rumori, esalazioni o simili, contrasti col decoro e col carattere della casa, salvo le eventuali eccezioni nei singoli atti di acquisto”.
Tale norma richiama sostanzialmente il dettato dell'art.1122 cc.e non sembra imporre alcuna specifica limitazione nell'utilizzo delle pari comuni o individuali o servitù sulle proprietà individuali, atteso che sembra incidere semmai sull'estensione ma non sull'esercizio del diritto di ciascun condomino (cfr.: Cass. Sez. 2,
18/10/2016, n. 21024; Cass. Sez. 2, 31/07/2014, n. 17493).
Invece con la clausola approvata dalla delibera impugnata si prevedeva che: “Articolo 9 E' vietato ogni godimento o utilizzo delle unità che possa arrecare pericoli o danni allo stabile ed ai suoi abitanti e/o che, per effetto dei rumori, odori, esalazioni o simili, contrasti col decoro e con le prerogative storico artistiche e di pregio del palazzo. Le unità e le parti comuni devono essere occupate ed utilizzate in misura e modalità conformi alle norme ed ai regolamenti tra i quali il Regolamento di Igiene. Non potranno essere svolti nelle
9 unità utilizzi o attività l'espletamento dei quali presupponga danni, anche da logorio d'uso, delle parti comuni con particolare riguardo a scale, androne, ascensore e portoni. Più specificamente con riguardo alla scala sfornita di ascensore e con rampe in pietra originali, l'utilizzo di apparati con ruote, carrelli e simili potrà essere effettuato solo con modo compatibile con la normale incidenza di transito delle destinazioni stanziali abitative ed uffici così come stabilite dall'atto di Costituzione del Condominio. Non è consentito utilizzare le unità con modalità che espongano i condomini a rischi di sicurezza (furto, rapina) con particolare riguardo agli affacci su corti interne ed alla circolazione delle chiavi di accesso all'immobile. L'accesso al Condominio potrà avvenire solo a seguito di apertura a mezzo citofono o mediante l'utilizzo di chiavi. Non è consentito il transito nell'androne e sulle scale di carrelli ed apparati contenenti presidi di pulizie, igienici o simili ed in generale ogni attività in contrasto con il decoro dell'immobile. Non è consentita l'affissione di cartelli, indicatori segnaletici e simili sulle facciate condominiali e nelle parti comuni”
Tale norma con tutta evidenza, ad una sua semplice lettura, risulta imporre tutta una serie di limitazioni all'esercizio delle facoltà e dei diritti dei condomini nell'utilizzo delle parti comuni condominiali e delle proprietà individuali.
E' noto che “Le norme di un regolamento di condominio - aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini, ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini - possono derogare od integrare la disciplina legale, consentendo l'autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell'interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà”. (Sez. 2, Sentenza n. 1748 del 24/01/2013);
Le stesse, quindi, dovevano essere approvate all'unanimità dalla totalità dei condomini per i principi sopra richiamati e in mancanza della stessa, come nel caso in esame, il vizio rileverebbe effettivamente sotto il profilo della nullità della delibera impugnata sul punto oggetto di esame, ove non fosse intervenuta la cessazione della materia del contendere.
Ne consegue che emerge la soccombenza virtuale del convenuto rilevante in punto liquidazione CP_1 delle spese di lite a suo carico.
- Clausola di cui all'art. 25 del regolamento condominiale.
Il testo previgente era il seguente: “Articolo 25 L'amministratore è nominato dall'assemblea. Esso dura in carica un anno e può essere revocato in qualunque momento. La sua retribuzione sarà determinata annualmente dall'assemblea dei condomini. Se l'assemblea non provvede, la nomina dell'amministratore è fatta dall'Autorità Giudiziaria su ricorso di uno o più condomini.”
Tale disposizione ricalca sostanzialmente quelle codicistiche dell'articolo 1129 cc.
Invece l'articolo approvato dalla delibera impugnata prevedeva: “Articolo 25 L'amministratore è nominato dall'assemblea. Dura in carica circa due anni e può essere revocato in qualunque momento. La sua retribuzione sarà determinata dall'assemblea dei condomini. Se l'assemblea non provvede, la nomina dell'amministratore è effettuata dall'Autorità Giudiziaria su ricorso di uno o più condomini”.
10 Si doleva parte attrice che tale disposizione violava la previsione della durata annuale della carica prevista dal comma 10 dell'art.1129 cc.
A un semplice esame del testo rapportato a quanto previsto dalla disposizione del comma 10 dell'art.1129 cc. emerge la difformità tra di esse e la deroga della disposizione regolamentare a quanto previsto dalla norma di legge.
Poiché l'art.1129 non è derogabile da un regolamento condominiale per espressa previsione dell'art.1138 cc, il vizio emerso rileverebbe sotto il profilo della nullità della delibera impugnata sul punto oggetto di esame, ove non fosse intervenuta la cessazione della materia del contendere.
Ne consegue che emerge la soccombenza virtuale del convenuto rilevante in punto liquidazione CP_1 delle spese di lite a suo carico.
Va poi rigettata la domanda formulata dagli attori di condanna del al risarcimento del danno ex CP_1 art.96 cpc in quanto, anche atteso l'esito del presente giudizio: non è stato allegata né, a fortiori, provata l'esistenza di un danno non suscettibile di ristoro con la condanna alla refusione delle spese di lite, come necessario ai sensi del primo comma dell'art. 96 c.p.c.; non si rileva la esistenza dei presupposti sanzionatori di cui al III comma della stessa norma, in quanto, tenuto conto delle statuizioni della presente sentenza e della durata e svolgimento del processo, non sono emersi in atti danni irreparabili in capo agli attori dall'atteggiamento processuale della controparte e non si ravvisano sintomi di una grave negligenza di quest'ultima nell'utilizzo dello strumento processuale azionato ai fini delle sue difese;

- neppure rilevano, né ai fini della impugnativa della delibera oggetto di causa, né ai fini della domanda specificamente in esame, le doglianze avverso l'operato dell'amministratore, quali la mancata consegna del verbale assembleare, atteso che per esse esistono altri rimedi giudiziari, diversi da quello in esame.
Infine ne consegue l'assorbimento di ogni altra domanda ed eccezione sollevata nel merito del presente in giudizio, in applicazione del principio processuale della "ragione più liquida" (Cass. Sez. U, n. 9936 del
08/05/2014; Cass. n. 12002 del 28/05/2014; Cass. civ. Sez. V Ord., 08/06/2018, n. 15008).
Le spese e competenze del presente giudizio e quelle di mediazione, seguono la soccombenza ai sensi dell'art. 91
c.p.c., e vanno poste a carico del convenuto ed a favore degli attori in solido tra di loro e vengono CP_1 liquidate come in dispositivo, determinandole sulla scorta dei parametri dettati del D.M. Giustizia n°55 del
10/03/2014, in considerazione del valore della domanda, con attribuzione ai procuratori costituiti per gli attori.
Sentenza immediatamente esecutiva come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, ogni altra istanza disattesa, rigettata o assorbita, così provvede sulle domande formulate in atti, come in motivazione:
- Dichiara la cessazione della materia del contendere in merito alla impugnativa della delibera assunta all'assemblea del 6/7/2023 del di Milano, relativamente alla approvazione delle Parte_4 modifiche degli artt.9 e 25 del regolamento di condominio.
- Accoglie la domanda di parte attrice e dichiara la nullità della delibera assembleare del 6/7/2023 del
11 di Milano, relativamente alla approvazione delle modifiche degli articoli 5, 6, Parte_4
8, 14, 40 e 43 del regolamento condominiale.
- Condanna il convenuto , in persona del suo amministratore pro tempore, a corrispondere agli attori CP_1 in solido tra di loro, le spese e competenze di lite e di mediazione, liquidate in €.600,00 per spese ed €.5.000,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15% dei compensi ed a cpa e Iva di legge, con attribuzione ai procuratori costituiti per gli attori.
Sentenza immediatamente esecutiva come per legge e resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Milano, 7 novembre 2025
Il Giudice dott. Pietro Paolo Pisani
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