N. R.G. 5829/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott.ssa Rita CHIERICI, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5829/2022 promossa da:

(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. ORSONI LAURA e Parte_1 C.F._1 dell'Ab. LANZIELLO ROSA ATTORE contro
(C.F. , con il patrocinio dell'Avv. PACILIO MAURO e Controparte_1 P.IVA_1 dell'Avv. PACILIO GIOVANNI CONVENUTO

CONCLUSIONI

I Procuratori di parte attrice hanno precisato le conclusioni come da note depositate telematicamente:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
In via principale
Accertare e dichiarare la responsabilità della convenuta la quale agisce in Controparte_1
nome e per conto del Fondo comune di investimento immobiliare dalla stessa gestito “
[...]
”, per i motivi e i titoli dedotti in narrativa anche ai sensi dell'art. Parte_2
1669 c.c., per la presenza dei gravi vizi dell'impianto di riscaldamento e raffrescamento dell'immobile venduto all'attore che comporta la non corrispondenza della classe energetica A2 indicata nel contratto di compravendita, oltre ai vizi presenti nelle parti dell'immobile; conseguentemente
pagina 1 di 9 Condannare la convenuta la quale agisce in nome e per conto del Fondo Controparte_1 comune di investimento immobiliare dalla stessa gestito “ ”: Parte_2
- al risarcimento dei danni, in favore dell'odierno attore, derivanti dalla diminuzione di valore commerciale dell'immobile a seguito del declassamento energetico da A2 (classe dichiarata a rogito) a
C (classe reale) nella misura di €.113.000, o nella maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia all'esito dell'espletanda istruttoria, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo;

- alla eliminazione diretta dei vizi presenti nell'immobile dell'attore così come specificati in narrativa
e/o come risulteranno in seguito all'espletanda istruttoria, entro un congruo termine di tempo.
Accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale della convenuta la quale Controparte_1
agisce in nome e per conto del Fondo comune di investimento immobiliare dalla stessa gestito
“ ”, per i motivi e i titoli dedotti in narrativa, in merito alla Parte_2
ritardata consegna dei posti auto, alla mancata possibilità di mettere a reddito l'immobile compravenduto ed ai costi per i consumi involontari sostenuti e da sostenere in futuro;
conseguentemente
Condannare la convenuta la quale agisce in nome e per conto del Fondo Controparte_1 comune di investimento immobiliare dalla stessa gestito “ ”: Parte_2
- al risarcimento in favore dell'odierno attore di tutti i danni patrimoniali patiti e patiendi, per i mancati canoni mensili di locazione relativi ai soli posti auto, nella misura di €.45.000 o nella maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia all'esito dell'espletanda istruttoria, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo;

- al risarcimento in favore dell'odierno attore di tutti i danni patrimoniali patiti e patiendi, per i mancati canoni mensili di locazione relativi alla sola abitazione, nella misura di €.12.800,00 o nella maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia all'esito dell'espletanda istruttoria, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo;

- al risarcimento in favore dell'odierno attore di tutti i danni patrimoniali, patiti e patiendi, nella misura di €.1.670,64 per gli esborsi già sostenuti per i consumi involontari annuali o nella maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia all'esito dell'espletanda istruttoria, oltre una somma da determinarsi e quantificarsi in via equitativa ex art.1226 c.c. per i consumi involontari che residueranno a carico dell'attore per gli anni futuri.
Il tutto oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo.
In ogni caso
pagina 2 di 9 Con vittoria di spese e compensi professionali, oltre a spese forfettarie 15% ex art. 2 D.M. 55/2014,
IVA 22% e CPA 4% per il presente procedimento.
In via istruttoria (…)”.
I Procuratori di parte convenuta hanno precisato le conclusioni come da note depositate telematicamente:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, rigettare le domande tutte avanzate dall'attore nei confronti della nella qualità di società di gestione del Fondo comune di Controparte_1 investimento immobiliare di tipo chiuso denominato “Emilia Romagna Social Housing - FERSH”, in quanto infondate in fatto e diritto per i motivi di cui in atti.
Con vittoria di spese e spettanze di causa, oltre accessori di legge e con maggiorazione del 30%, ai sensi dell'art. 4 comma 1bis”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1.Con atto di citazione, ritualmente notificato, conveniva in giudizio la società Parte_1
affinché venisse accertata la sua responsabilità, ai sensi dell'art. 1669 c.c., Controparte_1
per la presenza di gravi vizi nell'immobile venduto all'attore, e la stessa venisse condannata al risarcimento dei danni, per diminuzione del valore commerciale del bene nella misura di € 113.000,00
o in quella maggiore o minore accertata in corso di causa, nonché all'eliminazione diretta dei vizi;
chiedeva, altresì, di accertare e dichiarare l'inadempimento del convenuto in merito alla ritardata consegna dei posti auto, per vizi dell'impianto monta-auto, con conseguente condanna al risarcimento del danno.
A tal fine l'attore esponeva che:
-in data 02.08.2017 sottoscriveva con la società nella veste Parte_1 Controparte_1 di gestore del fondo comune d'investimento immobiliare , Parte_2
un contratto preliminare di compravendita di un immobile da ristrutturare, sito a Bologna, via dell'Inferno n. 4, costituito da appartamento, cantina e due posti auto;

-in data 05.07.2018, a seguito della ristrutturazione, le parti stipulavano il contratto di compravendita;

- dal 22.09.2021 l'attore denunciava alla società convenuta e all'amministratore alcune criticità: il malfunzionamento dell'impianto nuovo di raffrescamento, che aveva provocato un'infiltrazione nella parete;
le pessime condizioni del posto auto al secondo piano interrato, interessato da umidità di risalita pagina 3 di 9 e sporco di terra, acqua e foglie a causa dell'apertura proveniente dalle prese d'aria collocate nel giardino condominiale;

- apprendeva poi dall'amministratore che la società convenuta aveva incaricato un tecnico Pt_1 per risolvere il problema della domotica e dell'infiltrazione;
-il 02.12.2021 l'attore denunciava alla società venditrice e all'amministratore una serie di ulteriori vizi, elencati a pagg. 4, 5 dell'atto di citazione: incaricava un tecnico, che Controparte_1
eliminava i vizi solo parzialmente;

-l'11.04.2022 l'attore denunciava altri difetti, relativi ai consumi involontari dell'impianto centralizzato di riscaldamento e raffrescamento, nonché quelli indicati alle pagg. 6, 7 dell'atto di citazione;

-i vizi erano presenti anche in altre unità immobiliari del fabbricato, tanto che, tramite l'amministratore,
i condomini incaricavano un tecnico per accertarli, l'Ing. il quale evidenziava, in CP_2
particolare, il malfunzionamento generale dell'impianto di riscaldamento e raffrescamento, che determinava elevati costi di gestione, nonché vizi acustici dell'impianto centralizzato, con conseguenti declassamento energetico e riduzione del valore commerciale dell'immobile.
Per tali ragioni, invocava la responsabilità del venditore, ai sensi dell'art. 1669 c.c.. Parte_1
Inoltre, l'attore lamentava che nel contratto preliminare fosse prevista la consegna di due posti auto, mentre nel contratto definitivo la vendita aveva riguardato solo uno di essi;
il secondo posto auto, risultante inesistente presso il Comune di Bologna, era collocato all'interno del monta-auto adibito al trasporto degli autoveicoli, non funzionante sino alla riparazione definitiva del 10.03.2022, a seguito di numerosi interventi della ditta incaricata dalla società venditrice;
deduceva che, a causa di tale malfunzionamento, non aveva potuto usufruire del proprio posto auto per lungo tempo.
In conclusione, parte attrice quantificava nell'atto di citazione i danni asseritamente subiti per consumi involontari di riscaldamento e raffreddamento;
per deprezzamento commerciale dell'immobile dovuto alla diminuzione della classe energetica;
per perdita di canoni di locazione relativi all'appartamento, non utilizzato a causa dei vizi da ottobre 2021 a maggio 2022; per perdita dei canoni di locazione relativi ai posti auto, nel periodo tra luglio 2018 ed aprile 2022.
2. Nella comparsa di costituzione e risposta, tempestivamente depositata, parte convenuta CP_1
in qualità di società di gestione del Fondo di investimento immobiliare
[...] CP_3 [...]
, eccepiva: Controparte_4
- il difetto di legittimazione passiva, rispetto all'azione esercitata dall'attore ex art. 1669 c.c., non avendo la società convenuta assunto il ruolo di appaltatore dell'opera;
pagina 4 di 9 - la decadenza dall'azione e la prescrizione del preteso diritto di controparte, in mancanza di prova dell'osservanza dei termini stabiliti per le denunce e per l'esercizio dell'azione di cui all'art. 1669 c.c.;
- l'inidoneità dei vizi denunciati a fondare la responsabilità ex art. 1669 c.c.;
- la qualificazione della domanda di diminuzione del valore commerciale del bene come domanda di riduzione del prezzo che, se proposta nei confronti dell'appaltatore (qualifica comunque contestata dalla convenuta), presuppone l'esercizio dell'azione di cui all'art. 1667 c.c. (per la quale non sono stati osservati i termini di decadenza e di prescrizione);
- la decadenza e la prescrizione in relazione alla domanda di cui all'art. 1495 c.c..
Nel merito, la società convenuta contestava la perizia dell'Ing. prodotta da controparte, CP_2
in quanto priva di reali approfondimenti e di effettive verifiche tecniche;
evidenziava le contraddizioni contenute nell'atto di citazione;
rilevava che la denuncia del 22.09.2021 era stata presentata da persona diversa dal proprietario;
osservava che il tecnico incaricato delle riparazioni della domotica era stato designato dall'amministratore del condominio, non già dalla convenuta, come risultava dalle fatture emesse dalla ditta incaricata, che aveva risolto il problema dovuto all'otturazione dello scarico della condensa, e dunque riconducibile a carenza di idonea custodia e manutenzione dell'immobile, addebitabile al proprietario (docc. 6, 7).
Quanto all'azione di inadempimento ex art. 1453 c.c., esercitata da parte attrice in relazione all'asserita ritardata consegna dei posti auto, la società convenuta contestava le deduzioni avversarie, rilevando che tali beni erano stati consegnati all'atto del rogito;
sosteneva di essersi sempre attivata per la risoluzione dei problemi di funzionamento dell'impianto del monta-auto, offrendo ai proprietari la refusione delle spese di posteggio;
eccepiva, in ogni caso, la prescrizione dell'azione esercitata da controparte in relazione a vizi e difetti dell'immobile.
La convenuta contestava la domanda di risarcimento del danno anche in relazione al presunto ritardo nell'utilizzo economico del bene, non risultando che il avesse avuto l'intenzione di Pt_1
concedere l'immobile in locazione, come era dimostrato dalla circostanza che a distanza di anni dall'acquisto l'appartamento non era abitato né occupato da terzi, ma affidato ai controlli di una condomina, , avente la disponibilità delle chiavi (cfr. pag. 2 dell'atto di citazione); in Controparte_5
ogni caso, contestava la stima prodotta da controparte (sub doc. 29), che quantificava il canone di locazione, per i due posti auto, in € 900-1.000, secondo valori non corrispondenti a quelli di mercato.
Infine, la società evidenziava l'assoluta infondatezza della domanda di risarcimento dei danni per i consumi volontari, consistenti nella quota fissa di spesa energetica, impiegata per l'esercizio di un impianto centralizzato.
pagina 5 di 9 In conclusione, per le ragioni esposte, chiedeva respingersi le domande Controparte_1
attoree.
3. La fase istruttoria della causa – precedentemente assegnata al ruolo di altri magistrati – si svolgeva mediante il deposito delle memorie di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c., la produzione di documenti e l'assunzione di prove orali: veniva escusso, a prova contraria, unicamente il teste indotto da parte convenuta, in quanto il giudice istruttore dichiarava parte attrice decaduta dalla prova, avendo citato un teste erroneo, non indicato nella memoria istruttoria.
All'esito, il giudice respingeva le ulteriori istanze proposte da parte attrice e fissava, in forma scritta, gli incombenti relativi alla precisazione delle conclusioni, cui seguiva la concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., per il deposito degli scritti conclusionali.
4.1. Le eccezioni sollevate da parte convenuta sono fondate, cosicché le domande attoree vanno respinte.

4.2. Innanzitutto, rispetto all'azione di cui all'art. 1669 c.c. esercitata da nel presente Parte_1
giudizio, risulta carente la legittimazione passiva della società Controparte_1
Nell'atto di citazione parte attrice ha esclusivamente dedotto di aver concluso un contratto preliminare di compravendita immobiliare con la società convenuta e di aver poi stipulato, con la medesima società, a seguito della ristrutturazione dell'immobile, il contratto definitivo.
Parte convenuta ha eccepito il difetto della propria legittimazione passiva, dichiarando di aver assunto, in relazione alla ristrutturazione dell'immobile, il ruolo di committente, non già di appaltatore.
Secondo l'orientamento uniforme della Suprema Corte, l'azione ex art. 1669 c.c. è esperibile nei confronti del venditore, sia quando abbia provveduto alla costruzione dell'immobile con propria gestione di uomini e mezzi, sia quando si sia avvalso di terzi per la costruzione e/o ristrutturazione del bene, sempre che, in questo secondo caso, abbia mantenuto una posizione di autonomia decisionale e un potere di direzione, sorveglianza e coordinamento nei confronti dei soggetti di cui si sia avvalso
(appaltatori, progettisti, direttori dei lavori) per lo svolgimento dell'attività (Cass. civ. n. 777 del
16/01/2020; Cass. civ. n. 9370 del 17/04/2013; Cass. civ. n. 2238 del 16/02/2012).
Nel caso di specie, parte attrice non ha offerto nell'atto di citazione alcuna allegazione idonea a rappresentare il ruolo assunto dalla società convenuta nella vendita dell'immobile al nei Pt_1
termini sopra esposti, indicarti dalla giurisprudenza;
non ha riferito alcunché in ordine all'assunzione, da parte di di un ruolo di autonomia, coordinamento e direzione delle opere Controparte_1
pagina 6 di 9 da eseguire nell'immobile oggetto di compravendita;
non ha contestato l'eccezione di difetto di legittimazione passiva, proposta da controparte della comparsa di costituzione, se non genericamente in sede di verbale dell'udienza di prima comparizione, non avendo poi offerto alcuna tempestiva allegazione nelle memorie istruttorie, in quanto non ha neppure depositato la memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c..
Soltanto in sede di comparsa conclusionale, ha dichiarato che aveva Controparte_1
esercitato un potere di direzione dei lavori appaltati, per mezzo di propri tecnici, richiamando genericamente il contratto preliminare e il rogito.
Pertanto, risultano del tutto carenti le allegazioni di parte attrice in ordine alla legittimazione passiva della convenuta e ai presupposti per l'esercizio dell'azione ex art. 1669 c.c..
Al contrario, parte convenuta ha offerto la prova della stipulazione del contratto d'appalto per l'esecuzione delle opere di ristrutturazione dell'immobile, in forma sia documentale (doc. 5), sia testimoniale (cfr. dich. di del 25.05.2023, sub cap. 5), e ha allegato di essere Testimone_1
sprovvista al riguardo di ogni competenza tecnica, essendo una società di servizi di gestione collettiva del risparmio e di investimenti di natura finanziaria, come risulta dal suo oggetto sociale, oltre che dalle deduzioni della stessa parte attrice, che l'ha citata in giudizio < di investimento immobiliare dalla stessa gestito “ ”, con Parte_2
sede legale in Via Po, 16° - 00198 Roma (RM)>>.
4.3. Oltre a ciò, risultano fondate le eccezioni di decadenza e di prescrizione sollevate da parte convenuta in relazione alle domande proposte nel presente giudizio.
A fronte di tali eccezioni, parte attrice non ha offerto la prova dell'osservanza dei termini stabiliti dalla legge per l'esercizio delle azioni.
Al riguardo, si osserva che l'art. 1669 c.c. richiede che la denuncia dei vizi venga presentata, a pena di decadenza, entro un anno dalla scoperta e che l'azione sia esercitata entro un anno dalla denuncia.
In caso di eccezione sollevata dal convenuto, l'onere di provare la tempestività della denuncia dei vizi e dell'esercizio dell'azione incombe sull'attore (Cass. civ. n. 10579 del 25/06/2012; Cass. civ. n. 8187 del 16/06/2000; Cass. civ. n. 14039 del 15.06.2007).
Nell'atto di citazione parte attrice ha dichiarato di aver denunciato alcune criticità (in particolare il malfunzionamento dell'impianto di raffrescamento e le conseguenti infiltrazioni) con mail del
22.09.2021 (proveniente, peraltro, da persona diversa dal proprietario dell'immobile); ma non ha allegato né provato in quale momento i vizi si fossero manifestati e l'interessato ne fosse venuto a conoscenza.
pagina 7 di 9 Le medesime considerazioni valgono anche in ordine agli altri difetti elencati nell'atto di citazione, per i quali si pone peraltro un problema di corretta allegazione, posto che l'attore ha dato di volta in volta conto dell'avvenuta parziale eliminazione dei vizi inizialmente rilevati, senza tuttavia specificare esattamente quali fossero stati risolti e quali ancora presenti alla data di instaurazione del presente giudizio.
Anche con riguardo all'azione di riduzione del prezzo di cui agli artt. 1667-1668 c.c. (cui parte attrice ha fatto riferimento, in atti, solo in sede di verbale d'udienza del 31.10.2023, alternativamente all'azione ex art. 1669 c.c.), non risulta la prova che siano stati rispettati i termini di decadenza;
peraltro l'azione si prescrive nel termine di due anni dalla consegna dell'opera, nel caso di specie abbondantemente superati, in quanto la consegna è avvenuta contestualmente al rogito d'acquisto del
05.07.2018.
Qualora poi si volesse qualificare la domanda di riduzione del prezzo riconducendola alla fattispecie di cui agli artt. 1490 e ss. c.c., si dovrebbe allora ritenere, come ha correttamente eccepito il convenuto, che siano decorsi i termini, ancor più stringenti, di decadenza e di prescrizione previsti dall'art. 1495
c.c., non avendone parte attrice offerta la prova contraria, pur avendone l'onere (Cass. civ. n.
12337/2023; Cass. civ. n. 24348/2019).
Del resto, l'azione è senz'altro prescritta, per decorso del termine di un anno dalla consegna.
In conclusione, le eccezioni sollevate in via preliminare da parte convenuta, risultano fondate, cosicché le domande attoree debbono essere respinte.

5. Le spese processuali seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono pertanto poste a carico di parte attrice;
esse debbono essere liquidate, come in dispositivo, secondo i valori medi relativi ai parametri previsti nelle tabelle allegate al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. n. 147/2022, tenuto conto dello scaglione corrispondente al valore della domanda (da € 52.001 a € 260.000).



P.Q.M.



Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così decide:
-respinge le domande proposte da nei confronti di Parte_1 Controparte_1
-condanna alla rifusione, in favore di delle spese di lite, che Parte_1 Controparte_1 si liquidano in complessivi € 14.103,00 per onorari, oltre ad IVA, CPA e 15 % per spese generali.
pagina 8 di 9 Bologna, 23 maggio 2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Rita CHIERICI
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